房地产项目实战第二部1

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1、美林美林银谷银谷项目专题报告项目专题报告QQ-22534170QQ-225341707/10/20231美林美林银谷项目专题报告银谷项目专题报告 市场调研市场调研 消费者研究消费者研究 项目定位及概念设计项目定位及概念设计 户型设计及比例户型设计及比例 下步工作计划下步工作计划7/10/20232美林美林银谷项目市场调研银谷项目市场调研目的：目的：1、知已知彼，百战不殆、知已知彼，百战不殆 2、提出合理化建议、提出合理化建议 3、为项目定位及概念设计作准备、为项目定位及概念设计作准备 4、为今后营销做准备、为今后营销做准备7/10/20233美林美林银谷项目市场调研银谷项目市场调研项目项目SW

2、TO分析分析7/10/20234项目项目SWOT分析分析优势优势S S 1 1、自然环境、自然环境 2 2、项目周边设施配套完善，、项目周边设施配套完善，生活便利生活便利 7/10/20235项目项目SWOT分析分析劣势劣势W W 1 1、城市配套、城市配套 2 2、发展商品牌、发展商品牌 3 3、交通状况、交通状况 7/10/20236项目项目SWOT分析分析机会点机会点O O：1 1、河西高品质楼盘的断代、河西高品质楼盘的断代 2 2、政府规划开发利好因素、政府规划开发利好因素 3 3、地理区位优势、地理区位优势 4 4、高新技术开发区汇聚了人气、高新技术开发区汇聚了人气 7/10/202

3、37项目项目SWOT分析分析风险风险T T：1 1、市场因素、市场因素 、项目自身因素、项目自身因素 7/10/20238综合分析综合分析本项目的优劣势比较，机会和风险并存。最本项目的优劣势比较，机会和风险并存。最好的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消好的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的达到科学的“投入产业比投入产业比”，追求产品，追求产品“供供给给-需

4、求需求”的完善性，使项目达到预期的的完善性，使项目达到预期的市场期望值。市场期望值。7/10/20239河西楼盘市场调研河西楼盘市场调研河西现有楼盘：阳光100 枫林绿洲 沁园春 景秀江山 雄海花园 时代帝景 阳明山庄 E彩天地 麓谷雅园 麓谷e家人 咸嘉新村7/10/202310河西楼盘市场调研河西楼盘市场调研河西即将出现的楼盘河西即将出现的楼盘 美林美林银谷银谷 赞佳新城赞佳新城 西城湾西城湾 7/10/202311河西楼盘市场调研河西楼盘市场调研销售率达销售率达90%90%以上的楼盘：以上的楼盘：枫林绿洲枫林绿洲 沁园春沁园春 时代帝景时代帝景 咸嘉新村咸嘉新村 7/10/202312河

5、西楼盘市场调研河西楼盘市场调研美林美林银谷的真正竞争对手银谷的真正竞争对手 阳光阳光100100 景秀江山景秀江山 雄海花园雄海花园 阳明山庄阳明山庄 麓谷雅园麓谷雅园 麓谷麓谷e e家人家人 赞佳新城赞佳新城 西城湾西城湾 深圳集团某楼盘深圳集团某楼盘7/10/202313美林美林银谷与各类竞争对手大比银谷与各类竞争对手大比拼拼 美林美林银谷在交通、周边环境、位置、银谷在交通、周边环境、位置、园林景观上占有绝对优势，只要推广合理，园林景观上占有绝对优势，只要推广合理，美林美林银谷将从众多竞争楼盘中银谷将从众多竞争楼盘中“脱颖而出脱颖而出”，挤入目标消费者购房名单中的前三名，挤入目标消费者购房

6、名单中的前三名，很有可能进入到第二名，仅次于阳光很有可能进入到第二名，仅次于阳光100100。7/10/202314消费者研究消费者研究7/10/202315消费者研究消费者研究图一：有效问卷具体情况数量图图一：有效问卷具体情况数量图7/10/202316消费者研究消费者研究图二：目标客户群问卷联系方式数量图图二：目标客户群问卷联系方式数量图 7/10/202317消费者研究消费者研究图三：购房用途情况图图三：购房用途情况图 7/10/202318消费者研究消费者研究图四：消费者承受单价能力图图四：消费者承受单价能力图 7/10/202319消费者研究消费者研究 图五：消费者承受总价能力图图五

7、：消费者承受总价能力图 7/10/202320消费者研究消费者研究图六：住宅户型需求情况图图六：住宅户型需求情况图 7/10/202321消费者研究消费者研究图七：住宅面积需求情况图图七：住宅面积需求情况图 7/10/202322消费者研究消费者研究图八：报纸阅读情况图图八：报纸阅读情况图 7/10/202323消费者研究消费者研究图九：电视收看情况图图九：电视收看情况图 7/10/202324消费者研究消费者研究十、家庭（含十、家庭（含64个独身）收入调查统计个独身）收入调查统计 家庭年收入2万元以内的为113位，占18.62%，年收入在4万元以内的231位，占38.06%，年收入在6万元以

8、内的共111位，占18.29%，年收入在8万元以内的60位，占9.88%，年收入在8万元以上的共40位，占6.59%7/10/202325项目定位及概念设计项目定位及概念设计7/10/202326项目定位及概念设计项目定位及概念设计客户结构分析和目标市场选择客户结构分析和目标市场选择 项目定位项目定位 项目营销定位项目营销定位 产品概念建议产品概念建议 7/10/202327客户结构分析和目标市场选择客户结构分析和目标市场选择对美林对美林银谷项目而言，目标客户群具有如下共性：银谷项目而言，目标客户群具有如下共性：1 1、企事业中层管理人员或专业技术人员，教育程度较高；、企事业中层管理人员或专业

9、技术人员，教育程度较高；2 2、收收入入：个个人人月月收收入入30003000元元以以上上；家家庭庭月月收收入入在在50005000元元以以上；上；3 3、人人生生态态度度：有有责责任任感感、稳稳健健、勤勤奋奋，对对待待生生活活有有较较高高要要求；求；4 4、购买心理：理性消费，注重实际，均属经济合理购买者；购买心理：理性消费，注重实际，均属经济合理购买者；出入场所：因所处社会地位较有优越感，对交际场所要求较出入场所：因所处社会地位较有优越感，对交际场所要求较高，喜欢有情趣的中西餐厅、酒吧、商业店和其他夜店文化高，喜欢有情趣的中西餐厅、酒吧、商业店和其他夜店文化场所。场所。7/10/20232

10、8客户结构分析和目标市场选择客户结构分析和目标市场选择具体可供选择的目标客户有以下具体可供选择的目标客户有以下6 6类：类：1 1、项目周边企、事业单位中文化素质高、收入也较高的高、项目周边企、事业单位中文化素质高、收入也较高的高 素质人群。素质人群。2 2、高新技术产业区日益成熟，规模是日趋扩大，在高新区、高新技术产业区日益成熟，规模是日趋扩大，在高新区 工作的一批企业中高层管理人员和高级专业技术人员。工作的一批企业中高层管理人员和高级专业技术人员。3 3、高校区域中文化很高、收入也高的知识性人群。、高校区域中文化很高、收入也高的知识性人群。4 4、河西区域及丽臣路邻近湘江段内的成功人士和私

11、营企业、河西区域及丽臣路邻近湘江段内的成功人士和私营企业 主层次。主层次。5 5、对岳麓山优美风景十分向往的长沙成功人士。、对岳麓山优美风景十分向往的长沙成功人士。6 6、周边城市人群。、周边城市人群。7/10/202329客户结构分析和目标市场选择客户结构分析和目标市场选择目标人群的再界定目标人群的再界定 伤伤其其十十指指，不不如如断断其其一一指指。六六种种目目标标人人群群，将将一一定定程程度度的的分分散散“美美林林银银谷谷”的的核核心心营营销主张。销主张。目目标标人人群群的的再再界界定定：河河西西一一次次置置业业者者、长长沙沙富足人群、益常人群富足人群、益常人群7/10/202330客户结

12、构分析和目标市场选择客户结构分析和目标市场选择预期客户比例：预期客户比例：河西一次置业者占河西一次置业者占50%50%长沙富足人群占长沙富足人群占30%30%益、常人群占益、常人群占20%20%。7/10/202331项目定位项目定位项目综合定位项目综合定位新生活主义新生活主义长沙首家全智能文化社区长沙首家全智能文化社区美林健身地产第二盘美林健身地产第二盘 新中心，新生活新中心，新生活7/10/202332项目定位项目定位知识改变命运，品位成就人生知识改变命运，品位成就人生没有新科技，就没新生活没有新科技，就没新生活 世界在悄悄改变，有一天您会惊讶的发现：世界在悄悄改变，有一天您会惊讶的发现：

13、在在尽尽情情享享受受山山水水景景之之时时，生生活活已已驶驶入入遥遥控控时时代代 新生活主义新生活主义 长沙首家全智能文化社区长沙首家全智能文化社区 美林健身地产第二盘美林健身地产第二盘7/10/202333项目营销定位项目营销定位 项目核心营销主题项目核心营销主题 不识不识“麓山麓山”真面目，只缘身在真面目，只缘身在“银谷银谷”中！中！7/10/202334产品概念建议产品概念建议 产产品品概概念念根根据据营营销销主主题题，目目标标客客户户群群需需要要和和项项目目地地块块客客观观条条件件确确定定。用用于于连连接接营营销销策策略略和和建建筑筑设设计计思思路路。美美林林银银谷谷的的产产品品概概念念

14、建议为：建议为：长沙首家全智能化景观社区长沙首家全智能化景观社区 美林健身地产系列第二盘美林健身地产系列第二盘 高尚文化住宅高尚文化住宅7/10/202335户型设计及比例户型设计及比例7/10/202336户型设计及比例户型设计及比例户型设计户型设计 a:a:一居室，一居室，50-6050-60平方米；平方米；b:b:二居室，二居室，60-8060-80平方米；平方米；c:c:小三居室，小三居室，90-11590-115平方米；平方米；d:d:三居室，三居室，115-130115-130平方米；平方米；e:e:四居室：四居室：130-150130-150平方米；平方米；f f：空中别墅（五室

15、以上），：空中别墅（五室以上），150150平方米以上。平方米以上。7/10/202337户型设计及比例户型设计及比例建议户型比例为建议户型比例为 ：a:b:c:d:e:f a:b:c:d:e:f =1:3:6 =1:3:6：1515：1212：3 3 7/10/202338户型设计及比例户型设计及比例建议户型数量建议户型数量一居室（一居室（50-6050-60平方米）约为平方米）约为1515套套二居室（二居室（60-8060-80平方米）约为平方米）约为4545套套小三居室（小三居室（90-11590-115平方米）约为平方米）约为9090套套三居室（三居室（115-130 115-130平方米）约为平方米）约为225225套套四居室（四居室（130-150 130-150平方米）约为平方米）约为180180套套空中别墅（空中别墅（150150平方米以上）为平方米以上）为4545套套7/10/202339下步工作计划下步工作计划7/10/202340下步工作计划下步工作计划继续跟进市场状况继续跟进市场状况提供项目整合营销建议方案提供项目整合营销建议方案7/10/202341报告结束，谢谢大家报告结束，谢谢大家7/10/202342