项目管理人信课件

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1、项 目 管 理 人 信 1 项 目 管 理 人 信 2 C按 公 司 内 部 培 训 工 作 的 安 排 ， 由 我 来讲 讲 关 于 房 地 产 方 面 的 工 程 项 目 管 理 的课 程 ， 我 主 要 结 合 我 们 目 前 正 在 进 行 的奥 林 花 园 这 一 项 目 ， 联 系 我 自 己 的 实 践工 作 经 验 和 多 年 来 的 感 悟 ， 与 大 家 共 同探 讨 这 一 课 题 ， 其 中 许 多 观 点 其 实 已 在平 时 的 工 程 例 会 或 个 别 交 谈 中 有 所 涉 及 ，这 里 主 要 系 统 整 理 一 下 。 项 目 管 理 人 信 3 项 目

2、管 理 人 信 4 房 地 产 项 目 管 理 涉 及 诸 多 方面 ， 如 项 目 投 资 ， 拿 地 ， 项 目规 划 设 计 ， 项 目 策 划 和 市 场 定位 及 工 程 管 理 和 销 售 ， 每 一 个环 节 都 很 重 要 ， 但 我 们 在 这 个课 程 上 只 探 讨 项 目 工 程 管 理 这一 块 。 项 目 管 理 人 信 5管 理 项 目 管 理 人 信 6 +所 谓 管 理 就 是 在 特 定 的 环境 下 组 织 对 所 拥 有 的 资 源 进行 有 效 的 计 划 、 组 织 、 领 导和 控 制 ， 以 便 实 现 既 定 的 目标 的 过 程 。 项 目

3、管 理 人 信 7 管 理 的 四 层 含 义有 意 识 有 目 的 的 活 动由 一 系 列 相 关 过 程 构 成有 效 性 要 从 效 率 和 效 果 两 方 面 来 判 定环 境 条 件 ： 机 遇 和 机 会 ， 挑 战 和 威 胁 项 目 管 理 人 信 8 项 目 管 理 人 信 9 管 理 的 副 作 用 管 理 的 作 用开 始 阶 段 熟 练 之 后1、 增 加 了 成 本 ； 要 投 入 。 1、 经 济 效 益 成 倍 增 长 ； 成 本降 低 ， 销 售 增 加 。2、 暂 时 效 益 降 低 了 ； 麻 烦 。 2、 工 作 效 益 大 大 提 高 ； 程 序化 ，

4、 自 动 化 实 现 了 。3、 心 理 压 抑 感 增 加 了 ； 有 人管 了 。 3、 在 公 平 环 境 中 竞 争 ， 谁 都踏 实 ， 责 、 权 、 利 非 常 明 确 。4、 犯 错 误 的 机 会 多 了 ， 增 加了 程 序 错 误 。 4、 老 运 动 员 犯 规 少 ， 好 习 惯养 成 了 。 项 目 管 理 人 信 10 成 功 首 先 需 要 的 是 毅 力和 决 心 ， 因 为 先 进 管 理 制 度 遇到 的 最 大 敌 人 和 最 坚 决 的 抵 抗是 “ 习 惯 ” ， 我 们 必 须 有 革 除这 一 “ 习 惯 “ 的 毅 力 和 决 心 。 项 目

5、管 理 人 信 11 无 空 白 无 重 叠 ， 指 挥 流 畅 ， 上 下 贯通 ， 事 情 有 人 管 ， 责 任 有 人 担 。回 扣 不 敢 吃 了 ， 物 品 有 人 管 了 ， 扯皮 行 不 通 了 ， 功 劳 有 人 记 了 ， 效 率 高了 ， 干 劲 足 了 ， 利 润 增 加 了 ， 企 业 发展 了 。 项 目 管 理 人 信 12IDEA 某 日 ,项 目 总 经 理 要 求 给 排 水 工程 师 （ 王 工 ） 落 实 绿 化 水 管 安 装 问题 ， 王 工 积 极 找 水 电 施 工 队 联 系 ，很 快 施 工 队 就 该 工 程 拟 了 一 份 报 价单 给

6、王 工 ， 王 工 又 交 给 工 程 部 经 理（ 李 经 理 ） 定 夺 ， 李 经 理 转 给 合 约预 算 部 张 主 管 核 定 ， 结 果 张 主 管 又原 封 不 动 的 交 给 王 工 ， 这 表 明 公 司在 管 理 上 存 在 什 么 问 题 ？ 项 目 管 理 人 信 13 f分 工 的 原 则f责 权 对 等 的 原 则f纪 律 严 明（ 纪 律 的 有 效 性 ， 公 平 的 奖 惩 ） 项 目 管 理 人 信 14 q命 令 统 一 （ 统 一 指 挥 ）原 则q统 一 领 导 的 原 则 （ 任 何目 标 活 动 都 应 有 一 位 管 理者 和 一 个 计 划

7、的 指 导 ） 项 目 管 理 人 信 15 计 划组 织领 导控 制 项 目 管 理 人 信 16奥 林 花 园 的 开 发 管 理 项 目 管 理 人 信 17 管 理 人 员 的 技 能 要 求管理技能包括：技 术 技 能人 际 技 能慨 念 技 能 项 目 管 理 人 信 18IDEA 某 房 地 产 公 司 项 目 部有 一 位 工 程 师 ， 非 常 能 干 ，业 务 精 通 ， 曾 多 次 被 评 为 优秀 员 工 ， 后 来 ， 他 晋 升 了 经理 ， 走 上 了 管 理 岗 位 ， 时 间不 久 ， 他 与 部 属 之 间 的 冲 突也 随 之 而 来 ， 部 门 工 作

8、效 率降 低 ， 请 分 析 可 能 是 什 么 原因 ？ 项 目 管 理 人 信 19 某 日 ， 工 程 部 经 理 召 开 民 主 生 活 会 ，决 定 周 末 搞 一 次 休 闲 活 动 ， 以 增 进 同 事 们的 相 互 了 解 和 友 谊 ， 会 议 讨 论 了 一 个 简 单的 问 题 ： 到 什 么 地 方 去 玩 ？ 开 会 时 大 家 七嘴 八 舌 ， 讨 论 了 半 天 也 没 有 取 得 任 何 收 获， 结 果 这 个 周 末 大 家 各 玩 各 的 ， 没 有 组 织成 任 何 活 动 ， 大 家 来 分 析 一 下 ， 造 成 这 种情 况 最 主 要 的 原

9、因 是 什 么 ？ 项 目 管 理 人 信 20工 程 项 目 项 目 管 理 人 信 21 项 目 是 指 在 一 定 的 约 束条 件 下 （ 限 定 资 源 ， 限 定 时 间 ）， 具 有 特 定 目 标 的 一 次 性 任 务 。建 设 一 项 工 程 的 项 目 即 是 工 程 项目 ， 例 如 我 们 的 奥 林 花 园 建 设 ，即 是 一 个 工 程 项 目 。 项 目 管 理 人 信 22 单 件 性具 有 生 命 周 期具 有 一 定 的 约 束 条 件 。 投 资控 制 、 开 工 到 完 工 的 期 限 、 质量 要 求 等 。 项 目 管 理 人 信 23 现 在

10、都 在 讲 “ 理 念 ” 、 “ 哲学 ” 等 ， 如 企 业 理 念 、 开 发 理 念、 管 理 理 念 、 经 营 理 念 、 经 营 哲学 等 。 在 讲 奥 林 花 园 工 程 管 理 之 前， 先 讲 讲 我 认 为 较 为 先 进 、 略 为超 前 的 工 程 管 理 理 念 ： 项 目 管 理 人 信 24 优 秀 的 工 程 管 理 理 念U以 目 标 为 中 心 ， 围 绕 目 标全 力 以 赴U “ 不 镀 金 原 则 ” 避 免 范 围蔓 延 变 成 功 能 蔓 延U“ 环 境 适 应 原 则 ” 项 目 管 理 人 信 25 优 秀 的 工 程 管 理 理 念U依

11、靠 团 队1、 营 造 一 种 相 互 支 持 的 组 织 氛 围2、 团 队 成 员 的 自 豪 感3、 让 每 一 位 成 员 的 才 能 与 角 色 （ 职 位 ） 相匹 配 。4、 设 定 具 有 挑 战 性 的 团 队 目 标5、 正 确 的 绩 效 评 估 项 目 管 理 人 信 26 优 秀 的 工 程 管 理 理 念U诚 信U一 个 分 项 必 须 只 能 有一 名 工 程 师 负 责 ， 并 有时 间 及 质 量 目 标 控 制 项 目 管 理 人 信 27 优 秀 的 工 程 管 理 理 念U成 本 、 进 度 、 质量 控 制 系 统 考 虑 ，综 合 平 衡 原 则U逐

12、 步 确 定 工 作 程序 化 原 则 项 目 管 理 人 信 28 下 面 就 以 奥 林 花 园 的 工 程 管理 为 例 ， 来 讲 房 地 产 项 目 工程 管 理 ， 主 要 指 现 场 管 理 ，大 概 有 5个 方 面 的 问 题 ： 项 目 管 理 人 信 29 研 究 环 境 ， 分 析 目 标p我 们 要 认 真 研 究 已 确 定 的 施 工 单 位的 情 况 ；p我 们 要 认 真 研 究 已 确 定 的 施 工 单 位派 驻 现 场 管 理 人 员 的 情 况 ；p我 们 要 认 真 研 究 已 确 定 的 施 工 单 位各 个 分 包 （ 外 包 ） 的 情 况 ，

13、 包 括 木 工， 钢 筋 工 ， 砼 工 ， 泥 工 等 项 目 管 理 人 信 30 研 究 环 境 ， 分 析 目 标p研 究 本 公 司 与 施 工 单 位 签 订 的 合同 情 况 ， 招 标 书 及 投 标 答 疑 情 况 。p研 究 公 司 对 工 程 部 管 理 的 具 体 要求p研 究 本 公 司 领 导 的 开 发 理 念 ， 客户 策 略 导 向 项 目 管 理 人 信 31 研 究 环 境 ， 分 析 目 标p研 究 目 前 本 公 司 关 于 工 程 管 理 的 一些 制 度 流 程 、 签 证 权 限 ， 付 款 签 认 等。p研 究 工 程 部 人 力 资 源 配

14、 备 情 况 。p研 究 项 目 所 在 地 的 环 境 状 况 ， 周 边道 路 、 地 材 供 应 情 况 、 当 地 居 民 对 工程 可 能 的 干 预 等 。 项 目 管 理 人 信 32 制 定 计 划G研 究 清 楚 了 环 境 状 况G研 究 清 楚 了 要 达 到 的 目 标G那 么 下 一 步 就 该 有 针 对 性 地拟 定 计 划 了 项 目 管 理 人 信 33 活 动 定 义 土 建 工 程 ： 水 电 工 程 ： 室 外 市 政 管 网 ： 园 林 景 观 绿 化 工 程 ： 设 计 招 标 、 设 计 、 进场 施 工活 动 排 序土 建 工 程 室 外 市 政

15、 管 网 工 程 园 林 景 观 绿 化 工 程 项 目 管 理 人 信 34 活 动 工 期 估 计（ 专 家 判 断 、 类 比 估 计 等 方 法 、 储 备 时 间 ）进 度 开 发网 络 图 、 横 道 图 、 项 目 进 度 、 支 持 细 节 、 进度 管 理 计 划 、 工 程 进 度 预 警 机 制 项 目 管 理 人 信 35 项 目 质 量 目 标 计 划根 据 人 信 质 量 标 准 （ 人 信 工 程管 理 手 册 将 进 一 步 制 定 完 善 ）B级人 信 工 程 管 理 手 册 有 关 质 量 标准 分 为 A、 B、 C三 级 。 项 目 管 理 人 信 36

16、 项 目 安 全 文 明 施 工 计 划 人 信 工 程 管 理 手 册 有 关安 全 文 明 施 工 标 准 为 甲 级 、 乙 级二 级 标 准 ， 对 进 出 场 道 路 顺 畅 程度 ， 场 内 临 时 道 路 的 规 格 标 准 、每 天 清 扫 的 次 数 及 整 洁 程 度 、 临时 绿 化 覆 盖 率 、 生 活 及 施 工 垃 圾限 时 清 扫 、 客 户 看 房 的 安 全 措 施、 接 待 方 案 ， 进 场 材 料 的 堆 放 等等 项 目 作 出 明 确 规 定 。 项 目 管 理 人 信 37 项 目 成 本 计 划在房地产项目开发过程中，成本管理是一项重要内容，主

17、要在设计及招标这块表现突出，具体到现场工程管理这一块，表现在以下几个方面：团 队 组 织 的 人 力 成 本 。 定 员 定 岗 ， 按 人 信 工 程管 理 手 册 有 关 项 目 定 级 、 人 员 定 编 的 要 求 ， 奥林 花 园 项 目 定 为 一 级 项 目 ， 项 目 团 队 定 编 为 14人 。 （ 二 级 项 目 定 编 为 8人 即 可 ）工 期 压 缩 成 本 ， 视 工 期 的 紧 张 程 度 而 定 。 项 目 管 理 人 信 38 项 目 成 本 计 划项 目 预 算 外 签 证 。项 目 安 全 文 明 的 投 入 成 本 。 项 目 管 理 人 信 39 项

18、 目 综 合 目 标 计 划*总 体 评 价*项 目 影 响*团 队 塑 造*个 人 提 升 项 目 管 理 人 信 40 实 施 控 制进 度 控 制 进 度 更 新 纠 正 措 施 （ 赶 工 、快 速 跟 进 、 增 加资 源 ） 经 验 教 训v 进 度 变 更 控 制 系 统（ 预 警 机 制 ）v 绩 效 测 量v 项 目 管 理 软 件 v 偏 差 分 析输 入 工 具 和 技 术 输 出q进 度 控 制 ： 项 目 管 理 人 信 41 q质 量 控 制 ： 1、 合 同 控 制 2、 现 场 监 督 控 制 ： 工 程 师 通 知 单 、处 罚 单 （ 制 成 标 准 格 式

19、 ， 体 现 人 信 工 程 管理 特 色 ） 3、 会 议 协 调 控 制实 施 控 制 项 目 管 理 人 信 42 q质 量 控 制 ： 4、 改 变 “ 猫 捉 老 鼠 ” 的 甲 乙 双 方 关系 状 态 。我 们 的 承 包 商 一 方 面 可 能 出 于 利 益 的 考 虑 ， 可能 会 有 偷 工 减 料 的 行 为 ， 这 方 面 ， 我 们 应 该 加强 监 督 ， 另 一 方 面 承 包 商 有 做 好 工 程 的 愿 望 ，只 是 管 理 不 善 而 出 问 题 ， 这 方 面 我 们 就 应 该 加以 帮 助 。 实 施 控 制 项 目 管 理 人 信 43 +项 目

20、 安 全 文 明 施 工 控 制+成 本 控 制+项 目 综 合 目 标 控 制+总 结 、 补 充 、 完 善 人 信工 程 管 理 手 册实 施 控 制 项 目 管 理 人 信 44 项 目 管 理 的 利 益 据 李 总 讲 ， 我 们 公司 即 将 由 项 目 公 司 制 走 向项 目 管 理 制 ， 为 什 么 要 这么 做 呢 ？ 项 目 管 理 人 信 45 L对 公 司 的 利 益 ：项 目 管 理 的 利 益1、 更 好 的 财 务 、 资 源 和 人 力 资 源控 制2、 改 进 的 客 户 关 系3、 增 加 的 项 目 干 系 人 信 任 和 信 赖4、 改 进 的 项

21、 目 控 制 和 成 功 项 目 管 理 人 信 46 L对 公 司 的 利 益 ：5、 缩 短 开 发 时 间6、 更 低 的 成 本7、 更 高 的 质 量项 目 管 理 的 利 益 项 目 管 理 人 信 47 L对 公 司 的 利 益 ：8、 改 进 的 工 作 效 率9、 更 好 的 内 部 协 调10、 更 高 的 士 气项 目 管 理 的 利 益 项 目 管 理 人 信 48 项 目 管 理 的 利 益L对 个 人 的 利 益 ：提 供 公 司 领 导 的 未 来 资 源建 立 工 程 项 目 结 果 的 高 可 见 度提 高 职 业 和 个 人 成 长 机 会构 建 项 目 工

22、 程 师 的 名 声 和 人 际 网 络发 展 技 能 和 经 验 项 目 管 理 人 信 49 q要 让 我 们 管 理 的 奥 林 花 园工 程 顺 利 达 成 目 标q要 让 我 们 工 程 部 的 员 工 到任 何 一 个 项 目 部 都 能 独 挡 一面 地 工 作q要 让 我 们 工 程 部 的 管 理 品牌 深 入 人 心 项 目 管 理 人 信 50 q要 让 与 我 们 合 作 的 承 建 单 位、 材 料 供 应 商 等 合 作 单 位 得 到实 惠 ， 愿 意 以 优 惠 的 价 格 与 我们 继 续 合 作q要 让 我 们 的 管 理 扩 散 、 聚 变， 为 公 司 的 发 展 壮 大 提 供 源 源不 断 的 人 力 资 源 项 目 管 理 人 信 51 q要 让 客 户 和 准 客 户对 “ 人 信 ” 品 牌 有相 当 的 忠 诚 度 ， 引导 重 复 购 买 和 推 荐购 买 。 项 目 管 理 人 信 52 项 目 管 理 人 信 53 THE END谢 谢 大 家