《房地产证券化融资》PPT课件.ppt

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1、八 、 房 地 产 证 券 化 融 资 （ 一 ） 房 地 产 证 券 化 的 产 生 （ 二 ） 房 地 产 上 市 融 资 （ 三 ） 房 地 产 证 券 化 的 原 理 （ 四 ） 我 国 大 陆 房 地 产 证 券 化 的 发 展 （ 一 ） 房 地 产 证 券 化 的 产 生 1、 定 义 2、 产 生 与 意 义 房 地 产 证 券 化 房 地 产 融 资 证 券 化 一 般 是 指 房 地 产 资 金 短 缺 者通 过 发 行 房 地 产 证 券 筹 集 资 金 用 于 房 地 产 领 域的 行 为 ， 房 地 产 证 券 大 多 为 狭 义 概 念 上 的 证 券 。 房 地

2、产 资 产 证 券 化 是 指 将 非 证 券 形 态 的 房 地 产投 融 资 资 产 转 化 成 为 能 够 在 金 融 市 场 上 可 以 出售 和 流 通 的 证 券 ， 使 房 地 产 投 融 资 主 体 与 投 融资 客 体 之 间 非 证 券 化 的 物 权 、 债 权 转 化 成 为 股权 、 债 权 性 质 的 可 转 让 金 融 工 具 的 过 程 。 房 地 产 资 产 证 券 化 按 照 证 券 化 所 依 赖 的 现 金 流来 源 ， 可 以 将 房 地 产 资 产 证 券 化 细 分 为 房 地 产实 物 产 权 证 券 化 和 房 地 产 债 权 证 券 化 。

3、（ 二 ） 房 地 产 上 市 融 资 1、 直 接 上 市 融 资 2、 买 壳 上 市 融 资 3、 海 外 上 市 融 资 1、 直 接 上 市 融 资 上 市 融 资 及 政 策 直 接 上 市 的 运 作 与 应 注 意 的 问 题 上 市 融 资 及 政 策 股 票 融 资 特 征 投 资 永 久 性 收 益 风 险 性 决 策 参 与 性 所 有 权 流 通 性 房 企 上 市 方 式 国 内 A股 上 市 国 内 B股 上 市 国 内 买 壳 上市 海 外 上 市 上 市 方 式 比 较要 求 高 低 融 资 数 量 特 点国 内 A股 上 市 高 多 融 资 多 、 知 名度

4、 高国 内 B股 上 市 很 少 考 虑 少 需 境 外 战 略 合作 伙 伴国 内 买 壳 上 市 较 复 杂 一 般 可 能 躲 过 审 批 、需 要 大 量 现 金投 入海 外 上 市 复 杂 多 风 险 大 、 知 名度 较 小 上 市 融 资 及 政 策 （ 续 ） 房 企 上 市 政 策 演 变 1994年 底 前 的 开 放 阶 段 陆 家 嘴 A 股 和 B 股 分 别 于 1993年 6 月 28 日 和 1 994 年 11月 22 日 在 上 海 证 券 交 易 所 上 市 交 易 万 科 A 股 和 B 股 分 别 于 1991年 1月 29日 和 1993年 5月 2

5、8日 在 深 圳 证 券 交 易 所 上 市 19941999年 命 令 禁 止 阶 段 1999年 下 半 年 开 始 解 禁 房 企 上 市 政 策 演 变出 台 时 间 法 规 名 称 相 关 内 容1995年7月 证 监 会 1995129号 文 对 房 地 产 公 司 申请 配 股 进 行 限 制1996年12月 证 监 会 关 于 股 票 发 行 工作 若 干 规 定 的 通 知 房 地 产 等 行 业 暂不 考 虑1997年9月 证 监 会 关 于 做 好 股 票 发行 工 作 的 通 知 房 地 产 等 行 业 暂不 考 虑2001年1月 证 监 会 公 开 发 行 证 券 公

6、司 信 息 披 露 编 报 工 作 的 规则 10、 11号 上 市 及 拟 上 市 房企 信 息 披 露 规 则 、房 企 上 市 限 制 取消 发 行 人 首 次 公 开 发 行 股 票 ， 应 针 对 自 身 实 际 情 况 ，披 露 以 下 风 险 因 素 ： 项 目 开 发 风 险 、 筹 资 风 险 、 销售 风 险 、 土 地 风 险 、 合 作 和 合 资 项 目 的 控 制 风 险 、工 程 质 量 风 险 和 其 他 风 险 等 ， 并 且 尽 可 能 对 这 些 风险 因 素 作 出 定 量 分 析 ， 不 能 作 出 定 量 分 析 的 ， 应 进行 定 性 描 述 。

7、 对 于 项 目 开 发 中 如 存 在 “ 停 工 ” 、“ 烂 尾 ” 和 “ 空 置 ” 的 情 况 ， 应 做 特 别 风 险 提 示 。 另 外 ， 要 披 露 应 对 风 险 已 采 取 的 或 拟 采 取 的切 实 可 行 的 具 体 措 施 ， 披 露 公 司 资 质 等 级 取得 情 况 和 相 关 证 书 ， 持 有 房 地 产 专 业 或 建 筑工 程 专 业 资 格 专 职 技 术 人 员 数 目 ， 公 司 开 发建 设 中 采 用 的 新 工 艺 和 新 技 术 等 情 况 ， 披 露公 司 的 主 要 经 营 策 略 及 市 场 推 广 模 式 ， 披 露公 司

8、经 营 管 理 体 制 及 内 控 制 度 ； 披 露 房 地 产行 业 概 况 及 业 务 特 点 ； 披 露 在 开 发 过 程 中 涉及 的 各 项 具 体 业 务 的 运 行 情 况 ； 披 露 公 司 所开 发 的 主 要 房 地 产 业 务 项 目 的 情 况 ； 披 露 公司 的 土 地 资 源 等 。 上 市 融 资 及 政 策 （ 续 ） 上 市 融 资 的 正 效 应 筹 资 量 大 、 融 资 能 力 强 、 资 金 使 用 年 限长 、 改 善 企 业 财 务 结 构 、 分 散 风 险 、 有利 于 企 业 股 份 制 改 造 、 提 高 公 司 价 值 、提 高 公

9、 司 知 名 度 、 有 利 于 公 司 进 行 并 购 上 市 融 资 的 负 效 应 削 弱 原 有 股 东 的 控 制 权 、 增 加 公 司 相 关义 务 、 融 资 成 本 不 低 、 可 能 被 收 购 等 直 接 上 市 的 运 作 与 应 注 意 的 问 题 首 次 公 开 发 行 股 票 （ IPO initial public offering)的 条 件 首 次 公 开 发 行 股 票 的 流 程 增 发 股 票 的 条 件 直 接 上 市 应 注 意 的 问 题 保 荐 人 选 择 、 承 销 方 式 选 择 、 交 易 所 选择 、 发 行 时 机 选 择 房 企 成

10、 功 上 市 的 因 素 政 府 支 持 、 自 身 实 力 、 资 本 市 场 认 同 首 次 公 开 发 行 股 票 的 条 件 公 司 公 开 发 行 新 股 ， 应 当 符 合 下 列 条 件 ： (一 )具 备 健 全 且 运 行 良 好 的 组 织 机 构 ； (二 )具 有 持 续 盈 利 能 力 ， 财 务 状 况 良好 ； (三 )最 近 三 年 财 务 会 计 文 件 无 虚 假 记载 ， 无 其 他 重 大 违 法 行 为 ； (四 )经 国 务 院 批 准 的 国 务 院 证 券 监 督管 理 机 构 规 定 的 其 他 条 件 。 新 公 司 法 降 低 IPO门 槛

11、 ： 取 消 了 IPO必 须 连 续 三 年 赢 利 的 要 求 ， 改为 有 3年 营 业 记 录 ； 取 消 了 对 发 起 人 强 制认 购 一 定 比 例 股 票 的 规 定 ， 旧 法 中 有 发起 人 必 须 自 行 认 购 35 的 规 定 ； 取 消 原来 要 求 的 公 开 发 行 时 股 本 不 低 于 5000万的 规 定 。 首 次 公 开 发 行 股 票 的 流 程 2、 买 壳 上 市 融 资 买 壳 上 市 的 含 义 买 壳 上 市 的 利 弊 买 壳 上 市 的 风 险 控 制 买 壳 上 市 的 含 义 非 上 市 公 司 通 过 资 本 市 场 购 买

12、一 家 已 经上 市 公 司 的 一 定 比 例 的 股 权 来 取 得 上 市地 位 ， 然 后 通 过 “ 反 向 收 购 ” 的 方 式 注入 自 己 有 关 业 务 及 资 产 ， 实 现 间 接 上 市的 目 的 的 行 为 。 壳 资 源 ： 行 业 不 景 气 、 为 夕 阳 产 业 、 净资 产 收 益 率 低 ， 股 权 比 较 单 一 ， 可 能 有配 股 资 格 ， 其 他 买 壳 上 市 的 利 弊 利 ： 缩 短 上 市 时 间 、 实 现 低 成 本 扩 展 、广 告 效 应 显 著 、 不 影 响 企 业 资 金 运 用 、受 宏 观 政 策 影 响 小 、 提

13、升 “ 壳 ” 股 份 价值 、 有 再 融 资 可 能 。 （ 规 避 额 度 限 制 ） 。 弊 ： 容 易 误 入 陷 阱 、 黑 箱 操 作 的 风 险 、可 信 度 不 比 直 接 上 市 的 企 业 高 、 信 息 透明 度 高 、 达 到 再 融 资 要 求 的 难 度 高 买 壳 上 市 的 风 险 控 制 风 险 识 别 政 策 法 规 风 险 、 买 壳 失 败 的风 险 、 价 格 风 险 、 商 业 风 险 、 壳 公 司 不净 ， 陷 阱 重 重 风 险 控 制 采 用 科 学 的 并 购 策 略 、 客 观评 价 自 身 条 件 、 谨 慎 选 择 壳 公 司 考

14、虑 买 壳 成 本 、 资 产 置 换 成 本 、 控 股 后资 本 运 作 成 本 、 整 合 成 本 3、 海 外 上 市 融 资 海 外 上 市 的 含 义 海 外 上 市 的 方 式 海 外 上 市 的 含 义 海 外 上 市 是 指 内 地 股 份 公 司 向 海 外 投 资人 发 行 股 票 ， 在 海 外 公 开 的 证 券 交 易 场所 流 通 转 让 海 外 上 市 的 方 式 内 地 企 业 在 境 外 直 接 上 市 （ IPO） 涉 及 境 内 权 益 的 境 外 公 司 在 境 外 直 接 上市 （ IPO、 红 筹 股 ） 境 外 买 壳 上 市 或 者 反 向 兼

15、 并 中 国 内 地 或内 地 之 外 的 企 业 法 人 国 内 A股 上 市 公 司 的 境 外 分 拆 上 市 存 托 凭 证 （ DRs， depositary receipts） （ 三 ） 房 地 产 证 券 化 的 原 理 1、 对 象 特 征 2、 基 本 类 型 及 特 点 3、 主 要 衍 生 品 种 4、 运 作 模 式 5、 特 设 机 构 1、 对 象 特 征 能 在 未 来 产 生 可 预 测 的 稳 定 的 现 金 流 持 续 一 定 时 期 的 低 违 约 率 、 低 损 失 率 的 历 史 记录 金 融 资 产 的 债 务 人 有 广 泛 的 地 域 和 人

16、口 分 布 本 息 的 偿 付 分 摊 于 整 个 资 产 的 持 续 期 间 原 持 有 者 已 持 有 该 资 产 一 段 时 间 ， 有 良 好 的 信用 记 录 金 融 资 产 的 抵 押 物 有 较 高 的 变 现 价 值 或 它 对 于债 务 人 的 效 用 较 高 金 融 资 产 具 有 标 准 化 、 高 质 量 的 合 同 条 款 2、 基 本 类 型 及 特 点 过 手 证 券 （ Pass-Through Securities） 过 手 证 券 类 型 下 ， 被 证 券 化 的 住 房 抵 押贷 款 的 所 有 权 经 SPV (Special Purpose Vehi

17、cle)受 让 并 随 后 以 证 券 的 出 售 而 转 移 ，被 证 券 化 的 住 房 抵 押 贷 款 从 银 行 的 资 产负 债 表 的 资 产 方 移 出 ， 过 手 证 券 的 投 资者 对 住 房 抵 押 贷 款 及 其 还 款 现 金 流 实 际上 拥 有 直 接 所 有 权 。 资 产 支 持 债 券 （ Asset-Backed Bond） 是发 行 人 以 住 房 抵 押 贷 款 组 合 为 质 押 而 发行 的 债 券 。 转 付 债 券 （ Pay-Through Bond） 是 根 据 投资 者 对 收 益 、 风 险 和 期 限 等 的 不 同 偏 好 ，对 住

18、 房 抵 押 贷 款 所 产 生 的 现 金 流 进 行 重新 组 合 而 发 行 的 债 券 原 按 揭 贷 款 批 核 人 香 港 按 揭 证 券 公 司 香 港 按 揭 证 券 融 资（ 第 一 ） 有 限 公 司或 Bauhinia MBS Limited投 资 者 出 售 按 揭 组 合 出 售 按 揭 组 合发 售 按 揭 证 券担 保（ 如 果 需 要 ）按 揭 组 合 证 券 化 示 意图 过 手 证 券 的 一 般 运 作 模 式借 款 人 贷 款 机 构 特 设 机 构 投 资 人托 管 人服 务 人贷 款 回 收 管 理和 收 入 移 交 管 理 信 用 增 级 机 构信

19、 用 增 级 信 用 评 级 机 构信 用 评 级 证 券 承 销 机 构证 券 承 销过 手 证 券现 金现 金 现 金贷 款 组 合 过 手现 金住 房抵 押贷 款 （ 四 ） 我 国 大 陆 房 地 产 证 券 化的 发 展 1、 有 关 银 行 的 设 想 2、 争 论 3、 房 地 产 证 券 化 面 临 的 问 题 4、 发 展 建 议 资 产 支 持 证 券 是 一 种 信 托 受 益 凭 证 ， 代表 特 定 目 的 信 托 的 信 托 受 益 权 份 额 ， 受托 机 构 以 信 托 财 产 为 限 向 投 资 机 构 承 担支 付 资 产 支 持 证 券 收 益 的 义 务

20、 。 即 使 发行 人 破 产 ， 投 资 机 构 依 然 能 按 约 定 受 偿 ；倘 若 信 托 财 产 不 足 以 偿 付 证 券 ， 投 资 机构 不 能 要 求 发 行 人 用 其 他 财 产 来 偿 付 证券 。 这 是 资 产 支 持 证 券 最 重 要 的 特 点 其 次 ， 依 托 同 一 个 资 产 池 可 发 行 不 同 等级 的 资 产 支 持 证 券 ， 它 们 按 照 约 定 的 顺序 或 特 定 的 分 配 方 法 享 有 信 托 利 益 ， 因而 具 有 不 同 的 风 险 水 平 。 例 如 ， 依 托 50亿 元 的 资 产 池 可 分 别 发 行 20亿

21、元 优 先 级证 券 和 30亿 元 次 级 证 券 ， 资 产 池 收 到 的贷 款 本 息 首 先 保 证 偿 还 优 先 级 证 券 ， 而次 级 证 券 要 吸 纳 整 个 资 产 池 的 风 险 。 第 三 ， 资 产 支 持 证 券 分 期 偿 付 本 息 ， 本金 余 额 会 随 之 递 减 。 而 且 ， 倘 若 借 款 人提 前 偿 还 贷 款 ， 受 托 机 构 也 会 把 提 前 收到 的 贷 款 本 金 转 给 投 资 机 构 ， 投 资 机 构收 到 资 产 支 持 证 券 本 息 的 时 间 不 完 全 确定 ， 需 要 通 过 建 立 模 型 来 预 测 借 款

22、人 提前 偿 还 贷 款 的 可 能 性 ， 资 产 支 持 证 券 的收 益 率 也 会 随 之 变 化 。 美 国 有 三 种 表 示 抵 押 贷 款 提 前 偿 付 率(Prepayment Speed)的 方 法 ： （ 1） 联 邦 住房 管 理 局 (FHA)的 经 验 ， （ 2） 有 条 件 的提 前 偿 付 率 （ Condition Prepayment Rate，简 称 CPR） ， （ 3） 公 共 证 券 协 会 (Public Securities Association， 简 称 PSA)的 提 前偿 付 基 准 。 由 于 CPR是 年 提 前 偿 付 率 ，

23、为 了 估 计 月提 前 偿 付 率 （ Single-Monthly Mortality rate， 简 称 SMM） ， 需 要 把 CPR转 换 成 为SMM， 转 换 公 式 为 ： SMM 1 （ 1 CPR） 1/12 相 应 的 月 提 前 偿 付 额 公 式 为 ： t月 的 提 前 偿 付 额 SMM （ 第 t月初 的 贷 款 余 额 第 t月 的 计 划 本 金 偿 付 额 ） PSA基 准 对 于 30年 期 的 抵 押 贷 款 有 如 下 的 提 前偿 付 率 假 定 ： （ 1） 第 一 个 月 的 CPR为 0.2%，以 后 的 30个 月 每 月 增 加 年 率

24、 0.2%直 到 6%的 年率 水 平 ； （ 2） 剩 余 期 限 内 的 CPR一 直 保 持 6%的 年 率 水 平 。 这 个 基 准 被 称 为 100%PSA或 者100PSA。 100PSA的 计 算 可 以 用 公 式 表 示 为 ： 如 果 t30， 则 CPR 6% （ t/30） ； 如 果 t 30， 则 CPR 6%。 式 中 ， t为 从 抵 押 贷 款 发 放 之 日 起 的 月 份 数 。 实 施 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化的 意 义 一 是 改 善 发 放 住 房 抵 押 贷 款 的 金 融 机 构 的 资 产的 流 动 性 ， 增 加 了 新 的 融

25、 资 渠 道 。 二 是 分 散 了 金 融 机 构 发 放 住 房 抵 押 贷 款 的 部 分风 险 。 三 是 可 以 改 善 资 本 充 足 率 ， 有 助 于 提 高 银 行 的资 本 利 用 率 。 四 是 作 为 一 项 金 融 创 新 ， 丰 富 了 金 融 市 场 及 其他 相 关 市 场 的 产 品 和 服 务 。 五 是 有 助 于 降 低 居 民 住 房 贷 款 成 本 ， 刺 激 居 民购 房 的 有 效 需 求 。 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化的 运 作 要 点 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 资 产 池 的 形 成 住 房 抵 押 贷 款 证 券 设 计

26、信 用 增 级 信 用 评 级 住 房 抵 押 贷 款 证 券 发 行 住 房 抵 押 贷 款 证 券 资 产 的 管 理 和 兑 付 年 ， 海 南 三 亚 市 开 发 建 设 总 公 司 以 三亚 市 丹 州 小 区 土 地 为 标 的 物 发 行 债 券 ， 所 筹 资金 用 于 小 区 的 开 发 建 设 ， 本 次 三 亚 地 产 投 资 券发 行 金 额 为 亿 元 。 在 该 小 区 开 发 完 成 后 ， 该地 产 的 销 售 收 入 及 全 部 存 款 利 息 在 扣 除 了 各 种费 用 和 税 金 后 ， 剩 余 部 分 即 为 投 资 者 的 投 资 收益 。 这 次 地 产 投 资 债 券 的 发 行 方 式 具 有 典 型 资产 证 券 化 的 一 些 特 征 ， 采 用 了 非 常 关 键 的 破 产隔 离 技 术 ， 该 债 券 本 息 的 偿 付 是 以 该 小 区 地 产的 销 售 收 入 为 基 础 的 ， 是 资 产 证 券 化 的 重 要 方式 之 一 。 虽 然 ， 从 其 实 际 运 作 来 看 显 得 非 常 不成 熟 ， 却 被 看 作 是 我 国 资 产 证 券 化 的 雏 形 和 开端 。