商业地产销售返租回报计算方法

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1、商业地产销售返租回报计算方法（案例：好百年家居） 写在分享之前在世联，都倡导“分享使人进步”，在世联的两个月，我获得了同事们分享所带给我的快乐，感激ing以下是本人要带给大家的快乐。个人认为：在我们的项目策划与营销执行中，多少会涉及到“价格”或“经济测算”这一环节，然而，在对公司技术平台进行搜索中，发现对于策划部特别是我们代理二部可能都会涉及到的“回报率”这一课题少有研究，而实际上，虽然政府已对”返租销售“模式实施了禁令，但对于开发商，先租后售这种模式仍是可行的。故在其先行的招商中，对于主力商家或次主力商家，仍会谈到“租金”和今后的“售价”这一话题，仍会有 “回报率”这一指标，这是其制定售价和

2、租金及价格策略的依据。 下面就我自己所接触到关于商业地产“租金回报率”的测算方法这一问题以案例形式对大家作一个小小的分享，案例是唯一的，但方法是通用的，希望对大家的工作有所借鉴，权当为我司城市工商地产的研究添一片薄瓦。 （ 注 ： 本 人 在 这 一 方 面 也 不 是 很 精 通 ， 希 望 以 后 有 机 会 一 起 探 讨 ， 至 少 ， 回 顾 也 是 一 种 学 习 。 ） 一、案例背景介绍 家 居 主 力 商 家 ： 好 百 年n 好 百 年 家 居 是 从 事 家 居 商 品 流 通 的 大 型 家 居 连 锁 企 业 。 好 百 年 各 分 店 主要 经 营 中 高 档 家 居

3、 商 品 并 为 家 居 商 品 供 应 商 提 供 商 品 展 示 、 分 销 、 物 流配 送 及 信 息 服 务 。 n 从 2002起 ， 好 百 年 开 始 逐 步 向 全 国 市 场 扩 张 ， 其 在 上 海 的 店 铺 目 前 主 要是 东 方 店 （ 营 业 面 积 3万 平 方 米 ） 。 2004年 后 ， 其 扩 张 的 触 角 主 要 在 北 京 、上 海 、 广 州 等 中 心 城 市 ， 其 单 店 面 积 一 般 都 超 过 4万 平 方 米 。n 未 来 10年 ， 好 百 年 计 划 要 在 全 国 主 要 大 中 城 总 计 开 设 100家 以 上 分

4、店 ， 而上 海 作 为 其 主 要 扩 张 目 标 城 市 ， 对 于 我 们 来 说 ， 可 以 说 是 就 在 身 边 的 机会 。 好百年的租用方式： 好 百 年 的 扩 张 ， 一 般 是 选 定 一 个 合 适 的 商 业 项 目 （ 商 业 地 产 招 商 ） ， 开发 商 采 取 带 租 约 销 售 的 方 式 。 先 进 行 商 铺 销 售 ， 再 将 商 场 整 体 出 租 给 好百 年 ， 由 其 负 责 招 商 以 及 日 后 的 经 营 、 物 业 管 理 等 工 作 。 发 展 商 则 按 照每 年 8%的 回 报 率 向 业 主 返 还 一 定 金 额 。 为 了

5、 便 于 计 算 和 具 有 代 表 性 ， 我 们 先 设 定 几 个 条 件 ：（ 1） 租 期 时 间 为 8、 10年 计 。（ 2） 选 定 二 层 作 为 面 积 来 计 算 （ 两 层 面 积 为 7000 计 ）（ 3） 假 设 商 场 两 层 全 部 公 开 发 售 ， 并 且 达 到 100%的 销 售 率 。二、制定经济分析的条件 三、租金计算1、 计 算 方 法 说 明 ：根 据 制 定 假 设 条 件 的 原 则 及 两 个 假 设 条 件 ， 不 论 给 好 百 年 的 租 金 以 及 售 价 如 何 ，一 定 要 保 证 发 展 商 的 纯 收 益 ， 由 此 得

6、 出 以 下 的 公 式 ：实 际 销 售 总 金 额 -回 报 客 户 的 金 额 +好 百 年 租 金 -不 可 预 见 费 =纯 销 售 额其 中 ：实 际 销 售 总 金 额 是 商 场 在 实 现 100%销 售 的 情 况 下 获 得 的 收 益 ， 包 括 各 种 费 用 。回 报 客 户 的 金 额 是 发 展 商 每 年 按 照 8%的 出 租 回 报 率 在 租 期 内 付 出 的 总 金 额 ；好 百 年 租 金 是 租 期 内 发 展 商 从 好 百 年 得 到 的 总 收 益 ；不 可 预 见 费 是 在 租 期 内 发 生 的 目 前 不 能 预 见 的 部 分 支

7、 出 ；纯 销 售 额 是 在 发 展 商 自 行 销 售 ， 不 考 虑 任 何 合 作 模 式 ， 并 实 现 100%销 售 的 情 况 下 获 得 的 收 益 。 以上公式用数字表示为：销售均价7000销售均价70008%租期月租金700012租期销售均价70003%已知均价7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价） 假 设 商 场 在 正 常 经 营 状 态 下 的 市 场 推 论 价 格 已 知 。 假 设 为 ：一 层 二 层销 售 均 价 2.4万 元 / 1.2万 元 /整 体 均 价 1.8万 元 / 计 算 数 据 说 明 ：按

8、照 好 百 年 租 期 为 8年 、 10年 分 别 计 算 相 应 的 租 金 及 销 售 均 价 ；不 可 预 见 费 按 照 8年 2.5%、 10年 3%计 算 。前 三 年 的 租 金 保 持 不 变 ， 从 第 四 年 开 始 ， 按 照 每 年 12%递 增 。（ 为 什 么 这 样 操 作 ： 略 ） 2、 计 算 过 程 ：第 一 种 ： 按 8年 租 期 算 ：将 已 知 数 据 带 入 到 公 式 中 ， 得 到 ：销 售 均 价 10000 销 售 均 价 10000 8% 8 月 租 金 10000 12 3 月 租 金 12 10000 （ 1+12%） 1 （ 1

9、 12%） 5 /1 （ 1 12%） 销 售 均 价 10000 2.5% 22500 10000 得 出 销 售 均 价 与 月 租 金 的 关 系 方 程 式 ： 销 售 均 价 53731 361 月 租 金 按 照 月 租 金 从 50元 / 到 100元 / 的 价 格 ， 带 入 到 公 式 中 ， 则 得 到 相 应 的 销 售 均 价 ，既 当 该 好 百 年 的 租 金 达 到 某 个 价 格 时 ， 要 实 现 相 应 的 销 售 整 体 均 价 ， 才 能 保 证 发 展 商 能 够 得 到 纯 销 售 额 。 （ 二 层 均 价 按 照 2： 1的 比 例 计 算 。

10、 ）计 算 结 果 为 ： 说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。月租金整体均价一层均价二层均价租金收益（万元）回报金额（万元）需贴补的金额（万元）50 35681 47575 23787 4235 15985 1175060 32071 42761 21381 5082 14368 928670 28461 37948 18974 5929 12751 682280 24851 33135 16567 6776 11133 435790 21241 28321 14161 7623 9516 1893100 17631 23508 11754 8470 7899

11、 -571纯销售额12950 由以上递增方式得出：每年租金表（元/）前三年第四年第五年第六年第七年第八年70 78 88 98 110 12380 90 100 112 126 14190 101 113 126 142 159100 112 125 140 157 176第 二 种 ： 按 10年 租 期 算 ： 月租金整体均价一层均价二层均价租金收益（万元）回报金额（万元）需贴补的金额（万元）50 55332 73776 36888 5985 30986 2500160 45222 60296 30148 7182 25324 1814270 35112 46816 23408 8379

12、19663 1128480 25002 33336 16668 9576 14001 442518000 24000 12000 9576 10080 50419500 26000 13000 9576 10920 134490 14892 19856 9928 10773 8340 -243318000 24000 12000 10773 10080 -69319500 26000 13000 10773 10920 147 100 4782 6376 3188 11970 2678 -9292纯销售额12950 计 算 方 法 同 上 ， 则 计 算 结 果 为 ： 说 明 ：表 格 中

13、的 租 金 收 益 、 回 报 金 额 、 需 贴 补 的 金 额 为 10年 总 共 所 需 的 金 额 。当 租 金 达 到 80元 / ， 商 场 整 体 销 售 均 价 在 18000元 / 时 ， 发 展 商 需 贴 补 的 金 额 最 少 ， 如 果 均 价 超 过 这 个 价 格 ， 则 需 贴 补 的 金 额 也 要 相 应 增 加 。当 租 金 达 到 90元 / ， 商 场 整 体 销 售 均 价 在 18000元 / 时 ， 发 展 商 的 租 金 收 益 超 过 了 回 报 给 客 户 的 金 额 ， 这 时 ， 发 展 商 就 不 需 贴 补 ， 租 金 已 足 可

14、以 满 足 给 客 户 回 报 的 金 额 ， 还 有 盈 余 。前三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70 78 88 98 110 123 138 155 80 90 100 112 126 141 158 17790 101 113 126 142 159 178 199100 112 125 140 157 176 197 221结 论 ：从 两 个 计 算 结 果 比 较 看 ， 综 合 考 虑 租 金 收 益 、 回 报 客 户 的 金 额 及发 展 商 需 贴 补 的 金 额 ， 当 租 期 为 10年 ， 租 金 达 到 80元 / 时 ， 销售 价 格 比 较 接

15、近 市 场 水 平 。由以上递增方式得出：每年租金表（元/） 分 析 说 明 ： 租 期 越 长 ， 发 展 商 要 返 还 给 客 户 的 金 额 越 多 ， 即 发 展商 要 贴 补 的 钱 要 增 加 ， 这 样 必 定 要 提 高 商 场 的 销 售 价格 来 填 补 ， 无 疑 ， 这 样 做 对 销 售 的 压 力 将 非 常 大 。 好 百 年 的 租 金 水 平 低 ， 则 发 展 商 要 返 还 给 客 户 的 金 额增 加 ， 也 会 提 高 商 场 的 销 售 价 格 ， 增 大 销 售 压 力 。l知 已 知 彼 方 能 百 战 百 胜 ， 只 有 了 解 商 家 ， 我 们 才 能 为 发 展 商 制 定 合 适 的 价 格 ， 为 其 创 造 最 大 的 利 润 ， 这 是 作 为 代 理 策 划 者 的 本 职 工 作 。l路 漫 漫 而 修 远 ， 我 们 要 学 习 的 还 太 多 ， 共 免 之 。