上海海湾别墅策划推广案

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1、目 录第一部分 项目研究背景 3第二部分 市场概况了解 41、整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部分 区域市场分析 381、区域环境简介2、区域楼市分析第四部分 SWOT分析 43 1、地块环境调研 2、SWOT分析第五部分 项目定位分析 57 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 66第一部分、项目研究背景为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（重要为别墅市场）相关的背景信息实行整个调查过程并形成结论，以期达成如下目的：1、 了解上海市别墅市场的整体状况

2、及变动趋势；2、 了解上海市别墅市场产品设计的发展趋势；3、 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；4、 掌握海湾项目所处地块的基本特性；5、 掌握海湾项目周边房产市场的走势及重要竞争楼盘的基本特性；6、 明确海湾项目与周边重要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、 掌握各类目的消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；8、 明确海湾项目构建优势的市场机会及公司机会；9、 提出海湾项目的市场定位（涉及项目定位、目的客户定位、户型定位等）的若干思绪；10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思绪和建议。通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实行过程和实行结果基本符合前期

3、的构思及意图，可以充足保证研究的有效性及得出结论的可靠性。第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、上海别墅市场趋向成熟 上海别墅市场起步于80年代后期，发展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放限度的进一步提高和房产业的迅速发展，在上海出现了大批外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化限度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。直至1998年下半年，随着中国经济的连续、高速发展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊一方面掀起了内销别墅的开发热潮

4、。通过这三年的发展，上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是别墅的衍生产物，表白市场开始真正走向成熟。近年来，上海别墅住宅建筑面积与销售量以连续的幅度递增，去年别墅的总体价格水平比前年上涨了10，而随着着入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以预见，别墅类物业的需求仍将呈放大趋势，别墅市场前景看好。2、市场供应状况分析供应量连续放大据记录，目前上海别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，则近23年内上海别墅市场的供应

5、量将达成940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。此外，从年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，去年月平均容积率为，第三季度则为；而前年同期分别为和。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处在较大的上升趋势。区域分布以近郊为主据搜房网别墅数据库记录，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。如下所示： 价格结构合理通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；另一方面是总价在200至300万的中

6、高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。2、市场需求状况分析 短期内需求增长有限目前上海约1700万人口，以5口之家计算，约有340万个家庭单位。按照现有人均收入水平，结合国际惯例来记录，将有2的家庭购买别墅，这样仅上海本地就蕴藏着67万套别墅的消费能力，它尚未涉及来自港台地区及周边省、市的购买者。而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间。但另一方面，目前上海市住宅市场一年近两千万平方米的销售量也只能保持三年左右，按中房指数办公

7、室去年终的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量尚有一定差距（结合上述，上海房地产市场23年内要消化近一千万平方米的新建别墅，则平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上）。 因此，长期看好的别墅市场在短期内显然是供过于求。上海市别墅市场在通过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。本次调研表白，今年上半年开盘的别墅项目就不下30个，短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度。对本项目而言，前期的市场定位变得尤为重要，如何在现今纷乱的竞争局面中实现利润最大化并奠定初步的品牌基础，市场定

8、位的对的与否为主线之因素。3、市场前景预测 从需求结构的角度分析，上海当前别墅市场较之以前有了质的奔腾，别墅生活不再是可望而不可及的贵族生活的标志，正在悄然走入普通百姓的生活。2023年，上海别墅市场的销售面积、销售金额在整个商品房销售比例逐步上升。而随着上海人均GDP的逐步增长（到2023年已突破美元），及加入WTO后汽车价格的下降、市政交通建设的不断完善，随着第二套住宅时代的到来，时间、空间和距离有了新的概念，人们的居住理念发生了重大的变化，别墅生活将越来越为更多的购房者所接受，市场前景看好。 二、发展态势综述1、产品设计趋势规划采用点状、流线型的布局形式。别墅的绿化重点抛弃了中心围合的景

9、观控制论，而以散点布置，保证一户一景的绿化配比。房型目前上海新开别墅的户型结构都比较科学，款式多样，结构都较为简易，主力面积控制在250平方米。主流结构为一楼为公共空间，二楼为私人生活空间。部分别墅项目采用错层，使空间的运用更为人性化，功能的划分更细。面积：联体200平米左右，独立300平米左右配套双车位（主人车位+访客车位）二套全进口中央空调（水冷型）智能型热水供应器老年居室和太太书房地下家庭影视娱乐厅SPA建材门窗采用环保型隔热桥氟碳烤漆工艺室内管道所有铜管铺设。红外线防盗和瓦斯报警、紧急呼喊系统2、细分物业简述独立别墅上市量：约占所有的10%。市场价位：200万1000万主力面积：300

10、平方米左右单价：5000元以上重要分布区域：浦东、闵行、青浦行情：2023年购买独立别墅的比例上升，入世后境外购买日趋增长。市场偏好：具有上海海派文化特色。代表楼盘：佘山银湖别墅/云顶别墅/虹桥高尔夫/联体别墅重要分布区域：莘庄周边主力总价范围：7080万元主力面积范围：250平米左右单价：30004000元/平米行情：是上海别墅市场的主角市场偏好：车程在45分钟以内。代表楼盘：当代艺墅/君临颐和花园/樱园/君临天下/排屋重要分布区域：沪松公路沿线主力总价范围：4060万元主力面积范围：200平米左右单价：2023-3000元/平米行情：是上海别墅市场的主角市场偏好：车程在45分钟以内。代表楼

11、盘：新上海里弄人家/悦景园三、区位差异分析说明：鉴于别墅类物业的特殊性，不同的区位会存在相称大的差异性，我们对各区块的别墅市场作比较分析。目前上海的别墅市场可以划分为以下几个较成型的区域： 别墅市场区域分布示意图 区域分布示意图1、莘松地区莘松地区是本市别墅起始区之一，目前已形成相称规模，可以进一步细分为新桥地区、九亭地区、沪闵路沿线区域及顾戴路沿线区域，以下我们将分别加以阐述：新桥地区基本情况该区域别墅开发始于90年代初，初期以联体别墅为主。1998年以后中低档内销别墅开发呈现出供过于求的趋势，随即中高档产品需求转旺，该地区出现新一轮精品别墅销售高峰，其中有桃花源田庄、浅水湾、绿洲比华利、同

12、润别庄等。目前区域内联体别墅均价35004000元/m2，双联别墅40005000元/m2，独立别墅均价55008000元/m2。简析新桥地区为政府规划的“莘闵高级别墅生活园区”，而由于地价等因素，该地区的中高档别墅具有强大价格优势，对传统虹桥别墅区亦有所冲击，但区域目前配套设施较为缺少，因而对个体项目而言，会所及内部配套的营造亦至关重要。需求结构决定了区域内面积控制较好的独立别墅在将在竞争中占据先机。典型楼盘解析浅水湾花园1）基本资料地理位置：莘松路999弄，西临场东路发展商：上海新世界正润置业有限公司代理商：上海信证置业投资征询有限公司建筑设计：华东建筑设计研究院景观设计：美国JY建筑规划

13、设计事务所占地面积：300亩容积率：0.3绿化率：65%建筑风格：新古典建筑风格住宅单位：一期为独立别墅，计104幢；二期为联体别墅，计29幢108户。工程进度：准现房物管单位、费用：金城物业、2.48元/月m2 浅水湾花园规划示意图2）交通情况20分钟至徐家汇。3）内部规划全社区规划均以独立别墅为主，共135幢;社区内建筑走势西高东低，采用外向型功能布置，生活区集中南部采光，曲径通处、动静结合。环境设计突出外部空间及环境的整体设计安排，近六万平方米林荫绿化、八千平方米观景绿轴、三千平方米中心绿地，独创的阿基米德曲线分布，营造出典雅崇高而富有诗情画意的空间感觉。4）面积跨度及主力户型 面积跨度

14、 独立：272m2-446m2 联体：230m2-258m2 主力户型 独立：310m2联体：230m25）销售情况 销售价格 独立别墅：6500元/m2-7500元/m2 联体别墅：4500元/m2-5500元/m2私家花园面积400500平方米不等，销售方式较为独特，送与所买别墅建面相等的花园，剩余部分以860元/平方米计收；联体别墅花园不再单独计价。 销售进度 70%。 交付日期 2023年12月6）浅析浅水湾花园作为该地区较具规模的高档别墅楼盘，迄今为止整体运营良好，有以下几点值得我们关注： 提倡“新桥高级生活区的首席新宠”，可惜的是对此挖掘力度不够，仍停留在泛泛的阐述上，区域的优势并

15、未 很好的加以运用。 规划考虑了价值对等原则，联体别墅布置在相对地块基本价值较低的临场东路一侧。 整体布局一般，值得一提的是开发商在地块东侧人工挖掘了一条河，与北竹港及北面的河浜一起围合成了一块占地约六万平方米的超大型林荫绿化群。 房型设计中将“新古典主义”美学理论结合上海海派居住理念，获选“2023年上海最佳房型评选”，当前又推出的9种2023年新版房型，确有其可圈点之处。 价格中包含附加值较多，如赠送进口热水器、家用中央空调、遥控车库门，品牌家用水解决机等等多款家居必备品；且暗含了相称部分花园面积的售价，从其销售情况来看，目的消费群对此种价格调控手段接受限度较高。 发展商上海新世界正润置业

16、有限公司的品牌效应对其销售也起了一定的积极作用，浅水湾花园的销售是在3万平方米建筑完全封顶之后再行开始的，显示了其不同凡响的开发实力。九亭地区基本情况九亭的别墅市场源于1999年，最先推出来的该类型物业是半岛花园一期、北美经典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭绿茵苑）中的部分别墅产品，其销售价格定位在2023元平方米左右。虽然当时九亭的物业配套设施还属于起步阶段，涞亭路尚未开通，公共交通只有一些市郊的公交线路；但是30-40万元一套别墅的定价还是对多数爱慕别墅物业的消费群体产生了一定的诱惑力。2023年之后，特别是2023年，九亭地区在半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，其别墅

17、市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有着自身特色的大体量别墅物业项目，强烈的产品吸引力和集中广告效应引起了市场的强烈反响，需求大幅拉动。 近年来，九亭别墅市场价格增长实现了三级跳，均价从2500元平方米跳至4520元平方米，甚至连销售情况不甚抱负的北美经典也随之水涨船高，长期以来区位概念对九亭地区别墅导致的不利影响已经基本消除，甚至直逼莘庄的同类物业。简析纵观九亭别墅各盘，销售情况普遍良好。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期别墅，在房型、面积等方面有所调整，虽然总价适当放大，但销售依旧红火。三盛颐景园、江南文化园、半岛花园（二期）、九州大唐花园等基本上能达成平均半年销

18、售65%以上的业绩。这从另一方面也反映了九亭别墅市场的影响日益扩大以及上海房地产市场对别墅物业的需求量逐渐上涨。但也应当看到，在九亭别墅市场也有像北美经典等去化较慢的项目，可见别墅自身的产品力仍是销售率得到保证的重要因素之一。典型楼盘解析新上海花园洋房/三盛颐景园沪闵路沿线区域该区域的别墅以联体别墅占绝对主导。99年中，樱园在区域内首家推出了具有充足自然性的联体别墅，引发了市场的联体别墅热潮。随后君临天下花园、水仙苑、圣淘沙等一大批项目的开工，从而奠定了闵行联体别墅市场价值。 未来莘闵快速干道的建成将使得区域内别墅楼盘进一步升温。顾戴路沿线区域 顾戴路拓宽竣工以来，区域房产发展迅速，一大批别墅

19、商品介入其中，使中高档消费概念初露雏形。圣淘沙花园、当代艺墅等高档楼盘借助环线交通优势及自身品位，也有效形成了买方市场。综述：莘松地区是沪上掀起别墅第二次浪潮的重要发源地，联体、叠加等经济型别墅占了主导地位，其50-100万之间的总价，相称于环线附近的一套公寓价格，因而此处别墅多以出售为主，鲜有出租者。需求结构相称广泛，公司中高级管理阶层、私营业主、专业人士等各行业均有分布。2、沪青平公路沿线区域基本情况 早在2023前，沪青平公路沿线就出现一阵别墅开发热潮，由于此区域既是西郊重要门户，又拥有淀山湖这一独特的优势，因此成为上海一个重要别墅区。当前区域热点重要集中于徐泾地区，西郊景园、西郊美林馆

20、、叠翠别墅、长堤别墅等别墅的登场亮相该地区新一轮市场竞争态势已经形成。简析318国道的便捷优势加之环境和价格优势，该区域在与虹桥别墅区争夺客户上具有较强竞争力，并且取得较好的销售业绩。其客户重要为沪上私营企事业主及外资高级白领，成为沪上目前仅次于虹桥的别墅区。此外值得一提的是西侧依傍于淀山湖河畔的威尼斯花园、国际华城等景观稀有别墅，呈现出休闲性度假的物业特性，这也是我们需要关注的。典型楼盘解析西郊景园/国际华城3、佘山地区基本情况别墅市场在近两年内的“火爆”使得松江毗邻闵行区的住宅用地也迅速升温，地块选择不断西移，向佘山中心挺进。而作为上海海拔最高处之一，上海的“后花园”，集休闲、度假、旅游为

21、一体的国家级旅游区的佘山风景区，其投资的价值日渐为众多发展商所看好。与佘山紧邻的松江泗径镇，本来仅有丽茵别墅等为数不多的别墅项目，而目前除了去年终闪亮登场的云顶别墅、佘山银湖外，近期即将亮相的三盛泗径颐景园（占地达800亩）、同润的开发商圈地600亩，均以依山傍水的别墅概念为出发点进行规划。而香港天安集团和明鸿集团麾下的香港信溢投资有限公司近日也宣布，在洞泾镇独资创办上海佘山乡村俱乐部，根据澳大利亚著名设计公司COX公司的规划，在沈砖公路以北的3760亩范围内，建造一座国内首创的具有优秀规划构想、优越休闲度假空间、优等文化教育设施和优良生活居住环境的新型人文社区。该区域有望成申城新的别墅居住区

22、域。简析佘山地区近期一直是上海楼市的热点区域，佘山银湖别墅开盘时众多港台明星的齐“造势”及近期天价豪宅上海紫园的登场吸引了众多眼球，的确此区域随着沪青平高速的全线开通，无论地段、交通、环境等无不具有了顶级豪宅的因素，此点从上述楼盘的销售形势亦可看出。典型楼盘解析云顶别墅1）基本资料地理位置：泗泾，泗陈公路、方泗公路口发展商：上海富淘房地产有限公司代理商：上海盘古房产征询有限公司建筑设计：同济大学规划建筑设计研究总院景观设计：美国DND设计与开发有限公司占地面积：430亩容积率：0.276绿化率：约65%建筑风格：“超现实主义建筑风格”住宅单位：一期计有独立别墅126幢工程进度：一期分两个区域顺

23、序施工，目前第二部分（即球场周边区域）业已主体封顶。 物管单位、费用：丸红；2元/ m2月 云顶别墅规划示意图2）交通情况10分钟车程至虹桥机场，经沪青平公路、延安路高架中心30分钟可达市中心人民广场。3）内部规划整个社区规划了200多幢独立别墅，原生态的自然环境与超现实主义建筑的巧妙结合，景观设计中强调推土造坡及引水饶屋，力图展现法国南部“普罗旺斯”的原生态生活气息。房型设计较之一般别墅加强了对地下建筑面积的运用，但整体过大的地下室面积加之缺少新意，对目的客户群吸引有限。 内部比照五星级标准的双会所设计及健身房、壁球室、餐厅、酒吧、灯光网球中心等配套设施亦填补了周边配套的局限性。4）面积跨度

24、及主力户型 面积跨度 房型面积跨度为358m2-528m2 花园面积在500-900m2之间主力户型 主力户型面积为420 m2左右5）销售情况销售价格总价：200-350万元/幢花园不再单独计价销售进度楼盘目前销售为一期单位，已售约75%。交付日期一期年终交付 云顶别墅立面实景图 佘山银湖别墅1）基本资料地理位置：泗陈路888号（方松路口）规划示意图发展商：广东黄河实业集团上海房地产有限公司代理商：旭阳传播万欣房产建筑设计：同济规划建筑设计研究总院占地面积：总占地7000亩，一期420亩容积率：0.2绿化率：近80%建筑风格：美式乡村别墅住宅单位：一期计有独立别墅130幢工程进度：今年10月

25、一期整体交付物管单位、费用：上海世邦魏理仕物业顾问有限公司2.85元/ m2月 2）交通情况经方松公路可匝口可直接上沪青平高速（建设中）、延安路高架中心20分钟可达市中心。3）内部规划7000亩的完整规划，1000亩一次定型，而一期420亩的占地仅规划了130幢别墅，80%的空间为景观环境设计用地，体现了开发商的大手笔。30000平方米的人工湖及社区内错综复杂的河流使得一期真正实现户户临水、家家枕河，而颇具特色的亲水驳岸、人工造坡及众多胸径30公分的成年大树的引进等使得银湖别墅的景观设计成为一大亮点。房型设计中将前廊、前厅与门厅的概念进一步细分，此外家庭室的概念在此应用也较为合理。英式休闲康体

26、配套及近7000平方米的超大豪华会所无不彰显目的客户群的高贵身份。4）面积跨度及主力户型 面积跨度 房型面积跨度为296m2-485m2 花园面积在500-2023m2之间主力户型主力户型面积为450m2左右5）销售情况销售价格单价：8000-10000万元/m2花园不再单独计价销售进度楼盘目前销售为一期单位，已售约70%。交付日期一期今年10月交付 立面实景图6）浅析佘山银湖作为一个面对高层次客户的产品，自今年元月开盘以来，销售相称顺利，且一期销售至今已形成良好的知名度及美誉度，对本项目有一定的借鉴意义，以下从定位、规划、房型、营销等几方面具体加以阐述： 定位从案名就可发现，佘山银湖的定位一

27、方面是以区域环境为基础和依托，与市场对接时强调区域性环境特性，“山水首席，高峰领袖”，可说将地段的先天性优势充足发挥。 规划对像佘山银湖同样总占地达7000亩的超大型项目而言，首期的销售至关重要，因而发展商在规划时强调了均好性，而户户临水、人工造坡、大树引栽等更是使其直接跳出区域市场的限制，并直接形成楼盘的附加值体现在项目销售价格中。此外佘山银湖别墅引进原汁原味的美式乡村别墅，成为区域内目前最令人瞩目的高档住宅区，说明了一种较纯粹的建筑风格对其建筑价值提高不可忽视的作用。 房型 房型设计中将前廊、前厅与门厅的概念进一步细分，而家庭室的概念在此应用也较为合理。 营销佘山银湖的售价达成了8000-

28、10000万元/m2，但销售情况仍然火爆，可说其营销策略起了积极的推动作用，开盘的成功造势、案场的氛围营造、样板区的精心雕琢等均体现了发展商的实力与以人为本的开发理念，物业形象较为鲜明。4、虹桥地区这是上海高档别墅的集中区域。近年来该区域相继开发了如皇朝别墅、虹桥金斯、奥玎宫廷、虹桥中华园等高档物业，价格不菲，“入住虹桥”一度成为业主高贵身份的象征。该区域的另一大特点是多以租赁为主，需求结构重要为港澳台人士和外商组成。5、浦东板块区域继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区后，浦东东片的内外环线之间，又形成了以张江、金桥、华夏、康桥为区域核心的别墅住宅区。 位于康桥地区占地近亩康桥半岛，以“新独院住

29、宅”概念尝试投资型别墅，将该区域推到别墅投资者视野前列，并使竞争区域扩大，市场反响强烈。6、市中心区 土地的珍贵稀有性使城区别墅较为鲜见。此类别墅物业管理、景观和空气质量等规定极高，单栋价格基本在万元以上，个别精品别墅如静安的南草坪花园，以其地处中心城区的天然优势及毗邻苏州河黄金水岸将单价一再提高。7、其他区域重要为嘉定及临近上海的昆山地区，针对本项目的地块特点，我们挑选具一定可比性的楼盘进行分析：君安乡村别墅位于金澄湖休假开发区长虹南路668号，由苏州澄湖君安房地产有限公司开发，整体产品设计缺少新意，且对社区的整体面貌欠缺考虑，因而在如此得天独厚的地段资源下售价仅为2730-3280元/m2

30、，且销售前景不容乐观。 从其已售单位的客源分析，经历过国外生活的客户占了其一半以上，这从另一方面表白了纯休闲度假别墅在国内仍处在起步阶段，开发商在把握此类产品须谨慎。嘉苑别墅（上海领地）1）基本资料地理位置：嘉定区嘉戬公路658弄开发商：上海虹业置业有限公司营销代理：上海华燕房地产经纪有限公司建筑、环境设计：上海建筑设计研究院占地面积：11万平方米绿化率：85% 住宅单位：独立别墅85幢工程进度：一期已有17幢别墅竣工，二期主体施工阶段社区配套：会所、网球场、健身房等 物管单位：自行管理物管费用：3元/月m2嘉苑别墅规划总平图2）内部规划整个社区基本依穿越内部的两条河浜自然分割，形成3个组团，

31、其大面积的私家花园替代了组团绿化。3）面积跨度及主力户型面积跨度300m2-373m2花园面积在800-1300m2主力户型320m24）销售情况 嘉苑别墅现房实景销售价格独立别墅：3860元/m2-4720元/m2花园售价：750元/平方米每幢售价220万元起 销售进度 一期售罄，二期尚未推出5）浅析 嘉苑别墅去年6月开盘，号称“每幢别墅近2亩的私家花园”、“真别墅、大地位”，一定限度上抓住了那时别墅市场上的契机，但由于其规划较平，建筑立面更是乏善可陈，加之该地块受干扰因素较大:其项目出入口位于本地一普通多层住宅之后，而地块内现仍有相称数量的本地居民未拆迁，使目的客户群产生一定的排斥心理，因

32、此销售周期拉得相称长。 值得一提的是开发商对花园的解决，并非简朴的铺设草坪，而是采用植树、造景等手段已替客户基本布置，现场环境颇为吸引人。第三部分、区域市场分析一、区域环境简介 奉贤位于上海市南翼，杭州湾北岸，东邻南汇县，西靠金山区，总面积687平方公里，人口52万人，下辖22个镇，区政府所在南桥。境内有31.6公里杭州湾海岸线，13.5公里黄浦江江岸线。辖区内尚有上海市工业综合开发区和上海市化学工业区奉贤分区。本项目所处海湾旅游区，是近年来政府开发、规划力度较大的地区之一。位于奉贤最南端，西毗中国化工城，东近浦东星火开发区，总面积13.2平方公里，13.7公里长的海岸线横亘东西。海湾旅游区首

33、期将开发海滨广场、海滨浴场、垂钓中心、国防教育基地、海防俱乐部、有海鲜一条街等三十多项景点，目前已有部分竣工。得天独厚的海景资源、综合的休闲度假区加之便捷的交通优势使得该区域成为目前上海市郊最具有开发活力和潜力的房产发展区，投资的价值为众多发展商所看好。二、区域楼市分析区域房产开发存在的三大利好1、楼市处在起步阶段，潜力巨大奉贤于2023年8月撤县建区，由于距离市区相对较远加之黄浦江的分割等因素影响，区域房地产市场一直发展较为缓慢；相比较目前房产开发“如火如荼”的松江等新区而言，整体市场正处在起步阶段，当前新建的商品房则重要集中在西渡、南桥及本案所处的海湾旅游度假区，消费群则以奉贤区域性客户为

34、主。而由于本案所处区域独特的海景资源以及高档休闲度假区的定位，目的客户群的范围扩至上海乃至周边城市，显然从地段资源上即与众多的区域性楼盘形成市场区隔，潜力巨大。2、政策及规划的前景看好随着奉贤基础设施的逐步完善，奉浦大桥、大亭公路、大叶公路、莘奉公路等九纵六横的公路网络的形成以及莘奉金公路的通车（预计今年年终建成），便捷的交通与相对较低的开发成本这两大优势将进一步凸显。另一方面，十五期间，奉贤将建设一城、一基地、三区。一城就是按照上海城市总体规划规定，建设杭州湾北岸的现代化滨海新城；一基地就是按照上海产业规划规定，建设以机电一体化为特强产业、精细化工为特色产业的综合工业基地；三区就是按照奉贤区

35、位特点，建设杭州湾北岸的生态旅游新区、都市型与城郊型相结合的滨海现代农业园区、濒海临江特色城乡和社区文明的示范居住区。这其中特别强调了新区建设中要一改过去城市产业规划布局与房地产开发互相脱节的情况，规定房地产业同本地产业紧密结合，这对本案开发显然也是一大利好。3、周边的发展将连续拉动该区域商品住宅的消费。本案西毗上海化学工业区，东近浦东星火开发区，尤以西面的上海化学工业区，将重点发展烯胫、异氰酸酯、聚碳酸酯等系列产品，并努力建成世界一流，亚洲最大的石油化工和精细化工、深加工基地。目前基础设施已基本完毕，拜耳众多等国际知名公司业已开始兴建厂房，而未来随之而来的大批外企高级员工将形成一个相称大的住

36、宅消费群，其较高的住宅消费能力对别墅类物业产生相称大的促进作用。区域房产开发的特点及弱势1、区域特性及发展态势明显 从项目周边的现况来看，当前海湾地区房产开发重要集中在莘奉公路与奉炮公路之间，重要依托奉新镇较完善的市政配套及奉新公路，整体定位呈现出朝低容积率的独立别墅为主、双联别墅为辅的发展态势，这也有助于区域楼盘整体档次的提高。2、楼盘质素差异较大、低层次的区域竞争剧烈区域内当前有不少楼盘处在销售进程：如海湾世纪佳园、海上皇宫（金海湾）、海湾颐和花园以及新近公开的棕榈滩海景高尔夫别墅，前三者由于定位相似，加之开发时间相对较早，产品同质化竞争严重，低层次的价格竞争使得上述楼盘的去化速度较慢。而

37、位于本项目东南侧的棕榈滩海景高尔夫别墅由于其较高的物业定位，产品设计又属上乘，加之发展商先行营造的环境与规模优势，新近公开即引起了广泛的关注。但由于目前仅为预定阶段，其高达6200-10000元/m2售价能否为目的客户群所接受尚是未知数。对该楼盘我们将跟踪调研，从目前的市场情况来看，由于本案入市尚有时日，当前周边在售个案大都已处在销售晚期，因而对本案构成的竞争威胁不大。但由于楼盘之间较大的差异性，也许影响部分客户对本区域的价格取向，有必要在本项目立项之初即考虑相应区隔竞争对手的有效手段（此点将在下文具体阐述我们的观点）。3、区域规划的不拟定性由于海湾旅游区建设尚处在政府的规划阶段，结合实际国情

38、，中间的不拟定因素较多，特别部分与区域房地产发展休戚相关的配套设施的完毕日期有待进一步明确，将直接对区域楼市的导向产生影响。4、区域市政配套建设的不完善 当前区域的市政配套重要依托于东面的奉新镇，大型超市以及酒店、高档娱乐场合等配套设施较为欠缺。5、公共交通系统的欠缺 别墅物业对公共交通的依赖性相应较小，但区域内当前仅有梅靶线等两路公交车，且远景规划亦较为贫乏。第三部分、地块SWOT分析一、地块环境调研1、项目土地性质调查位置：奉贤海湾旅游度假区，东临莘奉公路，南沿规划中的海滨广场，西近海湾寝园，北为规划路。占地面积：500多亩 地质地貌状况： 地形：呈不规则梯型地块，东西向有一条河滨贯穿其中

39、 地质：属填海建筑用地 地貌：土地尚未进行平整，目前地块上尚有一些本地养殖场合。七通一平现状：七通一平尚未完毕.2、地块周边环境调查1）地块周边景观: A、自然景观东面与地块隔路相望的是规划占地千亩的海湾世纪林公园，往难越过海湾龙腾阁即为壮观的东海，北面为休闲度假用地，往西与海湾寝园之间有300米左右的绿化带，周边视野开阔，远景喜人。 地块现状，东侧建筑为养鸡场 地块内部的河浜，水质清澈，稍加治理即可成为项目内部的一大景观。 距地块西面约300米为海湾寝园，清明等时间往来人员较为嘈杂，对本案临近部分产生一定的影响。莘奉公路B、人文、历史景观本项目往北约1公里为占地1200亩的上海师范大学奉贤校

40、区，在校生达4000余人；另有奉贤少年军校、前线国防教育地、东海盘陀寺等，有较好的人文、历史景观，区域文化教育氛围浓郁。，C、环境、污染情况水、空气、土地污染情况本项目地块位于上海郊县，总体污染状况较轻。由于项目周边存在众多在建项目，其建筑期间堆放的大量土堆，将对项目近距离环境导致暂时的较大污染。噪音污染地块东临莘奉公路，由于正处在施工期间，会导致一定的噪音污染，未来噪音污染状况较轻。社会治安状况整体治安状况良好。3地块交通条件调查1）地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划重要的交通主干道A 南北干道：莘奉公路莘奉公路纵贯整个奉贤，北至闵行，连接东西要道南奉公路。B 东西干道

41、：奉拓公路西至拓林镇，东至奉城乡，是奉新镇连接周边城乡的重要干道。远景规划 A莘奉金高速预计于年终建成通车，届时，项目所处地块交通将更为便捷。 B沪闵路高架预计明年年终建成，地块与市区的连接将进一步紧密。重要的公共交通及其路线梅耙线、梅卫线项目对外交通状况项目对外水、陆、空交通均较为便利。虹桥机场距地块30分钟车程， 火车南站，距离项目地块车程20分钟；40分钟到达人民广场。地块与公共交通的连接亚交通条件地块亚交通条件良好地块往北即为莘奉金公路入口4周边市政配套设施调查1）商店、购物中心及菜市场距项目约5分钟车程的奉新镇上，有、奉新集市等购物中心和肉菜市场。 2）教育项目附近有奉新幼儿园、小学

42、及上师大奉贤校区等学校，教育文化设施较为齐全。上海师范大学奉贤校区，占地达200多亩，现有校舍面积7万多平方米，设30个本科专业，教职工近500人。3）医院海湾医院在地块5分钟车程内，能方便地满足住户的医疗健康需要。4） 文体、娱乐场合除却海湾旅游区自身的休闲配套外，奉新镇重要商业大街奉炮公路上有众多文体娱乐设施，配套完善。项目周边分布各个银行的奉新分支机构，奉新邮电支局也在5分钟车程之内。二、SWOT分析1、地块地产因子分析所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具有的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。通过对海湾项

43、目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色： 地块位于政府大力开发的海湾旅游度假区内，是适应未来城市住宅发展趋势的优质地块； 地块毗邻东海，独特的海景资源使得该区域的休闲度假优势较为突出； 地块周边规划为大型公园及低容积率的高档物业，视野开阔； 地块内现有一条河浜，水质清澈，稍加治理即可成为项目内部的一大景观。 地块基本平整，地质适宜作住宅建筑用途； 地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺少，且目前无直达本项目地块入口的公交车； 地块周边1公里半径内市政配套齐全，但缺少大型超市及部分高档娱乐场合； 地块西侧约300米处为海湾寝园，也许使部分客户产生排斥感； 地块所处为旅游度假区，环境状

44、况良好，但西面的上海化学工业区也许导致部分空气污染； 水质没有大的污染。以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子。2、地块SWOT分析 项目优势分析 考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势： 地块位于政府大力开发的海湾旅游度假区内，可依托区域形成规模效应，市场前景看好； 独特的海景资源凸显地块的优势，与近郊众多别墅楼盘形成市场区隔； 地形方正，规模适中，适合营造一个具较高品质的生活社区； 地块内现有的河浜，加以治理可成为项目内部的一大景观。 地块居住环境比较安静，东侧奉新镇上配套设施较为完善，可迎合“生活便利，居家安静”的客户心理。 项目邻近有重要交通干道，能远离城市的喧嚣干扰，

45、又可享受城市之便利繁华； 项目弱势分析 当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点： 项目西面毗邻海湾寝园，清明等时间往来人员过于嘈杂，也许影响部分客户的判断； 项目当前直入公共交通较为缺少。 由于本项目为公司所开发第一个项目，实战经验、品牌号召力均较为薄弱。上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。 项目市场机会分析 宏观市场整体向好，别墅类物业正处在快速升温阶段，有效需求较大； 随着西侧化学工业区公司的陆续进驻，其中蕴涵了大量的住宅消费能力； 区域房产开发尚属初期，只要开发商对项目定位准确；规划、景观、宣传做得到位，将会是很大的市场机会。 项目市场威

46、胁分析 项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，区域内尚有少量待开发地块，其内部的地块面积、地质都与本地块相似，将 对本项目形成直接威胁。 政府对区域的开发进度将直接对本项目的销售乃至利润产生影响。第三部分 项目定位分析说明项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。一、项目定位及不同住宅项目所应具有的地产因子1、不同住宅项目所应具有的地产因子房地产发展历程表白，不同档次的住宅项目所应具有的基本地产因子有所不同，具体如下表：地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很 强强一般弱不宜闹市区、人员

47、混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较 强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合对社区周边市政配套规定高很 高高高符合社区物业管理的规定低不高高很高可达成建筑、质量装修规定低一般高很高精品设计可达成容积率、覆盖率规定无一般低低可达成对休闲空间，绿化规定无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及社区内环境可达成景观规定无一般高很高最佳具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表白，本项目地块具有所有中高档住宅所必须的地产因子，是较抱负的中高档物业地块. 2、项目市场定位1）地产项目定位之基准地产项目的定位是基于： 项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； 市场调研反映的具有有效需求

48、的市场空间； 政府在城市总体规划上的限制。2）项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： 该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率0.26,建筑密度？% 该地块具有建造中高档住宅所需的充足的地产因子； 上海市商品住宅市场调研表白，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供应局限性，区域内有效需求旺盛。 针对部分潜在客户群调查表白，随着“5+2”生活模式的盛行，

49、本来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将 购房视线转移至郊外，使市场购买力随之日趋健旺，类似本案这样的住宅社区将是他们的首选。因此，本项目地块具有定位为“纯崇高独立别墅的品质生活园区”的充要条件。该项目将定位于以下概念： 上海市海湾旅游度假区的崇高生活圈概念； 上海市郊大型别墅群概念； 成功人士“5+2”崭新生活模式的概念； 运用地块内的水景资源及地势的起伏和结构的解决，做出傲视上海的海景住宅和生态住宅的概念； 低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高品质的别墅群的概念； 纯正美式乡村别墅建筑风格的概念。 以上概念成为上海市其他社区模仿的样板概念。二、主力客户群定位根据项目的市场定位，本项

50、目之重要客户群应涉及： 主力客户群体职业特性家庭结构也许购楼类型私营公司主各行业满巢阶段或空巢阶段，一般有保姆解决家务。追求人生功成名就后的高品质生活享受。成熟型及豪华型公司高级管理人员外企、合资公司及效益较好的国内公司初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型个体工商户以商贸为主初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。实用型及成熟型灰色收入者行政单位满巢阶段或空巢阶段。成熟型及豪华型律师、会计师事务所等部分高收入者有名气的律师、会计师等初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型证券投资行业及部分自由职业者工作场合、

51、时间相对自由初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型文艺界知名人士歌、画、文等文艺娱乐界初巢、满巢和空巢阶段，需要家庭工作空间，追求品位和格调。豪华型及成熟型衣锦还乡人士在沿海城市或海外有较高收入者多为家人购置。实用型及成熟型三、户型比定位1、经济型l 户型：4房2厅3卫1厨l 面积：230250平米l 比例：占10。2、实用型l 户型：4房2厅3卫1工1厨l 面积：250280平米l 比例：占20。3、成熟型户型：A） 4房2厅（客厅挑高）3卫1工1厨， B）4房、5房3厅（或2厅客厅挑高）3卫1工1厨面积：A） 280320平米，B） 320350平米比例：

52、A） 30， B）30；4、豪华型户型：5房3厅（或2厅客厅挑高）4卫1工1厨面积：350平米以上。比例：10。考虑到本项目体量较大，实行分期开发，一期户型比须兼顾以下几个因素：A、 首期单位的市场反映对后期信心的影响；B、 首期户型对整体户型比的包容性；C、 首期组团在规划和环艺实现上同整体规划和环艺效果的差异；D、 突出同附近楼盘的差异，体现本楼盘的品质感。 实用型和成熟型户型为楼盘整体定位及与周边楼盘差异型之集中体现，同时其合理的户型面积易形成销售热点，建议 首期户型比加大此两种户型比例，亦可随未来市场情况的变化而相应作出及时调整。 建议物业形态以2层建筑为主，客厅尽量采用挑高设计。三、

53、项目定位在规划思想中的体现本部份将依据项目的市场定位，提出我们对本项目规划设计上的一些倾向性建议，以供参考。1)可连续的居住（Sustainable housing）理念可连续居住概念的核心是强调生态化生存，它追求居住环境的健康价值，人与环境间的协调和交流价值，它能满足、更能兼顾后代人的福利。2）居住空间私密性适当围合的半私密空间，有助于产生归属和领域感。3)组团中介空间的营造所谓中介空间，是一种介于室内与室外的第三种空间，籍由这种空间，人们得以享受室内与室外双重空间的特质。4）亲水环境柔性空间运用社区内部的河浜，采用滨河景观廊带构成居住区的一条柔性“边界”，可接近的亲水空间沿此边界生长的“指

54、状绿地”进一步到社区内部，使河面景观向社区每一幢楼敞开。未来的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影声色，能真正倾听自然的声音，呼吸自然的气息。居住区西北缘圈合形成尽端空间，东南向海面敝开，符合生态设计的“微气候”原理，亦与中国风水理论相合，西北缘封闭有助于冬季挡风，东南向敞开，有助于引入东南风，此格局能有效调节环境的微气候。5）空间的可辨认性和文化性组团以梅、兰、竹、桃、樱、银杏主题设定，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。6）环艺设计细部社区内道路可分为几种不同主次的道路，如社区主干道、次干道、门口小道、散步道、庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩解决，同外部城市道路有明显的区分，使社区空间有明显的归属感，同时也丰富了社区的道路网。散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高社区的艺术内涵。功能艺术小品的导示牌、垃圾桶、座椅等的独立设计、精心选材。照明的道路主灯、草地灯、泛光灯、节日的装饰灯、庆典用灯等，营造多层次的光环境。