中海、万科、龙湖地产成本管控模式

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1、地产公司成本管控模式第一部分:中海地产成本管理机制中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合,涉及：土地费用、前期费用、建安费用、其她直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等,以内部管理口径为准，不波及对外提供信息,与会计核算口径不完全相似合用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理,不属此范畴的项目,总部结合实际状况拟定其具体管理措施。中海地产成本总体思路以统一成本科目为前提,以全过程成本管理为主线,以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及EP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系,不断完善,持续改善。中

2、海地产成本具体做法及规定、调节组织架构（1)在总部成立项目成本管理工作小组,小构成员由公司发展管理委员会拟定，由总部主管领导、各有关部门负责人和各地区公司财务负责人构成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作,并向公司发展管理委员会负责。（2)总部发展管理部为项目成本管理的平常工作机构，具体负责工作小构成员之间及工作小组与地区公司之间的联系等工作。（3）总部各部门的职责分工：投资管理部负责土地有关费用的管理,涉及地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目的控制值的审核和过程监控,负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的原则。b规划设计中心负责勘察设计有关费用的管理，进行目的控制值的审

3、核和过程监控。同步，对影响建安成本的重要设计指标(如钢筋含量、混凝土含量等)的合理性和经济性提出专业意见。营销筹划中心负责营销有关费用的管理,进行目的控制值的审核和过程监控。d财务资金部负责利息费用的管理,进行目的控制值的审核和过程监控。发展管理部负责总成本、建安费用与重要经济技术指标、大配套工程等的管理,进行目的控制值的审核和过程监督。(）各地区公司由财务负责人统领我司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。（5）各地区公司应根据我司架构和部门分工,建立有效的部门成本归口管理责任制,把目的成本分解贯彻到相应部门。2、执行统一成本科目(1)总部发展管理部负责制定、颁布和管理房地产开发

4、项目成本科目，对科目名称、核算内容、使用规定等作出统一规定，并根据实际需要进行不定期的调节与完善。（2)各地区公司在成本管理的全过程中应严格执行统一成本科目，除非另有规定,不得自行增长或删改。、实行全过程目的成本管理:（1）在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目的，实行全过程目的成本管理。（）对处在不同阶段的项目，地区公司应编制并上报成本、赚钱测算资料,经总部项目成本管理小组审核,公司发展管理委员会审批后,拟定为下一阶段成本控制的目的值。、管理措施与流程:()可研阶段:在完毕土地吸纳后，地区公司应根据实际的土地成交价重新进行成本赚钱预测,在0个工作日内编报项

5、目成本赚钱预测表、建安成本目的控制表、项目钞票流量预测表(本表专用于财务资金部进行利息费用的计算和审核下同)，经地区公司总经理确认后签发书面告知，正式上报总部成本管理小组，由各小构成员按照分工进行审核,报总经理审批后，由发展管理委员会正式下达给地区公司,作为市场定位阶段选择方案的成本控制目的。(2）市场定位阶段:在公司营销决策委员会批复定位报告后 15个工作日内，地区公司应按照所拟定的物业类型和档次做出相应的成本赚钱预测，编报项目成本赚钱预测表、建安成本目的控制表、项目钞票流量预测表，经地区公司总经理确认后签发书面告知,正式上报总部成本管理小组,由各小构成员按照分工进行审核，报总经理审批后，由

6、发展管理委员会正式下达给地区公司，作为规划设计阶段选择方案的成本控制目的(3）规划设计阶段:规划设计方案获得通过后，地区公司应在市场定位阶段成本控制目的范畴内,对规划方案、技术指标、构造形式、建筑用料、设备选型等影响成本的重要内容，反复比较多种技术方案，对影响成本的核心指标（如钢筋、混凝土含量等)进行限额设计。初步设计完毕后,地区公司应在1个工作日内按照设计成果进行成本赚钱预测,编报项目成本赚钱预测表、建安成本目的控制表、项目钞票流量预测表,经地区公司总经理确认后签发书面告知,正式上报总部成本管理小组，由各小构成员按照分工进行审核，报总经理审批后，由发展管理委员会正式下达给地区公司，作为施工阶

7、段的成本控制目的。(4)施工阶段:a在主体工程动工或主包合同签订(以先到者为准）、项目竣工验收后的15个工作日内，地区公司应对建安成本进行预测,按照已经发生的实际成本,测算估计尚需发生的成本，编报项目建安成本预测明细表,经地区公司总经理确认后签发书面告知,正式上报总部成本管理小组，由发展管理部进行审核,报主管领导和总经理审批后,由发展管理委员会正式下达给地区公司,作为项目竣工结算的建安成本控制目的。b在施工过程中，地区公司应及时跟踪建安成本的执行状况,在进度的核心节点上应进行成本预测,成本预测的次数和具体节点可根据项目的不同状况分别拟定，但无论何种状况，在主体构造封顶后的5个工作日内,地区公司

8、都应对建安成本进行预测,编报项目建安成本预测明细表，上报总部发展管理部。总部对地区公司的工程物资合同有监管的权利和责任，并直接参与大额工程物资合同的招标、定标等工作d总部对工程合同的增补实行审批管理。e总部对设备合同、材料合同的增补实行审批管理。总部对地区公司的大额工程物资付款实行审批管理,对达到规定数额原则的工程款，应上报总部审批后，地区公司方能办理款项支付。g总部对地区公司的合约安排模式作出统一规定，涉及合约筹划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付等,地区公司应严格执行。、成本动态监控监控措施：（1)对于在开发项目,应进行实时的成本预警和控制。以 ER项目管理系统为重要监控手

9、段，总部各有关部门和各地区公司应根据管理所需的细化限度对不同科目级次设立预警和控制参数，保证预警信息的及时反馈和对超支状况的有效控制。具体为:总部各有关部门应对本部门所管理的成本项目的总额进行预警、控制设立,对明细成本项目进行预警、控制设立，细化的限度由各部门根据需要自行拟定。各地区公司应根据部门成本归口管理责任进行预警、控制设立，并尽量细化对成本科目的控制管理，通过控制好细项指标保证总指标不突破。（2)总部发展管理部不定期向总部主管领导提供各项目成本执行状况的报表，对已经超支和估计将超支的成本项目进行阐明分析,波及各分管部门的超支成本项目,各分管部门应提供相应的阐明分析,交发展管理部进行汇总

10、。在成本监控过程中，如果在项目施工阶段浮现总成本估计超支 或建安成本超支 %的状况时，地区公司还应及时上报项目成本超支审批表或建安成本超支审批表,并附上成本超支分析报告，阐明超支的具体内容、因素、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改善的措施等,经总部发展管理委员会(建安成本超支由主管领导）批准后相应调节成本控制目的。对于总成本未超过2及建安成本未超过5%的，但其中建安费用的岩土工程、基本工程、配套设施、配套工程、室外工程的分项超支比例达到10%,或分类单体工程的分项超支比例达到6%,经营单位应在15日内向总部发展管理部报送该项成本超支状况的分析阐明。6、文献、资料归档管理:总部及地区公司要加强

11、对项目成本文献及资料的归档管理工作,建立健全相应的档案管理制度，并将责任贯彻到具体的管理人员。第二部分：万科地产万科项目成本管理万科的成本管理部是综合管理部门，不是业务部一、万科成本管理部设立i二、目的成本的形成三、动态成本万科项目公司动态成本由专人负责,重要负责及时录入、签证变更督促、合同管理建立分类等-成本秘书四、责任成本管理六、成本管理模式第三部分：龙湖成本管理机制龙湖成本管理-“细节式”成本管理一、管理范畴建安成本、项目前期费用、期间费用（财务、管理、营销费用）、合同管理、招投标管理等二、参与管理的部门成本管理部门、设计管理部门、工程管理部门、销售与筹划部门、财务部门三、成本管理的措施

12、变革组织架构,明确岗位职责(1)组织架构的变革变更后组织形式：矩阵式组织架构考核部门：项目团队和职能部门报告上级：项目负责人管理层级：3级成本管理负责人:项目成本经理（）成本管理中各部门的职责mgtitl=T1M9TBCT1RvBVdKjpg alt=T1MATBChRCvV.jpg src= source_sr= novip=0/ oerro=this.r=(3）造价采购部的组织架构mg tte=T1igVTKdT1vBVd.jpaltT1igVBKT1RCvBVdKjpsc souce_sc= nov=0 / oneror=tisc=（4）集团对各地区公司的成本管理模式:mg le=1nV

13、TBvWTRCvBVdK.jpgalT1znTBvW1RCvBdK.p src= sour_snovi0 / onror=isrc=成本管理中各个阶段的作业指引（1）土地投资论证阶段gitle=T1ATCJ1RCvVdpg atT1dgATBCT1RCvBKgsr= uc_src= novi0 / orrr=his.s=（2）项目启动阶段ig tile=T1MTBATCK.pg atT17MVBA1RCvBVdKpg sr= source_src= np= /onrror=his.src（3)方案设计阶段im tit=T1j9bTBZT1RCVKpt=TjbBbZT1CvVdK.jg rc=s

14、orce_src=ovip= /onerrr=hisrc=（3)初步设计阶段（)工程实行阶段(）竣工阶段igtie=T9ATB4YTRCvBV.jpg lt=T1G9ATB4YT1RCvBVdK.jpg src= surce_rc= i0 / oero=hsrc=附注：龙湖地产成本月报龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以保证管控与灵活的需要。每月会进行动态成本回忆与预警。而其采用的重要方式，即为编制成本月报。明确动态成本工作目的和成本月报构成成分、工作目的需要明确的是,一方面,月报是对项目已拟定或已发生投资状况的月度小结与回忆;另一方面,月报对项目也许发生的投资变化或风险做出动态

15、预估；再次，月报可为及早发现并解决问题提供根据。同步，月报应被视作项目推动过程及项目后期进行结算的构成部分,而最后一份月报为该项目竣工总结算报告。、内容构成 成本月报应涉及带有审核签名的月报封面、成本月报汇总表、项目概况、特别事项、编制根据、编制范畴、成本子目的分解/估值明细表、合同执行状况一览表及其她附表等。其中，项目概况涉及基地及各业态单项面积、分期开发阐明、开发总成本及经济指标、工程进度、已竣工程及合计已付款额及比例等。而其她附表涉及概预算审核报告、重要经济技术指标跟踪登记表等。3、编制根据和范畴 成本月报编制根据涉及经批准的可行性研究报告和目的成本（编入月报表第一列),并应尽量运用既有

16、一切资源，涉及开发项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、施工图预算、跟踪/已完专业分包结算、回标价格或分析报告、中标价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算等,以及专业经验，以综合反映、表述、预估项目开发的总成本。成本月报反映的成本信息时间段应为编制月份上月25日至编制月份当月2日，反映的成本信息范畴应与经公司批准的可行性报告及目的成本反映的成本信息范畴相一致。若成本反映的信息范畴发生重大变动,例如毛坯房变更为精装修房等，则应以公司重新批准的目的成本为比较基准,并在当月月报编制阐明中特别阐明该项调节。4、重点注意事项 一方面，无论是设计单位提供的扩初概算,或由造价征询单位编制的施工图预算,地产公司务必在概预算编制前根据目的成本中的建安成本分类格式向编制单位提出编制格式规定，而非根据目的值来提格式规定。 另一方面,在招标过程中，标段划分虽然与建安成本目的值的分类有很大出入，也应当故意识地考虑将工程量清单进行分类，以便在后来与项目成本目的值分类的划分、归并相一致。再次，在施工或结算过程中,地产公司应严格按成本目的值所示的分类及科目归并并整顿后表述