房地产企业合作开发项目管理
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1、房地产企业合作开发项目管理随着房地产行业不断发展,房地产企业合作开发项目越来越多。为什么要合作比起独立操盘的自由,合作免不了相互磨合,那房地产企业为什么要合 作呢?笔者觉得主要有以下几点:(1)拿地难,土地成本越来越高,尤其一二线城市,每宗土地的成交 价动辄几十上百亿,不仅需要资金雄厚,而且每宗土地竞争者众多、十 分激烈。不是每家企业都能轻而易举地拿出如此多资金,即使家底厚也 需要资金周转周期,这种时候,大家会选择抱团分担资金压力;再者竞 争多,未获取方也会主动找上门合作,否则没有土地则没有机会进场。(2)项目复杂,这种高难度项目需要超强综合实力,也会倾向于选择 合作,希望借力优秀合作伙伴,强
2、强联合。(3)新进入一个城市,这个时候也常采用与当地深耕企业合作,主要 目的还是想借助对方的地方性资源,打开局面,减少踩坑,稳妥安全, 分散风险。(4)用更少的权益资金投入,撬动更大的规模,迅速把企业做大。企 业规模做大的好处就太多了,最最重要的就是资源获取与调度能力大幅 增强,尤其是融资能力。(5)笔者先后在三家房地产企业工作过,第一个老东家德信已是杭州 本土企业的前三甲,成长非常快,它就是合作高手,早在2011年德信 就经常和小股东合作,规模快速扩张,随着在行业里名声大震后,合作 就更加多了,基本和说得上来的品牌房企都合作了个遍,品质和产品线 均大幅提升,时常在圈子里看到它惊艳的产品。第二
3、个老东家绿地是国 企,家底厚,合作也很多,相对而言是更广阔、更多元领域的巨头合作。合作项目的基本模式(1)主操盘,项目负责人是我方派驻,且营销及其他几个重要条线均 是我方主责,对方主责的条线比较少甚至不参与过程管控。(2)联合操盘,和合作方各自主责几个不同条线,联签机制。(3)对方主操盘,我方管控的条线很少甚至纯财务投资。(4 )各种合作模式的特点:从自己对合作项目的经历和观察来看,主操盘模式是比较有利于管控的, 可以把它当作是自营项目一样管控,因为主责条线多,管理深度够深, 工作比较好推进。联合操盘模式,则需要看和合作方的契合度,双方基于自身股东利益, 容易产生摩擦,没有哪方占有绝对的管控权
4、膚合和拉锯可能是比较厉 害;配合的好则产生合力,反之会比直管项目推进的难度大很多。对方主操盘或我方纯财务投资,对品牌房企来说,这方面的合作模式会 弱化,一则无论是谁作为老板真金白银砸钱后都不想弱管控二则如果 要管控,这种模式没有条线抓手,信息收集及过程管控难度很大,更多 的是依靠股东会、董事会机制。(5)合作方的选择原则选择合作方很考验能力,一个好的合作方,可以取长补短,产生合力, 但一个经营理念不在一个频道上的合作方则可能事倍功半,彼此消耗。在选择合作方时,一定要考察其经营理念、公司决策方式、企业文化等 是否相近,优选品牌企业。合作项目原则上合作方不超过3家,太多后 意见很难统一,容易导致决
5、策难且慢。合作项目的管控机制合作项目尤其是对方主操盘的合作项目,项目的重要决策主要通过董事 会或股东会来推动。合作协议里需约定会议机制包括股东会、董事会、 我方启动会等。下面以合作项目的董事会为例来探讨董事会的会议机制。1、首董会。根据自身经历,整理了一个通用框架,仅供参考。(1) 项目概况:基本信息(获取方式、时间、股权比例、操盘形式、 职能划分、并表情况、利润分配方式、土地特殊要求)、经济技术指标、 效果图(2) 组织架构:董事会架构、职能划分、组织架构(3)全周期经营目标:整体经营目标、价格与货值、供销回指标、目标成本、现金流(4)审批流程:常见的主要有:定标流程、合同审批流程、印章使用
6、 审批流程(公章、财务章、法人章)、付款审批流程(工程款、工资薪 金及税金)、费用报销审批流程、供方推荐及入围定标流程等(5)期间费用:管理费、营销费。一般合作协议里会约定包干点数, 常见的有营销和管理费包干4% (货值的4%),协议里会明确写明费用 使用范围(6)资金管理: 融资方案(包括融资机构、融资规模及交易模式、融资期限、融资成 本、放款前提、增信措施、监管措施、提前还款及股权退出、抵押政策) 资金回笼方案(包括融资回笼包括放款、倒款;销售资金回笼包括监 管方式比例、倒款)富余资金股东分配方案 资金缺口及股东投入 收支计划等(7)项目开发方案:经济技术指标、户型配比、销售三宝、里程碑节
7、 点及专项计划、报建计划、供货计划、推盘计划等(8 )年度经营目标:当年供销回目标、价格审批、资金支付计划(包 括工程款、营销费、管理费、税金、融资成本等支付计划)。(9)需决议事项2、周期性董事会(比如一年一度)可能会稍微简单些,需重点关注的 点为:(1)股东方累计投入资金,股东方累计回收资金,预计股东投入回收 期(何时收回投入).注册资本金;(2 )项目累计经营性现金流;(3)上一阶段经营情况,下一阶段经营目标制定;(4 )两费使用情况;(5 )供销回、货值盘点;(6)价格及去化;(7 )目标成本、动态成本、利润;(8)监管资金盘活,融资情况;(9 )富余资金分配、利润分配等。3、合作项目日常管控手段 为了加强对合作项目的管控,日常过程还可以通过报表来收集信息,比 如通过月报动态知晓项目供销回情况、动态货值与库存、成本费用支付、 工程进度、动态成本、招定标、设计变更签证、重大信息等状况。4合作协议是最高法则以上所有管控手段都需基于合作协议。作为法律文件依据的合作协议, 条款拟定和管控机制设定非常重要,否则中途想加强管控则介入难度和 对方抗性会比较大,一定要在合作的前端提前做好各条线的业务和信息 交圈拉通,为后续的合作项目管理打下良好基础。
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