普洛斯物流地产透视

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1、普洛斯物流地产透视所谓“物流地产”，就是根据客户的需求，在全球范围内为其选择合适 的地点，投资建设高效优质的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、 零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。说到物流地产，不能不提及普洛斯。由于其在物流地产中做出的卓越 贡献，已经使普洛斯成为这一领域中当之无愧的龙头老大。而更为重要的 是，普洛斯掀起的物流地产风暴正在以无以伦比的迅猛姿态，成为物流领 域内投资者关注的新宠。一、普洛斯物流地产产生的原因首先，物流产业的主要客户跨国公司为了迎合全球化的经营需 求，不得不在最短的时间内以最快的速度进行布点、实施运营，这样一 来，单靠自身的力量越来越行不通，必

2、须依靠外力的支持。其次，由于企 业对自身能力与需求的预测与评估不准确，常会出现自建的物流设施能力 与自身需求不匹配的状况，影响企业的正常营运。第三，物流设施的大规 模自建将会占用企业大部分资金，因此许多跨国公司为了提高资产回报 率，纷纷削减其固定资产投资，而将资金转向技术改造与产品研发，从而 发展其核心业务。二、普洛斯物流地产的运作模式（一）运作模式普洛斯的运作模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设 施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业 务经营。其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租 金与管理费。“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网

3、络涵盖了仓储 设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实 现。它的客户可以分为三大类：物流业、制造业及零售业。截至 2005 年 底，普洛斯及其旗下的财产基金拥有和管理着北美、欧洲、亚洲 80 多个 市场的 2236 处物流地产，面积合计 349.72 百万平方英尺。（二）服务范围1. 自建租赁。自行开发建设物流设施，再将其出租给客户使用，并提 供物业管理服务，这是普洛斯物流地产最主要的运作模式，也是其最主要 的特征。灵活机动的租赁方式，使得客户可以按照实际需要租用不同面 积、不同位置的仓储设施，从而降低了客户的经营风险。2. 收购与回租。为了满足客户不断增加的财务目标，普

4、洛斯还采用收 购回租的方式，将客户目前拥有的物流设施购买回来，将其设计规划后， 根据长期业务关系签订租约再回租给客户，让客户继续使用这些现代化物 流设施。通过普洛斯提供的收购与回租方案，物流公司可以削减对固定资 产的投入，而将其主要精力投放在核心业务上，因此大大提高了资产回报 率，减少企业负债率。3. 咨询服务。普洛斯依靠经验丰富的专业管理团队，还为客户提供咨 询服务以及完整的问题解决方案，帮助客户设计或改善供应链管理流程。 因此，也正是有了普洛斯的大力支持，客户才得以实现快速扩张。（三）运作模式的价值创新1.定制化服务。普洛斯根据客户的特定要求，选择合适的地点，建设 与管理其专用的物流设施。

5、即使设施地点是普洛斯公司根据其战略性决策 所选定的，它也会在设施规模、合同条款等方面满足客户的制定化要求， 为客户提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。2.标准化建设。由于每一个地点的物流设施常由多个客户在不同时段 共同是使用，因此普洛斯所建设仓储设施以及周边设施都是标准化，如其 仓储区的净髙为9-10m，最小楼面承载力为3t/m，照明强度为200lux 等。通用的物流设施在满足客户的基础需求的同时，也为普洛斯的标准化 管理提供了便利。（四）规模经济。由于涉及到地产的投资与开发，因此物流地产项目 的投资通常比较大，所以物流地产模式的成功有赖于雄厚的资金支持。而 普洛斯在具备强大资金实力的

6、同时，通过在全球最具战略性的地点大规模 兴建物流设施，构建了四通八达的全球仓储设施网络，受到众多跨国公司 的青睐，实现了规模经济效应，从而获得了不菲的经济收益，抵补了巨额 的固定资产投资，因此能够使租赁价格保持在相对较低的水平。三、普洛斯物流地产的盈利模式普洛斯公司的收益来自三大业务部门：地产开发部门、地产运营部门 和地产基金管理部门。（一）地产开发部门（CDFS）：经营地产开发业务，将把地产建设成可 以使用的物流中心，然后将开发建成的物流中心出售给普洛斯地产基金或 是第三方获取收益，或者将建成的地产交付给地产运营部门用于出租。地 产开发部门的收入在主营业务收入中占60%左右，是公司收入最主要

7、的来 源，并且贡献了 30%左右的主营业务利润。截至 2005年底，普洛斯地产 开发业务部门旗下有 29.4百万平方英尺的 124处工业物流地产处于开发 完成阶段，23.2 百万平方英（二）地产运营管理部门：将“物流地产开发业务”部门开发建成的“物 流地产”或是“零售地产”出租给客户使用从而取得租赁收入。地产运营管理 部门的收入在主营业务收入中虽然只占了 30%左右，但却贡献了 50%以上 的收益，是普洛斯盈利性很强的一块资产之一。截至 2005 年底，“地产运 营管理”部门管理着北美、欧洲、亚洲 186.7百万平方英尺的 1461处地 产，1432处为工业物流地产，其余 29处地产为商业零售

8、地产。（三）地产基金管理部门：组织投资者募集资金，收购地产，设立基 金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，从而获取基金 管理费收入和基金分红收益。普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取 地产。基金管理部门的收入在主营业务收入中占了 6%左右，但是贡献了 14%左右的主营业务利润，是普洛斯盈利性最强的一块资产之一。截至 2005 年底，普洛斯管理着 14只地产基金（12 只在北美、1只在欧洲、1 只 在日本），它在这些基金中拥有的权益从 11.3%到 50%不等。截至 2005 年 底，这 14只基金拥有 159.8百万平方英尺的 752处工业物流地产。四、普

9、洛斯在市场中的优势（一）雄厚的资金基础。普洛斯 5年内在欧洲投资了 50亿美元，每年在日本投资 0.7 亿美 元，已投资了2亿美元，在中国也准备在5年内投资 20亿美元。这些资 金普洛斯依靠三个主要资金渠道来解决：一是普洛斯是一家上市公司，可 以在资本市场上进行融资；二是可以通过银行贷款；三是作为一家信托公 司，普洛斯还拥有 80 亿美元的管理基金。强大的融资能力为其在全球的 扩张打下了良好基础。（二）独到的市场分析能力。普洛斯是全球最大的物流配送设施发展商，作为世纪工业物流地产的 龙头企业，其向来以大手笔的投资而闻名。翻开普洛斯在国外的布局图不 难发现，普洛斯投资建设的物流配送设施几乎都是临

10、港而建，在世界前 75 大港口中的 18 个港口里能找到普洛斯的身影，其物业总面积达到 6100 万平方英尺，其中北美、欧洲和亚洲各占据 5 个大港口。在中国开 发市场也是如此，临近港口，使其拥有充分的交通优势。（三）强大的网络支持功能 客户网络与市场网络保证了销售员能以很快的速度找到好客户，把物 业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。（四）最大化的客户需求 客户需求是普洛斯评估投资好坏的惟一方式。在普洛斯的经营理念 是：客户需求的最大化才能体现投资的最大化，一直有客户需求才是最好 的投资。同时，以客户需求来发展生产，不仅能够大大减少空置率，而且 使普洛斯每一次大手笔运作都获

11、得了丰厚的客户回报。目前，普洛斯已与 全球 4000 多家企业建立了良好的合作，其中宝洁、通用汽车、联合利 华、惠普及 UPS、FEDEX 等全球四大物流公司及世界 1000 强企业中近一 半成为其客户。据普洛斯物流地产中国区域总裁赵明琪透露，普洛斯在客户管理方面 的秘密武器是ProLogisOperationSystem，这一工具系统囊括了对内部流 程和客户服务的所有管理。具体来说，该系统从分析客户的需求和选址入 手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算的管理以及施工建造过程管 理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。在物业交付使用后，系 统还将进行客户管理和物业管理，将每个客户签的租约

12、输入系统，在评估 收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。五、普洛斯物流地产在中国的布局普洛斯于 2003 年携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始 了紧锣密鼓的布阵。 2004 年 4 月，普洛斯在上海桃浦成立合作公司，收 购乐购配送设施及取得上海西北物流园物流设施独家开发权。2004 年 4 月 28日，普洛斯与苏州物流中心有限公司合资并正式签 约。合资双方各持 50的股份，总投资 3亿美元，其中苏州物流中心以 现有的仓库和土地形式入股。2004 年年底，由于遭遇国家宏观调控和一 系列土地风波之后，普洛斯从长三角转战珠三角，并分别敲定了（广州） 保税物流园区和云埔物流园项目

13、。随后不久，普洛斯又转战深圳。经过数 月谈判后，于 2005年 4 月底，将深圳盐田港正式纳入普洛斯的势力范 围。与此同时，普洛斯北京空港物流园和天津泰达物流园项目也尘埃落 定2005 年 9 月，普洛斯和上海临港集团合作，共同投资开发“上海临港 普洛斯国际物流园”，该项目总投资约 1亿美元，双方各持股50%。通过 这次合作，普洛斯成为临港产业园内引入的唯一国际物流园开发商。截至 2005 年年底，普洛斯在中国投资额达 3亿美元，在华投资已覆 盖到华东、华南、华北和西南地区。面对这一骄人业绩，普洛斯公司副总 裁梅志明并不满意，他明确表示，在普洛斯未来版图上，杭州、厦门、大 连、宁波等沿海城市，

14、甚至包括重庆等内地城市都将会是好戏连台。普洛 斯在中国的发展目标是：2009年之前，在中国的投资额将不少于 12.5亿 美元。六、结语普洛斯全球市场的扩张是由客户引导的，并由此开创了以“客户为中 心的运作方式。“作为物流设施的长期业主，普洛斯不仅为客户提供新 颖、灵活的租赁项目，还为客户提供整套的物流配送服务和解决方案，帮 助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等瞬息变化的环境。普洛斯运营 系统的成功之处就在于能够提供强大物流配送服务网络涵盖物流设施的整 个流程，包括策划、构建与管理。但是络并不是每个公司都能复制的，特 别是国内很多的物流园区的投资建设者还远远不具备普洛斯的规模与实 力，其物流设施国际标准化、为客户服务的能力和水平、品牌影响力等等 也与普洛斯相去甚远。因此，国内物流地产企业没必要照搬普洛斯模式， 而是要结合实际，走出自己的品牌创新之路。