房地产投资分析全套

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1、第 8章 房 地 产 投 资 项 目 风 险 分 析v房 地 产 投 资 项 目 风 险 概 述v房 地 产 投 资 风 险 的 种 类 与 控 制 方 法v房 地 产 投 资 风 险 分 析 8 1房 地 产 投 资 项 目 风 险 概 述 8 1 1风 险 的 含 义 风 险 是 指 在 一 定 条 件 下 和 一 定 时 期 内 可 能 发 生 的各 种 结 果 的 变 动 程 度 。 风 险 是 指 投 资 的 实 际 收 益 与期 望 的 或 要 求 的 收 益 的 偏 差 。 所 谓 风 险 ， 在 经 济 活 动 中 包 括 两 方 面 的 内 容 ： 其一 ， 遭 受 经 济

2、损 失 ； 其 二 ， 实 际 所 获 得 的 收 益 小 于预 期 收 益 （ 希 望 获 得 的 收 益 ） 之 差 。 8 1房 地 产 投 资 项 目 风 险 概 述 8 1 2风 险 与 不 确 定 性 的 区 别 风 险 可 以 事 先 知 道 所 有 可 能 结 果 及 每 种 结果 的 变 动 程 度 。 如 果 说 某 事 件 具 有 不 确 定 性 ，则 意 味 着 对 于 可 能 的 情 况 无 法 估 计 其 可 能 性 。 8 1房 地 产 投 资 项 目 风 险 概 述 8 1 3房 地 产 投 资 风 险 房 地 产 投 资 风 险 就 是 从 事 房 地 产 投

3、 资 而 造成 的 损 失 的 可 能 性 大 小 ， 这 种 损 失 包 括 所 投入 资 本 的 损 失 与 预 期 收 益 未 达 到 的 损 失 。 8 1房 地 产 投 资 项 目 风 险 概 述 8 1 4风 险 与 回 报 投 资 回 报 是 指 因 承 担 某 种 风 险 进 行 投 资 而 获 得 的收 益 。 承 担 风 险 可 以 获 得 回 报 ， 但 风 险 与 回 报 之 间并 不 存 在 某 种 必 然 的 、 固 定 的 关 系 ， 而 是 受 很 多 不确 定 因 素 的 制 约 ， 具 有 很 大 的 随 机 性 。 根 据 对 风 险 所 采 取 的 态

4、度 不 同 ， 我 们 将 投 资 主 体分 为 三 种 类 型 ： 即 避 险 型 、 冒 险 型 和 普 通 型 。 8 1房 地 产 投 资 项 目 风 险 概 述 大 多 数 的 投 资 者 ， 即 普 通 型 投 资 者 ， 还 是 愿 意 进 行 较 为 理性 的 投 资 ， 其 特 点 是 ： 1） 在 确 定 的 预 期 风 险 下 ， 投 资 者 希 望 得 到 更 高 的 回 报 ； 2） 而 在 确 定 的 预 期 收 益 下 ， 他 们 宁 愿 要 更 小 的 风 险 ； 3） 在 预 期 收 益 增 长 的 前 提 下 ， 他 们 才 愿 意 承 担 额 外 的 风

5、险 。 一 般 情 况 下 ， 三 种 类 型 投 资 主 体 的 “ 风 险 回 报 ” 曲 线 有图 8-3所 示 的 差 异 ： 回 报 风 险避 险 型 普 通 型冒 险 型图 8-3 不 同 类 型 投 资 者 的 风 险 曲 线 8 1房 地 产 投 资 项 目 风 险 概 述8 1 5房 地 产 投 资 风 险 的 特 征 1 客 观 性 2 多 样 性 3 补 偿 性 4 可 测 性 8 2房 地 产 投 资 风 险 的 种 类 与 控 制 方 法 8 2 1房 地 产 投 资 风 险 的 主 要 类 型 1 自 然 风 险 与 意 外 风 险 自 然 风 险 是 指 由 于

6、人 们 对 自 然 力 失 去 控 制 或 自 然本 身 发 生 异 常 所 造 成 的 损 失 。 2 财 务 风 险 财 务 风 险 是 指 房 地 产 投 资 者 运 用 财 务 杠 杆 即 在 使用 贷 款 的 条 件 下 ， 既 扩 大 了 投 资 的 利 润 范 围 ， 同时 也 增 加 了 不 确 定 性 ， 即 增 加 的 现 金 收 益 不 足 以偿 还 债 务 的 可 能 性 。 8 2房 地 产 投 资 风 险 的 种 类 与 控 制 方 法 3 经 营 风 险 经 营 风 险 是 指 由 于 房 地 产 投 资 经 营 上 的 失 误 （ 或其 可 能 性 ） ， 造

7、成 的 实 际 经 营 结 果 偏 离 期 望 值 的可 能 性 。 4 市 场 风 险 市 场 风 险 是 由 于 房 地 产 市 场 状 况 变 化 的 不 确 定 性给 房 地 产 投 资 者 带 来 的 风 险 。 8 2房 地 产 投 资 风 险 的 种 类 与 控 制 方 法 5 政 策 风 险 政 策 风 险 是 指 由 于 国 家 或 地 方 政 府 的 有 关 房 地 产投 资 的 各 种 政 策 变 化 而 给 投 资 者 带 来 的 损 失 。 6 社 会 与 政 治 风 险 社 会 风 险 与 政 治 风 险 是 指 由 于 政 治 、 经 济 因 素 变动 ， 社 会

8、 习 俗 、 社 会 经 济 承 受 能 力 以 及 社 会 成 员 的心 理 状 态 等 方 面 原 因 造 成 的 投 资 风 险 。 8 2房 地 产 投 资 风 险 的 种 类 与 控 制 方 法8 2 2房 地 产 投 资 风 险 的 规 避 和 控 制 风 险 规 避 和 控 制 的 主 要 方 法 有 ： 1 风 险 回 避 本 方 法 的 要 点 是 ： 在 预 期 收 益 相 同 的 情 况 下 ， 选择 风 险 小 的 房 地 产 项 目 。 2 风 险 预 控 风 险 的 客 观 存 在 使 投 资 者 不 得 不 寻 找 更 为 积 极 的办 法 来 预 防 风 险 。

9、 而 做 好 市 场 研 究 是 这 种 积 极 的 办法 之 一 。 8 2房 地 产 投 资 风 险 的 种 类 与 控 制 方 法 3 风 险 组 合 风 险 组 合 意 味 着 通 过 多 项 目 投 资 来 分 散 风 险 。 4 风 险 转 移 风 险 转 移 是 指 房 地 产 投 资 者 以 某 种 方 式 将 风 险 损失 转 给 他 人 承 担 。 8 3房 地 产 投 资 风 险 分 析 8 3 1风 险 分 析 的 含 义 与 作 用 风 险 分 析 是 根 据 各 种 变 量 的 概 率 分 布 ， 来推 求 一 个 项 目 在 风 险 条 件 下 获 利 的 可 能

10、 性 大小 。 因 此 ， 风 险 分 析 有 时 也 被 称 为 概 率 分 析 。 8 3房 地 产 投 资 风 险 分 析8 3 2风 险 分 析 要 解 决 的 问 题 1 预 期 的 收 益 率 是 多 少 ？ 出 现 的 可 能 性 有 多 大 ？ 2 相 对 于 目 标 收 益 可 融 资 成 本 或 机 会 投 资 收 益 来 说 ，产 生 损 失 或 超 过 目 标 收 益 的 可 能 有 多 大 ？ 3 相 对 于 预 期 收 益 来 说 ， 收 益 的 变 动 性 和 离 散 性 如何 ？ 8 3房 地 产 投 资 风 险 分 析8 3 3风 险 分 析 的 步 骤 1

11、选 择 风 险 分 析 使 用 的 投 资 项 目 的 经 济 评 价 指 标 。 2 列 出 需 要 进 行 风 险 分 析 的 不 确 定 性 因 素 ， 此 因 素 应 是 所 有因 素 中 最 为 不 确 定 的 ， 同 时 将 其 余 因 素 假 设 为 是 确 定 因 素 。 3 分 析 确 定 这 个 不 确 定 性 因 素 的 变 化 范 围 ， 并 将 该 不 确 定 性因 素 的 变 化 范 围 缩 小 为 几 个 值 ， 且 对 每 一 个 值 确 定 其 概 率 ，列 出 概 率 分 布 表 。 4 根 据 概 率 分 布 ， 计 算 上 述 条 件 下 该 经 济 评

12、 价 指 标 的 期 望 值 、标 准 方 差 、 置 信 区 间 和 置 信 概 率 等 ， 由 此 来 分 析 某 一 投 资 项目 的 风 险 大 小 和 盈 利 的 把 握 程 度 。 8 3房 地 产 投 资 风 险 分 析8 3 4风 险 的 测 量 与 分 析 1 概 率 论 基 本 知 识 回 顾 1） 概 率 概 率 就 是 用 来 表 示 随 机 事 件 发 生 可 能 性 大 小 的 数值 。 概 率 分 为 主 观 概 率 和 客 观 概 率 。 2） 概 率 分 布 由 各 个 随 机 变 量 与 其 相 应 的 概 率 组 成 的 数 列 称 为概 率 分 布 。

13、8 3房 地 产 投 资 风 险 分 析 3） 离 散 型 分 布 和 连 续 型 分 布 如 果 随 机 变 量 （ 例 如 投 资 收 益 率 ） 只 取 有 限 个 值 ，并 且 对 应 于 这 些 值 有 确 定 的 概 率 ， 则 称 随 机 变 量 是离 散 型 分 布 ， 如 果 对 每 一 种 情 况 都 赋 予 一 个 概 率 ，并 分 别 测 定 其 收 益 率 ， 则 成 为 连 续 型 分 布 。 8 3房 地 产 投 资 风 险 分 析 4） 期 望 值 随 机 变 量 的 各 个 取 值 ， 以 相 应 的 概 率 为 权 数 的 加权 平 均 数 ， 叫 随 机

14、变 量 的 预 期 值 ， 也 称 数 学 期 望 或均 值 。 5） 离 散 度 测 定 （ 1） 方 差 2 21 ( )nx i ii x x p 8 3房 地 产 投 资 风 险 分 析 （ 2） 标 准 偏 差 2 21 ( )nx i ii x x p 标 准 差 越 小 ， 说 明 随 机 变 量 取 值 偏 离 其 期 望 值 的离 散 程 度 越 小 ， 项 目 风 险 就 越 小 ， 反 之 则 相 反 。 8 3房 地 产 投 资 风 险 分 析 6） 变 异 系 数 变 异 系 数 越 大 ， 表 示 风 险 程 度 越 大 。x 8 3房 地 产 投 资 风 险 分 析 7） 置 信 区 间 与 置 信 概 率 “ 预 期 值 Z个 标 准 差 ” 称 为 置 信 区 间 ， 相 应 的 概 率 称 为置 信 概 率 。 置 信 概 率 实 际 上 是 正 态 分 布 曲 线 与 置 信 区 间 所 组成 的 面 积 。 i xx x x 式 中 ： xi： 对 称 分 布 曲 线 对 应 的 （ 常 称 作 标 准 曲 线 ） 某 一 具 体 的 值 ； ： 分 布 中 点 值 （ 期 望 值 ） ； ： 标 准 偏 差 值 。xx