《关于零租零售与整租不售两种方式的混合模式分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于零租零售与整租不售两种方式的混合模式分析（4页珍藏版）》请在装配图网上搜索。
1、2004-4-14产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。本文将主要介绍零租零售与整租不售两种方式混合的万达模式。一、案例情况在 90 年代，大连万达足球俱乐部多次夺得甲 A 之冠，赢得极广泛的知名度。如今，大连万达集团已形成以住宅地产开发、商业地产开发、零售百货经营为三大支柱产业的大型企业集团，资产 50 亿元，年销
2、售额约70 亿元，在业界具有一定影响力，其万达购物广场首先提出了 “商业订单房产 ”的概念，运作模式如下：首先确定合作的伙伴，与世界500 强零售业连锁公司、著名餐饮公司、家居超市、电子产品连锁经营公司等签订了联合发展协议， 在全国各大中城市投资建设 “万达购物广场” ， 共同确定发展的目标城市、项目的位置、地段、面积等。然后，根据经营者的需求确定是单纯租赁经营，合作经营或者营业收入抽成等经营方式。各地的万达购物广场建筑面积通常在 5 万平方米左右，地下1 层，地上 4 层，首层全部为单个面积在 30-50 平方米、甚至达到 200 平方米不等的黄金商铺，形成室内精品步行街，产权全部分零销售并
3、足以抵偿项目总投资；二、三层为世界500 强之首、全球零售业第一品牌 沃尔玛超市；四层为著名建材家居市场连锁公司 如红星美凯龙、德国欧倍德家具家居广场等；地下一层是可容纳数百个车位的停车场。第一个万达购物广场项目于2002 年诞生于长春并在一个月内完成首层商铺的全部销售，均价突破 4 万元平方米。目前在建的万达购物广场包括：长沙万达购物广场，总建筑面积4万多平方米，地下一层为拥有200 个车位的停车场；济南万达商业广场，总建筑面积5 万平方米，地下一层提供约 200 个车位；青岛万达购物广场，总面积4.5 千平方米，配置了 200 个车位的停车场；南昌万达购物广场，建筑面积5 万平方米；南京万
4、达购物广场，建筑面积4万平方米。三方利弊分析1 、开发商能够与位于世界500 强前列的美国 “沃尔玛 ”超市和德国 “欧倍德 ”建材家居超市， 以及美国时代华纳影院、德国 HOLA 家居、美国百胜餐饮集团、台湾灿坤数码、大洋百货、新加坡大食代等各个零售、餐饮、娱乐行业的全球巨头形成战略联盟关系，并且根据主力商家的要求在城市中心获得合适的土地，这是中小型或区域型的开发商望尘莫及的，因此这种高起点的运作模式具有相当的垄断性，进入壁垒很高。万达涉足商业地产领域是发展和创新的有机结合，是民营资本对商业地产的拉动，外国零售业大举进入中国之际应该是万达抢占商业阵地的大好时机， 万达与世界知名的大企业进行
5、“量身订做 ”式的捆绑式建设开发， 目前在中国还是一种全新的模式， 其机遇与挑战并存， 但从目前的项目运作情况来看， “商业订单地产 ”模式的 机遇大于挑战。从国际上看，企业做到一定规模之后就要向多元化发展，到了这个阶段企业会涉足许多相关领域，中国的民营企业在发展到一定规模，民营资本积累到一定的水平，业态的扩张也是必然的趋势。2、投资者万达购物广场全部位于城市中心的黄金商业口岸，又引进了沃尔玛等著名商家，人流量得到了保证，并且沃尔玛的品牌认知度、美誉度极高，与其为邻可以在较短的时间内有效地培植庞大的信息流、人流、物流和资金流，实现商铺的增值。万达购物广场仅出售一层，其余各层供沃尔玛等国际大公司
6、长期租用，这为投资者极大地降低了风险。万达购物广场这种创新的经营模式每推广到一个城市，短时间内就可以对这个城市的商业结构产生巨大冲击，产生极大的 “眼球效应 ” ，能够基本避免一般商铺存在的初期经营风险。3、经营者对沃尔玛、欧倍德这样的主力大商家而言，万达根据其不同的商业业态，都有其专业的人流、物流动线设计和面积、仓储要求，为其量身打造经营场所，共同确定目标城市、位置、地段、面积，最大限度地满足经营商的需求，降低其经营成本，自然赢得了长期合作的优先权。而对中小经营商家来说，与沃尔玛、欧倍德这样的主力店同场经营，客流与销量得到足够保证。SWOT 分析（一）优势1 . 得到各地政府的大力支持，作为
7、重点招商引资项目。这种“地产巨头商业巨头” 战略伙伴组合的运作模式对当地政府而言，既参与了城市中心区旧城改造， 又引进了位居全球500强之首的沃尔玛等著名商家，成为当地的形象工程，自然受到当地政府的热烈欢迎，同时在选址、税收、手续等各方面给予极大的便利和优惠。2 .万达购物广场做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，增强了投资者的投资信心。订单式的操作从根本上保证了招商的成功，不仅可以最大限度地满足经营商的需求，降低其成本，对开发商而言也大大减少了销售压力。3 .通过一层高价商铺的分零销售，开发商基本即可保证回收项目总投资。 而二层至四层的营业用房和地下车库作为自有
8、物业，可以依靠成功的商业物业经营，形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业物业自身的不断增值，最终实现长期的利润最大化。（二）劣势1. 二楼、三楼超市与一层精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高。一层的售价决定其租金极高，也决定了其经营范围为利润率较高的精品百货、金银珠宝、高档皮具、服装等，而以日用品为主的大型超市的消费客户与其完全不重合。万达购物广场把沃尔玛等大型超市作为核心主力店放在 2 层和 3 层。这样做并非最佳的选择：首先， 进大型超市购物的顾客其目的性很强， 往往直接通过自动扶梯进入 2F 的大型超市，而一般不会再光顾其他楼层。而且已经完成购买任务，拎着大包小
9、包（如生鲜类/冰冻商品）的顾客更不会光顾其他楼层。成都著名的 “罗马假日广场”就是一个后期经营失败的例子：它销售时以著名的 “好又多量贩旗舰店 ”为整个商业步行街广场的主力店吸引买家，开盘3 个月一抢而空。开业后，位于主楼2F、3F的好又多经营正常，人流量极大。但并没有给主楼的1F和3F、乃至整个商业步行街带来有效人流，其主楼 1F 多次招商均惨淡经营不足半年，现在仍旧闲置，而步行街的临街商铺也门可罗雀。这样形成了核心主力店一枝独秀，中小投资者、经营户叫苦不迭的尴尬局面。所以沃尔玛/家乐福之类的大型超市只能作为辅助主力店，主要利用其品牌和影响力来促进一层产权的零售，但不要指望它能够为一层带来大
10、量含金量较高的有效人流。广州天河城、成都伊藤洋华堂等成功的购物广场都将超市放在地下一层，这绝不是偶然的。商场中各层的经营定位都是有商业规律的，几乎所有的购物广场摆设有惊人的雷同，第一层化妆品，珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，为什么千店一面、长期雷同？难道没有人敢于打破这个布局吗？太平洋刚开业时曾经尝试变革，但最终仍沿用这样的定位，这种基本雷同的各层经营定位是经过无数的实践得出的。因此超市并不适合作为核心主力店开设在万达广场的第 2 和第 3 层，更适合开设在万达广场的地下一层。遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。2、欧倍德、红星家居建材广场同样无助于一层精品百货的经营。国内比较成功的建
11、材超市如东方家园等往往位于城市近郊而非市中心，因为它与百货公司不同，其巨额销售并非建立在庞大的人流量之上的，而是依靠较大的单笔成交额。建材和家具的销售一般只针对于乔迁新居的客户，都不是能引发随机购物或经常购买的选购品，对一层精品百货的经营并无太大的帮助。一般万达广场的面积不大（ 5 万平方米左右） ，应把这些面积用在更吸引顾客的商家和业态上。相对而言，动感电影院、书城、精品百货、大型游戏娱乐中心、美食城、装饰精品店等更有利于有效人流的吸引 。（三）机会1 . 世界发达地区的大型零售商进入国内市场：根据WTO 协定，中国加入 WTO 之后，零售业将逐步向国际开放，世界500 强中的商业企业等一批
12、品牌公司将进入中国，为城市商业发展、商业结构升级提供了良好的机会，而这些商业企业一般专业经营商业，很少涉及地产开发，需要借助国内的开发商完成其选址、布点、建设的任务。这就为 “商业订单房产 ”提供了更多的合作机会、更广泛的选择面。2 .携全球500 强之首的声势，万达购物广场作为各地的形象工程、重点工程，成为各地中心旧城改造的示范。而未来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中期，这将腾出大量中小规模的市中心土地，为万达购物广场的持续发展、快速复制提供了足量的土地供给，带来了新的机遇。（四） 挑战1 . 竞争对手的迅速跟进：牵手世界500 强，不会是万达的专利。日前，北京华远地产老总任志强也表示将
13、与沃尔玛合作，建立沃尔玛中关村连锁店，广东东莞的华南购物中心也开始和麦德龙、欧倍德、 SOGO 等企业搭上了桥， 并达成部分合作意向。 这势必对万达的大规模复 制形成阻碍，如何给 “订单房产 ”模式设立更高的门槛，或许是万达人需要考虑的新的课题。2 .全国购物广场的跟风建设，或许在不远的将来形成供应过剩。目前，全国范围内已经有200 多个面积在 10 万平米以上，动辄投资数十亿资金的商业地产项目在全国范围内上马。例如广东东莞2004 年就将竣工一个面积为 60 万平米亚洲最大的购物公园。新希望集团也与中国银泰投资公司正式联手，未来三年内要在全国建十多个，总面积百万平米以上的购物中心。商业地产不仅强手如林，而且在部分城市开发过剩也并非危言耸听。
关于零租零售与整租不售两种方式的混合模式分析
