教学课件房地产市场营销第二版

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1、目录目录任务一认识房地产市场任务一认识房地产市场任务二任务二 认识房地产市场营销认识房地产市场营销任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 核心概念核心概念案例分析案例分析训练提高训练提高项目一认识房地产市场项目一认识房地产市场教教 学学 目目 标标能够将现代营销理念运用于房地产开发设计之中能够将现代营销理念运用于房地产开发设计之中1 2【能力目标能力目标能力目标能力目标】能够分析房地产市场及其运行现象能够分析房地产市场及其运行现象教教 学学 目目 标标了解房地产市场运行机制了解房地产市场运行机制理解房地产市场营销理念的演变理解房地产市场营销理念的演变了解房地产市场营

2、销的相关知识了解房地产市场营销的相关知识41 23【知识目标知识目标知识目标知识目标】掌握房地产市场的概念及特征掌握房地产市场的概念及特征任务一认识房地产市场任务一认识房地产市场一、房地产与房地产行业一、房地产与房地产行业一、房地产与房地产行业一、房地产与房地产行业1 1 1 1房地产房地产房地产房地产2 2 2 2房地产特点房地产特点房地产特点房地产特点3 3 3 3房地产业房地产业房地产业房地产业任务一认识房地产市场任务一认识房地产市场二、房地产市场二、房地产市场二、房地产市场二、房地产市场首先，必须存在一定数量的房地产商品形成供给。首先，必须存在一定数量的房地产商品形成供给。首先，必须存

3、在一定数量的房地产商品形成供给。首先，必须存在一定数量的房地产商品形成供给。其次，必须存在一定数量的购买力。其次，必须存在一定数量的购买力。其次，必须存在一定数量的购买力。其次，必须存在一定数量的购买力。最后，必须存在参加交换的当事人。最后，必须存在参加交换的当事人。最后，必须存在参加交换的当事人。最后，必须存在参加交换的当事人。在房地产市场活动中，包括以下三个基本要素。在房地产市场活动中，包括以下三个基本要素。在房地产市场活动中，包括以下三个基本要素。在房地产市场活动中，包括以下三个基本要素。任务一认识房地产市场任务一认识房地产市场三、房地产市场的特征三、房地产市场的特征三、房地产市场的特征

4、三、房地产市场的特征1 1房地产市场是房地产权益交易的市场房地产市场是房地产权益交易的市场2 2房地产市场是典型的区域性市场房地产市场是典型的区域性市场3 3房地产市场具有不完全开放性房地产市场具有不完全开放性4 4房地产市场交易形式具有多样性房地产市场交易形式具有多样性5 5房地产市场的变化具有周期性房地产市场的变化具有周期性任务一认识房地产市场任务一认识房地产市场四、房地产市场的类型四、房地产市场的类型四、房地产市场的类型四、房地产市场的类型1 1按地域范围划分按地域范围划分 2 2按房地产的用途和等级划分按房地产的用途和等级划分3 3按房地产交易形式划分按房地产交易形式划分 4 4按房地

5、产购买者目的划分按房地产购买者目的划分5 5按房地产开发、销售与消费过程特点划分按房地产开发、销售与消费过程特点划分任务一认识房地产市场任务一认识房地产市场五、房地产市场运行机制五、房地产市场运行机制五、房地产市场运行机制五、房地产市场运行机制1 1 1 1房地产供需机制房地产供需机制房地产供需机制房地产供需机制2 2 2 2价格机制价格机制价格机制价格机制3 3 3 3竞争机制竞争机制竞争机制竞争机制任务二任务二 认识房地产市场营销认识房地产市场营销一、房地产市场营销一、房地产市场营销一、房地产市场营销一、房地产市场营销房地产营销是针对房地产这种特殊商品所进房地产营销是针对房地产这种特殊商品

6、所进行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位等一系列策略的制定以及组织、安排和实施这些等一系列策略的制定以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施，以便完成最佳的房策略所采取的各项市场措施，以便完成最佳的房地产交易，取得预期的收益。地产交易，取得预期的收益。任务二任务二 认识房地产市场营销认识房地产市场营销二、房地产市场营销理念的演变二、房地产市场营销理念的演变二、房地产市场营销理念的演变二、房地产市场营销理念的演变 房地产市场营销理念的演变大体经历了如下三个阶段房地产市场营销理念的演变大体经历了如下三个阶段房地产市场营销理念的演变大体经历了如

7、下三个阶段房地产市场营销理念的演变大体经历了如下三个阶段 发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段 成熟阶段成熟阶段成熟阶段成熟阶段1 12 23 3起步阶段起步阶段起步阶段起步阶段任务二任务二 认识房地产市场营销认识房地产市场营销三、房地产市场营销的过程三、房地产市场营销的过程三、房地产市场营销的过程三、房地产市场营销的过程房地产市场营销管理是房地产企业对市场营销活动所进行的房地产市场营销管理是房地产企业对市场营销活动所进行的房地产市场营销管理是房地产企业对市场营销活动所进行的房地产市场营销管理是房地产企业对市场营销活动所进行的分析、计划、实施与控制过程。该过程也由市场营销环境分析、分析、计划、实施

8、与控制过程。该过程也由市场营销环境分析、分析、计划、实施与控制过程。该过程也由市场营销环境分析、分析、计划、实施与控制过程。该过程也由市场营销环境分析、选择目标市场、市场营销组合和营销计划的实施与控制组成。但选择目标市场、市场营销组合和营销计划的实施与控制组成。但选择目标市场、市场营销组合和营销计划的实施与控制组成。但选择目标市场、市场营销组合和营销计划的实施与控制组成。但由房地产产品和房地产市场的特性所决定，市场营销环境分析，由房地产产品和房地产市场的特性所决定，市场营销环境分析，由房地产产品和房地产市场的特性所决定，市场营销环境分析，由房地产产品和房地产市场的特性所决定，市场营销环境分析，

9、特别是对风险的分析与管理在房地产市场营销管理中起决定性作特别是对风险的分析与管理在房地产市场营销管理中起决定性作特别是对风险的分析与管理在房地产市场营销管理中起决定性作特别是对风险的分析与管理在房地产市场营销管理中起决定性作用。房地产行业是高风险行业，房地产企业进行市场营销管理时，用。房地产行业是高风险行业，房地产企业进行市场营销管理时，用。房地产行业是高风险行业，房地产企业进行市场营销管理时，用。房地产行业是高风险行业，房地产企业进行市场营销管理时，分析市场环境、识别风险因素、抓住机遇、依据自身条件确定市分析市场环境、识别风险因素、抓住机遇、依据自身条件确定市分析市场环境、识别风险因素、抓住

10、机遇、依据自身条件确定市分析市场环境、识别风险因素、抓住机遇、依据自身条件确定市场营销战略是房地产企业成功的关键。场营销战略是房地产企业成功的关键。场营销战略是房地产企业成功的关键。场营销战略是房地产企业成功的关键。任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 一、房地产法律知识一、房地产法律知识一、房地产法律知识一、房地产法律知识1 1 1 1全国人大颁布的法律全国人大颁布的法律全国人大颁布的法律全国人大颁布的法律2 2 2 2国务院颁布的条例与办法国务院颁布的条例与办法国务院颁布的条例与办法国务院颁布的条例与办法 3 3 3 3建设部等部委颁布的办法建设部等部委颁布的

11、办法建设部等部委颁布的办法建设部等部委颁布的办法我国房地产市场我国房地产市场我国房地产市场我国房地产市场相关法律、法规按照相关法律、法规按照相关法律、法规按照相关法律、法规按照其效力的大小可分为其效力的大小可分为其效力的大小可分为其效力的大小可分为以下几个层次：以下几个层次：以下几个层次：以下几个层次：任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权(一一一一)土地使用权包含的内容土地使用权包含的内容土地使用权包含的内容土地使用权包含的内容占有占有占有占有1 1 1 1使用使用使

12、用使用2 2 2 2收益收益收益收益3 3 3 3处分处分处分处分4 4 4 4任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权（二）我国对土地使用权的限制（二）我国对土地使用权的限制（二）我国对土地使用权的限制（二）我国对土地使用权的限制 土地使用人必须承担合理利用土地的义务。土地使用人必须承担合理利用土地的义务。土地使用人必须承担合理利用土地的义务。土地使用人必须承担合理利用土地的义务。1 1 1 1土地有一定的使用年限。土地有一定的使用年限。土地有一定的使用年限。土地有一定

13、的使用年限。2 2 2 2对土地使用范围的限制对土地使用范围的限制对土地使用范围的限制对土地使用范围的限制3 3 3 3任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权（三）土地使用权的获取方式（三）土地使用权的获取方式（三）土地使用权的获取方式（三）土地使用权的获取方式出让、转让和行政划拨出让、转让和行政划拨出让、转让和行政划拨出让、转让和行政划拨 土地使用权的有偿出让土地使用权的有偿出让土地使用权的有偿出让土地使用权的有偿出让1 1 1 1土地使用权的转让土地使用权的转让土地

14、使用权的转让土地使用权的转让2 2 2 2土地使用权的行政划拨土地使用权的行政划拨土地使用权的行政划拨土地使用权的行政划拨3 3 3 3任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权二、房地产开发土地使用权（四）土地使用权的终止（四）土地使用权的终止（四）土地使用权的终止（四）土地使用权的终止1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 4因期满而终止。因期满而终止。因期满而终止。因期满而终止。因国家提前收回而终止。因国家提前收回而终止。因国家提前收回而终止。因国家提前收回而终止。因土地灭失而

15、终止。因土地灭失而终止。因土地灭失而终止。因土地灭失而终止。因强制收回而终止。因强制收回而终止。因强制收回而终止。因强制收回而终止。任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计 （一）规划（一）规划（一）规划（一）规划 1 1 1 1规划的申报规划的申报规划的申报规划的申报2 2 2 2规划报批的程序规划报批的程序规划报批的程序规划报批的程序3 3 3 3建设工程规划建设工程规划建设工程规划建设工程规划4 4 4 4建设项目选址建设项目选址建设项目选址建设项目选址5

16、5 5 5建设用地规划建设用地规划建设用地规划建设用地规划6 6 6 6开发产品规划开发产品规划开发产品规划开发产品规划任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计（二）设计（二）设计（二）设计（二）设计 1 1 1 1主要内容主要内容主要内容主要内容(1)(1)(1)(1)总总总总体体体体设设设设计计计计(2)(2)(2)(2)建建建建筑筑筑筑设设设设计计计计(3)(3)(3)(3)工工工工艺艺艺艺设设设设计计计计(4)(4)(4)(4)专专专专业业业业设设设设计计

17、计计任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计（二）设计（二）设计（二）设计（二）设计 2 2 2 2设计的主要步骤设计的主要步骤设计的主要步骤设计的主要步骤(1)(1)(1)(1)初初初初步步步步设设设设计计计计(2)(2)(2)(2)技技技技术术术术设设设设计计计计(3)(3)(3)(3)施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的规划与设计三、房地产项目的

18、规划与设计三、房地产项目的规划与设计（三）规划设计应该考虑的环境问题和安全问题（三）规划设计应该考虑的环境问题和安全问题（三）规划设计应该考虑的环境问题和安全问题（三）规划设计应该考虑的环境问题和安全问题 规划设计中的环境问题规划设计中的环境问题规划设计中的环境问题规划设计中的环境问题 1 12规划设计中的安全问题规划设计中的安全问题规划设计中的安全问题规划设计中的安全问题 任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 四、物业管理四、物业管理四、物业管理四、物业管理（一）物业管理的概念（一）物业管理的概念（一）物业管理的概念（一）物业管理的概念 广义的物业管理既包括政府

19、部门的行政管理和行为管理，又包广义的物业管理既包括政府部门的行政管理和行为管理，又包广义的物业管理既包括政府部门的行政管理和行为管理，又包广义的物业管理既包括政府部门的行政管理和行为管理，又包括企业化、专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋括企业化、专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋括企业化、专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋括企业化、专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理，并且涉及物业生产、交换、分配消费的各个环节。管理，并且涉及物业生产、交换、分配消费的各个环节。管理，并且涉及物业生产、交换、分配消费的各个环节。管理，并且涉及物业生产、交

20、换、分配消费的各个环节。狭义的物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做狭义的物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做狭义的物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做狭义的物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。的维修、养护、管理。的维修、养护、管理。的维修、养护、管理。任务三任务三 了解房地产市场营销相关知识了解房地产市场营销相关知识 四、物业管理四、物业管理四、物业管理四、物业管理（二）物业管理与传统房产管理的区别（二）物业管理与传统房产管理的区别（二）物业管理与传统房产管理的区别（二）物业管理与传统房产管理的区别 第一，物业管理是一种社会化

21、的管理模式。第一，物业管理是一种社会化的管理模式。第三，物业管理是一种经营型的管理。第三，物业管理是一种经营型的管理。第二，物业管理是一种专业化的管理。第二，物业管理是一种专业化的管理。第四，物业管理是建管结合的纽带。第四，物业管理是建管结合的纽带。核心概念核心概念房地产房地产房地产房地产房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场营销房地产市场营销房地产市场营销房地产市场营销案例分析案例分析1.1.1.1.“上上上上城城城城湾湾湾湾畔畔畔畔”在在在在进进进进行行行行房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发时时时时体体体体现现现现了了了了什什什什么么么么营营营营销销销销理理理理念念念念？

22、2.2.2.2.你对你对你对你对“上城湾畔上城湾畔上城湾畔上城湾畔”的营销理念是否认同？为什么？的营销理念是否认同？为什么？的营销理念是否认同？为什么？的营销理念是否认同？为什么？3.3.3.3.你认为在房地产营销中如何满足消费者个性化的需要。你认为在房地产营销中如何满足消费者个性化的需要。你认为在房地产营销中如何满足消费者个性化的需要。你认为在房地产营销中如何满足消费者个性化的需要。1.1.1.1.通过各种途径搜集反映当地房地产市场发展状况的有关资料。通过各种途径搜集反映当地房地产市场发展状况的有关资料。通过各种途径搜集反映当地房地产市场发展状况的有关资料。通过各种途径搜集反映当地房地产市场

23、发展状况的有关资料。2.2.2.2.分组实训：每组选择当地某一楼盘，搜集该楼盘的市场营销资料分组实训：每组选择当地某一楼盘，搜集该楼盘的市场营销资料分组实训：每组选择当地某一楼盘，搜集该楼盘的市场营销资料分组实训：每组选择当地某一楼盘，搜集该楼盘的市场营销资料作为以后学习研究的样板楼盘。作为以后学习研究的样板楼盘。作为以后学习研究的样板楼盘。作为以后学习研究的样板楼盘。训练提高训练提高Thank You!房地产市场营销（第二版）主 编：覃常员、戴玉林、张幸花副主编:谭志树、吴悫华 2011年7月出版大连理工大学出版社新世纪高职高专市场营销类系列规划教材新世纪高职高专市场营销类系列规划教材目录目

24、录任务一分析房地产营销环境的影响因素任务一分析房地产营销环境的影响因素任务二任务二 分析房地产市场营销环境分析房地产市场营销环境核心概念核心概念案例分析案例分析项目二房地产营销环境分析项目二房地产营销环境分析教教 学学 目目 标标1【能力目标能力目标能力目标能力目标】能够运用房地产营销环境分析方法分析实际案例能够运用房地产营销环境分析方法分析实际案例掌握竞争分析方法掌握竞争分析方法掌握掌握SWOTSWOT分析方法分析方法1 23【知识目标知识目标知识目标知识目标】熟悉房地产营销环境的影响因素熟悉房地产营销环境的影响因素任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素一、宏

25、观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素1.1.1.1.土地资源的紧缺问题土地资源的紧缺问题土地资源的紧缺问题土地资源的紧缺问题2.2.2.2.能源短缺问题能源短缺问题能源短缺问题能源短缺问题3.3.3.3.环境污染程度越来越严重环境污染程度越来越严重环境污染程度越来越严重环境污染程度越来越严重（一）自然环境（一）自然环境（一）自然环境（一）自然环境一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素（二）人口环境（二）人口环境（二）人口环境（二）人口环境任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析

26、房地产营销环境的影响因素 家庭的变化家庭的变化家庭的变化家庭的变化 人口的老龄化人口的老龄化人口的老龄化人口的老龄化 爆炸性的人口增长爆炸性的人口增长爆炸性的人口增长爆炸性的人口增长1 12 23 3一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素（三）经济环境（三）经济环境（三）经济环境（三）经济环境任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素实际收入增长减缓实际收入增长减缓实际收入增长减缓实际收入增长减缓1 1 1 1实际收入增长减缓实际收入增长减缓实际收入增长减缓实际收入增长减缓2 2 2 2一、宏观环境中的影响因

27、素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素（四）科技环境（四）科技环境（四）科技环境（四）科技环境任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素科学技术是第一生产力，科技的发展对经济发展有巨大的影科学技术是第一生产力，科技的发展对经济发展有巨大的影科学技术是第一生产力，科技的发展对经济发展有巨大的影科学技术是第一生产力，科技的发展对经济发展有巨大的影响，不仅直接影响企业内部的生产和经营，而且与其他环境因素响，不仅直接影响企业内部的生产和经营，而且与其他环境因素响，不仅直接影响企业内部的生产和经营，而且与其他环境因素响，不仅直接影响企业内部

28、的生产和经营，而且与其他环境因素互相依赖、互相作用，给企业营销活动带来有利或不利的影响。互相依赖、互相作用，给企业营销活动带来有利或不利的影响。互相依赖、互相作用，给企业营销活动带来有利或不利的影响。互相依赖、互相作用，给企业营销活动带来有利或不利的影响。一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素（五）政治法律环境（五）政治法律环境（五）政治法律环境（五）政治法律环境任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素政治环境指企业市场营销的外部政治形势。在国内，安定团结的政治局政治环境指企业市场营销的外部政治形势。在国内

29、，安定团结的政治局政治环境指企业市场营销的外部政治形势。在国内，安定团结的政治局政治环境指企业市场营销的外部政治形势。在国内，安定团结的政治局面不仅有利于经济发展和人民收入的增加，而且影响群众心里状况，导致市面不仅有利于经济发展和人民收入的增加，而且影响群众心里状况，导致市面不仅有利于经济发展和人民收入的增加，而且影响群众心里状况，导致市面不仅有利于经济发展和人民收入的增加，而且影响群众心里状况，导致市场需求的变化。党和政府的方针、政策，规定了国民经济的发展方向和速度，场需求的变化。党和政府的方针、政策，规定了国民经济的发展方向和速度，场需求的变化。党和政府的方针、政策，规定了国民经济的发展方

30、向和速度，场需求的变化。党和政府的方针、政策，规定了国民经济的发展方向和速度，也直接关系到社会购买力的提高和市场消费需求的增长变化。也直接关系到社会购买力的提高和市场消费需求的增长变化。也直接关系到社会购买力的提高和市场消费需求的增长变化。也直接关系到社会购买力的提高和市场消费需求的增长变化。一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素一、宏观环境中的影响因素（六）社会文化环境（六）社会文化环境（六）社会文化环境（六）社会文化环境任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素1.1.1.1.核心文化价值观具有高度的持续性核心文化价值观具有高度

31、的持续性核心文化价值观具有高度的持续性核心文化价值观具有高度的持续性2.2.2.2.每一种文化都由次文化构成每一种文化都由次文化构成每一种文化都由次文化构成每一种文化都由次文化构成3.3.3.3.次文化价值观与时俱进次文化价值观与时俱进次文化价值观与时俱进次文化价值观与时俱进 二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素(一一一一)企企企企 业业业业任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素高层管理部门就像一个人的大脑，公司的所有重大指令均高层管理部门就像一个人的大脑，公司的所有重大指令均高层管理部门就像一个人的大

32、脑，公司的所有重大指令均高层管理部门就像一个人的大脑，公司的所有重大指令均由这里发出。它确定公司的任务、目标、重大策略和政策，对由这里发出。它确定公司的任务、目标、重大策略和政策，对由这里发出。它确定公司的任务、目标、重大策略和政策，对由这里发出。它确定公司的任务、目标、重大策略和政策，对营销经理的决策限定了范围。同时，营销建议的实施必须得到营销经理的决策限定了范围。同时，营销建议的实施必须得到营销经理的决策限定了范围。同时，营销建议的实施必须得到营销经理的决策限定了范围。同时，营销建议的实施必须得到高层管理部门的认可。高层管理部门的认可。高层管理部门的认可。高层管理部门的认可。二、微观环境中

33、的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素（二）（二）（二）（二）供应商供应商供应商供应商任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素对于房地产业而言，供应商是指能够提供土地、建筑和服务等资源对于房地产业而言，供应商是指能够提供土地、建筑和服务等资源对于房地产业而言，供应商是指能够提供土地、建筑和服务等资源对于房地产业而言，供应商是指能够提供土地、建筑和服务等资源的公司或个人。作为公司的采购部门，必须做出决定，自己生产哪些原的公司或个人。作为公司的采购部门，必须做出决定，自己生产哪些原的公司或个人。作为公司的采购部门，必须做出决

34、定，自己生产哪些原的公司或个人。作为公司的采购部门，必须做出决定，自己生产哪些原材料，由外部提供哪些原材料。如决定吸引外部原材料，采购部必须制材料，由外部提供哪些原材料。如决定吸引外部原材料，采购部必须制材料，由外部提供哪些原材料。如决定吸引外部原材料，采购部必须制材料，由外部提供哪些原材料。如决定吸引外部原材料，采购部必须制定详细的说明书，寻找供应商，经过查核后选择那些能提供品质优良、定详细的说明书，寻找供应商，经过查核后选择那些能提供品质优良、定详细的说明书，寻找供应商，经过查核后选择那些能提供品质优良、定详细的说明书，寻找供应商，经过查核后选择那些能提供品质优良、送货可靠、信用保证及低成

35、本等最佳组合的供应商。送货可靠、信用保证及低成本等最佳组合的供应商。送货可靠、信用保证及低成本等最佳组合的供应商。送货可靠、信用保证及低成本等最佳组合的供应商。二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素（三）（三）（三）（三）营销中介营销中介营销中介营销中介任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素1.1.中间商中间商2.2.实体分配机构实体分配机构3.3.营销服务机构营销服务机构4.4.服务中介机构服务中介机构 二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素（四

36、）（四）（四）（四）目标顾客目标顾客目标顾客目标顾客任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素1.1.消费者市场消费者市场2.2.产业市场产业市场3.3.中间商市场中间商市场4.4.政府和非盈利市场政府和非盈利市场 二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素（五）（五）（五）（五）竞争者竞争者竞争者竞争者任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素1.1.1.1.愿望竞争者愿望竞争者愿望竞争者愿望竞争者2.2.2.2.属类竞争者属类竞争者属类竞争者属类竞争者3.3.3.3.产品形式竞争者

37、产品形式竞争者产品形式竞争者产品形式竞争者4.4.4.4.品牌竞争者品牌竞争者品牌竞争者品牌竞争者 二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素二、微观环境中的参与因素（六）（六）（六）（六）公众公众公众公众任务一任务一 分析房地产营销环境的影响因素分析房地产营销环境的影响因素一般公众一般公众一般公众一般公众当地公众当地公众当地公众当地公众公民团体公众公民团体公众公民团体公众公民团体公众政府公众政府公众政府公众政府公众媒体公众媒体公众媒体公众媒体公众1 12 23 34 4融资公众融资公众融资公众融资公众5 56 6内部公众内部公众内部公众内部公众7 7任务二任务二

38、 分析房地产市场营销环境分析房地产市场营销环境一、竞争者分析一、竞争者分析一、竞争者分析一、竞争者分析（一）竞争者分析的框架（一）竞争者分析的框架（一）竞争者分析的框架（一）竞争者分析的框架现行战略的分析，表明竞争对手目前正在做什么，和将来能做什么，列现行战略的分析，表明竞争对手目前正在做什么，和将来能做什么，列现行战略的分析，表明竞争对手目前正在做什么，和将来能做什么，列现行战略的分析，表明竞争对手目前正在做什么，和将来能做什么，列出竞争对手所采取的战略，对其尽心分析，以便本企业做出有效及时的回应；出竞争对手所采取的战略，对其尽心分析，以便本企业做出有效及时的回应；出竞争对手所采取的战略，对

39、其尽心分析，以便本企业做出有效及时的回应；出竞争对手所采取的战略，对其尽心分析，以便本企业做出有效及时的回应；通过对未来目标的分析，可以看出是什么驱使竞争对手在向前发展；竞争实通过对未来目标的分析，可以看出是什么驱使竞争对手在向前发展；竞争实通过对未来目标的分析，可以看出是什么驱使竞争对手在向前发展；竞争实通过对未来目标的分析，可以看出是什么驱使竞争对手在向前发展；竞争实力的分析，可以找出本企业与竞争对手的差距，找出企业在市场竞争中的优力的分析，可以找出本企业与竞争对手的差距，找出企业在市场竞争中的优力的分析，可以找出本企业与竞争对手的差距，找出企业在市场竞争中的优力的分析，可以找出本企业与竞

40、争对手的差距，找出企业在市场竞争中的优势和劣势，从而更好的改进自身的工作；分析竞争对手对自身和产业的假设，势和劣势，从而更好的改进自身的工作；分析竞争对手对自身和产业的假设，势和劣势，从而更好的改进自身的工作；分析竞争对手对自身和产业的假设，势和劣势，从而更好的改进自身的工作；分析竞争对手对自身和产业的假设，可以很清楚地看到竞争对手对自身的战略定位，以及它对行业未来发展前景可以很清楚地看到竞争对手对自身的战略定位，以及它对行业未来发展前景可以很清楚地看到竞争对手对自身的战略定位，以及它对行业未来发展前景可以很清楚地看到竞争对手对自身的战略定位，以及它对行业未来发展前景的预测。的预测。的预测。的

41、预测。任务二任务二 分析房地产市场营销环境分析房地产市场营销环境一、竞争者分析一、竞争者分析一、竞争者分析一、竞争者分析（二）竞争对手分析的主要的内容（二）竞争对手分析的主要的内容（二）竞争对手分析的主要的内容（二）竞争对手分析的主要的内容3.3.3.3.竞争对手的创新能力分析竞争对手的创新能力分析竞争对手的创新能力分析竞争对手的创新能力分析2.2.2.2.竞争对手的财务状况分析竞争对手的财务状况分析竞争对手的财务状况分析竞争对手的财务状况分析 4.4.4.4.对竞争对手的领导人进行分析对竞争对手的领导人进行分析对竞争对手的领导人进行分析对竞争对手的领导人进行分析5.5.5.5.对竞争对手具体

42、项目的分析对竞争对手具体项目的分析对竞争对手具体项目的分析对竞争对手具体项目的分析1.1.1.1.竞争对手的市场占有率分析竞争对手的市场占有率分析竞争对手的市场占有率分析竞争对手的市场占有率分析 任务二任务二 分析房地产市场营销环境分析房地产市场营销环境一、竞争者分析一、竞争者分析一、竞争者分析一、竞争者分析（三）进行竞争对手分析应该注意的问题（三）进行竞争对手分析应该注意的问题（三）进行竞争对手分析应该注意的问题（三）进行竞争对手分析应该注意的问题1 1 1 1建立竞争情报系统，做好基础数据的收集工作建立竞争情报系统，做好基础数据的收集工作建立竞争情报系统，做好基础数据的收集工作建立竞争情报

43、系统，做好基础数据的收集工作2 2 2 2建立符合行业特点的竞争对手分析模型建立符合行业特点的竞争对手分析模型建立符合行业特点的竞争对手分析模型建立符合行业特点的竞争对手分析模型 任务二任务二 分析房地产市场营销环境分析房地产市场营销环境 二、房地产项目营销二、房地产项目营销二、房地产项目营销二、房地产项目营销SWOTSWOT分析分析分析分析（一）（一）（一）（一）SWOTSWOTSWOTSWOT分析法分析法分析法分析法SWOTSWOT分析的基本流程如下：分析的基本流程如下：1 1 1 1分析环境因素分析环境因素分析环境因素分析环境因素2 2 2 2构造构造构造构造SWOTSWOTSWOTSW

44、OT矩阵矩阵矩阵矩阵3 3 3 3制定行动计划制定行动计划制定行动计划制定行动计划核心概念核心概念宏观环境影响因素宏观环境影响因素宏观环境影响因素宏观环境影响因素微观环境影响因素微观环境影响因素微观环境影响因素微观环境影响因素目标顾客目标顾客目标顾客目标顾客社会文化社会文化社会文化社会文化竞争者分析竞争者分析竞争者分析竞争者分析SWOTSWOT案例分析案例分析SWOTSWOTSWOTSWOT分析对于房地产营销策划有何作用？你学会了吗？分析对于房地产营销策划有何作用？你学会了吗？分析对于房地产营销策划有何作用？你学会了吗？分析对于房地产营销策划有何作用？你学会了吗？Thank You!房地产市场

45、营销（第二版）主 编：覃常员、戴玉林、张幸花副主编:谭志树、吴悫华 2011年7月出版大连理工大学出版社新世纪高职高专市场营销类系列规划教材新世纪高职高专市场营销类系列规划教材目录目录任务一分析房地产消费者的心理任务一分析房地产消费者的心理任务二任务二 分析房地产消费者的个性心理分析房地产消费者的个性心理核心概念核心概念案例分析案例分析项目三房地产购买行为分析项目三房地产购买行为分析任务三任务三 分析社会文化与家庭对房地产消费的影响分析社会文化与家庭对房地产消费的影响任务四任务四 分析房地产消费者的消费行为模式分析房地产消费者的消费行为模式训练提高训练提高教教 学学 目目 标标【能力目标能力目

46、标能力目标能力目标】能够根据购房者所处的社会文化环境及家庭特点向其介绍合适的房地产商品能够根据购房者所处的社会文化环境及家庭特点向其介绍合适的房地产商品对某一具体房地产项目的目标消费者进行进行系统的购买行为分析对某一具体房地产项目的目标消费者进行进行系统的购买行为分析1 23能够识别购房者的购买动机及个性特征能够识别购房者的购买动机及个性特征教教 学学 目目 标标1【能力目标能力目标能力目标能力目标】了解房地产消费者的个性心理特征了解房地产消费者的个性心理特征理解社会文化及家庭因素对购买者的影响理解社会文化及家庭因素对购买者的影响理解理解“5W1H5W1H”所代表的房地产市场购买者购买行为的含

47、义所代表的房地产市场购买者购买行为的含义2 34熟悉具备购房动机的消费者的个性特征熟悉具备购房动机的消费者的个性特征掌握购房者的购买决策过程及购买准则掌握购房者的购买决策过程及购买准则5任务一分析房地产消费者的心理任务一分析房地产消费者的心理一、消费者的感觉一、消费者的感觉一、消费者的感觉一、消费者的感觉根据这一心理学现象，发展商可以实施的销售策略有如下几方面。根据这一心理学现象，发展商可以实施的销售策略有如下几方面。根据这一心理学现象，发展商可以实施的销售策略有如下几方面。根据这一心理学现象，发展商可以实施的销售策略有如下几方面。1 1 1对于市场定位于中低收入家庭的楼盘，发展商对于市场定位

48、于中低收入家庭的楼盘，发展商对于市场定位于中低收入家庭的楼盘，发展商对于市场定位于中低收入家庭的楼盘，发展商可以采用较低档次的建筑材料，以降低或维持较低可以采用较低档次的建筑材料，以降低或维持较低可以采用较低档次的建筑材料，以降低或维持较低可以采用较低档次的建筑材料，以降低或维持较低的建筑成本，从而取得价格上的竞争优势；的建筑成本，从而取得价格上的竞争优势；的建筑成本，从而取得价格上的竞争优势；的建筑成本，从而取得价格上的竞争优势；2 2 2当楼盘单价降不下来时，可以考虑做小户型，当楼盘单价降不下来时，可以考虑做小户型，当楼盘单价降不下来时，可以考虑做小户型，当楼盘单价降不下来时，可以考虑做小

49、户型，降低单元总价，满足市场需要。降低单元总价，满足市场需要。降低单元总价，满足市场需要。降低单元总价，满足市场需要。二、消费者的知觉二、消费者的知觉二、消费者的知觉二、消费者的知觉任务一分析房地产消费者的心理任务一分析房地产消费者的心理做出保证做出保证做出保证做出保证1树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌 2政府机构测试政府机构测试政府机构测试政府机构测试3保证退钱保证退钱保证退钱保证退钱 4买家朋友、家人的介绍买家朋友、家人的介绍买家朋友、家人的介绍买家朋友、家人的介绍 5搞好物业管理搞好物业管理搞好物业管理搞好物业管理 6三、消三、消三、消三、消费费费费者的注意与者的注意与者的注意与者的注意

50、与记忆记忆记忆记忆任务一分析房地产消费者的心理任务一分析房地产消费者的心理从心理学的角度，房地产商品引起注意，并被买家记忆的策略有：从心理学的角度，房地产商品引起注意，并被买家记忆的策略有：从心理学的角度，房地产商品引起注意，并被买家记忆的策略有：从心理学的角度，房地产商品引起注意，并被买家记忆的策略有：1 1 1 1、提高楼盘质素与服务、提高楼盘质素与服务、提高楼盘质素与服务、提高楼盘质素与服务2 2 2 2、广告应引人注意、广告应引人注意、广告应引人注意、广告应引人注意3 3 3 3、广告要不断重复、广告要不断重复、广告要不断重复、广告要不断重复四、消四、消四、消四、消费费费费者的思者的思

51、者的思者的思维维维维与想象与想象与想象与想象任务一分析房地产消费者的心理任务一分析房地产消费者的心理思维是人脑对客观现实的概括和间接的反映。想思维是人脑对客观现实的概括和间接的反映。想思维是人脑对客观现实的概括和间接的反映。想思维是人脑对客观现实的概括和间接的反映。想象是以头脑中的事物的表象为材料，对其进行加工、象是以头脑中的事物的表象为材料，对其进行加工、象是以头脑中的事物的表象为材料，对其进行加工、象是以头脑中的事物的表象为材料，对其进行加工、改造、重新组合形成新形象的心理过程。思维和想象改造、重新组合形成新形象的心理过程。思维和想象改造、重新组合形成新形象的心理过程。思维和想象改造、重新

52、组合形成新形象的心理过程。思维和想象是一种交叉的关系，思维过程中有想象，想象过程中是一种交叉的关系，思维过程中有想象，想象过程中是一种交叉的关系，思维过程中有想象，想象过程中是一种交叉的关系，思维过程中有想象，想象过程中有思维，两者关系密切。有思维，两者关系密切。有思维，两者关系密切。有思维，两者关系密切。五、消五、消五、消五、消费费费费者的情者的情者的情者的情绪绪绪绪与情感与情感与情感与情感任务一分析房地产消费者的心理任务一分析房地产消费者的心理严格地说，情绪与情感是两个既有区别又有严格地说，情绪与情感是两个既有区别又有严格地说，情绪与情感是两个既有区别又有严格地说，情绪与情感是两个既有区别

53、又有联系的概念。但在我们的日常生活中，两个联系的概念。但在我们的日常生活中，两个联系的概念。但在我们的日常生活中，两个联系的概念。但在我们的日常生活中，两个词语常常是混同使用，作为词语常常是混同使用，作为词语常常是混同使用，作为词语常常是混同使用，作为“感情感情感情感情”的同义的同义的同义的同义词，用以表达产生感情的形式与内容。词，用以表达产生感情的形式与内容。词，用以表达产生感情的形式与内容。词，用以表达产生感情的形式与内容。六、消六、消六、消六、消费费费费者的者的者的者的态态态态度度度度任务一分析房地产消费者的心理任务一分析房地产消费者的心理1 1 1 1、对买家进行劝说性宣传、对买家进行

54、劝说性宣传、对买家进行劝说性宣传、对买家进行劝说性宣传3 3 3 3、提高楼盘的内外在质素、提高楼盘的内外在质素、提高楼盘的内外在质素、提高楼盘的内外在质素2 2 2 2、增加接触频率、增加接触频率、增加接触频率、增加接触频率一、消一、消一、消一、消费费费费者的需要者的需要者的需要者的需要任务二任务二 分析房地产消费者的个性心理分析房地产消费者的个性心理需要及在需要基础上产生的动机，是推动人们不需要及在需要基础上产生的动机，是推动人们不需要及在需要基础上产生的动机，是推动人们不需要及在需要基础上产生的动机，是推动人们不断从事各种活动的最直接的动力，由于需要的不同，断从事各种活动的最直接的动力，

55、由于需要的不同，断从事各种活动的最直接的动力，由于需要的不同，断从事各种活动的最直接的动力，由于需要的不同，推动人们去行为的动机也各不相同，最终导致形形色推动人们去行为的动机也各不相同，最终导致形形色推动人们去行为的动机也各不相同，最终导致形形色推动人们去行为的动机也各不相同，最终导致形形色色的社会活动，组成人们的生活，推动社会的发展。色的社会活动，组成人们的生活，推动社会的发展。色的社会活动，组成人们的生活，推动社会的发展。色的社会活动，组成人们的生活，推动社会的发展。人们的活动，小到饮食穿衣，大到生产创造，无一不人们的活动，小到饮食穿衣，大到生产创造，无一不人们的活动，小到饮食穿衣，大到生

56、产创造，无一不人们的活动，小到饮食穿衣，大到生产创造，无一不是在某种需要和动机的推动下进行的。是在某种需要和动机的推动下进行的。是在某种需要和动机的推动下进行的。是在某种需要和动机的推动下进行的。（一）消费者的需要（一）消费者的需要（一）消费者的需要（一）消费者的需要一、消一、消一、消一、消费费费费者的需要者的需要者的需要者的需要任务二任务二 分析房地产消费者的个性心理分析房地产消费者的个性心理需要的对象性与周期性需要的对象性与周期性需要的对象性与周期性需要的对象性与周期性 1需要的多样复杂性需要的多样复杂性需要的多样复杂性需要的多样复杂性 2需要的发展可变性需要的发展可变性需要的发展可变性需

57、要的发展可变性 3需要的伸缩性需要的伸缩性需要的伸缩性需要的伸缩性 4需要的可诱导性需要的可诱导性需要的可诱导性需要的可诱导性 5（二）（二）（二）（二）需要的特征需要的特征需要的特征需要的特征二、消二、消二、消二、消费费费费者的者的者的者的动动动动机机机机任务二任务二 分析房地产消费者的个性心理分析房地产消费者的个性心理（一）动机的含义（一）动机的含义（一）动机的含义（一）动机的含义 动机是推动人们从事某种活动的内部驱动力，是人们动机是推动人们从事某种活动的内部驱动力，是人们动机是推动人们从事某种活动的内部驱动力，是人们动机是推动人们从事某种活动的内部驱动力，是人们动机是推动人们从事某种活动

58、的内部驱动力，是人们动机是推动人们从事某种活动的内部驱动力，是人们行为活动的直接动力，购买动机，就是直接推动购买行行为活动的直接动力，购买动机，就是直接推动购买行行为活动的直接动力，购买动机，就是直接推动购买行行为活动的直接动力，购买动机，就是直接推动购买行行为活动的直接动力，购买动机，就是直接推动购买行行为活动的直接动力，购买动机，就是直接推动购买行为的驱动力。购买动机是人体对商品的需要基础上产生为的驱动力。购买动机是人体对商品的需要基础上产生为的驱动力。购买动机是人体对商品的需要基础上产生为的驱动力。购买动机是人体对商品的需要基础上产生为的驱动力。购买动机是人体对商品的需要基础上产生为的驱

59、动力。购买动机是人体对商品的需要基础上产生的，受需要的制约和支配离开了需要，便谈不上动机。的，受需要的制约和支配离开了需要，便谈不上动机。的，受需要的制约和支配离开了需要，便谈不上动机。的，受需要的制约和支配离开了需要，便谈不上动机。的，受需要的制约和支配离开了需要，便谈不上动机。的，受需要的制约和支配离开了需要，便谈不上动机。但是，要使顾客真正产生购买行为，仅仅有需要是不够但是，要使顾客真正产生购买行为，仅仅有需要是不够但是，要使顾客真正产生购买行为，仅仅有需要是不够但是，要使顾客真正产生购买行为，仅仅有需要是不够但是，要使顾客真正产生购买行为，仅仅有需要是不够但是，要使顾客真正产生购买行为

60、，仅仅有需要是不够的，必须有动机的直接推动力。的，必须有动机的直接推动力。的，必须有动机的直接推动力。的，必须有动机的直接推动力。的，必须有动机的直接推动力。的，必须有动机的直接推动力。二、消二、消二、消二、消费费费费者的者的者的者的动动动动机机机机任务二任务二 分析房地产消费者的个性心理分析房地产消费者的个性心理 （二）（二）（二）（二）购买动购买动购买动购买动机的特征机的特征机的特征机的特征1 1 1 1、购买动机的驱动性、购买动机的驱动性、购买动机的驱动性、购买动机的驱动性2 2 2 2、购买动机的多样复杂性、购买动机的多样复杂性、购买动机的多样复杂性、购买动机的多样复杂性3 3 3 3

61、、购买动机的内隐性、购买动机的内隐性、购买动机的内隐性、购买动机的内隐性4 4 4 4、购买动机的冲突性、购买动机的冲突性、购买动机的冲突性、购买动机的冲突性5 5 5 5、购买动机的指向性、购买动机的指向性、购买动机的指向性、购买动机的指向性 二、消二、消二、消二、消费费费费者的者的者的者的动动动动机机机机任务二任务二 分析房地产消费者的个性心理分析房地产消费者的个性心理（三）（三）（三）（三）购购购购房房房房动动动动机的种机的种机的种机的种类类类类1 1 1理性的购房动机理性的购房动机理性的购房动机理性的购房动机投资动机：投资动机：作为以出售为目的的炒家，不在乎现楼、楼花，甚作为以出售为目

62、的的炒家，不在乎现楼、楼花，甚至连发展商的实力都不太在乎，关键是楼宇升值潜力与出手的至连发展商的实力都不太在乎，关键是楼宇升值潜力与出手的可能性。可能性。自住动机：自住动机：一般以多年的积蓄来置屋，往往希望质量可靠，物一般以多年的积蓄来置屋，往往希望质量可靠，物有所值。有所值。二、消二、消二、消二、消费费费费者的者的者的者的动动动动机机机机任务二任务二 分析房地产消费者的个性心理分析房地产消费者的个性心理（三）（三）（三）（三）购购购购房房房房动动动动机的种机的种机的种机的种类类类类2 2 2带感情色彩的购房动机带感情色彩的购房动机带感情色彩的购房动机带感情色彩的购房动机 求新动机求新动机求新

63、动机求新动机 求美动机求美动机求美动机求美动机 权力动机权力动机权力动机权力动机 健康和健康和健康和健康和舒适动机舒适动机舒适动机舒适动机 三、消三、消三、消三、消费费费费者的个性特征者的个性特征者的个性特征者的个性特征任务二任务二 分析房地产消费者的个性心理分析房地产消费者的个性心理（一）从容不迫型（一）从容不迫型（一）从容不迫型（一）从容不迫型（二）（二）（二）（二）优优优优柔寡断型柔寡断型柔寡断型柔寡断型（三）（三）（三）（三）自我吹嘘型自我吹嘘型自我吹嘘型自我吹嘘型（四）（四）（四）（四）沉默寡言型沉默寡言型沉默寡言型沉默寡言型 一、社会文化的影响一、社会文化的影响一、社会文化的影响一

64、、社会文化的影响（一）社会文化（一）社会文化（一）社会文化（一）社会文化任务三任务三 分析社会文化与家庭对房地产消分析社会文化与家庭对房地产消费的影响费的影响1 1 1 1、社会文化含义与特点、社会文化含义与特点、社会文化含义与特点、社会文化含义与特点2 2 2 2、社会文化影响消费心理的途径、社会文化影响消费心理的途径、社会文化影响消费心理的途径、社会文化影响消费心理的途径一、社会文化的影响一、社会文化的影响一、社会文化的影响一、社会文化的影响（二）亚文化（二）亚文化（二）亚文化（二）亚文化任务三任务三 分析社会文化与家庭对房地产消分析社会文化与家庭对房地产消费的影响费的影响文化和亚文化的区

65、分是相对的。对一个国家的主文化来文化和亚文化的区分是相对的。对一个国家的主文化来文化和亚文化的区分是相对的。对一个国家的主文化来文化和亚文化的区分是相对的。对一个国家的主文化来讲，其地区、民族等的文化特色就是亚文化；而对于世界大讲，其地区、民族等的文化特色就是亚文化；而对于世界大讲，其地区、民族等的文化特色就是亚文化；而对于世界大讲，其地区、民族等的文化特色就是亚文化；而对于世界大同文化来讲，每个国家的文化现象就变成了亚文化。对于一同文化来讲，每个国家的文化现象就变成了亚文化。对于一同文化来讲，每个国家的文化现象就变成了亚文化。对于一同文化来讲，每个国家的文化现象就变成了亚文化。对于一个社会某

66、一时期的文化主流来讲，该时期不同阶段的文化特个社会某一时期的文化主流来讲，该时期不同阶段的文化特个社会某一时期的文化主流来讲，该时期不同阶段的文化特个社会某一时期的文化主流来讲，该时期不同阶段的文化特色就是亚文化。色就是亚文化。色就是亚文化。色就是亚文化。一、社会文化的影响一、社会文化的影响一、社会文化的影响一、社会文化的影响（三）流行文化（三）流行文化（三）流行文化（三）流行文化任务三任务三 分析社会文化与家庭对房地产消分析社会文化与家庭对房地产消费的影响费的影响流行是一种被当时所接受的文化或在当时被认为是应当流行是一种被当时所接受的文化或在当时被认为是应当流行是一种被当时所接受的文化或在当时被认为是应当流行是一种被当时所接受的文化或在当时被认为是应当的东西。它不像语言那样，有明确的意义，总是受环境的影的东西。它不像语言那样，有明确的意义，总是受环境的影的东西。它不像语言那样，有明确的意义，总是受环境的影的东西。它不像语言那样，有明确的意义，总是受环境的影响，具有非常强的时间性。响，具有非常强的时间性。响，具有非常强的时间性。响，具有非常强的时间性。一、社会文化的影响一、社会文化的影