房屋装修与管理

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1、第 九 章 设 备 管 理 实 操 第 一 节 装 修 管 理一 、 物 业 装 饰 、 装 饰 管 理 流 程准 备 资 料物 业 装 饰 、 装 修 申 报物 业 装 饰 、 装 修 登 记签 订 物 业 装 饰 、 装 修 管 理 服 务 协 议 办 理 开 工 的 一 般 手 续 施 工查 验 由 业 主 （ 或 物 业 使 用 人 ） 、 施 工 队 分别 准 备 和 提 供 。 包 括 ： 物 业 所 有 权 证明 ， 申 请 人 身 份 证 原 件 及 复 印 件 ， 装饰 、 装 修 设 计 方 案 ， 装 修 施 工 单 位 资质 ， 原 有 建 筑 、 水 电 气 等 改

2、动 设 计 和相 关 审 批 文 件 等 。用 户 填 写 申 报 登 记 表 ， 并 提 交 管 理 单 位 登记 备 案 。物 业 管 理 工 作 人 员 应 要 求 和 指 导 业 主 逐 项填 写 装 饰 装 修 申 报 登 记 表 ， 确 保 各 项 申 请明 确 无 误 ， 涉 及 专 业 部 门 (如 水 、 电 、 气等 )、 建 筑 结 构 、 消 防 等 项 目 的 ， 要 求 写 明地 点 、 位 置 或 改 变 的 程 度 及 尺 寸 等 详 细 数据 和 资 料 ， 必 要 时 装 修 人 或 装 修 单 位 还 应向 有 关 部 门 申 报 核 准 。 3 物 业

3、装 饰 装 修 登 记 物 业 管 理 单 位 以 书 面 形 式 将 装 饰 装 修 工 程 的 禁 止 行 为 和 注 意 事 项 告 知 装修 人 和 装 修 人 委 托 的 装 饰 装 修 企 业 ， 并 且 督 促 装 修 人 在 装 饰 装 修 开 工 前 主 动告 知 邻 里 。 物 业 管 理 单 位 应 该 在 规 定 工 作 日 (一 般 为 3个 工 作 日 )内 完 成 登 记 工 作 。 物 业 管 理 单 位 应 详 细 核 查 装 饰 装 修 申 请 登 记 表 中 的 装 修 内 容 ， 有 下 列 行为 之 一 的 将 不 予 登 记 ， (1)未 经 原 设

4、 计 单 位 或 者 具 有 相 应 资 质 等 级 的 设 计 单 位 提 出 设 计 方 案 ，擅 自 变 动 建 筑 主 体 和 承 重 结 构 的 ； (2)将 没 有 防 水 要 求 的 房 间 或 者 阳 台 改 为 卫 生 间 、 厨 房 间 的 ； (3)扩 大 承 重 墙 上 原 有 的 门 窗 尺 寸 ， 拆 除 连 接 阳 台 的 砖 、 混 凝 土 墙 体 的 ； (4)损 坏 房 屋 原 有 节 能 设 施 ， 降 低 节 能 效 果 的 ； (5)未 经 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 批 准 搭 建 建 筑 物 、 构 筑 物 的 ； (6)未 经 城 市

5、 规 划 行 政 主 管 部 门 批 准 改 变 住 宅 外 立 面 ， 在 非 承 重 外 墙 上开 门 、 窗 的 ； (7)未 经 供 暖 管 理 单 位 批 准 拆 改 供 暖 管 道 和 设 施 的 ； (8)未 经 燃 气 管 理 单 位 批 准 拆 改 燃 气 管 道 和 设 施 的 ； (9)其 他 影 响 建 筑 结 构 和 使 用 安 全 的 行 为 。物 业 管 理 单 位 和 装 修 人 (1)装 饰 装 修 工 程 的 实 施 内 容 ； (2)装 饰 装 修 工 程 的 实 施 期 限 ； (3)允 许 施 工 的 时 间 ； (4)废 弃 物 的 清 运 与 处

6、置 ； (5)外 立 面 设 施 及 防 盗 窗 的 安 装 要 求 ； (6)禁 止 行 为 和 注 意 事 项 ； (7)管 理 服 务 费 用 ； (8)违 约 责 任 ； (9)其 他 需 要 约 定 的 事 项 。(1)业 主 按 有 关 规 定 向 物 业 管 理 单 位 (或指 定 方 )缴 纳 装 饰 装 修 管 理 服 务 费 ；(2)装 饰 装 修 施 工 单 位 应 到 物 业 管 理 单位 办 理 开 工 证 、 出 人 证 等 ；(3)装 修 人 或 装 饰 装 修 施 工 单 位 应 备 齐灭 火 器 等 消 防 器 材 。物 业 管 理 单 位 应 按 照 装 饰

7、 装 修 管 理 服 务 协 议 做好 管 理 和 服 务 工 作 ， 加 强 现 场 检 查 ， 发 现 装 修人 或 者 装 饰 装 修 施 工 单 位 有 违 反 有 关 规 定 的 行为 ， 应 当 及 时 劝 阻 和 制 止 ； 已 造 成 事 实 后 果 或拒 不 改 正 的 ， 应 及 时 报 告 有 关 部 门 依 法 处 理 。对 装 修 人 或 者 装 饰 装 修 施 工 单 位 违 反 物 业 装饰 装 修 管 理 服 务 协 议 的 ， 应 追 究 违 约 责 任 。物 业 管 理 单 位 应 当 按 照 装 饰 装 修 管 理 服 务 协议 进 行 现 场 检 查 ，

8、 对 照 装 修 申 报 方 案 和 装 饰装 修 实 际 结 果 进 行 比 较 验 收 ， 验 收 合 格 后 应签 署 书 面 意 见 。 对 因 违 反 法 律 、 法 规 和 装 饰装 修 管 理 服 务 协 议 而 验 收 不 合 格 的 ， 应 提 出书 面 整 改 意 见 要 求 业 主 和 施 工 方 限 期 整 改 。若 发 生 歧 义 、 无 法 统 一 意 见 或 业 主 拒 不 接 受情 况 的 ， 应 报 请 城 市 管 理 有 关 行 政 部 门 处 理 ，并 将 检 查 记 录 存 档 。 案 例 某 日 ， 某 高 层 楼 宇 32楼 B室 的 业 主 向 管

9、 理 部 门 报 上 一 份 装 修 申报 登 记 表 ， 申 报 在 阳 台 装 一 台 太 阳 能 热 水 器 ， 物 业 管 理 单 位装 修 管 理 人 员 在 接 到 申 报 后 拟 予 以 同 意 。 上 级 主 管 在 审 核 相关 资 料 时 发 现 安 装 地 点 不 明 确 ， 于 是 要 求 装 修 管 理 人 员 去 现场 核 实 ， 发 现 该 户 申 报 的 安 装 位 置 实 为 共 用 屋 面 ， 而 非 业 主自 用 部 分 。 案 例 分 析 此 案 例 中 反 映 的 问 题 主 要 是 ： 第 一 ， 业 主 填 写 的 装 修 申 报 登 记 表 等

10、资 料 过 于 简 单 ， 以至 于 无 法 确 认 业 主 安 装 设 备 的 具 体 位 置 ； 第 二 ， 装 修 管 理 人 员 未 到 现 场 核 实 而 盲 目 同 意 施 工 。 因 此 ， 在 物 业 装 修 管 理 中 ， 应 从 以 下 方 面 改 进 ： 首 先 ， 在 业主 申 报 装 修 时 ， 物 业 管 理 人 员 应 辅 导 业 主 认 真 填 写 装 修 申报 登 记 表 ， 详 细 说 明 装 修 地 点 、 内 容 等 情 况 ； 其 次 ， 在 物业 装 修 情 况 不 明 ， 或 语 言 表 达 不 清 时 ， 物 业 管 理 人 员 应 到 现场 核

11、 实 ， 不 可 盲 目 接 受 业 主 装 修 申 报 ； 再 次 ， 应 对 物 业 管 理单 位 相 关 人 员 加 强 培 训 和 约 束 ， 强 化 装 修 管 理 责 任 意 识 ， 同时 检 查 物 业 装 修 管 理 各 环 节 存 在 的 问 题 并 予 以 改 进 。 二 、 物 业 装 饰 、 装 修 管 理 的 内 容(一 )物 业 装 饰 装 修 范 围 和 时 间 管 理 物 业 装 饰 装 修 的 区 域 应 按 照 相 关 装 饰 装 修 管 理 规 定 和 业 主 权 益 予 以 限 定 ，原 则 上 应 统 一 要 求 、 统 一 形 式 。 如 室 内 装

12、 饰 装 修 只 限 于 房 屋 本 体 单 元 内 的自 用 部 位 ； 封 闭 阳 台 不 得 超 过 阳 台 顶 部 外 边 缘 垂 直 投 影 面 ， 封 闭 款 式 、 材料 力 求 统 等 。 装 饰 装 修 时 间 包 括 一 般 装 饰 装 修 时 间 、 特 殊 装 修 时 间 和 装 饰 装 修 期 。一 般 装 修 时 间 是 指 除 节 假 日 之 外 的 正 常 时 间 ， 一 般 装 修 时 间 因 地 域 和 季 节 的差 异 而 有 所 不 同 ， 如 南 方 某 些 地 区 规 定 作 业 时 间 及 拆 打 时 间 为 ： 作 业 时 间 ： 8： 00 1

13、2： 00 14： 00 18： 00 拆 打 时 间 ： 8： 30 1l： 30 14： 30 17： 30特 殊 装 修 时 间 是 指 节 假 日 休 息 时 间 。装 修 期 是 指 装 饰 装 修 过 程 的 完 结 时 间 。 目 前 国 家 颁 布 的 法 规 虽 无 明 确 规 定 ，但 一 般 情 况 下 不 超 过 三 个 月 。 (二 )物 业 装 饰 装 修 管 理 的 要 求 有 无 变 动 建 筑 主 体 和 承 重 结 构 。 有 无 将 没 有 防 水 要 求 的 房 间 或 者 阳 台 改 为 卫 生 间 、 厨 房 间 。 有 无 扩 大 承 重 墙 上

14、原 有 的 门 窗 尺 寸 ， 拆 除 连 接 阳 台 的 砖 、 混 凝 土 墙 体 。 有 无 损 坏 房 屋 原 有 节 能 设 施 ， 降 低 节 能 效 果 。 有 无 其 他 影 响 建 筑 结 构 和 使 用 安 全 的 行 为 。 有 无 未 经 有 关 单 位 批 准 的 下 列 行 为 ： 搭 建 建 筑 物 、 构 筑 物 ； 改 变 住 宅 外 立 面 ， 在 非 承 重 外 墙 上 开 门 、 窗 ； 拆 改 供 暖 管 道 和 设 施 ； 拆 改 燃 气 管 道 和 设 施 ； 超 过 设 计 标 准 或 者 规 范 增 加 楼 面 荷 载 的 ； 改 动 卫 生

15、间 、 厨 房 间 防 水 层 的 。 同 时 ， 还 应 注 意 检 查 以 下 方 面 ： 1)施 工 现 场 有 无 采 取 必 要 的 安 全 防 护 和 消 防 措 施 ， 有 无 擅 自 动 用 明 火 和 进行 焊 接 作 业 等 ； 2)有 无 任 意 刨 凿 楼 地 面 、 穿 凿 梁 柱 等 ； 3)楼 地 面 铺 设 材 料 是 否 超 过 10mm、 新 砌 隔 墙 是 否 采 用 轻 质 材 料 等 ； 4)是 否 符 合 物 业 装 修 公 共 及 室 外 统 一 要 求 (如 空 调 室 外 机 的 安 装 和 排 水 的统 要 求 、 阳 台 栏 杆 的 统 一

16、 要 求 等 )； 5)物 业 装 修 方 案 和 材 料 的 选 择 是 否 符 合 环 保 、 节 能 的 要 求 。 (三 )物 业 装 饰 装 修 管 理 费 用 和 垃 圾 清 运 的 管 理 在 物 业 装 饰 装 修 之 前 ， 由 装 修 人 和 物 业 管 理 单 位 签 订 物 业 装 饰 装 修管 理 协 议 ， 约 定 物 业 装 饰 装 修 相 关 事 项 和 管 理 收 费 ， 并 以 此 为 依 据规 范 各 方 行 为 。 1 管 理 服 务 费 管 理 服 务 费 是 指 因 物 业 装 饰 装 修 工 程 增 加 物 业 管 理 服 务 工 作 量而 设 置

17、 的 临 时 性 收 费 项 目 ， 一 般 由 装 修 人 和 物 业 管 理 单 位 双 方 约 定 ，该 费 用 可 向 装 修 业 主 收 取 ， 也 可 向 装 饰 装 修 工 程 单 位 收 取 。 2 垃 圾 清 运 费 垃 圾 清 运 费 系 指 由 装 饰 装 修 工 程 所 产 生 的 垃 圾 的 管 理 和 清 运 费用 。 装 饰 装 修 垃 圾 是 装 修 管 理 中 的 一 个 重 要 内 容 ， 其 对 物 业 环 境 和业 主 以 及 物 业 使 用 人 的 工 作 生 活 有 着 极 大 的 影 响 ， 甚 至 会 产 生 环 保 、安 全 等 方 面 的 隐

18、 患 。 因 此 ， (1)装 饰 装 修 垃 圾 需 袋 装 处 理 ； (2)装 饰 装 修 垃 圾 应 按 指 定 位 置 、 时 间 、 方 式 进 行 堆 放 和 清运 。 (四 )物 业 装 饰 装 修 现 场 管 理 1 严 把 出 入 关 ， 杜 绝 无 序 状 态 装 饰 装 修 工 人 的 来 源 控 制 有 极 大 的 不 确 定 性 、 施 工 过 程 中的 自 我 约 束 不 足 、 施 工 单 位 管 理 不 力 等 原 因 。 凡 未 佩 带 物业 装 饰 装 修 施 工 标 识 的 施 工 人 员 和 其 他 闲 杂 人 员 ， 应 一 律禁 止 人 内 ， 保

19、 证 装 饰 装 修 人 员 管 理 的 有 序 化 、 规 范 化 。 装 饰 装 修 材 料 和 设 备 是 装 修 违 章 的 一 个 重 要 因 素 ， 应 着 重从 以 下 两 个 方 面 加 强 控 制 和 管 理 ： 核 对 是 否 为 审 批 同 意 的 材 料 核 对 是 否 符 合 相 关 规 定 案 例 物 业 管 理 人 员 在 巡 视 时 发 现 有 未 佩 带 标 识 (工 牌 )的施 工 人 员 在 小 区 进 行 装 修 作 业 。 经 询 问 ， 其 称 未 来得 及 办 理 相 关 手 续 。 (案 例 分 析 ) 未 办 理 相 关 手 续 进 入 物 业

20、 区 域 施 工 的 属 明 显 的 违 规行 为 ， 要 立 即 检 查 装 修 申 报 、 出 入 口 和 装 修 管 理 等环 节 。 同 时 ， 要 求 未 办 理 装 修 人 员 入 场 手 续 的 立 即补 办 ， 否 则 拒 绝 相 关 人 员 入 场 。 2 加 强 巡 视 ， 防 患 于 未 然 物 业 装 饰 装 修 期 间 ， 物 业 管 理 单 位 要 抽 调 专 业 技 术 人 员 、 管 理人 员 和 保 安 力 量 ， 加 大 物 业 装 饰 装 修 管 理 巡 视 力 度 ， 对 有 违 规 违 章 苗头 的 装 饰 装 修 户 ， 要 重 点 巡 视 盯 防

21、、 频 繁 沟 通 ， 做 到 防 患 于 未 然 。 同时 ， 要 检 查 施 工 单 位 的 施 工 人 员 是 否 如 实 申 报 和 办 理 了 施 工 证 ， 强 化施 工 人 员 的 管 理 。 案 例 巡 视 人 员 发 现 某 栋 高 层 顶 楼 有 较 大 量 钢 材 堆 放 ， 经 了 解 得知 是 某 业 主 准 备 利 用 坡 顶 加 设 钢 结 构 阁 楼 。 巡 视 人 员 当 即告 诉 业 主 此 项 装 修 工 程 应 委 托 设 计 单 位 出 设 计 图 ， 并 应 事先 申 报 ， 得 到 许 可 后 方 可 施 工 。 案 例 分 析 这 个 案 例 中

22、 的 情 形 是 目 前 大 多 数 装 修 管 理 中 容 易 出 现 的 ， 往 往 会 导 致不 安 全 因 素 产 生 。 增 设 钢 结 构 楼 面 板 ， 需 经 专 业 设 计 单 位 或 有 同 等 资历 的 设 计 单 位 进 行 具 体 设 计 ， 而 装 修 单 位 一 般 无 钢 结 构 设 计 能 力 ， 物业 管 理 单 位 也 没 有 设 计 权 限 。 因 此 ， 需 经 专 业 设 计 单 位 进 行 设 计 。 从管 理 角 度 看 ， 有 较 大 量 钢 材 在 楼 顶 堆 放 ， 说 明 在 建 筑 装 修 材 料 进 出 管理 上 存 在 问 题 ，

23、物 业 管 理 方 应 检 查 相 关 管 理 环 节 ， 尤 其 是 加 强 材 料 出入 控 制 和 巡 视 检 查 工 作 ， 防 患 于 未 然 。 3 控 制 作 业 时 间 ， 维 护 业 主 合 法 权 益 物 业 装 饰 装 修 管 理 要 特 别 注 意 装 修 施 工 (尤 其 是 拆 打 )的 作 业时 间 ， 避 免 影 响 其 他 业 主 和 物 业 使 用 人 的 正 常 生 活 工 作 秩 序 。另 外 ， 还 应 针 对 不 同 的 物 业 类 型 ， 制 订 相 应 的 管 理 规 定 ， 区别 对 待 。 案 例 某 高 层 写 字 楼 物 业 在 国 庆

24、长 假 期 间 实 施 装 修 ， 物 业 管 理 员 以装 修 时 间 不 合 适 为 由 ， 要 求 其 停 止 装 修 活 动 。 案 例 分 析 装 修 作 业 的 时 间 控 制 要 根 据 不 同 楼 盘 类 型 和 特 点 实 施 管 理 ，本 例 系 写 字 楼 项 目 ， 不 像 一 般 的 住 宅 项 目 在 节 假 日 不 宜 施 工 ，相 反 ， 其 合 理 的 装 修 时 间 应 是 节 假 日 。 因 此 ， 物 业 管 理 员 的管 理 要 求 是 错 误 的 。 4 强 化 管 理 ， 反 复 核 查 物 业 集 中 装 修 期 间 ， 要 增 派 人 力 ，

25、做 到 普 遍 巡 查 和 重 点 检 查 相结 合 。 一 方 面 ， 要 检 查 装 饰 装 修 项 目 是 否 为 已 登 记 的 项 目 ， 一 是 要 检 查 装 饰装 修 项 目 是 否 申 报 ， 二 是 检 查 装 修 、 装 饰 物 业 的 内 容 、 项 目 有 无 私 自增 加 ， 在 巡 视 过 程 中 发 现 新 增 装 修 、 装 饰 项 目 的 ， 须 指 导 用 户 及 时 申报 ， 办 理 相 关 手 续 。 另 一 方 面 ， 要 检 查 施 工 人 员 的 现 场 操 作 是 否 符 合 相 关 要 求 ， 如 埋 入 墙体 的 电 线 是 否 穿 管 、

26、 是 否 用 合 格 的 套 管 ， 施 工 现 场 的 防 火 设 备 是 否 配备 ， 操 作 是 否 符 合 安 全 要 求 ， 现 场 的 材 料 堆 放 是 否 安 全 ； 垃 圾 是 否 及时 清 运 ， 有 无 乱 堆 放 ， 装 修 户 门 外 是 否 保 持 清 洁 卫 生 等 。 案 例 某 日 ， 某 高 层 楼 宇 巡 楼 员 在 巡 检 过 程 中 ， 发 现 某 户 业 主 未 经 申 报 擅 自 违 章更 换 了 四 扇 铝 合 金 窗 。 于 是 巡 楼 员 开 出 违 章 整 改 单 ， 要 求 其 进 行 整 改 。 案 例 分 析 此 案 例 表 面 上

27、看 是 在 巡 查 中 发 现 了 问 题 ， 但 仔 细 分 析 就 不 难 看 出 ， 更 换 四扇 窗 是 需 要 一 定 时 间 的 ， 因 此 ， 此 案 例 中 有 如 下 问 题 需 引 起 注 意 ： 第 一 ，在 发 现 问 题 之 前 ， 巡 楼 员 的 巡 查 工 作 做 的 是 否 到 位 ?为 什 么 事 前 没 有 发 现违 章 ?这 就 需 要 检 查 巡 楼 员 的 巡 检 工 作 落 实 情 况 ； 第 二 ， 大 堂 负 责 值 班 的岗 位 是 如 何 控 制 材 料 进 出 的 ?这 需 要 检 查 大 堂 值 班 的 环 节 ； 第 三 ， 开 出 违

28、章 整 改 单 ， 必 须 说 明 违 章 的 依 据 、 要 求 整 改 的 时 限 以 及 拒 不 整 改 时 将 采 取的 措 施 ， 而 不 能 简 单 要 求 其 整 改 就 行 了 。 这 是 巡 楼 员 如 何 出 具 整 改 通 知 单必 须 掌 握 的 基 本 要 点 。 案 例 装 修 管 理 人 员 在 某 物 业 楼 层 巡 视 时 发 现 某 装 修 单 位 现 场 材 料 堆 放 混 乱 ， 工人 在 用 电 炉 做 饭 ， 且 无 灭 火 设 备 ， 于 是 立 即 对 该 装 修 户 提 出 整 改 要 求 。案 例 分 析 装 修 现 场 材 料 应 堆 放

29、有 序 ， 施 工 人 员 不 得 在 现 场 采 用 简 易 方 式 点 火 做 饭 ，易 燃 易 爆 材 料 应 专 门 堆 放 ， 现 场 必 须 配 备 灭 火 装 置 。 否 则 ， 应 当 勒 令 其 停工 整 改 。 三 、 装 修 管 理 应 注 意 的 问 题 (1)服 务 与 控 制 是 装 修 管 理 过 程 的 一 对 矛 盾 ， 如 何 处 理 充 分 体 现 了 物业 管 理 的 水 平 与 技 巧 。 物 业 管 理 是 服 务 活 动 ， 而 装 修 管 理 工 作 的 核 心 是 对装 修 人 各 项 装 饰 装 修 行 为 的 控 制 ， 甚 至 是 约 束

30、 。 (2) 装 修 人 在 准 备 资 料 的 阶 段 ， 物 业 管 理 单 位 有 必 要 进 行 现 场 核 对 ， 避 免出 现 漏 项 或 错 报 项 。 (3)在 装 饰 装 修 项 目 申 报 登 记 时 ， 物 业 管 理 单 位 必 须 到 现 场 对 所 附 图 纸 进行 核 对 ， 以 防 有 漏 项 ， 或 有 大 的 拆 动 项 目 漏 报 。 (4)在 办 理 开 工 手 续 前 ， 物 业 管 理 方 需 确 认 装 修 施 工 的 相 关 手 续 是 否 已 经完 备 。 (5)在 施 工 过 程 中 ， 物 业 管 理 方 应 注 意 现 场 是 否 有 未

31、 申 报 项 目 和 材 料 ；是 否 存 在 违 反 有 关 装 修 法 规 的 行 为 ； 装 修 工 程 是 否 对 公 共 秩 序 、 公 共 安 全以 及 毗 邻 业 主 或 物 业 使 用 人 构 成 侵 害 。 (6)验 收 工 作 是 装 修 管 理 的 最 后 一 道 工 序 ， 也 是 控 制 违 章 的 最 后 一 关 。 (7)对 于 在 物 业 装 饰 装 修 过 程 中 的 违 规 违 约 行 为 ， 应 根 据 相 关 法 规 、协 议 进 行 处 理 。 (8)装 饰 装 修 资 料 的 一 部 分 为 业 主 资 料 ， 如 申 报 表 、 装 修 图 、 施

32、 工 人 员资 料 等 ， 另 一 部 分 为 操 作 记 录 表 。 在 每 一 单 项 装 饰 装 修 完 成 后 ， 物 业 管 理单 位 需 及 时 整 理 好 相 关 资 料 ， 并 长 期 保 存 ， 以 备 后 查 。 四 、 对 违 章 行 为 的 处 理1.责 令 立 即 停 工 整 改2.责 令 恢 复 原 状3.赔 偿 经 济 损 失4.情 节 特 别 恶 劣 的 ， 可 根 据 国 家 有 关 条 例 法 规报 国 家 有 关 执 法 机 关 进 行 处 罚 或 制 止 。 第 二 节 房 屋 维 修 管 理一 、 常 见 的 房 屋 维 修 问 题 及 维 修 方 法

33、1.公 共 设 施 和 住 房 内 部 维 修地 基 基 础 工 程 的 修 缮结 构 工 程 修 缮 混 凝 土 的 常 见 缺 陷 、 钢 筋 的 锈 蚀 、 钢 筋 混 凝土 结 构 的 裂 缝 （ 荷 载 裂 缝 、 温 度 裂 缝 、 收 缩 裂 缝 ）混 凝 土 结 构 裂 缝 的 维 修 方 式 表 面 修 补 法 、 内 部 修 补 法 2.楼 地 面 的 工 程 维 修地 面 起 沙 修 理 时 可 用 钢 丝 刷 将 起 沙 部 位 的 面 层 清 刷 干 净 干净 ， 用 水 充 分 湿 润 后 抹 107胶 水 泥 砂 浆 ， 配 比 可 选 用 107胶 、水 泥 与

34、 中 沙 的 比 例 为 1： 5： 2.5， 厚 度 以 3-4毫 米 为 宜 。 抹 好后 待 沙 浆 凝 聚 以 后 ， 覆 盖 锯 末 洒 水 养 护 7天 。地 面 空 鼓 的 维 修 清 理 地 面 的 混 凝 土 垫 层 或 楼 板 表 面 ， 并 用水 冲 刷 干 净 ； 按 施 工 质 量 要 求 ， 严 选 原 材 料 ； 当 楼 地 面 的 基层 平 整 度 较 差 时 ， 先 做 一 层 找 平 层 ， 再 做 面 层 ， 是 面 层 厚 薄一 致 ； 严 格 遵 守 施 工 操 作 规 定 ； 养 护 期 间 ， 禁 止 在 上 面 操 作和 走 动 ， 应 适 时

35、浇 水 养 护 ； 对 空 鼓 的 面 层 ， 先 将 空 鼓 部 分 铲除 ， 清 理 干 净 并 用 水 湿 润 ， 再 做 结 合 层 ， 最 后 用 原 材 料 嵌 补 ，挤 压 密 实 、 压 光 。水 泥 楼 地 面 裂 缝 的 维 修木 地 板 的 维 修 地 板 起 鼓 、 地 板 缝 不 平 、 表 面 不 平 整 及 踩 时有 响 声 给 排 水 管 道 的 维 修 二 、 房 屋 维 修 处 理 程 序1.发 现 问 题 ， 填 写 房 屋 维 修 表 2.现 场 勘 查 ， 确 定 损 坏 原 因3.制 定 维 修 方 案4.编 制 维 修 的 工 程 预 算5.工 程

36、 招 标 、 投 标6.施 工 的 项 目 管 理 和 现 场 的 施 工 监 理7.工 程 验 收 公共设施的维修 三 、 住 宅 内 部 的 维 修 程 序1.接 到 住 户 申 报 维 修 ； 填 写 报 事 记 录 表 2.现 场 勘 查 ， 确 定 原 因3.确 定 维 修 类 型 有 偿 、 无 偿 、 有 无 过 保 修 期4.征 得 用 户 同 意 后 ， 制 定 维 修 方 案 和 编 制 施 工 预 算 ， 填 写 住户 维 修 单 5.预 约 时 间6.施 工 的 项 目 管 理 和 现 场 的 施 工 监 理7.业 主 、 管 理 处 进 行 工 程 的 验 收 8.使

37、 用 情 况 回 访9.工 程 结 算 （ 有 偿 服 务 和 非 保 修 内 容 ） 四 、 房 屋 维 修 的 日 常 管 理 要 点（ 1） 紧 急 故 障 ， 在 接 报 后 10分 钟 内 赶 达 现 场 ；（ 2） 土 建 、 给 排 水 、 设 备 的 维 修 一 般 要 求 3天 内 完 成 ， 如 果 工程 量 较 大 或 有 特 殊 原 因 的 不 应 超 过 一 周 ， 并 应 当 向 业 主 解 释清 楚 。（ 3） 维 修 前 应 确 认 维 修 的 类 别 ， 是 否 已 过 保 修 期 ， 并 做 好 解 释工 作 。（ 4） 确 定 维 修 的 方 式 ， 如

38、涉 及 到 其 他 住 户 可 预 先 联 系 协 调 。（ 5） 约 定 时 间 后 联 系 施 工 队 伍 进 行 施 工 。（ 6） 应 做 好 施 工 前 ， 施 工 过 程 中 的 记 录 工 作 。（ 7） 制 定 最 佳 的 施 工 方 案 ， 尽 量 减 少 对 住 户 的 影 响 。（ 8） 做 好 施 工 期 间 的 跟 进 ， 保 证 施 工 质 量 。（ 9） 做 好 施 工 完 成 的 验 收 ， 回 访 。（ 10） 填 写 好 相 关 表 格 ， 以 备 以 后 查 验 。 第 三 节 公 共 设 施 的 维 修 、 保 养 和 改造一 、 维 修 及 保 养 计

39、 划 的 重 点 外 围 围 墙 及 其 附 属 设 施 ； 小 区 道 路 及 其 附 属 设 施 ； 走 道 大 堂 ， 内 部 墙 饰 ； 楼 顶 天 面 及 其 附 属 设 施 ； 建 筑 外 立 面 ； 给 排 水 管 道 和 相 关 管 井 设 施 ； 化 粪 池 和 沙 井 等 设 施 的 定 时 清 疏 ； 游 乐 设 施 二 、 维 修 保 养 项 目 、 标 准 的 制 定 三 、 建 立 有 效 的 公 共 设 施 日 常 巡 查 制度1.日 常 巡 查 准 备2.巡 视 小 区 的 外 围3.巡 视 公 共 设 施4.巡 视 楼 宇 单 体 四 、 公 共 设 施 的 维 修 ， 保 养 及 改 造 工 程 程 序1.巡 视 中 发 现 问 题 的 解 决 步 骤确 认 规 模自 行 解 决 小 问 题属 开 发 商 等 的 联 系 开 发 商 并 予 以 协 助 和 监 督已 过 保 修 期 的 中 、 大 修 ， 应 报 领 导 批 准 立 项 后 再 进 行2.维 修 方 式一 般 维 修年 度 计 划 的 维 修