2013光大会展中心商业部分定位策略报告

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1、2 0 1 3 .0 8 光大会展中心商业部分定位策略报告 CONTENTS 目 录市场研究策略与分析项目概念策划与产品定位商业优化建议项目招商策略 01 市场研究策略与分析p 徐汇区宏观市场分析p 区域商业市场分析p 案例研究与市场总结分析p 项目辐射区域消费客群影响分析p SWOT分析 区域概况 p 徐汇区位于上海市中心城区西南部。东依陕西南路、瑞金路与卢湾区相邻，并有徐浦大桥与浦东新区相连；西沿虹梅路、虹梅南路、老沪闵路与闵行区为界；南至华泾地区以村庄自然线与闵行区接壤；北到长乐路、华山路、兴国路、淮海西路与静安区、长宁区毗邻。p 徐汇区全区面积54.76平方公里，辖天平、湖南、斜土、枫

2、林、长桥、田林、虹梅、康健、徐家汇、凌云、龙华、漕河泾12个街道和华泾1个镇。p 2012年末全区户籍人口为91.69万人，人口密度为16692人/平方公里。 4 徐汇区“十二五”商业规划：“2+2+5” 市级商业商务中心区级商业商务中心社区商业中心 p “十二五”期间，徐汇区将继续对两大市级商业街区（徐家汇、淮海路徐汇段）进行提升改造，重点做好两个新兴区级商贸业中心的开发建设（徐汇滨江B单元斜土地区、光大会展板块），进一步完善区内各社区商业中心的功能，同时对其它商业业态布局进行统筹优化。p 市级商业街区以点带面、优化提升：升级徐家汇商圈，整体打造淮海路(徐汇段)p 地区商业中心大力扶持、创新

3、亮点：推动滨江(b单元)区级商业中心建设，复兴光大会展板块活力 p 社区商业完善网络、服务便民：进一步完善社区商业布局，充分考虑居民出行半径距离，合理规划社区商业中心，店面结合，进一步完善田林、康健、长桥、凌云、华泾等社区商业中心 田林 长桥康健 凌云 徐家汇 徐汇滨江B单元斜土地区华泾淮海路徐汇段资 料 来 源 : 徐 汇 区 商 委 光大会展板块本 案 优化提升区域是指经济社会发展基础较好，资源优势明显的区域。包括徐家汇知识文化综合商务区和淮海路衡山路高端商务区。徐家汇知识文化综合商务区：重点发展现代商贸业，集聚发展现代服务业，形成金融服务、文化旅游、休闲娱乐特色，实现现代服务业集聚区目标

4、定位，成为凸显城市魅力的综合性区域。淮海路衡山路高端商务区：重点发展高端商务、精品商业、文化、旅游等产业。转型升级区域是指具备一定产业特色，具有较强发展潜力的区域。重点地区为漕河泾开发区。漕河泾开发区：大力发展电子信息制造、生物医药、新材料、环保新能源等高新技术产业。 重点建设区域 是指发展空间较大，需要重点谋划，明确空间形态和功能布局，并控制好开发时序的区域。包括滨江高端商务和文化休闲区，枫林生命科学园区和南站现代商贸服务区。滨江高端商务和文化休闲区：重点发展高端商务，配套精品商业、文化、休闲等产业。枫林生命科学园区：重点发展生物医药基础研究、临床研究、医疗服务等产业。南站现代商贸服务区：，

5、重点发展商务、商贸、现代物流、会展等产业。协调发展区域是指城市化水平较低，公共资源配置不足的区域。主要是指华泾地区。华泾地区：重点发展都市工业和生产性服务业。 空间布局项目位于徐汇转型升级区域 宏观经济GDP p 近五年来，徐汇区的GDP总量逐年递增，但增长速度逐年放缓。2012年，GDP总量已经突破1000亿元。p 徐汇区作为上海的中心城区之一，经济一直名列前茅，2012年人均GDP在上海各区县中排名第五位。 数 据 来 源 : 徐 汇 区 统 计 年 鉴 宏观经济产业结构与消费力 p 三大产业的GDP贡献中，以第三产为主，第二产业的贡献量极少，第一产业没有贡献量。p 第三产业重点发展现代服

6、务业、新型金融业、高新技术产业。p 高新技术产业在医药制造、电子及通讯设备制造、医疗设备及仪器仪表制造业聚集，成为第二产业发展的支柱。p 消费品市场繁荣活跃，零售总额逐年增加，2012年实现零售额435.4亿元，增长10.1%。数 据 来 源 : 徐 汇 区 统 计 年 鉴 宏观经济固定资产投资 p 近五年，徐汇区的房地产开发投资增长趋势与固定资产投资增长趋势基本保持一致，均在2010年达到一个高峰。p 2008年到2012年固定资产投资中，超过85%的资产投向第三产业。 数 据 来 源 : 徐 汇 区 统 计 年 鉴 数据来源：网上房地产数据库1 0 n近5年，田林板块整体物业市场交易较为平

7、淡。主要因为田林板块属于徐汇区较为成熟板块，区域内无新的变化；n商业物业2011年由于金丽广场的大量入市成交，导致出现一个供求高峰，成交均价逐年下降；商品住宅价格波动较小，2010年以来受到国家宏观调控的影响，供求面积较小；办公物业在2010年由于漕河泾现代服务业集聚区写字楼的大量入市，导致出现一个高峰。 宏观经济房地产市场 徐汇区宏观市场总结1. 徐汇区商业氛围成熟p 徐汇区是上海的中心城区之一，商业发展起步早，现在已经形成了成熟的商业氛围，消费者认知度强。田林板块属于徐汇成熟板块，区域内无新项目。2. 政府大力支持地区商业发展升级p “十二五”期间，政府协助开发运营商引入市场中具有品牌号召

8、力的商业服务业企业入驻光大会展板块，促使该板块短期内形成繁荣的商业氛围，集聚人气，从而提升板块的整体品牌形象，实现其复兴之路，并担当起地区级商业中心的城市功能区的职能。3. 田林、康健、长桥、凌云、华泾五大社区商业中心完善发展，带来稳定需求p 政府大力发展田林等5个社区商业中心，完善一批购物、餐饮、休闲、娱乐等社区商业中心。随着 五个商业中心的进一步成熟和发展，有助于吸引周边居民就近消费，带来稳定需求。4. 大力发展高新技术产业，带来高品质消费群p 转型升级区域重点地区为漕河泾开发区将大力发展电子信息制造、生物医药、新材料、环保新能源等高新技术产业，未来将吸引大量高新技术人才入驻，为区域的商业

9、发展带来大量的高品质客群。 所属商圈p徐家汇商圈作为市级商圈，具有历史沉淀效应、先发效应的辐射，对本案所在田林商圈具有较强的辐射影响；p 南站站点经济，人流聚集带来的商业发展机会。随着万科、绿地等品牌开发商入驻，未来将进一步压缩本案区域商业发展； p 漕河泾商圈“居住板块+特色功能区”效应，未来将成为区域商贸业次中心（10万km2、25万常住人口） 徐家汇商圈漕河泾商圈 南站商圈田林商圈 本案本案所处商圈受到周边3大商圈强力挤压，商业能级受限定为区域特色商业 区域竞品p受限于本案体量以及商圈辐射范围，本次竞品选择为本案1.5公里范围内规模商业项目；p区域内竞品主要集中于徐家汇商圈边缘，且多为社

10、区型商业，影响范围有限； p周边在建有大型一站式购物中心日月光中心,预计2014年3月竣工区域内竞品较少，对本案影响有限 本案 华石路商业街中星社区商业 银星名庭商业In town新宜街 日月光中心(在建) 本案周边竞品光大生活广场 科华公寓底商：商铺租金2.8元/天（60）华尔兹精品酒店底商-丰收日大酒店：可容纳约1800人同时就餐 华夏宾馆商业：2006年装修，楼高27层，客房390间。商业业态包含餐饮、娱乐休闲、KTV等乔纳斯商务楼 竞品案例：徐汇日月光中心地址 徐汇区漕宝路漕溪北路开发商 上海鼎威房地产开发有限公司概述 利用地块特点，精心打造环境优美的都市购物商圈，以加大餐饮、娱乐比例

11、的定位，并以延长商场营业时间来突出购物中心的特色。开工时间 2011年10月 竣工时间 预计2014年3月占地面积 25308总建筑面积 147740功能组合 购物、餐饮、文化、艺术、休闲、娱乐、景观和区域服务整体定位 新上海繁荣的一站式购物中心 竞品案例：In town地址 徐汇区苍梧路12号开发商 上海鼎威房地产开发有限公司概述 IN TOWN为一个厂房改建项目，主要由三部分组合而成，一是秀衣坊，经营中国式原创服装；二是无印优品，经营没有商标，但不亚于品牌质地的服饰；三是美食故乡道。 总建筑面积 58000租金报价 7-18元/天功能组合 银行、服饰、便利店、简餐、娱乐整体定位 项目是集办

12、公、商场、娱乐、休闲、教育为一体的创意园 竞品案例：In town 20543 13.5 9.5商家个数配比图 餐饮服饰零售休闲娱乐精品零售生活服务n 项目沿街面人流量较大，经营状况良好。n 目前内部管理显得有些混乱，服装零售店面装修普遍较差，经营状况一般。内部教育培训商家经营相对较好。但现空铺较多，物业处于交接阶段，整体给人感觉较为空旷。n 主楼餐饮业经营状况较好。 服饰零售 54%餐饮 20 %精品零售 13.5%生活服务 9.5%休闲娱乐 3% 竞品案例：In town部分商家品牌 n 田林商圈受到周边3大商圈强力挤压，商业能级受限定为社区商业n 区域内商业多为“沿街式”商业布局，传统商

13、业、居民配套生活设施已经比较齐全，但社区商业档次相对较低；n 本案周边能够提供集购物、娱乐、健身、休闲、社交、教育、体验为一体的现代综合消费场所的较少；n 区域内相对集聚的个性化的专业店和专卖店群较少竞品总结区域内业态单一，本案业态组合存在较大操作空间 地址 徐汇区 漕宝路66号概述 上海光大会展中心国际大酒店是一家多功能大型涉外酒店。其建筑为两幢地上30层、地下2层的相同大楼组成的凯旋门结构，总建筑面积8万多。开业时间 1998年房间数量 489客房价格 340-580元/晚酒店星级 四星级 酒店设施 会议厅 理发美容室客房设施 国内长途电话 国际长途电话餐饮设施 酒吧 中餐厅 西餐厅健身娱

14、乐 棋牌室 健身室 网球场 桑拿浴室 室内游泳池 桌球室 本案介绍光大国际大酒店 n 本案为酒店裙楼物业，酒店及光大会展中心办公白领客群将为项目提供充足客源n 项目周边多中高端社区，将为项目提供具有一定消费能力的长期消费客群n 区域内竞品较少，项目存在较大机会n 区域内多为社区商业，品牌档次较低，项目容易做成区域标杆商业项目 n 受周边三大商圈挤压，区域商业发展空间、档次受限较大n 本案物业条件较差，业态受限较大n 项目体量较小，无法形成规模优势n 缺乏临街面和展示空间，将给招商带来较大难度SWOT分析 劣势威胁机会优势 02 项目概念策划与定位n 消费客群研究n 项目定位n 项目商业布局 消

15、费客群来源p 目标消费群体以光大酒店为中心，依托办公商务人群与酒店客人为主，周边常住居民、会展客人为辅，未来同时服务轨道12号线漕宝路站（规划中）带来的客群。p 商业功能满足上述消费群日常生活、商务消费、休闲娱乐等方面需求p 3级商圈 核心商圈1.5公里（支撑项目80%消费）次级商圈3公里（支撑项目15%消费）辐射商圈5公里（支撑项目5%消费） 5公里以内人口3公里范围内居住工作人群1.5公里范围内居住、工作人群 辐射客户次级客户核心客户 消费客群3公里范围内常住人口p 项目位于漕宝路钦州路，周边2个在售与待售楼盘，73个成熟小区，总人数约10万人p 主力消费群：万科华尔兹花园（41088元/

16、M2)、科华公寓（33569元/M2) 、中虹汇之苑（36483元/M2)、龙漕大楼（22174元/M2) 、豪门府邸（38077元/M2) 、漕河景苑（42372元/M2）等，总人数约3.5万人。本 案客群分析住户多为上海人，新上海人周边社区住户主体特征中等收入阶层较多、中等收 入户占50%以上，白领、企事业单位中层管理人员，年龄在2550岁居多。本地住户34口之家居多 光大会展中心办公客群、周边社区常住人口酒店客群项目消费客群组成 项目消费客群描述依靠区域发展及项目自身资源优势，以光大会展中心自身办公客群以及自身酒店客群为主力客群，周边约4万常住人口、展会客群为辅助客群，并辅助覆盖田林板块

17、辐射范围内广泛的都市中坚消费客群。 项目办公、酒店客群n 深入挖掘光大会展中心写字楼办公人群n 酒店来往客人周边社区常住居民、展会客群n 6大社区，约4万常住人口n 展会客群企业访客展会客群 目标消费群定位 消费客群需求分析商务客源 工作日的就餐、商务宴请、商务洽谈带来的大量餐饮、休闲业态需求本地客源 日常生活必需品消费和节假日亲友聚会餐饮、休闲业态有较为旺盛的消费需求展会客源 公关活动以及商务洽谈等带来的较为旺盛的餐饮、休闲消费需求酒店客源 居住期间的餐饮及休闲娱乐需求导入客源节假日定向消费衍生出的餐饮、休闲娱乐需求客源类型 商务客源 本地客源 酒店及会展客源消费需求 餐饮、娱乐、休闲、 便

18、利店 餐饮、娱乐、休闲、便利店 餐饮、休闲、娱乐消费频率 高 高 中消费能力 品牌要求 02 项目概念策划与定位n 消费客群研究n 项目定位n 项目商业布局 档次上以特色精品品牌和突出的硬件设施来区分区域商圈的大部分商业规模上通过小而精的模式来体现与众不同产品创新+差异化定位，塑造田林板块特色休闲商业聚集地n 方向引导独树一帜的中高端餐饮、休闲、文化娱乐业态的汇聚之所。n 提供商务消费、酒店消费、展会消费、生活消费的全方位特色消费胜地。主打服务优质的、特色品牌餐饮，区域内缺少这方面的餐饮业态。同时引入知名度高的，有很强市场号召力的特色餐饮。休闲业态我们同样需要引入知名大品牌，一定要吸引人群，做

19、足项目亮点。市场形象定位 项目整体定位 推荐案名：项目整体定位： 02 项目概念策划与定位n 消费客群研究n 项目定位n 项目商业布局 意向客户访谈为确保光大商业项目精确定位能够符合市场需求，商业规划及商铺结构符合商家经营要求，基强联行利用业内广泛的客户资源，针对区域商业常见的餐饮、休闲、娱乐业态的部分中高端商家进行了初步访谈。n 了解客户对于项目区域现状及未来发展规划的认知程度n 了解客户对于项目商业的认可程度、进驻意向及对项目的建议；n 了解客户选择拓展的相关标准及经济参数，为项目未来业态定位与租金策略提供参考依据；项目商业布局 n 赛百味SUBWAY起源于美国，目前全球加盟店超过3600

20、0家，遍布于96余国，目前已成为国际速食业大军的一个领先者。n 小南国总部设于上海,持有并经营中国中高端市场最大的中餐正餐连锁餐厅之一n 星巴克1971年成立，为 全球最大的著名咖啡连锁店。 n 王品台塑牛排是台湾知名企业台塑集团招待贵宾的名菜，甚受国际贵宾的喜爱，自成一类、与众不同，名为台塑牛排。n 思妍丽成立于1996年，现已成为中国美容行业的翘楚，在全国48座城市，开设130多家门店，拥有10多万会员。n 达美乐国际的比萨饼外 送餐厅连锁店， 2006年在五十个国家设有超过8,000家分店。n 美丽田园公司始创于1993年，总部设于上海，目前已有一百家分店。店内采用会员制管理，根据顾客皮

21、肤和身体状况，建立针对性护肤方案。 基强联行资产管理部商业品牌资源（意向商户）n 宝燕海鲜上经营宁波海鲜和特色各地菜肴的大型餐饮连锁企业项目商业布局 n 调查方法：通过提问交流形式对商家进行上门或电话访问n 调查对象：上海市及国内部分知名餐饮、休闲、娱乐商家、基强联行资产管理部商业客户数据库n 选择条件：符合项目整体形象定位、业内具有一定品牌影响力、对徐汇区商业具备较高的接受程度 n 样本数量：电话CALL50组，分布餐饮、美容SPA、休闲娱乐、便利等业态n 跟进客户：14组（达美乐、赛百味、宝燕海鲜、清风人家、王品台塑牛排、金钱豹、星巴克、太平洋咖啡、苏浙汇、宁波海鲜酒楼、小南国、小肥羊、澳

22、门豆捞、思妍丽）n 实地看房：5组（达美乐、赛百味、宝燕海鲜、清风人家、小肥羊）前期带看客户分析项目商业布局 访谈小结l 项目区域位置商业价值巨大，但目前未得到充分体现；l 商家对项目区域位置颇有信心；l 现阶段，商家对本项目的认知度及认同度有限，进驻意向不明朗；对本项目的启示：l 需树立项目的核心优势，获得商家对项目的价值认同；l 通过前瞻性、差异化的定位，吸引目的性消费群体，突破同质化竞争的局面；l 虽交通便利，但项目缺乏临路面将给人流导入带来困难。 l 商业部分外环境需改善，做好指引与导入设施。l 田林板块内缺乏环境较好、服务细致的中高端品牌餐饮，可以引入相关品牌项目商业发展的现实环境

23、项目商业布局 n 根据商业主题功能定位，充分考虑商铺的使用性，符合未来经营使用需求，以保证商业未来的成功运营。商铺分割原则： 根据商业定位，结合商铺的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求。主题定位原则 保证零售、休闲娱乐业态商铺开间和进深比不低于1:4，餐饮业态商铺开间和进深比不小于1:3。使用功能原则 1.避免出现铺位死角； 2.避免商铺内；3.避免出现不规则的铺位； 4.划分时注意人流动线的流畅，避免出现死铺。其他基本原则具体划分方法： 1.以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割；2.根据柱距、两等分或三等分划分商铺；（除整栋出租经营的商业外，如休闲会所及大型正餐）3

24、. 配套服务等不需要太大的面宽，而餐饮业态需要较大的面宽，开间和进深比应不小于1:2划分；3.如果出现不规则商铺，则尽量将异性商铺的面积划小，并增加其使用价值；（如赠送公共商业面积） 商铺户型配比原则项目商业布局 业态 营业面积 开间进深要求餐饮 正餐 约800-1000 餐饮业对商铺开间进深的要求：开间4m以上，多为8-12m，进深10m以上，多为12-15m，一般不超过25m；开间进深比：多为1:2.5，一般不超过1:5，本项目以餐饮业态为主，并持有经营，为保证项目品质和未来成功运营，建议不超过1:3茶坊酒吧 约50-400轻餐饮 约150-200商务咖啡 约100-300休闲娱乐 美容S

25、PA 约200-500 开间5m以上，多为6-10m，进深12m以上，多为15-20m；开间进深比：多为1:2，一般不超过1:4服务配套 银行 约200-500 便利店 约80-120 n 以下商铺户型需求面积仅供参考，进一步详细的商铺户型分割需由设计公司设计规划。商铺户型配比原则项目商业布局 保留沿用光大会展酒店大堂原有格局，侧面商业部分略作改造n 利用现有可租赁面积，充分利用周边类似业态空缺较大的现状，引入中档特色餐饮、娱乐休闲业态来吸引客户前来消费；n 建议餐饮业态引入同行业知名品牌，以吸引人气n 引入娱乐休闲品牌提供商务配套服务n 建议预留通往中庭的通道项目商业布局保守方案业态落位10

26、47 665 105 531 2 350410 439515 87中庭 314393146 n 预计项目整体租金将在3.1-4.2元/天之间n 年租金在748-1008万元之间项目招商策略项目商业租金建议 建筑面积 租金报价（元/天） 业态 建议品牌01 105 8-10 餐饮 赛百味02 697 3-4 餐饮 鼎泰丰、新元素、王品牛排03 350 6-8 餐饮 星巴克、COAST04 350 3-4 轻餐饮 哈根达斯05 665 3-4 餐饮 翠华餐厅、斗香园06 314 3-4 休闲娱乐 美丽田园、思妍丽、诗泥、曼舍陀、好乐迪、台北纯K07 515 08 43909 3143 2.5-3.

27、5 餐饮 宝燕海鲜、苏浙汇10 93 8-9 金融 工商银行、建设银行建筑面积 6578 最大限度扩大展示面，通过绿化、景观等来改善项目外环境，提升项目整体价值n 建议将下图10号单元招入类似星巴克等时尚咖啡品牌，11号单元招入轻餐饮等品牌业态，引入如赛百味等品牌以吸引人气；n 建议将下图9号单元招入餐饮业态，引入如新元素、王品台塑牛排等品牌，提升项目档次n 建议预留通往中庭的通道项目商业布局进取方案业态落位300 239 665458 9366 中庭 315 酒店接待区1011 3147 905 480 16832 13912 n 预计项目整体租金将在4.3-5.5元/天之间n 年租金将在1

28、074-1372万元之间 建筑面积（） 租金报价（元/天） 建议业态 建议品牌01 1683 3.5-5 餐饮 宝燕海鲜、小南国02 480 3-4.503 905 3-4.504 665 3.5-5 餐饮 翠华餐厅、斗香园05 239 6-8 快餐/便利店 达美乐、快客Q、罗森06 936 4-5 娱乐休闲/餐饮/精品零售 美丽田园、思妍丽、诗泥、曼舍陀、好乐迪、台北纯K07 314 08 93 10-12 金融 工商银行、建设银行 09 886 4-5 精品餐饮 新元素、王品台塑牛排10 300 10-12 轻餐饮 星巴克11 315 10-12 轻餐饮 哈根达斯12 300 轻餐饮合计

29、7331 进取方案-租金测算项目商业布局 n 预计项目整体租金将在3.1-4.2元/天之间n 年租金在748-1008万元之间保守方案进取方案项目商业布局方案比较 n 预计项目整体租金将在4.3-5.6元/天之间n 年租金将在1093-1426万元之间n 进取方案相较保守方案将有近50%的收益上浮，建议采用进取方案 03 商业优化建议n 物业改造建议 n 商业氛围营造 主入口 次入口物业改造建议n 建议将漕宝路习勤路入口设为中庭主入口n 将项目东侧区域预留一条通道作为中庭次入口中庭入口建议 中庭 n 通过对项目现状的分析我们发现，项目如果能在局部进行一些改进，可以为项目争取到更大的商业租赁价值

30、n 本行建议主要集中于酒店大堂以及东侧车道两块区域物业改造建议酒店大堂及车道建议 物业改造建议参考案例六月汇广场n 六月汇广场位于水城南路55号，为古北地区颇具特色的休闲商业广场n 该项目通过物业改造，充分利用项目车道，扩大商户运营面积，提升整体档次形象 n 项目大堂区域租赁价值远高于内部商铺租赁价值，通过合理的设计布置，在不影响大堂整体功能的前提下，提升项目整体商业价值n 建议将临街展示效果最好的大堂接待区以及礼宾部搬迁至下图蓝色色块所示区域，在不影响大堂整体功能的同时，增加项目可租面积，大幅提升项目整体价值酒店大堂改造建议物业改造建议 n 项目东侧车道处于空置状态，将成为本案的次通道入口n

31、 可充分利用，设置露天座椅、餐台，将商家运营区扩展至外部。提升内部商铺商业价值同时，吸引人气；n 现有绿化带简易、不美观且档次较低。建议在绿色区域设置美观绿化带，提升项目整体品位、档次，增强美观东侧车道区域修改建议参考案例：六月汇广场 参考案例：六月汇广场物业改造建议 n 建议将酒店大堂接待区打通，作为本案的主入口n 建议将下图黄色圈所在位置开一个口，为该区域商铺提供临街出入口物业改造建议 参考案例：六月汇广场 n 建议将下图所示区域内外打通，增加项目临车道展示面以及出入口物业改造建议参考案例：六月汇广场 n 建议将下图所示区域打造为项目内绿化广场，增加休息空间，美化内部环境物业改造建议 n

32、酒店中庭与本案目前仅由一道玻璃幕墙以及窗帘分隔，中庭现为特卖展区，环境杂乱n 建议在绿色色块区域设置绿化景观以及水景，通过人工景观提升对外可视性参考案例：威斯汀酒店参考案例：威斯汀酒店物业改造建议 03 商业优化建议n 物业改造建议 n 商业氛围营造 商业氛围营造n 入口两侧开辟为商家品牌LOGO墙，可将LOGO做成灯箱，夜晚可发光 商业氛围营造n 将外墙进行整体包装，增加广告外展位同时美化整体环境n 入口门头区域作为本案的外展广告位，为项目商业提供临街广告展示位 n 室外指示系统 (临街logo水牌以及多向指示牌 ) 商业氛围营造 n 临车道墙面店招展示 参考案例：六月汇广场 参考案例：六月

33、汇广场参考案例：六月汇广场 商业氛围营造 n 灯光工程商业氛围营造 04 项目招商策略 1）项目整体招商策略项目招商策略 招商原则1 3 42主力店铺商家 次主力店铺商家 品牌店 中小商铺 遵循1)主力店铺商家 2)次主力店铺商家 3)品牌店 4)中小商铺的招商顺序，逐步推进招商机会，并根据规划的商业区域进行目标明确的主题招商，同时兼顾开发商规划的业态进行招商。 项目招商策略 同业差异，异业互补各主题区虽然为同类业种，但在招商市仍然要有区隔，如产品、档次差异等，保持良好竞争但又能共荣双赢。 多样化合作建议开发商可以多样考虑，必要的时候与核心主力店的经营单位共同投资，开发商参与核心主力店投资，除

34、了未来可以加强经营控制力度，有利于本项目的长期经营，同时可加强其他商户入驻的信心。 特殊商户的优惠必要特殊商户是指高知名度的经营单位，邀请入驻本项目能够起到增强人流与商业氛围、活跃商业气氛之作用。建议主力商家给予较长面租期，对于大面积租户适当考虑装修补贴，经营扶持。 先收紧后放松遵循高品位，低门槛策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。 充分利用基强联行资产管理部长期积累的庞大的商业品牌资源管理库 项目招商策略 招商模式策略 分业态引导既定目标客户提供优惠条件 活动蓄积人气营造稀缺项目招商推广进度安排项目推广思路 充分利用光大集团、基强联行的

35、各方面资源举办各类高端活动，多渠道推广，提升项目知名度。项目推广思路 联合徐汇区相关政府机构与政协会等各方面资源，举办各类活动，多渠道推广，提升项目美誉度。项目推广思路 亚洲精选家宴私房菜主题（配合意向餐饮品牌）品牌专项推介会 欧洲著名酒庄红酒品鉴会品牌专项推介会 类别 主要项目 所占比例推介活动 SP活动会、主题推介会等 30%平面广告 上海楼市、租售情报、东方早报等 18%户外广告 户外高炮、引导旗、看板、横幅、围墙等 30%租赁物料 招商手册、室内看板、招商中心装修配置等 10%多媒体广告 电视、电台、网络等 12%总计 100%推广预算各项比例明细项目推广思路 项目与资产管理资产管理团

36、队为客户提供资产价值最大化的解决方案。我们通过对物业的出售、运营和重组过程来为物业增值。项目营销团队使用一系列广泛的媒体活动、现场促销来创造一个项目营销的完整品牌。团队同时有着和国内外投资者投资项目的合作经验。Asset management team offers optimal solution to maximize clients investment returns, appreciating property value though sales, operation and reformation. The asset management team builds a vivid

37、 project brand and market image though verities of promotion activities, they are passionate, market oriented, full of marketing, sales experience and have rich experience in the cooperation with foreign/domestic developers. 致远大厦Foresight Business Center万源城。乐斯生活会馆Lohas 黄金坊Golden Square 21世纪大厦21st Ce

38、ntury Tower 公司介绍 泰弘研发园Taihong R&D park n 提供服务：我行作为该项目的资产管理方，负责该项目的策划、招商服务及资产运营工作n 该项目位于上海闵行区古美板块，为城开集团开发的万源城大型居住社区配套商业项目，商业总建造面积近2.3万平方米。资产管理成功案例商业项目万源城.乐斯生活会馆黄金钫 n 提供服务：我行作为该项目的资产经营管理方，负责该项目的策划、招商服务及资产运营工作n 该项目位于中国上海浦东金桥地区，为城区社区配套商业项目，总建筑面积约13000。公司介绍 古美生活购物广场 n 提供服务：我行作为该项目的资产经营管理方，负责该项目的策划、招商服务及资

39、产运营工作；同时为其商业及酒店项目提供全程投资中介服务，积极引入国际资本n 该项目位于中国上海闵行区古美板块，为成熟社区配套大型商业项目，商业总建筑面积近36500、酒店项目建筑面积约9000。古美现代服务企业中心n 提供服务：我行作为该项目的资产经营管理方，负责该项目的策划、招商服务及资产运营工作n 该项目位于中国上海闵行区古美板块，项目总建筑面积 8700平方米，在我行资产管理下，其商业面积仅用5个月就达到出租率95%。 资产管理成功案例商业、办公楼项目公司介绍 品牌中心公司介绍 策划 研究 设计 客户服务 物管中心租赁中心策划媒体广告 品牌管理中心 资产管理运营中心 法务 物管协调工程顾问 商业客户 办公楼客户 资产运营团体成员组织架构公司介绍 目标客户信息收集 招租人员客户名单 招租人员待跟进客户表客户来电解答预约 招租人员客户来电纪录客户来访接待 招租人员客户登记表推荐单元带看 招租人员看房记录表意向客户表确认主要商务条款 高级招租经理 、业主租赁意向书回复支付意向金签订租赁合同 租务负责人业主租赁合同支付押金和租金租户装修方案报批 物业、业主租务负责人装修方案进场装修 物业租务负责人装修流转单支付装修费用正式入驻 物业租务负责人入驻通知 招租流程步骤 相关表单 操作人员电话洽谈& DM邮寄招租流程公司介绍 THANK YOU