装修费土增税税前扣除要注意这一点
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1、装修费土增税税前扣除纳税人在转让房产计缴土地增值税时,其装 修费用是否可以作为扣除项目并加计扣除 成了税务机关与纳税人争议的一个现实问 题。实务中,大多数纳税人因不了解税收的 具体规定,任凭税务人员说了算,说扣就扣, 说不扣就不扣,随意性很大,各地税务机关 对此处理掌握的尺度也不尽相同。因此,值 得就此问题展开探讨。以天津市为例,对于 装修费的扣除,之前并没有单独下发过专门 的税收规定,因此一直按国税总局的规定执 行。根据国家税务总局关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知(国税 发2006187号)规定:房地产开发企业 销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房 地产开发成本。关于印
2、发商品住宅装修一次到位实施细 则的通知(建住房2002190号)规 定,住宅装修工程中不含住宅不能构成不动 产附属设施和附着物的家具、电器等动产设 施。根据上述规定,房地产开发企业销售已装修 的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成 本。对于精装修费用支出,如果属于与房屋 不可分离,如果分离将会导致房屋结构、功 能损坏的部分,应当允许在计算土地增值税 时加计扣除。但是,对于家具、电视机等可 以分离的物品,不得作为房地产开发成本, 在计算土地增值税时不得加计扣除。187号文一直有效,但在2015年,天津市地 税局下发了天津市地方税务局关于土地增 值税清算有关问题的公告(天津市地方税 务局公告201
3、5年第9号),文件中第四条 规定:房地产开发企业销售精装商品房时, 已在商品房买卖合同中注明为精装房的, 其装修成本可以计入房地产开发成本,允许 扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本 包括安装后成为房屋的组成部分,且拆除后 丧失或影响其使用功能的家具和家电等。 该文件较之187号文,增加了一个限制条件, 即装修必须在售房合同中注明,这一要求的 变化,导致很多忽视此限制的企业遭受巨大 损失。但该文件明确了其执行时间为2015 年11月1日,那之前的清算项目应该可以 继续按老政策执行。之后2017年,天津市又下发了天津市地方 税务局关于土地增值税清算有关问题的公 告(天津市地方税务局公告2016年第25 号),该文件将之前2015年9号文全文废止, 但关于装修费的规定未进行更改,依然要求 需要在售房合同中注明。因此,以后若有开发商销售精装房,那一定 需要按照新的25号文的规定进行操作,只 有这样,土增清算时装修费才能税前扣除。
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