住房规划培训课件(-97张)说课材料

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1、单元二单元二 住房住房(zhfng)规划规划v学习目标v(1)住房规划的主要内容，购房筹资规划，住房规划的意义，什么(shnme)是住房抵押。下一页下一页返回返回(fnhu)第一页，共98页。v(2)家庭(jitng)居住规划的内容、方法和程序，房产投资的优势和劣势，分析租房的成本和收益，计算购买住房的成本。v第二页，共98页。v(3)能运用目前我国(自用)住房货款的主要种类及操作(cozu)方式进行住房规划，能运用筹资理论进行购房筹资规划，能运用相关理论进行出租房和出售房决策。第三页，共98页。单元单元(dnyun)二二 住房规划住房规划v理财故事理财故事v香港企业家，官至中国人民政治香港企

2、业家，官至中国人民政治协商会议全国委员会副主席，成协商会议全国委员会副主席，成为首名跻身国家领导人级别的香为首名跻身国家领导人级别的香港人，有港人，有“爱国商人爱国商人”称号。称号。“中国共产党的亲密中国共产党的亲密(qnm)朋友朋友”；2006年年10月月28日在北京因病逝日在北京因病逝世，享年世，享年84岁。岁。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第四页，共98页。v房产预售(yshu)v1954年12月，霍英东拿出自己的120万港元，另向银行货款160万港元，在香港铜锣湾买下了他的第一幢大厦，并创办了“立信建筑置业有限公司”。第五页，共98页。单元单元(dnyun)二二 住房规划

3、住房规划v霍英东采取的房产(fngchn)预售的新办法，只要先交付10%的定金，就可以购得即将破土动工兴建的新楼。也就是说，要买一幢价值10万港元的新楼，只要付一万港元，就可以买到所有权，以后分期付款。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第六页，共98页。v这对于房地产商人来说，好处(hochu)有哪些？v对于购买房产的人来说，好处(hochu)有哪些？上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第七页，共98页。v他当上了香港房地产建筑商会会长，会内有会员300名，拥有(yngyu)香港70%的建筑生意。所以有人把霍英东称为香港的“土地爷”!上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu

4、)第八页，共98页。单元二单元二 住房住房(zhfng)规划规划让人目瞪口呆的美国住房(zhfng)规划麻省乡村的特点和环境麻省位于美国的东北部，东临大西洋，属于海洋性气候，与我国河北省相近，但雨量充沛则胜过河北省。麻省属于丘陵地区，境内主要是高低起伏海拔两三百米的丘陵。如果其中出现一个海拔五六百米的山头，就可能成为一个风景点。上一页上一页 下一页下一页返回返回(fnhu)第九页，共98页。第十页，共98页。v因为人们开车顺着盘山公路到达山顶，就可以“极目远望”，观赏周围的丘陵、小河和湖泊。麻省的地理和气候条件，如在我国应是一个较好的农业地区。而美国适农地域广阔，为了防止粮食生产过剩，美国政府

5、把麻省的大部分地区划(qhu)为非农业区，即不准种粮食，但可以种一些瓜果的地区。第十一页，共98页。单元单元(dnyun)二二 住房规划住房规划v所以(suy)，麻省的乡村，由于不搞农业生产，不是“农村”，而是树木茂密的乡村。麻省有完整的高速公路网连接着各个城市。为了发展乡村往宅，就在两条高速公路之间，建设好几条小型公路。公路长度以两端连接高速公路为限，一般十几、二十公里，因为车的流量极小，路宽仅12米左右。沿着公路每隔一二百米建一幢乡村往宅，每幢在200平方米左右，属于中等收入者住房水平。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第十二页，共98页。v住宅四周有一二千平方米的草地，屋后的山

6、上还有较大(jiod)面积的山林。新房售价每幢在20万美元左右，旧房售价则为十几万美元，比较便宜。由于地处树林茂密的乡间，生态环境宜人。特别是沿着小河建的住宅，背山面水，风景更为优美。由住宅驾车上高速公路一般只需几分钟，交通也方便。以上几个条件，使得许多居民愿意住乡村住宅。第十三页，共98页。第十四页，共98页。v讨论(toln)：v1.买房应具备哪些条件?v2.买什么样的房?v3.如何买房?第十五页，共98页。怎样(znyng)在目前众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢?该如何进行家庭居住规划呢?是买房，租房，换房，还是建房?上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第十六页，共98页

7、。v根据专家的建议，住房规划要根据自己的经济(jngj)实力、居住年限、生活方式以及未来房价的走势，甚至有时还要根据结婚成家时对方的态度来制定。v第十七页，共98页。v一、住房(zhfng)规划的意义v住房(zhfng)规划包括买房、租房、换房、建房、卖房的规划，规划是否得当会影响资产负债状况和现金流量的方向。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第十八页，共98页。居住规划居住规划空间空间需求需求环境环境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品质品质购买或租房决策购买或租房决策是否购买是否购买购买规划购买规划房价增长率房价增长率居住年数居住年数利率水平利率水平负债能力负债能力租房租房总价总价

8、贷款贷款首付款首付款区区位位类类别别户户型型大大小小用用途途房租增长率房租增长率第十九页，共98页。家庭住房(zhfng)规划不当可能导致以下结果:v一是没有住房规划的观念，难以制订合理的行动计划;v二是未能量入为出，圆梦功败垂成;v三是陷入低首付陷阱(xinjng)，购买了自己买不起的房子;v四是成为房奴，一生都为还房贷而奋斗，直至变老。上一页上一页 下一页下一页返回返回(fnhu)第二十页，共98页。而合理的住房(zhfng)规划v既能满足不同时期的居住需求，又不会背上沉重的债务负担:v既能满足居住的需求，又能满足其他生活需求;v既能使家庭财务平稳(pngwn)，又能使生活水平稳(pngw

9、n)步上升。第二十一页，共98页。v在某市机关工作的李帅男和在外企工作的张美女打算结婚(jihn)，两人对于如何购置新房产生了矛盾。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第二十二页，共98页。v小李说应先根据当前的经济实力买个小点小李说应先根据当前的经济实力买个小点的房子，等以后的房子，等以后(yhu)有能力了，再买个有能力了，再买个大些的。大些的。v而小张认为应该一步到位，新房应该气派，而小张认为应该一步到位，新房应该气派，宽敞，舒适漂亮，所以应该贷款或借钱买宽敞，舒适漂亮，所以应该贷款或借钱买个大房子，否则就不买房子，先租房结婚。个大房子，否则就不买房子，先租房结婚。第二十三页，共9

10、8页。讨论:请对案例中的李帅男和张美女(min)关于买房和租房的争论进行分析，打算成家的年轻人应该买房还是租房?1.买房的好处:2.租房的好处:上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第二十四页，共98页。租租 房房购购 房房优优点点1用用较较低成本，居住低成本，居住较较大房屋。大房屋。1提供属于自己的提供属于自己的长长久居住久居住场场所。所。2对对未来收入的未来收入的变变化有化有较较大承受能力大承受能力2满满足足中中国国人人具具有有定定所所的的传传统统观观念。念。3留留存存首首期期款款，用用作作其其它它投投资资渠渠道道和和收益。收益。3提高生活品提高生活品质质。4不用考不用考虑虑未来房屋

11、价格的下跌未来房屋价格的下跌风险风险。4强强迫迫储储蓄，累蓄，累积财积财富。富。5租房有租房有较较大的迁徙自由度和新大的迁徙自由度和新鲜鲜感。感。5具有投具有投资资价价值值和和资资本增本增值值机会。机会。6房屋房屋质质量或量或损损毁毁风险风险由房主承担由房主承担6可可以以按按自自己己意意愿愿布布置置和和装装饰饰家家居。居。缺点缺点1别别人房人房产产，主，主动权动权在房主。在房主。1资资金金动动用用额额大，缺乏流大，缺乏流动动性性2无法按自己意愿装修布置房屋无法按自己意愿装修布置房屋2维护维护成本成本较较高。高。3有房屋租金价格不断上升的有房屋租金价格不断上升的风险风险3需需要要承承担担房房屋屋

12、价价格格下下跌跌和和损损毁毁的的风险风险4有有房房屋屋上上涨涨，未未来来购购房房成成本本增增加加的的风险风险。购房和租房购房和租房(z fn)的优缺点的优缺点对比对比:第二十五页，共98页。二、购房和租房二、购房和租房(z fn)决策决策v购房与租房的居住(jzh)效用相近v差别在于：购房者有产权，因而有使用期间的自主权，而租房者有时会面临房东要求搬家的窘境。v上一页上一页 下一页下一页返回返回(fnhu)第二十六页，共98页。v租房与购房何者更加划算，牵涉到拥有自己房产的心理效用与对未来房价的预期。v购房者可期待房地产增值的利益v租房者只能期待房东不要(byo)随时涨房租第二十七页，共98页

13、。v 适合租房的人群有哪些？适合租房的人群有哪些？v （1）刚刚）刚刚(gng gng)踏入社会的年轻人。踏入社会的年轻人。v （2）工作地点与生活范围不固定者。）工作地点与生活范围不固定者。v （3）储蓄不多的家庭。）储蓄不多的家庭。v （4）不急需买房且不清楚房价走势者。）不急需买房且不清楚房价走势者。第二十八页，共98页。v 租房租房(z fn)和购房的比较分析和购房的比较分析v （1）年成本法；）年成本法；v （2）净现值法。）净现值法。第二十九页，共98页。(一一)年成本法年成本法v购房者的使用成本是首付款的占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息。v而租房者的使用成本是房租。v购房(或

14、租房)者在进行决策时就会比较(bjio)购房和租房成本的大小，选择成本小的方案。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第三十页，共98页。年成本法年成本法租房年成本押金租房年成本押金存款利率存款利率(ll)年租金年租金购房年成本首付款购房年成本首付款存款利率存款利率(ll)贷款贷款金额金额 贷款利率贷款利率(ll)年维修税捐费用年维修税捐费用第三十一页，共98页。请计算请计算(j sun):v王先生看上了一间80平方米位于北京市朝阳区的一处房产，房产开发商可租可售。若是租，房租每月3000元，押金3个月。购则总价80万元，首付30万元，利率(ll)6%的房屋抵押贷款。第三十二页，共98页

15、。v王先生租房与购房的成本分析如下(假设押金(yjn)与首付款的机会成本是一年的存款利率3%)。v租房年成本:v3000 x12+3000 x3x3%=36270(元)v购房年成本:v30万元x3%+50 x6%=39000(元)v看起来租房比购房年成本低2730元，或每月227.5元，租房比较划算。第三十三页，共98页。v租购房决策影响因素租购房决策影响因素v房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率：房价成长率越高，购房越划算v房租成长率：房租成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算v居住年数：居住时间越长，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算v利率水平：

16、利率水平越高，租房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算v房屋房屋(fngw)的持有成本：房屋的持有成本：房屋(fngw)持持有成本越高，租房有成本越高，租房 越划算越划算v租房押金：押金水平越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算第三十四页，共98页。还要考虑的因素(yn s)有哪些？(1)房租是否会每年调整。购房后成本固定，而且租与购的月成本只差227.5元，只有月租的7.6%，因此只要未来(wili)房租的调整幅度超过7.6%，则购房比租房划算。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第三十五页，共98页。v(2)房价升值潜力。v若房价未来看涨，那么即使目前算起来购房的年

17、居住成本(chngbn)稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本(chngbn)差异。第三十六页，共98页。v以上例而言，租房年居住成本率=v3.6万元:80万元=4.5%,v购房年居住成本率=v3.9万元:80万元=4.875%，v差距0.375%。若计划住5年，0.375%x5=1.875%v只要房价可能在5年内涨2%以上，购房仍然比较划算。v因此租房与购房究竟何者划算，当事人对未来房价涨跌的主观(zhgun)判断仍是决定因素。第三十七页，共98页。v(3)利率的高低。v利率愈低，购房的年成本愈低，购房就会愈划算。如果预期房贷利率进一步降低，而房租(fngz)保持不变，则租房与

18、购房的居住成本的差异会逐渐降低，可以考虑通过购房满足居住需求。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第三十八页，共98页。(二二)净现值法净现值法v净现值法是考虑在一个固定的居住(jzh)期间内，将租房及购房的现金流量还原为现值，比较两者的现值，支付的净现金流越小越好。v上一页上一页下一页下一页 返回返回(fnhu)第三十九页，共98页。请计算请计算(j sun):v王先生看中一处房产。若是租，房租(fngz)每年30万元。王先生确定要在该处住满5年。购则总价800万元，假设5年后售房所得为1000万元。以存款利率6%为机会成本的计算依据。v请分析王先生是租房划算还是购房划算。第四十页，

19、共98页。v(1)计算租房的净现金流量现值。v由于房租每年(minin)30万元，王先生租房5年，以存款利率6%为机会成本的计算依据。v所以按照净现值法计算可得出租房净现金流量现值为:第四十一页，共98页。vP=年金(ninjn)30万元标准年金(ninjn)现值系数(n=5,i=6%)v=30 x(PA,6%,5)=304.2124v=126.37(万元)第四十二页，共98页。(2)购房净现金流量购房净现金流量(liling)现值。现值。v购房净现金流量现值应该等于(dngy)5年后售房净所得的现值减去购房现值，而5年后售房净所得的现值为vP=5年后售房所得1000万元标准复利现值系数(n=

20、5,i=6%)v=1000 x(PF,6%,5)=10000.74726=747.26(万元)上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第四十三页，共98页。v购房净现金流量(liling)现值=5年后售房净所得的现值-购房现值v=747.26800=-52.74(万元)v购房净现金流量(liling)现值远远小于租房的净现金流现值，因此购房比租房划算。第四十四页，共98页。v若5年后房价与目前房价相当，此时的购房或租房(zfn)决策主要取决于v当事人对5年后房价涨幅的主观看法。v上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第四十五页，共98页。v净现值法考虑居住年数，值得参考的决策标准是，

21、如果不打算在同一个地方住3年以上，最好(zuho)还是以租代购。v因为3年内房租再怎么调涨，仍会低于房贷利息的负担，若购房后装修只住3年，则折旧成本太高，而期待房价不断飘升是相当不切实际的。第四十六页，共98页。v一个(y)简单的法则是v在一个(y)地方住越久，用净现值法计算的购房比租房划算的机会越大。第四十七页，共98页。v闲置房屋是出租还是出售要视房屋的新旧、地段的好坏、房地产政策等综合因素而定，也就是要综合考虑(kol)房产的价格。影响房产价格的因素很多，具体可归为以下四个方面:上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第四十八页，共98页。v其一，自然因素，主要是指房地产所处的位置、

22、地质、地势、气候条件和环境质量等因素。交通状况和所在地的基础设施建设也是影响(yngxing)房地产价格的重要因素。第四十九页，共98页。v其二，经济因素(yns)，主要有供求状况、物价水平、利率水平、居民收入和消费水平。第五十页，共98页。v其三，行政因素，指影响房地产价格的制度、政策、法规等方面的因素，包括(boku)土地制度、住房制度、城市规划、税收政策与市政管理等方面。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第五十一页，共98页。v其四，社会因素，主要有社会治安状况、居民法律意识、人口因素、风俗因素、投机状况和社会偏好等方面。此外，房产价格还受房屋质量、开发商实力(shl)、物业管

23、理状况和采光度等因素的影响。v第五十二页，共98页。v对于出租房还是出售房决策，投资者要全面了解以上的宏观和微观因素。特别应当注意的是房地产政策风险。当经济过热，政府采取紧缩的宏观经济政策时，房地产业通常(tngchng)会步入下降周期，房地产价格降低，房产有损失的风险。第五十三页，共98页。讨论讨论:中低收入家庭中低收入家庭(jitng)如何买房。如何买房。v1.银行贷款:v(1)住房(zhfng)公积金贷款。v(2)个人住房(zhfng)商业性贷款。v(3)个人住房(zhfng)组合贷款。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第五十四页，共98页。v住房公积金贷款(dikun)是指由

24、各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行发放的房屋抵押贷款(dikun)。第五十五页，共98页。v个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款v个人住房公积金贷款利率：个人住房公积金贷款利率：v 5年以下（含年以下（含5年）年利率年）年利率3.5%v 5年以上（不含年以上（不含5年）年利率年）年利率4%vC:Documents and SettingsAdministrator桌面桌面关于调整关于调整(tiozhng)住房公积金存贷款利率通知住房公积金存贷款利率通知.doc桌面桌面关于调整关于调整(tiozhng)住房公积金存贷款住房公积金存贷款利率通知利率通知.do

25、c第五十六页，共98页。聊城申请住房(zhfng)公积金贷款需要什么条件？（1）本人参加(cnji)住房公积金制度一年以上，并连续足额缴存住房公积金。（2）本人有一年内的购房手续。（3）购房首付款符合规定比例（一般不低于30%）。（4）具有稳定的经济收入、良好的信用和按规定偿还贷款本息的能力。（5）借款人夫妻双方中没有住房公积金贷款或没有给别人的公积金贷款做担保。聊城市住房公积金贷款的最高额度是40万元。第五十七页，共98页。v聊城市已正式实施新政策的内容(nirng)，详情如下：1、年满18岁具有完全民事行为能力的自然人;2、正常缴存住房公积金(单位连续欠缴不超过三个月)，且自本人申请之日起

26、，本人及所在单位按时足额缴存6个月（包括6个月）以上;3、具有1年以内购买自住住房的合同(房管局备案);4、购房首付款符合规定比例(首次购房为30%以上，二次购房为50%以上);5、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;6、同意按照市住房公积金管理中心和贷款银行认可的担保方式进行担保;7、市住房公积金管理中心规定的其他条件。第五十八页，共98页。v具有下列情形之一的，不得申请住房公积金贷款1、借款人在银行征信系统中有不良记录3次(含3次)以上的;2、借款人有多处贷款，且借款人及共同借款人的合法收入不足以偿还贷款的;3、为他人(trn)住房公积金贷款提供担保尚未解除担保责任的;4

27、、5年内曾采取欺骗手段提取住房公积金的;5、借款人或共同借款人对同一套住房已申请过住房公积金贷款的;6、借款人提取住房公积金时间不足一年的。第五十九页，共98页。v新政贷款额度变化(已实施)改革前：夫妻双方正常缴存住房公积金的，最高额度为30万元。单方缴存住房公积金的，最高额度不超过(chogu)住房公积金贷款最高额度的2/3现行中：贷款最高额度40万元。贷款政策：贷款最高额度由20万元升至25万元，夫妻双方职工最高额度由30万元提高到40万元。贷款年限抵押贷款的最长期限为20年，保证贷款的最长期限为15年，质押贷款最长期限不超过(chogu)质押证券的到期日。不论什么形式贷款，最长期限均不得

28、超过(chogu)国家规定的职工退休年龄。第六十页，共98页。v 住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点v 贷款期限短，最长不超过贷款期限短，最长不超过30年；年；v 比银行其他贷款利率低；比银行其他贷款利率低；v 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；v 基本上没有年龄上限制；基本上没有年龄上限制；v 贷款额度大于商业银行贷款额度大于商业银行(shn y yn xn)个人住房额度；个人住房额度；v 贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的70%。但。但还有最高限额。如北京还有最高限额。如北京40万，上海万，上海20万。万。第六十一页，共98页。

29、v个人住房商业性贷款（个人住房商业性贷款（“按揭按揭”）v 个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件：v 有稳定的经济收入；有稳定的经济收入；v 有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同；v 自筹自筹20%20%以上的房款；以上的房款；v 能向银行提供有效的抵押、能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保质押或保证担保(dnbo)(dnbo)；v 一般最高不超过一般最高不超过100100万元；万元；v 贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过3030年。年。第六十二页，共98页。v 个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式：v 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行

30、作抵押；v 质押贷款：用动产或权利质押贷款：用动产或权利(qunl)做做质押；质押；v 保证贷款：用具有代为清偿能力的法保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；人、其它经济组织或自然人作为保证人；v 抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款。第六十三页，共98页。v住房住房(zhfng)(zhfng)组合贷款组合贷款v 凡符合个人住房凡符合个人住房(zhfng)(zhfng)商业商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房性贷款条件的借款人同时缴存个人住房(zhfng)(zhfng)公积金，在申请个人住房公积金，在申请个人住房(zhfng)(zhfng)商业贷款的同

31、时还可向银行申请商业贷款的同时还可向银行申请个人住房个人住房(zhfng)(zhfng)公积金贷款。分别按各公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。自的利率计算利息。第六十四页，共98页。v2.利用政策选择低价房:v(1)安居房。v(2)平价(pngji)房。v(3)经济适用房。第六十五页，共98页。v安居房指实施国家安居房指实施国家“安居（或康居）工程安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款。是党和国家安排贷款(di kun)和地方自和地方自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对是对4

32、平方米以下特困户提供的销售价格低平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。于成本、由政府补贴的非盈利性住房。第六十六页，共98页。v平价房是指以成本加上3%的管理费作为(zuwi)销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。第六十七页，共98页。v经济适用住房，指由中国政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低(jingd)，要达到一定的使用效果。第六十八页，共98页。四、购房规划四、购房规划(guhu)和购房筹资和购房筹资规划规划(guhu)v(一)购

33、房规划v1.购房规划的基本(jbn)步骤v购房规划的基本(jbn)步骤如下图所示。v上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第六十九页，共98页。购房规划购房规划(guhu)的步骤的步骤返回返回(fnhu)购房前，先对自家的财产做周密细致的评购房前，先对自家的财产做周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘和楼盘(lu pn)，要比找完房子再算价钱，要比找完房子再算价钱明智得多。明智得多。第七十页，共98页。v其次，要根据(gnj)自家财产和还款能力确定购房的总价和单价。v确定购房的总价主要看购房者可负担的首付款以及可负担的房贷总额的能力;确

34、定购房的单价主要看购房者对房屋的区位、结构等的选择。上一页上一页下一页下一页 返回返回(fnhu)第七十一页，共98页。按购买的房屋价格来计算每月需要负担按购买的房屋价格来计算每月需要负担(fdn)的费用的费用v需要支付的首期部分=欲购买房屋总价x（1-按揭贷款成数比例）v需要支付的贷款部分=购买房屋总价x按揭贷款成数比例v每月摊还的贷款本息费用需要支付的贷款部分（P/A,r，n）12v按欲购买的房屋价格(jig)计算每月需要负担的费用v教材p193例5-7第七十二页，共98页。v最后，购房后的家庭收支状况v在计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资(gngz)、银行存款利息、债券利息等;家

35、庭支出包括每月的月供费用、物业管理费、水电煤电话费、其他正常生活开支、娱乐教育费用等。第七十三页，共98页。v据专业理财人士测算，如果购房还贷支出只占家庭总收入的30%以下(yxi)，应该是安全的。例如，如果家庭月收入v5000元，每月的房款月供应该不超出1500元。但如果收入预期增长前景比较看好，也可以适当提高比例。第七十四页，共98页。购房环境购房环境(hunjng)需求需求区位决定单价区位决定单价v房价取决于两个因素:一是区位，二是大小。v区位的生活机能越强，单价越高;房子越大，总价越高。房子的大小主要决定于居住成员(chngyun)的数目，需要多少房间才够用，可伸缩的弹性较小。但不同区

36、位的房子单价差距甚大，因此需考虑总负担能力，在可接受的居住平方米数下，选择住得起的地区。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第七十五页，共98页。v环境需求要考虑的重点，包括所居住社区环境需求要考虑的重点，包括所居住社区的生活品质、离上班地点或子女就学地点的生活品质、离上班地点或子女就学地点远近，以及学区考虑远近，以及学区考虑(否则子女读书会有额否则子女读书会有额外的支出外的支出)等。区位是决定房价最重要等。区位是决定房价最重要(zhngyo)的因素，应考虑承受能力，在的因素，应考虑承受能力，在交通所需油料、时间成本与房价的差异所交通所需油料、时间成本与房价的差异所产生的利息成本之间进

37、行比较选择。产生的利息成本之间进行比较选择。第七十六页，共98页。(二二)购房筹资规划购房筹资规划(guhu)v对多数(dush)人来说，买房的花销太大，很少有人可以一次性付清所有的购房款项，因此，个人/家庭的居住规划中另一个重要问题是关于购房筹资的规划。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第七十七页，共98页。v1.关于抵押的含义v当个人/家庭以抵押贷款方式购得(ud)住房时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，个人/家庭只能在贷款债务全部还清后才能重新获得对该房产的产权。第七十八页，共98页。v大多数人还知道他们要连续15一30年每月向贷款人还款，之后才可以“完完全全”拥有他们的房子

38、。在这期间，一旦中断每月还款，他们就有可能失去自己(zj)的房子。这些描述基本上是正确的，但却不是抵押的准确含义。第七十九页，共98页。v抵押被定义为一种以还贷为前提条件的、从借款人到贷款人的对资产权利(qunl)的转移，该权利(qunl)是对由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。也就是说，这种从贷方重新获得产权的权利(qunl)叫做担保赎回权。第八十页，共98页。v除非购房者可以一次付清全部购房款项，否则一个通过抵押融资购房的个人或家庭(jitng)在拥有了一座新房子以后，并不会立即拥有房屋的产权。事实上房子的产权归抵押贷款银行所有，购房者拥有的只是对房屋占有和使用以及未来赎回产权的权利。上一

39、页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第八十一页，共98页。2.住房抵押住房抵押(dy)贷款的偿还贷款的偿还v偿还方式(fngsh)v住房抵押贷款的偿还方式(fngsh)一般有以下三种:v(1)满期偿还，是指借款者在贷款期满时一次性偿还贷款的本金和利息。v上一页上一页下一页下一页 返回返回(fnhu)第八十二页，共98页。(2)分期偿还，是指借款者在贷款期内，按一定的时间(shjin)间隔，分期偿还贷款的本金和利息。第八十三页，共98页。(3)偿债基金，是指借款者每期向贷款者支付贷款利息，并按期另存一笔款项，建立一个(y)基金，在贷款期满时这一基金恰好等于贷款本金，一次性偿还给贷款者。第八十

40、四页，共98页。还款方式(fngsh)和还款金额1.一次性还本付息一次性还本付息计算公式为：计算公式为：到期一次还本付息额到期一次还本付息额贷款贷款(di kun)本金本金1年利率年利率（如贷款（如贷款(di kun)期为期为1年）年）到期一次还本付息额到期一次还本付息额贷款贷款(di kun)本金本金1月利率月利率贷款贷款(di kun)期（月）期（月）（本公式适用于贷款（本公式适用于贷款(di kun)期不到期不到l年的情况）年的情况）式中，月利率年（名义）利率式中，月利率年（名义）利率12第八十五页，共98页。v例：设张先生2015年申请贷款(dikun)总额20000元，贷款(diku

41、n)期限8个月，年利率3.5%，计算到期一次还本付息额。v20000*【1+（3.5%/12）*8】=20466.67第八十六页，共98页。还款方式(fngsh)和还款金额2.等额本金还款法等额本金还款法 每季还款额每季还款额贷款本金贷款期季数（本金已贷款本金贷款期季数（本金已归还归还(guhun)本金累计额）本金累计额）季利率季利率每月还款额每月还款额贷款本金贷款期月数（本金已贷款本金贷款期月数（本金已归还归还(guhun)本金累计额）本金累计额）月利率月利率第八十七页，共98页。还款方式(fngsh)和还款金额3.等额本息还款法等额本息还款法从使用贷款的第二个月起，每月以相等的从使用贷款的

42、第二个月起，每月以相等的额度平均摊还贷款的本金和利息。其计算公额度平均摊还贷款的本金和利息。其计算公式如下式如下(rxi)：等额本息还款法虽然初期归还本金较少，等额本息还款法虽然初期归还本金较少，但所缴利息总额比等额本金还款法高，利息但所缴利息总额比等额本金还款法高，利息负担较重。负担较重。C:Documents and SettingsAdministrator桌面桌面房地产商贷五房地产商贷五种还款方式种还款方式.doc桌面桌面房地产商贷五种还款方房地产商贷五种还款方式式.doc第八十八页，共98页。C:Documents and SettingsAdministrator桌面桌面(zhum

43、in)在聊城如何少还房贷，少还十几万利息？在聊城如何少还房贷，少还十几万利息？你所不知道的奥秘你所不知道的奥秘.doc第八十九页，共98页。v例：张先生购买了一套例：张先生购买了一套100万元的新房万元的新房(xnfng)，首付，首付20万，贷款万，贷款80万，年利率万，年利率6%，期限，期限20年。试计算：如果采用等额本年。试计算：如果采用等额本息方式，息方式，v每月还款额是多少？每月还款额是多少？v第一个月所还利息是多少？第一个月所还利息是多少？v第一个月所还本金是多少？第一个月所还本金是多少？v一共需还多少利息？一共需还多少利息？v 5731.45 4000 1731.45 575548

44、第九十页，共98页。现在通过商业贷款20W，计划(jhu)10年还清，采用等额本金还款法还是等额本息还款法合算。v因为借款期只有十年，总额也不大，所以这两种还款方式的差别不大，按照现行(xinxng)商贷优惠利率6.1%计算，等额本金还款法比等额本息还款法少支付利息6000元左右。第九十一页，共98页。v等额本金(bnjn)还款法：20万贷款10年按揭月供2683（每月递减8.5元）10年共支付利息6.15万10年共还贷款26.15万等额本息还款法：20万贷款10年按揭月供2230（每月相同）10年共支付利息6.76万10年共还贷款26.76万第九十二页，共98页。省钱省钱(shn qin)大

45、比拼大比拼日常生活省钱日常生活省钱(shn qin)窍门窍门(2)v1.省纸v充分利用白纸，尽量使用再生纸，用过一面的纸可以翻过来做草稿纸、便条纸。拒绝接受那些随处散发的宣传(xunchun)物，制造这些宣传(xunchun)物既会大量浪费纸张，又会因为随处散发、张贴而破坏市容卫生。上一页上一页下一页下一页返回返回(fnhu)第九十三页，共98页。v再生纸是用回收的废纸生产的。1吨废纸=800千克再生纸=17棵大树。在很多国家使用再生纸已经成为时尚，人们以出示印有“再生纸制造”的名片(mngpin)为荣耀，以表明自己的环保意识和文明教养。第九十四页，共98页。v2.废品回收v不少(bsho)废

46、塑料可以还原为再生塑料，而所有的废餐盒、食品袋、编织袋、软包装盒等都可以回炼为燃油。1吨废塑料=600千克汽油。每张纸至少可以回收两次。上一页上一页返回返回(fnhu)第九十五页，共98页。v办公用纸、旧信封信纸、笔记本、书籍、报纸(bozh)、广告宣传纸、纸箱纸盒、纸餐具等在第一次回收后，可再造纸印制成书籍、稿纸、名片、便条纸等;铝制易拉罐再制铝，比用铝土提取铝少消耗71%的能量;回收一个玻璃瓶节省的能量，可使灯泡发亮4小时。第九十六页，共98页。小结小结(xioji)v本节主要介绍了什么是消费规划，消费购买决策的过程，购买行为的动机(dngj)，住房规划的主要内容，购房筹资规划，住房规划的

47、意义。返回返回(fnhu)第九十七页，共98页。46凡事不要说我不会或不可能，因为你根本还没有去做！47成功不是靠梦想和希望，而是靠努力和实践48只有在天空最暗的时候，才可以看到天上的星星49上帝说：你要什么便取什么，但是要付出相当的代价50现在站在什么地方不重要，重要的是你往什么方向移动。51宁可辛苦一阵子，不要苦一辈子52为成功找方法，不为失败找借口53不断反思自己的弱点，是让自己获得更好成功的优良习惯。54垃圾桶哲学：别人不要做的事，我拣来做！55不一定要做最大的，但要做最好的56死的方式由上帝决定，活的方式由自己决定！57成功是动词，不是名词！28、年轻是我们拼搏的筹码，不是供我们挥霍

48、的资本。59、世界上最不能等待的事情就是孝敬父母。60、身体发肤，受之父母，不敢毁伤，孝之始也；立身行道，扬名於后世，以显父母，孝之终也。孝经61、不积跬步，无以致千里；不积小流，无以成江海。荀子劝学篇62、孩子：请高看自己一眼，你是最棒的！63、路虽远行则将至，事虽难做则必成！64、活鱼会逆水而上，死鱼才会随波逐流。65、怕苦的人苦一辈子，不怕苦的人苦一阵子。66、有价值的人不是看你能摆平多少人，而是看你能帮助多少人。67、不可能的事是想出来的，可能的事是做出来的。68、找不到路不是没有路，路在脚下。69、幸福源自积德，福报来自行善。70、盲目的恋爱以微笑开始，以泪滴告终。71、真正值钱的是

49、分文不用的甜甜的微笑。72、前面是堵墙，用微笑面对，就变成一座桥。73、自尊，伟大的人格力量；自爱，维护名誉的金盾。74、今天学习不努力，明天努力找工作。75、懂得回报(hubo)爱，是迈向成熟的第一步。76、读懂责任，读懂使命，读懂感恩方为懂事。77、不要只会吃奶，要学会吃干粮，尤其是粗茶淡饭。78、技艺创造价值，本领改变命运。79、凭本领潇洒就业，靠技艺稳拿高薪。80、为寻找出路走进校门，为创造生活奔向社会。81、我不是来龙飞享福的，但，我是为幸福而来龙飞的！82、校兴我荣，校衰我耻。83、今天我以学校为荣，明天学校以我为荣。84、不想当老板的学生不是好学生。85、志存高远虽励志，脚踏实地才是金。86、时刻牢记父母的血汗钱来自不易，永远不忘父母的养育之恩需要报答。87、讲孝道读经典培养好人，传知识授技艺打造能人。88、知技并重，德行为先。89、生活的理想，就是为了理想的生活。张闻天90、贫不足羞，可羞是贫而无志。吕坤第九十八页，共98页。