太原市物业服务与收费管理办法

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1、太原市物业服务与收费管理办法（征求意见稿）关于征求 太原市物业服务与收费管理办法 （征求意见稿）意见的公告为进一步规范全市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据中华人民共和国价格法、物权法、物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则、 山西省物业服务收费管理实施办法 等法律、法规，结合我市实际，太原市物价局会同太原市房产管理局共同起草了太原市物业服务与收费管理办法（征求意见稿）现向社会公众征求意见。对太原市物业服务与收费管理办法（征求意见稿）有意见和建议的，请自公告之日起15 日内向我局反映，提交意见的途径有：一、 邮寄地址： 太原市北大

2、街75 号太原市物价局服务价格管理处 邮编： 030009二、传真： 0351 3020511三、电子邮箱： tywytzh附件一：太原市物业服务与收费管理办法（征求意见稿）太原市物业服务与收费管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为规范我市物业服务与收费行为，维护业主（物 业使用人）物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和 国价格法、物权法、物业管理条例、业主大会 和业主委员会指导规则、 山西省物业管理条例 、山 西省物业服务收费管理实施办法等法律法规，结合我市实 际制定本办法。第二条 本办法适用范围为太原市六城区，县（市）可 参照本办法执行。第三条本办法所称物业服务与收费是指具有物业服务

3、资质的物业服务企业按照合同的约定，对住宅小区物业管理 区域内业主或物业使用人提供服务并收取费用。第四条物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两 种价格形式。住宅物业服务收费执行政府指导价，实行最高 指导价管理；非住宅及住宅中的别墅、联排物业服务收费及 特约服务收费执行市场调节价。第五条 物业服务与收费应当遵循合理、公开、服务与 收费水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律 法规，严格履行物业服务合同，为业主、物业使用人提供质 价相符的服务。第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业，豉励物业服务企业开展正当的价格竞 争，促进物业服务资源与收费通过

4、市场竞争形成。第七条 实行政府指导价的物业服务与收费由市价格主 管部门会同市物业主管部门制定太原市住宅小区物业服务 与收费标准。前期物业服务收费由开发建设单位按照此标 准与前期物业服务企业和业主在合同中约定；业主委员会成 立后或前期物业超过三年的物业服务与收费由业主大会参 考此标准确定。实行市场调节价的物业服务费收取方式及标准由业主 与物业服务企业在物业服务合同中约定。收费标准需要调整 时，应由业主委员会或共同履行业主大会、业主委员会职责 的全体业主与物业服务企业协商确定。第二章物业收费管理第八条 市级价格主管部门、物业主管部门负责住宅小 区前期物业服务与收费的监督管理；区级价格主管部门、物

5、业主管部门负责住宅小区业主委员会成立后或前期物业超 过三年的物业服务与收费的监督管理。第九条住宅小区物业服务收费实行分等级定价。市价 格主管部门会同市物业主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准，并适时 向社会公布。第十条 实行市场调节价的物业服务收费标准由双方当 事人遵循平等、自愿的原则合同中约定，不得强行服务、强 行收费。第十一条 物业服务一般包括以下内容：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护 和管理；（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收 集清理和化粪池清理；（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；（四）车辆停放服务管理；（五

6、）做好安全防范和秩序维护工作；（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作；（七）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料 管理；（八）业主委托和其他公共性服务内容。第十二条物业综合服务费的构成包括物业综合服务成 本、法定税费和物业企业的利润。物业综合服务成本包括以下部分：（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利 费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护 费用；物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;（四）物业服务企业办公费用；（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折 旧；（六）物业共用部门、共用设施设备及公众责任保险费 用；（七）经业主或业主委员会同意的其他费

7、用。（八）物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、和 更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过 专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。第十三条 住宅小区建设单位与物业买受人签订的房屋 买卖合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费等级、收 费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内 容。相关约定应当与前期物业服务合同保持一致，约定标准 不一致的，收费标准择低执行。第十四条 新建住宅销售和交付使用前，建设单位依法 选聘物业服务企业进行前期物业服务；前期物业服务等级标 准报市物业主管部门备案，收费标准报市物价局备案并向社 会公布；前期物业服务收费标准不得超由政府指导价最高标

8、 准。第十五条住宅小区前期物业服务超由太原市住宅物 业服务等级标准建设单位需报市物业主管部门同意，超由 部分的收费标准可向市价格主管部门提由申请，由市价格部 门对申请的标准进行成本审核，单独核准。第十六条 申请单独核准时，应提交以下材料：（一） 书面申请。 书面申请应包括申请人的名称、 地址、联系方式、小区及服务企业、物业的基本情况，拟定收费标准和理由等有关内容；（二）提交有关物业服务内容及要求的材料；（三）物业服务成本测算资料；（四）政府价格管理部门要求提供的其他资料。第十七条 物业服务企业服务的住宅小区已成立业主委员会的申请调整物业服务与收费标准，由业主委员会主持；未成立业主委员会且原标准

9、已执行超过三年的申请调整物业服务与收费标准，由物业小区所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导，居民委员会主持；调价按以下程序进行：（一）调价预告。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，拟定物业服务内容及调价方案草案，以书面形式在住宅物业小区显著位置进行预告，预告期应不少于7 日。同时将物业服务企业最近三年物业服务费的收支情况一并公示。物业服务企业应于调价预告5 日前将调价内容报告物业所在地的区政府价格主管部门、物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会。业主可对调价方案草案提出建议和意见。物业服务企业结合业主的合理建议、意见对调价方案草案进行修改。（二）书面征求业主意见。调

10、价预告期结束后，物业服务企业应当采用书面形式正式征求业主对调价方案的意见，征求意见的期限应不少于 15 日， 不超过 60 日。 征求意见书（函）的内容应当包括：1 、物业服务内容；2、调价方案：原收费标准，新收费标准，新标准拟执 行时间等；3、调价理由及其他需要说明的情况；4、征求意见的截止时间；5、业主意见的选项表。选项应按赞同、反对、弃权或 者同意已表决的“赞同”和“反对”意见中的多数意见进行 设置；6、业主签名栏（应当包含楼、栋、房号等）。业主意见书（函）应由业主本人签名。业主因故委托他人签名的，应当提交书面委托书。征求意见书（函）无法送达业主的，物业服务企业应于 征求意见期间在小区显

11、著位置公告相关情况及原因。（三）统计业主意见。物业服务企业应当按照公正、公开、透明的原则，对征求意见书（函）送达、回收数量以及 业主意见数量进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统 计。征求意见期限届满，已送达但没有反馈意见的情况，按 弃权计票。物业服务企业可以邀请小区业主，物业所在地的居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、区政府价格主管部门 和物业主管部门等部门工作人员监督查验统计过程，也可以 聘请公证机构公证查验和统计情况。（四）公示调价结果。物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价。调价方案必须征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,并在住宅物业小区显著

12、位置公示最终结果， 公示期应不少于 30 日。确定调价的，公示内容应当包括：1 、物业服务内容、收费标准、执行时间；2、业主的房号和专有部分面积，以及对调价方案的意见明细情况；3、业主总人数，同意人数，建筑物总面积，同意人数所占建筑物面积；4、征求意见书送达、回收的数量及其他需要说明的相关情况；5、公示截止时间；6、物业服务企业服务电话及区政府价格主管部门工作电话。公示期间，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应立即复查相关资料并在2 日内答复。经答复仍有异议的，业主可申请区政府价格主管部门对调价资料进行查验，并在查验结束后 5 日内答复有关业主。 上述复查和查验不影响公示期的计算。以上程序完

13、成之后，区政府价格主管部门可视小区实际情况对全部业主意见进行查验或抽样查验。抽样查验的，业主总人数在500 人以下的小区， 抽样比例不少于50% ； 500人以上（含500 人）的小区，抽样比例不少于 20% 。区政府价格主管部门应邀请街道办事处（乡镇人民政府）和同级物业主管部门共同进行查验。公示期届满后，物业服务企业应在5 日内将调价结果报告区价格主管部门，明码标价后执行。第十八条 物业服务企业应妥善保存物业服务收费调价过程中的各种文字、图像及影音资料备查，并对其真实性、合法性负责。第十九条 物业服务收费按住宅建筑面积计算，按月、季度或年度收取，预收费用最多不得超过一年并在合同中约定。第二十

14、条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。第二十一条 物业服务收费严格按物业服务收费明码标价规定 执行， 不得在标价之外收取任何未予标明的费用。全市物业服务与收费的明码标价公示工作由市物价局统一管理。第二十二条 物业服务企业在收取物业服务费过程中严禁将物业费与代收的水费、 电费等费用捆绑收取、 价外加价。第三章 停车收费第二十三条 物业服务区域内车辆停放服务收费实行政府指导价，由价格主管部门会同物业主管部门制定太原市住宅小区车辆停放收费标准。物业服务区域车辆停放收费应符合以下条件：（一）物业服务区域内有规划用于停放车

15、辆的停车场、车库、车位和经业主大会同意并经交警部门批准增设的停车位；（二）对各种车辆提供有序停放和管理服务，保证区域内交通设施正常使用和车辆停放标志清晰、道路畅通；（三）停车场所共用部位、共用设施设备和配套的设施设备保持完好，公共环境卫生保持清洁；（四）停车区域监控全覆盖， 24 小时保安值班、巡查，停放车辆发生损坏时，能提供真实影像并协助处理。（五）有规范的物业服务标准并与车辆停放人签定服务合同。第二十四条前期物业服务期间车辆停放服务费按照规定标准在物业服务合同中约定，业主大会成立后或前期物业超过三年的车辆停放服务收费由业主大会参照规定标准确定。物业管理区域内车辆停放服务与收费标准需要调整的

16、，按本办法第十七条程序进行。第二十五条 利用物业共有道路或其它场地停放车辆的，可以收取场地使用费或租金；前期物业服务期间具体事项由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定场地使用方案并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由物业所在地街道办事处组织实施。收取的场地使用费由物业所在地的街道办事处负责监管。业主大会成立后，车位场地使用费及时移交给业主委员会管理，所得收益由业主大会决定使用，并接受全体业主的监督。第二十六条 有下列情况之一的免收停车服务费：（一） 进入物业服务区域执行公务的公安、 消防、 救护、环卫、工程

17、救险等车辆；（二）为业主服务的搬家、送货车；（三）外来临时停放车辆前 1 小时为免费时段。（四）子女探望父母、父母看望子女前3 小时为免费时段。第四章 其它收费第二十七条住宅小区装修服务收费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定装修服务收费标准。（一）住宅小区物业服务企业收取装修服务费其服务内容包括：在小区内设定装修垃圾倾到站点、装修垃圾清运、电梯包装及运送装修材料、装修方案审查、装修档案管理、装修巡查、卫生清洁及专人管理等。（二）业主不使用电梯运送装修材料的，按上述标准的30% 收取住宅小区装修服务费。（三）住宅小区物业服务企业收取装修服务费后，不得以电梯上料费和其它理由再向

18、业主收取其它装修方面的服务费用。（四）住宅小区业主有超大物品，电梯或安全通道不可运送需要吊装的，由业主自行选择吊装方式，吊装方案需报物业服务企业协商同意，费用由业主负担。（五）住宅小区业主进行房屋装修时，应按住宅室内装饰装修管理办法执行。物业服务企业以收取装修保证金作为管理措施的，应与业主在装修管理服务合同（协议）中约定装修保证金的收取金额和使用事项，明确相关的责任。装修完工后， 经物业服务企业按照装修管理合同 （协议）约定进行装修验收。没有造成房屋结构、共用部位、共用设施设备损坏的， 装修保证金应自验收合格之日起5 个工作日内全额退还给业主。装修过程中违反住宅室内装饰装修管理办法，造成房屋结

19、构共用部位、共用设施设备损坏等情况的，物业服务企业应视损坏情况主动向物业主管部门报告；装修业主应按装修管理服务合同（协议）及时修复，若装修业主不能及时修复的，可按装修管理服务合同（协议）约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有余额的，物业服务企业应将余额款在验收合格后的 5 个工作日内如数退还业主； 约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应在验收合格后5 个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工（料）价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，按照住宅室内装饰装修管理办法和装修管理服务合同 （协议）

20、协商解决或通过司法途径解决。第二十八条住宅小区电梯运行服务费实行政府指导价，由市价格行政主管部门会同市物业主管部门制定电梯运行服务收费标准。电梯运行服务费应包括：电梯维保服务、电梯质检、运行用电等国家规定的其他费用。前期物业电梯服务收费按照规定标准在物业服务合同中约定，业主大会成立后或前期物业服务超过三年的电梯服务收费标准由业主大会参照规定标准确定。第二十九条 物业服务企业在收费中采用 IC 卡管理的，不得收取工本费、押金；由于业主的原因造成 IC 卡丢失、损坏的，可收取最高不得超过10 元/卡的赔偿金。赔偿金超过 10 元 / 卡的，需向市价格部门申报，进行成本审核，单独核定。第三十条 自来

21、水二次加压服务费用没有计入供水价格之前，暂按实际发生费用收取，并向业主定期公布实际成本费用。第五章 监督和管理第三十一条业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费 用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物 业服务费用。第三十二条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专 业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质 量，减少服务内容，提高收费标准。第三十三条 物业服务企业在经营管理和服务中有违法 违规行为的由价格主管部门、物业主管部门按各自职责依法 查处。第三十四条 本通知自发布之日起施行。执行中与本通 知不符的以本通知为准。