酒店管理筹建 酒店投资筹建过程中常出现的问题(叶予舜)

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1、1 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 酒店管理筹建 酒店投资筹建过程中常出现的问题 酒店管理筹建 酒店投资筹建过程中常出现的问题 目前酒店市场需求、发展、酒店投资筹建过程中常出现的问题、如何较好地控制投资成本等等方面，设计五星级酒店，尤其是客房部分，设计必须做到以下几点：一、客房结构柱网设计：一、客房结构柱网设计：1.客房柱网设计尺寸是：长9.9m宽4.2m(轴线)，建筑层高做到3.94.2米，客房内装修后净高 2.93.1m，长方形；面积最少不要小于 36，能增加到 42 就更好，将卫生间的使用面积做到 8 以上，以满足星级评定的硬件要求，同时提高舒适感；2.客房的整体结构最好设计成长方体

2、型，很多的酒店为追求建筑整体艺术效果而将酒店设计成弧形、圆形、椭圆等异型.客房也基本是扇形平面，由此而带来以下的巨大弊端：土建成本增加：土建时因为要制作弧形模板、加工带弧度钢筋而增加费用；装修成本增加：装修时铺设地毯不得不使用边角料填补而造成日后因地毯洗涤缩水而出现的接缝处开裂、因卫生间内异型洗面台及过廊区地面异型的石材而带来增加的加工费用和施工难度、顶棚处弧形的阴角线条带来增加人工及材料费用；增加监控成本，同时带来安全隐患：弧形建筑不可避免地造成客房过道也成了弧形，这样，除了按常规在客房楼层的出入口处安装监控探头外，另外在楼层的中间位置还要增设 23 个监控探头，增加成本，在过道上行走也会出

3、现“只闻其声不见其人”；2 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 3.建筑结构柱尽量不要设计在客房室内，否则，在减少了室内使用面积的同时还给室内设计与功能划分带来麻烦；二、客房在酒店功能区域布置中的位置：二、客房在酒店功能区域布置中的位置：1.最好将客房考虑在主楼体的上部，餐饮、娱乐、休闲等功能区考虑放在裙楼部分，尤其是易带来巨大振动源的夜总会、迪吧，必须与客房区域严格分离，不得放置在客房所处的主楼范围内；如无法避免，应做好相应的楼板、墙体的隔音处理；2.餐饮厨房的排烟管道的位置在设计时要考虑风向的关系，避免油烟排出后飘向客房；3.从风水的角度讲，客房所在楼层中及屋顶最好不考虑放置游泳池；三、客

4、房交通流线的考虑：三、客房交通流线的考虑：1.电梯的位置：客梯：应集中放置在楼梯的中间位置，减少客人到达最远处房间的距离；观光电梯：根据楼梯结构考虑放置在楼体的端侧；员工电梯（兼货梯）：尽可能考虑放置在方便员工使用的位置，不与客人流线交叉，远离客梯；2.电梯的数量：主要承载客梯：电梯数量与客房总数之比为 1：70；观光电梯：千万不能作为主要承载的客梯！在高层建筑的酒店中，必须要有足够的主要承载封闭式客梯！观光电梯只能作为附加的客梯出现，数量也可3 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 以控制在 12 部。本人在河北邢台筹建一家五星级酒店就遇到了这个问题：建筑设计院设计的客房区域主要承载客梯为 3

5、 部观光电梯！客房最高是 23层，高层建筑配制电梯要求是高速的，但又因为是观光电梯，电梯速度快了会造成客人因视觉而带来的眩晕！于是就只能配置中速的了，但又因只有 3部，数量远远不够（原设计客房为 330 间，后被我调整到 266 间），势必又增加了客人等待电梯的时间！员工电梯：可考虑为 23 部；四、客房过道的设计：四、客房过道的设计：1.过道宽度要求：单面过道 1.55 米以上，双面过道在 1.8 米以上，建议做到1.891.98 米；2.过道吊顶后层高为 2.5 米2.6 米，顶棚尽量不要做得太复杂，中国移动及中国联通的信号增强设备不要采用吸顶外露式，考虑放置在顶棚内部，过道的监控探头也尽

6、量做成隐蔽式；3.客房过道要考虑设置中央空调风口；4.过道灯光要柔和并且没有眩光，亮度适中但必须要保证监控画面清晰。建议采用壁光或墙边光反射照明，在门的上方最好设计一个开门灯，方便客人；5.过道尽量不要选用浅色的地毯，要考虑耐脏耐用；6.过道墙边的踢脚线可以适当地做高一些，20 高度左右，以免行李推车的边撞到墙纸；7.过道转角处墙壁阳角装饰时考虑内嵌铝合金防撞条或外贴木质防撞条；4 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 8.过道每隔 10 米在墙壁上距地 35cm 处考虑设计一不间断电源插座，供员工做卫生用；9.过道管道井：最好设计成纵向形式，以便卫生间内的分区布置；管道井门考虑装修成可活动的壁

7、嵌式，顶部设置两只射灯，面上张贴装饰品或画，将管道井门装饰成一艺术品；若管道井为贯通式，则管井门应采用防火门；10.设计中尽可能做到过道两侧的客房门不要正对；11.过道装修可张贴墙纸或刷漆或考虑其他材料，尽量不采用局部镜面及玻璃；12.客房门入口处墙壁上需考虑设置请勿打扰、门铃、请稍候、请即打扫、插电显示（以方便服务员知道房间有无人）等功能；五、客房门的设计：五、客房门的设计：1.客房走道的门可以凹入墙面，凹入的地方可以使客人开门驻留时而不影响其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在 450 左右；2.客房门尺寸为：880900mm（宽）21102190mm（高），此处是综合考虑到客人个子较高以

8、及鲁班尺中较为吉祥的数字；3.客房门不能中空，门与门框之间须有防撞胶条，保证隔音良好；4.门上安装猫眼，距地 1.5m；5.门锁为感应门锁（不采用插卡感应）；6.闭门器、防盗链、消防疏散图（用荧光涂料处理）等皆按星级评定要求进行安装；5 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 六、客房室内过廊设计：六、客房室内过廊设计：1.过廊宽度最好做到 1.21.4 米，过廊顶棚层高不少于 2.4 米；2.过廊地面采用石材；3.过廊靠近床的一面墙上要考虑留有足够的位置可以安装全身镜；以免全身镜安装在过廊斜对床的一面墙壁上时，人站在门口就能通过全身镜反射而看到卧室里床上场景；4.衣柜若考虑在过廊位置时，门上建议

9、不要安装整扇的镜面，有的酒店竟然接连安装了三面！其弊端是：容易晕头；造成卧室床上走光；做成平开门时因增加门扇重量而造成损坏；5.衣柜：进深不低于 550mm，宽度不低于 1200mm，内净高度 1800mm；内部保证至少 1000mm 的吊挂空间；保险箱及其电源插座位置考虑在 1330mm 高度处，以方便客人使用；客房的强弱电控制箱设置在衣柜上层，方便维修；（以前经常采用的是放置在过廊顶棚内检修口附近，易弄脏检修口且不方便维修）。但须满足以下要求：a)电箱箱体接地必须做好；b)箱体与衣柜的木质结构必须用防火垫或防火岩棉隔离；c)箱体最好选用带安全操作窗的塑料箱门的箱体；d)箱体最好采用暗装箱体

10、；6 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 e)箱体安装高度最好不低于 1.80 米（客人不会轻易触及）；f)箱体安装必须留有可维修的空间；g)箱体有通气孔；6.过廊与卧室之间的墙壁转角，安装木质防撞线条或内嵌式铝合金防撞条；7.过廊顶灯设置为感应式照明灯；8.将夜灯设置在过廊墙面距地 300mm 处，不要设计在卧室墙面上；9.过廊墙壁距地 300mm 处考虑设置一不间断电源，主要供员工做卫生时用；七、客房卫生间设计：七、客房卫生间设计：1.至少考虑 50%的豪华客房卫生间干、湿区分开，且使用面积不少于 8，其他楼层普通客房卫生间使用面积至少 6，至少淋浴与浴缸必须分开单独设置；2.高档豪华的卫

11、生间可设计为 3 个分隔独立的空间：盥洗间为一独立空间，靠近入口，恭桶及妇洁器单独放置在一独立空间，淋浴及浴缸单独设置在一空间；3.卫生间与卧室之间的一面墙，可采用“钢化玻璃+窗纱或卷帘”，新颖、增加情调，同时可节约卫生间照明电耗；4.卫生间天花板建议选用铝板或其它表面防水防锈的金属材料，建议不要使用暗龙骨铝板天花，拆装维修时易变形。如做防火板材吊顶，应与墙面保留10mm 的缝隙；5.选用抽水力大的静音的恭桶，恭桶翻盖口内圈净长要在 300mm 以上，妇洁器旁要放置使用说明；7 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 6.淋浴设施应简洁、实用，建议采用“固定大花洒+手持喷头”，给水管道做成入墙式，

12、做好相应的防陋、保温处理；7.洗面盘水龙头要选用轻柔出水、出水面较宽的类型；8.卫生间内需使用防雾镜；9.卫生间防滑地砖及墙面砖均应选用浅色调，地砖与墙砖的收边处应打上白色防水胶。高档客房内的卫生间均采用花岗石及大理石分别做地面和墙面；10.洗面盆上方考虑选用防眩光的镜前灯或采用日光灯槽加灯箱片，浴缸正上方及恭桶上方设置防雾筒灯；11.卫生间的门套离地200mm位置设计为石材或砂钢饰面以防止门套浸蚀发霉，顶部做封漆处理；12.淋浴房的地面要做防滑设计，浴缸也要选择有防滑型；13.浴缸区域考虑增加壁挂液晶电视；14.卫生间内设置自动喷香机；15.卫生间采用管井集中排风方式，降低噪音。若仍采用各卫

13、生间单独安装排气扇的形式，则分别在浴缸区域及恭桶区域各安装一排气扇，且选用排风面罩与机身分离安装的方式(面板在吊顶上，机身在墙体上)，可大大减少噪音；16.卫生间门下沿距地保持20mm距离，取消门下部安装透气百叶栅格的形式；17.座便区考虑烟灰缸和书报架；18.在浴缸区域考虑设置一紧急呼救按钮，另一终端设置在客房中心；19.在浴缸旁墙面及淋浴墙面分别安装不锈钢（304）拉手及扶手；20.洗面盆墙面上设置：带放大效果的化装镜、110220v 转换电源插座（带防水罩）、干发器、干发器电源插座（带防水罩）；8 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 21.恭桶及洗浴区域分别在墙面上设置“请稍候”按钮，另

14、一端在门外显示给仿客；22.恭桶区域墙面上设置电话副机；23.恭桶背靠墙面上挂一幅小装饰画；八、客房内卧室区、休闲区等等的设计：八、客房内卧室区、休闲区等等的设计：1.空间：设计柱网尺寸时就要考虑客房卧室的面积，最少不得低于 24，装修后的层高不得低于 2.8 米，否则实难谈什么舒适感。以标准双人间为例：客房若是采用长 9.8m宽 4.2m(轴线)的建筑柱网，卫生间按 8、过廊宽度按 1.4 米来算，则客房除开卫生间和过廊的面积为长6.2m宽 4m=24.8。从星评得分要求及舒适感方面来说，最好选用 1.35米宽的卧床，按照两张床中间放一床头柜、床与卫生间玻璃墙面距离 300mm、床与床头柜距

15、离 50mm、床头柜宽 600mm 来计算，则卧室区域（行李柜、电视柜等）所占面积为：（长=0.3m+1.35m+0.05m+0.6m+0.05m+1.35m=3.7m）长 3.7m宽 4m=14.8,余下的休闲区域面积为长(6.2-3.7)m宽 4m=10。这样，休闲区域就较为宽敞了，可以放置 1 个休闲躺椅沙发+1个方型沙发凳+1个三人沙发+1个长方茶几+1组办公桌椅，这样就可以谈得上真正有舒适度了。客房在相邻分隔时，会造成客房一端的结构梁悬露过多，装修时或采用全吊顶，或采用局部吊顶来遮住该梁。若采取全吊顶，那什么都解决了：烟感、喷淋、照明、美观等，但造价上去了。若想降低该处成本，就得采用

16、局部吊9 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 顶：在该梁下做局部吊顶，或在吊顶上装筒灯，或做成灯槽形式。烟感、吸顶灯的管线埋设较麻烦，喷淋可采用侧喷形式。床头一侧设计在未吊顶的另一侧，以减少头顶的压迫感；2.照明：增加整个客房内的照度，除常规的台灯、落地灯、床头灯、廊灯、夜灯、吧台灯外，另外再增加吸顶灯，分组控制，客人可随其喜好和要求进行控制；吧台处使用射灯，房间内除床头上方，其他位置的墙面挂画上方顶棚均要考虑设置一可旋转 45 度角的射灯，直射挂画；床头上方顶棚坚决杜绝使用射灯：第一，不安全，射灯爆炸时易伤害客人；第二，无多大实际用处，设想，你住店时会半躺在床上开着头上的射灯看书？仅仅是外观

17、效果好点而已。一些设计师往往只重视视觉效果而忽视实际使用及影响。若换成普通筒灯，又体现不出所谓的效果了。床头灯采取固定在墙面或用床头台灯形式，摇臂式床头灯因易损坏而已经被淘汰；客房除卫生间的镜前灯外，都应采用暖光源；3.智能控制：（以标准间为例）客房智能控制涵盖空调、灯光、服务、管理；客房智能控制涵盖空调、灯光、服务、管理；空调：客人在总台登记后，由总台发信号开启该房间中央空调，客人在入住期间，无论是否插卡，该房间中央空调盘管风机在无插卡状态下仍然运转，保持一个恒定温度（如调至 26），客人退房后该房间空调才由总台关闭。通过 8 月 3 日在北京威斯汀酒店和北京千僖商务酒店考察对比，采用该空调

18、智能控制的确能给客10 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 人带来真正的舒适感，就如同夏天你的司机先到露天停车场将车里的空调开 5分钟后你再坐进去，就那感受；客房内设置 CO2 探测器，控制客房新风量；灯光：通过客房 RCU 控制，客人进房间后插取电卡，过廊灯自动点亮，卧室床头壁灯由灭逐渐变亮到 30亮度，空调从强制低速状态转为由房内三速开关直接控制，房内其他所有灯光通过其就近墙上开关进行操作。客人取卡离开房间后，系统延时关闭所有受控设备(包括卫生间照明、衣柜灯、电视、床头、灯台灯、落地灯及其他非不间断电源等)，空调盘管风机强制转至低速状态，不关闭冰箱、传真机、卫生间剃须插座及其他不间断电源，

19、同时门外“服务”指示的状态保持不变，“勿扰”指示状态自动取消。在过廊墙壁上及床头墙壁上设置照明、电视的总控开关，可一下切断所有照明及电视，但要重新开启时，还得逐一就近开启；豪华套房类高等级客房，可采用遥控及感应的控制方式，客人一打开房门就能感受到适合的灯光、舒适的温度，拿起遥控器就快随意地控制屋内的所有场景照明和设备。服务：具备“请勿打扰”、“请即清扫”、“请稍候”、“门铃”、“紧急呼救”功能；通过专门定做的电视机与各智能模块的结合，实现：客人入住欢迎界面、酒店各消费项目介绍、VOD 视频点播、帐单查询、网络浏览等功能；管理：11 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 感应门锁身份识别、自动记录

20、被开启的时间、次数；客人紧急呼救的及时应对；4.强弱电端口：（以标准间为例）不间断电源插座考虑设置 3 处：小冰箱位置后一处，距地 300mm；过廊墙面一处，距地 300mm（供员工做卫生用）；床头柜（高 450mm）上方一处，高出柜面 100mm，距地 550mm（供客 人手机充电用）。过廊及床头柜处的不间断电源插座需带异型插孔或另配异型转换插座；写字桌面上 50mm（距地 810mm）处并排齐布 4 个面板：电源插座（1 个）、网络端口（1 个）、电话端口（2 个，电话+传真机，设置为不同的两个号）；电视柜位置距地 810mm 处（电视可遮挡住），并排齐布 5 个面板：电视光纤端口（1 个

21、）、电源插座（2 个，一用一备）、音频输出插座（1 个，连到卫生间）、RJ45 数据端口（1 个，作为备用）；床头柜背后距地 300mm 处设置电话端口（1 个，与写字桌上电话同号）；计划放置落地灯的位置（一般在靠近休闲沙发处）距地 300mm 处设置电源插座（1 个）；吧台位置距台面 100mm 处设置电源插座.1 个）；另在靠窗合适位置的墙面距地 300mm 处设置电源插座（1 个），以备用；床头柜上方齐布四个面板：床头灯调光开关（1 个，两只按键分别控制两只床头灯）、总控开关（1 个）、吸顶灯及夜灯开关（1 个，两按键，分别控制吸顶灯和夜灯）、不间断电源插座（1 个）。过廊靠近进户门的墙

22、面距地 13001330mm 处，并排齐布三个面板：插卡取电开关（1 个）、房灯总控开关（1 个）、请勿打扰开关（1 个）；12 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 过廊卫生间门口，距地 13001330mm 处，布卫生间照明及排气扇开关（1个，三极按键），空调调速开关（1 个）；5.家具：考虑到投资成本上的控制，一般现代派酒店客房较少采用全实木家具，建议使用表面为天然材质的人造板结合实木制作或人造板结合金属、石材、玻璃等材料。写字台、电视柜、行李柜、床头柜、茶几等平整的台板和立面部分的表层主要使用人造板，收边和脚、腿等支撑或独立部分使用实木；切忌再在卧室中使用化妆镜，试问：按以往设计的昏暗的

23、客房里，有哪位女士会坐在卧室的化妆镜前化妆而不到明亮的卫生间里的大面镜子跟前？另外，从风水的角度说，中国人是最忌讳镜子对着床的；全身镜也不要设计在卧室中；有相当数量的五星级酒店，其客房床头一面的墙壁上也对称型地设计了局部镜面，有的是靠近顶棚的一块长方型，有的是分立两床头柜上方。本人建议不可取，第一：按风水讲，卧室有镜面不利；第二：容易让人产生幻觉受惊吓；第三：容易损坏不方便维修；第四：可能会对客人造成人身伤害；所有家具的角都应做成钝角或倒成圆角；床靠背不做成固定软靠式，否则不易清洗；6.饰品：（以标准间为例）一般酒店客房内的装饰品基本是以挂画为主，而且为数不少的酒店客房内的挂画是抽象派的，入住

24、客人极少有能弄懂是要表达什么意思的，建议不要采用。挂画内容可采用自然、植物、人物、书法等题材；建议不要将挂画挂在床头正上方，那样总让客人感觉画会脱落掉在头上之嫌；13 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 挂画最好选用原创的国画、油画或书法作品，相比印刷品类挂画更有档次些；九、客房用电负荷的考虑：九、客房用电负荷的考虑：1.标准客房：不超过 1.8kw；2.带简易厨房的套房：不超过 3kw；十、客房隔音的处理：十、客房隔音的处理：1.楼板:隔音效果与其质量成正比,建议采用厚度为 120mm 的混凝土楼板（表面为水泥砂浆垫层）；客房过廊处：在石材下加上 10mm 厚的软垫物做避震处理，以减少撞击噪

25、声；2.相邻客房间墙：建议采用四层石膏板做间墙，实践证明效果较好。切忌：千万不能采用150mm 厚的加气混凝土砌块或加气石膏砌块！其隔音效果是一塌糊涂！若已经采用了该材料做隔墙，无论是正在施工中还是已经投入使用中，都建议进行改造：依顺序在加气混凝土砌块表面层+一层隔音毡+吸音棉及龙骨+第一层石膏板+第二层石膏板。这样达到的效果是：隔壁电视开到最大音量时（8090 分贝），勉强能听到但无法完全听清楚；相邻房间相同位置埋装强弱电线盒时，一定要错开位置，避免将墙体凿穿而影响隔音效果；14 叶予舜 二一三年九月二十七日星期五 间墙上，所有板与板间，地台及吊顶接口之间都应该加上连续性的填缝胶。所有电线管道、线槽等等通过间墙及电力插座边缘，都应该加上隔声填缝胶以及挤满在所有形成之空隙里。如果是多层式石膏板墙，所有石膏板之间应为交错连接。石膏板墙上的检修口位必须以发泡胶密封。因穿孔造成的缝隙，在 25mm 以下的，可使用玻璃棉或防火涂料密封。