XXXX年最全房产营销过程中涉及相关法律问题

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1、志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227房产营销过程中涉及相关法律问题志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件1、期房销售条件、期房销售条件?城市商品房预售管理方法城市商品房预售管理方法?第五条第五条规定商品房预售需具备以下条件：规定商品房预售需具备以下条件：1已交付全部土地使用权出让已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；金，取得土地使用权证书；2持有建设工程规划许可证和持有建设工程规划许可证和施工许可证；施工许可证；志道（中国

2、）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。住房和城乡建设部?关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知?一明确规定：“未取得预售许可的商品住房工程，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动最高人民法院关于?商品房买卖合同纠纷司法解释?第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品

3、房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。最终要件：取得预售许可证！最终要件：取得预售许可证！志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件2、现房销售条件、现房销售条件根据根据?商品房销售管理方法商品房销售管理方法?第七条的规定，商第七条的规定，商品房现售，应当符合以下条件；品房现售，应当符合以下条件；1现售商品房的房地产开发企业应当具有企现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2取得土地使用权证书

4、或者使用土地的批准取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；文件；3持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；4已通过竣工验收；已通过竣工验收；5拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实；志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7物业管理方案已经落实。表达：取得大产权证。在房地产的相关诉讼中，有一半以上的案件来自销售纠纷，有来自购房者本身的问题，也有

5、来自开发公司在销售过程中操作不标准导致的问题。法务建议：标准操作是王道，事先防范是根本！志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件3、符合销售条件的期房与现房都不得违法转让、符合销售条件的期房与现房都不得违法转让1、根据建设部等七部委联合发布的、根据建设部等七部委联合发布的?关于做关于做好稳定住房价格的工作意见好稳定住房价格的工作意见?第七条之规定，第七条之规定，“根据根据?中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法?有关有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购置的规定，国务院决定，禁止

6、商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再行转让。换言之，即禁未竣工的预售商品房再行转让。换言之，即禁止期房的转让。止期房的转让。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227商品房销售应具备的条件2、?城市房地产管理法?第三十七条第六项和?城市房地产转让管理规定?第六条第六项之规定，“未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让；建设部等七部委联合发布的?关于做好稳定住房价格的工作意见?第七条之规定，“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购

7、人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得大产权，并且预购人购房者取得房屋所有权证之后，才能办理过户登记手续。而且，现房直接转让属于逃税行为，损害国家利益，转让无效。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险案例案例1：原告朱某、王某为开发公司某小区的购房者，：原告朱某、王某为开发公司某小区的购房者，2021年年10月月看中小区房子一套，当天支付定金，未签购

8、房协议，开发公司开具看中小区房子一套，当天支付定金，未签购房协议，开发公司开具发票，发票，上面记载房屋坐落位置、单价及总价。过了一段时间后在开上面记载房屋坐落位置、单价及总价。过了一段时间后在开发公司代理公司销售人员的催促下，缴纳了发公司代理公司销售人员的催促下，缴纳了6万左右的购房款，未签万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同，开发公司开具发票标有房屋具体位置，单任何购房协议书及合同，开发公司开具发票标有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销售人员在自己的名片上签字，该名价及总价。购房者需要换房，销售人员在自己的名片上签字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、片上载有可换大房一套。后朱

9、某、王某一直不来签订合同，也不缴王某一直不来签订合同，也不缴纳剩余房款，纳剩余房款，经销售人员屡次催促仍不缴纳，同年年底，公司将房经销售人员屡次催促仍不缴纳，同年年底，公司将房屋转卖给第三人。屋转卖给第三人。2021年年8月，朱某月，朱某、王某起诉至法院，要求开发、王某起诉至法院，要求开发公司履行买卖合同，交付房屋。公司履行买卖合同，交付房屋。问：问：1、该案中，现场操作有哪些违规行为？、该案中，现场操作有哪些违规行为？2、开发公司是否需承担责任？、开发公司是否需承担责任？志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227二、商品房销售

10、事实合同风险违规操作提示：违规操作提示：1、未签认购协议书。2、名片上出具承诺。3、转卖房屋前，未发书面解约函。法律风险点提示：法律风险点提示：1、合同未签是否表示双方无合同义务？事实合同风险、合同未签是否表示双方无合同义务？事实合同风险 2、如果合同成立，名片上记载的、如果合同成立，名片上记载的“可换大套房是否说明标可换大套房是否说明标的物变更？表见代理风险的物变更？表见代理风险3、如果合同成立，开发公司是否需要承担一房二卖的法律责、如果合同成立，开发公司是否需要承担一房二卖的法律责任？任？4、未签认购协议书导致开发公司无法按照认购协议书的约定、未签认购协议书导致开发公司无法按照认购协议书的

11、约定行使权利。行使权利。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险法庭辩论法庭辩论原告主张：原告主张：1、已经缴纳房款，合同成立；、已经缴纳房款，合同成立；2、我、我方提供的销售员名片已说明合同标的已变更，因方提供的销售员名片已说明合同标的已变更，因此不存在我方逾期违约行为。此不存在我方逾期违约行为。被告抗辩：被告抗辩：1、缴纳的为定金款项，合同签订必须、缴纳的为定金款项，合同签订必须采用书面形式，合同不成立；采用书面形式，合同不成立；2、原告提供的名片、原告提供的名片仅为销售员的签名，且在名片上内容非

12、盖有公司仅为销售员的签名，且在名片上内容非盖有公司公章，不具有任何效力；公章，不具有任何效力；3、原告逾期不签订合同，、原告逾期不签订合同，不缴纳房款，构成根本违约，我方已合法解除合不缴纳房款，构成根本违约，我方已合法解除合同。同。判决：第一次判决事实合同成立，驳回原告继续判决：第一次判决事实合同成立，驳回原告继续履行合同的诉讼请求。现原告变更诉讼请求要求履行合同的诉讼请求。现原告变更诉讼请求要求开发公司承担违约责任，该案正在审理中。开发公司承担违约责任，该案正在审理中。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227二、商品房销售事

13、实合同风险法务分析法务分析房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立。故法律规定应当采取书面形式订立。?城市房城市房地产管理法地产管理法?第第40条规定：条规定：“房地产转让，应房地产转让，应当签订书面转让合同当签订书面转让合同。?城市房地产开城市房地产开发经营管理条例发经营管理条例?第第28规定：规定：“商品房销售，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。当事人双方应当签订书面合同。上述规上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定，房律依据。

14、根据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：屋买卖合同书面形式应包括如下类型：1、正式房屋买卖合同。、正式房屋买卖合同。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险2、具备特定条件的预约合同最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预

15、订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易平安，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险3、房屋买卖合同的其他书面形式。?合同法?第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。根据?电子签名法?第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让

16、的的文书，不适用“电子签名、数据电文。无疑排除了以“数据电文为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。在本案例中，由于发票记载的事项非常明确，可以认定买卖合同成立。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-827546

17、36、82755227二、商品房销售事实合同风险 表见代理：因本人的行为造成了足以使人相信某人具有代理权的表现特征，本人须对之负责任的代理。表见代理的判断是一个自由裁量的过程，在本案中，销售员为开发公司代理公司员工，虽内部规定不具有对外出具承诺的代理权，但从购房者来看为不知情当事者，有理由相信为有权代理，存在认定表见代理的风险。本案，其实只需开发公司签订认购协议书及发出书面解约函，就不会有法律责任与纠纷。常见表见代理情形：1本人对第三人表示授权给行为人而实际上并未向行为人授予代理权或者在授予代理权后又撤回其授权。2本人交付证明文件给行为人，行为人以此证明文件与相对人实施民事行为。3代理人关系终

18、止后本人未收回代理证书，行为人以原委托授权书等代理证书与相对人实施行为。4本人知道行为人为无权代理行为而不表示反对。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险知识点扩充知识点扩充1、预售许可证是期房预售的前提条件，原那么上假设开发商没有预、预售许可证是期房预售的前提条件，原那么上假设开发商没有预售许可证，那么不得销售期房，签订的预售合同当为无效，但售许可证，那么不得销售期房，签订的预售合同当为无效，但?商品商品房买卖司法解释房买卖司法解释?为了促进房产市场的开展，特别规定在购房者起诉为了促进房产市场的开

19、展，特别规定在购房者起诉前取得预售许可证的，预售合同可以认定有效。前取得预售许可证的，预售合同可以认定有效。?解释解释?第二条第二条 出出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。定有效。2、购房合同特别规定、购房合同特别规定 (1)国家所有的房屋，由各级房屋管理部门统一管理，或由使用单位国家所有的房屋，由各级房屋管理部门统一管理，或由使用单位代管。非经国家主管部门依法特别批准，任何单位都无权自

20、行出售。代管。非经国家主管部门依法特别批准，任何单位都无权自行出售。(2)任何全民的企事业单位，非经上级主管部门的特许，不得擅自购任何全民的企事业单位，非经上级主管部门的特许，不得擅自购置集体所有的和公民私人所有的房屋。置集体所有的和公民私人所有的房屋。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227二、商品房销售事实合同风险(3)房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可别离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房

21、屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。但买卖集体土地上的房屋不得买卖地基。(4)出售的房屋涉及他人权益时，应事先向买主说明第三人对房屋的权利。在同等条件下，原租用人有优先购置权；如未经原租用人同意而出卖给其他人的，原租用人有权请求人民法院废除该房屋买卖合同而由其购置。(5)城市中国家投资建设的住宅，可按主管机关规定的方法出卖给公民个人。法务建议：标准现场操作，合同事先防范！志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险?商品房买卖司法解释?第三条 商品房的销售广告和宣传资料为

22、要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示，发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险要约的构成要件：要约的构成要件：1、内容具体确定；、内容具体确定；2、说明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示、说明经受要约人承诺，要约

23、人即受该意思表示约束。约束。要约邀请：又称要约邀请：又称“要约引诱是希望他人向自己发要约引诱是希望他人向自己发出要约的意思表示。出要约的意思表示。承诺：是受要约人同意要约的意思表示承诺：是受要约人同意要约的意思表示志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案例案例2：乙欲购甲房产公司开发楼房，但乙根据：乙欲购甲房产公司开发楼房，但乙根据沙盘觉得其所购房屋前视线可能被前方楼座遮挡，沙盘觉得其所购房屋前视线可能被前方楼座遮挡，于是乙咨询甲房产公司售楼人员，甲方售楼人员于是乙咨询甲房产公司售楼人员，甲方售楼人员告诉

24、乙，乙所购楼盘不存在遮挡视线问题，完全告诉乙，乙所购楼盘不存在遮挡视线问题，完全可以远眺中心广场。乙随即消除顾虑，并签订合可以远眺中心广场。乙随即消除顾虑，并签订合同。楼盘建成后，乙所购房屋前视线被前方楼座同。楼盘建成后，乙所购房屋前视线被前方楼座挡住，看不到中心广场，双方遂起纠纷，乙方根挡住，看不到中心广场，双方遂起纠纷，乙方根据据?消费者权益保护法消费者权益保护法?中虚假广告要求甲公司中虚假广告要求甲公司赔偿赔偿8万元。万元。问：问：1、沙盘、宣传材料能否作为合同的一局部？、沙盘、宣传材料能否作为合同的一局部？2、乙方的请求能否得到法院支持？、乙方的请求能否得到法院支持？志道（中国）房地产

25、投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险解析：本案的焦点在于甲方沙盘及宣传彩页能否认定为购房合同的解析：本案的焦点在于甲方沙盘及宣传彩页能否认定为购房合同的组成局部。宣传彩页是否为购房合同的组成局部要看沙盘、宣传彩组成局部。宣传彩页是否为购房合同的组成局部要看沙盘、宣传彩页是要约邀请还是要约。沙盘是要约邀请还是要约要具体分析，本页是要约邀请还是要约。沙盘是要约邀请还是要约要具体分析，本案中甲乙双方宣传彩页作为一种广告工具，应当认定为商业广告无案中甲乙双方宣传彩页作为一种广告工具，应当认定为商业广告无疑。进而，根据我国疑。进而

26、，根据我国?合同法合同法?第十五条规定第十五条规定“要约邀请是希望他人要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。但招股说明书、商业广告等为要约邀请。但“商业广告的内容符合商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。具体到本案中的沙盘及宣传彩页认定为要约规定的，视为要约。具体到本案中的沙盘及宣传彩页认定为签订商品房买卖合同既没有详尽的约定乙方购置的房子的具体位置签订商品房买卖合同既没有详尽的约定乙方购置的房子的具体位置及坐标，也无法证明甲方曾经明确承诺过，故无法判定沙盘、

27、彩页及坐标，也无法证明甲方曾经明确承诺过，故无法判定沙盘、彩页构成虚假广告。构成虚假广告。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案例案例3：郑州市民张某与某开发商签订商品房买卖合同，约定张某购：郑州市民张某与某开发商签订商品房买卖合同，约定张某购置开发商开发的某小区商品房一套，交付时间为置开发商开发的某小区商品房一套，交付时间为2006年年6月月30日以日以前。合同签定后，张某按约支付了房款，但在收房时发现房屋内厨前。合同签定后，张某按约支付了房款，但在收房时发现房屋内厨房和卫生间的位置与宣传画册上的户型

28、结构不一样，遂拒绝收房。房和卫生间的位置与宣传画册上的户型结构不一样，遂拒绝收房。双方协商未果，张某诉至法院要求开发商承担违约责任，并支付逾双方协商未果，张某诉至法院要求开发商承担违约责任，并支付逾期交房违约金。期交房违约金。问：张某请求能否得到支持？问：张某请求能否得到支持？志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险解析：解析：通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般只作为要约邀请，而不作为合同的要约，对双方当事人均不产生合同约束力。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武

29、汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案例案例4：在某楼盘沙盘上，甲看到小区某处有垃圾中转站这样的标识，：在某楼盘沙盘上，甲看到小区某处有垃圾中转站这样的标识，不过销售人员乙说，在规划上其实是挪走了。不过销售人员乙说，在规划上其实是挪走了。如果甲收楼时还是见到有这个垃圾中转站，那么乙的口头允诺是否如果甲收楼时还是见到有这个垃圾中转站，那么乙的口头允诺是否构成违约？构成违约？志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险解析：本案还是涉及解析：本案还是涉及?关于审理商品房买

30、卖合同纠纷案件适用法律假关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释设干问题的解释?第三条，这条司法解释的适用限制是在对第三条，这条司法解释的适用限制是在对“开发规开发规划划(俗称红线俗称红线)范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，如果广范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，如果广告中是对开发规划范围以外的说明和允诺是不能视为合同条款的，告中是对开发规划范围以外的说明和允诺是不能视为合同条款的，也就是说，房地产开发商对周边环境的承诺是不能视为合同条款的。也就是说，房地产开发商对周边环境的承诺是不能视为合同条款的。比方关于周边环境、学校、交通、购物等的介绍不能视为合同的条比方关于周

31、边环境、学校、交通、购物等的介绍不能视为合同的条款。款。至于垃圾中转站的问题，沙盘上有，销售人员说会搬走，将来收楼至于垃圾中转站的问题，沙盘上有，销售人员说会搬走，将来收楼的时候，如果你没证据证明销售人员说过此话、以及中转站会对合的时候，如果你没证据证明销售人员说过此话、以及中转站会对合同订立和房屋价格确实定有重大影响的话，也就无法证明开发商违同订立和房屋价格确实定有重大影响的话，也就无法证明开发商违约。约。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险小结：关于宣传彩页、沙盘等广告宣传资料能否作为购房合同的一小

32、结：关于宣传彩页、沙盘等广告宣传资料能否作为购房合同的一局部，大家需要掌握一个关键点：即该广告宣传资料关于该楼房的局部，大家需要掌握一个关键点：即该广告宣传资料关于该楼房的宣传是否宣传是否“具体明确，如果到达具体明确的要求了，那么法院在具体明确，如果到达具体明确的要求了，那么法院在认定的时候一般会考虑将广告内容认定为构成要约。认定的时候一般会考虑将广告内容认定为构成要约。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险风险防范：风险防范：基于以上案例，特别是对售楼人员来说，不能为了销售基于以上案例，特别是对售楼人员

33、来说，不能为了销售而随意允诺，否那么一旦允诺与实际不符很容易产生纠纷。而随意允诺，否那么一旦允诺与实际不符很容易产生纠纷。其次，产生纠纷后，作为销售人员就不要再去澄清以前说过什么了，其次，产生纠纷后，作为销售人员就不要再去澄清以前说过什么了，尤其是打尤其是打 的或者带着律师的客户。的或者带着律师的客户。总之，为了企业的信誉，也为了防止以后产生纠纷，讲解或承诺尽总之，为了企业的信誉，也为了防止以后产生纠纷，讲解或承诺尽量应实事求是。量应实事求是。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案例案例5 2001年成

34、都华德房地产开发以下简称华德公司在邛崃市修建兴贤商年成都华德房地产开发以下简称华德公司在邛崃市修建兴贤商业步行街，并向广阔消费者散发了邛崃市兴贤步行街房屋的相关资料，其在宣传业步行街，并向广阔消费者散发了邛崃市兴贤步行街房屋的相关资料，其在宣传资料中有资料中有“华德兴贤商业步行街华德兴贤商业步行街 21世纪商业投资锦囊世纪商业投资锦囊 70年旺铺产权一家三代年旺铺产权一家三代的摇钱树等内容。同年的摇钱树等内容。同年6月月20日，朱劲浩与华德公司签订了商品房购销合同，日，朱劲浩与华德公司签订了商品房购销合同，以以178000元购置了兴贤商业步行街元购置了兴贤商业步行街D栋栋1号房。在该合同中双方

35、为对房屋产权的号房。在该合同中双方为对房屋产权的年限未对房屋产权的年限作出约定。而华德公司与邛崃市国土资源局于年限未对房屋产权的年限作出约定。而华德公司与邛崃市国土资源局于2001年年2月月23日订立的国有土地使用权出让合同，约定华德公司所取得的邛崃市临邛镇日订立的国有土地使用权出让合同，约定华德公司所取得的邛崃市临邛镇兴闲街两侧国有土地使用权的出让年限为兴闲街两侧国有土地使用权的出让年限为50年，出让年限届满，邛崃市国土资年，出让年限届满，邛崃市国土资源局有权无偿收回出让土地的使用权，该宗土地上建筑物及其他附着物所有权也源局有权无偿收回出让土地的使用权，该宗土地上建筑物及其他附着物所有权也由

36、邛崃市国土资源局无偿取得。由邛崃市国土资源局无偿取得。2004年，朱劲浩前往相关部门办理产权手续时年，朱劲浩前往相关部门办理产权手续时得知其所购房屋仅有得知其所购房屋仅有50年产权，为此，朱劲浩认为，根据年产权，为此，朱劲浩认为，根据?最高人民法院关于审最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?以下简称以下简称?解释解释?第第三条规定，华德公司对以上房屋三条规定，华德公司对以上房屋70年产权的允诺具体确定，应当视为要约，华年产权的允诺具体确定，应当视为要约，华德公司收取了其德公司收取了其70年产权房屋房款，却只交付了年产

37、权房屋房款，却只交付了50年产权的房屋，即华德公司年产权的房屋，即华德公司多收取了多收取了20年房屋使用权的房款。故请求法院判决华德公司退还房款的七分之年房屋使用权的房款。故请求法院判决华德公司退还房款的七分之二即二即50857元。元。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险【判决要旨】邛崃市人民法院经审理后认为，一方面，?解释?第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，

38、应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。目前对房屋价格造成影响的是房屋的区位、建筑结构和质量等，朱劲浩无证据证明土地使用权的期限对本案争议房屋的价值确有影响。因此，华德公司“70年旺铺产权的宣传内容不符合上述条款规定的构成要约的条件，不应视为合同内容。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险另一方面，华德公司的上述主张也不构欺诈。理由如下：1、?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?已经规定了综合用地的使用年限最长为50年，朱劲浩

39、应当知道不存在70年的产权；2、消费者在购房时，只要审查卖方的各种文件，就可以查清产权状况，原告无证据证明被告实施了成心隐瞒相关文件误导消费者的行为。据此，邛崃市人民法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，朱劲浩不服，向成都市中级人民法院提起上诉。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险成都市中级人民法院经审理后认为，1、购置商品房是市民生活中较大的事项，当事人在购置房屋过程中，应对相关的法律法规有所了解。?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?是国务院于1990年5月19日公布实施的法规，距今已

40、有较长时间，且?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?中明确规定综合用地的使用年限最长为50年。因此，有关综合用地使用年限的规定属朱劲浩应当知道的范畴。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险2、本案中，虽然华德公司就所售房屋作出的“70年旺铺产权宣传，对购房者有一定的诱导作用，但朱劲浩未提供证据证明，其取得该宣传资料是在与华德公司签订购房合同之时。且双方签订的?邛崃市商品房购销合同?首页?说明?的第4条对购房者在购房时应查看相关证照做了提示，而双方签订房屋买卖合同之前，华德公司已经取得了“兴

41、贤商业步行街房产的国有土地使用证。没有证据证明华德公司成心隐瞒该国有土地使用证的内容或向朱劲浩提供了其他虚假资料。朱劲浩在签订房屋买卖合同时，有条件查询包括国有土地使用证等相关资料，只要朱劲浩尽到注意义务，就能够知道其所购房屋相应土地的使用年限为50年，不应当因华德公司的“70年旺铺产权宣传而作出错误意思表示。故不能认定华德公司在订立房屋买卖合同时对朱劲浩实施了欺诈行为。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险3、?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第三条规定“商品房的销售

42、广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但该规定中的“说明和允诺视为合同有效内容应当同时具备两个根本条件。一是具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响；二是必须符合法律法规的规定。从房屋价格成因分析，房屋的公允市场价格主要与房屋使用性质、所处区位、建筑结构、材料、外观、质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关联，并最终由市场供求关系所决定。土地使用年限对房屋价

43、格有一定影响，但未到达重大影响的程度。另外，根据国务院公布的?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?第十二条的规定“综合用地的使用年限最长为50年，而华德公司开发建设的为“家带店独立跃式商铺，属综合用地的范畴，相应的土地使用年限应为50年。“70年旺铺产权也不符合该行政法规的规定，因此，有关“70年旺铺产权的宣传内容不能作为本案商品房买卖合同的有效条款。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险4、因双方签订的买卖合同中，并未载明朱劲浩购置的房屋有70年产权。同时，也无其他证据证明朱劲浩与华德公

44、司签订房屋买卖合同，是按70年房屋产权确定的房款，结合前述理由，应当推定朱劲浩购置的是50年产权的房产。综上，二审法院认为原审判决驳回朱劲浩诉讼请求正确，应当予与维持。遂判决驳回上诉，维持原判。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险案例案例6：某群诉案。销售广告中出具赠送阁楼，并用图文明确表示，：某群诉案。销售广告中出具赠送阁楼，并用图文明确表示，但在交房后，并无图中所示阁楼，导致业主要求开发公司承担违约但在交房后，并无图中所示阁楼，导致业主要求开发公司承担违约责任。责任。法律风险点法律风险点广告内容不符

45、交房要求，与合同约定不符。开发公司面临虚假广告广告内容不符交房要求，与合同约定不符。开发公司面临虚假广告的法律风险。的法律风险。广告形式多样化：媒体广告、报纸杂志、宣传单、样板房及各种宣广告形式多样化：媒体广告、报纸杂志、宣传单、样板房及各种宣传资料等。传资料等。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险分析：根据分析：根据?商品房买卖合同司法解释商品房买卖合同司法解释?第三条规定，商品房的销售第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料原那么上为要约邀请，但就在开发规划范围内及相广告和宣传资料原那么上为要约邀请，

46、但就在开发规划范围内及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房合同的订立及房屋关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房合同的订立及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。即使该说明和允诺未载价格确实定有重大影响的，应当视为要约。即使该说明和允诺未载进合同，仍为合同内容。进合同，仍为合同内容。1、何谓具体明确？属于法官自由心证的范畴。、何谓具体明确？属于法官自由心证的范畴。2、虚假广告的法律责任：行政责任和民事责任。、虚假广告的法律责任：行政责任和民事责任。3、判决结果：开发公司不承担责任，判决驳回原告诉讼请求。、判决结果：开发公司不承担责任，判决驳回原告诉讼请求。志道（中国）房地产投资

47、顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227三、房屋销售广告风险知识点扩充：惩罚性赔偿知识点扩充：惩罚性赔偿1、民法根本原理：同质救济。以弥补损害为原那么，不支持损害以、民法根本原理：同质救济。以弥补损害为原那么，不支持损害以外的赔偿责任。外的赔偿责任。损害以外的赔偿具有惩罚性，称为惩罚性赔偿。损害以外的赔偿具有惩罚性，称为惩罚性赔偿。2、在商品房买卖中，为了标准市场交易行为，、在商品房买卖中，为了标准市场交易行为，?商品房买卖合同司商品房买卖合同司法解释法解释?第八条、第九条特针对几种情形约定了对开发商的惩罚性赔第八条、第九条特针对几种情形约定了对开

48、发商的惩罚性赔偿偿,买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。1、一房二卖。、一房二卖。2、欺诈。成心隐瞒抵押事实，隐瞒未取得预售许可证的事实及、欺诈。成心隐瞒抵押事实，隐瞒未取得预售许可证的事实及提供虚假证明，提供虚假证明，隐瞒所出售房屋已经为拆迁安置房屋事实。隐瞒所出售房屋已经为拆迁安置房屋事实。3、擅自抵押。、擅自抵押。惩罚性赔偿责任：返还购房款及利息、赔偿损失，惩罚性赔偿责任：返还购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已并承

49、担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。付购房款一倍的赔偿责任。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 一房二卖产生原因：一房二卖产生原因：利益、合同签订时间与房屋产权的取得不一致利益、合同签订时间与房屋产权的取得不一致如何防止一房二卖：如何防止一房二卖：预告登记制度、售控措施预告登记制度、售控措施 志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 案例案例7：甲于8月1日与乙签订房屋买卖合同，售价50万；于

50、8月2日与丙与签订同一房屋的买卖合同，售价60万元；于8月3日与丁又签订同一房屋的买卖合同，售价70万，并于当日与丁一起办理了产权变更登记。后乙丙得知后诉至法院，请求确认甲、丁转让房屋行为无效。问：乙丙之请求是否于法有据？本案应如何处理？志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 涉及问题：涉及问题：1、甲与乙、丙、丁之间的合同是否有效？、甲与乙、丙、丁之间的合同是否有效？2、房屋产权发生变动的时间为何时？、房屋产权发生变动的时间为何时？注意：注意：不动产物权的变动以登记为生效要件。动产物权以交付

51、为生不动产物权的变动以登记为生效要件。动产物权以交付为生效要件。效要件。何为不动产？何为动产？何为不动产？何为动产？不动产范围：土地；建筑物与构筑物；林木；与不动产尚未别离的不动产范围：土地；建筑物与构筑物；林木；与不动产尚未别离的产物，如农作物。产物，如农作物。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 解析：解析：上述案件如何处理？上述案件如何处理？因丁已与甲办理过户手续，房屋所有权已经发生转移，丁取得房屋因丁已与甲办理过户手续，房屋所有权已经发生转移，丁取得房屋的所有权。的所有权。根据物权法

52、根据物权法“一物一权的原那么，甲的房屋不可能存在第二个所一物一权的原那么，甲的房屋不可能存在第二个所有权，故甲与乙、丙有权，故甲与乙、丙 之间签订的房屋买卖合同根本无法履行，甲属之间签订的房屋买卖合同根本无法履行，甲属于构成根本违约。而所有权属物权，违约责任属于债权，根据物权于构成根本违约。而所有权属物权，违约责任属于债权，根据物权优先于债权的根本原那么，乙、丙的请求很难得到法院的支持。故，优先于债权的根本原那么，乙、丙的请求很难得到法院的支持。故，乙、丙诉只能请求法院判决甲赔偿违约金。乙、丙诉只能请求法院判决甲赔偿违约金。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：02

53、7-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 假设甲为房地产公司，那么乙、丙可请求法院判决甲赔偿购房款一倍的损失。法律依据为?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第八条 具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82

54、754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 又假设甲公司将房屋过户给了丙，乙的请求及法律依据同上，而丁请求法院判决甲赔偿购房款一倍的损失的法律依据那么为上述?解释?第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；二成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；三成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。“物权优先于债权原那么的例外买卖不破租赁志道（中国）房地产投

55、资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 一房二卖纠纷处理的一般原那么一房二卖纠纷处理的一般原那么一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖合同效力最重要的表现，也是出卖人最主要的

56、义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。另一合同的履行必然产生违约问题。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 对一房二卖纠纷，应分别不同情况予做不同的处理：1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户

57、登记手续的情形。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即丧失法律上的根底，构成无权占有，应负返还房屋的义务。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖

58、北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 依据?合同法?的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行的情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依?合同法?规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。志道

59、（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，出卖人系出卖他人之物。?合同法?规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，?合同法?不成认出卖他人之物的合同的效力。违反?合同法?规定，即属于无权处分行为。关于无权处分制度，?合同法?规定：“无处分权的人处分

60、他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原那么上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重

61、债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：1、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；2、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的;可认为出卖人已经选择了其欲履行的合

62、同，该合同的履行就此优先于另一合同。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，且出卖人未将产权证书移交给买受人或有关单位，那么按买受人行使请求权时间上的先后确定。房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。4、上述情形都不存在时，应综合考虑

63、各买受人实际付款数额的多少、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 4、在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。值得讨论的是，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，是否属?民法通那么?第五十八条第(四)项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的情形?因为一旦认定该种行为属于恶意串通，那么依据?合

64、同法?第五十二条第二项的规定，合同无效。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理最高人民法院最高人民法院?商品房买卖合同纠纷解释商品房买卖合同纠纷解释?基于对开发商缺乏诚信行基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度，创制了新的物权变动规那么。因此，关于商品房买为的规制角度，创制了新的物权变动规那么。因此，关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理，在法律适用上，应首先适用最高人民卖中的一房二卖纠纷的处理，在法律适用上，应首先适用最高人民法院法

65、院?商品房买卖合同纠纷解释商品房买卖合同纠纷解释?，该解释未尽之处，方可依一般原，该解释未尽之处，方可依一般原那么进行处理。那么进行处理。1、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：

66、湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 2、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。3、在一房二卖中，预售合同登记的，是否具有对抗其他买受人的效力预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力问题，涉及该登记是否具有预告登记的效力问题。所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般不动产登记的区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记。而预告登记那么是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利。志道（中国）房地产投资顾问有限公司地址：湖北省武汉市江岸区 电话：027-82754636、82755227四、一房二卖风险四、一房二卖风险 4、在一房二卖中所卖的房屋假设是被拆迁房