12月湖南省宁乡绿地中央花园策划顾问应标报告208页

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1、谨呈：天健集团谨呈：天健集团2023-2-282023-2-28宁乡绿地中央花园宁乡绿地中央花园策划顾问应标报告策划顾问应标报告打破一切常规打破一切常规2 首先感谢贵公司对深圳巨基的信任和支持，作为一家致首先感谢贵公司对深圳巨基的信任和支持，作为一家致力于为国内商业地产开发商提供专业服务的全程策划运营公力于为国内商业地产开发商提供专业服务的全程策划运营公司，我司对于此次能够有机会与贵司合作而感到荣幸。希望司，我司对于此次能够有机会与贵司合作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业地产

2、项目。运营经验，能够成功打造卓越的商业地产项目。31 1目标梳理目标梳理报告框架报告框架2 2商业市场分析商业市场分析3 3项目定位项目定位4 4项目策略项目策略目前项目区域的人气不足，成熟度较低目前项目区域的人气不足，成熟度较低“新县政府新县政府开发新区开发新区车流大车流大人流少人流少”项目概况项目概况商业规划为开放式步行街形式商业规划为开放式步行街形式项目概况项目概况我们的开发目标是什么？我们的开发目标是什么？为绿地为绿地探索新开发模探索新开发模式式积累经验积累经验快速回笼资金，建快速回笼资金，建立轰动效应立轰动效应.2012年年底实现回款底实现回款4亿亿巩固和提升绿地巩固和提升绿地在湖南

3、市场的在湖南市场的品品牌牌影响力影响力利润最大化利润最大化持续旺销持续旺销实现区域实现区域高价高价目标梳理目标梳理实现后的结果实现后的结果公司财务指标要求公司财务指标要求实现目标利润实现目标利润目标一目标一20122012年底回款年底回款4 4个亿个亿目标二目标二持续旺销，利润最大化持续旺销，利润最大化目标三目标三提升和巩固企业品牌提升和巩固企业品牌目标四目标四探索新模式，积累经验探索新模式，积累经验Important&UrgentI ImportantmportantR ResultesultR Resultesult实现第一个目标是当前工作的重点。实现第一个目标是当前工作的重点。目标梳理目

4、标梳理81 1目标梳理目标梳理报告框架报告框架2 2商业市场分析商业市场分析3 3项目定位项目定位4 4项目策略项目策略一环二环之间一环二环之间,依托县政府依托县政府新区带来良好前景新区带来良好前景,区域集中多个高品质楼盘区域集中多个高品质楼盘老城板块老城板块,依托成熟依托成熟配套及河景配套及河景资源资源,成为热点成为热点宁乡城市发展的方向是由南由南向北向北扩张:老城区人民路与楚沩河之间的区域,配套成熟,商业繁华，生活氛围浓厚，但市容杂乱，街道拥挤，小县城模样。没没有现代城市的国际感！有现代城市的国际感！新县政府所在区域附近是目前房地产开发的热点区域，片区规划良好，商务氛围浓厚，高端消费人群集

5、中，交通便利，正在形成为新城市的中心。宁乡及商圈发展趋势宁乡及商圈发展趋势百货行业百货行业宁乡原本有步步高百货营业，而且经营状况良好，但由于商场产权问题导宁乡原本有步步高百货营业，而且经营状况良好，但由于商场产权问题导致停业，目前没有正式在营的百货商店。致停业，目前没有正式在营的百货商店。商业行业格局：商业行业格局：超市行业超市行业宁乡超市数量较多，集中在老城区各主要街道，主要经营生鲜食品和日用宁乡超市数量较多，集中在老城区各主要街道，主要经营生鲜食品和日用品，但大多面积不大，形象档次一般，家乐福将进驻新城区，这也是这一品，但大多面积不大，形象档次一般，家乐福将进驻新城区，这也是这一品牌超市首

6、次进入县级城市。品牌超市首次进入县级城市。家电行业家电行业宁乡家电专卖商场较多，均集中在老城区内，营业面积多在数百平方米，宁乡家电专卖商场较多，均集中在老城区内，营业面积多在数百平方米，多为小公司品牌，知名品牌连锁超市通程和苏宁各有一家约一千平方米的多为小公司品牌，知名品牌连锁超市通程和苏宁各有一家约一千平方米的分店在营（大力推行家电下乡）。分店在营（大力推行家电下乡）。商业行业格局：商业行业格局：服装行业服装行业集中在人民路、八一路及金满地地下商业街，其中人民路和金满地地下商集中在人民路、八一路及金满地地下商业街，其中人民路和金满地地下商业街的服装品牌和档次相对较高，但多为国内二、三线品牌，

7、一线品牌和业街的服装品牌和档次相对较高，但多为国内二、三线品牌，一线品牌和国际品牌较少。国际品牌较少。休闲娱乐休闲娱乐老城区几乎没有上档次的休闲娱乐场所，县政府一带则有通程温泉酒店，老城区几乎没有上档次的休闲娱乐场所，县政府一带则有通程温泉酒店，集住宿、泡温泉、餐饮于一体，非常受当地消费者追捧，每到晚饭时间停集住宿、泡温泉、餐饮于一体，非常受当地消费者追捧，每到晚饭时间停车位基本爆满。可想而知一个通程满足了宁乡的上层阶层，有钱人，可想车位基本爆满。可想而知一个通程满足了宁乡的上层阶层，有钱人，可想宁乡人多么不幸，有钱没地方用，去长沙太远，只能去通程消费！宁乡人多么不幸，有钱没地方用，去长沙太远

8、，只能去通程消费！建材行业建材行业集中在粤宁街，以街铺、门面的形式各自经营，档次较低，未能形成集中集中在粤宁街，以街铺、门面的形式各自经营，档次较低，未能形成集中卖场。卖场。主要商场调查主要商场调查目的：了解主要在营在售商场分布、营业面积及经营状况进一步发掘出宁乡商业市场空白点！占地面积：10万平米总建筑面积：266245平米商业面积：7991379913平米，平米，8 8个街区个街区组成 目前引进商业有通程电器，拟进驻有通程百货、通程超市；电影院；五星级酒店。均价：18000元/平米，最高卖到33000元/平米项目位于商业旺区，位置优越；规模大，业态丰富，百货、超市、影院、五星级酒店等一应俱

9、全；售价过高，透支未来升值潜力。仅仅服务于宁乡大众消费，没有高端购物娱乐项目，无法吸引高端人群的消费，夜生活不精彩！大玺门商业广场大玺门商业广场总建筑面积：20000余平米共分为6大主题复合业态A区:儿童、女装区B区：时尚区C区：餐饮区D区：男装区E区：生活超市F区：数码、电玩区售价：1100013000元/平米，3年返租,每年7%.项目位于商业旺区，位置优越；具有规模优势，具市场影响力；规划业态丰富，布局分散，档次低仅仅服务于宁乡普通消费群，没有高端购物娱乐项目，无法吸引高端人群的消费，不存在所谓的夜生活，9点关门！金满地金满地 地下商业街地下商业街金林时代广场金林时代广场/步步高百货步步高

10、百货万发家电万发家电中南电器中南电器金满地金满地大热门超市大热门超市心连心购物中心连心购物中心心苏宁电器苏宁电器民润多超市民润多超市大玺门大玺门/通程通程家乐福家乐福对于商业体我们还做了很多的市调（详见附件），（详见附件），但是可以看到宁乡大多商业体都没有形成规模，不是超市就是电器城，少数经营不善，面临倒闭。大多都是人气不佳，销售一般，宁乡这样的业态（超市、电器城）实在太多，人气已经分散！小结和启示小结和启示宁乡购物中心主要分布在老城区，规模普遍较小，档次普遍偏低、宁乡购物中心主要分布在老城区，规模普遍较小，档次普遍偏低、形象一般，少有知名品牌运营公司和核心龙头商家，更重要的是形象一般，少有知

11、名品牌运营公司和核心龙头商家，更重要的是老城区没有几个像样的商务休闲娱乐场所老城区没有几个像样的商务休闲娱乐场所；1 1、打造规模商业中心，有竞争优势；、打造规模商业中心，有竞争优势；2 2、引进品牌商家，可挖掘市场机会；、引进品牌商家，可挖掘市场机会；3 3、打造极具特色的高端商务休闲商业街，提升消费档次，、打造极具特色的高端商务休闲商业街，提升消费档次，这事极具市场潜力；这事极具市场潜力；4 4、新颖规划及经营模式，具市场吸引力、新颖规划及经营模式，具市场吸引力;4 4、知名品牌运营公司，具有整合优势；、知名品牌运营公司，具有整合优势；5 5、引进核心龙头商家，可促进区域商业发展；、引进核

12、心龙头商家，可促进区域商业发展；主要商业街调查主要商业街调查目的：了解主要商业街业态分布、租金、档次近一步挖掘宁乡商业市场空白点人民路人民路街道地位:人民路是宁乡最繁华的街道；重点项目:金林时代广场、大玺门商业广场等大型购物中心；主要业态:苏宁电器、通程电器、国美电器、中南电器、谷良家电超市、万发家电超市等；人民北路精品时装街；知名餐饮肯德基、杨裕兴等；珠宝店有张万福、金大福、宁乡金店、卓尔珠宝等；每月租金:约40-200元/月;评 析:业态丰富,大型商业项目集中（家电为主）,商业发达,市场租金高.均为大众消费，除了珠宝没有其他高档购物和商务休闲除了珠宝没有其他高档购物和商务休闲商业体。商业体

13、。八一路八一路街道地位街道地位:八一路是宁乡最繁华的街道之一；重点项目重点项目:朝阳商贸城，以经营低档服饰为主；主要业态主要业态:低档服饰;每月租金每月租金:约30-120元/月;评评 析析:缺乏管理,比较脏乱，形象较差；各业态档次较低.缺乏高档购物和商务休闲商业体。缺乏高档购物和商务休闲商业体。花明路花明路街道地位街道地位:花明路是宁乡繁华街道之一；重点项目重点项目:该路目前无重点商业项目；主要业态主要业态:购物中心有心连心购物中心、大热门超市等；每月租金每月租金:约在于30-150元/月评评 析析:花明路属发展比较成熟的街道,但整体比较零散、杂乱,未形成主题；缺乏高档购物和商务休闲商业体。

14、缺乏高档购物和商务休闲商业体。粤宁路粤宁路街道地位街道地位:宁乡建材街；重点项目重点项目:无主要业态主要业态:地板、磁砖、厨柜、灯饰、木业等每月租金每月租金:约在100-200元/月之间。评评 析析:该路约500米长，系宁乡专业集中度最高的一条街；该路比较窄，停车不便；形象较差，发展受限；缺乏缺乏 高档购物和商务休闲商业体。高档购物和商务休闲商业体。一环路一环路街道地位街道地位：后起街道；重点项目重点项目：紫金公馆商业；主要业态主要业态：民润多超市；餐饮有米萝咖啡、金牛角王中西餐厅等知名餐饮；每月租金每月租金：约在30-100元/月之间；评评 析析：该路无明显的主题，业态较杂，不集中没有形成大

15、规模；一环路紧临宁乡行政中心区，具发展前景。缺乏高档购物和商缺乏高档购物和商务休闲商业体。务休闲商业体。步行街步行街街道地位街道地位：最具知名度的商业街；重点项目重点项目：金满地地下步行街；主要业态主要业态：精品服饰；每月租金每月租金：约在80-200元/月之间。评评 析析：商业步行街，地段优越；业态集中，以二三线品牌为主，；商业模式单一，缺乏核心竞争力。缺乏高档购物和商务休闲商业体。缺乏高档购物和商务休闲商业体。小结和启示小结和启示本案将引进高端品牌、为宁乡上层阶层打造本案将引进高端品牌、为宁乡上层阶层打造“都市时尚体验中心都市时尚体验中心”，让他们有钱有地方消费，最大化得丰富其夜生活！因为

16、它，宁乡终于让他们有钱有地方消费，最大化得丰富其夜生活！因为它，宁乡终于有了接轨国际生活的名片，有了宁乡商务休息娱乐的大客厅！有了接轨国际生活的名片，有了宁乡商务休息娱乐的大客厅！宁乡商业街整体缺乏鲜明主题，只有粤宁路（建材）和步行街（服饰）宁乡商业街整体缺乏鲜明主题，只有粤宁路（建材）和步行街（服饰）主题突出；业态比较散乱，缺乏统一规划；自发形成，缺乏统一形象；主题突出；业态比较散乱，缺乏统一规划；自发形成，缺乏统一形象；档次较低，较少品牌商家；租金以人民路、步行街、粤宁路最高。档次较低，较少品牌商家；租金以人民路、步行街、粤宁路最高。通过前面的通程酒店的爆满现象，在看宁乡商业类型我们似乎找

17、到了原通过前面的通程酒店的爆满现象，在看宁乡商业类型我们似乎找到了原因，缺乏高档购物和商务休闲商业体，基本可以说是空白！宁乡人有钱因，缺乏高档购物和商务休闲商业体，基本可以说是空白！宁乡人有钱没地方用，真是一个悲哀，然而也正是我们思考的突破口！没地方用，真是一个悲哀，然而也正是我们思考的突破口！261 1目标梳理目标梳理报告框架报告框架2 2商业市场分析商业市场分析3 3项目定位项目定位4 4项目策略项目策略 A New Lift-style CenterA New Lift-style Center宁乡新区首席新城市生活中心宁乡新区首席新城市生活中心主题定位主题定位p 家庭群p 片区外青年群

18、为，家庭群p 商务群、青年群为主、工业区管理群、家庭群核心商圈核心商圈周边住宅客户主要商圈主要商圈县政府板块客户次要商圈次要商圈片区外人群细分商圈辐射人群三大消费群三大消费群家庭群家庭群商务群商务群青年群青年群目标消费者细分目标消费者细分消费群消费群消费特征消费特征需求需求零售概念零售概念家庭群家庭群 (年龄年龄15-5015-50）消费能力：收入稳定，消费能力强，有意识的消费，消费结构多元化新入住家庭对置家的需求日常生活便利性需求；对生活品质化追求；对精神文化需求家庭成员中儿童的消费支出占较大的比例加强品质生活及文化消费概念，强调生活气息商务群商务群（年龄（年龄25-4525-45）消费能力

19、:收入较高而且较为稳定，消费能力强生活品质化追求，商务接待需求满足精神文化的追求，寻求一个工作之余全身心放松的场所加强品质生活、休闲娱乐、商务餐饮及文化消费概念青年群青年群（年龄（年龄22-2822-28）消费能力：收入稳定，消费潜力强，超前消费，属于冲动型消费满足白领对时尚，品质生活的要求及对新的吃喝玩乐消费模式的追求生活配套齐全便利的需求加强品质生活、潮流休闲娱乐及餐饮概念，延长消费者逗留时间目标消费者细分目标消费者细分以满足周边居民的消费为前提，尽可能辐射到县政府板块，以满足周边居民的消费为前提，尽可能辐射到县政府板块，甚至可影响到整个宁乡县的一个特色商业中心。甚至可影响到整个宁乡县的一

20、个特色商业中心。项目功能定位项目功能定位项目功能组成项目功能组成个人中心个人中心家庭中心家庭中心团体中心团体中心项目功能定位项目功能定位家庭中心，让生活更舒适！家庭中心，让生活更舒适！概念组成：家居、家电、超市、培训、婚纱摄影、儿童娱乐概念组成：家居、家电、超市、培训、婚纱摄影、儿童娱乐场场家庭中心主题发展设置家庭中心主题发展设置引进知名品牌标超，档次和商品品质感需高于宁乡本地超市，给宁乡消费者带来新鲜感；家庭中心主题发展设置家庭中心主题发展设置提供宁乡最为个性和品味的家居装饰主题区；个人中心，让生活更新潮！个人中心，让生活更新潮！概念组成：品牌服饰、数码、美容概念组成：品牌服饰、数码、美容个

21、人中心主题发展设置个人中心主题发展设置设置品牌服饰精品区，提供与市区内同样丰富的服饰选择；让生活科技主题贯穿全程，延长顾客停留时间以及拉动消费；结合住宅的会所需求，提供宁乡最具知名度的健身/休闲/美容/SPA中心。个人主题发展设置个人主题发展设置团体中心，让生活更精彩！团体中心，让生活更精彩！概念组成：休闲餐饮、清吧、酒吧、咖啡厅概念组成：休闲餐饮、清吧、酒吧、咖啡厅塑造不同于传统形式的就餐、休憩场所，提供宁乡口味最为齐全的特色餐饮选择；团体主题发展设置团体主题发展设置团体主题发展设置团体主题发展设置提供宁乡最具特色的娱乐休闲消费场所，如清吧、水景酒吧街、咖啡厅街；等，延长夜间消费时间；项目业

22、态定位项目业态定位我们的思考方式研究新区业态发展的一般规律结合本项目的个性特征探讨最契合本项目的业态组合研究外向型社区商业业态组合一般规律如何确定我们的业态？如何确定我们的业态？新区商业发展规律新区商业发展规律案例案例 宝安中心区发展商业演变宝安中心区发展商业演变商家业态进驻时间天虹百货2002年苏宁电器2006年赛格数码已开业欧麦德家居已开业华润万家综合超市已开业商商家家2002200220062006天虹天虹苏宁苏宁华润万家华润万家欧麦德欧麦德赛格赛格沃尔玛沃尔玛T/T/年年从表可以看出，商家是逐渐进驻宝安中心区，有一个时间过程正中集团正中集团购物中心购物中心新开发区零售业的发展历程，将随

23、着高尚社区不断推出，居住人口不断增加，消费需求逐渐扩大。进而吸引品牌主力商家纷纷进驻，而新开发区也成为众多主力商家争夺的商业重地。案例新区商业发展规律案例新区商业发展规律商家：前期多数不敢进商家：前期多数不敢进 后期抢破头后期抢破头福田中心区主力店分布图宝安中心区主力店分布图天虹商场天虹商场华润万家华润万家苏宁电器苏宁电器赛博数码城赛博数码城欧麦德欧麦德玛泰哈利玛泰哈利对于市场环境还不成熟的新开发区域，能够适应这种新区开发需求的商业业态十分有限，下表是各种商业业态对于新开发区市场适应情况：商家选址关键指标消费力竞争消费需求面积昭示性交通大超市*社区服务*家居装饰*家电*餐饮*数码*百货*休闲娱

24、乐*专卖店*表示对应业态在该指标上的契合度，*越多，契合度越高，可行性越高；新区商业发展规律新区商业发展规律 业态契合度业态契合度新区商业发展规律新区商业发展规律新中心区商业发展特点新中心区商业发展特点商业发展：n 多以社区超市、餐饮启动新区商业；n 品牌商业对住宅密集区域兴趣浓厚；n 零售业态是在不断演变的，以适应市场需求；从市中心区和宝安中心区的发展来看，呈现如下特点：从以上分析来看，在新开发建设的中心区，消费者对业态需求是逐层递进的：需求层次逐渐提升家电数码家电数码休闲娱乐百货休闲娱乐百货超市餐饮建材装饰家居社区服务超市餐饮建材装饰家居社区服务新区商业发展规律新区商业发展规律业态逐级递进

25、业态逐级递进小结：小结：本项目位于县城新城中心区，其他大型品牌开本项目位于县城新城中心区，其他大型品牌开发商纷纷抢滩，住宅的开发量较大，未来带来发商纷纷抢滩，住宅的开发量较大，未来带来居住人口的激增、消费需求的增长和提升。居住人口的激增、消费需求的增长和提升。项目商业定位必须遵循新区商业发展规律，综项目商业定位必须遵循新区商业发展规律，综合分析项目的优劣势，充分考虑超市、家居、合分析项目的优劣势，充分考虑超市、家居、餐饮、社区配套等业态与项目的契合度，以便餐饮、社区配套等业态与项目的契合度，以便为本项目寻找最契合的业态组合为本项目寻找最契合的业态组合新区商业发展规律新区商业发展规律小结小结通过

26、对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组合、商业布局等一般规律。合、商业布局等一般规律。根据对深圳22个代表性的社区商业进行调研、分析，得出了一系列的研究成果。调研对象：旭飞花园、东方雅苑、港湾丽都、都市名园、西海湾花园、中海湾畔、绿地金色家园、桃源居、美丽365花园、波托菲诺、潜龙花园、海滨广场、阳光棕榈园、锦绣江南、熙园、东海坊、蔚蓝海岸、金地海景翠堤湾、绿地四季花城、皇御苑、招商海月花园、星海名城。社区商业研究案例分布图社区商业理论社区商业理论根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、根据社区商业特征，社区商业可划

27、分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。内向型社区商业三种类型。社区商业特点：社区商业特点：u 面向特定的居住区域，面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为以相对固定的客流作为服务对象；服务对象；u 单体商业规模通常不单体商业规模通常不会很大；会很大；u 更加强调超市及其他更加强调超市及其他生活配套的作用，引进生活配套的作用，引进业态可更丰富。业态可更丰富。外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。偏外向型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外

28、向型社区商业的部分特征。内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。外向型社区商业偏外向型社区商业内向型社区商业绿地城绿地城新银座新银座幸福海岸幸福海岸社区商业理论社区商业理论社区商业分类社区商业分类社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是点分别是5%5%、2%2%。社区商业分类标准：商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要 分布形式所处区域性质交通条件外向型社区商业5，一般不超过10%2大型超市/餐饮、休闲环绕街铺型 商业区/住宅密集区良好，临城

29、市主要道路入口集中型偏外向型社区商业25 12 社区超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路内向型社区商业21 小型超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型 住宅区较好/一般社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。社区商业理论社区商业理论社区商业分类标准社区商业分类标准商业与住宅面积比率：商业与住宅面积比率：商业面积（约50000）：住宅面积（约250000）21人均商业面积：人均商业面积：商业面积（50000 ）：项目人口（8000人）6.25/人根据

30、社区商业的研究理论：综合分析，综合分析，本项目明显属于本项目明显属于外向型社区商业外向型社区商业注：住宅按每100平米每户3人计，大约8000人。本项目的商业与住宅面积比率高达21%，说明商业规模相对偏大。本项目住宅居民的消费力不足以支撑如此大的商业体量，需要吸引大量的外部人流支撑消费力，业态规划不仅要满足社区居民日常需求，还需加入幅射范围较大的业态，大量吸引外部人流。社区商业理论社区商业理论项目商业属性初判断项目商业属性初判断社区商业商业 业态比例（）（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25

31、,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00015.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.615.619.219.21.0318.118.113.213.23.53.53.623.3综合分析发现，外向型综合分析发现，外向型社区商业的业态主要为社区商业的业态主要为超市、餐饮、配套服务、超市、餐饮、配套服务、美容美发四大类。美容美发四大类。社区商业理论社区商业理论外向型业态比率外向型业态比率项目业态组合建议项目业态组合建议综合以上新区业态发展规律、社区商业

32、类型分析建议本项目选择业态组合为：超市（标超）超市（标超）+家居家居+品牌餐饮品牌餐饮+社区商业社区商业-1F-1F业态布局示意图业态布局示意图家居家电家居家电生活广场生活广场1F1F业态布局示意图业态布局示意图酒吧、餐饮街主力店超市银行便利店、药店、银行、花店、精品点、干洗店、小吃店、水果店等精品店（珠宝品牌店、古玩店、洋酒行、精品店（珠宝品牌店、古玩店、洋酒行、高尔夫精品专卖店、渔具专卖店、知名品高尔夫精品专卖店、渔具专卖店、知名品牌服饰装卖店）知名品牌化妆品专卖店、牌服饰装卖店）知名品牌化妆品专卖店、香水品牌专卖、知名品牌服饰装卖点香水品牌专卖、知名品牌服饰装卖点2-3F2-3F业态布局

33、示意图业态布局示意图儿童培训证券美容美发健身室儿童游乐场电影院溜冰场婚纱摄影品牌男品牌男装区、装区、品牌女品牌女装区、装区、中大型酒楼休闲休闲餐饮餐饮鞋帽区、鞋帽区、母婴、母婴、儿童用品、儿童用品、运动用品运动用品休闲服饰休闲服饰休闲休闲餐饮餐饮中大型酒楼都市时尚格调生活体验中心都市时尚格调生活体验中心体验新的生活哲学体验新的生活哲学 格调的生活、低调的奢华、顶级的享受格调的生活、低调的奢华、顶级的享受项目形象定位项目形象定位581 1目标梳理目标梳理报告框架报告框架2 2商业市场分析商业市场分析3 3项目定位项目定位4 4项目策略项目策略Q1:Q1:我们为什么要打破常规？我们为什么要打破常规

34、？不成熟区域商铺销售的常规模式：不成熟区域商铺销售的常规模式：模式模式操作要点操作要点优点优点缺点缺点本项目的适用性本项目的适用性住宅住宅主导主导模式模式先卖住宅，待住宅先卖住宅，待住宅销售一段时间，人销售一段时间，人气聚集后，再卖商气聚集后，再卖商铺。铺。卖现实卖现实价值，价值，客户信心强；客户信心强；资金回笼慢；资金回笼慢；根据项目目标及开发根据项目目标及开发模式，必须先卖商业后模式，必须先卖商业后卖住宅；卖住宅；招商招商主导主导模式模式通过招商引进知名通过招商引进知名大商家，促进商铺大商家，促进商铺销售。销售。卖未来卖未来，通，通过过主力店增强主力店增强客户信心客户信心；销售的成败主要销

35、售的成败主要系于主力店的招商，系于主力店的招商，项目项目销售的风险过销售的风险过于集中于集中；主力店的招商一主力店的招商一般周期较长；般周期较长；回款时间紧迫回款时间紧迫按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求突破。按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求突破。Q2:Q2:打破常规从哪里入手？打破常规从哪里入手？一切从客户需求出发一切从客户需求出发客户为什么买商铺？客户为什么买商铺？客户如何做出购买决策？客户如何做出购买决策？客户根据什么判断商铺价值？客户根据什么判断商铺价值？建立关于客户需求的常识：建立关于客户需求的常识：常识常识1 1商铺是商铺是产生财富的载体产生财富的载体，客户购买商

36、铺的最基本，客户购买商铺的最基本目目的的是为了生财或升财，即是为了生财或升财，即追求财富利益追求财富利益客户需求客户需求商铺功能商铺功能租金收益租金收益出租出租转售转售经营经营业主只需收取租金业主只需收取租金因因“道路刚性道路刚性”而稀缺，而稀缺，从而产生增值从而产生增值销售收益销售收益降低房租成本，并获降低房租成本，并获得营业收入得营业收入经营收益经营收益长期收益长期收益风险保障风险保障资产沉淀资产沉淀客户利益客户利益融资工具融资工具融资收益融资收益融资融资可作为不动产进行抵押或可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款置信凭证，从而获得贷款投资能力投资能力编编号号出处出处购铺决策视角购铺

37、决策视角亿万级亿万级1 1投资机构投资机构/大型私营业主大型私营业主增值性、长期性增值性、长期性千万级千万级2 2投资机构投资机构/台商台商/大型私营业主大型私营业主增值性、长期性增值性、长期性百百万万级级接近千万接近千万3 3中等私营业主中等私营业主/中等台商中等台商回报率、增值性、长期性回报率、增值性、长期性数百万数百万4 4小型私营业主小型私营业主/普通台商普通台商/高级公务员高级公务员/“/“本土地主本土地主”回报率、增值性、长期性回报率、增值性、长期性刚过百万刚过百万5 51.2.31.2.3类人的亲属类人的亲属/小型私营业主小型私营业主/个个体经营者体经营者/中高级公务员中高级公务

38、员/企业高级管企业高级管理层理层回报率、增值性、稳定性、安全性回报率、增值性、稳定性、安全性十十万万级级接近百万接近百万6 6小型私营企业主小型私营企业主/中高级公务员中高级公务员/企业企业高级管理层高级管理层/个体经营者个体经营者/1.2.3/1.2.3类人类人的亲属的亲属回报率、增值性、安全性、投资门槛回报率、增值性、安全性、投资门槛常识常识22投资与回报投资与回报是客户购买商铺时最基本的是客户购买商铺时最基本的决策动机决策动机，其，其决策角度与其决策角度与其财富或投资能力财富或投资能力相关相关一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；常识常识3

39、3客户最终是根据客户最终是根据经营前景经营前景来判断来判断投资回报投资回报的，其最直观的，其最直观判断因素则是判断因素则是租金和售价租金和售价购铺用途购铺用途投资投资经营经营投资回报投资回报经营前景经营前景判断基础判断基础收益途径收益途径租金或转售价格租金或转售价格营业额营业额一般投资者的实际判断过程内在经济原理项目营销战略晓之以景晓之以景勾勒美好勾勒美好“钱景钱景”诱之以利诱之以利打造打造“钱景钱景”保障系统保障系统中央政务圈中央政务圈县政府，大批机关县政府，大批机关单位造就了高端人单位造就了高端人群政务圈群政务圈钱景钱景1 1：县府芯，新城中央地段，坐拥数十万高端消费人士县府芯，新城中央地

40、段，坐拥数十万高端消费人士挖掘价值挖掘价值钱景钱景2 2：区域大量开发：区域大量开发的高尚居住区为本项目提供大量高消费能的高尚居住区为本项目提供大量高消费能力的客户力的客户宁乡新城中央宁乡新城中央高端人群圈层生活地高端人群圈层生活地挖掘价值挖掘价值钱景钱景3 3：集中商业价值挖掘集中商业价值挖掘具有整体性；具有整体性；有高度，昭示性强；有高度，昭示性强；外墙可作为大型广告位；外墙可作为大型广告位；挖掘价值挖掘价值钱景钱景4 4：最大化的最大化的街铺街铺设置设置通过各种形式的街区通过各种形式的街区设置，实现了街铺价设置，实现了街铺价值的最大化。值的最大化。挖掘价值挖掘价值钱景钱景5 5：全城首创

41、全城首创3 3楼街铺化楼街铺化二层大铺有二层大铺有一楼大堂一楼大堂和和直通电梯直通电梯，提高了，提高了二层铺位的使用价值二层铺位的使用价值和形象档次和形象档次挖掘价值挖掘价值钱景钱景6 6：体验式风情街区体验式风情街区广场的绿化、小品广场的绿化、小品以及建筑风格增加以及建筑风格增加了街区的情趣和体了街区的情趣和体验价值验价值挖掘价值挖掘价值创造价值创造价值活力西班牙活力西班牙动感、活力四射动感、活力四射 小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间 给街区公民提供一种给街区公民提供一种“人居人聚人居人聚”的双优空间，的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体

42、验的价值为他们创造一种差异化城市生活体验的价值体验式风情街区体验式风情街区创造价值创造价值 潮流阵地（赢取眼球效应）潮流阵地（赢取眼球效应）最新潮流信息的集散地，最新潮流信息的集散地，时尚而具特色，眼珠效应佳，时尚而具特色，眼珠效应佳，引起消费者的共鸣。引起消费者的共鸣。时尚纽约时尚纽约创造价值创造价值休闲浪漫情怀休闲浪漫情怀以别具特色的异国风情体现休以别具特色的异国风情体现休闲浪漫的生活情致闲浪漫的生活情致浪漫巴黎浪漫巴黎项目营销战略晓之以景晓之以景勾勒美好勾勒美好“钱景钱景”诱之以利诱之以利打造打造“钱景钱景”保障系统保障系统可信任可信任稳定稳定升值升值高档高档品牌延展风险保证风险保证1

43、1绿地绿地 NO.1品牌属性绿地品牌绿地品牌严谨严谨品质品质文化文化有责任感有责任感挖掘价值挖掘价值风险保证风险保证2 2：引入：引入品牌经营公司品牌经营公司统一管理，保障经营统一管理，保障经营目的：目的：通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景；经营前景；操作关键点：操作关键点：引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；时间要求：时间要求：商业街解筹之前确定；商业街解筹之前确定；创

44、造价值创造价值风险保证风险保证3 3：开发商建立商业：开发商建立商业推广基金推广基金，帮助商家旺场，帮助商家旺场目的：目的：帮助商家进行整体宣传和营销，聚集人气，营造商业氛围，帮助商家进行整体宣传和营销，聚集人气，营造商业氛围，促进商业销售；促进商业销售；促进后期住宅增值；促进后期住宅增值；操作关键点：操作关键点：早期大量投入；早期大量投入；辅助并配合商铺销售；辅助并配合商铺销售；实际上来源本项目的营销推广费用创造价值创造价值风险保证风险保证4 4：引进：引进品牌主力店品牌主力店，带旺人气，带旺人气目的：目的：通过品牌商家树立项目形象，并给客户及其它商家以信心，产生通过品牌商家树立项目形象，并

45、给客户及其它商家以信心，产生聚集效应；发挥营销作用；聚集效应；发挥营销作用；操作关键点：操作关键点：确定商业街主题；确定商业街主题；通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商；通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商；时间要求：时间要求：商业街解筹之前签约商业街解筹之前签约1-21-2家；家；宣传策略宣传策略高调、广泛：高调、广泛：新闻发布会暨签约仪式新闻发布会暨签约仪式户外广告户外广告/软文软文/绿地会会刊绿地会会刊 /楼书楼书/形象墙形象墙/售楼处展板售楼处展板/橱窗；橱窗；创造价值创造价值2 2：周边大量高端居住人群：周边大量高端居住人群3 3：集中商业，具有羊群效益：集中商业，具有羊群效

46、益1:1:县府芯，商务休闲聚集地县府芯，商务休闲聚集地4:4:街铺最大化街铺最大化5:5:全城首创全城首创3 3楼街铺化楼街铺化6:6:体验式风情街区体验式风情街区7:7:绿地开发，信心保证绿地开发，信心保证8 8：品牌经营公司保障经营：品牌经营公司保障经营9 9：专项商业推广基金旺场：专项商业推广基金旺场1010：品牌主力店进驻，带旺人气：品牌主力店进驻，带旺人气升值前景升值前景回报率回报率安全安全/稳定稳定项目价值项目价值客户需求客户需求美好钱景美好钱景保障系统保障系统本项目最终成为一个本项目最终成为一个安全稳定的升值系统：安全稳定的升值系统：投资回报率投资回报率时间时间5%第第1年年第第

47、2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第15年年一般商业街平一般商业街平均水平均水平住宅开发，人气聚集住宅开发，人气聚集经营保障系统经营保障系统6%县府圈商业格局形成县府圈商业格局形成住宅开发，人气聚集住宅开发，人气聚集经营保障系统经营保障系统7%年均递增约年均递增约6%基本稳定基本稳定14%7.42%成熟商业区参考：深圳华强北成熟商业区参考：深圳华强北10年时间年均租金增长年时间年均租金增长26成熟社区参考：东莞东泰花园，成熟社区参考：东莞东泰花园，5年时间年均租金增长约年时间年均租金增长约10项目属性项目属性宁乡前所未见的，体验式的，最有情调宁乡前所未见的，体验式的，最有情调的，具有文化特

48、色的商业步行街的，具有文化特色的商业步行街产品属性产品属性未来的商业旺地未来的商业旺地区域属性区域属性安全、稳定、升值、长期安全、稳定、升值、长期投资属性投资属性活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销推广攻略营销推广攻略绿地会刊传递项目信息，储备客户绿地会刊传递项目信息，储备客户载体：绿地会会刊载体：绿地会会刊内容：内容：前期以绿地品牌推广为主要内容，从企业前期以绿地品牌推广为主要内容，从企业发展历程、品牌内涵等方面与会员沟通，发展历程、品牌内涵等方面与会员沟通，为前期绿地

49、在湖南的品牌传播做铺垫。为前期绿地在湖南的品牌传播做铺垫。之后的会刊，应针对项目推广需要，以区之后的会刊，应针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求为主要内容，成为项目信息的主要传播求为主要内容，成为项目信息的主要传播媒体。媒体。通过绿地会刊将绿地品牌、项目信息最大通过绿地会刊将绿地品牌、项目信息最大程度传递给绿地会员，为后期的项目销售程度传递给绿地会员，为后期的项目销售储备客户。储备客户。目的：实现重复购买以及推荐购买目的：实现重复购买以及推荐购买绿地业主资源利用绿地业主资源利用对象：宁乡、长沙、益阳业主联动推广对象：宁乡、长沙、益阳业

50、主联动推广方式：短信、直邮、电话通知、绿地会会刊方式：短信、直邮、电话通知、绿地会会刊内容：针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分内容：针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求传递给客户（特别是宁乡、长沙、长三角的业析和产品诉求传递给客户（特别是宁乡、长沙、长三角的业主），为后期项目销售储备客户。主），为后期项目销售储备客户。目的：实现重复购买以及推荐购买目的：实现重复购买以及推荐购买绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微博互动营销绿地微

51、博互动营销活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销推广攻略营销推广攻略搭台搭台“唱大戏唱大戏”旺场、增加人气旺场、增加人气/配合商铺销售配合商铺销售 “搭台唱大戏搭台唱大戏”的实践来源的实践来源SOHOSOHO现代城：现代城：1.“1.“我记得，小时候去市场，没有谁规定哪儿必须卖葱我记得，小时候去市场，没有谁规定哪儿必须卖葱哪儿必须卖蒜，所有哪儿必须卖蒜，所有SOHOSOHO现代城现代城不做业态定位。不做业态定位。”2.“2.“我还记得，每当我还记得，每当唱大戏唱大戏的时候，

52、周围聚的人特别多，生的时候，周围聚的人特别多，生意也特好做，所以我们就不停地搞活动。意也特好做，所以我们就不停地搞活动。”老潘的话有时比较极端，但老潘的话有时比较极端，但唱大戏唱大戏这句大白话这句大白话确实与营销的道理暗合，值得本项目借鉴。确实与营销的道理暗合，值得本项目借鉴。“搭台唱大戏搭台唱大戏”的目的与作用：的目的与作用：3.3.在现阶段缺乏商业氛围的时候，在现阶段缺乏商业氛围的时候，聚集人气聚集人气，为，为早期商家带来消费者，保证其经营；早期商家带来消费者，保证其经营；4.4.建立市场影响力，使本项目成为东莞人普遍向往建立市场影响力，使本项目成为东莞人普遍向往的休闲场所；的休闲场所；促

53、进产品促进产品销售销售1.1.通过活动为项目带来直接客户（商铺及公寓）；通过活动为项目带来直接客户（商铺及公寓）；2.2.使商铺购买者树立对本项目商业前景的信心；使商铺购买者树立对本项目商业前景的信心；提升后续提升后续住宅价值住宅价值根据对本项目的作用确定根据对本项目的作用确定“唱大戏唱大戏”的的3 3大原则：大原则：1.1.主题系列化主题系列化原则原则结合商业街的业态，结合商业街的业态，“大戏大戏”贯串某贯串某一主题，形成系列化；一主题，形成系列化；2.2.配合销售配合销售原则原则重要重要“大戏大戏”的参与群体，尽量能与的参与群体，尽量能与项目的目标客户群相符；项目的目标客户群相符；3.3.

54、规格档次搭配规格档次搭配原则原则合理分配推广费用，以少量合理分配推广费用，以少量“大大戏戏”建立影响力，以大量建立影响力，以大量“中、小戏中、小戏”使客户使客户“习惯性习惯性”的来到本项目的来到本项目；配合本项目商业主题餐饮休闲娱乐配合本项目商业主题餐饮休闲娱乐唱大戏宁乡“食文化”配合元素明星/时尚/潮流绿地中央街绿地中央街20122012年年5 5月月20122012年年8 8月，每周末就在月，每周末就在绿地中央街，绿地中央街，请您来！请您来！时尚美食时尚美食狂狂欢欢节节白天白天激情时尚广场激情时尚广场关键点：时尚、明星、潮流关键点：时尚、明星、潮流夜晚夜晚露天电影广场露天电影广场国内外获奖

55、大片永不落幕！国内外获奖大片永不落幕！搭台搭台“唱大戏唱大戏”主题：如王子厨房推广月主题：如王子厨房推广月全面推介签约知名品牌的概念餐饮、精全面推介签约知名品牌的概念餐饮、精致的装潢风格以及科学的经营方式。绿致的装潢风格以及科学的经营方式。绿地、海港强强联合，向客户传递本项目地、海港强强联合，向客户传递本项目商铺尊贵、高档的形象。商铺尊贵、高档的形象。主题：体验生活美食月主题：体验生活美食月啤酒节啤酒节千人盆菜宴千人盆菜宴时尚素食节时尚素食节宁乡最大的披萨竞赛宁乡最大的披萨竞赛主题：健康美容月主题：健康美容月关键：相关活动邀请国内、关键：相关活动邀请国内、港台明星参与，以明星效港台明星参与，以

56、明星效应聚集人气应聚集人气活动时间：内部认购期活动时间：内部认购期活动内容：活动内容：联合长沙工商联商会，以商会名义向绿地中央街赠送“石雕聚宝盆”，为聚宝盆揭幕，同时邀请高僧为聚宝盆开光与会人员：与会人员：政府领导，长沙各界商会代表，VIP客户、意向客户及媒体记者主题：湖南第一聚宝盆落成揭幕仪式主题：湖南第一聚宝盆落成揭幕仪式活动时间：持续销售期活动时间：持续销售期活动目的：活动目的：让数钱的快乐深入人心，激发客户投资赚钱的欲望，并形成口碑传播，震撼市场；活动内容：活动内容：针对成交客户以及意向成交客户举办此项活动，同时增送活动奖品，针对意向客户可给予一定的购房优惠；主题：点钞大赛主题：点钞大

57、赛主题：欢乐新年月主题：欢乐新年月方式：联合著名电台、媒体单位举办各类圣诞方式：联合著名电台、媒体单位举办各类圣诞节、迎新晚会（请知名明星、演员参与）节、迎新晚会（请知名明星、演员参与）目的：聚集人气，引起市场及客户的关注，带目的：聚集人气，引起市场及客户的关注，带旺整个项目的现场气氛，促进商铺销售旺整个项目的现场气氛，促进商铺销售活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略营销推广攻略营销推广攻略卖场的标准化展示：卖场的标准化展示：商业街展示带动住宅销售商业街展示带动住宅销售消费者

58、能够感知到未来的生活愿景，继而引发买房的冲动；商业街展示餐饮、零售、文化、娱乐等为一体的海派风格街区商业，主要突出时尚生活和体验式消费；橱窗展示已确定商家业态，给客户信心橱窗展示已确定商家业态，给客户信心售楼处前广场售楼处前广场关键点：关键点：1 1、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞）、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞）2 2、体现生态、自然，多布置植物、体现生态、自然，多布置植物 3 3、完善导示系统、完善导示系统广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种给街区公民提供一种“人居人聚人居人聚”的双优空间，为

59、他们创造一的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值种差异化城市生活体验的价值投资手册投资手册、楼书楼书、绿地会专刊绿地会专刊目的：目的：使客户充分了解项目的优势和亮点使客户充分了解项目的优势和亮点内容规划：内容规划：1 1、片区规划、片区规划 2 2、项目规划、项目规划 3 3、卖点提炼、卖点提炼 4 4、投资案例讲解、投资案例讲解 另备：海报、折页另备：海报、折页宣传物料宣传物料系列影视宣传片：见证项目成长史系列影视宣传片：见证项目成长史目的：目的：给到客户最直观的对未来生活形态感受，同时可给到客户最直观的对未来生活形态感受，同时可以作为纪念品赠送给客户以作为纪念品赠送给客户规划：

60、规划：新的传播模式的应用，根据项目进展的不同阶段新的传播模式的应用，根据项目进展的不同阶段推出不同主题的宣传片推出不同主题的宣传片宣传物料宣传物料客户体验客户体验品牌物管，公共契约模式品牌物管，公共契约模式目的：目的：给到客户最安全最人性化的物管信心给到客户最安全最人性化的物管信心关键要求：关键要求：1 1、拟定物管公共契约条款、拟定物管公共契约条款 2 2、法律确认公共契约、法律确认公共契约 绿地品牌物管绿地品牌物管 绿地中央街绿地中央街活动营销活动营销搭台唱大戏搭台唱大戏渠道营销渠道营销直效客户资源直效客户资源事件营销事件营销引领销售高潮引领销售高潮体验营销体验营销完全展示攻略完全展示攻略

61、营销推广攻略营销推广攻略事件营销事件营销1 1：房博会：房博会房博会项目首次登场房博会项目首次登场目的：提升项目市场认知度、知名度，为后目的：提升项目市场认知度、知名度，为后期项目储备客户期项目储备客户主题：主题：形象代言人启动仪式暨焰火歌舞晚会活动内容：活动内容：邀请唐僧的扮演者徐少华作为本项目的形象代言人，并通过组织大型歌舞演出和焰火表演震撼县城，提升项目的品牌形象；与会人员：与会人员：政府领导嘉宾、项目前期积累的意向客户、普通市民及媒体记者。事件营销事件营销2 2：佛之所指，财之所至！：佛之所指，财之所至！（名人效应）（名人效应）事件营销事件营销3 3：投资论坛：投资论坛形式：论坛形式：

62、论坛/发布会发布会/讲座讲座主题：中国新城区商业经营发展模式探讨主题：中国新城区商业经营发展模式探讨重要举措：成立绿地商业投资机构重要举措：成立绿地商业投资机构/投资会投资会邀请嘉宾：邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记各报社、电视台和网络媒体记 绿地公司领导绿地公司领导 巨基公司领导巨基公司领导 商业投资分析专家、权威人士商业投资分析专家、权威人士 绿地业主、绿地会会员、巨基客户绿地业主、绿地会会员、巨基客户（投资论坛）（投资论坛）事件营销事件营销4 4：商铺：商铺VIPVIP认筹认筹（招商会（招商会/商铺商铺VIPVIP认筹）认筹）目的：积累商业客户目的：积累商业客户权益内容权益内容（暂定

63、）（暂定）1 1、5000050000元红筹，元红筹，50005000元蓝筹（一个铺位至少有元蓝筹（一个铺位至少有 一个红筹三个篮筹）一个红筹三个篮筹）2 2、卡号、卡号=选铺顺序号选铺顺序号(红筹客户选完篮筹客户再选红筹客户选完篮筹客户再选3 3、选铺当日成功选房者额外优惠、选铺当日成功选房者额外优惠4 4、积分增值优惠（绿地会成员购买、老带新等、积分增值优惠（绿地会成员购买、老带新等 积分）积分）宣传物料宣传物料 宁乡中央街招商专刊宁乡中央街招商专刊 目录目录 1.1.您为什么选择中国？您为什么选择中国？中国经济及零售消费业发展分析中国经济及零售消费业发展分析2.2.您为什么您为什么选择宁

64、乡？选择宁乡？长沙国民经济发展及零售业发展分析长沙国民经济发展及零售业发展分析3.3.项目所在片区经济发展、消费力增长、商业项目所在片区经济发展、消费力增长、商业现状分析现状分析4.4.您为什么选择本项目？您为什么选择本项目？项目分析、定位项目分析、定位5.5.本项目招商意向本项目招商意向6.6.合作方式合作方式事件营销事件营销5 5：主力店签约仪式暨招商推介会：主力店签约仪式暨招商推介会主力店确定主力店确定关键工作关键工作:宁乡最高端酒店或放在长沙宁乡最高端酒店或放在长沙地点地点:展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续

65、招商，促进商铺销售促进后续招商，促进商铺销售目的目的:邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/绿地公司领导邀请绿地公司领导邀请/业内人士邀请业内人士邀请/绿地中央花园老业主邀请绿地中央花园老业主邀请/绿地会会员绿地会会员主持：绿地主持：绿地主题：签约仪式，招商推介主题：签约仪式，招商推介主力店签约仪式暨招商推介会主力店签约仪式暨招商推介会视招商进展情况具体确定视招商进展情况具体确定时间时间:后续新闻及软文报道后续新闻及软文报道事件营销事件营销6 6：街铺解筹：街铺解筹房博会商铺解筹（客户消化）房博会商铺解筹（客户消化）整个选房流程安排整个选房流程安

66、排认购书、合同等相关销售资料到位认购书、合同等相关销售资料到位人员到位人员到位选房须知选房须知/选房通知函（提前投递）选房通知函（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）媒体全面覆盖（提前一星期）现场氛围营造现场氛围营造销控版销控版茶点、乐队等准备充足茶点、乐队等准备充足幸运幸运5252大抽奖，凡持大抽奖，凡持VIPVIP卡者即可参加卡者即可参加关键条件：关键条件：事件营销事件营销7 7：大铺解筹（难点转亮）：大铺解筹（难点转亮）大铺解筹（客户消化）大铺解筹（客户消化）整个选房流程安排整个选房流程安排认购书、合同等相关销售资料到位认购书、合同等相关销售资料到位人员到位人员到位选房须知选房须知/选房通知函（提前投递）选房通知函（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）媒体全面覆盖（提前一星期）现场氛围营造现场氛围营造销控版销控版茶点、乐队等准备充足茶点、乐队等准备充足关键条件：关键条件：大户云集，笑傲宁乡大户云集，笑傲宁乡铺王选择规律铺王选择规律一、商铺价值全体现。（昭示性强、人流必经之路）一、商铺价值全体现。（昭示性强、人流必经之路）二、唯一性。制造高潮的利剑；吸引眼球的法宝。二、唯一性。制造