某地产项目产品及案名建议方案

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1、此处填写客户名称此处填写项目标题文字1泰诚牛山项目泰诚牛山项目产品及案名建议产品及案名建议（深化稿）（深化稿）东莞世联 事业一部2014年3月11日此处填写客户名称此处填写项目标题文字2世联工作回顾世联工作回顾项目工作会议项目工作会议已提交工作成果已提交工作成果2014.1.162014.1.162014.1.212014.1.212014.2.212014.2.212014.2.282014.2.28项目定位报告汇报项目定位报告汇报项目案名方向研讨项目案名方向研讨项目产品发展方向讨论项目产品发展方向讨论项目产品建议项目产品建议20140116_20140116_东莞东莞_ _泰诚集团泰诚集团

2、_ _东城牛山旧改项目定位报告东城牛山旧改项目定位报告【汇报版汇报版】20140117_20140117_泰诚集团泰诚集团_ _案名建议（东城牛山旧改项目）案名建议（东城牛山旧改项目）20140123_20140123_泰诚集团泰诚集团_ _第二次案名建议（东城牛山旧改项目）第二次案名建议（东城牛山旧改项目）20140125_20140125_泰诚集团泰诚集团_ _第三次案名建议（东城牛山旧改项目）第三次案名建议（东城牛山旧改项目）20140220_20140220_东莞东莞_ _泰城牛山项目泰城牛山项目_ _产品方向评估分析（别墅）产品方向评估分析（别墅）20140228 _20140228

3、 _东莞东莞_ _牛山旧改项目牛山旧改项目_ _产品建议产品建议此处填写客户名称此处填写项目标题文字3写在前面的话写在前面的话1 1、本次汇报内容为、本次汇报内容为2 2月月2828日产品建议深化稿；日产品建议深化稿；2 2、本次汇报核心内容：、本次汇报核心内容：A A地块是否适合做别墅地块是否适合做别墅建筑规划排布建议建筑规划排布建议项目案名演绎项目案名演绎此处填写客户名称此处填写项目标题文字4报告框架报告框架 项目价值挖掘及发展方向项目价值挖掘及发展方向 产品建议产品建议 A A地块是否适合做别墅产品的研判地块是否适合做别墅产品的研判 建筑规划排布建议建筑规划排布建议 户型建议户型建议 价

4、格预判价格预判 案名建议及演绎案名建议及演绎此处填写客户名称此处填写项目标题文字5项目价值挖掘及发展方向项目价值挖掘及发展方向第一部分第一部分此处填写客户名称此处填写项目标题文字6地块属性地块属性位于城市中心区的边缘地带、周边配套不足，拥有一位于城市中心区的边缘地带、周边配套不足，拥有一定景观资源的的城市大盘定景观资源的的城市大盘类型指标项目区位项目区位东莞东城牛山片区东莞东城牛山片区项目类型项目类型旧村改造旧村改造总用地面积总用地面积100913100913总建筑面积总建筑面积421596.3421596.3计容建筑面积计容建筑面积353240353240容积率容积率3.53.5建筑密度建筑

5、密度21.9%21.9%限高限高100m100m此处填写客户名称此处填写项目标题文字7价值挖掘价值挖掘通过区位地段、交通、环境等因素分析，项目拥有城市通过区位地段、交通、环境等因素分析，项目拥有城市大盘的发展条件，适宜发展刚需洋房及经济型别墅产品大盘的发展条件，适宜发展刚需洋房及经济型别墅产品价值优势价值优势制约因素制约因素1.距南城生态居住区8分钟车程；2.15分钟即达南城、东城商业圈；3.40万平米的城市规模大盘；4.交通便捷，轻轨周边沿线物业；5.3公里范围内拥有大公园生活；6.片区住宅稀缺，竞争少。发扬光大发扬光大尽量规避尽量规避1.3.0以上的高容积率，舒适性有限；2.地块东侧有高压

6、线影响；3.周边建筑物有可能遮挡部分外部景观；4.空白片区，客户对该区域心理距离大；5.周边生活及市政配套不足；6.大量工业厂房影响环境。此处填写客户名称此处填写项目标题文字8核心价值核心价值通过多方面分析研判，世联认为，本项目具有通过多方面分析研判，世联认为，本项目具有城区地城区地段、资源景观、大盘规模段、资源景观、大盘规模三大核心价值点三大核心价值点核心价值核心价值资源景观资源景观城区地段城区地段大盘规模大盘规模资源景观：资源景观：西侧规划为西平水库公园绿地，未来项目西侧规划为西平水库公园绿地，未来项目可拥有西平公园景观资源；可拥有西平公园景观资源；与同沙生态公园仅隔主干与同沙生态公园仅隔

7、主干道莞长路，周边道莞长路，周边3 3公里范围内拥有城区多个生态公园。公里范围内拥有城区多个生态公园。城区地段：城区地段：与南城西平城央居住区、水濂山生与南城西平城央居住区、水濂山生态居住区距离约态居住区距离约5-85-8公里，周边住宅用地稀缺，公里，周边住宅用地稀缺，具备市场竞争优势。具备市场竞争优势。大盘规模：大盘规模：东城区东城区4040万平米城区大盘规万平米城区大盘规模，拥有多种产品。模，拥有多种产品。此处填写客户名称此处填写项目标题文字9市场现状市场现状80-11580-115刚需户型成为市场主流产品；别墅产品则逐刚需户型成为市场主流产品；别墅产品则逐渐向精小化方向发展渐向精小化方向

8、发展刚需集中释放，80-110的刚需户型成交占总量6成以上；13年约90个项目刚需产品的新推，大多数项目去货都在7成左右。2013年经济型小面积别墅逐渐增多，依靠低总价打开大量中高端客户的市场联排别墅去化速度最好，独栋别墅消化率最低，出货压力最大。此处填写客户名称此处填写项目标题文字10客户分析客户分析主要牵引城市中心区被动外溢客户：刚需首置型洋房主要牵引城市中心区被动外溢客户：刚需首置型洋房客户、经济入门级别墅客户客户、经济入门级别墅客户客户分类客户分类刚需首置客户刚需首置客户经济型别墅客户经济型别墅客户客户构成客户构成年轻白领或泛公务员年轻白领或泛公务员小企业主、个体户、企业高小企业主、个

9、体户、企业高管管购房目的购房目的自住，作婚房自住，作婚房改善性居住、拥有居住在别改善性居住、拥有居住在别墅的梦想墅的梦想意向购买意向购买产品产品物业物业高层高层联排或双拼别墅联排或双拼别墅面积面积80-12080-120平平200-300200-300平平购房关注点购房关注点价格、产品、交通价格、产品、交通性价比、产品赠送率、升值性价比、产品赠送率、升值潜力潜力配套配套配套齐全配套齐全拥有自然资源拥有自然资源此处填写客户名称此处填写项目标题文字11别墅产品的形式探讨别墅产品的形式探讨目前东莞市场目前东莞市场300300平米以下热销别墅主要有双拼、联平米以下热销别墅主要有双拼、联排、叠加三种产品

10、类型：排、叠加三种产品类型：产品类型产品类型指标要求指标要求产品舒适度产品舒适度景观资源景观资源市场表现市场表现双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅叠加别墅叠加别墅根据本地块指标、客户接受度及市场情况根据本地块指标、客户接受度及市场情况世联建议本项目打造世联建议本项目打造三联排、四联排别墅三联排、四联排别墅产品。产品。建筑密度较低，容建筑密度较低，容积率要求积率要求0.8-1.20.8-1.2拥有较好资源，拥有较好资源，对景观要求较高对景观要求较高拥有宽阔的室外拥有宽阔的室外空间，舒适性高空间，舒适性高小面积产品去化小面积产品去化好，仅次于联排好，仅次于联排建筑密度一般，容建筑密度一般，容积率最高

11、可达积率最高可达2.52.5拥有一定资源即拥有一定资源即可，要求不严可，要求不严实用性与舒适性实用性与舒适性并存，性价比高并存，性价比高市场最热销的产市场最热销的产品，去化速度快品，去化速度快容积率要求不严，容积率要求不严，一般作为高层住宅一般作为高层住宅的溢价产品的溢价产品对资源及景观不敏对资源及景观不敏感，以产品的性价感，以产品的性价比为主要卖点比为主要卖点赠送空间较大但赠送空间较大但私密性不足，私密性不足，客户认可度有限，客户认可度有限，销售一般，目前销售一般，目前较少该类产品较少该类产品此处填写客户名称此处填写项目标题文字12产品方向产品方向根据市场产品、客户需求以及自身情况，世联建议

12、：根据市场产品、客户需求以及自身情况，世联建议：洋房以洋房以80-10080-100平紧凑平紧凑2+12+1房房-舒适舒适3 3房产品为主；房产品为主；别墅往经济型别墅方向发展，产品类型为联排别墅。别墅往经济型别墅方向发展，产品类型为联排别墅。序号序号 户型户型建筑面积建筑面积（）（）计算面积计算面积面积比面积比总面积总面积套数套数套数比套数比1 1紧凑紧凑2+12+1房房80-8580-85848425%25%1050001050001235123530%30%2 2舒适舒适3 3房房90-10090-100959538%38%1596001596001680168040%40%3 3阔绰阔

13、绰3 3房房110-120110-12011511529%29%1219001219001060106025%25%4 4豪华豪华3+13+1房房125-135125-1351301304%4%15600156001201203%3%5 5经济型别墅经济型别墅200-250200-2502252254%4%180001800080802%2%合计合计100%100%42010042010041754175100%100%户型配比建议：户型配比建议：此处填写客户名称此处填写项目标题文字13A A地块是否适合做别墅的研判地块是否适合做别墅的研判第二部分第二部分 产品建议产品建议此处填写客户名称此处

14、填写项目标题文字14A A地块地块B B地块地块A A地块限制条件地块限制条件地块占地地块占地7535175351建筑面积建筑面积269375269375R3.5R3.5，高容积率，高容积率地块形状破碎地块形状破碎东侧高压线影响东侧高压线影响A A地块别墅规划思考：地块别墅规划思考：市场是否接受此类产品？市场是否接受此类产品？能否产生高溢价？能否产生高溢价？是否有足够的舒适度？是否有足够的舒适度？地块容积率高，整体舒适性有限；世联根据市场及客地块容积率高，整体舒适性有限；世联根据市场及客户分析，研判户分析，研判A A地块是否适合发展别墅产品。地块是否适合发展别墅产品。此处填写客户名称此处填写项

15、目标题文字15高容积率别墅案例高容积率别墅案例案例研究目的：案例研究目的：分析同质化项目的分析同质化项目的产品形式、销售情况、规划特点产品形式、销售情况、规划特点预判项目别墅产品的预判项目别墅产品的市场表现、客户认可度市场表现、客户认可度选取案例原则：选取案例原则：项目规模相当项目规模相当容积率与本项目接近或低于本项目容积率与本项目接近或低于本项目产品规划具有借鉴意义产品规划具有借鉴意义此处填写客户名称此处填写项目标题文字16项目项目十二橡树庄园十二橡树庄园星河丹堤星河丹堤图示容积率1.12 1.8占地133424.58平方米20万平米建面147930平方米38万平米产品形式别墅、高层别墅、高

16、层市场销售情况共326套别墅产品。每次开盘均引起市场轰动，开盘销售均在80%以上以低密度产品启动，别墅产品每次开盘即售罄，成为深圳大盘标杆客户认可情况由于深圳建筑密度普遍较高，半围合式高低配产品在深圳市场较受欢迎，客户接受度高配合银湖山景观资源，整体形象展示较优，尽管是陌生区域的楼盘，通过区域炒作、大活动起势等，获得了客户的认可深圳高低配项目案例深圳高低配项目案例此处填写客户名称此处填写项目标题文字17项目项目江南第一城江南第一城御泉山御泉山图示容积率21.3占地20万13.6万建面40万17.7万产品形式双拼、联排、叠拼、高层类独栋、高层市场销售情况自09年推出140套别墅，自今都没有卖完，

17、平均每月走货不足2套09年12月推出，共60套别墅，去年年底基本卖完，平均每月1套客户认可情况由于排布密集，无强势景观资源，舒适感较差，客户认可度低围合式布局，四周有高层洋房遮挡，通风采光和舒适感较差，也对别墅区业主的私密性有一定的影响。东莞高低配项目案例东莞高低配项目案例此处填写客户名称此处填写项目标题文字18市场：市场：围合式的产品强化内部空间的领域感和私密性，对容积率的舒适性要求较高，从东莞市场该类产品的走货速度来看，不是很理想；客户：客户：客户认为此类产品密度较大，舒适性不高，圈层的纯粹性不够，接受度一般；产品溢价：产品溢价：此类产品组合在东莞市场溢价较低，价格实现基本为洋房的1.21

18、.3倍，无法实现高溢价。案例借鉴小结案例借鉴小结此处填写客户名称此处填写项目标题文字19产品配比形式预判产品配比形式预判产品形式产品形式层数层数小区容积率经验值小区容积率经验值独栋独栋3 3层以内层以内0.30.3双拼双拼3 3层以内层以内0.4-0.50.4-0.5联排联排3 3层以内层以内0.6-0.80.6-0.8叠加叠加4-64-6层层0.8-1.00.8-1.0多层多层6-76-7层层1.2-2.01.2-2.0小高层小高层8-118-11层层1.6-2.21.6-2.2中高层中高层12-1812-18层层2.2-2.82.2-2.8高层高层19-3319-33层层2.8-4.52.

19、8-4.5在尽量做满在尽量做满3.53.5容积率的条件下，别墅按容积率的条件下，别墅按0.80.8、高层按、高层按4.04.0容积容积率计算：率计算：物业类别物业类别别墅别墅高层住宅高层住宅用地容积率用地容积率建筑面积建筑面积建筑面积比建筑面积比占地面积占地面积占地面积比占地面积比0.80.8781278122.9%2.9%9765976513%13%4 426156326156397.1%97.1%653916539187%87%按别墅套均按别墅套均200200计算，计算，A A地块能做联排别墅地块能做联排别墅3939套；套；无法形成规模效应，居住的纯粹度、舒适性有限，无法形成规模效应，居住

20、的纯粹度、舒适性有限，别墅产品的别墅产品的溢价空间不大溢价空间不大此处填写客户名称此处填写项目标题文字20A A地块规划研判地块规划研判项目限制条件项目限制条件受3.5的容积率限制，A地块基本不具备打造舒适型别墅的条件，若打造经济型别墅仅39套，居住的纯粹度、舒适性有限，别墅产品的溢价空间不大市场表现市场表现东莞该类产品市场去化速度相对较慢，月均去化1-2套，并没有很好地起到拔高项目整体形象的作用客户认可度客户认可度此类产品密度较大，舒适性不高，圈层的纯粹性不够，客户的接受度一般；产品溢价能力产品溢价能力价格实现仅为洋房的1.21.3倍，无法实现高溢价综合多方考虑综合多方考虑世联不建议在世联不

21、建议在A A地块做别墅产品地块做别墅产品此处填写客户名称此处填写项目标题文字21世联建议世联建议洋房洋房别墅别墅中信森林湖中信森林湖葡萄庄园葡萄庄园别墅、高层两种物业形成独立组团别墅、高层两种物业形成独立组团A A地块作为纯粹的高层住宅区，地块作为纯粹的高层住宅区，B B地块则作为高低配半围合社区；地块则作为高低配半围合社区；产品相对集中布置，形成独立的组团空间，保证了低密度社区产品相对集中布置，形成独立的组团空间，保证了低密度社区居住氛围匀质化。居住氛围匀质化。独立组团规划案例借鉴独立组团规划案例借鉴此处填写客户名称此处填写项目标题文字22独立组团规划别墅案例独立组团规划别墅案例指标万科四季

22、花城项目区位项目区位塘厦蛟乙塘塘厦蛟乙塘总用地面积总用地面积5.15.1万万总建筑面积总建筑面积10.210.2万万容积率容积率2.02.0总套数总套数129129套别墅套别墅户型户型165165联排别墅联排别墅万科四季花城别墅产品处于塘厦镇蛟乙塘，与本项目同为中心区边缘地带，2013年中旬开始推广，2013年10月别墅开盘，1个月内全部别墅产品售罄。与东莞其他别墅项目相比，万科四季花城的别墅销售周期短，去化速度快。万科四季花城万科四季花城此处填写客户名称此处填写项目标题文字23建筑规划排布建议建筑规划排布建议第二部分第二部分 产品建议产品建议此处填写客户名称此处填写项目标题文字24规划解读规

23、划解读中间两栋住宅破坏了中央园林的完整性，且这两栋住宅正对小区的大门，在风水上也有影响。B地块作为别墅+高层的高低配建筑排布，高层住宅包围在别墅东、北两侧，整个别墅区域的围合感强，居住舒适度有所降低此处填写客户名称此处填写项目标题文字25规划解读规划解读幼儿园规划在小区A地块西南角，对于接送的家长而言交通不便，且影响了项目整体的商业完整性，与南面回迁房的商业形成断层。建议幼儿园移至项目东北角位置，交通较为便利，同时不影响项目商业的完整性。此处填写客户名称此处填写项目标题文字26A A地块规划排布地块规划排布A A地块规划排布建议一地块规划排布建议一打造中央主景观轴，住宅沿轴线分布，楼层由北向南

24、楼层递减，打造中央主景观轴，住宅沿轴线分布，楼层由北向南楼层递减，形成纯粹的高层社区形成纯粹的高层社区A A地块地块B B地块地块洋房形成独立组团，独享私家园林空间；由北向南楼层递减，南向开阔，点式楼居多，空间通透，压抑感弱33F33F33F33F28F28F28F28F28F28F24F24F24F24F24F园林一园林二楼层递减楼层递减此处填写客户名称此处填写项目标题文字27A A地块规划排布地块规划排布A A地块规划排布建议一地块规划排布建议一以地块私密性、景观资源作为产品排布的主要考虑因素，并考以地块私密性、景观资源作为产品排布的主要考虑因素，并考虑东面高压线的影响虑东面高压线的影响A

25、 A地块地块B B地块地块产品排布原则：产品排布原则：1.景观资源最大化；2.尽量退让形成中央园林空间；3.排布过程中将小户型产品尽量排布临路段，大面积靠近景观轴，充分保证大面积地块的舒适度。808580852+12+1房房9010090100小三房小三房110120110120舒适三房舒适三房125135125135舒适四房舒适四房此处填写客户名称此处填写项目标题文字28A A地块规划排布地块规划排布A A地块规划排布建议二地块规划排布建议二打造中央公园主景观，住宅以公园为中心点式排布，形成围合打造中央公园主景观，住宅以公园为中心点式排布，形成围合式私密社区式私密社区A A地块地块B B地块

26、地块中中央央公公园园“中央公园”以地块内部不可建设用地为景观主轴，且项目内部自成一园，并以此为骨架组织社区各级景观；住宅则以公园为核，形成围合式社区此处填写客户名称此处填写项目标题文字29A A地块规划排布地块规划排布A A地块规划排布建议二地块规划排布建议二围绕中央公园主景观排布，保持中央景观的完整性，充分保证围绕中央公园主景观排布，保持中央景观的完整性，充分保证景观面及舒适度景观面及舒适度A A地块地块B B地块地块中中央央公公园园产品排布原则：产品排布原则：1.景观资源最大化；2.尽量退让形成中央园林空间；3.排布过程中将小户型产品尽量排布临路段，大面积靠近景观轴，充分保证大面积地块的舒

27、适度。808580852+12+1房房9010090100小三房小三房110120110120舒适三房舒适三房125135125135舒适四房舒适四房此处填写客户名称此处填写项目标题文字30规划布局建议规划布局建议围合式中央景观园林规划案例借鉴围合式中央景观园林规划案例借鉴恒大雅苑恒大雅苑中央中央湖景湖景此处填写客户名称此处填写项目标题文字31A A地块规划排布地块规划排布商业规模确定商业规模确定根据城市规划指标，服务于本项目的商业规模约为根据城市规划指标，服务于本项目的商业规模约为1100011000平米；平米；沿街商铺比例约占商业体量的沿街商铺比例约占商业体量的70%70%，根据项目的具体

28、情况，建议，根据项目的具体情况，建议配置两层的集中商业，约占配置两层的集中商业，约占30%30%，35003500平米左右平米左右 本项目建筑面积40万平米，按每百平米3人计算，预计居民约12000人，属于小区级别；按小区级别规划指标，商业面积应控制在700-1000平米/千人12千人=840012000平米之间。居住区居住区小区小区组团组团户数户数(户户)10000-1600010000-160003000-50003000-5000300-1000300-1000人口人口(人人)30000-5000030000-5000010000-1500010000-150001000-3000100

29、0-3000饮食类饮食类日常用品类日常用品类家居类家居类日常服务类日常服务类娱乐类娱乐类其他类其他类3030-40%-40%30%-40%30%-40%20%-30%20%-30%20%-30%20%-30%2%-4%2%-4%2%-4%2%-4%3000-40003000-4000平米平米3000-40003000-4000平米平米2000-30002000-3000平米平米2000-30002000-3000平米平米200-400200-400平米平米200-400200-400平米平米 通常作为集中商业区，引进超市为居民日常消费服务。此处填写客户名称此处填写项目标题文字32A A地块规划

30、排布地块规划排布商业规划排布建议商业规划排布建议考虑整体道路的通达性较好，沿主干道布置临街商铺，以主题考虑整体道路的通达性较好，沿主干道布置临街商铺，以主题商业街为发展方向。商业街为发展方向。A A地块地块B B地块地块1、世联建议只做首层商铺底商作为现金流产品，主要承担快速回款功能；根据东莞商业销售一般规律，二层以上商业价格实现较低，价格仅为首层商铺的60%；2、首层商铺可参考目前东莞市场上较受欢迎的挑高6米的产品，买一层可得两层。此处填写客户名称此处填写项目标题文字33A A地块规划排布地块规划排布商业规划排布建议商业规划排布建议考虑未来居民生活需要，建议在项目东南角配置考虑未来居民生活需

31、要，建议在项目东南角配置2 2层的集中层的集中式社区商业式社区商业A A地块地块B B地块地块为更好地服务大型社区做商业支撑，需引进中大型商超，为居民提供日常消费，建议配置两层的集中商业，约占30%3500平米左右。此处填写客户名称此处填写项目标题文字34A A地块规划排布地块规划排布幼儿园规划排布建议幼儿园规划排布建议考虑居民接送的交通便利性，同时保证商业的完整性不受考虑居民接送的交通便利性，同时保证商业的完整性不受影响，建议幼儿园设置在东北角影响，建议幼儿园设置在东北角A A地块地块B B地块地块建议幼儿园设在项目东北角位置，交通较为便利，同时不影响项目商业的完整性；在首期启动时，同时可以

32、作为销售中心使用，路口昭示性明显，弱化片区的陌生感。此处填写客户名称此处填写项目标题文字35B B地块规划排布地块规划排布B B地块规划排布建议地块规划排布建议半围合式高低配建筑排布；以小主题园林为主，并考虑与外部半围合式高低配建筑排布；以小主题园林为主，并考虑与外部公园景观资源整合公园景观资源整合A A地块地块B B地块地块由于容积率限制，无法在B地块打造中央园林，建议以小主题式园林营造生活感，可考虑设出入口将西平水库公园连成一片并适当进行资源整合；北面外围规划高层洋房，规避外界影响因素的同时，保证了内部别墅产品的私密性；此处填写客户名称此处填写项目标题文字36B B地块规划排布地块规划排布

33、B B地块规划排布建议地块规划排布建议以以90-11090-110平户型为高层的主要户型，配合经济型别墅平户型为高层的主要户型，配合经济型别墅A A地块地块B B地块地块考虑B地块无强势景观，且配有别墅产品，建议以90-110中间级产品进行配比；别墅主要以三联排、四联排为主，景观资源较差的位置可建部分六联排产品，规避劣势并作为高性价比产品。9010090100小三房小三房110120110120舒适三房舒适三房经济型联排别墅经济型联排别墅此处填写客户名称此处填写项目标题文字37规划布局建议规划布局建议高低配半围合式别墅规划案例借鉴高低配半围合式别墅规划案例借鉴万科四季花城万科四季花城鼎峰尚境鼎

34、峰尚境此处填写客户名称此处填写项目标题文字38户型建议户型建议第二部分第二部分 产品建议产品建议此处填写客户名称此处填写项目标题文字39产品设计建议产品设计建议洋房产品设计建议：洋房产品设计建议：80-8580-85平紧凑平紧凑2+12+1房房中信观澜凯旋城中信观澜凯旋城7575 2+12+1房房设计要点：设计要点：l客厅开间客厅开间3.3-4.03.3-4.0米，满足公共活动；米，满足公共活动；l餐厅开间餐厅开间2.5-32.5-3米，半独立设置；米，半独立设置；l主卧开间主卧开间3.3-3.83.3-3.8米，南向，倒凸窗设计；米，南向，倒凸窗设计；l次卧开间次卧开间2.6-3.32.6-

35、3.3米，倒凸窗设计；米，倒凸窗设计；l卫生间开间卫生间开间1.6-2.41.6-2.4米；米；l阳台进深阳台进深0.7-2.40.7-2.4米，设有入户花园、景观阳台；米，设有入户花园、景观阳台；增值空间：增值空间：l赠送面积可改房，或衣帽间；赠送面积可改房，或衣帽间；l客厅卧室均南向；客厅卧室均南向；l设置入户花园；设置入户花园；l景观飘窗设计；景观飘窗设计；赠送面积：约赠送面积：约1010此处填写客户名称此处填写项目标题文字40产品设计建议产品设计建议洋房产品设计建议：洋房产品设计建议：90-10090-100平舒适平舒适3 3房房尚书悦府尚书悦府9090 3 3房房2 2厅厅2 2卫卫

36、设计要点：设计要点：l客厅开间客厅开间3.6-4.23.6-4.2米，南向或景观面，舒适度良好米，南向或景观面，舒适度良好 满足公共活动；满足公共活动；l餐厅开间餐厅开间2.7-3.32.7-3.3米，半独立设置；米，半独立设置；l厨房开间厨房开间1.8-2.21.8-2.2米；米；l主卧开间主卧开间3.6-4.23.6-4.2米，舒适度良好；米，舒适度良好；l次卧开间次卧开间2.5-3.32.5-3.3米，满足居住基本需求；米，满足居住基本需求；l双卫生间设计，开间双卫生间设计，开间1.6-2.41.6-2.4米；米；l阳台进深阳台进深0.8-2.20.8-2.2米，设有生活阳台、景观阳台；

37、米，设有生活阳台、景观阳台；增值空间：增值空间：l扩大主卧舒适度；扩大主卧舒适度；l房间均有景观飘窗设计；房间均有景观飘窗设计；赠送面积：约赠送面积：约1515此处填写客户名称此处填写项目标题文字41产品设计建议产品设计建议洋房产品设计建议：洋房产品设计建议：110-120110-120平阔绰平阔绰3 3房房中信观澜凯旋城中信观澜凯旋城110110 3 3房房2 2厅厅2 2卫卫设计要点：设计要点：l客厅开间客厅开间3.5-4.53.5-4.5米，南向或景观面，舒适度良好米，南向或景观面，舒适度良好 满足公共活动；满足公共活动；l餐厅开间餐厅开间2.7-3.32.7-3.3米，半独立设置；米，

38、半独立设置；l厨房开间厨房开间1.8-2.21.8-2.2米；米；l主卧开间主卧开间3.4-4.23.4-4.2米，带书房或衣帽间，舒适度较米，带书房或衣帽间，舒适度较高；高；l次卧开间次卧开间2.7-3.32.7-3.3米，满足居住基本需求；米，满足居住基本需求；l双卫生间设计，开间双卫生间设计，开间1.6-2.41.6-2.4米；米；l阳台进深阳台进深0.7-2.40.7-2.4米，设有生活阳台、景观阳台；米，设有生活阳台、景观阳台；增值空间：增值空间：l主卧带有衣帽间或书房，增加舒适度；主卧带有衣帽间或书房，增加舒适度；l房间均有景观飘窗设计；房间均有景观飘窗设计；赠送面积：约赠送面积：

39、约2020此处填写客户名称此处填写项目标题文字42产品设计建议产品设计建议洋房产品设计建议：洋房产品设计建议：125-135125-135平豪华平豪华3+13+1房房设计要点：设计要点：l客厅开间客厅开间4.5-5.54.5-5.5米，南向或景观面，舒适大气；米，南向或景观面，舒适大气；l餐厅独立设置，开间餐厅独立设置，开间 3.0-3.63.0-3.6米，与客厅南北通透；米，与客厅南北通透；l厨房开间厨房开间2-2.62-2.6米，操作台面及储藏空间充足；米，操作台面及储藏空间充足；l主卧开间主卧开间3.6-4.53.6-4.5米，南向，设置独立衣帽间或书米，南向，设置独立衣帽间或书房；房；

40、l次卧保证所有开间在次卧保证所有开间在3 3米以上，其中一间开间在米以上，其中一间开间在3.33.3米以上；米以上；l双卫生间设计，开间双卫生间设计，开间1.6-2.41.6-2.4米；米；l阳台进深阳台进深0.7-2.40.7-2.4米，均设有生活阳台、景观阳台；米，均设有生活阳台、景观阳台；增值空间：增值空间：l赠送面积可改房间，变赠送面积可改房间，变4 4房；房；l双主卧设计；双主卧设计；l设置储藏间；设置储藏间；l除客厅外，主卧有独立阳台；除客厅外，主卧有独立阳台；赠送面积：约赠送面积：约2525中信森林湖兰溪谷中信森林湖兰溪谷130130 3+13+1房房此处填写客户名称此处填写项目

41、标题文字43产品设计建议产品设计建议别墅产品设计建议：别墅产品设计建议：经济型别墅，面积约经济型别墅，面积约180-250180-250平米平米首层首层门厅580-110客厅40-50公用卫生间5-10中厨10-20餐厅20-25地下室地下室车库6565(赠送)多功能室工人房(卫)健身区三层三层主卧主卧室30-4045-60卫生间+衣帽间10书房5-10二层二层次卧卧室15-2050-80卫生间+衣帽间5-10次卧室215-25公卫5家庭厅10-20此处填写客户名称此处填写项目标题文字44产品设计建议产品设计建议别墅产品户型借鉴：别墅产品户型借鉴：万科四季花城，面积约万科四季花城，面积约168

42、168平米平米一层一层二层二层三层三层四层四层此处填写客户名称此处填写项目标题文字45产品设计建议产品设计建议别墅产品户型借鉴：别墅产品户型借鉴：万科麓湖别墅，面积约万科麓湖别墅，面积约248248平米平米一层一层二层二层三层三层地下室地下室此处填写客户名称此处填写项目标题文字46产品设计建议产品设计建议别墅附加值建议一：别墅附加值建议一：下沉式庭院设计下沉式庭院设计建筑建筑前庭园前庭园地下车库地下车库下沉庭园下沉庭园入户桥入户桥步行系统步行系统组团绿化组团绿化步行系统步行系统龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图从二层向组团绿化看从二层向组团绿化看下沉庭

43、院下沉庭院下沉庭院到车库入口下沉庭院到车库入口此处填写客户名称此处填写项目标题文字47产品设计建议产品设计建议别墅附加值建议二：别墅附加值建议二：采光天井设计采光天井设计内庭院天井设计内庭院天井设计 通通风采光融入自然风采光融入自然此处填写客户名称此处填写项目标题文字48产品设计建议产品设计建议别墅附加值建议三：别墅附加值建议三：客厅挑空设计客厅挑空设计6.6米层高，空间开扬，彰显尊贵6.6米客厅此处填写客户名称此处填写项目标题文字49产品设计建议产品设计建议别墅附加值建议四：别墅附加值建议四：阁楼增值空间阁楼增值空间顶层阁楼顶层阁楼此处填写客户名称此处填写项目标题文字50价格预判价格预判第三

44、部分第三部分此处填写客户名称此处填写项目标题文字51定价原则定价原则根据市场数据综合对比后可知：根据市场数据综合对比后可知：目前项目片区暂无在售项目，但市区拥有大量本项目目前项目片区暂无在售项目，但市区拥有大量本项目的同等级竞争对手，的同等级竞争对手，适宜采用市场比较法定价适宜采用市场比较法定价。住宅定价主要参考东莞城区住宅定价主要参考东莞城区刚需项目的成交价格刚需项目的成交价格，并，并适当适当参考城市边缘区域项目成交情况参考城市边缘区域项目成交情况从从开发商品牌、产品升级、未来房价增长空间、交通、开发商品牌、产品升级、未来房价增长空间、交通、配套配套等多方面综合考虑定价。等多方面综合考虑定价

45、。此处填写客户名称此处填写项目标题文字52高层价格测算高层价格测算比准类别：比准类别：开发商品牌、地段位置、园林规划、交通便利、产品户型、生开发商品牌、地段位置、园林规划、交通便利、产品户型、生活配套等方面：活配套等方面：项目名称项目名称开发商开发商品牌品牌地段位置地段位置园林规划园林规划 产品户型产品户型 生活配套生活配套 交通便利交通便利合计合计价格价格（毛坯）（毛坯）恒大雅苑恒大雅苑13182022172211211000万科金悦香树万科金悦香树1320152520241179500万科金色梦想万科金色梦想1315172516201068500本项目本项目1015152515201008

46、6538653通过产品对比，世联认为本项目在外部通过产品对比，世联认为本项目在外部资源优势及产品打造方面，可实现均价资源优势及产品打造方面，可实现均价86538653元元/平平此处填写客户名称此处填写项目标题文字53高层综合定价高层综合定价根据市场预测和项目的初步判断，世联针对项目初步的根据市场预测和项目的初步判断，世联针对项目初步的价格测算，提出了以下溢价条件：价格测算，提出了以下溢价条件：城市规划利好及片区旧改发展的价值提升城市规划利好及片区旧改发展的价值提升 ；根据房地产宏观市场发展趋势，房价约根据房地产宏观市场发展趋势，房价约6%6%的年增长；的年增长；随未来片区发展，世联操盘优势所产

47、生随未来片区发展，世联操盘优势所产生的溢价，预计首期产品整体均价约的溢价，预计首期产品整体均价约92009200元元/平平此处填写客户名称此处填写项目标题文字54别墅价格测算别墅价格测算比准类别：比准类别：景观资源、交通区位、园林规划、产品户型、性价比、物业管景观资源、交通区位、园林规划、产品户型、性价比、物业管理、居住纯粹度：理、居住纯粹度：项目名称项目名称景观资源景观资源 交通区位交通区位 园林规划园林规划 产品户型产品户型产品性产品性价比价比物业管物业管理理居住纯居住纯粹性粹性合计合计价格价格海逸豪庭3015221530151013720000帝景中央252015152315812120

48、000丰泰旗山橡树郡201315132810810714000本项目20101515251051001483714837通过产品对比，世联认为本项目在外部通过产品对比，世联认为本项目在外部资源优势及产品打造方面，可实现均价资源优势及产品打造方面，可实现均价1483714837元元/平平此处填写客户名称此处填写项目标题文字55别墅综合定价别墅综合定价根据市场预测和项目的初步判断，世联针对项目初步的根据市场预测和项目的初步判断，世联针对项目初步的价格测算，提出了以下溢价条件：价格测算，提出了以下溢价条件：外部公园景观、绿地资源的建成的环境增值；外部公园景观、绿地资源的建成的环境增值；片区逐步被客户

49、接受所带来的房价增长；片区逐步被客户接受所带来的房价增长；随未来片区发展，世联操盘优势所产生随未来片区发展，世联操盘优势所产生的溢价，预计首期产品整体均价约的溢价，预计首期产品整体均价约1550015500元元/平平此处填写客户名称此处填写项目标题文字56案名建议及演绎案名建议及演绎第四部分第四部分主推案名主推案名曦曦 城城“曦曦”古语：阳光、太阳，有蒸蒸日上、阳光明媚古语：阳光、太阳，有蒸蒸日上、阳光明媚的美好寓意的美好寓意”；“城城”彰显出城邦、大宅的不凡气彰显出城邦、大宅的不凡气度。曦城，将象征正能量的太阳与住宅相结合，给度。曦城，将象征正能量的太阳与住宅相结合，给整座城市带来无限活力与

50、生机。整座城市带来无限活力与生机。独倚阑珊，每一次日出都是希望。独倚阑珊，每一次日出都是希望。独倚阑珊，看日出到迟暮。渔舟唱起，每一次付出都是收获。渔舟唱起，每一次付出都是收获。晨光微露，每一天都是新生。晨光微露，每一天都是新生。蔚蓝水岸蔚蓝水岸“蔚蓝蔚蓝”代表代表天空天空、水体的颜色、水体的颜色，项目周边项目周边的西平水库、同沙公园共同构建了一片原生的西平水库、同沙公园共同构建了一片原生自然水域，蔚蓝水岸，营造了一个健康生态自然水域，蔚蓝水岸，营造了一个健康生态的纯粹住宅区。的纯粹住宅区。无丝竹之乱耳无丝竹之乱耳无案牍之劳形。无案牍之劳形。宁静致远，惟吾德馨。陶陶 然然 居居“陶陶”有陶冶性

51、情之意，有陶冶性情之意，“然然”有怡然自得有怡然自得之情，项目周边有大面积原生态水域，水寓之情，项目周边有大面积原生态水域，水寓意宽广豁达，身居于此，给疲惫的心一个的意宽广豁达，身居于此，给疲惫的心一个的归宿，一个家的港湾。归宿，一个家的港湾。每次回家，抬头望见的还是那熟悉的身影。韶华逝去，触动心弦的还是那首帝女花。多年后，最想念的还是母亲做的艇仔粥。花花 语语 澜澜 岸岸“澜澜”指水波，指水波，水，是万物之源，中国自古就有水，是万物之源，中国自古就有“无无水不成园水不成园”之说，在中国的传统文化中，之说，在中国的传统文化中，“水水”是财是财富和权力的象征富和权力的象征；“语语”昭示远处传来的

52、朗朗读书声。昭示远处传来的朗朗读书声。花花岸岸则是百花盛开、欣欣向荣之意，也代表着项目则是百花盛开、欣欣向荣之意，也代表着项目依依托周边丰富生态水景展现的托周边丰富生态水景展现的四季长春、花香鸟语的四季长春、花香鸟语的自自然风貌然风貌。傍水而居，却少了花语为伴。傍水而居，却少了花语为伴。花语萦绕，却难觅水岸踪迹。花语萦绕，却难觅水岸踪迹。花语、澜岸，一种态度，一缕情怀。花语、澜岸，一种态度，一缕情怀。澜澜 山山对接项目有水有山的生态资源对接项目有水有山的生态资源澜 山 之 意 境 也 相 当 壮 阔澜 山 之 意 境 也 相 当 壮 阔澜动，山定，一动一定皆是智慧澜动，山定，一动一定皆是智慧又

53、是一番壮阔，如此胸怀！又是一番壮阔，如此胸怀！汀香里汀香里汀：水边平地，小洲。里：圈层汀：水边平地，小洲。里：圈层对接项目的生态资源与圈层文化对接项目的生态资源与圈层文化掬一把清香的水，涤荡净心中的浮华掬一把清香的水，涤荡净心中的浮华相互陌生，却又相互熟悉，因为我们是一种人相互陌生，却又相互熟悉，因为我们是一种人荔香径荔香径荔 枝 对 接 项 目 的 木 本 资 源荔 枝 对 接 项 目 的 木 本 资 源一 条 小 径 带 出 多 少 闲 情 野 趣一 条 小 径 带 出 多 少 闲 情 野 趣浓浓荔香味，再陈的波尔多红酒也顶不上浓浓荔香味，再陈的波尔多红酒也顶不上循着荔枝味，总是能找到回家

54、的路循着荔枝味，总是能找到回家的路檀香山檀香山美国夏威夷地名，奥巴马出生地美国夏威夷地名，奥巴马出生地孙 中 山 母 校 地，非 常 著 名孙 中 山 母 校 地，非 常 著 名太美了，有些时候，想象都不能想象太美了，有些时候，想象都不能想象偷得浮生半日闲，懒惰也是一种清雅的礼仪偷得浮生半日闲，懒惰也是一种清雅的礼仪其他案名其他案名半山郡半山郡庄园通郡，半山为山，私有一种生活庄园通郡，半山为山，私有一种生活枫林春天枫林春天同沙生态园里面种植很多秋枫，故而得名同沙生态园里面种植很多秋枫，故而得名海棠春海棠春词牌名，惟美的命名词牌名，惟美的命名傲云峰傲云峰高端人群的骄傲与巅峰之处的定位高端人群的骄傲与巅峰之处的定位葛兰溪谷葛兰溪谷一条中央叠台水系，一处谷，一处优美之地一条中央叠台水系，一处谷，一处优美之地书香大地书香大地湾湾幸福水岸幸福水岸汐岸国际汐岸国际香山公馆香山公馆盛世盛世ENDENDTHANKSTHANKS此处填写客户名称此处填写项目标题文字94东莞世联地产顾问股份有限公司讨论时间讨论时间