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1、房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 第二章 房地产评估基础 第一节 房地产评估理论 第二节 房地产价值和价格 第三节 房地产的价格构成 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 第一节 房地产评估理论 一 、 地租理论 地租： 地租是土地承租人在一定期限内按契约规 定 ， 支付给土地所有者的货币额 ， 是社会生产 关系的反映 。 产生原因：土地所有权的存在和垄断。 实质：投入土地的资本和劳动，所获得的总报酬 超过边际报酬的剩余生产物。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 马克思的地租理论 马克思的地租理论： 地租反映的是一种社会关 系，是土地所有者凭借其所有权直接对生产者 所创造的超额利
2、润的占有，是土地所有权在经 济上得以实现的形式。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 二、地价理论 地价 ： 是地租在土地交易中的价格反映 , 以地租理论为基础 。 1、 西方的地价理论： 地价收益理论； 影子价格 理论； 土地供求理论； 2、 马克思的地价理论：土地价值实际上是地 租的资本化 。 地价 =地租 /利息率 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 3、 土地价格的特性 （ 1） 地价是地租的资本化 （ 2） 地价主要由需求方决定 （ 3） 地价呈不断增长趋势 （ 4） 地价与土地用途相关 （ 受政策影响 ） （ 5） 地价具有个别性 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 三
3、、区位理论 1、 土地区位 ： 土地区位是指自然要素区位 、 经济要素区位和交通要素区位在空间地域 上有机组合的具体表现 。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 区 位 土地自然区位 :主要指土地的自然地理位置 。 土地经济要素区位 :是人类社会经济活动过程中 所表现的人地关系和社会物化劳动的投入 。 土地交通要素区位 :是土地与交通路线和设施的 相互关系，它与距离、耗时、费用三方面有关。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 2、土地区位理论 土地区位理论： 是以地球表面的地带、区域为基 础，从空间或地域方面研究自然现象、社会现 象和经济现象与人类经济活动的相互关系。它 是土地利用规划
4、和地价评估的重要理论依据。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 区位价值在房地产评估中的重要性 诸多因素中，最能决定房地产价格和未 来趋势的因素便是 区位价值潜力 。 原因 : (1)区位价值是反映房地产价值的最本质性 因素。 (2)城市发展空间的有限性，决定区位价值 是房地产价值的根本。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 3、土地区位考虑的因素 （ 1） 城市外部土地区位； （ 2）城市内部微观土地区位。城市内部土地区 位包括商业用地、住宅用地、工业用地。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 竞标地租观点 竞标地租观点 ： (美国土地经济学家阿兰索提出 )地租和地价 随着与市中
5、心距离的加大呈同心圆分布而逐渐 降低。同心圆层次划分为：高级服务区；商业 服务区；工业区；高层住宅区；多层住宅区； 低层住宅区；农业用地。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 第二节 房地产价值和价格 一 、 房地产价格的定义 房地产价格：房地产价格是和平地获得他 人的房地产所必须付出的代价 货币或实物 、 无形资产和其他经济利益 。 形成条件 ： 有用性 、 稀缺性 、 有效需求 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 二、房地产价值种类 1、使用价值和交换价值 房地产既有使用价值也有交换价值。 2、投资价值和市场价值 就投资价值与市场价值相对而言 ,房地产评估 的是房地产的市场价值。
6、3、原始价值、账面价值和市场价值 房地产评估的是房地产的市场价值。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 三、房地产的价格类别 1、 成交价格 、 市场价格 、 理论价格 、 评估价格 成交价格 :是交易双方实际达成交易的价格 。 市场价格 :是指某种房地产在市场上的一般、平均水 平价格 ,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 理论价格 :经济学假设 “经济人 ”的行为和预期是理性 的 ,或真实需求与真实供给相等条件下形成的价格。 评估价值 ： 又称为评估价格、估计价值，简称评估值、 评估价，是房地产估价师通过估价活动所得出估价对 象的价值。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 三、房地
7、产的价格类别 2、市场价值和非市场价值 市场价值 （ market value， MV）过去称为公开市场 价值（ open market value， OMV）。是指估价对象 在满足一定条件下进行交易最可能的价格。 非市场价值 包括：快速变现价值 、 谨慎价值 、在用价 值 、残余价值 、投资价值 。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 3、 买卖价格 、 租赁价格 、 抵押价 值 、 保险价值 、 计税价值和征收 价值 4、 市场调节价 、 政府指导价和政 府定价 三、房地产的价格类别 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 5、 基准地价 、 标定地价和土地使用权出让底 价 （ 1）
8、基准地价 ：是对城镇国有土地使用权的 基本标准价格 ， 是一定时期 、 一定区域内不同 用途的土地使用权的平均价格 ， 由政府部门确 定 。 （ 2） 标定地价 ：是根据地块用途 、 形状 、 面 积 、 容积率和微观区位条件 ， 参照所在地区基 准地价水平进行修正的评估价格 。 （ 3） 土地使用权出让底价 ：是政府根据正常 的市场状况 ， 某块地应该达到的地价水平确定 的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准 。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 基准地价、标定地价、土地使用权出让底价三者的联系 与区别 联系 ： 三者都不是地产市场的成交地价 ， 但 调控市场的交易地价 ， 基准地价
9、是标定地价的 基础 ， 标定地价是土地使用权出让底价评估的 参考依据 。 区别 ： 1） 基准地价是大面积评估的区域平均 地价 ， 标定地价和土地使用权出让底价是考虑 微观区位因素的地价 ， 二者更加接近市场交 易价 。 2） 基准地价和标定地价是政府认定并公开的 地价 ， 土地使用权出让底价是不公开的地价 。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 三、房地产的价格类别 6、 总价格 、 单位价格和楼面地价 总价格 :是指某一宗或某一区域范围内的房地产 整体的价格 . 单位价格 :对于土地来说 ， 是指单位土地面积的 土地价格 ;对于建筑物来说 ,是指单位建筑物面 积的建筑物价格 ;对于房地
10、来说 ,是指单位建筑 物面积的房地价格 . 楼面地价 :又称单位建筑面积地价 ,是平均到每单 位建筑面积上的土地价格 . 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 楼面地价与土地总价的关系 楼面地价 =土地总价 /总建筑面积 在现实生活中 ,楼面地价往往比土地单价更能反 映土地价格水平的高低 . 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下： 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 例 题 现有甲、乙、丙三块地 ,土地单价分别 是 :甲为 10000元 /平方米 ,乙为 8000元 /平方 米 ,丙为 5000元 /平方米 ,其容积率分别为 6、 4、 2。如此三块地其他条件完全
11、相同 ,则明 知的买者应购买 ( ) A、甲 B、乙 C、丙 D、无法确定 答案 : A 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 第三节 房地产的价格构成 一、土地价格和土地使用费 1、土地价格的实质 土地价格是地租的资本化，在现实生活中通常 表现为人们为取得土地的占有、使用、收益和 处分的权利而支付的费用。 2、 土地使用费 是指使用土地资源性质的费用， 不含拆迁安置费用和基础设施建设费用。土地 使用用途确定分为五类十级，收费标准按平方 米计算，最高每平方米为人民币 170元，最低 每平方米 0.5元。土地使用费每三年调整一次 。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 3、获得土地使用权价
12、格的形式 以协议出让方式产生的协议价格 以招投标方式产生的招标出让价格 以拍卖方式产生的土地拍卖价格 以租赁方式产生的土地租赁价格 （世界各国的情况都表明，土地价格是房地产价 格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城 市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格中的 比例也越高。） 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 二、房地产开发经营成本 狭义的房地产开发成本指房地产开发商 在取得土地以后，为开发所负担的一切经济 代价，即除了土地取得成本以外的一切开发 费用。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 三、房地产开发税费 、可列入商品房成本进入房地产销售价格的税种主要 有：营业税、城市维护建设
13、税和其他相关税种 、与房地产开发有关的规费，是各类政府部门和公共 事业部门向房地产开发企业征收的管理费 、建设工程设计招标管理费 、工程定额编制管理费 、建筑工程执照收费 、建筑物命名收费 、房地产登记勘丈收费 、人防建设费 、绿化建设费等 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 四、房地产开发利润 房地产开发利润是指按房地产开发行业 平均利润率计算，为开发房地产而投入的全 部资本（包括土地取得成本和狭义的房地产 开发经营成本）所应获得的正常利润 ,由于 房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得 垄断利润。 房地产评估 房 地 产 评 估 实 务 五、中国城市房地产价格的基本构成 我国城市房地产价格由九项因素构成 ： 土地取得费用 前期工程费 配套费 建筑安装工程费 管理费 销售费 税费 利息 利润
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