物业部管理制度汇编本

《物业部管理制度汇编本》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业部管理制度汇编本（40页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、工程部管理制度汇编 商业管理中心 二0一五年一月十六日目 录第一章 工程部管理制度1.平安保障制度2.设备平安管理制度3.平安用火管理制度4.易燃、易爆物品管理制度5.电梯平安管理制度6.值班管理制度7.交接班管理制度 8.设备房管理制度9.设备房、值班室卫生管理制度10.值班 管理制度11.配电房管理制度12.柴油发电机房管理制度13.电梯机房管理制度14.冷水机房管理制度15.水泵房管理制度16.机房钥匙管理制度17.设备机房巡回检查制度18.报告制度19.物料管理制度20.培训管理制度21.员工日志管理制度22.公用设施数据分析管理制度23.建筑物外墙定期检查制度24.日志和档案管理制度

2、25.振动分析制度26.资源限制制度27.房屋系数检查制度28.报修单管理制度29.修理类型划分管理制度30.外包商服务登记管理制度31.工程仓库管理制度32.工具管理制度33.工程部节能管理制度34.培训管理制度其次章 验收与接管工作规程1验收接管应具备的条件2验收接管的打算工作3成立验收接管工作小组4验收接管前的打算工作5图纸、资料的验收移交6商户/租户资料清单7房屋本体验收8公共配套设施验收9机电设备的接管验收10钥匙移交11验收总体要求12接管验收遗留问题处理13正式验收接管14应用表单第三章 工程紧急事故处理规定1紧急事故处理程序2紧急事故处理原则3工程设备设施紧急事故处理预案 （1

3、）冷水机组紧急处理程序 （2）停电紧急处理程序 （3）触电事故处理程序 （4）气体泄漏处理程序 （5）电梯紧急处理程序 （6）生活水、消防水系统紧急处理程序 （7）火警应变处理程序 （8）平安用具的保管及运用规定第四章 工程部日常事务管理规程工程部内部管理机制建立 （1）工程晨会制度 （2）工程例会制度（3）基层领班聘任制度（4）员工定期考评制度（5）员工定期面谈制度（6）工程巡检制度（7）主力店专用设备设施定期巡查制度（8）工作支配制度（9）工程预算制度（10）设备设施管理制度（11）建（构）筑物管理制度（12）商户报修管理制度（13）能源管理制度工程管理制度汇编目的：规范物业部管理的标准性

4、、统一性，确保工作质量。适用范围: 适用于商业管理公司下属物业部的管理工作。内容：1平安保障制度1、物业部全体员工必需把平安防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部细致做好平安保卫工作。2、值班人员，必需严守岗位职责，必需对本岗值班范围内进行平安检查，如发觉有平安隐患，须马上上报领班、主管或物业部经理。3、各班领班须每日进行平安检查，随时消退担心全因素，遇有重大平安隐患，须马上上报主管或物业部经理。4、主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行平安检查，消退隐患，并将检查处理结果书面报告物业部经理。5、未经物业部经理批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入全部设备房（包括电缆

5、井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危急品仓库等重要部门时，必需办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期刚好间等，并由值班人员陪伴下方可进入机房。6、全部机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必需将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。7、各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必需向物业部经理提出书面申请，经批准后方可配制，不得随意私配。8、全部机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标记，杜绝闲人进入。9、全部设置于公共区域内之设备、设施等必需锁好，并应设置围栏及警示标记。10、全部水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙

6、专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必需经主管批准，并进行登记。11、高空作业时，工作人员必需配带平安带，并进行其它有效爱护措施，作业范围周边必需加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。12、全部运行、修理、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必需严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备平安。13、各类平安用具、脚手架、高梯等在运用前须检查其坚固牢靠性，确认平安后方可运用。14、全部工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本商场工作范围以外，如因工作须要须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15、物业部须每年协作维保单位对消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系

7、统等消防设施、设备进行测试，以保证其运用功能正常，无故障。16、物业部员工在进行修理作业时须依据如下步骤进行：1 工作区域a 保持清洁有序。b 机械设备旁边应留有足够的空间以便修理。c 在全部工作场所都应有至少50W的照明。d 离地面不到8英尺或大型设备或箱子易遇到的灯泡应安装爱护罩。e 工作地点应与危急区域或分散留意力的地方隔离开来。f 在工作区张贴警告标记以防对别人造成损害。g 不要把工具或设备放在易绊倒人的地方。h 防火门旁边应无障碍物阻挡指示性标记。i 确保全部工作区域的通风良好。2 机械与设备a 只操作会操作的设备。b 定期检查绳索、钢丝绳和链条并按要求更换。c 确保某些机器的防护罩

8、安装正确无误。3 危急性材料a 如有指示或必要应实行眼睛爱护措施。b 如有指示或必要应运用其它爱护性设备、衣物。c 经许可运用的可燃物应限制其在容器中保存的数量。d 某些容器应正确标识。丢弃未加标识的剩余物或未能正确标识的物质。e 输送压缩空气时应运用合适的制动装置。f 假如偶然接触有害物质应马上就医。g 用扫帚或刷子和撮斗清除碎玻璃。不要用手拣。4 梯子a 检查并确认全部的升降台、竹梯、铝合金梯或伸缩梯在运用前状况良好。b 只运用有防滑皮的梯子。c 任何带电作业都严禁运用金属梯。5 其它预防措施a 任何时间都应运用合适的提升技术。在提升极重的物体时应运用机械设备或要求帮助。b 严禁在工作场所

9、大声喧哗或开玩笑。6发生事故时应马上向经理/主管报告。将受伤员工马上就医并提交所需报告文件。2设备平安管理制度1、机电设备的管理以平安、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、修理由物业部技工实施，工程人员须持有相应的操作证、上岗证。2、智能限制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班运行人员必需亲密留意和驾驭设备的运行状况，发觉问题刚好处理，并做好运行记录。3、机电设备严格依据设备修理保养规程进行维护，确保设备完好。4、设备值班运行人员和修理人员应严格依据操作管理规程对设备进行操作和修理。5、设备管理人员应了解和驾驭设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。6、

10、修理设备时，先打算好材料和实行相应的平安措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。7、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必需有专人监护，操作必需运用绝缘工具并悬挂标示牌。8、做好设备运行和修理记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。9、供配电设备房必需具备有灭火器材。3平安用火管理制度为保证物业部人员在工程施工、设备维护过程中动火的平安特制定以下制度：1、凡施工动火须经物业部经理同意，并到保安部领取动火证后方可进行动火施工。2、动火人员应持证上岗，没有电焊、气焊等操作证不允许上岗；3、动火时应遵守有关平安操作规定和操作规程，动火现场必需配备符合要求的消防器材或水等有关灭火设施，距离火源不

11、得超过两米远。4、动火前必需对动火部位旁边10米范围内的易燃、易爆、可燃物品清除或隔离爱护。5、动火完毕，应细致检查清理现场，熄灭余火，切断电源，将动火证交回保安部。4危急易燃易爆品管理制度1、配电房、柴油发电机房、泵房等要害部位，非工作人员未经批准严禁入内。2、各种平安防护装置、照明、信号、监测仪表、警戒标记、防雷、报警装置等设备要定期检查，不得随意拆除和非法占用。3、易燃、易爆、剧毒、放射、腐蚀和性质相抵触的各类物品，必需分类妥当存放，严格管理，保持通风良好，并设置明显标记。仓库及易燃易爆粉尘和气体场所运用防爆灯具。4、易燃易爆，化学物品必需专人保管，保管员要具体核对产品名称、规格、牌号、

12、质量、数量、查清危急性质。遇有包装不良、质量异变、标号不符合等状况，应刚好进行平安处理。5、忌水、忌沫、忌晒的化学危急品，不准在露天、低温、高温处存放。容器包装要密闭，完整无损。6、易燃易爆化学危急品库房四周严禁吸烟和明火作业。库房内物品应保持肯定的间距。7、凡用玻璃容器盛装的化学危急品，必需采纳木箱搬运。严防撞击、振动、摩擦、重压和倾斜。8、仓管员定时检查，对过期的易燃、易爆物品按相关条例做好处理工作并做记录。9、进行定期和不定期的平安检查，查出隐患，要刚好整改和上报。如发觉担心全的紧急状况，应先停止工作，再报有关部门探讨处理。5电梯平安管理制度1、电梯管理人员必需持证上岗，无证人员禁止操作

13、。2、电梯管理人员每天须对所管电梯全面巡察一次，发觉问题刚好通知有关人员处理。3、每周修理主管组织技术人员对电梯进行一次全面检查，发觉的平安隐患马上通知电梯维保单位前来整改。4、电梯工负责对电梯维保单位的保养和修理工作质量进行监督、检验。5、在消控中心设立报警 ，保证电梯发生故障时能随时接到警报信号，在第一时间内指派修理人员将电梯内困住的乘客救出。6、在电梯机房内（或电梯值班室内）悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格依据规程执行。7、未经技术监督局检测或检测不合格，未取得准用证的电梯严禁投入运用。 6值班制度1、值班人员必需坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊状况，必需向主管或经理

14、请假，经准许后方可离开。2、值班 为工作 ，不得用 闲聊，不得打私人 。3、每班必需按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并细致填写设备运行及巡检记录，刚好发觉并处理设备隐患。4、须按支配及主管之支配做好设备日常保养和修理。如有较大故障，值班人员无力处理时，应马上报告领班或主管。5、值班人员用餐时，必需轮换进行，必需保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。6、值班人员必需每班打扫值班范围内之卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等全部产生积尘之处，随时保持值班室范围内之卫生清洁。 7、非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必需马上制止。如有来访者，

15、必需进行登记。8、任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室。7交接班制度1、接班人员须提前15分钟到岗，穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。2、接班人员要具体阅读交接班日记和有关通知单，具体了解上一班设备运行状况，对不清晰的问题肯定要向交班者问清晰，交班者要主动向接班者交底，交班记录要具体完整。3、交班人员要对接班人员负责，要交平安、交记录、交工具、交钥匙、交场所卫生、交设备运行动态，确定完毕后双方在运行记录上签字。4、如在交接班过程中设备突然发生故障，或正在处理故障，应以交班人员为主、接班人员主动协作解除故障，待处理完毕后方可进行交接班程序。5、规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不

16、得提前离岗，擅自离岗者作旷工处理。接班者不按时接班，按集团公司行政管理制度相关条款执行。6、接班人员发觉交班人员未细致完成有关工作以及检查中发觉的问题，应向交班人员提出，如交班人员不能赐予明确回复或不加以改善，接班人有权拒绝接班，并报上级领导。7、接班人员酒后或带病坚持上班者，不得进行交接班程序，并刚好报告上级主管统筹支配。8、交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的平安运行操作责任。8设备房管理制度1、机电设备房包括范围：1.1高、低压配电室、柴油发电机房、楼层配电间、电表间1.2冷水机房、空调机房、冷却塔1.3通风机房1.4水泵房、蓄水池间、管道间、水力警铃室 1.5电梯机房1.6 消控

17、室、中控室、弱电间1.7 物业值班室、修理间、配件仓库2、以上所列机房均为工程部的机电设备运行用房，非工程部人员，未经许可不得进入以上机电设备房。3、本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪伴，并通知值班人员开门后进入，同时在运行记录上做好记录。4、凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管陪伴，通知值班人员开门进入，同时在运行记录上细致做好记录。5、本部门工作人员须要进入以上地点进行工作时，必需依据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在值班人员带领下进入以上场所。工作结束后，应刚好通知值

18、班人员办理验收离场手续。6、外单位施工和检修人员因工作须要进入这些工作场所时，必需凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到值班人员处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备和开关。工作结束后，刚好通知值班人员办理验收离场手续。7、全部人员进入这些场所后，都应顺手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8、全部施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必需在工作中做到文明施工，并细致做到工完、料尽、场地清。9、全部人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房9设备房、值班室卫生管理制度1、各值班人员负责该班次机房

19、、值班室的卫生清洁工作，并保持机房、值班室卫生。2、各专业值班人员负责各自机房的卫生清洁工作：2.1 高压配电工负责配电房、发电机房卫生清洁工作；2.2 空调工负责冷水机房、水泵房、冷却塔周边卫生清洁工作；2.3 电梯工负责电梯机房卫生清洁工作。3、接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生工作的可要求返工，直至合格。4、各机房早班值班人员为该专业设备房平安卫生责任人。5、主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。6、在机房、值班区域不准悬挂和晾晒衣物。工作场所要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。7、各机房、值班室禁止吸烟。只允许在规定许可的场所吸烟，烟头不得乱丢，烟灰缸要保持清洁。10值班 管理

20、制度1、禁止用值班 办私人事务，接听 要长话短说，保证线路畅通。2、严禁拨打各种声讯信息收费 。3、任何人违反制度影响工作，按公司有关规定处理。11配电房管理制度1、负责供配电运作和修理的人员必需持证上岗，配电室的值班员必需熟识电气设备状况和有关平安措施、操作程序与规章制度。2、配电室建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室进行定时巡查，做好巡察记录，发觉问题刚好上报部门领导。3、供配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，值班电工必需做好值班记录，细致执行交接班制度。4、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱接线路。5、停电时，应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施，复原送电时

21、在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。6、配电室内消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，防小动物设施完好，无关人员禁止进入，外来人员须经部门领导同意并在值班电工的陪伴下方可进入，并做好外来人员登记工作。7、加强日常维护、检修，保证配电室内照明、应急照明设施等完好。8、市电停电时，值班人员应马上实行紧急措施（开启发电机），同时与供电部门取得联系。9、运行过程中，分路开关跳闸，先查明缘由，可试送一次，若不胜利则不能再送应报告主管，解除故障后才能送电。10、系统和设备在运行或检修时，应做好相应平安技术措施。11、保持配电室的清洁卫生和干燥。12、值班时间内严禁干私事，必需细致监视并留意设备

22、有无异样响声和气味，一旦发觉有异样状况，应马上查明缘由，快速解除并加以记载存档。13、值班人员须按时对系统和设备进行巡察检查，细致具体地填写运行记录，在填写运行记录时应做到字迹清晰、无涂改。12柴油发电机房管理制度1、发电机房应保持整齐、通风及照明状况良好。2、发电机房属防火重地，应按严峻危急级要求配置ABC型干粉灭火器。3、无关人员严禁进入发电机房，施工、检修人员进入应一律要求作好登记工作,离开机房时顺手关闭照明灯具。4、严禁堆放任何无关物品，发电机四周1米，上空2米之内严禁有任何障碍物。5、全部电工都应娴熟驾驭发电机的启停操作。每次开机需对油压、冷却水温、燃油存量、输出电流、电压及周波等数

23、据作好具体的记录。6、若发生应急发电，停机后需检查油箱油位，发觉油量不够，刚好补足。若未发生应急发电，每一个月进行一次无负载运行测试，每次运行时间1030分钟。记录油压、冷却水温度等。每六个月进行一次负载测试，发觉故障刚好解除，使设备长期保持完好状态。7、不少于每月一次检查润滑油、冷却水位是否适度；不少于每月一次检查燃油箱内燃油是否适量；不少于每月一次检查电池箱内水位是否在指定范围之内。8、在启动发电机前请检查各附件连接是否牢靠，各运行部分是否敏捷转动，皮带松紧是否适度。9、留意环境温度若低于5摄氏度时，要预先将冷却水及燃油加温；太冷时，要按动预热按钮，然后释放。10、在日常例行启动运行中，发

24、电机连续启动时间不能超过10秒，间歇30秒后再作下一次启动，如启动4次不胜利，应停车检查缘由。11、有停车前，必需使发电机组卸去负荷后，空车运转3分钟以上才可停车；盘车时必需先通知电工，以免突然启动。13电梯机房管理制度： 1、非电梯管理人员不准进入机房，必需进入时应经过物业部经理同意，在电梯管理人员的陪伴下进入；经批准进入机房参观者，进出机房均应办理登记手续。2、要严格依据设备巡检有关规定，抄录设备各项运行数据，细致做好记录并填表。3、在巡检中发觉问题要刚好处理，处理不了的应刚好上报或通知电梯维保单位。4、值班人员必需严格遵守工程部有关设备设施的管理制度，不得将与工作无关的物品带入机房。5、

25、严禁在机房内吃任何食品。6、在机房内不允许运用任何电器设备。7、机房应配足消防器材，禁止存放易燃、易爆品；不允许随意挪动机房内消防器材。8、未经批准不允许在机房内运用电焊、气焊。9、严禁在机房内吸烟。 10、保持机房整齐，确保机房地面、墙面及设备无尘。 14冷水机房管理制度1、全部冷水机组操作人员应了解并熟识主机及附属设备的构造、原理、性能、操作方法和故障产生缘由及防止措施，并驾驭维护、保养规程。2、操作人员须持证上岗，运用冷水机房各种电器必需严格遵守平安操作规程，对进出机房人员应作好登记工作，离开机房时顺手关闭照明灯具。3、机房内严禁堆放易燃、易爆等化学危急物品及无关物品，各通道无障碍物，符

26、合消防平安要求，工作照明和通风良好，保持设备和环境整齐，定期清扫。4、各种管道及其走向应有明显的色标，主要设备、阀门及开启程序要有编号、状态牌。5、管道系统全部设备包括阀门、仪表、平安装置，必需处于完好、精确状态，水、油、气管道必需保持畅通，不得有漏水、漏油、漏气现象，有故障应刚好修复并做好记录。6、冷水机组的检修、维护保养应严格按检修、维护保养规程进行，并做好记录；细致执行保养支配；设备和管道在压力状况下，严禁焊接；动用明火，应严格遵守平安规定和消防规范，如需抢修必需2人以上操作。7、各种正在检修和操作的阀门需做好标识，操作完毕后，应马上复原原状，并向当班人员交待清晰。15水泵房管理制度1、

27、水泵房为主要设备机房之一，应有专人负责。2、水泵房内应保持卫生清洁，保持空气流通，禁止吸烟。3、水箱内应保持清洁卫生，不得有杂物和悬浮物，并定期进行清理、消毒，管理人员必需持有健康证和专业证书。4、水泵房设置各种管道、阀门、焊口、接头等应做到不渗、不漏、不锈，做好修理和保养工作。 5、水箱的透气管和泄水管、溢水管口应加不锈钢丝网，避开小动物爬入水箱内。水箱盖平常应盖好加锁，钥匙由专人负责保管。6、水泵房的门、窗和各个原预留洞口应加装纱铁网以避开各种小动物进入水泵房。7、每天应对水泵房进行巡逻，检查水泵的运行状况，如有无异声、异味；温升、电流、压力等是否正常，检查供电设备和供电箱是否正常，泵房的

28、排水系统应保证正常运行，泵体是否运行平稳，噪音是否过大，电机是否有过热等现象。保证水泵运行平安、牢靠。8、水箱内浮球应定期检查，避开浮球失灵造成事故，水箱的高、低水位报警平安系统应定期试验调试。9、查看在压力达到设定压力时水泵工作台数是否正常。10、严禁在出水阀门未开启的状况下运行水泵。16机房钥匙管理制度1、凡24小时值班机房，除值班人员驾驭一套外，其余钥匙交工程部统一保管。2、任何人不得私自配钥匙。3、凡非24小时值班机房，修理工作完成后马上将钥匙交还24小时值班机房保管，以备发生紧急状况后，能刚好打开机房门。4、无关人员不得借用机房钥匙。5、遗失钥匙须马上报告。6、无人值班机房借用钥匙需

29、登记。17设备机房巡回检查制度设备例行巡回检查的目的是为了主动驾驭系统设备的运行状况，定时定期的巡回检查，能刚好发觉异样状况和消退设备缺陷，消减事故隐患，确保平安运行。巡查人员必需了解及驾驭设备性能及操作方法。巡检制度1、巡检工作是刚好发觉设备缺陷，驾驭设备状况，确保平安运行的重要手段，各巡检人员必需按规定的时间、巡察路途、检查项目等细致执行，并细致记录。2、在巡检过程中，如发觉设备存在问题，应马上修复，若不能刚好修复应马上用对讲机通知领班。如条件所限一时不能处理，则必需做好临时补救措施后，报告领班，并将具体状况记入巡检记录备注栏。3、巡检人员在巡察完毕机房、泵房、配电室、竖井等全部无人值守之

30、设备间后，必需做到顺手锁门。4、巡检人员在巡检完毕设备及其限制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等全部供配电设施后，必需将门锁好。5、各运行、修理领班，必需每天对所辖系统设备进行检查；各主管必需每周一次巡检本系统全部设备，发觉问题，书面报告经理，并应马上组织处理。巡回检查方法：1 看:1.1 设备内外的清洁、完整；1.2 表、油位、灯光信号指示是否正常；1.3 开关、阀门启闭是否正确；1.4 运动部件的磨损、受力部件的变形状况；1.5 无漏水、漏油、漏雨、漏风现象；1.6 绝缘体是否有变色、裂纹、硬化、剥落，接点是否熔化、脱落；1.7 配电间的模拟图及各种状态牌是否符合实际状况；1.8 照明灯

31、具、烟感和温感探头、摄像探头及红外报警装置是否完整有效；2 听：2.1 转动设备声响应正常，无异声；2.2 电气设备无放电声；2.3 接触器、变压器铁芯的电磁声响应正常；2.4 水箱、水管的流水声应正常；2.5 风机、风管应无异声。3 触：3.1 操作机构是否锈蚀；3.2 电动机、水泵散热器外壳温度是否正常；3.3 转动设备应无异样振动；3.4 窗开闭是否灵敏，是否按规定开闭。4 闻：4.1 有无绝缘漆的焦味；4.2 有无橡胶、塑料、棉织物的焦味；4.3 有无污水溢出的臭味；4.4 有无煤气、燃油泄漏的气味。18. 报告制度1 运行人员在下列状况下须在运行记录或交接班记录中填写并报告专业领班：

32、1.1 设备非正常操作的开停及开停时间。1.2 设备除正常操作外的调整。1.3 设备发生故障或停台检修。1.4 零部件更新、代换或加工修理。1.5 运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。1.6 运行人员请假、换班、加班、倒休等。2.修理人员在下列状况下须以书面形式报告修理领班：2.1 执行修理保养支配时，发觉设备存在重大故障隐患。2.2 重要零部件的更换、代替或加工修理。2.3 系统巡检时发觉的隐患或故障，必需在巡检记录之备注栏中加以说明。2.4 修理人员请假、加班、倒休等。3.各专业领班在下列状况下必需书面报告本主管：3.1 重点设备除正常操作外的调整。3.2 变更运行方式。3.3 主要

33、设备发生故障或停台检修。3.4 系统故障或正常检修。3.5 零部件更新、改造或加工修理。3.6 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。3.7 加班、换班、倒休、病假、事假等。3.8 须与外班组或外部门、外单位联系。4.主管在下列状况下必需以书面形式报告经理：4.1 重点设备发生故障或停台检修。4.2 因正常检修必需停止系统正常运行而影响客户运用。4.3 应急抢修及正常检修后的修理总结。4.4 系统运行方式有较大变更。4.5 影响本商场正常运行（如停电、停水、停空调、停 等）之任何施工及检修。4.6 重要设备主要零部件的更新、代换或加工修理。4.7 系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部

34、施工。4.8 人员调动及班组重大组织结构调整。4.9 所属人员请假、换班、倒休、加班等。4.10 对外部门、外单位联系、协调。4.11 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。4.12 修理保养支配及工作支配的变更或调整。4.13 月度工作总结报告。5. 除以上各项外，全部有关工作事项必需口头汇报上级人员。遇有紧急事务发生或发觉重大故障及隐患，可以越级汇报。19. 物料管理制度为了确保以最少的物品储备来满足修理保养和工程服务的须要，尽可能地压缩库存材料量防止积压，提高资金和仓库的利用率。1、严格限制工程修理材料的成本消耗，依据库存状况和日常修理的消耗记录，设立常用消耗物品库存量，一般以一个季度

35、的消耗量的二倍库存。2、工程部所需的修理材料，应由各专业领班与材料管理员核实后按季做出支配，提出申请，经工程部经理审核，报总经理批准后，方能购买。3、物业修理材料应由专人购买，选购者要尽量购买廉价优质的材料，保证修理工作的顺当进行。4、物业修理材料由材料管理员负责登记保管，并由材料管理员统一发放。5、领取物业修理材料时，由领用人填写领料单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清晰，获经理批准、材料员核实登记后方能领取。6、大型设备的物业修理材料，经由材料管理员、选购者和各专业人员一起核实认定后，方能购买。7、如遇应急事故处理需临时购买工程修理材料时，应先向总经理口头申请，待批准后方能购买并补交请

36、购报告。8、材料管理员应做好库存材料的清点工作，并将库存状况报主管，以便支配用料。20. 培训管理制度按公司基本技术系列的规定，应供应持续教化，这样员工在原有技术的基础上学习新的技术，不断成长，并获得其行业或职位的最新的学问。应激励物业经理、主管和全部员工接受相关的持续教化或培训。1 物业经理或主管应让全部员工明白并告知该程序的重要意义。2 经理、主管应对员工就有利于其实力提高或实现其目标的课程的选择加以教化。3 应实行措施调整员工的工作时间使员工有时间接受持续教化。4 培训基本技术系列课程的步骤见附件。本文的目的是让全部的物业运行人员与修理人员与物业经理、主管和技术支援人员明确建立设备运行与

37、维护基本技术系列课程模块的正确程序。为设备运行与维护人员、经理和主管设计的基本技术系列课程是基本技能培训的一个组成部分。因此，该系列课程对提高其工作表现大有好处。基本技术系列课程由12个模块构成，其名称如下：E-1：电气基本材料与方式；E-2：电气发电、传输与方式E-3：电气综合学问；M-1：机械基本材料与方式M-2A：机械限制与工具（一）；M-2B：机械限制与工具（二）M-3：机械管道；M-4：机械消防M-5：机械供气、供暖；M-6：机械制冷M-7：机械水暖传输；M-8：机械空气分布21. 员工日志管理制度物业主管每周须批阅每名员工的工作日志，并批示看法。在下次的批阅中发觉仍未改进的可依据公

38、司管理制度中的相关条款惩罚。1 记录本按专用表格形式发给每位员工。2 员工将当日上班期间产生的修理服务或运行项目精确的填写在日志中。未完成的工作需注明缘由。3 须保持日志本的干净、完善。不许在日志本中记录与工作内容无关的事情。22. 公用设施数据分析制度 公司的设备运行与维护管理队伍对公用设备的消耗、成本、限制、削减负责。经理每年与财务部门一起审查电力、自然气、水的收费费率支配，保证客户的费率是依据公用事业的类型和运用需求制订的。23. 报修单管理制度1接到业户或内部申报修理项目，客服部接 人员应将修理内容、楼层号、姓名、何时可以修理等问题具体记录在报修 记录本上。2依据报修单内容逐行填写，并

39、刚好将填写完毕的报修单交物业经理派工执行。3设备修理工接到修理指令后，依据修理内容打算必要的工具和材料，按相应的修理服务承诺时间到达修理现场。4当判定修理项目属有偿修理时，依据有关材料和人工费收取标准向业户报价，经商户确认后，方可实施修理服务。5因材料不足暂不能修理的，应向商户说明清晰，预料下次修理时间，并将有关状况记录在报修单上。6因商户自购设备故障无法修理的，应具体向商户说明缘由，由商户联系其设备的供应商修理，同时将状况记录在报修单上交业户签名。7依据故障状况实行相应的修理措施，留意做好现场四周物品的防护和遮盖。8故障修复后，商户验收合格，修理工在报修单上填写修理结果及完工时间，请商户签名

40、确认。设备修理工清理现场后离开。10设备修理工在完成的报修单上签名，交设备主管复核签名，一联留商户，另一联交报修接待员，由报修接待员刚好进行回访。24. 修理类型划分管理制度 物业部实行每周24小时工作值班制度。设备修理服务划分为紧急抢修、一般修理、日常修理三类。紧急抢修：指大流量漏水、供回水管爆裂；液化气、蒸汽大量泄漏；电梯困人；动力供电突然中断，大面积停电以及危及人身平安与财产重大损失的事务。接到紧急抢修 时，接 人员应马上记录，并马上物业经理或主管，由经理或主管调动相关技术人员组成紧急抢修组并在10分钟内赶到现场组织抢修。抢修工作结束后，马上向上级主管领导汇报。并存档。一般修理：接到一般

41、修理 后，物业部经理或主管刚好与报修人联系，商定修理时间，组织修理人员，一般修理要求在36小时内解决。修理工作结束后由技术负责人写出具体事故缘由及经过，上缴项目管理处一份，部门存档一份。日常修理：日常修理属于支配性修理，物业部经理或主管每月对各类日常修理项目依据技术的专业性质，将修理编成支配性工作支配到班组，并要求班组支配人员在支配的时间内完成。 支配性修理工作可由班组长制定或由工程主管依据部门工作支配下达。对每周、月支配的设备设施的支配性修理保养工作，班组长必需有支配的支配到个人，并督促其完成。对完成了的支配性修理保养工作，物业经理、主管必需汇同班组长到现象检查实施状况。对不达标的项目要督促

42、其返工。25. 仓库管理制度 仓库管理制度是为了确保仓库储存物品的平安。 1、仓库系物品保管重地，除仓库管理人员和因业务、工作须要的有关人员外，任何人未经许可不准入仓库。 2、因业务、工作须要进入仓库的人员，在进入仓库时，必需办理入仓登记手续，记录进入仓库的时间、人员、事由及离开时间等，进仓要有仓库管理员陪伴，不得独自进入，凡进仓人员工作完毕，出仓时应主动请仓库管理员检查。 3、一切进仓人员不得携带火种、背包和手提袋等物进入仓库。 4、仓库内堆放易燃、易爆物品需实行相应的平安措施，符合消防规范。仓库内不得存放私人物品。 26.工具管理制度1、工具分为公用工具及个人工具两部分2、个人工具的领用品

43、种统一配备，由运用人办理领用手续后到仓库领用。领用后由个人负责运用及保管，离开公司时交还，仓库管理人需作签收记录。 3、公共工具由主管/领班负责领用、保管及安排运用，经物业部经理批准后，办理相关领用手续后到仓库领用。公共工具由申请人或指定专人负责保管。4、工具保管人必需细致建立工具台帐，做到工具与台帐相符。5、全体员工必需疼惜工具，必需正确运用工具，凡不正确运用工具、不疼惜工具，因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。6、全部工具保管人必需细致负责并保持工具的完好及运用功能。工具保管人必需定期检修并保养所属工具，保持各类工具的正常运用功能。对于电动工具，运用前应进行外观和绝缘检查。对于金属工具，

44、长期不用应涂上防锈油。专项工具专用，不能代替运用。对于易损工具如钻头等应节约运用。7、专业自用工具必需由领班进行每日清点，并保持完好，特殊是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由运用人照价赔偿。8、临时借用工具，由运用人填写临时借用工具表，经批准后，向仓库管理员申请领取，并在员工工具借用登记本上登记。工具借用最长时间为三天，如因工作缘由，需再接着运用时，必需重新办理借用手续，工具用完后马上主动归还，不得拖延。在交还时仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发觉问题马上记录并向经理反映。 9、工具一律不得带出，特殊状况须经由工程部经理批准同意

45、，办理正式手续后方可借出。员工擅自外借、带出，经查实要肃穆处理。同时不得用公司配发工具干私活。10、全部工具要疼惜运用，工具按规定的运用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，原则上以旧换新。发生丢失和毁损，由保管者写明缘由，向部门经理报告，不属人力不行抗拒的缘由丢失和毁损，由责任人按该工具购买价与实际运用年限依据肯定比例赔偿；属长期运用正常磨损或损坏，由主管办理报废手续，工程部经理审核，报总经理批准同意。33. 物业部设备节能管理制度1、重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是物业管理之重要内容。2、物业部各专业管理人员要了解主要用电、用水、用气设备的数量、运行状况。3、了解各种能源的收费

46、标准。4、指派专人负责节能工作的检查、督促。5、推广节能观念、意识和方法；主动引进先进的节能技术充溢到实际工作中。6、不断对用电、用水及其它能源消耗状况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。7、应用自动化限制进行管理，依据季节、时间变更，时刻调整。8、加强保温材料的维护保养。9、空调温度、风量依据季节、时间、国家规定随时调整。10、照明线路的布置及调整。11、灯具的选择（应尽量运用节能灯、日光灯带功率补偿器的）。12、升降梯/电扶梯的智能化管理。13、采纳节能开关限制照明：如声控开关、光控开关、时间限制开关、延时限制开关等。14、合理运用设备，使其最大限度的达到工作效率。15、使设备保持良好

47、的运行状态（如润滑、密封等）。16、采纳节水水龙头。 其次章 验收与接管工作规程1目的：规范管理公司的设备、设施验收与接管工作，确保验收接管的房屋本体与设备设施的质量合格率，保证接管的物业满足设计图纸要求及相关规划要求；2 职责：2.1 管理公司总经理全面负责验收与接管工作的组织与运作，办理与项目公司的接管手续；2.2 经营管理公司分管物业的总监、经理或负责与房地产项目公司及施工单位对接，组成验收接管工作小组，对验收与接管各项工作进行支配和协调各方关系；2.3 验收接管工作小组对验收与接管各项工作具体实施；4 内容：4.1验收接管应具备的现场条件：4.1.1 建设项目按规划、设计要求建成，并有

48、相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。4.1.2 道路名称标记清晰，楼宇栋号、户号、牌编号精确，经公安部门确认。4.1.3 建筑物本体接通水、电、气、通信、有线电视。4.1.4 区内场地平整，施工现场清理完毕(在建实行围护措施)，无建筑垃圾、泥土侵占路面现象；道路能通行汽车。绿化、景观已经完工。4.1.5 排水管网正常运用,畅通无阻。4.1.6 经营管理公司各职能部门、班组有固定办公场地。4.2 验收接管的打算工作4.2.1 验收时间的确定4.2.1.1 经营管理公司总经理定期召集公司的招商、销售、工程等部门负责人与项目公司进行沟通，获得工程进度信息；4.2.1.2 交接一般定在确

49、定的开业时间前34个月，经营管理公司总经理与项目公司总经理协商确定具体验收接管时间与工作支配；4.2.1.3 确定的具体验收接管时间与工作支配应以文件审批表的形式上报商业管理中心领导。4.2.2 成立验收接管工作小组4.2.2.1 项目经营管理公司总经理在确定的验收接管日期前2周，成立验收接管工作小组，并委任小组组长；4.2.2.2 验收接管工作小组由本项目工程部负责人及各专业技术人员组成；成员名单、工作职责、工作支配应报本项目总经理批准。4.2.2.3 由项目工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收接管工作以及工程、设备等相关图纸、技术资料的验收移交工作；4.2.2.4 由招商部负

50、责商户的产权资料、业主资料、商家资料的验收移交及帮助验收接管工作。4.2.3 接管验收前的工作打算4.2.3.1 与房地产项目公司再次确认接管验收日期、进度、验收标准；4.2.3.2 由房地产项目公司依据竣工决算资料编制资产登记表，详列项目内的公共设施和机电设备清单，作为验收移交的依据； 4.2.3.2 交接小组组长拟定验收接管支配并报总经理审批；4.2.3.3 由项目工程部指派专业技术人员提前进行现场技术摸底，自行进行预验收工作；4.2.3.4 预验收工作所发觉的问题记录在验收接管问题汇总表上，4.2.3.5 参与房地产项目公司组织的机电设备的安装、调试工作。4.2.3.6 在房地产项目公司

51、供应资产登记表时，我方同时打算好下列接管验收记录表格：房屋本体接管验收表 公共设施接管验收表 机电设备接管验收表 图纸、资料移交清单 钥匙移交清单 验收接管问题汇总表4.3 图纸、资料的验收移交4.3.1比照以下图纸、资料的验收清单（包含但不仅限于以下所列清单名称或内容），对图纸、资料进行验证；4.3.2 综合竣工验收资料清单4.3.2.1 全套竣工图4.3.2.1 建筑执照4.3.2.2 建设工程规划验收合格证4.3.2.3 人防验收看法。4.3.2.4 消防验收看法及同意运用看法书4.3.2.5 质监验收看法4.3.2.6 环保验收看法书4.3.2.7 开工、竣工报告4.3.2.8 公共配

52、套综合验收合格证4.3.2.9 供水合同4.3.2.10 供电协议书、许可证4.3.2.11 供气协议书、许可证4.3.2.12 有线电视合格证4.3.2.13 通信设施合格证4.3.2.14 电梯准用证4.3.3 施工设计资料清单4.3.3.1 地质报告书；4.3.3.2 全套设计图纸；4.3.3.3 图纸会审记录；4.3.3.4 设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；4.3.3.5 工程预决算报告书；4.3.3.6 重要施工会议记录；4.3.3.7 隐藏工程验收记录；4.3.3.8建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋； 4.3.3.9 钢材、水泥、主

53、要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；4.3.3.10 水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书；4.3.3.11 自动仪表的调试记录；出厂合格证明；4.3.3.12 管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；4.3.3.13 园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护留意事项；4.3.3.14 其他资料。4.3.4 机电设备资料清单4.3.4.1 机电设备出厂合格证。4.3.4.2 设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录；4.3.4.3 机电设备运用说明

54、书（要求供应中文版本）。4.3.4.4 机电设备安装、调试报告；4.3.4.5 机电设备保修卡、保修协议；4.3.4.6 机电设备供应商、施工单位资料。4.3.5 业主/租户资料清单4.3.5.1 已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面积、联系 等资料；4.3.5.2 已购房的业主的购房合同（复印件）/已签租赁合同的租户的租铺合同（复印件）及交楼标准；4.3.5.3 已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款状况或付款方式；4.3.5.4 业主托付经营协议或宝龙城市广场经营场所业主自营承诺函。4.3.6 以上资料的验收移交，按4.2.2工作小组的分工，由组长指定相关人员实施。4

55、.3.7 全部阅历收接管的资料，由经办人员逐项记录于图纸、资料移交清单上。与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验收移交工作。4.3.8 图纸、资料移交清单经由总经理批阅后，连同资料实物一同存档。按资料存档工作规程执行。4.4 房屋本体验收4.4.1 按4.2.2的分工及工作支配，工程部技术人员与项目公司进行房屋本体的验收；4.4.2 验收项目及内容（包含但不仅限于所列内容）4.4.2.1 主体结构墙体不得渗水；道路排水畅通无积水、不渗漏；出水口、落水管安装坚固、接口严密、不渗漏；4.4.2.内墙面抹灰面平整，面层涂料匀称，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层：粘

56、贴坚固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一样；对缝砂浆饱满，线条顺直；4.4.2.4 顶棚抹灰面平整，面层涂料匀称，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍；4.4.2.5楼地面面层与基层粘结坚固、不空鼓。整风光层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝匀称顺直、无缺棱掉角、粘贴坚固、色泽匀称一样、无明显色差；4.4.2.6 卫生间不应有积水、倒泛水和渗漏。4.4.2.7 地板平整坚固、接缝密合；4.4.2.8 门、窗门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置精确、无翘曲变形。门锁、窗销连接坚固、开启敏捷。玻璃安装坚固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。油漆匀称，色泽光亮

57、簇新、完整。4.4.2.9 楼梯、扶手钢木楼梯安装坚固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽匀称、表面平滑；混凝土楼梯无裂缝、无表皮剥落；4.4.2.10 道路：路面平整、无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；块料面层拼砌整齐、平整坚固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、导示牌清晰完好；4.4.2.11 台阶、踏步砌筑平实、坚固、无裂缝；4.4.2.12 油漆、刷浆色泽一样、无蜕皮、漏刷现象；4.4.2.13 木装修工程表面光滑、线条顺直、对缝严密、坚固；4.4.2.14 饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直；4.4.3 对房屋本体的验收结果记录于房屋本体接管验收

58、表4.5 公共配套设施验收4.5.1 按4.2.2的分工及工作支配，工程部技术人员与房地产项目公司工程人员进行公共配套设施的验收。4.5.2 验收项目及内容（包含但不仅限于所列内容）4.5.2.1 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关敏捷、安装稳固；4.5.2.2 水池、水箱卫生清洁、无渗漏；4.5.2.3 消防栓：消防箱标识清晰、玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装坚固、标识明显、阀门完好、无渗漏水，水压足够；4.5.2.4 保安岗亭安装坚固、配件齐全、标识清晰、完好无损；4.5.2.5 垃圾中转站密封（开闭设施）完好，外表装饰完整、油漆完好，运用

59、便利；4.5.2.6 停车场地面平整、照明足够、标识清晰、平安设施良好、排水设施完好；4.5.2.7 单车、摩托车棚安装坚固、照明足够、标识清晰、平安防护和排水设施良好；4.5.2.8 雕塑、景观连接坚固、完好、平安；4.5.2.9 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装坚固、平稳；4.5.2.10 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物；4.5.2.11 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑坚固；4.5.2.12 招牌、广告牌安装坚固、平安、表面平整光滑；4.5.2.16 路灯、装饰灯安装坚固、完好无损、工作正常；灯柱安装坚固、油漆完好；4.5.2.17 灯具安装坚固、完好无损、

60、用电平安、光亮正常；4.5.2.18 电器插座安装坚固，电源已接通正常，符合“左零右火”规定；4.5.2.19 开关安装坚固、开闭敏捷、接触良好；4.5.2.20 地漏、排水管道安装坚固、接口密实、无渗漏、无堵塞现象；排水通畅、外观完好无损；4.5.2.21 水表、电表、气表等计量表安装坚固、规范，读数正常，外观无损伤；4.5.2.22 卫生洁具安装坚固、无污渍和刮花；接口密实，无渗漏、无堵漏现象、排水通畅；4.5.2.23 给水设施安装坚固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力；4.5.3 对公共设施的验收记录于公共设施接管验收表。4.6 机电设备的接管验收4.6.1 按4.2.2的分工及工作支配，经营公司工程部技术人员与房地产项目公司工程人员进行机电设备设施的验收。4.6.2 验收项目及内容（包含但不仅限于所列内容）4.6.2.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符；电梯安装符合规范、运行平稳；有电梯运行准运证；机房设备安装合理、配件平安、标识清晰；表面光滑平整、光明；4.6.2.2 变配电设备型号、数量与移交清单相符；工作状态良好、平安防护装置齐全、标识清晰；机房配置齐全，通风、采光、降温良好、设备表面油漆完好、无损伤；4.6.2.3 中心空调设备型号、数量与移交清单相符；工作性能