房地产公司项目设计策划及设计管理制度

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1、房地产公司设计策划及设计管理制度总则第一条：制定本制度的目的是为了使集团公司设计策划及设计管理工作程序化、 规范化，在明确项目设计各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程 指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。第二条：设计工作业务是指以“项目”为单位进行调研、策划、规划设计（概 念、控规、详规）、建筑方案设计、建筑初步设计、施工图设计、项目 施工阶段设计管理与服务、设计变更等工作；设计工作过程中所涉各项 业务工作均有开始条件、标准时限、工作单位、所涉单位、工作事项、 工作流程（见附图一至附图六）等内容，在公司实际运营中所涉业务主 体参照执行。第三条：集团公司总工办是设计策划及设计管理工作的

2、指导组织、协调部门， 负责设计策划及设计管理中的研讨、成果审核审定工作。第一章 投资意向前期市场调研第四条：投资意向前期市场调研一、开始条件：土地信息的获取、项目投资意向书经集团公司批准。二、标准时限：30 天三、工作成果：市场调研报告，移交单位：集团公司总工办四、所涉单位及部门1. 主办单位：集团公司总工办、销售公司营销总监、集团公司造价总监（可委托专业机构运作）2. 协助部门：项目公司综合管理部、设计部五、工作事项1. 区域市场基本状况调研，包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析；对当地物业服务市场调研包括业主期望物业公司提供服务的内容、物业服务政策、收

3、费 水平、各类能源费用收取标准等。2. 区域基础配套现状调研，项目周边区域生活、交通、文教、卫生、 休闲购物及其他配套等。3. 项目区域市场需求调研，包括需求意向，需求区域单价、总款，需 求偏好，建筑形态、内部结构、功能格局、产品配套等，需求群体 特征。4. 出具市场统计数据区域市场调研报告 调研的目的和内容说明； 调研的方法说明； 项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议； 财务指标分析。第二章 项目市场定位及产品定位第五条：项目市场定位及产品定位一、开始条件：市场调研报告经集团研发中心审定。二、标准时限：30 天三、工作成果：项目市场定位及产品定位报告。四、所涉单位及部门1. 主办单位

4、：集团公司总工办、销售公司营销总监、集团公司造价总监（可整合专业机构协作）2. 协助部门：集团公司投资管理部、项目公司设计部、成本合约部、 综合管理部。五、工作事项1. 在区域市场深度调研的基础上草拟项目市场定位及产品定位报告。 项目区域背景分析：区域宏观经济、微观经济及发展前景分析。 区域市场深度分析：项目周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析、项目所在城市地理位置分析。 项目定位、客户定位、产品定位。 拟定项目开发建议计划、销售计划。 项目经济指标测算、成本利润测算。 对项目规划设计、建筑设计、户型配比、景观规划、建筑风格配 套标准的建议。第三章 规划设计第一节 规划设计任务书

5、编制与审批第六条：规划设计任务书编制与审批一、开始条件：项目启动、项目市场定位及产品定位报告批准。二、标准时限：项目规划设计任务书编制 10 天，审批 5 天。三、工作成果：规划设计任务书成果移交单位：集团公司总工办。四、所涉单位：1. 主办部门：集团公司总工办、项目分公司设计部。2. 协助部门：销售公司策划推广部、物业公司。3. 审定部门：集团公司总工办。五、工作事项1. 项目分公司设计部负责根据公司批复的项目市场定位、产品定位报 告主持编制项目规划设计任务书，明确规划设计需求及各项经济技 术指标，并在编制完成后向集团总工办提交规划设计任务书以 使审核，协助部门配合完成提出建议性指标或意见，

6、全程参与编制 过程。2. 集团总工办负责根据项目公司提交规划设计任务书的组织评审 与审定，签批后委托规划设计单位进行规划设计。第二节 规划方案设计及内部审查 第七条：规划方案设计审定一、开始条件：项目启动、规划设计任务书经集团公司批准后开始。二、标准时限：规划方案设计60 天、内部审查5 天、修订10天。三、工作成果1. 工作成果：完整的项目整体规划方案。 方案设计说明：彩色总平面布置图、项目区位图、交通分析图、景观绿化分析图、竖向设计分析图、日照分析图、室外综合管 线分析图、建筑方案、单体效果图、中心景观布置和小品设计 图，规划方案的空间体积形态模型图、 ppt 电子演示文件。 成果的出版：

7、概念方案设计文本（A3装订成册）、ppt电子演示文件，主要概念方案设计文件展板。2. 成果移交单位：集团公司总工办四、所涉部门1. 设计单位2. 集团总工办、项目分公司设计部五、工作事项1. 设计单位：负责依据项目规划设计任务书进行项目规划方案的 设计，并在设计完成后提交至少两套完整的项目整体规划设计方 案。2. 集团总工办：负责督促完成规划方案设计、全程参与推进工作，负 责集团研发中心对规划设计方案内部审查与审定，时限 5 天。形 成内部审定意见，移交设计单位修改，规划设计，时限10 天。第三节 规划设计根据政府意见修改与报批 第八条：规划设计根据政府意见修改与报批一、开始条件：规划设计方案

8、集团研发中心已审定。二、标准时限：60 天。三、工作成果1. 成果内容政府确认可以进行公示和盖章的规划设计方案 政府部门对项目规划总平面图及其它规划方案图进行确认， 控制性详规确定 建设用地规划用地许可证2. 成果移交单位：项目分公司综合管理部。四、所涉单位：1、主办单位：项目分公司综合管理部、设计部2、协办单位：总工办、造价总监五、工作事项1. 设计单位负责依据集团研发中心提供的政府部门对规划设计的调 整意见进行规划设计调整修改。2. 集团总工办督导分公司设计部对政府规划部门协调沟通全程跟踪 设计单位进行规划设计调整修改，直至规划设计方案完成产生成 果。3. 分公司综合管理部将规划设计方案成

9、果按当地规定报批、公示，办 理建设用地规划许可证。4. 造价总监组织投资管理部，在规划方案完成开始报批时对项目规划 方案进行估算，出具估算报告。第四节 办理建设工程规划许可证（置后单体工程设计完成后） 第九条：办理建设工程规划许可证一、开始条件：单规设计完成，并办理完成建设用地规划许可证后二、标准时限：30 天三、工作成果：获得建设工程规划许可证四、所涉单位主办部门：项目分公司综合管理部 协办部门：项目分公司设计部五、工作事项1. 项目分公司设计部负责委托设计单位制作单规报批图册，报集团请总工程师审定后提供给项目分公司综合管理部。2. 项目分公司综合管理部负责与政府相关部门充分沟通，并获得修改

10、性批复意见，在按照修改性批复意见调整单规后，继续上报政府相关部门审批，直至单规 报批完成获得建设工程规划许可证。第四章 单体工程设计第十条：单体工程设计方案确定与审定一、开始条件：详规政府报批完成，根据政府意见调整规划设计方案完成后开始进行。二、标准时限：15 天三、工作成果：单体建筑结构设计方案，建筑平立剖面图及结构基础图成果移交单位：项目分公司设计部四、所涉单位：设计单位、集团公司总工办、项目分公司设计部五、工作事项：1. 项目分公司设计部根据规划设计任务书编制指引（见附件一）负责向设计单位提供地质勘查报告、规划批复文件等设计资料，委托设计公司进行单体建筑、结构方案设计，并进行全程跟踪督

11、促。2. 集团公司总工办负责组织设计单位、集团公司造价总监等对提交方案进行评审，进行技术性分析，最终审定单体工程设计方案。第十一条：施工图设计与初步内审、政府图审一、开始条件：单体设计方案确定后，接到全部设计依据资料后进行。 二、标准时限：45 天+15 天=60 天三、工作成果1. 成果内容：施工图审查通知书、图审机构认可施工图2. 成果移交：项目分公司设计部、工程管理部、成本合约部四、所涉部门：设计单位、集团公司总工办、项目分公司设计部五、工作事项1. 项目分公司设计部根据施工图设计委托书编制指引（见附件二） 负责主持编制设计委托书，起草设计委托合同，向设计单位 提供全部设计依据资料，与设

12、计单位保持沟通，随时对设计委托要 求进行答疑和解析，并对设计成果验收，委托政府图审，政府图审 后成果验收。2. 集团公司总工办审核审定设计委托书设计委托合同，依据施 工图审核管理办法（见附件四）组织相关部门对施工图成果进行 初审，对政府图审意见审核。签发施工图成果移交。第十二条：施工图内审与预算编制一、开始条件：施工图审查结束，图审机构认可施工图成果签发完毕后 开始。二、标准时限：30 天三、工作成果1. 各单位工程预算书、工程量清单2. 单体工程各项部品设计清单四、所涉部门：集团公司总工办 、造价总监、项目分公司设计部、成本合约部、工程管理部五、工作事项1. 集团公司总工办总工程师组织所涉部

13、门依据重要分项工程技术标 准及质量通病防治措施（见附件三）、施工图审核管理办法（见 附件四）进行图纸内审。2.造价总监组织成本合约部、采购部、工程部对单体工程所涉建设标 准编制部品设计清单，组织编制工程预算，为单体工程总承包招标 提供依据。第五章 工程建设技术管理第十三条：工程建设技术管理一、开始条件：项目实施阶段中工程预算编制结束后开始。二、时限：项目开工至验收交付全过程三、所涉部门：集团公司总工办、项目分公司工程管理部、设计部、成 本合约部、采购部四、工作事项：1. 集团公司总工办参加工程施工图图纸会审2. 集团公司总工办审定工程施工过程中设计图纸变更第六章 关于设计管理的几项规定第十四条

14、 设计招标和委托1.总工办总工程师（或副总工程师）审定招标条件和设计任务书2.总工办组织项目分公司设计部参与进行招标、评标3. 总工办确定中标单位或委托单位4. 总工办负责审定分公司设计部拟定的设计合同第十五条 设计付款 1.项目分公司设计部经理依据合同提报付款申请，经项目公司分管副 总经理和总经理签字后，由集团公司业务副总经理审批支付 2.设计费结算和违约责任索赔由总工办鉴定和处置第十六条 设计变更 1.经总工办签字批准实施的施工图，项目公司不得自行变更 2.确定变更的部分由项目公司提报变更申请，经总工办审批后进行变更处 理第七章 附则第十七条 本“制度”自下发之日开始执行，并由集团总工办负责解释。 附件一：规划设计任务书编制指引 附件二：施工图设计委托书编制指引 附件三：重要分项工程技术标准及质量通病防治措施 附件四：施工图审核管理办法 附图一：设计前期管理程序 附图二：规划建筑方案管理程序 附图三：部品设计管理程序附图四：施工图管理程序 附图五：图纸审核管理程序附图六：部品设计管理程序附图七：图纸变更管理程序 附表一：设计评审表 附表二：设计业务联系函 附表三：要求设计变更审批表 附表四：图纸内审记录单 附表五：图纸会审记录单