中地行广州天河华景新城项目户型面积配比建议电子版本

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1、中地行中地行-2010-2010年广州天河年广州天河华景新城项目户型面积配华景新城项目户型面积配比建议比建议市场审视市场审视户型配比及设计亮点建议户型配比及设计亮点建议项目审视项目审视目录目录Part1Part1市场审视市场审视市场审视市场审视/中心城区房屋市场情况中心城区房屋市场情况P Partart1 120072007年年1-51-5月整体成交量构成月整体成交量构成 2007年1-5月广州中心城区整体成交面积为183.5785万平方米，主要签约量依然集中在海珠、白云、天河三大区域，但是整体预售面积在减少。预计供应大户海珠区和天河区成交面积将会逐渐减少，白云区将在不久将来代替海珠区，成为供

2、应量大户。20072007年年1-51-5月整体成交价月整体成交价 整体成交价格仍然在不断攀升。中心城区的供应量在不断减少，导致了越秀区和天河区升到11174元/和12105元/，白云区和海珠区更为突出，现时海珠价格已直逼万元大关。市场审视市场审视/中心城区房屋市场情况中心城区房屋市场情况P Partart1 1220072007年年1-41-4月天河区住宅房批准预售与成交面积对比月天河区住宅房批准预售与成交面积对比 2007年1-4月天河区成交面积较高成交面积较高,但批准的预售面积低于成交面积,致使该区域预售面积不能满足需求不能满足需求,正在消化之前所批预售量.供求关系直接影响了该区域的楼盘

3、价格.市场审视市场审视/天河区房屋市场情况天河区房屋市场情况P Partart1 120072007年年1-51-5月天河区成交价格走势月天河区成交价格走势 2007年1-5月,天河区成交价格不断走高,除了三月份有些下降,其余每月约有5%的升幅.拉高天河区整体价格的区域主要是珠江新城板块,该区域的整体销售均价大概在1.51.5万元万元/左右.市场审视市场审视/天河区房屋市场情况天河区房屋市场情况P Partart1 1天河公园板块基本情况天河公园板块基本情况华景新城华景新城东方新世界东方新世界理想青年荟理想青年荟骏景花园骏景花园勤天勤天E E品上馆品上馆领汇国际公寓领汇国际公寓沁馥佳苑沁馥佳苑

4、 天河公园板块在售楼盘并不多，所推货量大多为之前剩余单位。最近半年推出新品的楼盘为东方新世界，沁馥佳苑，领汇国际公寓。勤天E品上馆准备于近期开盘。市场审视市场审视/天河板块基本情况天河板块基本情况P Partart1 1 户型户型面积面积单身公寓单身公寓一房一厅一房一厅一房二厅一房二厅二房二房三房三房四房四房五房五房小复式小复式复式复式小计小计50以下3.79%2.81%3.32%-12.26%-22.18%50-60 -0 61-70 -2.16%1.66%-1.23%-5.05%71-80 -1.08%20.27%-1.23%-22.57%81-90 -1.62%3.75%1.66%-7.

5、03%91-100 -1.62%-9.95%-11.58%101-110 -2.13%-2.13%111-120 -1.62%-4.69%-6.31%121-130 -3.03%0.14%-3.17%131-140 -0.07%12.98%-13.05%141-150 -0.97%-0.97%151-160 -0.04%-3.39%-3.43%161-170 -171-180 -1.23%-1.23%181以上 -1.30%1.30%小计3.79%2.81%11.43%25.71%21.53%18.72%0 14.71%1.30%100.00%该区域推货量主要集中在71718080的二房、的二

6、房、9090120 120 三房单位，三房单位，130130140 140 的四房单位的四房单位和50 50 以下的小复式以下的小复式单位所占比例次之。市场审视市场审视/天河板块基本情况天河板块基本情况P Partart1 1区域在售产品户型面积分析区域在售产品户型面积分析 天河公园板块在售楼盘主要的面积分布是在50 以下和71-80,两者约占整体推货量的50%.该面积区间主要为一房、小复式单位和二房单位。小面积主要分布在理想青年荟、领汇国际公寓、勤天E品上馆。二房单位则二房单位则主要集中在华景新城主要集中在华景新城。市场审视市场审视/天河板块基本情况天河板块基本情况P Partart1 13

7、 二房二厅、三房二厅所占比例较大二房二厅、三房二厅所占比例较大，四房的比重次之。三者约占整体供货量的70。该户型主要分布在华景新城、沁馥佳苑、骏景花园。但在近期新推产品中，复式和小复式单位较多，主要是东方新世界、领汇国际公寓、勤天E品上馆。市场审视市场审视/天河板块基本情况天河板块基本情况P Partart1 1市场审视市场审视/天河板块基本情况天河板块基本情况P Partart1 1项目名称项目名称规模规模()推售单位推售单位户型组合户型组合装修标准装修标准 均价均价 签约率签约率户型户型面积范围面积范围()套数套数比例比例（元（元/）（元（元/）理想青年荟理想青年荟占地:1510 总建:4

8、809 全部单身公寓42-6737492%8001500031%一房一厅74348%东方新世界东方新世界占地:96378 总建:331047嘉院组团复式193-38636100%豪华装修180002200072%骏景花园骏景花园占地:253965总建:66.65万 约克公寓组团二房二厅838833%1000980086%三房二厅1178833%四房二厅136-1398833%沁馥佳苑沁馥佳苑占地:20892总建:67230 A1-A4,B1-B4单身公寓40-44133%精装修1100036%二房二厅73-151359%三房二厅95-13019148%四房二厅123-17315940%勤天勤天

9、E E品上馆品上馆占地:6671 总建:25046 部分楼层单位一房一厅477826%300016000未售一房二厅65-11922574%领汇国际公寓领汇国际公寓占地:78751 总建:251434 全部单身公寓429233%800900089%一房二厅48-499233%二房二厅664617%三房二厅894617%华景新城华景新城占地:60万 总建:100万 F-I栋二房二厅76-7754450%800900050%三房二厅9227225%四房二厅134-13627225%4项目位置：中山大道西158号 发展商：广州新华建房地产有限公司 占地面积：96378平方米建筑面积：331047平方

10、米建筑规模：高层洋房,小高层洋房 小区配套:体育会所与休闲会所 交付日期：2008年底现推单位：嘉院组团，自编13座项目近况：该盘销售销售情况较好,至今售出约72%的单位,销售均价约为1800022000元/。户型户型面积范围面积范围（）套数套数比例比例复式193-38636100%合计3636100100%市场审视市场审视/个案分析个案分析东方新世界东方新世界-嘉院嘉院P Partart1 14项目位置：中山大道与科韵路交界处 发展商：勤天集团 占地面积：约6671平方米建筑面积：约25046平方米建筑规模：由1栋19层高层商住楼组成交付日期：2008年年底现推单位：内部认购项目近况：该盘准

11、备于近期推出市场，据销售人员介绍销售均价约为16000元/，含3000元/的装修，现接受咨询登记。户型户型面积范围面积范围（）套数套数比例比例一房一厅477826一房二厅65-11922574合计303100市场审视市场审视/个案分析个案分析勤天勤天E品上馆品上馆P Partart1 1项目位置：中山大道汇彩路盈彩美居旁 发展商：合景泰富 占地面积：7.8万平方米建筑面积：25万平方米建筑规模：由1栋喜来登酒店、9栋7-10层高写字楼和1栋25层高高层住宅组成 交付日期：2007年年底 现推单位：25层高高层住宅项目近况：该盘销售情况较好,5月开盘至今单位几乎售罄，二房的销售速度较快。销售均价

12、为9000元/,装修约为800元/.户型户型面积范围面积范围（）套数套数比例比例单身公寓42920.33一房二厅48-49920.33二房二厅66460.17三房二厅89460.17合计2761市场审视市场审视/个案分析个案分析领汇国际公寓领汇国际公寓P Partart1 14项目位置：中山大道华景路 发展商：广州铮源房地产开发有限公司 占地面积：2.08万平方米建筑面积：约7.8万平方米建筑规模：由10栋11-18层小高层组成 交付日期：2008年底现推单位：A1-A4,B1-B4项目近况：该盘近期在推售A1-A4栋剩余单位的基础上加推B1-B4栋的单位.销售均价为11000元/,带精装修.

13、户型户型面积范围面积范围（）套数套数比例比例单身公寓40-44133%二房二厅73-151359%三房二厅95-13019148%四房二厅123-17315940%合计398398100100%市场审视市场审视/个案分析个案分析沁馥佳苑沁馥佳苑P Partart1 1市场审视市场审视/小结小结P Partart1 1供求供求:天河区供应逐渐减少,平均成交面积高于预售面积,市场供不应求 信号频频响起;价格价格:中心区价格不断攀升,天河区销售均价已突破1.21.2万元万元/.户型面积：户型面积：天河区域户型主要集中在71718080的二房、的二房、9090120 120 三三房单位，二房单位主要集

14、中在华景新城。房单位，二房单位主要集中在华景新城。成交：成交：90 90 的小三房最受欢迎，销售速度最快的小三房最受欢迎，销售速度最快市场审视市场审视/启示启示P Partart1 1启示：启示：由于房价上升速度较快，很多年轻买家由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步望价却步”，原计划买三房不得，原计划买三房不得不转向购买两房。华景新城小三房的热销可以看出，三房需求仍然较大，故不转向购买两房。华景新城小三房的热销可以看出，三房需求仍然较大，故建议本项目在户型配置上可建议本项目在户型配置上可增加小三房的比例增加小三房的比例，满足市场需求。，满足市场需求。Part2Part2项目审视项目审视

15、中中山山大大道道华华景景路路本项目本项目项目审视项目审视/位置位置P Partart2 2项目位于华景新城芳满庭院东侧，北面紧靠铁路沿线，东面与华景新城汽车总站相临，南面为绿地草坪，视野较开阔。总用地面积总用地面积约2.8万m2规划容积率规划容积率3.97总建筑面积总建筑面积约7.6万m2住宅建筑面积住宅建筑面积30823m2高度控制高度控制约70m项目审视项目审视/地块经济技术指标地块经济技术指标P Partart2 2景观资源景观资源周边环境周边环境客户需求客户需求政策政策项目南向对望市政绿地，四周视野较开阔项目与铁路及公交车站为邻，对生活质量造成严重影响目标客户以首次或二次置业中青年为主

16、，他们对于两房、三房的需求最大90/70的限制，即使二套打通也随时面临政策封堵漏洞风险但实际上项目缺乏自然景观资源，内部园林永远不能代替自然资源的价值靠近铁路就是一个毒瘤，足以吓退高端客户，项目规模相对较小，对周边大环境影响乏力相对于区域内占据最佳地段或拥有自然景观资源，较为成熟的社区，项目无法抢占制高点，抢夺顶级富豪市场有较大的市场风险宏调政策风险大，产品设计将受到限制项目审视项目审视/项目要素理解项目要素理解P Partart2 2项目审视项目审视/项目要素理解项目要素理解P Partart2 2尽管项目所处区域已是十分成熟的中高档住宅区域，但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过高市场，户型面

17、积不宜过不宜抢占过高市场，户型面积不宜过大，避免总价过高大，避免总价过高，造成销售停滞，从而有效规避开发风险！Part3Part3户型配比及设计亮点建议户型配比及设计亮点建议根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/7090/70政政策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型本区域两房与小三房一直是热销户型。通过对比发现，同样面本区域两房与小三房一直是热销户型。通过对比发现，同样面积条件下，小三房更

18、受客户青睐如华景新城最后一期陶然庭积条件下，小三房更受客户青睐如华景新城最后一期陶然庭苑，苑，9292的小三房单位销售速度最快建议本项目户型设置的小三房单位销售速度最快建议本项目户型设置增加小三房的比例增加小三房的比例，适应市场对空间实用的需求适应市场对空间实用的需求户型比例构想户型比例构想P Partart3 3思考思考根据地块经济技术指标建议：根据地块经济技术指标建议：楼宇层数单层总面积总面积单层户数单层户数单户平均面积单户平均面积323447 308236 674 74 户型比例构想户型比例构想P Partart3 3户型比例构想户型比例构想P Partart3 3开放式的开放式的2 2

19、梯梯5 5户，拥有阳光花园梯间，北向望花园，且视野开阔，以户，拥有阳光花园梯间，北向望花园，且视野开阔，以设置大户型为主，南向临马路，设置三套面积相对较小单位设置大户型为主，南向临马路，设置三套面积相对较小单位2梯梯6户户010102020303040495 95 105105mm2 271m71m2 284m84m2 2050574m74m2 241m41m2 289m89m2 20606户型比例构想户型比例构想P Partart3 3建议住宅户型比例建议住宅户型比例1 1房房2 2厅厅2 2房房2 2厅厅3 3房房2 2厅厅1 1卫卫3 3房房2 2厅厅2 2卫卫合计单层户数12216面积

20、面积4141707084849898293面积范围面积范围4040454568687575808090909595108108单层面积4114016898447 3栋总面积28299660115926762308433栋各户型套数69138138694143 3栋各户型比例栋各户型比例17%17%33%33%33%33%17%17%100%4040平方平方1 1房一厅房一厅“一变二一变二”的间隔划分投资自住两相的间隔划分投资自住两相宜宜户型设计参考（一）户型设计参考（一）P Partart3 370多的二房二厅，多的二房二厅，空间舒适实用空间舒适实用户型特点：户型特点：1.单元较少过道空间，增

21、加单元内各个功能空间的使单元较少过道空间，增加单元内各个功能空间的使 用及实用性用及实用性 2.明厨明厕，人性化设计明厨明厕，人性化设计 3.设计设计2左右的储物间，增加单元的实用性及功能性左右的储物间，增加单元的实用性及功能性户型设计参考（二）户型设计参考（二）P Partart3 371的二房二厅的二房二厅n户型设计紧凑；n分区明确、功能齐全；n采用了大飘窗台、转角飘窗设计，提升室内使用空间和观景视野；户型设计参考（三）户型设计参考（三）P Partart3 3户型设计参考（四）户型设计参考（四）P Partart3 384的三房二厅，的三房二厅，在市中心高层楼宇中必然成为买家的热捧户型在

22、市中心高层楼宇中必然成为买家的热捧户型户型特点：户型特点：1.84I小三房二厅，方正实用小三房二厅，方正实用 2.动静分区明显、跃式设计使空间具层次感动静分区明显、跃式设计使空间具层次感 3.卧室有飘窗通风采光好卧室有飘窗通风采光好89的三房二厅，的三房二厅，在市中心高层楼宇中必然成为买家的热捧户型在市中心高层楼宇中必然成为买家的热捧户型户型特点：户型特点：1.89三房二厅，方正实用三房二厅，方正实用 2.客厅与餐厅的空间尺度恰到好处，不浪费空间客厅与餐厅的空间尺度恰到好处，不浪费空间 3.双阳台设计，且具备大阳台空间双阳台设计，且具备大阳台空间 4.房间面积分配为大中小，各自房间功能性强，实

23、用房间面积分配为大中小，各自房间功能性强，实用户型设计参考（五）户型设计参考（五）P Partart3 39898的三房二厅二卫的三房二厅二卫户型特点：户型特点：1.1.单元方正实用单元方正实用 2.2.房间面积分配为大中小，各自房间功能性强，实用房间面积分配为大中小，各自房间功能性强，实用 3.3.主人房套房设计主人房套房设计户型设计参考（六）户型设计参考（六）P Partart3 3105的三房二厅一卫的三房二厅一卫n通过单双数层的错位，形成大面积的弧形阳台，提升室内空间的舒适度，丰富建筑外利面造型；n大飘窗台设计，延伸室内的空间感；n建议增加跃式设计；阳台户型设计参考（七）户型设计参考（

24、七）P Partart3 3108108的三房二厅二卫的三房二厅二卫户型特点：户型特点：1.1.单元方正实用，各个空间面积分配合理单元方正实用，各个空间面积分配合理 2.2.侧出阳台设计，第三厅概念侧出阳台设计，第三厅概念 3.3.主人房套房，卧室均带飘窗，实用性强主人房套房，卧室均带飘窗，实用性强户型设计参考（八）户型设计参考（八）P Partart3 3为提升项目附加值，增强项目市场竞争力。项目应在户型设计上，加入亮点设计的元素作为支持。结合项目自身开发条件的情况，建议采用以下的亮点设计，提高产品附加值。亮点亮点亮点亮点5 5 5 5：自然采光通风电梯间：自然采光通风电梯间：自然采光通风电

25、梯间：自然采光通风电梯间亮点亮点亮点亮点1 1 1 1：跃式设计：跃式设计：跃式设计：跃式设计亮点亮点亮点亮点2 2 2 2：空中花园：空中花园：空中花园：空中花园亮点亮点亮点亮点4 4 4 4：错落阳台设计：错落阳台设计：错落阳台设计：错落阳台设计亮点亮点亮点亮点3 3 3 3：飘窗台或阳光室设计：飘窗台或阳光室设计：飘窗台或阳光室设计：飘窗台或阳光室设计户型亮点设计建议户型亮点设计建议P Partart3 3大面积户型（如大三房），通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感；户型亮点设计建议（一）户型亮点设计建议（一）跃式设计跃式设计P Partart3 3空中花园主要分为

26、入户花园和景观花园（即景观阳台）；其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）；入户花园入户花园景观花园景观花园户型亮点设计建议（二）户型亮点设计建议（二）空中花园设计空中花园设计P Partart3 3全入户花园设计：二房、三房二房、三房均为带入户花园的户型设计，均为带入户花园的户型设计，为项目产品增加亮点；为项目产品增加亮点；户型亮点设计建议（二）户型亮点设计建议（二）空中花园设计空中花园设计P Partart3 3阳光室设计阳光室设计飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间；飘窗台设计飘窗台设计若面积相对较大，可采用飘窗台

27、，增强室内的空间感、提升户型的舒适型；飘窗台设计飘地台设计户型亮点设计建议（三）户型亮点设计建议（三）飘窗台设计飘窗台设计P Partart3 3阳台采用的弧形设计，可通过单双数层的规律变化，令住宅阳台具有超高阳台采用的弧形设计，可通过单双数层的规律变化，令住宅阳台具有超高的局部层高，而建筑则具有丰富变化的立面效果；的局部层高，而建筑则具有丰富变化的立面效果；错落设计错落设计上空上空上空上空错落设计错落设计阳台阳台阳台阳台户型亮点设计建议（四）户型亮点设计建议（四）错落阳台设计错落阳台设计P Partart3 3建议电梯间采用自然通风采用的设建议电梯间采用自然通风采用的设计，从而满足现代人注重

28、生活的品计，从而满足现代人注重生活的品质、家居健康的需要；质、家居健康的需要；亮点亮点亮点亮点5 5 5 5：自然通风采光电梯间：自然通风采光电梯间：自然通风采光电梯间：自然通风采光电梯间户型亮点设计建议（五）户型亮点设计建议（五）阳光电梯间阳光电梯间P Partart3 3进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少

29、，个个手持乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热怎么这么热”，于是三五成群，聚在大树，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强子，别跑了，快来我给你扇扇强子，别跑了，快来我给你扇扇”。孩。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘

30、吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，“你看热的，跑什么？你看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅长的时间隧道，袅结束