下半年房地产行业投资策略

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1、美 元 贬 值 与 中 国 房 价下 半 年 房 地 产 行 业 投 资 策 略 P2行业 1美元贬值与中国房价 P3 关 键 假 设 及 主 要 结 论u假 设 ： 我 们 预 期 未 来 一 至 两 年 内 ， 美 元 将 呈 现 明 显 的 贬 值 趋 势u结 论 ： 美 元 贬 值 改 变 全 球 资 金 流 动 和 投 资 者 预 期 ， 中 国 房 价 可 能 因 此 在 未 来 12个 月 内 重 演 2005-2007年 曾 经 出 现 的 状 况 P4 为 什 么 美 元 将 要 贬 值 ？u我 们 宏 观 及 策 略 研 究 部 门 认 为 ， 美 国 政 府 采 取 的“

2、 定 量 放 松 ” 的 货 币 政 策 刺 激 经 济 的 后 果 将 导 致新 一 轮 的 流 动 性 泛 滥 ， 而 美 国 经 济 一 两 年 内 还 看不 到 重 新 增 长 的 动 力 ， 因 此 美 国 经 济 出 现 “ 滞 账 ”的 可 能 性 在 加 大 。u如 果 上 述 观 点 成 立 ， 将 会 出 现 全 球 投 资 者 集 中 抛售 美 元 和 美 元 资 产 的 情 况 ， 从 而 加 大 了 美 元 贬 值的 速 度 和 幅 度 。 P5 美 元 将 趋 势 性 下 跌图：美元指数 资料来源：Bloomberg、光大证券研究所 P6 美 元 贬 值 如 何 影

3、 响 中 国 房 价 ？ 资料来源：光大证券研究所 图：美元贬值对中国资产价格的影响途径 P7 与 05-07年 的 情 况 有 类 似 之 处 P8 货 币 供 应 领 先 于 资 产 价 格图：广义货币供应M2的同比增速 资料来源：光大证券研究所 P9 台 湾 地 区 早 期 的 例 子图：台湾地区的M2同比增速与房价涨幅 资料来源：光大证券研究所 P10 2005-07年 间 的 资 产 价 格 膨 胀图：中国广义货币供应 资料来源：Bloomberg、光大证券研究所 P11 中 国 家 庭 的 流 动 资 产 继 续 增 长图：中国家庭的流动资产规模估计 资料来源：Bloomberg、

4、光大证券研究所 P12 利 率 维 持 在 低 位图：住房按揭贷款利率 资料来源：光大证券研究所 P13 负 担 能 力 因 利 率 下 降 而 改 善图：利率与月供支出比的变化 资料来源：光大证券研究所 P14 09-10年 ， 全 国 房 价 潜 力 涨 幅 10%表：全国平均的房价负担能力变化 资料来源：光大证券研究所 P15 上 海 房 价 潜 力 涨 幅 15%表：上海平均房价负担能力变化 资料来源：光大证券研究所 P16 北 京 房 价 潜 力 涨 幅 15%表：北京平均房价负担能力变化 资料来源：光大证券研究所 P17 深 圳 房 价 潜 力 涨 幅 10%表：深圳平均房价负担能

5、力变化 资料来源：光大证券研究所 P18 广 州 房 价 潜 力 涨 幅 10%表：广州平均房价负担能力变化 资料来源：光大证券研究所 P19 怎 样 衡 量 房 屋 的 库 存 ？现房新房市场库销比、存量市场的空置率在建项目在建项目相对于销售量的倍数 土地储备土地储备相对于销售量的倍数 P20 供 应 层 面 的 影 响 因 素u现 房 消 化 周 期 持 续 下 降u土 地 供 应 ： 一 线 城 市 稀 缺 ， 二 三 线 城 市 充 足u开 发 商 ： 资 金 压 力 缓 解 ， 预 期 转 为 乐 观 P21 短 期 库 存 迅 速 下 降图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间 注

6、：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月资料来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所 P22 房 地 产 投 资 大 幅 跳 水图、全国房地产投资同比增速 资料来源：CEIC、光大证券研究所 P23 新 开 工 增 速 持 续 低 迷图、商品房新开工面积同比增速 资料来源：CEIC、光大证券研究所 P24 在 建 规 模 增 幅 下 降图、全国商品住宅累计在建面积同比增长率 资料来源：CEIC、光大证券研究所 P25 短 期 下 滑 势 头 有 所 遏 制图、全国商品住宅单月在建面积同比增长率 资料来源：CEIC、光大证券研究所 P26 土 地 储 备 负 增 长图、全国土地购置

7、与开发面积累计同比增速 资料来源：CEIC、光大证券研究所 P27 土 地 储 备 处 于 净 消 耗 状 态图、全国土地购置与开发面积累计数的比值 资料来源：CEIC、光大证券研究所 P28 结 论u无 论 需 求 还 是 供 应 层 面 的 影 响 因 素 ， 都 趋 于 正 面u我 们 预 期 ， 未 来 两 年 全 国 房 价 每 年 上 涨 10%u“ 核 心 城 市 ” +“ 核 心 地 段 ” 。 我 们 看 好 土 地 供应 能 力 较 弱 的 核 心 城 市 ， 包 括 上 海 、 北 京 、 杭 州等 。 同 时 ， 看 好 供 应 短 缺 的 核 心 地 段 和 稀 缺

8、资 源项 目 。 P29公司 2总体影响和公司比较 P30 房 价 上 涨 对 开 发 商 的 影 响u对 09、 10年 盈 利 预 测 的 影 响u对 重 估 价 值 （ NAV） 的 影 响 P31 业 绩 弹 性 与 适 用 增 值 税 率 有 关 资料来源：光大证券研究所 表、房价涨幅对净利润的影响 P32 万 科 的 业 绩 弹 性 约 为 3倍表、房价变化对万科业绩的影响 资料来源：光大证券研究所 P33 价 值 弹 性 同 样 与 适 用 增 值 税 率 有 关 资料来源：光大证券研究所 表、房价涨幅对NAV的影响（动态算法） P34 万 科 的 价 值 弹 性 约 为 1.5

9、倍表、房价变化对万科重估净资产的影响（净态估算） 资料来源：光大证券研究所 P35 公 司 之 间 的 比 较u“ 仓 位 ” 轻 重 ： 可 售 资 源 相 对 公 司 规 模 的 多 少u资 产 配 置 ： 城 市 布 局 、 项 目 类 型 及 所 处 地 段u投 资 开 发 能 力 P36 土 地 储 备 及 盈 利 能 力图：主要开发类上市公司的土地储备及盈利能力 资料来源：光大证券研究所 P37 区 域 布 局 的 比 较图：主要开发类上市公司的土地储备的区域分布 P38 个 股 推 荐u“ 仓 位 ” ： 招 商 、 保 利 、 苏 宁 环 球 、 栖 霞 建 设u资 产 配 置

10、 ：上 海 ： 中 华 企 业北 京 ： 首 开 、 北 京 城 建 、 亿 城 股 份 等深 圳 ： 深 振 业 、 深 长 城 等杭 州 ： 滨 江 集 团u推 荐 组 合 ： 保 利 、 招 商 、 中 企 、 滨 江 、 新 湖u短 期 推 荐 ： 亿 城 股 份 、 福 星 股 份 P39投资策略 3行情在犹豫中发展 P40 可 能 影 响 地 产 股 走 势 的 因 素u催 化 剂政 策楼 市 走 向u估 值 水 平NAV的 折 价 率相 对 市 场 的 PE、 PB P41 催 化 剂 来 自 于 政 策 与 楼 市 表 现图：房地产板块及万科每月的相对表现 资料来源：WIND、

11、光大证券研究所 P42 预 测 市 盈 率 略 高 于 平 均 值图：A股四大住宅开发商的预测市盈率变化 资料来源：WIND、光大证券研究所 P43 相 对 市 盈 率 接 近 上 轨图：A股四大住宅开发商的相对市盈率变化 资料来源：WIND、光大证券研究所 P44 重 点 公 司 盈 利 预 测 及 估 值 P45附录 4区域市场数据分析 P46 上 海 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：上海新建住宅日均成交量变化 P47 上 海 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：上海新建住宅可售面积及消化时间 P48 杭 州 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：杭州

12、新建房日均成交量变化 P49 杭 州 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：杭州新建商品房可售面积及消化时间 P50 南 京 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：南京新建商品住宅日均成交量变化 P51 南 京 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：南京新建商品住宅可售面积及消化时间 P52 北 京 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：北京新建住宅日均成交量变化 P53 北 京 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：北京新建商品住宅可售面积及消化时间 P54 天 津 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：天津新建商品住宅日均成交量变

13、化 P55 深 圳 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：深圳新建商品住宅日均成交量变化 P56 深 圳 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：深圳新建商品住宅可售面积及消化时间 P57 广 州 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：广州新房每月成交量及变化 P58 武 汉 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：武汉新房每月成交量变化 P59 重 庆 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：重庆新房每月成交量变化 P60 长 沙 资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所 图：长沙新房每月成交量变化 P61 谢 谢 ！联 系 方 式 ：电 话 ： 22169113、 22169116电 邮 ：