中海地产合约管理模式及实践

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1、中海地产合约管理模式及实践中海地产合约管理模式及实践20212021年年3 3月月中海地产合约管理模式及实践中海地产合约管理模式及实践v通行的合约管理模式及种类v中海地产合约管理模式v中海地产本钱管理模式中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约管理原那么合约管理主控部门合约管理制度中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式 合约管理原那么合约管理原那么体制上：采用决策、管理、操作三个环节相对独立；程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明确的、定性的、定量的标准和尺度例如：后面讲到的定标原那么；合约上：采用公认的FIDIC条款，并明确规定投诉机制；工程管理过程中：标准每一个环节

2、，保持公平、公正、透明的原那么。中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约管理原那么合约管理主控部门合约管理制度中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约管理主控部门合约管理主控部门营销筹划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合约的主控部门；设计部：是规划方案设计、施工图设计合约的主控部门；合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各个阶段的建安本钱目标；物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约管理原那么合约管理主控部门合约管理制度中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约管理制度之合约部架构合约管理制度之合约部架构合约部架构中海地

3、产合约管理模式中海地产合约管理模式合约管理制度之合约人员素质合约管理制度之合约人员素质1.有计算工程量的能力；2.有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市场价格的认识、对施工企业管理费用的判断、对行业社会利润研究的能力中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式 合约管理制度之合约人员素合约管理制度之合约人员素质续质续3.有法律、税务方面的知识；4.要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内容全面、逻辑严密、无漏洞；5.注意“德的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要有原那么，也要有灵活性；中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式 合约管

4、理制度之合约人员素质续合约管理制度之合约人员素质续6.要能能动地对设计和施工环节提出建议，到达降低工程本钱的目的；7.对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；8.培养对本钱的敏感性；9.树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录承判商管理程序工程招标分判程序物资采购分判程序工程议标、定标规那么合约管理工作程序工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之承判商管理程序合约部管理制度之承判商管理程序1.承建商考察承判商登记及考察.doc2.考察方法3.考察意见4.投标资格 5.试用承建商及其

5、评价承判商动态管理.doc中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录承判商管理程序工程招标分判程序物资采购分判程序工程议标、定标规那么合约管理工作程序工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之工程招标分判程序合约部管理制度之工程招标分判程序工程招标流程招标管理.doc合约管理筹划报告分判工程招标工作方案招标文件编制与评审中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之工程招标分判程序合约部管理制度之工程招标分判程序续续4.投标单位名单5.发标、答疑、开标6.评标、议标、定标7.签约中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合

6、约部管理制度目录合约部管理制度目录承判商管理程序工程招标分判程序物资采购分判程序工程议标、定标规那么合约管理工作程序工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之物资招标分判程序合约部管理制度之物资招标分判程序物资招标流程图甲供物资招投标流程图.doc1.招标准备 2.招标 3.评标 4.中标通知书与采购样板 5.合同签署 中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录承判商管理程序工程招标分判程序物资采购分判程序工程议标、定标规那么合约管理工作程序工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之定标、议合约部管理

7、制度之定标、议标规那么标规那么投标总价修正原那么议标单位选择定标原那么中标机率中标总价限制工期因素中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录承判商管理程序工程招标分判程序物资采购分判程序工程议标、定标规那么合约管理工作程序工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之合约管理工作程序合约部管理制度之合约管理工作程序1.合约交底合约交底记录.doc2.付款工程款支付流程.doc3.工程变更价款审核变更审核流程.doc4.合同执行过程中的往来函件5.结算结算办理流程.doc中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管

8、理制度目录承判商管理程序工程招标分判程序物资采购分判程序工程议标、定标规那么合约管理工作程序工程签证管理程序中海地产合约管理模式及实践中海地产合约管理模式及实践合约部管理制度之工程签证管理程序合约部管理制度之工程签证管理程序1.需要办理工程签证的情形2.承建商申报签证程序3.签证单内容 4.签证单审批程序5.审核意见要求中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度目录本钱管理制度目录目的目的范围范围本钱管理体系本钱管理体系本钱管理分工本钱管理分工目标本钱确实定原那么目标本钱确实定原那么本钱管理流程本钱管理流程中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度本钱管理制度之目的之目的构

9、建中海地产工程开展本钱管理体系，实施全构建中海地产工程开展本钱管理体系，实施全过程本钱动态管过程本钱动态管 理，加强本钱控制工作，积理，加强本钱控制工作，积累经验、持续改进，不断提高公司累经验、持续改进，不断提高公司 的竞争能的竞争能力。力。中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度目录本钱管理制度目录目的范围本钱管理体系本钱管理分工目标本钱确实定原那么本钱管理流程中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式本钱管理制度之范本钱管理制度之范围围指公司房地产开发工程各环节所指公司房地产开发工程各环节所 有本钱和税有本钱和税金的总和，包括：土地费用、前期费用、建安金的总和，包括：土地费用、前

10、期费用、建安费用、费用、其他直接费、销售费用、管理费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等；利息、税金等；中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度目录本钱管理制度目录目的范围本钱管理体系本钱管理分工目标本钱确实定原那么本钱管理流程中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之本钱管理制度之体系体系本本钱钱管管理理体体系系统一本钱科目统一本钱科目全过程本钱管理全过程本钱管理建安本钱动态监控建安本钱动态监控建立本钱经验数据库建立本钱经验数据库统一合约安排模式统一合约安排模式ERPERP工程管理工程管理前提前提主线主线重点重点支撑支撑手段手段中海地产本钱管理制度中海地产

11、本钱管理制度本钱管理制度目录本钱管理制度目录目的范围本钱管理体系本钱管理分工目标本钱确实定原那么本钱管理流程中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之职本钱管理制度之职责分工责分工地产集团投资管理部：负责土地相关费用的管理地产集团投资管理部：负责土地相关费用的管理 地产集团规划设计中心：负责勘察设计相关费用的管理地产集团规划设计中心：负责勘察设计相关费用的管理 地产集团营销筹划中心：负责营销相关费用的管理地产集团营销筹划中心：负责营销相关费用的管理 中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之职责分本钱管理制度之职责分工续工续地产集团财务资金部：负责利息费用的管理地产集团

12、财务资金部：负责利息费用的管理 地产集团开展管理部：负责总本钱、建安费用与主要经济地产集团开展管理部：负责总本钱、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理技术指标、大配套工程等的管理 中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之职责分本钱管理制度之职责分工续工续地区公司财务部：负责统领本公司的本钱管理工作，负责提出各地区公司财务部：负责统领本公司的本钱管理工作，负责提出各节点本钱控制指标节点本钱控制指标 地区公司合约部：编制各个阶段的建设本钱控制目标，并根据批地区公司合约部：编制各个阶段的建设本钱控制目标，并根据批复指标具体实施、反响各节点本钱执行情况建安本钱控制流程复指标具体

13、实施、反响各节点本钱执行情况建安本钱控制流程.doc.doc中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度目录本钱管理制度目录目的范围本钱管理体系本钱管理分工目标本钱确实定原那么本钱管理流程中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之目标本本钱管理制度之目标本钱确立钱确立目标本钱：不同阶段目标本钱确实定原那么：应以到达规目标本钱：不同阶段目标本钱确实定原那么：应以到达规定的基准盈利率为前提，以税前本钱总额为核定内容，原定的基准盈利率为前提，以税前本钱总额为核定内容，原那么上后一阶段的税前本钱总额不得突破前一阶段的总额。那么上后一阶段的税前本钱总额不得突破前一阶段的总额。中海地产

14、本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度目录本钱管理制度目录目的范围本钱管理体系本钱管理分工目标本钱确实定原那么本钱管理流程本钱管理流程框图.doc中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之流本钱管理制度之流程目录程目录可研阶段可研阶段 市场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理流程之可本钱管理流程之可研阶段研阶段1.1.本钱控制实施条件：完成土地吸纳后本钱控制实施条件：完成土地吸纳后1010个工作日内。个工作日内。2.2.本钱控制工作内容：本钱控制工作内容：?建安本钱目标控制表建安

15、本钱目标控制表?中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之流本钱管理制度之流程目录程目录可研阶段可研阶段 市场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理流程之市场定本钱管理流程之市场定位阶段位阶段1.1.本钱控制实施条件：总部批复定位报告后本钱控制实施条件：总部批复定位报告后1515个工作日内。个工作日内。2.2.本钱控制工作内容：本钱控制工作内容：?建安本钱目标控制表建安本钱目标控制表?中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之流本钱管理制度之流程目录程目录可研阶段可研阶段 市

16、场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理流程之规划设本钱管理流程之规划设计阶段计阶段1.1.本钱控制实施条件：初步设计完成后本钱控制实施条件：初步设计完成后1515个工作日内。个工作日内。2.2.本钱控制工作内容：本钱控制工作内容：?建安本钱目标控制表建安本钱目标控制表?中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之流本钱管理制度之流程目录程目录可研阶段可研阶段 市场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度

17、本钱管理流程之施本钱管理流程之施工阶段工阶段1.1.本本钱钱控控制制实实施施条条件件,大大致致分分为为3 3个个阶阶段段:主主体体工工程程开开工工、主主体体结构封顶、竣工验收后结构封顶、竣工验收后1515个工作日。个工作日。2.2.本钱控制工作内容：本钱控制工作内容：?建安本钱预测明细表建安本钱预测明细表?中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理制度之流本钱管理制度之流程目录程目录可研阶段可研阶段 市场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产本钱管理制度中海地产本钱管理制度本钱管理流程之后评本钱管理流程之后评估阶段估阶段1.1.实施条件实施条件:工程完工后工程完工后6 6个月内。个月内。2.2.工工作作内内容容：围围绕绕历历次次本本钱钱控控制制目目标标的的变变化化加加以以分分析析，重重点点分分析析实实际际本本钱钱与与第第一一次次本本钱钱控控制制目目标标和和最最后后一一次次本本钱钱控控制制目目标标的的差差异异原原因因，总总结结经经验验教教训训,形形成成专专题题报报告告,并并组组织织相相关关人员人员 学习学习,不断提高专业能力与管理水平。不断提高专业能力与管理水平。谢谢大家！谢谢大家！The end