成全机构-常州莱蒙鹏源集团公司武进项目营销策略总案

《成全机构-常州莱蒙鹏源集团公司武进项目营销策略总案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成全机构-常州莱蒙鹏源集团公司武进项目营销策略总案（46页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、常州莱蒙鹏源集团公司武进项目总 体 营 销 策 略 案 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618Em ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 WW W 一期重点CONTENTCh1 大 盘 营 销 成 功 要 点Ch2 项 目 解 读Ch3 开 发 核 心Ch4 营 销 方 案Ch5 一 期 重 点 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮

2、 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 成功要点项目解读开发核心营销方案 大 盘 营 销 成 功 要 点Chapter 1 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 一

3、期重点成功要点项目解读开发核心营销方案 成功要点 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 成功要点小 盘 做 盘 大 盘 做 地小 盘 推 产 品 大 盘 推 生 活建 立 品 牌 高 度大 盘 营 销 通 过 先 进 的 生 活 方 式 和 完 备 的 配 套 系 统 提 升 土 地 价 值 和 项目 价 值 。 大 盘 拥 有 的

4、 广 阔 战 略 开 发 “ 纵 深 ” 成 为 大 盘 成 功 的 重 点 。迅 速 建 立 具 有 相 当 高 度 的 项 目 品 牌 ， 是 形 成 市 场 热 点 ， 快 速 提 升市 场 认 可 度 的 有 效 途 径 。从 对 区 域 开 发 的 重 要 性 和 开 发 周 期 等 角 度 考 虑 ， 大 盘 均 应 将 提 升 土地 价 值 放 在 首 位 。 通 过 土 地 开 发 提 升 价 值 ， 进 而 实 现 房 产 开 发 的 成功 。一期重点项目解读开发核心营销方案 成功要点 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室

5、 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 成功要点高 于 区 域 竞 争 的 营 销适 当 过 度 营 销体 验 营 销一 期 营 销 肩 负 整 个 大 盘 的 起 势 与 整 体 形 象 塑 造 的 任 务 ， 在 营 销 上 的适 当 过 度 投 入 是 必 须 的 。卖 楼 花 的 核 心 在 于 示 范 区 的 建 设 ， 项 目 的 整 体 环 境 包 装 与 场 域 感塑 造 ， 示 范 区 的 直 观 展 示

6、 ， 公 园 环 境 的 展 示 将 成 为 打 动 消 费 者 的 最 有 力 手 段 。立 足 于 区 域 但 不 能 局 限 于 区 域 竞 争 ， 立 足 全 市 的 营 销 既 是 一 期 营 销高 度 与 影 响 力 塑 造 的 需 要 ,更 为 项 目 的 未 来 开 发 垫 定 基 础 。一期重点项目解读开发核心营销方案 成功要点 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 518

7、0340755-83733228 837 W W W 成功要点营 销 的 独 特 表 达足 够 的 媒 体 覆 盖大 众 与 分 众 营 销 结 合短 期 内 的 媒 体 覆 盖 是 营 销 前 置 的 执 行 关 键 。分 众 营 销 与 大 众 营 销 相 结 合 ， 是 快 速 实 现 销 售 的 有 效 手 段 。独 特 的 营 销 表 达 是 突 破 区 域 同 质 化 竞 争 的 关 键 因 素 ， 也 是 项 目 品 为市 场 认 知 并 接 受 的 重 点 。一期重点项目解读开发核心营销方案 项 目 解 读Chapter 2 区 域 解 读 地 块 解 读 地 址 ： 深 圳

8、市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 区域解读 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755

9、-83733228 837 W W W 一期重点开发核心营销方案成功要点项目解读地 缘 ： 常 州 发 源 于 武 进 武 进 早 在 5000多 年 前 就 有 人 类定 居 ， 繁 衍 生 息 。 从 历 史 来 看 ,清雍 正 四 年 (1726年 )分 置 武 进 、 阳 湖两 县 ， 辛 亥 革 命 胜 利 后 中 华 民 国 元年 （ 1912年 ） 合 并 为 武 进 县 。1949年 4月 23日 常 武 地 区 解 放 ， 武进 县 城 析 出 建 立 常 州 市 。 1983年 3月 实 行 市 管 县 体 制 ， 武 进 属 常 州 市管 辖 。 1993年 7月 18日

10、 武 进 县 政 府驻 地 由 常 州 市 区 迁 至 湖 塘 镇 .1995年 6月 8日 ， 国 务 院 批 准 武 进 撤 县设 市 。 2002年 4月 武 进 撤 市 设 区 ，成 为 规 划 建 设 中 常 州 特 大 城 市 的 南翼 。 区域解读 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 一期重点开发核心营销方案成功要点

11、项目解读经 济 ： 武 进 占 常 州 1/3强 武 进 是 长 江 三 角 洲 最 有 经济 活 力 的 腹 地 。 曾 经 是 著 名 的“ 苏 南 模 式 ” 的 发 祥 地 ， 素 有常 州 “ 金 南 翼 ” 之 称 ， 全 区 总人 口 96万 人 ， 下 辖 23个 乡 镇 ，2005年 GDP465亿 ， 人 均 GDP约 6000美 元 ， 整 体 经 济 贡 献 占到 了 常 州 市 1/3以 上 。 武 进 区 与 江 苏 省 昆 山 市 、 广东 省 佛 山 市 顺 德 区 、 江 苏 省 江阴 市 、 张 家 港 市 、 常 熟 市 、 浙江 省 杭 州 市 萧 山

12、区 、 浙 江 省 绍兴 县 等 ， 共 同 列 为 “ 2005中 国最 发 达 县 域 经 济 ” 前 十 之 一 。2046 22921300 1456 1631 182705001000150020002500 2005 2006 2007 2008 2009 2010 200520062007200820092010 常 州 市 “ 十 五 ” 其 间 地 区 生 产 总 值 平 均 增幅 16.5%， 常 州 经 济 目 前 仍 处 于 上 升 期 ， “ 十一 五 ” 继 续 保 持 两 位 数 增 长 ， 是 完 全 有 可 能 的 。根 据 十 一 五 规 划 到 2010年

13、 ， 常 州 地 区 生 产 总 值年 均 增 长 将 至 少 保 持 在 12%以 上 。 2010年 常 州 经 济 总 值 预 计 将 达 到 近 2300亿元 ， 十 一 五 期 间 常 州 良 好 的 经 济 增 长 性 ， 将 为房 地 产 的 发 展 提 供 源 源 不 断 的 动 力 来 源 。 区域解读 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733

14、228 837 W W W 一期重点开发核心营销方案成功要点项目解读 “十 五 ” 期 间 ， 武 进 地 区 生 产 总 值 年 均 增 长 速 度 为 16.8%， 2005年全 区 地 区 生 产 总 值 达 465亿 元 ， 人 均 GDP约 6000美 元 ， 接 近 世 界 中 上等 收 入 国 家 平 均 水 平 。 根 据 “ 十 一 五 ” 规 划 到 2010年 ， 武 进 地 区 生产 总 值 年 均 增 长 将 至 少 保 持 在 12%以 上 。 2010年 武 进 经 济 总 值 将 达 到 近 820亿 元 ， 十 一 五 期 间 武 进 良 好 的经 济 增 长

15、 性 ， 也 将 为 武 进 区 的 房 地 产 的 发 展 提 供 良 好 的 成 长 性 。732 820465 521 584 654 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20052006 20072008 20092010 区域解读政府决心 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33 238 、 8 373 326 6 传 真 ： 075 5- 83 733 266 -6 18E m ail： ch en g

16、qu an che ng qua n.co m 2 40 2 5 18 03 40 75 5-83 73 32 28 8 37 W W W 成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 未 来 将 武 进 定 位 为 常 州 市 重 要 的 现 代 制 造 业 基 地 和 现 代 化 的 新城 区 ， 而 建 设 现 代 化 的 新 城 区 就 需 要 有 完 善 的 城 市 功 能 ， 健 全 的 基础 配 套 设 施 ， 而 常 州 （ 武 进 ） 新 城 市 广 场 将 成 为 武 进 完 善 城 市 功 能的 重 点 项 目 ， 2010年 的 武 进 将 要 为 常 州 十 一 五 计

17、划 做 出 贡 献 。1、 武 进 经 济 发 展 再 上 新 台 阶 ， 2010年 武 进 将 全 面 超 过 萧 山 ；2、 武 进 人 民 生 活 全 面 进 入 小 康 ， 而 且 是 高 水 平 的 小 康 ；3、 武 进 的 新 城 区 建 设 已 经 基 本 形 成 ；4、 武 进 的 南 田 公 园 以 及 旅 游 度 假 区 等 项 目 将 迎 接 人 民 ；5、 武 进 城 市 旧 貌 变 新 颜 ， 绿 色 武 进 将 成 为 现 实 。 未 来 的 五 年 ， 也 就 是 武 进 项 目 开 发 的 五 年 里 ， 武 进 区 将 呈 现 崭新 的 城 市 发 展 潜

18、 力 。 区域解读 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 常 州 市 到 2020年 的 主 城 区 空 间发 展 方 向 ：“ 拓 展 南 北 、 提 升 中 心 ” 主 城区 结 构 形 态 ： 主 城 区 形 成 “ 一体 两 翼 八 组 团 ” 的 空 间 结 构 。“ 一 体 ” ： 即 中 心 城 区 ， 为 城市 的

19、本 体 。 “ 两 翼 ” ： 南 翼 即武 南 组 团 ， 北 翼 包 括 新 龙 、 新港 二 个 组 团 。 （ 根 据 常 州 市城 市 总 体 规 划 （ 2004-2020年 ） ）一期重点开发核心营销方案成功要点项目解读 区域解读 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33 238 、 8 373 326 6 传 真 ： 075 5- 83 733 266 -6 18E m ail： ch en gqu an che ng qua n.co m 2 40 2 5 18 03 40 75 5-83 73

20、 32 28 8 37 W W W 配 套 ， 交 通 ， 环 境三 建 同 步区 位 ： 包 围 整 个 常 州 市规 划 ： 起 步 晚 但 起 点 高 、标 准 高配 套 ： 现 阶 段 较 缺 乏 ，正 加 速 完 善环 境 ： 以 最 适 宜 居 住 片区 目 标经 济 ： 占 有 常 州 GDP一大 半属 性 ： 制 造 业 名 城 ， 多个 特 色 镇成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 区域解读政府决心 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33 238 、 8 373 326 6 传 真 ：

21、075 5- 83 733 266 -6 18E m ail： ch en gqu an che ng qua n.co m 2 40 2 5 18 03 40 75 5-83 73 32 28 8 37 W W W 随 着 武 进 政 府 2006年 “ 加 快 有 效 投 入 年 ” 、 “ 城 镇 环 境 建 设 年 ”和 “ 机 关 服 务 效 能 年 ” 的 启 动 ， 随 着 “ 三 城 一 中 心 ” 的 建 设 和武 进 中 心 城 区 30个 重 点 项 目 的 加 快 建 设 ， 武 进 中 心 区 域 配 套 将迅 速 丰 富 和 完 善 ， 武 进 中 心 区 将 提

22、高 其 功 能 和 辐 射 力 ， 将 迅 速集 聚 人 气 。 武 进 正 朝 着 一 个 有 特 色 、 有 核 心 竞 争 力 的 新 城 区稳 步 发 展 。 其 战 略 发 展 从 全 局 、 时 空 的 高 度 ， 对 占 常 州 城 市 2/3的 城 市 土 地 及 空 间 资 源 未 来 的 使 用 、 运 作 和 发 展 形 态 做 出 规 划 ，这 体 现 了 建 设 和 谐 社 会 的 全 新 理 念 。【 三 城 】常 州 大 学 城太 湖 湾 旅 游 度 假 城西 太 湖 生 态 休 闲 城 + 【 一 中 心 】武 宜 路 以 东 、 常 武 路 以 西广 电 路

23、以 南 、 滆 湖 路 以 北 的5.6平 方 公 里 中 心 区成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 区域解读 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33 238 、 8 373 326 6 传 真 ： 075 5- 83 733 266 -6 18E m ail： ch en gqu an che ng qua n.co m 2 40 2 5 18 03 40 75 5-83 73 32 28 8 37 W W W 成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 本 项 目 将 是 配 合 武 进 新 城 市 规

24、 划 与 发展 ， 成 为 城 市 发 展 战 略 规 划 和 武 进 未 来 生活 的 重 要 组 成 部 分 。 地块解读 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 地 块 东 西 长 度 约 1050米 ， 南 北 长 560580米 ，被 南 北 向 的 两 条 规 划 道 路将 地 块 分 成 三 分 。 北 侧 延政 东 路

25、 为 武 进 区 的 主 干 道 ，也 是 武 进 区 的 样 板 路 和 形象 路 ， 是 片 区 内 眼 球 关 注度 最 多 的 区 域 。 项 目 处 于 武 进 区 核 心区 域 ， 南 面 为 医 疗 中 心 和体 育 中 心 ， 中 间 为 文 化 中心 ， 北 面 为 行 政 中 心 ， 各种 城 市 公 共 资 源 得 天 独 厚 ，肩 负 城 市 价 值 和 形 象 塑 造的 责 任 。成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 地块解读S 优 势 处 于 武 进 区 核 心 位 置 ， 周 边 配 套 完 善 ， 区 位 优 势 突 出 地 块 整 体 方 正 、 平 坦

26、地 块 内 水 资 源 丰 富 ， 原 生 植 被 好 临 近 大 学 城 、 区 政 府 ， 对 于 该 部 分 客 户 有 较 强 吸 引 力 项 目 规 划 兴 建 的 酒 店 、 绿 地 、 体 育 馆 等 将 提 升 项 目 的 综 合 配 套 优 势 。W 劣 势 拆 迁 较 多 ， 可 能 影 响 开 发 进 度 。 目 前 周 边 基 础 生 活 配 套 较 差 。 公 建 用 地 将 地 块 一 分 为 二 ， 且 有 规 划 市 政 道 路 穿 过 ， 中 部 南 面 狭 长 型 地块 利 用 较 紧 促 ， 制 约 了 项 目 整 体 规 划 的 灵 活 性 。 地 址

27、： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 O 机 遇 武 进 区 城 市 地 位 的 提 高 与 市 区 交 通 的 成 熟 将 带 来 项 目 未 来 辐 射 能 力 的 提 升 。 区 域 整 体 规 划 和 产 品 同 质 化 严 重 ， 为 项 目 在 规 划 、 建 筑 设 计 、 建 筑 风

28、 格 、配 套 建 设 、 景 观 建 设 等 各 方 面 的 创 新 提 供 了 较 大 提 升 空 间 。T 风 险 区 域 竞 争 日 趋 激 烈 ， 市 场 容 量 有 限 ， 如 何 突 围 将 是 本 项 目 的 最 大 风 险 。 项 目 体 量 较 大 ， 立 足 单 一 细 分 市 场 将 可 能 面 临 整 体 风 险 。 怎 样 在 市 场 的动 态 发 展 中 把 握 市 场 机 会 将 尤 为 重 要 。 大 量 的 公 建 配 套 如 何 控 制 成 本 并 实 现 收 益 将 可 能 影 响 到 本 项 目 的 利 润 空间 。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区

29、 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 地块解读成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-8373322

30、8 837 W W W 地块解读成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案项 目 合 计 第 1年 （ 06） 第 2年 （ 07） 第 3年 （ 08） 第 4年 （ 09） 第 5年 （ 10） 第 6年 （ 11） 第 7年 （ 12） 第 8年 （ 13）现 金 流 入 项 目 高 层 销 售 收 入 3298667769 148000000 495430000 471039600 453375615 476044396 476044396 454406014 324327749高 层 销 售 面 积 771374 40000 130000 120000 110000 110000 10

31、0000 100000 71374 高 层 销 售 价 格 4220 3700 3811 3925 4122 4328 4328 4544 4544联 排 销 售 收 入 357517875 0 130000000 133900000 105465582 0 0 0 0 联 排 销 售 面 积 55003 20000 20000 15003 联 排 销 售 价 格 6715 6500 6695 7030 团 沟 收 入 150000000 150000000 0 0 0 0 0 0 团 沟 面 积 50000 50000 团 沟 价 格 3000 3000 合 计 3818033351 298

32、000000 625430000 604939600 558841197 476044396 476044396 454406014 324327746本 项 目 资 金 回 笼 周 期 规 划 为 8年 期 ， 最 大 销 售 量 为 15万 平 米 /年 。06年 规 划 销 售 面 积 市 场 去 化 量 为 4万 平 米 ， 团 购 量 为 5万 平 米 ； 07 09年 为 快速 去 化 期 。鉴 于 07年 08年 处 于 行 业 调 整 阶 段 ， 因 此 价 格 增 幅 保 守 估 计 以 3 /年 的 速 度增 长 ,0810年 市 场 逐 渐 复 苏 ， 按 5 /年 得

33、速 度 增 长 ， 其 后 以 5 /2年 速 度 稳 健增 长 。 开 发 周 期 内 价 格 绝 对 增 幅 将 达 23 。 开 发 核 心Chapter 3 项 目 定 位 开 发 理 念 推 广 核 心 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 项目定位 “常 州 未 来 ， 同 步

34、世 界 ”以 生 活 居 住 为 主 ， 融 商 业 娱乐 、 运 动 休 闲 、 文 化 教 育 和商 务 交 流 为 一 体 ， 具 有 国 际一 流 水 准 的 现 代 化 的 城 市 综合 体 。 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 生 活居 住商 业娱 乐 商 务交 流文 化教 育 运 动休 闲根 据 城 市 区 域 经

35、 营 理 论 ， 现 代 城 市 的 发 展 趋 势 是 从 一 个 中 心 到 多 个中 心 演 变 。 城 市 综 合 体 的 出 现 是 城 市 形 态 发 展 到 一 定 程 度 的 必 然 产物 。 城 市 综 合 体 ， 巧 妙 处 理 多 空 间 关 系 ， 是 一 项 系 统 工 程 。 它 涵 盖住 宅 、 公 寓 、 酒 店 、 写 字 楼 、 商 业 等 多 种 形 态 。 作 为 一 个 区 域 经 济 、文 化 、 生 活 的 中 心 ， 有 庞 大 的 辐 射 作 用 ， 能 够 作 为 一 个 区 域 的 标 志 。是 城 市 发 展 的 必 然 趋 势 。成功要

36、点项目解读一期重点开发核心营销方案 定 位 系 统 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 体 育 馆运 动 主 题 公 园沃 尔 玛主 题 商 业 街老 年 中 心幼 儿 园五 星 级 酒 店会 展 中 心商 务 交 流运 动 休 闲文 化 教 育商 业 购 物综合体生活居住中 高 级 公 寓 系公 寓 豪 宅 系舒 适 别 墅 系

37、成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 开发理念 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 城 市 综 合 体 的 定 位 所 引 申 出 的 开 发 理 念 是 解 决 提 升 土 地 价值 问 题 的 中 心 思 想 。 同 时 也 是 建 立 品 牌 高 度 的 基 础 。城 市 综 合 体 造 就 了 一 个 城 市 的中 心

38、 （ 可 能 已 经 有 中 心 ） 。 它使 个 别 地 方 （ 微 观 的 ） 和 城 市（ 宏 观 的 ） 的 人 文 研 究 有 意 义 、有 目 的 ， 并 且 明 确 地 把 “ 区 域开 发 ” 和 “ 城 市 开 发 ” 拉 到 一起 来 了 。该 理 念 的 着 眼 点 在 于 中 心 改 变城 市 的 居 住 环 境 ， 进 而 能 够 辐射 到 周 围 住 宅 环 境 ， 由 于 本 项目 具 有 864亩 的 广 大 面 积 ， 所 以能 够 “ 在 其 中 ” 广 泛 地 影 响 周 围 ， 提 供 了 一 个 好 的 新 城 区 中央 环 境 。城市综合体 建 筑

39、综 合 体生 态 综 合 体文 化 综 合 体住 区 综 合 体 成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 开发理念 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 城市综合体 建 筑 综 合 体生 态 综 合 体文 化 综 合 体住 区 综 合 体 各 建 筑 物 之 间 互 相 是 多 种 性 质 和 功 能 的 复 合 中心 。 提 升

40、 了 土 地 附 着 物 的 综 合 价 值 。将 社 会 系 统 、 居 住 系 统 和 生 态 系 统 三 者 平 等 对待 。 尊 重 土 地 肌 理 和 平 衡 基 础 上 提 升 土 地 原 生价 值 。包 括 经 济 功 能 、 政 治 功 能 、 文 化 功 能 等 多 方 面功 能 。 逐 渐 成 为 增 强 城 市 社 会 管 理 和 社 会 服 务功 能 的 新 载 体 。 各 根 植 于 地 源 关 系 的 本 土 文 化 为 核 心 ， 由 此 形成 的 具 有 时 代 特 点 的 文 化 认 同 是 促 进 社 会 、 居住 、 生 态 三 系 统 和 谐 发 展 的

41、 催 化 剂 。成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 推广核心定 位 系 统 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 开 发 理 念 推 广 核 心生 活居 住商 业娱 乐 商 务交 流文 化教 育 运 动休 闲 建 筑 综 合 体生 态 综 合 体文 化 综 合 体住 区 综 合 体 核 心 开 发 理 念 ：城 市 综 合 体

42、社 会 责 任 ：开 启 常 州 未 来国 际 生 活终 极 追 求 ：武 进 中 心 带 动城 市 发 展成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 营 销 方 案Chapter 4 营 销 引 擎 规 划 安 排 执 行 体 系 营 销 预 算 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 营销引

43、擎营 销 引 擎 的 建 立 的 过 程 正 是 解 决 项 目 独 特 营 销 表 达 问 题 的过 程 。价格策略 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例项 目 定 位 语 体 系 ： 解 决 项目 属 性 的 表 达 问 题 。 传 达项 目 的 开 发 定 位 与 产 品 物理 属 性

44、 。 项 目 推 广 语 体 系 ： 解 决 ”生 活 方 式 “ 的 表 达 问 题 。传 达 项 目 承 载 的 生 活 方 式定 义 与 产 品 的 精 神 属 性 。营 销 引 擎 的 两 部 分 构 成 营销引擎价格策略 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例项 目 定 位 语核 心

45、 开 发 理 念 ：城 市 综 合 体社 会 责 任 ：开 启 常 州 未 来国 际 生 活终 极 追 求 ：武 进 中 心 带 动城 市 发 展 物 理 特 质 ：北 临 区 政 府百 万 平 米 社 区+ 区 政 府 对 面城 市 综 合 体百 万 平 米 核 心住 区 营销引擎 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 项 目 推

46、 广 语 体 系 案 名核 心 开 发 理 念 ：城 市 综 合 体社 会 责 任 ：开 启 常 州 未 来国 际 生 活终 极 追 求 ：武 进 中 心 带 动城 市 发 展 生 活 方 式 ：生 态 、 和 谐 、健 康 ， 同 步 世界 的 未 来 生 活+ 莱 蒙 国 际莱 蒙 城气 质 要 求 ：体 现 规 模 感 、中 心 说 、 国 际感 和 品 牌 高 度成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 营销引擎 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-8

47、3733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 项 目 推 广 语 体 系 slogan核 心 开 发 理 念 ：城 市 综 合 体社 会 责 任 ：开 启 常 州 未 来国 际 生 活终 极 追 求 ：武 进 中 心 带 动城 市 发 展 生 活 方 式 ：生 态 、 和 谐 、健 康 ， 同 步 世界 的 未 来 生 活+ 一 座 城 市一 种 未 来常 州 南 中 心只 与 世 界 对 话成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 营销引擎 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信

48、息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 项 目 推 广 语 体 系莱 蒙 国 际 常 州 南 中 心 只 与 世 界 对 话区 政 府 对 面 城 市 综 合 体 百 万 平 米 核 心 住 区莱 蒙 城 一 座 城 市 一 种 未 来区 政 府 对 面 城 市 综 合 体 百 万 平 米 核 心 住 区成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 规划安排 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路

49、 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 7月 8月 9月 10月 11月 12月市 场 预 销 售团 购 销 售 启 动 一 期 开 盘市 场 客 户 消 化形 象 建 立一 期 积 累阶 段 目 标 ：项 目 品 牌 建 立市 场 口 碑 初 成一 期 客 户 积 累团 购 意 向 明 确 阶 段 目 标 ：展 示 中 心 启 动现 场 接 受 预 定团 购 客 户 消 化内

50、部 客 户 消 化一 期 去 化 50以 上 阶 段 目 标 ：开 盘 累 计 去 化 70 以 上年 底 累 积 去 化 80 以 上忠 实 客 户 群 形 成成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 规划安排 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 网 络 媒 体形 象 广 告 8/5 10/15户 外 形 象 广 告7/15销

51、售 物 料 准 备 团 购 推 介 会临 时 接 待 中 心 开 放 9/16电 视 形 象 广 告7月 8月 9月 10月 11月 12月现 场 中 心 开 放团 购 客 户 认 购关 系 客 户 认 购 开 盘专 业 房 展 专 业 奖 项 评 选专 场 SP主 题 论 坛 加 推成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 执行体系 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 518034075

52、5-83733228 837 W W W 目 标 ： 项 目 品 牌 建 立 一 期 客 户 积 累 团 购 意 向 明 确推 广 主 题 ： 常 州 南 中 心 只 与 世 界 对 话手 段 ： 户 外 （ 高 炮 、 基 地 包 装 、 车 身 等 ） 为 主 ， 网 络 与 电 视 媒 体 次 之 ， 平 面 媒 体 为 节 点 辅 助 手 段 。 专 业 论 坛 为 品 牌 速 成 ， 形 成 口 碑 的 重 要 手 段 之 一 。事 件 ： 专 家 主 题 论 坛 ； 临 时 接 待 中 心 开 放形 象 建 立 与 一 期 积 累 第 一 阶 段 ： 2006/072006/08成

53、功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 时 间 媒 体 通 路 主 题 预 算7月 第 2周 12月底 户 外 高 炮 （ 3-4）基 地 包 装车 身 常 州 南 中 心 只 与 世 界 对 话 80万7月 中 12月 底 网 络 媒 体（ 常 州 搜 房 硬 广 、软 文 、 项 目 网 站

54、 ） 常 州 南 中 心 只 与 世 界 对 话和项 目 开 发 理 念 阐 述 50万8月 初 9月 初 电 视 媒 体（ 制 作 与 发 布 费 ） 常 州 南 中 心 只 与 世 界 对 话 50万7月 底 论 坛 城 市 综 合 体 与 城 市 中 心 发 展 20万8月 底 团 购 推 介 会 项 目 整 体 及 一 期 产 品 介 绍 10万7月 上 旬7月 底 8月 中 旬8月 底 平 面 媒 体（ 以 常 州 日 报 ； 常州 晚 报 ； 武 进 日 报为 主 ） 各 主 要 事 件 预 告 与 后 续 放 大 40万小 计 250万 执行体系成功要点项目解读一期重点开发核心营

55、销方案 执行体系 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 目 标 ： 接 受 客 户 预 定 团 购 客 户 消 化 内 部 客 户 消 化 一 期 去 化 50 以 上推 广 主 题 ： 区 政 府 对 面 城 市 综 合 体 百 万 平 米 核 心 住 区手 段 ： 以 SP为 主 ， 平 面 媒 体 为 重 要 辅 助 手 段

56、。 并 结 合 部 分 户 外 媒 体 的 更 新 。事 件 ： 现 场 展 示 接 待 中 心 开 放 ； 专 业 房 展市 场 预 销 售 与 团 购 启 动 第 二 阶 段 ： 2006/092006/10初成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 时 间 媒 体 通 路 主 题 预 算9

57、月 初 10月 初 电 视 媒 体 常 州 南 中 心 只 与 世 界 对 话 30万10月 中 现 场 开 放 SP 常 州 未 来 同 步 世 界 20万9月 底 或10月 初 专 业 房 展 会 区 政 府 对 面 城 市 综 合 体 百万 平 米 核 心 住 区 40万9月 第 1周9月 第 2周 常 州 日 报 常 州 晚报 武 进 日 报 常 州 未 来 同 步 世 界现 场 体 验 中 心 开 放 20万9月 第 3周 常 州 日 报 常 州 晚报 武 进 日 报 体 验 之 旅 10万9月 第 4周 常 州 日 报 常 州 晚报 武 进 日 报 房 展 信 息 预 告 10万

58、小 计 130万 执行体系成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 执行体系 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 目 标 ： 开 盘 累 计 去 化 70 以 上 年 底 累 积 去 化 80 以 上 忠 实 客 户 群 形 成推 广 主 题 ： 开 启 常 州 未 来 国 际 生 活手 段 ： 以 SP结 合 平 面 媒 体 为

59、 主 。 辅 以 网 络 、 电 台 、 短 信 、 直 投 等 多 渠 道 配 合 。事 件 ： 一 期 开 盘 ； 二 次 加 推 ； 行 业 内 专 业 奖 项 评 选一 期 开 盘 与 市 场 销 售 第 三 阶 段 ： 2006/102006/12成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W

60、W 时 间 媒 体 通 路 主 题 预 算10月 初 12月 电 台 开 启 常 州 未 来 国 际 生 活 10万10月 中 开 盘 SP 开 启 常 州 未 来 国 际 生 活 20万10月 底 或11月 初 专 场 SP 开 启 常 州 未 来 国 际 生 活区 政 府 对 面 城 市 综 合 体 百 万 平米 核 心 住 区 20万12月 业 届 盛 会 专 业 奖 项评 选 城 市 开 发 类 ， 大 盘 类 ， 建 筑生 态 类 奖 项 评 选 30万10月第 2周第 3周 常 州 日 报 常 州 晚报 武 进 日 报 开 盘 稿开 盘 后 续 造 势 稿 20万10月 第 4周1

61、1月 初 常 州 日 报 常 州 晚报 武 进 日 报 11月 初 专 场 SP预 告加 推 信 息 20万12月 常 州 日 报 常 州 晚报 武 进 日 报 获 奖 系 列 稿 20万小 计 140万 执行体系成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 推广费用预算 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 通 路 类 型 费 用 预

62、 算 （ 万 元 ） 比 例户 外 80 14%Sp活 动 160 28%电 视 及 电 台 90 15%网 络 50 9%平 媒 140 24%物 料 及 其 他 60 10%总 计 580 100%注 ： 体 验 中 心 以 及 临 时 接 待 中 心 等 营 销 费 用 不 计 入 推 广 费 用成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 一 期 重 点Chapter 5 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： che

63、ngquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 一期重点 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 适 当 过 度 ， 塑 造 高 度一 期 营 销 肩 负 整 个 大 盘 的 起 势 与 整 体 形 象 塑 造 的 任 务 ， 在 营 销 上 的 适 当 过

64、 度 投 入 是 必 须 的 。前 期 整 体 形 象 塑 造 上 ， 迅 速 塑 造 高 度 是 突 破 区 域 竞 争 的 极 有 效 手 段 。在 实 施 的 过 程 中 应 讲 求 一 定 的 媒 体 覆 盖 度 和 持 续 打 击 。成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 一期重点 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W

65、品 牌 速 成迅 速 建 立 具 有 相 当 高 度 的 项 目 品 牌 ， 是 形 成 市 场 热 点 ， 快速 提 升 市 场 认 可 度 的 有 效 途 径 。 可 通 过 以 下 四 种 途 径 实 现 品 牌 速 成 ：通 过 业 届 权 威 机 构 的 认 可 ， 迅 速 提 升 品 牌 高 度 和 可 信 度 。通 过 业 内 意 见 领 袖 的 关 注 来 迅 速 提 升 品 牌 高 度 与 知 名 度 。通 过 独 特 的 营 销 表 达 与 营 销 运 作 来 制 造 品 牌 高 度 与 区 隔 度 。通 过 良 好 的 市 场 反 映 来 印 证 品 牌 高 度 并 提

66、高 客 户 对 品 牌 的 忠 诚 度 。成功要点项目解读一期重点开发核心营销方案 一期重点 地 址 ： 深 圳 市 福 田 区 新 闻 路 一 号 中 电 信 息 大 厦 东 座 室 邮 编 ：电 话 ： 、 33238、 83733266 传 真 ： 0755-83733266-618E m ail： chengquan 2402 5180340755-83733228 837 W W W 打 造 体 验 营 销 中 心卖 楼 花 的 核 心 在 于 示 范 区 的 建 设 ， 项 目 的 整 体 环 境 包 装 与 场 域 感 塑 造 ， 示 范 区 的 直 观 展 示 ， 公 园 环 境 的 展 示 将 成 为 打 动 消 费 者 的 最 有 力 手 段 。对 客 户 而 言 大 环 境 项 目 整 体 配 套 体 系 的 部 分 展 示 ； 中 环 境 一 期 景 观 及 接 待 中 心 景 观 的 展 示 ；