XX商务酒店管理合作方案初步

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1、XX商务酒店管理合作方案（初步）致：XXXXXX业主代表暨XXXXXX管理有限公司：很荣幸能向贵酒店进一步提交后附的商业合作方案和及有关实 施初步计划。我公司项目发展和市场部已协同对该区域和本项目通 过我公司的行业渠道进行了初步了解。我谨代表公司和未来管理团 队向各位业主代表进一步说明我公司在本项目的如下优势，希望业 主方给予考虑，并随时欢迎各位就近到我公司前来考察。XX公司之管理优势口我公司集团公司为汽车零配件企业500强，拥有30多家汽配企业子公司，主要集中在长三角区域，公司超过20000 多员工因公或因私在长三角区域流动频繁。由本公司管理的酒店项目 将对本集团员工产生明显的聚集效应，大大

2、提高酒店客房散客入住、餐饮消费、年会开发、本集团内部奖励休闲计划实施的 优先选择性；集团公司将对我公司的项目给予直接支持。口当前酒店的餐饮功能尚未完全开发出来，我公司有大型餐饮项目的管理经验和管理团队，并有不同菜系的厨师队伍，对贵方餐饮项目的运营有信心、有资源。我公司於2008 年10 月19日全权委托管理的上海杭嘉湖XX酒店，拥有客房100余间， 餐饮面积3800 平米， 1000 个餐饮位，当前项目运营良好；由 我方2007年10月全权委托管理的华翔XX国际酒店也拥有独到之 处，长三角区域销售渠 道成熟，散客、奖励旅游、年会等企业客户资源众多；这是我 们XX企业“立足长三角，发展全国”计划

3、实施的关键武器； 口我公司有自有投资项目，即是业主又是管理者，对业主成本有 更深切的控制概念；我们始终相信，最适合业主的管理公司是 最好的管理公司。口本项目上出于战略布点的考虑，管理费酬劳收取更为关注业主 成本，我们的基本管理费收取仅为营业总收入的1%，奖励管理费用按经营毛利润的提取；所有只有为本酒店创造利润，我公 司才有企业收益。口 “最大限度的增加收入，最大限度的降低支出”是我公司对酒 店项目管理的根本指导思想，并且将指导一切管理行为。致以诚挚问候！XXXX管理有限公司地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 电话： XXXXXXXXXXX 传真： XXXXXXXXX手机：

4、 XXXXXXXXXX联系人： XXXXXXXXXXXXXXXX目录一、项目综述二、管理公司概况（略述）三、旅游环境与商务环境概况四、酒店定位和市场方向1五、酒店的经营管理方案六 管理公司合作形式、酬劳及合作期限七、酒店营运测算（初步预估）XX XX商务酒店管理合作方案计划（初步）一、项目综述（略述）泰兴市国安商务酒店由泰兴市国安企业管理有限公司投资兴建 的四星级标准酒店，是以风格独特、时尚前卫为主题，以人性化、亲 情化服务为主导的新型商务酒店。酒店现有各种装修风格的客房137余套, 设有3300平方米的餐 厅，拥有近1000 餐位。自助商务中心、多功能会议厅及会议室、美 容美发室、棋牌室以及

5、停车场等配套服务设施。酒店於2007 年初开 业，有一定的客源积累。二、上海XX酒店管理公司概况（略述）上海XX酒店管理有限公司是浙江华翔集团（深002048）直属 专业酒店管理公司。公司拥有精品型XX酒店（SHARMEL）和经济型 XX亲亲（Qinn）住宿业品牌。目前公司在长三角特别是江、浙、沪区 域区域拥有、管理及合作商务及度假型酒店项目10 余家。XX公司的酒店项目业主均属国内大型集团或企业单位，如世 茂集团、闽商集团、七匹狼集团、上海航天局、中国银行无锡分行 浙江煤炭集团等。三、旅游环境与商务环境概况1、泰兴市概况11 地理位置 泰兴市地处沃野千里的苏中平原，傍依长江下游，拥有20 多

6、公 里被誉为 黄金水道黄金段的长江岸线，与经济发达的苏州、列锡、 常州隔江相望。全市总面积1273 平方公里，总人口126 万，下辖37 个乡镇，其中，泰兴市区面积15.9 平方公晨，人口17 万人。泰兴市 是国务院最早批准的沿海开放县（市）之一。酒店项目所在地处于泰兴市中兴大道，毗邻市政府、大型超市 等，处于黄金商业地段。明珠之美誉。泰兴及周边泰州、江堰等地 处 在是中国经济改革较为活跃的长三角区域，传统与现代并存。 泰兴有红色旅游、生态旅游、宗教旅游的瞩目景点和丰富故事。 景点包括：中共江浙区泰兴独立支部纪念馆、黄桥战役纪念馆、杨 根思烈士纪念馆；始建于北宋年间的黄桥福慧寺、建于康熙年间的

7、 庆云寺法轮塔、古溪镇的东方禅寺等；泰兴还著名的教育之乡、银 杏之乡、提琴之乡、减速机之乡，不一而足。 附近周边泰州、江堰市正处于同一旅游环线上，共享的历史文 化瑰宝还有：溱潼古镇（正在申报全国历史文化名镇）、中国溱潼会 船节（已被列为全国旅游年和江浙沪国际旅游项目）、联合国环境规 划署授予的全球500 佳河横生态园、年古刹光孝寺、崇儒祠、日涉 园、观音阁、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰 芳公园、李家花园船厅等。13 交通条件 铁路：连接陇海线和京沪线的新长铁路在泰兴贯穿南北。 公路：穿越腹地有宁通、广靖、宁靖盐三条高速公路，沿江高等级 公路均经江阴长江大桥直接与沪宁高速相通，

8、形成了泰兴发达的高 速公路交通网络，大大缩短了泰兴与上海及苏南发达地区的时空距 离。水路/港口码头：长江为泰兴提供了得天独厚的水运优势，长江岸线达24.8km长，泰 兴开发区内有6 公里长的长江深水岸线；拥有国家一类对外开放港 口-高港港南区以过船港吨级码头为主体的港口群；长江及如泰运 河、两泰官河等构成了泰兴地区发达的水上运输网络 航空：从泰兴出发，两小时左右可达到上海浦东国际机场、虹桥机 场及南京禄口国际机场；一小时内可到达南通、常州等国内民航机 场。距距上海虹桥机场1.4 小时；距上海浦东机场2 小时；距南京 禄口机场2 小时；距无锡硕放机场1 小时；距常州奔牛机场1 小时； 距南通金东

9、机场1 小时。2泰兴市商业环境概况 改革开放初期的“深圳速度”就是由泰兴的建筑企业参与创造 的。近几年来，泰兴市的经济社会全面协调发展。当前，泰兴市现 有各类工业企业万余家，主导产业：化工、制药、机械、乐器、纺 织、服装、粮油深度加工等。重点发展产业：精细化工、生物医药、 新材料、机电仪一体化、集约化创汇农业及其它加工制造业。靛蓝产量占世界总产量的1/3。溪桥提琴占世界产量的20%，世界初级琴市场70%的份额。 减速机产量位居全国第一。亚太水泵被誉为中华第一泵。 的商业环境将对酒店项目起到总体上的 基础支持作用。3泰兴市酒店业市场概况 目前泰兴地区共有各类宾馆住宿设施近几十家，高档酒店主要 有

10、四家，主要是泰兴国际大酒店、上城商务酒店、国安商务酒店、 金钱豹大酒店；中档酒店较多，包括启瑞宾馆、盐城宾馆、鼓楼宾 馆、锦江酒店、银州酒店、梅林苑酒店、四牌楼宾馆、石化酒店、 鑫都宾馆、财源宾馆、桥缘宾馆、元竹宾馆、文化中心大酒店等， 其余社会酒店或宾馆旅馆。区域酒店房价可参照“携程旅行网泰兴区域酒店预订房价”。下表 泰兴上城商务酒店 泰兴上城商务酒店位于泰兴中兴大道，毗邻泰兴市市政府、洋思中学、大润发、是 一家集餐饮、住宿为一体的时尚商务型酒店。4项目SWOT分析优势分析(STRENGTH)a) 泰兴市依托地理优势和商业资源，大力发展对外贸易和招商 力度，加快了城市建设和发展。b) 酒店的

11、个性化、商务化主题，已经有一定的商务客源积累， 是对酒店的基础性支持；c) 专业管理公司的介入，增强了项目整体的市场竞争实力，前 期筹划、资源配置和市场营销等方面的运作极富科学性。i. 城市规模较小，发展空间有限，一定程度上不适合大型活 动的举办。ii. 当地旅游景点在区域内不强势，旅游旺季不明显；iii. 餐饮功能尚未完全开发；iv. 国际客源相对单调，需要整个泰兴市加大旅游开发和企业 招商力度，在大环境的优势下带动泰兴市的旅游和商务市 场。机遇分析(OPPORTUNITY)1) 当地旅游投资力度进一步加大，游客接待量持续上升， 旅游经济进一步发展；2) 项目原有的商务酒店聚集效应，将给项目

12、自身带来更多 的商机和发展机会，将会有更多的人来泰兴商务、旅游、 交易、考察；3) 上海通向江苏的大桥畅通，到江苏境内快捷，将使会务 市场机会增多，加上上海管理公司的联动销售，年会接 待客房和餐饮销售机会加大；4) 国内外旅游消费市场快速成熟； ，整合区域客户对酒店进行辐射 支持；8) 餐饮功能进一步开放，开发，将成为新的经济增长点；挑战分析（THREAT）1）当地酒店市场份额存在进一步拓展的空间；管理公司将大 力开发商务客源、餐饮消费；2）周边环境开发速度过慢，将会影响本项目的发展潜力；3）在区域内形成酒店竞争力，树立泰兴市综合高档酒店的市 场形象。4）整合餐饮优势，为业主创造利润； 综合上

13、述市场分析，酒店必须提高品牌效应，以提高自身的 竞争力。四. 酒店定位和市场方向 酒店以精致型四星级标准设计，拥有客房、餐饮、休闲设施等 配套，定位于精品型城市商务酒店。酒店的总体消费群应该是高档散客和一定量的豪华团队和公司 协议客户；完善的餐饮、会议、娱乐设施配套，满足不同客人的多 方面的需要。建议酒店客源比例：1）商务散客： 30 - 40%2）本地协议客户单位： 15 - 20%3）预订中心渠道客户：5 - 10%4）豪华旅游团队/公司会议团队： 10 - 20%5）长包房： 5 - 10%6）餐饮客户的开发及联动销售： 另计划对上述客源组合，可以通过不同营销组合实现逐步的客户获取和 积

14、累，目的是使酒店得到具有可持续消费能力的商务客户群体支撑五、酒店的经营管理方案（一）酒店机构设置1、酒店董事会业主方组成的酒店董事会是酒店的最高权利机构，主要负责：（1）审定酒店的财务预算及决算；（2）决定派遣业主代表等业主主要职员；（3）审议选定管理方提出的酒店总经理等酒店主要职员的人选；（4）审议选定管理方提出的酒店机构设置、人员配备、酬劳标准、福利待遇标准等方案和规章制度草案；（5）审议管理方提出的会计年度的营运预算；（6）对酒店经营业绩进行审核与考核；（7）定期听取管理方的酒店经营管理工作通报；（8）随时对酒店各项工作进行业主认为有必要的重要检查；（9）决定酒店资产的更新改造和固定资产

15、的添置与处置；（10）审定并签署酒店对外的法律文书；2、酒店管理机构（建立高效的管理机构）（二）酒店委托管理主要内容1、管理公司的主要工作内容年度经营预算制定；经营目标清晰； 核定房价政策，核定可出租的所有空间； 重新对餐饮进行定位，力争在本区域开出即符合高档消费者，对符合普通大众消费能力的菜品体系，并展开一 系列餐饮销售计划； 订立酒店的经营方针、经营标准、服务质量标准、保养及外貌标准以及其他影响酒店经营保养的事宜； 订立市场营业推销计划及活动展开启动；在公司所属各酒店内联动推广； 接驳公司预订系统计划，增加行业关注力； 梳理各部门业务状况，做出最大程度的挖掘盈力潜力和最大程度的成本节约计划

16、；贯彻执行各项规章制度，进行全面经营管理工作；达到业主与管理者双方认可的合理的经营预算方案；负责酒店的国内外市场拓展；2、专业的管理团队公司将派遣一套专业的管理团队前往国安商务酒店负责酒店 的营运。酒店管理班子将根据双方商定的结果重新配置，实施资产盘点，审订部门运作标准，市场拓展和员工培训等措施，建立一致和恒定 的酒店管理服务和出品水准，树立新的市场形象，加强国内外目标 客源市场的促销和推广，力争在最短的时间内使酒店成为成泰兴市 高端服务的精品客房、特色餐饮、高端团队支持的商务酒店。公司将在管理协议确定的15-30 天内派遣酒店主要职员到岗， 根据本项目实际情况，将包括总经理、销售总监、餐饮总

17、监、财务 总监、培训经理等，选出的酒店主要职员候选人的雇佣合同将经业 主书面批准。该等候选人经业主批准后，他们的报酬及各项福利待 遇根据管理公司的政策和程序决定（政策：是根据当时中国同行业市 场情况来确定）。随着项目的开展，出于为业主节约人力资源成本的 考虑，后期可以另行抽回培训经理，或实行一人多岗的调整安排。 如果业主担心酒店主要职员的行为或表现不妥，业主直接向目 前设在总部的管理人员的高级管理人士反映这些问题。3、市场营销人员配置 市场营销总监必须熟悉公司散客、餐饮推广、奖励旅游、高端 会议、团队开发等各细分市场的开发手段和运作程序，具备了解国 内外知名旅游批发商和本区域知名大客户的产品特

18、征和客源层次， 特别是长三角区域客户团队奖励计划、年会计划、本地大型宴会的 组织销售，擅长中、外语的交流和沟通。常设一名中英文口语，书 写流利，有四星级酒店公关经验，同媒体有广泛联系的公关助理。 宴会销售经理必须由具有四星级酒店和大型餐饮宴会酒店工作实践 经验的人员担任。4、营销计划 公司将实施全方位的营销推广计划，立足本地市场，加强异地 横向促销，在上海、南京及本区域香港、日本及欧美等客源地渠 道或客源组织地进行一系列的有效销售活动，组织酒店销售战略 联盟，大力发展商务散客，奖励、会议和餐饮宴会市场，利用公 司销售中心及预订系统来提高入住率；同时，进一步推动宴会以 及特色餐饮的接待能力，达到

19、最佳运营收入的目的。5、培训计划 公司将逐步实施全员培训：诸如入职培训、语言培训、肢体与 外貌、礼节礼貌、部门岗位职责、安全、个人发展、超前服务、如 何提高营收和外交礼仪等一系列极富XX特色的系列培训课目，充 实员工队伍，提高酒店运作的能力，树立酒店的市场新形象，争夺 市场的新份额，这是最重要的工作内容之一。6、维修计划 公司将根据当地的气候条件，逐步提高现有设备的运行能力 和改善设施的合理维护频率，延长设备的使用寿命，节省费用， 减少不必要的采购，使酒店随时保持较好的运行能力和对外形象 及市场竞争力，最合理地保障酒店接待活动。7、成本执行与控制 公司将全面控制酒店运行和财务成本，合理地改善财

20、务状况； 同时尽可能聘用国内优秀高层管理人才，着手于能源使用、布件 洗涤、餐饮出品、人员交叉培训、一人多岗等措施，其目的是为 业主节约成本，合理地改善财务状况。8、质检体系公司将向酒店提供特有的质检系统，包括如下规范：1. 质量运行实施方案2. 设施设备维修保养、清洁卫生系统检查3. 服务质量检查（明查项目）4. 管理业绩检查（明查项目）1. 市场营销管理2. 人力资源管理3. 客房管理4. 餐娱管理5. 财务管理6. 工程管理7. 保安管理8. 安全管理5. 管理服务检查（暗访项目）6. 酒店形象检查（暗访项目）7. 季度检查三）、酒店餐饮功能开放、开发计划（初步）根据我公司的初步了解，国安

21、商务酒店的餐饮功能并未完全开 放和开发，这将成为酒店盈利的空间，也是我公司管理优势的展示 空间。我公司有信心将国安商务酒店的3800 平米，近1000 个餐位 的餐厅赋于新的经营产出，逐步开发和培养客户体系，使酒店的餐厅成为盈利中心，现金流中心，并预计餐饮收入将远高于客房收入 我公司位于宁波和上海的两个酒店均配套有大型的餐饮，为： 1、我公司当前全权委托管理的上海杭嘉湖XX酒店餐饮面积3800 平米，餐位数1000 座，经营状态良好；2、我公司当前全权委托管理的华翔XX国际酒店餐饮面积2000平米，餐位数600 余座，经营状态良好；在国安商务酒店项目上，我公司的餐饮计划初步为：1、专业人员到位

22、：派遣资深餐饮总监、行政总厨到位，建议业主 尽快实现酒店餐饮功能开放和完善；2、开业前方案：向业主进一步提交餐饮经营计划，包括餐饮定位 菜品定位、客户方向定位、餐饮促销计划、餐厅开业预算方案、 餐厅配套购置计划、软装饰计划方案；3、餐饮初步定位：保持“不脱离淮扬菜，不局限于淮扬菜”的原 则，实施新菜品开发；建立即满足高端客户需求，又适合普通 消费者的高档酒店餐厅；4、目标客户群体为：酒客客人、本地市民客户、本地企业宴请招 待、外地团队用餐、会议标准用餐、本地外商投资企业高管（港 澳台）客户的高档消费宴请、大型婚宴、特色餐饮需求的客户 等。5、餐饮销售：执行开业前销售、春节销售、宴会销售、促销计

23、划 体验计划等多种销售形式，加强对餐厅出品的推广，并执行可 持续的利润管理计划，在不同阶段进行不同的促销方式，低价 薄利多销与高价厚利少销等，都能帮助饭店实现销售收入，从 而实现销售利润最大化的目标6、其他（略述）：运用专业的管理手段加强对菜品质量控制、采 购环节控制、原材料损耗、能源节约、人力资源合理化使用行 装多种方式提高餐饮总体盈利能力，为业主获取最大收益。六、管理公司合作形式、酬劳及合作期限 1、管理公司合作形式提案：全权委托管理 2、管理公司管理费酬劳： 酒店基本管理费：酒店总收入的1%奖励管理费:酒店毛利润GOP的5%3、委托管理合作期限 首期委托管理期限为5 年 以下营业预估因基

24、于对酒店项目的开放信息、基本当时基本的 市场情况、基于企业经验判断，是对企业基本营运状况及方向的理 解性项目预估参考，不做为实际经营的年度经营预算，实际年度经 营预算应建立在更为客观和实际的历史经营分析和当地实际市场调 研后进行。1、营业设施根据开放信息的了解，XX商务酒店其收入来源涉及酒店 设施如下：酒店客房：137 间酒饮面积：3300 平米 （据了解当前未正式经营；包括零点大厅、包房等） 酒店多功能厅：60-80 人座位小会议室： 20 人座位自助商务中心棋牌室、美容美发室：配套租用2、经营指标酒店经营按以下指标进行参考：酒店第一年平均入住率60%（鉴于已一定的客源积累） 酒店第一年平均

25、房价240 元（参考了本酒店的携程预订价和周边同 行价格）餐厅预估：中餐包房：人均消费80 元，日均两餐，年均65%上座率；零点餐厅：人均消费50 元，日均两餐，年均上座率65%； 因对餐厅功能分配未能完全掌握数据，故按惯例进行估算。按3300 平米，1000 餐位，统一到人均消费60 元/人，全年上座率70%，并 已考虑到宴会的不间断因素；全年餐饮收入1533 万元；（预估） 会议室租用、美容美发出租配套，按纳入租金收益。3、预测分析说明： 保守预计：酒店第一年营业总收入将达2400 万元人民币（其后 每年均可按8-15的比例增长），经营毛利达30.91%，在不考虑 酒店利息等资金成本因素的情况下，酒店将实现经营盈利716 万元 管理公司的管理费及委派的管理人员的工资、福利等都已列为经营 成本，不是从经营利润中提取。（详见附“XX商务酒店五年营运测算”，该预测较为保守）