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1、第八章 房地产投 资风险 第一节 房地产投资风险概述 第二节 房地产投资风险的种类 第三节 房地产投资各阶段的风险 第四节 房地产投资风险的评价方法 第五节 房地产投资风险的对策 第一节 房地产投资风险概述 【 学习目标 】 理解房地产投资风险的概念； 能通过网络了解房地产风险的相关信 息； 能熟练掌握房地产投资风险的特征； 能熟练掌握房地产投资风险的成因； 能熟练分析我国房地产投资特有的风 险。 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 （一） 风险的含义 （二） 房地产投资风险含义 （三） 房地产投资风险的表现形式 二、房地产投资风险的特征 （一） 客观性（二） 不确定性 （三
2、） 潜在性（四） 损益双重性 （五） 可测性（六） 相关性 第一节 房地产投资风险概述 三、我国房地产投资风险的特点 （一） 经济风险降低 （二） 技术风险增加 （三） 政策风险大 （四） 房地产投资风险地域性差异减小 （五） 投资风险信号日趋丰富 知识应用 一、知识训练题 简述房地产投资风险的概念。 简述房地产投资风险的特征。 第二节 房地产投资风险的种类 【 学习目标 】 熟悉房地产投资风险的种类； 能分析每种风险的影响因素； 能根据实际案例判断是何种风险。 第二节 房地产投资风险的种类 一、房地产投资决策风险 （一） 投资时机风险 （二） 投资物业位置风险 （三） 投资物业类型风险 二、
3、经营风险 房地产类型 房地产管理水平 房地产市场变化 第二节 房地产投资风险的种类 三、流动性风险 房地产价值量的大小 房地产的建设程度 房地产地段好坏 房地产的市场行情 房地产的净现金流量 四、财务风险 五、通货膨胀风险 六、管理风险 第二节 房地产投资风险的种类 七、金融风险 金融政策的调整 取消抵押品赎回权的威胁 银行催还贷款的要求 八、政策风险 九、环境风险 十、自然风险 房地产所在的地理位置 房地产本身特性 抗灾自救能力 房地产管理水平 知识应用 一、知识训练题 简述房地产风险的类型。 简述经营性风险的影响因素。 第三节 房地产投资各阶段的风险 【 学习目标 】 能通过网络了解房地产
4、投资各阶段存 在的风险的相关信息； 能熟练掌握房地产投资各阶段存在的 主要风险。 第三节 房地产投资各阶段的风险 一、决策研究阶段的投资风险 二、筹措资金阶段的投资风险 三、项目建设阶段的投资风险 四、项目试运营阶段的投资风险 五、项目正常运营阶段的投资风险 六、项目设备更新阶段的投资风险 七、项目修复改造阶段的投资风险 八、项目拆除阶段的投资风险 一、知识训练题 简述项目在资金筹措阶段的风险。 简述项目在正常运营的方面。 知识应用 【 学习目标 】 能通过网络了解房地产投资风险的相关信息； 能熟练掌握房地产投资风险的识别方法； 能熟练掌握房地产投资风险的度量方法； 能熟练掌握房地产投资风险的
5、评价方法。 第四节 房地产投资风险的评价方法 一、房地产投资风险的识别 （一） 风险识别的含义 （二） 风险识别的方法 二、房地产投资风险的度量 第四节 房地产投资风险的评价方法 三、房地产投资风险的评价方法 （一） 营业率评价法 投资房地产的营业率 营业率 年营业总费用年计划总收入 偿债收益比 偿债收益比 营业净收入要求的年偿债额 保本占用率 保本占用率 （年营业总费用 要求的年偿债额） 年计划总收入 （二）“一三法则”评价法 第四节 房地产投资风险的评价方法 知识应用 一、知识训练题 简述德尔菲法。 房地产投资风险有几个度量指标？ 常 用哪两个？ 以营业率评价房地产投资风险有什么 特点？
6、第五节 房地产投资风险的对策 【 学习目标 】 熟悉并能正确提出有效回避风险的对 策； 掌握并能有效地进行风险转移； 掌握并能科学地进行风险自留； 能有效地进行损失控制； 能够对不同的风险提出不同的防范对 策。 第五节 房地产投资风险的对策 一、风险回避 （一） 市场竞争风险的回避 （二） 通货膨胀风险的回避 重视通货膨胀对房地产投资的影响 争取较低的所得税率 选择好的地段进行房地产投资 利用通货膨胀的影响增强在谈判中的 地位 第五节 房地产投资风险的对策 （三） 变现性风险的回避 做好房地产投资管理 处理好实物投资和金融投资的关系 优先选择易于分割出售的房地产投资 谨慎投资“半截子”工程 审
7、时度势，及时销售 第五节 房地产投资风险的对策 （四） 金融风险的回避 充分把握国家金融政策 预期银行贷款利率的变化 重视被拍卖的威胁 加强项目的经营管理 （五） 社会风险的回避 第五节 房地产投资风险的对策 （六） 经营风险的回避 进行房地产类型组合投资 选择擅长经营的房地产项目 规模投资，限制竞争 在经济上升期投资 选择“短平快”房地产项目投资 预期投资后的维持管理费用 第五节 房地产投资风险的对策 （七） 财务风险的回避 （八） 自然风险的回避 加强管理，以预防为主 积极投保 选择不可抗力事件发生可能性小的地 方投资 第五节 房地产投资风险的对策 二、风险转移 （一） 非保险转移 业主将合同责任和风险转移给对方当事人 第三方担保 （二） 保险转移 第五节 房地产投资风险的对策 三、风险自留 （一） 计划性风险自留 （二） 非计划性风险自留 四、损失控制 知识应用 一、知识训练题 简述回避风险的方法。 简述变现风险的回避途径。 简述金融风险的回避途径。
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