2010惠州纳威人的幸福营销执行报告

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1、12010年 8月 纳 威 人 的 幸 福 营 销 执 行 报 告谨 呈 ： 惠 州 大 亚 湾 集 友 发 展 有 限 公 司 2 项 目 概 况 及 背 景 分 析目 标 及 问 题 界 定核 心 问 题 的 思 考策 略 下 营 销 执 行Part. 4Part. 3Part. 2Part. 1今 日 汇 报 内 容 策 略 总 纲 导 出Part. 5 3 今 日 汇 报 内 容 1.1 项 目 概 况1.2 营 销 节 点 安 排项 目 概 况 及 背 景 分 析目 标 及 问 题 界 定核 心 问 题 的 思 考策 略 下 营 销 执 行Part. 4Part. 3Part. 2P

2、art. 1 策 略 总 纲 导 出Part. 5 4 基 本 经 济 指 标项 目 概 况 ：位 置 ： 大 亚 湾 中 心 北 区 ， 地 处 石 化 大 道中 512号总 用 地 面 积 ： 14847平 米总 建 筑 面 积 ： 64232平 米容 积 率 ： 3.5绿 化 率 ： 30%总 户 数 :总 户 数 679户开 发 情 况 ： 一 期 开 发 完 成 ， 共 由 1栋 15层 及 6栋 18层 小 高 层 组 成 园 林 风 格 ： 东 南 亚 兰 卡 威 风 情主 力 户 型 ： 53-79 的 两 房 ， 79-108 三 房 ， 117 四 房 、 43-48 的

3、复 式 项 目 属 中 等 规 模 ， 中 高 容 积 率 ， 产 品 户 型 覆 盖 范 围 广 5 产 品 概 况 1#2#3#4# 6# 7#5#1. 33 一 房 ， 53-79 二 房 ， 79-108 三 房 ， 117 四 房 ， 43-48 的 纯 复 式 （ 三 房 ） ；2. 1栋 为 15层 ， 2、 3、 4、 5、 6、 7栋 均 为 18层 ， 1栋 1-3层 为 商 业 ；3. 1栋 户 型 为 纯 复 式 ， 层 高 4.98米 ，其 中 底 层 高 2.7米 ， 二 层 高 2.28米 ， 3梯 14户 ， 另 外 3、 4、 5栋 一 层 部 分 户 型 有

4、 架 空 层 。 33-117 的 一 、 二 、 三 、 四 房 ， 南 北 通 透 ， 景 观 资 源 丰 富 6 项 目 总 的 户 型 配 比户 型 一 房 二 房 三 房 四 房 纯 复 式 （ 三 房 ）面 积 33 53-79 79-108 117 43-48套 数 17 246 209 36 171 比 例 2.5% 36.2% 30.8% 5.3% 25.2%项 目 总 的 户 型 配 比 （ 总 共 679套 ） 主 力 户 型 为 两 房 与 三 房 （ 53-108平 米 ） 两 房 和 三 房 为 主 力 户 型 ， 合 计 共 占 产 品 总 量 的 67%,为 大

5、 亚 湾 目 前 热 卖 产 品 7 今 日 汇 报 内 容 1.1 项 目 概 况1.2 营 销 节 点 安 排项 目 概 况 及 背 景 分 析目 标 及 问 题 界 定核 心 问 题 的 思 考策 略 下 营 销 执 行Part. 4Part. 3Part. 2Part. 1 策 略 总 纲 导 出Part. 5 8 营 销 节 点 安 排开始认筹8月 15日 2010年 8月 至 2010年 12月10月 下 旬8月 25日取得预售证 9月 26日 11月 中 旬 6栋和 7栋开盘9月 15日 20日营销中心开放 样板房开放 2栋和 4栋开盘3栋和 5栋开盘 1栋开盘 12月 中 旬

6、关 键 点 ： 营 销 中 心 和 样 板 房 的 顺 利 开 放 视 具 体 销 售 情 况 而 定 重 要 节 点 ： 8月 15日 认 筹 ， 9月 底 开 盘 ， 10月陆 续 加 推 剩 余 货 量 9 2.22.3 目 标 建 立目 标 分 析问 题 界 定今 日 汇 报 内 容 2.1项 目 概 况 及 背 景 分 析目 标 及 问 题 界 定核 心 问 题 的 思 考策 略 下 营 销 执 行Part. 4Part. 3Part. 2Part. 1 策 略 总 纲 导 出Part. 5 10 目 标 建 立短 期 目 标 ：年 内 销 售 额 达 到 5千 万 ， 并 争 取

7、在 年 底 回 款 完 毕 。长 期 目 标 ：小 步 快 走 ， 逐 步 提 升 价 格 ， 快 速 消 化 剩 余 货 量 ；逐 步 建 立 项 目 形 象 ， 传 播 良 好 口 碑 ， 树 立 开 发 商 品牌 形 象 。 11 目 标 分 解5千 万 从 何 来 ？1.3栋 + 5栋 = 212套2.户 型 是 60平 米 的 两 房 与 90平 米 的 三 房3.目 前 市 场 的 均 价 集 中 在 4000元 / -5000元 / 以 中 间 价 4500元 / 进 行 预 估 ： 若 销 售 额 要 达 到 5千 万 ， 则 至 少 需 要 成 交 160套 左 右 ， 上

8、门 至 少 需 要1600批 。那 么 如 何 才 能 确 保 在 短 短 的 3个 月 内 成 功 上 门 1600批 呢 ？ 12 问 题 界 定问 题 1： 在 较 短 的 蓄 客 期 内 ， 如 何 选 择 与 铺 排 有 效 的 推广 渠 道 以 提 升 上 门 量 ？鉴 于 上 述 目 标 分 析 ， 本 项 目 目 前 面 临 的 两 大 核 心 问 题 是 ：问 题 2： 在 确 保 上 门 量 的 基 础 上 ， 如 何 才 能 让 客 户 成 功购 买 ？ 133.13.2 市 场 分 析3.3 竞 争 分 析客 户 分 析 今 日 汇 报 内 容 项 目 概 况 及 背

9、景 分 析目 标 及 问 题 界 定核 心 问 题 的 思 考策 略 下 营 销 执 行Part. 4Part. 3Part. 2Part. 1 策 略 总 纲 导 出Part. 5 14 政 策 回 顾 ： 房 价 居 高 不 下 ， 政 策 高 压 逐 步 形 成 ， 新 政 正式 出 台 ， 对 投 资 市 场 打 击 巨 大宏 观 政 策 视 角 15 政 策 解 读 ： 政 府 调 控 决 心 大 、 措 施 具 体 、 行 动 快 ，力 度 大 ， 预 计 短 期 内 政 策 的 方 向 不 会 改 变宏 观 政 策 视 角 16 颁 布 时 间 相 关 政 策 颁 布 部 门20

10、10年 8月 5日 银 监 会 不 否 认 暂 停 京 沪 深 杭 第 三 套 房 贷 银 监 会2010年 8月 2日 央 行 重 申 严 格 执 行 差 别 房 贷 政 策 央 行2010年 7月 12日 三 部 委 集 体 否 认 楼 市 调 控 转 向 传 闻 银 监 会 、 住 建 部 、国 资 委2010年 7月 12日 住 建 部 ： 坚 决 贯 彻 国 十 条 住 建 部2010年 7月 12日 银 监 会 ： 各 商 业 银 行 要 严 格 执 行 二 套 房 认 定 标 准 银 监 会 2010年 6月 4日 住 建 部 规 范 个 人 住 房 贷 款 二 套 房 认 定

11、标 准 城 乡 建 设 部 银 监 会2010年 5月 25日 差 别 化 土 地 供 应 政 策 优 先 保 障 民 生 用 地 国 土 部2010年 5月 19日 关 于 土 地 增 值 税 清 算 有 关 问 题 的 通 知 税 务 总 局2010年 4月 19日 未 获 预 售 许 可 开 发 商 不 得 收 取 定 金 住 建 部2010年 4月 17日 国 务 院 :房 价 过 高 地 区 可 暂 停 发 放 第 3套 住 房 贷 款 国 务 院2010年 4月 16日 国 土 部 公 布 今 年 计 划 住 宅 供 地 18万 公 顷 国 土 部 2010年 4月 15日 国 务

12、 院 出 台 新 国 四 条 ： 实 施 差 别 化 信 贷 管 理 ， 二 套 房 贷 首 付 不 低 于50% 国 务 院 宏 观 政 策 视 角 政 府 贯 彻 实 施 调 控 政 策 ， 市 场 影 响 力 持 续 ， 需 做 好 长 期 淡 市 营 销 准 备 17 宏 观 政 策 小 结u新 政 出 台 至 今 ， 政 府 逐 渐 加 强 以 往 出 台 政 策 的 执 行 力 度 ， 二 套 房 、 三 套 房 贷款 的 严 格 限 制 ， 对 投 资 市 场 造 成 了 大 的 影 响 ；u 政 府 继 续 落 实 适 度 宽 松 货 币 政 策 ， 严 格 执 行 差 别 房

13、 贷 政 策 ， 是 政 府 矫 正 当 前房 市 过 度 炒 作 行 为 所 进 行 的 重 要 举 措 ；u政 府 明 确 表 态 ， 下 半 年 应 保 持 现 有 房 地 产 调 控 政 策 的 持 续 性 和 稳 定 性 ， 确 保实 现 调 控 目 标 ， 因 此 系 列 新 策 可 能 继 续 出 台 ； 政 策 调 控 持 续 中 ， 市 场 观 望 情 绪 浓 厚 ， 需 采 取 低 首 付 等 优 惠 方 式 吸 引 投 资 客 短 期 内 调 控 政 策 不 会 改 变 ， 需 通 过 低 首 付 等 优 惠 措 施吸 引 投 资 客 的 关 注 18 新 政 影 响 ，

14、 成 交 量 持 续 萎 缩 ， 优 惠 措 施 陆 续 出 台 ， 低首 付 将 成 为 主 流 举 措区 域 市 场 总 体 情 况 2010年 上 半 年 ， 1-2月 份 受 传 统 淡 季 的影 响 ， 整 个 惠 阳 大 亚 湾 市 场 成 交 量 处 于 萎缩 状 态 ， 成 交 价 格 相 对 稳 定 ， 呈 现 ” 量 跌价 平 “ 局 面 ； 3-4月 ， 惠 阳 大 亚 湾 房 地 产 市 场 进 入 一 个快 速 上 升 趋 势 ， 主 要 是 受 沿 海 高 速 开 通 的利 好 刺 激 下 ， 成 交 量 和 成 交 价 格 都 有 大 幅度 的 增 长 ， 呈 现

15、 “ 价 量 齐 升 ” 的 局 面 5-6月 ， 惠 阳 大 亚 湾 受 4.15新 政 一 系 列 的调 控 影 响 下 ， 成 交 量 大 幅 度 下 降 ；u7月 份 ， 惠 湾 片 区 受 政 策 的 持 续 影 响 ， 成交 量 继 续 萎 缩 19 坪 山坪 地 新 墟 秋 长 淡 水大 亚 湾坝 光 （ 葵 涌 ）惠 州 近 期 拟 重 点 推 进 以 下 三 个 方 面的 工 作 ：p加 快 推 进 交 通 运 输 一 体 化 ： 重 点推 进 大 亚 湾 石 化 区 与 龙 岗 区 条 市政 道 路 的 对 接 和 仁 深 高 速 公 路 博 罗段 的 建 设 ， 力 争

16、尽 早 启 动 深 惠 城 际轨 道 的 开 工 建 设 ；p加 大 联 合 治 污 的 力 度 ： 重 点 推 进淡 水 河 干 流 防 洪 排 涝 整 治 工 程 、 淡澳 分 洪 河 整 治 工 程 ；p深 化 深 惠 两 地 产 业 合 作 。 积 极 承接 来 自 深 圳 的 产 业 转 移 项 目 ， 与 深圳 市 共 同 打 造 新 型 工 业 园 区 。p在 这 三 大 合 作 中 ， 交 通 无 缝 对 接仍 将 是 今 年 深 莞 惠 合 作 的 一 大 重 点 深 惠 相 邻 地 区 规 划 范 围 该 区 域 包 括 深 圳 市 坪 山 新 区 及 坪 地 、 葵 涌

17、等 街 道 ； 以及 惠 州 市 大 亚 湾 、 淡 水 、 秋 长 、 新 墟 等 镇 ； 主 要 以 惠盐 高 速 公 路 惠 阳 外 环 路 大 亚 湾 龙 山 一 路 深 圳 南坪 快 速 深 圳 绿 梓 大 道 围 合 区 域 ， 规 划 面 积 约 深 莞 惠 相 邻 地 区 的 无 缝 对 接 ， 推 动 了 深 莞 惠 的 一 体 化 进程 ， 项 目 所 在 片 区 的 发 展 机 会 进 一 步 增 加 ；大 亚 湾 区 域 发 展 机 会 规 划 范 围 203号 线 12号 线 厦 深 铁 路 惠 盐 高 速 深 汕 高 速机 荷 高 速 水 官 高 速清 平 高 速

18、深 盐 路罗 沙 公 路 沿 海 高 速 大 亚 湾盐 排 高 速宝 安 机 场规 划 交 通 体 系 完 善p沿 海 高 速 ： 全 长 56.94公 里 ，全 程 为 双 向 6车 道 ， 已 经 于 2010年 3月 25日 通 车 ， 区 域 交通 瓶 颈 完 全 打 开 ；p南 坪 快 速 ： 二 期 工 程 向 东 接深 汕 高 速 直 达 深 圳 龙 岗 大 工 业区 ， 未 来 将 贯 通 大 亚 湾 石 化 大道 ， 2010年 底 通 车 ， 届 时 南 山到 大 亚 湾 仅 1小 时 ；p石 化 大 道 (西 三 大 道 )： 通 往龙 岗 大 工 业 区 ， 车 程 约

19、 6分 钟 。城 际 轨 道 连 通 将 实 现 区 域 无 缝对 接p地 铁 三 号 线 将 与 深 惠 城 际 轨道 进 行 接 驳 ， 深 惠 城 际 轨 道 预 计 2015年 建 成 通 车 ；p厦 深 高 铁 惠 州 段 ， 将 直 通 龙华 汽 车 站 ， 全 长 65公 里 ， 预 计2012年 底 通 车 。 交 通 网 络 的 全 面 完 善 ， 将 彻 底 实 现 “ 深 惠 半 小 时 生 活 圈 ” ，大 亚 湾 将 成 为 深 惠 一 体 化 进 程 中 最 先 启 动 的 区 域 。 地 铁 3号 线 预 留 深 惠 城 际 线 接 驳 口 ， 由 龙 兴 街 站

20、 接 惠 阳 ， 预 计 2010年 通 车地 铁 12号 线 地 铁 3号 线 的 延 长 线 ， 连 接 龙 岗 次 中 心 区 、 大 工 业 区 及 坑 梓 卫 星 新 城厦 深 高 铁 惠 州 段 全 长 65公 里 ， 预 计 2012年 底 通 车 深 莞 惠 一 体 化 进 程 公 共 交 通大 亚 湾 区 域 发 展 机 会 盐 坝 高 速深 圳 至 大 亚 湾 ：p福 田 ： 梅 观 高 速 机 荷 高 速 深 汕 高 速 人 民 路 大 亚 湾 大 道 石 化 大 道 （ 60分 钟 ）p罗 湖 ： 罗 沙 路 沿 海 高 速 大 亚 湾 澳 头 出 口 石 化 大 道

21、（ 30分 钟 ）p南 山 ： 南 坪 快 速 水 官 高 速 机 荷 高 速 深 汕 高 速 人 民 路 大 亚 湾 大 道 石 化 大 道 （ 60分 钟 ）p龙 岗 ： 深 汕 公 路 人 民 路 大 亚 湾 大 道 石 化 大 道 （ 15分 钟 ）p宝 安 ： 机 荷 高 速 深 汕 高 速 人 民 路 石 化 大 道 （ 60分 钟 ） 21 两 地 断 头 路 的 连 通 ， 将 大 大 加 快 深 惠 区 域 融 合 的 进 程 ，提 升 大 亚 湾 中 心 区 的 区 域 价 值大 亚 湾 区 域 发 展 机 会 丹 梓 东 路 龙 海 二 路锦 绣 东 路 石 化 大 道兰

22、 竹 东 路 西 南 大 道 第 一 条 是 龙 海 二 路 丹 梓 东 路 ， 该 路 段 大 亚 湾 段 起 点 连 接 深 圳 ， 终 点 连 接 龙 山 一 路 ， 计 划 2011年 竣 工 。 第 二 条 道 路 是 锦 绣 东 路 石 化 大 道 ， 该 道 路 大 亚 湾 段 的 石 化 大 道 西 延 伸 段 将 与 锦 绣 东 路 连 接 ， 全 长 米 ， 六 车 道 设 置 ， 预 计 2010年 实 现 对 接 。 第 三 条 道 路 是 兰 竹 东 路 西 南 大 道 ， 大 亚 湾 段 西 南 大 道 已 经 建 至 大 亚 湾 区 边 界 ， 连 接 段 尚 有

23、 米未 建 设 ， 预 计 2010年 竣 工 。 22 深 圳 撤 关 扩 容 ， 深 圳 二 线 关 整 体外 移 ， 惠 阳 大 亚 湾 区 域 将 有 望 成为 下 一 个 深 圳 龙 岗2011年 龙 岗 大 运 会 举 办 ， 将 大 大刺 激 龙 岗 区 域 城 市 化 进 程 ， 交 通网 络 逐 步 完 善 ， 给 龙 岗 物 业 将 带来 进 一 步 的 升 值 ， 惠 阳 大 亚 湾 作为 龙 岗 周 边 区 域 也 将 面 临 良 好 契 机 大 亚 湾 区 域 发 展 机 会 深 圳 撤 关 、 龙 岗 大 运 会 ， 为 大 亚 湾 提 供 了 良 好的 契 机 ，

24、 刺 激 了 投 资 客 户 向 大 亚 湾 进 行 转 移 23 广 东 省 政 府 近 日 公 布 珠 三 角 五 个 一 体 化 规 划 ,即 :p基 础 设 施p产 业 布 局p基 本 公 共 服 务p城 乡 规 划p环 境 保 护 规 划 建 设 交 通 、 能 源 、 水 利 、 信 息 化 四 类 重 大 工 程共 150个 项 目 ,总 投 资 19767亿 元 ,力 推 珠 三 角 一 体 化 进程 。 近 期 规 划 目 标 到 2012年 ,远 期 规 划 到 2020年 。大 亚 湾 区 域 发 展 机 会 珠 三 角 五 个 一 体 化 规 划 出 台 ， 将 加 快

25、 深 惠 一体 化 的 进 程 ， 项 目 发 展 机 会 随 之 而 来 24 n为 落 实 珠 江 三 角 洲 地 区 改 革 发 展 规 划纲 要 （ 2008-2020） ， 全 力 推 进 大 亚 湾经 济 技 术 开 发 区 的 经 济 发 展 和 产 业 结 构 调整 ， 加 强 创 新 创 业 环 境 建 设 ， 努 力 提 高 自主 创 新 能 力 ， 区 委 、 管 委 会 启 动 大 亚 湾 科技 创 新 产 业 园 建 设 。n科 技 创 新 产 业 园 位 于 石 化 大 道 以 北 ， 惠深 沿 海 高 速 以 西 ， 规 划 面 积 50万 平 方 米 ，预 计

26、总 投 资 15亿 元 ， 拟 建 设 为 集 科 技 研 发 ，项 目 孵 化 ， 综 合 办 公 ， 技 能 培 训 ， 产 品 展示 ， 人 才 交 流 ， 会 议 中 心 ， 商 业 配 套 为 一体 的 综 合 性 科 技 产 业 园 区 。n预 计 2012年 ， 园 区 首 期 建 设 基 本 完 成 ； n预 计 2015年 ， 园 区 开 发 建 设 基 本 完 成 ； 大 亚 湾 区 域 发 展 机 会 科 技 创 新 产 业 园 作 为 政 府 重 点 工 程 ， 将 大 大 提 升 项 目 的区 位 价 值 ， 成 为 最 大 卖 点 之 一 ， 后 期 需 要 重 点

27、 推 广 本 项 目 25 大 亚 湾 城 市 功 能 不 断 升 级 ， 各 项 城 市 建 设 配 套 逐 步完 善 ， 大 亚 湾 中 心 区 域 的 城 市 价 值 进 一 步 显 现 1个 码 头4个 公 园1所 医 院2所 学 校6条 道 路2个 产 业 园1条 绿 道 红 树 林 公 园滨 海 公 园 渔 人 码 头 二 期项 目 5分 钟 生 活 半 径 内 ， 拥 有 科 技 创 业 产 业 园 、 中 山 大 学 附 属 第 一 医 院 、 红 树 林 公 园 、 虎 头 山 公 园 与中 央 公 园 五 大 重 点 工 程西 区 一 中 澳 头 高 中 部科 技 创 新

28、产 业 园 2010年 大 亚 湾 政 府 重 点 打 造 17项 城 建 项 目 本 案中 山 大 学 附属 第 一 医 院中 央 公 园大 亚 湾 区 域 发 展 机 会 虎 头 山 公 园 精 细 化 工 区 26 市 场 分 析 启 示挑 战 ：u政 府 将 会 加 大 各 项 调 控 政 策 的 执 行 力 度 ， 以 响 应 三 部 委 公 开 表 示 政 策 的执 行 将 不 会 被 松 懈 ， 保 证 房 地 产 市 场 健 康 平 稳 的 发 展 ， 该 情 况 下 ， 客 户 观望 情 绪 浓 厚 ， 市 场 或 将 进 入 “ 长 期 ” 理 性 的 调 控 期 。机 遇

29、 ：u从 珠 三 角 五 个 一 体 化 ， 到 深 惠 一 体 化 的 规 划 逐 步 兑 现 ， 大 亚 湾 中 心 区 域价 值 逐 步 显 现 ；u项 目 周 边 科 技 创 新 产 业 园 、 中 央 公 园 、 红 树 林 等 重 点 工 程 的 动 工 为 项 目 带 来 多 项 利 好 。 大 亚 湾 各 项 利 好 与 政 府 调 控 政 策 相 互 制 约 ， 使 整 个 市 场 处 于政 府 、 开 发 商 、 客 户 三 方 胶 着 的 状 态 启 示 ： 面 对 目 前 胶 着 的 市 场 状 态 ， 本 项 目 应 该 更 好 的 借 势 于 大 亚 湾 各 项 利

30、 好 ， 充 分 利 用本 身 的 区 位 及 产 品 优 势 ， 配 合 优 惠 措 施 吸 引 客 户 上 门 ， 为 后 期 销 售 做 好 准 备 273.13.2 市 场 分 析3.3 竞 争 分 析客 户 分 析 今 日 汇 报 内 容 项 目 概 况 及 背 景 分 析目 标 及 问 题 界 定核 心 问 题 的 思 考策 略 下 营 销 执 行Part. 4Part. 3Part. 2Part. 1 案 例 借 鉴 及 策 略 总 纲 导 出Part. 5 28 2010年 ， 大 亚 湾 新 入 市 高 层 项 目 主 要 集 中 在 大 亚 湾 西 区 和 中 心区 ， 其

31、 中 西 区 至 少 有 七 个 ， 集 中 在 2010下 半 年 入 市 。竞 争 分 析高 层 市 场 主 流 户 型 ： 70平 米 2房 、 90平 米 左 右 小 3房 竞 争 状 态 ： 同 质 产 品 推 售 量 大 ， 市 场 竞 争 激 烈 2010年 大 亚 湾 地 区 在 售 及 新 入 市 项 目 列 表 29 292010年 下 半 年 至 2011年 上 半 年 竞 争 楼 盘 一 览 表 （ 大 亚 湾 ）中 萃 花 城 湾太 阳 湾深 南 大 道 东 中 兴 佳 苑 530套 ： 两 房 69-85平 米 ， 三 房 85-130平 米280套 ： 一 房 4

32、0-50平 米 ， 两 房 70-80平 米577套 ： 一 房 50平 米 ,两 房 69-76平 米 ,三 房 104-117平 米 2月 3月 4月 5月 6月7月 8月 9月 10月 11月 12月二 期 700套 ： 两 房 约 80平 米 ,三 房 85-120平 米 ，四 房 约 130平 米中 联 灿 邦 501套 ： 一 房 47-52平 米 ， 两 房 68-70平 米 2010年 下 半 年 ， 大 亚 湾 市 场 新 增 供 应 量 约 100万 平 米 ， 下半 年 的 供 应 量 约 1.25万 套 ， 上 半 年 积 货 较 多 DADA的 草 地 一 期 二 批

33、 第 6栋 ， 约 350套 ， 一 房 51平 米 ， 二 房 75平 米 ， 三 房 90-97平 米大 爱 城 一 期 约 806套 ， 66-88 两 房 ,90-125 三 房蓝 湾 半 岛 580套 ： 两 房 70-80平 米 ， 三 房 95-117平 米海 湾 首 府翠 堤 尚 园 932套 ： 两 房 76-90平 米 ， 三 房 120平 米 ， 复 式 152-164平 米250套 ： 74 83 两 房 ， 120 130 三 房 ， 130 194 五 房 一 期 400套 ： 一 房 34-47平 米 ， 两 房 66-74平 米 ， 三 房 104平 米丽 郡蓝

34、 湾 星 宸 花 园 826套 ： 两 房 64-79平 米 ， 三 房 89-99平 米400套 ： 一 房 43-50平 米 ， 两 房 71-83平 米 ， 三 房 103平 米与 本 项 目 同 期 推 出 量 约 3950套 ， 竞 争 尤 为 激 烈 未 来 供 应 分 析 新 园 华 府 一 期 约 400套 ： 65-82 两 房 ,88-105 三 房 一 期 余 40多 套 ： 一 房 约 45平 米 ，两 房 约 83-89平 米 ,三 房 119-137平 米 枫 丹 白 鹭 一 期 约 300套 ： 40-45 一 房 ， 65-80 两 房 ,88-110 三 房四

35、 洲 蜜 方 1月核 心 竞 争 月 份为 9-11月同 期 推 出 量 约3950套 30 竞 争 主 要 集 中 在 石 化 大 道 两 侧 及 中 心 区 内 ， 需 加 强导 示 系 统 ， 截 流 客 户 ， 提 高 上 门 量 锁 定 为 核 心 竞 争 对 手 石 化 大 道 中兴四路丽 郡 翠 堤 尚 园 DADA的 草 地 滨 海星 城 大 亚 湾 大 道 中兴五路中 兴 北 路 龙 海 二 路 四 洲 蜜方美 林雅 苑 深 南 大 道 东新 园华 府 海 天阳 光 枫 丹白 鹭竞 争 态 势 东 方 新天 地 2期灿 邦 国 际 峰 景 湾 中 兴 佳 苑蓝 湾 星 宸天

36、喜 东 方 大 爱 城 31 p项 目 经 济 指 标 ：p占 地 面 积 ： 43000p总 建 筑 面 积 ： 278011 p容 积 率 ： 4.8p建 筑 类 型 ： 定 位 为 “ 深 圳 东 岸 CBD国 际都 市 综 合 体 ” ， 项 目 共 分 为 三 期 开 发 ， 其中 一 期 有 两 栋 ， 19层 及 30层 的 的 公 寓p住 宅 套 数 ： 共 2100户p户 型 有 ： 2号 作 品 有 52 左 右 的 一 房 ， 67 左 右 的 二 房 ， 少 量 31-67 复 式p当 前 均 价 ： 前 期 1号 楼 均 价 为 6100元 / p项 目 位 置 ：

37、大 亚 湾 石 化 大 道 （ 中 ） 399号 （ 检 验 检 疫 大 楼 对 面 ） 核 心 竞 争 楼 盘 分 析 灿 邦 国 际 户 型 统 计 ： 2号 作 品 共 推 出 324套 ， 户 型 以 52 左 右 的一 房 ， 67 左 右 的 二 房 为 主 ， 与 本 项 目 在 二 房 上 存 在 直 接 竞争 户 型 面 积 ( ) 户 数 比 例 (%)公 寓 31.36 54 9%一 房 52.19-55.58 108 30%两 房 65.49-67.15 162 57%复 式 31.36-67.15 10 4%灿 邦 国 际 灿 邦 与 本 项 目 距 离 较 近 ，

38、两 房 存 在 最 为 直 接 的 竞 争 32 优 势 （ S） 劣 势 （ W）距 沿 海 高 速 出 口 更 近 ；位 于 城 市 中 轴 ， 扼 守 大 亚 湾大 道 与 石 化 大 道 的 交 汇 处 ；紧 挨 政 府 重 点 工 程 大 亚 湾科 技 创 新 产 业 园项 目 性 价 比 高本 项 目 Vs 灿 邦 国 际 u通 过 醒 目 的 多 面 楼 体 展 示 ， 截 流 沿 海 高 速 出 口 客 户u主 打 项 目 的 性 价 比 和 科 技 创 意 形 象u对 科 技 创 新 产 业 园 所 带 来 升 值 潜 力 的 引 导 竞 争 手 段 灿 邦 国 际 具 有

39、CBD综 合 体 优 势 ；灿 邦 国 际 更 靠 近 六 大 市 政 配 套 ；灿 邦 国 际 1期 作 品 热 卖 ， 赢 得 市 场 认 可竞 争 分 析 本 项 目 自 身 配 套 和 周 边 配 套 无 优 势 ， 需 主 打 项 目 性 价 比 和 科 技 创 意 形 象 33 p项 目 经 济 指 标 ：p占 地 面 积 ： 150000 p总 建 筑 面 积 ： 630000 p容 积 率 ： 3.49p建 筑 类 型 ： 首 批 预 计 推 出 5栋 32层 现 代高 层 建 筑 ， 共 806套 单 位 ， 户 型 为 66-88两 房 、 90-125三 房 ， 户 型

40、紧 凑 方 正 ， 南北 通 透 ， 户 户 赠 送 大 面 积 。 p住 宅 套 数 ： 共 5600户p户 型 有 ： 66-88两 房 、 90-125三 房 p当 前 均 价 ： 待 定p项 目 位 置 ： 大 亚 湾 区 西 区 龙 海 二 路 东 端 （ 菩 提 园 对 面 ） 主 力 产 品 与 本 项 目 高 度 重 合 ， 社 区 规 模 处 于 劣 势 ， 需 主打 石 化 大 道 作 为 迎 宾 大 道 、 城 市 主 轴 的 优 势核 心 竞 争 楼 盘 分 析 户 型 面 积 （ ） 套 数 （ 套 ） 比 例一 房 67 186套 23%二 房 66-88 589套

41、 73%三 房 90-120 31套 4%大 爱 城 34 优 势 （ S） 劣 势 （ W）大 爱 城 规 模 大 ， 社 区 自 身 配 套 更 为 成 熟 ；大 爱 城 交 通 配 套 更 完 善 ， 处 在 惠 湾 连 接处 附 近 ， 出 行 方 便11万 平 米 超 大 园 林 绿 化本 项 目 Vs 三 远 大 爱 城 u通 过 醒 目 的 多 面 楼 体 展 示 ， 截 流 沿 海 高 速 出 口 客 户u主 打 中 心 区 区 位 优 势 ， 享 受 中 心 区 六 大 市 政 配 套u科 技 创 意 形 象 ， 对 科 技 创 新 产 业 园 所 带 来 升 值 潜 力的

42、引 导竞 争 手 段竞 争 分 析 距 沿 海 高 速 出 口 更 近 ；中 心 区 区 位 优 势 ， 毗 邻 六 大市 政 配 套 ；紧 挨 政 府 重 点 工 程 大 亚 湾科 技 创 新 产 业 园需 主 打 中 心 区 区 位 优 势 及 异 国 风 情 精 致 园 林 优 势 35 p项 目 经 济 指 标 ：p占 地 面 积 ： 5276p总 建 筑 面 积 ： 30000 p容 积 率 ： 4.98p建 筑 类 型 ： 由 2栋 13层 （ 地 下 1层 ， 地上 12层 ） 高 层 组 成 ， 1-2层 为 商 场 ， 3层为 空 中 花 园 及 休 闲 娱 乐 区 ， 4楼

43、 为 平 层 ，5-12层 为 复 式 结 构 。p住 宅 套 数 ： 共 272户p户 型 以 3房 复 式 为 主 p当 前 均 价 ： 待 定p项 目 位 置 ： 大 亚 湾 区 响 水 北 路 与 永 盛 路 转 角 处 本 项 目 产 品 户 型 多 样 ， 可 选 性 强 ， 具 有 6000 风 情 园 林 ，竞 争 中 需 重 点 推 广 产 品 户 型 优 势 及 园 林 优 势核 心 竞 争 楼 盘 分 析 户 型 面 积 （ ） 套 数 （ 套 ） 比 例复 式 两 房 37.4 32套 12%复 式 三 房 39.9456.39 224套 82%平 层 三 房 83.3

44、96.17 16套 6% 深 南 大 道东 36 优 势 （ S） 劣 势 （ W）深 南 大 道 东 周 边 配 套 相 对 成 熟 ；深 南 大 道 东 周 边 人 气 较 旺深 南 大 道 东 附 近 租 赁 市 场 较 为 繁 荣本 项 目 Vs 深 南 大 道 东 u通 过 醒 目 的 多 面 楼 体 展 示 ， 截 流 沿 海 高 速 出 口 客 户u主 打 中 心 区 区 位 优 势u科 技 创 意 形 象 ， 对 科 技 创 新 产 业 园 所 带 来 升 值 潜 力的 引 导 u户 型 多 样 ， 可 选 性 强 的 引 导u6000 蓝 卡 威 风 情 园 林 优 势 引

45、导竞 争 手 段 竞 争 分 析 距 沿 海 高 速 出 口 更 近 ；中 心 区 区 位 优 势 ， 毗 邻 六 大 市政 配 套 ；紧 挨 政 府 重 点 工 程 大 亚 湾 科技 创 新 产 业 园6000 蓝 卡 威 风 情 园 林 ， 舒 适景 观 享 受产 品 户 型 多 样 ， 可 选 择 空 间 大需 主 打 中 心 区 区 位 优 势 、 户 型 的 多 样 性 及 异 国 风 情 的 精 致 园 林 37 p项 目 经 济 指 标 ：p位 置 ： 大 亚 湾 区 中 心 区 惠 澳 大 道（ 铁 炉 嶂 森 林 公 园 南 面 ） p占 地 面 积 ： 58555 平 方

46、米p总 建 筑 面 积 ： 246186 平 方 米p容 积 率 ： 3.5p开 盘 时 间 ： 2010-5-29（ 5号 楼 已 售完 ， 6号 楼 预 计 八 月 中 旬 开 盘 ）p总 户 数 ： 1栋 开 盘 推 出 248套 （ 除 8件 样 板 房 ） ， 该 项 目 共 2480 户p开 发 商 ： 光 耀 集 团 有 限 公 司 p代 理 商 ： 中 原 地 产 ， 景 博 行 需 加 强 项 目 形 象 包 装 （ 营 销 中 心 和 样 板 房 等 ） 、 加 强 直 效渠 道 的 铺 设 ， 增 加 上 门 量一 期 5栋 户 型 统 计 ： 一 期 共 推 出 248

47、套 ， 产 品 有 一 至 四 房户 型 面 积 （ ） 套 数 （ 套 ） 比 例 一 房 51.23 62套 25%二 房 75.35 62套 25%三 房 89.96 62套 25%四 房 96.84 62套 25% 核 心 竞 争 楼 盘 分 析 DADA的 草 地 38 优 势 （ S） 劣 势 （ W）距 沿 海 高 速 出 口 仅 有 500m；位 于 城 市 中 轴 ， 交 通 系 统 完 善毗 邻 中 心 区 六 大 市 政 配 套紧 挨 政 府 重 点 工 程 大 亚 湾 科技 创 新 产 业 园 DADA的 草 地 小 区 自 身 配 套 更 为 齐 全推 广 力 度 相

48、 对 DADA的 草 地 不 足现 场 展 示 相 对 DADA的 草 地 不 足本 项 目 属 新 入 市 项 目 ， 市 场 站 位 不 高本 项 目 Vs DADA的 草 地 u通 过 醒 目 的 多 面 楼 体 展 示 ， 截 流 沿 海 高 速 出 口 客 户u主 打 区 位 优 势u对 科 技 创 新 产 业 园 所 带 来 的 升 值 潜 力 的 引 导u通 过 销 售 代 表 话 术 引 导 ， 传 递 DADA的 草 地 劣 势 所 在竞 争 手 段竞 争 分 析 主 打 项 目 区 位 、 科 技 园 及 交 通 优 势 ， 楼 体 展 示 需 尽 早 出街 ， 营 销 中

49、 心 及 样 板 房 要 增 强 品 质 感 ； 39 p项 目 经 济 指 标 ：p占 地 面 积 ： 10000p总 建 筑 面 积 ： 约 70018p容 积 率 ： 4.6p建 筑 类 型 ： 一 期 为 两 栋 33层 高 高 层p住 宅 套 数 ： 768户p户 型 有 ： 以 40-50 一 房 、 71-78两 房 、 102-103 三 房 为 主p均 价 ： 5000元 /p销 售 情 况 ： 5月 29日 开 盘p项 目 位 置 ： 大 亚 湾 石 化 大 道 与 中 兴 五 路 交 汇 处 一 期 户 型 统 计 ： 一 期 共 推 出 744套 ， 产 品 有 一 房

50、 、 两 房 、 三 房户 型 面 积 （ ） 套 数 （ 套 ） 比 例一 房 40-50 248套 33.33%二 房 71-78 248套 33.33%三 房 102-103 248套 33.33% 主 力 户 型 与 本 项 目 高 度 重 合 ， 竞 争 尤 为 直 接 ，可 以 利 用 低 首 付 的 优 惠 方 式 吸 引 客 户 注 意核 心 竞 争 楼 盘 分 析 蓝 湾 星 宸 40 优 势 （ S） 劣 势 （ W）距 沿 海 高 速 出 口 更 近 ；紧 挨 政 府 重 点 工 程 大 亚 湾 科技 创 新 产 业 园两 房 和 三 房 的 面 积 相 对 更 小 ，总

51、 价 低 ；产 品 多 样 化 ， 可 选 性 强6000 蓝 卡 威 风 情 园 林 ， 人 均面 积 多 蓝 湾 星 宸 毗 邻 红 树 林 公 园 ， 拥 有 更 好 的自 然 资 源蓝 湾 星 宸 目 前 周 边 配 套 更 加 成 熟本 项 目 Vs 蓝 湾 星 宸 u通 过 醒 目 的 多 面 楼 体 展 示 ， 截 流 沿 海 高 速 出 口 客 户u主 打 科 技 创 意 形 象 ， 对 科 技 创 新 产 业 园 所 带 来 的 升 值 潜力 进 行 引 导u主 打 产 品 种 类 丰 富 ， 主 力 产 品 面 积 小 ， 总 价 占 有 优 势 u小 区 内 部 6000

52、 蓝 卡 威 风 情 园 林 的 优 势 进 行 引 导竞 争 手 段 竞 争 分 析 主 打 产 品 的 多 样 化 与 科 技 创 新 形 象 ， 利 用 “ 低 首 付 ” 等优 惠 方 式 截 流 客 户 41 p项 目 经 济 指 标 ：p占 地 面 积 ： 25552p总 建 筑 面 积 ： 108612p容 积 率 ： 3.50p建 筑 类 型 ： 项 目 共 8栋 小 高 层 ， 南 北 两面 各 4栋 ， 中 间 形 成 8000平 米 集 中 式 园林 ； 临 街 为 一 层 或 两 层 商 业 ； 1、 2、 3、4号 楼 为 29层 ， 2梯 4户 ， 5、 6、 7、

53、 8号楼 为 24层 ， 2梯 6户p住 宅 套 数 ： 912户p户 型 有 ： 两 房 、 三 房 、 复 式p当 前 均 价 ： 4380元 / p项 目 位 置 ： 大 亚 湾 区 中 心 区 中 兴 五 路康 汇 花 园 东 面 翠 堤 尚 园翠 堤 尚 园 户 型 统 计 ： 一 期 共 推 出 456套 ， 其 中 以 两 房为 主 ， 占 所 推 售 总 数 的 74.5%户 型 面 积 ( ) 户 数 比 例 (%)两 房 两 厅 一 卫 76.67 90.13 340 74.6%三 房 两 厅 两 卫 120.79 121.43 108 23.6%复 式 156.85 16

54、4.80 8 1.8% 本 项 目 户 型 面 积 少 、 总 价 低 ， 产 品 种 类 丰 富 、 可 选 性 强核 心 竞 争 楼 盘 分 析 翠 堤 尚 园 42 优 势 （ S） 劣 势 （ W）翠 堤 尚 园 毗 邻 红 树 林 公 园 ， 享 有 8000 稀 缺 中 式 格 调 园 林 ， 拥 有 更 好 的 自 然 资 源翠 堤 尚 园 周 边 配 套 相 对 更 成 熟翠 堤 尚 园 户 型 赠 送 面 积 多 ， 有 入 户 花 园及 大 面 积 凸 窗 ，本 项 目 Vs 翠 堤 尚 园竞 争 手 段竞 争 分 析 u通 过 醒 目 的 多 面 楼 体 展 示 ， 截

55、流 沿 海 高 速 出 口 客 户u主 打 科 技 创 意 形 象 ， 对 科 技 创 新 产 业 园 所 带 来 的 升值 潜 力 进 行 引 导u通 过 销 售 代 表 话 术 引 导 本 项 目 小 二 房 、 小 三 房 的 优势 ， 传 递 翠 堤 尚 园 的 劣 势距 沿 海 高 速 出 口 更 近 ；紧 挨 政 府 重 点 工 程 大 亚 湾 科技 创 新 产 业 园二 房 和 三 房 的 产 品 面 积 区 间 都 比 翠 堤 尚 园 小 很 多 ， 总 价 低主 打 项 目 户 型 多 样 、 总 价 低 ， 增 强 户 外 导 视 ， 截 流 高 速 出 口 客 户 43

56、p项 目 经 济 指 标 ：p占 地 面 积 ： 10714 p总 建 筑 面 积 ： 64673p容 积 率 ： 5.06p建 筑 类 型 ： 共 5栋 ， 24-26层 高 层p住 宅 套 数 ： 577户p户 型 有 ： 有 50-52 一 房 、 71-81 两房 、 109-117 三 房 、 131 四 房p均 价 ： 4600元 p销 售 情 况 ： 4月 25日 开 盘 p项 目 位 置 ： 大 亚 湾 区 中 兴 五 路 （ 住 房规 划 建 设 局 旁 ） 中 兴 佳 苑 户 型 统 计 ： 共 577套 ， 产 品 以 两 房 和 三 房 为 主 ，与 本 项 目 同 质

57、 化 程 度 很 高户 型 面 积 （ ） 套 数 （ 套 ） 比 例一 房 50-52 96 16.6%两 房 71-81 272 47.14%三 房 100-117 184 31.89%四 房 131 25 4.33% 核 心 竞 争 楼 盘 分 析 中 兴 佳 苑中 兴 佳 苑 户 型 种 类 同 样 丰 富 ， 本 项 目 相 对 优 势 为 蓝 卡 威风 情 园 、 科 技 创 新 形 象 及 总 价 低 44 优 势 （ S） 劣 势 （ W）本 项 目 Vs 中 兴 佳 苑 u通 过 醒 目 的 多 面 楼 体 展 示 ， 截 流 沿 海 高 速 出 口 客 户u主 打 科 技

58、创 意 形 象 ， 对 科 技 创 新 产 业 园 所 带 来 的 升值 潜 力 进 行 引 导u景 观 资 源 及 风 情 园 林 优 势 引 导竞 争 手 段 中 兴 佳 苑 周 边 配 套 相 对 成 熟中 心 佳 苑 户 型 比 较 有 特 色 ， 营 造 弹 性 空间竞 争 分 析 距 沿 海 高 速 出 口 更 近 ；紧 挨 政 府 重 点 工 程 大 亚 湾 科技 创 新 产 业 园 ;融 入 科 技 元 素 ， 形 象 极 具 创 意景 观 资 源 丰 富 ， 且 拥 有 6000蓝 卡 威 风 情 园 林加 强 园 林 景 观 的 布 置 与 投 入 ， 主 打 品 质 感

59、高 的 有 创 意的 蓝 卡 威 风 情 园 林 45 1. 峰 景 湾 二 手 房 基 本 情 况户 型 以 二 、 三 房 为 主 ， 四 房 为 少 数 ；2. 二 手 房 客 户 分 析p 客 户 来 源 ： 主 要 为 淡 水 本 地 客 ， 深 圳 客 数 量 较 少p 购 买 目 的 ： 主 要 以 自 住 为 主 ， 长 远 考 虑 可 投 资 ；p 需 求 户 型 ： 主 要 为 三 房 ；3. 业 主 出 售 二 手 房 原 因 ： 1） 炒 房 2） 设 施 配 套 不 齐 全 （ 购 物 ， 医 疗 ， 买 菜 不 便 ） 3） 出 行 交 通 费 用 高4. 业 主

60、对 二 手 房 出 售 价 格 的 预 期 ： 35004000都 可 以 考 虑 出 售 峰 景 湾 二 手 房 竞 争 分 析 峰 景 湾 的 价 格 对 本 项 目 的 入 市 价 格 形 成 极 大 的 冲 击 46 优 势 （ S） 劣 势 （ W）本 项 目 Vs 峰 景 湾 u利 用 较 好 楼 体 展 示 面 ， 截 流 沿 海 高 速 出 口 客 户u主 打 科 技 创 意 形 象u两 个 项 目 接 邻 地 方 利 用 大 的 广 告 牌 进 行 间 隔 区 分u通 过 销 售 话 术 ， 对 风 情 园 林 优 势 进 行 引 导竞 争 手 段 峰 景 湾 的 二 手 房

61、 价 格 较 低 ， 对 本 项目 形 成 威 胁与 二 手 房 的 竞 争 分 析 融 入 科 技 元 素 ， 形 象 极 具 创 意拥 有 6000 蓝 卡 威 风 情 园 林相 对 峰 景 湾 ， 属 于 新 入 市 项 目二 手 市 场 价 格 不 高 ， 情 况 所 限 ， 将 对 本 项 目 的 入 市 价 格 形成 极 大 的 冲 击 ， 建 议 当 前 市 场 环 境 下 采 用 “ 平 开 高 走 ” 47 竞 争 分 析 小 结有 利 点 :1. 深 圳 东 第 一 科 技 创 意 空 间 ， 科 技 创 新 形 象2. 距 沿 海 高 速 出 口 仅 500m的 距 离

62、；3. 毗 邻 科 技 创 新 产 业 园 ， 为 项 目 带 来 很 高 的 升 值 潜 力 ；不 利 点 :4. 现 阶 段 项 目 的 周 边 配 套 不 齐 全 ， 现 场 展 示 不 到 位 ， 工 程 进 度 相 对 滞 后 ；5. 项 目 的 推 广 渠 道 与 力 度 相 对 不 是 很 足 ， 市 场 影 响 力 有 待 增 强 ； 6. 项 目 推 售 期 内 竞 争 压 力 巨 大 ， 产 品 同 质 化 非 常 严 重 ， 推 货 量 非 常 大 。对 项 目 的 营 销 启 示 ：p 必 须 重 拳 截 流 竞 争 对 手 的 客 户 ,做 好 导 示 及 现 场 展

63、 示 ;p重 点 宣 传 中 心 区 的 区 位 价 值 ， 大 亚 湾 CBD地 段 ；p寻 找 差 异 化 竞 争 ， 依 靠 科 技 创 新 产 业 园 的 规 划 ， 借 助 纳 威 人 元 素 ， 树 立 别 具 一 格 的 形 象 ； 483.13.2 市 场 分 析3.3 竞 争 分 析客 户 分 析 今 日 汇 报 内 容 项 目 概 况 及 背 景 分 析目 标 及 问 题 界 定核 心 问 题 的 思 考策 略 下 营 销 执 行Part. 4Part. 3Part. 2Part. 1 策 略 总 纲 导 出Part. 5 49 项 目 1客 户 描 述典 型 客 户 分

64、析 （ 一 批 客 户 3人 ， 购 买 3套 ） ：u置 业 目 的 ： 以 投 资 为 主 ， 该 批 客 户 人 是 朋 友 关 系 ， 在 深圳 合 伙 做 生 意u购 买 原 因 ： 主 要 原 因 在 于 认 可 项 目 的 升 值 潜 力 、 地 理 位 置、 整 体 规 划 和 赠 送 面 积 大u了 解 到 项 目 的 途 径 ： 网 络 与 户 外 广 告 牌u客 户 居 住 区 域 ： 人 在 深 圳 福 田 ， 人 在 深 圳 罗 湖 ， 都 是二 次 置 业 ， 购 买 的 是 一 房 和 两 房u客 户 所 在 行 业 ： 深 圳 私 营 企 业 主 ， 属 于 贸

65、 易 行 业u客 户 年 龄 ： 在 29-35岁 之 间 u客 户 对 于 新 政 的 看 法 （ 语 录 ） ：客 户 1： 很 正 常 ， 08年 也 是 那 样 ， 但 是 持 续 时 间 不 会 太 长 ， 虽然 价 格 会 跌 ， 但 长 远 来 说 我 是 看 好 大 亚 湾 和 灿 邦 国 际 的 ；客 户 2： 现 在 的 政 府 动 不 动 就 打 压 房 地 产 ， 打 压 股 市 ， 现 在 已经 习 惯 了 ；客 户 3： 现 在 灿 邦 国 际 在 大 亚 湾 中 心 区 位 置 ， 将 来 的 配 套 会 很齐 全 ， 那 时 候 价 格 估 计 就 不 是 千

66、字 头 了 ， 可 能 会 上 万 了 ， 起码 5年 内 我 是 不 会 卖 的 。 片 区 内 成 交 客 户 素 描 年 轻 ， 投 资 ， 深 圳 人关 键 词 50 项 目 2客 户 描 述典 型 客 户 访 谈 ：这 里 目 前 的 配 套 还 是 太 缺 乏 了 ， 但 是 规划 的 挺 好 的 ， 是 未 来 的 CBD， 现 在 前 面的 体 育 馆 也 修 好 了 ， 在 深 圳 CBD的 物 业是 最 贵 的 ， 所 以 我 觉 得 这 里 还 是 很 有 升值 潜 力 的 ； 客 户 ： 黄 小 姐 典 型 楼 盘 新 天名 城 美 岸栖 庭 菩 提园 熊 猫国 际产 业 新 移民 客 户 3% 5% 5% 10%本 地 客 户 5% 8% 30% 20%深 圳 客 户 92% 87% 65% 70%数 据 来 源 ： 世 联 数 据 组 92%的 为 深 圳 客 户 片 区 内 成 交 客 户 素 描 关 键 词 51 项 目 3客 户 描 述典 型 客 户 分 析 （ 一 批 客 2人 ） ：u置 业 目 的 ： 自 住u购 买 原 因 ： 以 前 租 房