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1、浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法作者:日期:土地价格是 指在正常市 场条件下一 定年期的土 地使用权未 来纯收益 的现值总 和，其权 利特征是出 让土地使用 权。虽然 与出让土地 使用权相 比，我国对 划拨土地进 入二、三级 市场有着非 常严格的限 制，而且 禁止利用划 拨土地进行 经营活动， 但划拨土地 使用权经批 准还是可以 依法进行抵 押、转让、 出租的，因 此划拨土地 使用权价格 是土地价格 的特殊形 式。尽管在 国土资源部 国土资发200144号文件中明 确了划拨 土地使用权 价格“可 以依据划拨 土地的平均 取得和开发 成本，评 定 划拨土 地使用权价 格”，但 具体如何评 估划
2、拨土地 使用权价 格，国家并没有制订 规范的格 式，本文 力图结合评 估实践， 对划拨土地 使用权 价 格评估进行 一些探讨。、划拨土地使用权价格内涵说明划拨土地使用权的价格内涵，最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企 业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费 或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办 公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等 基 础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开 发兀 成后，与其
3、他生产要素相结合才能从事生产经营活动从而取得利润。 而土地作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后 对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个 特殊商品的费用，而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购 买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费 用、土地开发费用、税费、利息和利润。划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委 托评估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估 中的使用年期的界定有两种情况：一是根据国家有关法律规定，划 拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地的设定用途设 定其年限为该用途的法定最高出
4、让年期。笔者在实际工作中更倾向 于后一种做法。事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价 格进行 评估，都是委托方（企业）的一种经济行为，诸如作价入股、 抵押、企业改制等等。根据我国法律规定，土地一级市场由政府控 制，进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得的才能转让。因 此，划拨土地 如果由于经营需要进入二级土地市场，必须要转为有 偿使用，包括出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股） 等几种方式，其中出让在以上几种方式中占绝对比例，而无论采用 哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。为了能与有偿使用土地一定 年期的价格相协调，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限 使用年期，一般的，
5、其年限设定与国家法定同类用途的最高出让年期 一致。:、划拨土地使用权价格的评估方法根据城镇土地估价规程，划拨土地使用权价格评估，可采 用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修 正法等，简单来说可以通过正算和倒算两种途径计算划拨土地使用权 价格。（一）正算法正算法是直接根据“平均取得和开发成本”进行评估计算。依据成 本逼近法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各 项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地所有权收 益来确定土地价格的估价方法。即土地价格是由重置土地取得费用、 土地开发费用、税费、利息、利润、土地所有权收益累加而成，类似 于商品价格的构成
6、，非常清楚明确，易于被社会各界理解、认可。其 中，土地所有权收益源于“增值地租”，应当归土地所有者一一国家 所有，因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费 用、土地开发费用、税费、利息和利润之和。（二）倒算法倒算法是先采用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系 数修正法等常用宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程 度 及容积率水平下的出让土地使用权价格，这个价格包括土地取得 费、土地开发费和土地增值收益三大部分，再根据划拨土地使用权 价格与出让土地使用权价格的区别，倒算出划拨土地使用权价格。目前，很多地方都是以评估地价的一定比例收取土地出让金（土 地增值收益），出让金比例比较固定，例如廊坊市就由原市土地管理 局、市物价局合发了廊土 20018号文件，象基准地价一样，规 定了不同级别、不同用途的国有土地使用权出让金标准。由公式：出 让土地使用权价格二划拨土地使用权价格+ 土地使用权出让金， 可以得出划拨土地使用权的价格二出让土地使用权价格-土地使用 权出让金。
划拨土地使用权价格及其评估方法
