银行抵押品评估业务培训方案

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1、银行抵押品评估业务培训方案一、评估行业简介银行抵押评估主要涉及三大类评估分别是房地产评估、土地评估 和资产评估。其中房产评估需联系具有房地产评估资质的机构；对土 地评估需联系具有土地评估资质的机构；对机器设备等进行评估需联 系具有资产评估资质的机构，若某机构不具有相应的资质而开展有关 评估业务是绝对不允许的。二、评估的目的评估目的是指评估结果的期望用途，它决定着价值类型和评估方 法的选择。对于银行抵押品而言其评估目的是抵押。三、评估时点评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对象才有该评估 价值。评估期日一般应为评估对象实地查勘之日，但评估委托合同另 有约定的除外。三、价值类型银行抵押品价值

2、评估的价值类型为抵押价值，即抵押房地产在评 估时点的市场价值。抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-优先受偿权=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建设工程价款- 以抵押担保的债权占用额度-其他法定优先受偿权总价、单价和楼面地价总价是指某一抵押品整体价格；单价是指某一抵押品计算单位的价格，通常单价乘以抵押品总数量即为总价对于土地使用权而言还存在楼面地价的概念，楼面地价是土地上 建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地 价=土地总价/总建筑面积；楼面地价、土地单间、容积率三者之间的 关系：楼面地价=土地单价/容积率。四、评估原则1、独立客观公正原则 独立：要求评估不应受外界不

3、合理因素的干扰和影响；客观：要 求评估尽可能地减少评估人员主观意志对评估过程和评估结论的影 响；公正：要求评估时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人的某一 方。2、合法原则 必须以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行评 估。3、评估时点原则：评估结论具有很强的时间相关性和实效性， 要求评估结果是评估对象在评估时点的价格，不能将该评估结果作为 评估对象在其他时点的价格。4、替代原则：评估结果不得不合理偏离抵押品类似品在同等条 件下的正常价格。如抵押房地产类似房地产是指在同一供求范围内， 在用途、规模、档次、区位、建筑结构、权利性质等方面与评估对象 相同或相近的房地产。5、谨慎原则：在存

4、在不确定或不可量化因素的情况下，评估人 员作出评估相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计房地产在处 置时可能收到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价格， 不低估知悉的法定优先受偿款，并在评估报告中作出必要的风险提示五、评估方法评估方法是指评估所运用的特定技术，它是分析和判断房地产价 值的手段和途径。评估人员应根据评估对象、价值类型和评估资料的 搜集情况，分析各种评估方法的实用性，选用事宜的评估方法。对于不同的评估业务，具体的评估方法会有一定的差异，但不同 的评估方法按分析理论和技术路线的不同可以归纳为三种基本类型， 或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。不同评估业务对三种方法

5、的讲解大同小异，我们从资产评估角度对三种方法具体诠释，其他评估业务可以以此参考，举一反三。1、市场法概念：市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格， 经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总 称。市场法根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产 价值的评估技术规程。前提条件：通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提 条件：（1）要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。市场法中的具体评估方法：市场法实际上是指在一种评估思路下 的若干具体评估方法的集合。市场法中的具体方法可以根据不同的划 分标准进行分类，这些分类并不是严格意义上的

6、方法分类，大多尊重 某种习惯分类，分类的目的仅是为了叙述的便利和便于学习。按照参 照物与评估对象的相近相似程度，市场法中的具体方法可以被分为两 大类：（1）直接比较法（2）间接比较法。（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或 若干基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上 进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本公式为：评估对象价值二参照物成交价格X修正系数IX修正系数2XX修正系数n或 评估对象价值=参照物成交价格基本特征差额 1基本特 征差额2 土 土基本特征差额n直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之 间的可并行要求较

7、高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程 度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某几项明显的因素上，例 如新旧程度或交易时间先后等。（二）间接比较法间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的 国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分 享标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分享与其对比打 分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易 价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估 对象价值的一类评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样 或者基本一样。只要参照物与国家行业或市场标准的对比分析，掌握 参照物与评估对象之

8、间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算 评估对象的价值。2、收益法概念：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来 判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的 思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。基本前提：（1）备被评估资产未来预期收益能够备预测并货币化；（2）承担风险可以被预备并货币计量；（3）预期收益年限可以预测基本参数：（1）收益额：关于收益额应该注意几点：资产收益额是未来预期收益，而不 是现在或过去收益；资产收益是客观收益，而不是实际收益；不 同类资产收益额表现形式不一样，如企业收益额表现为净利润或净现 金流，房地产通常表现为纯收益

9、。（2）折现率 从本质上将，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风 险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，是 由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，是指没有投资限制和障碍，任何 投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率。再具体实践中，无风险 报酬率可以参照同期国库券利率或银行利率。风险报酬率是对风险投 资的一种补偿，在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回 报率。在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同， 其折现率亦不相同。（3）收益年限收益期限，是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间 单位。它由评估人员根据被评估资产

10、自身效能及相关条件，以及有关 法律、法规、契约、合同等加以测定。注：根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令 55号） 有关条款规定，不同用途土地使用权的最高出让年限是不同的，具体分为：居住70 年；商 业、旅游、娱乐用地40 年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年。（4）收益法中的主要技术方法 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。收 益法中的具体方法可以分为若干类：针对评估对象未来预期收益有 无限期的情况，可分为有限期和无限期评估方法；针对评估对象预 期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估 方法等。为了便于

11、学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义：P:评估值；i：年序号；p :未来第n年的预计变现值；nR：未来第i年的预期收益；ir：折现率或资本化率；n,t：收益年期；A：年金。（一）纯收益不变 在收益永续，各因素不变的条件下，有一下计算公式：P=A/r其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益 年期无限。 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式 P=A/R1-1/（1+R）n这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：纯 收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期有限为 n。 在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计

12、算公式：P=AXn其成立条件是：纯收益每年不变；收益年期有限为n；资本化率 为零。（二）纯收益在若干年后保持不变 无限年期收益，其基本公式为：其成立条件是：纯收益在n年（含第n年）以前有变化；纯收益 在n年（不含第n年）以后保持不变；收益年限无限；r大于零。 有限年期收益，其计算公式为：i RA1P = V丄一+ 1 =1 （1 + 厂r （1 + r ）7 ：（1 十厂）其成立条件是：纯收益在t年（含第t年）以前有变化；纯收益 在 t 年（不含第 t 年）以后保持不变；收益年限有限为 n；r 大于零。这里要注意的是，纯收益A的收益年限是（n-e）而不是n。（三）纯收益按等差级数变化 在纯收益

13、按等差级数递增，收益年限无限条件下，有以下计算 公式：ABP =十一r17Z其成立条件是:纯收益按等差级数递增;纯收益逐年递增额为B； 收益年限无限；r大于零。 在纯收益按等差级数递增，收益年限有限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是:纯收益按等差级数递增;纯收益逐年递增额为B；收益年期有限为 n；r 大于零。 在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有一下计AB尸=（一一）r厂其成立条件是：屯收益按等差级数递减；屯收益每年递减额为B; 收益年期无限，r大于零；收益递减到零为止（注：该数学计算公式 是成立的，但完全套用于资产评估是不合适的，因为资产产权主体会 根据替代原则，在资产收益递

14、减为零之前停止使用该资产或变现资产 不会无限制的永续地使用下去）。 在纯收益按等差级数递减，收益年期有限条件下，有一下计算 公式：A B 11 B nP 二（-T）| 1- + -xr r L （1+iTr （1 + 厂）“其成立条件是：屯收益按等比级数递减；屯收益逐年递减比率为 s；收益年期有限为n； r大于零。（四）屯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递增，收益年期为无限的条件下，有以下 计算公式：p= 尸一 S其成立条件是：纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为 s；收益年期无限；r大于零；rs0。在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计其成立条件是：纯收益按等比级数

15、递增；纯收益逐年递增比率为s；收益年期有限为n； r大于零；rs0。 在纯收益按等级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算 公式：其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为 s；收益年期无限；r大于零；rs0。 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限条件下，有以下计算公式：A 1- Sn jp -1-r+ s11 +尸丿其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为s；收益年期有限为n； r大于零；0sWl。(五) 已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算公式：宀-亠+亠r (l+r)n J (1+ r)n其成立条件是：纯收益在第n年(含n年)前保持不变；预知第 n

16、年的价格为P ;r大于零。n3、成本法概念：成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估 测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值 因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到的被评估资产价值的各种 评估方法的总称，成本法基本思路是重建或重置备评估资产。在条件 允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支 付的价格会在投资对象全新的构建成本的基础上扣除各种贬值因素。 上述思路可概括为：资产评估价值=资产重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值 -资产经济性贬值成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由 于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来

17、源较广泛，并且资产 的重置成本与资产的先行市价及收益现值也存在着内在联系和替代 关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。基本前提：采用成本法评估资产的前提条件是：（1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；（2）应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史 资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时， 现时资产与历史资产具有相同性或可比性。（3）形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基 础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要 确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。成本法中的基本要素：就一般意义上讲，成本法

18、的运用设计四个 基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬 值和资产的经济性贬值。在实际评估实践中，或者说在具体运用成本 法评估评估项目中，不是所有的评估项目一定都存在三种贬值，这不 要根据评估项目的具体情况来定。从成本法定义的角度来讲，上述四 个参数都可能存在。（一）资产的重置成本资产的重置成本就是资产的现行在取得成本。重置成本是一个价 格范畴，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资产成 本和利润。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本 两种。（1）复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 建造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建

19、与评估对 象相同的全新资产所发生的费用。（2）更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的材料、 现代建筑物或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平构建 与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。（二）资产的实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的 作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表 示为：实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本 当使用年限法测算资产实体性贬值时，可参考一下公式： 资产实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限（三）资产的功能性贬值 资产的功能性贬值，是

20、指由于技术进步引起的资产功能相对落后 而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用， 而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产 超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。其中，测算营运成本超支造成的功能性贬值可参考一下公式：被评估资产功能性贬值额=工（被评估资产年净超额运营成本X折现系数）（四）资产的经济性贬值资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收 益下降等而造成的资产价值损失。当有确切证据表明资产已经存在经济性贬值时，可参考以下估算 公式：（1）间接计算法经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x X100

21、%注:x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7 之间。（2）直接计算法经济性贬值额二资产收益损失额x (1-所得税税率)X (P/A,r,n)注：(P/A,r,n)为年金现值系数。六、评估方法的选择就评估方法选择本身，实际上包含了不同层面的资产评估方法的 选择过程，即三个层面的选择：(1)关于资产评估技术思路层面的选 择，即分析三种资产评估基本方法所依据的资产评估技术思路的适用 性；(2)在各种资产评估技术思路依据确定的基础上，选择实现各种 评估技术方法的前提下，对运用各种具体技术评估方法所涉及的经济 技术参数的选择。资产评估方法的多样性，为评估人员选择适当的评估方法，

22、有效 地完成评估任务提供了现实可能。为高效、简介、相对合理地估测资 产的价值，在评估方法的选择过程中应该注意以下因素并有以下建议(1)选择要与评估目的、评估时的市场条件、评估对象在评估 过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。根据 上述条件，当资产评估的价值类型为资产市场价值时，可考虑按市场 法、收益法和成本法的顺序进行选择。(2)评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。 例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只选择成本法进 行评估；对于工艺比较特别且处于经营中的企业，可以优先考虑选择 收益法。3、评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需数据资 料及主要经济技术参数的制约。每种评估方法的运用都需要有充分的 数据资料作为依据。在一个相对较短的时间内，收集某种评估方法所 需的数据资料可能会很困难，在这种情况下，估价人员应考虑采用替 代的评估方法进行评估。（4）资产评估人员在选择和运用评估方法是，如果条件允许应 当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。如果可以采用 多种方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求， 还应当对各种评估方法取得的各种价值理论进行比较，分析可能存在 的问题并做相应的调整，以确定最终评估结果。