武汉市公寓办公市场研究专题报告

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1、12011 克而瑞（中国）信息技术有限公司2011 克而瑞（中国）信息技术有限公司20102010年武汉市公寓办公市场年武汉市公寓办公市场研究专题报告研究专题报告22011 克而瑞（中国）信息技术有限公司目录2010年武汉房地产市场回顾2011年武汉房地产市场展望2010年武汉公寓市场专题2010年武汉写字楼市场专题3 318183535787832011 克而瑞（中国）信息技术有限公司2010年武汉房地产市场回顾42011 克而瑞（中国）信息技术有限公司供应量 2010年中4、5月以及年末9-12月出现较大供应量，借力“金九银十”众多楼盘选择集中推案，年内多次政策调控反而将今年楼市“越调越旺

2、”。武汉市场汉阳市场沌口市场/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式134.00/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式09!.01 09!.02 09!.03 09!.04 09!.05 09!.06 09!.07 09!.08 09!.09 09!.10 09!.11 09!.12 10!.01 10!.02 10!.03 10!.04 10!.05 1

3、0!.06 10!.07 10!.08 10!.09 10!.10 10!.11 10!.12单位：万方2009-2010年住宅市场供应走势（月度）52011 克而瑞（中国）信息技术有限公司 从月度供求比走势来看，2009年武汉市全年供不应求，在09年8月达到了供求比的最低谷。直到进入10年3月，供求比开始走高，5月供求比与09年初存量较大的态势相同，而在8月份淡季时，逆市呈现出供不应求的状态，随之9月供应量大增，供求比回到高位，直至年底才恢复到供求基本持平的水平。2011年将有大量新项目上市，预示房源去化压力较大，而供求比将基本维持稳定。供求比武汉市场汉阳市场沌口市场1.760.660.51

4、0.880.440.610.390.280.961.150.700.750.800.441.181.021.661.771.210.631.750.911.080.970.000.400.801.201.602.0009!.0109!.0309!.0509!.0709!.0909!.1110!.0110!.0310!.0510!.0710!.0910!.11武汉商品住宅09-10年供求比走势（月度）62011 克而瑞（中国）信息技术有限公司成交量：自417调控到土地增值税从严清算，再到公布闲置土地黑名单打击“囤地”“囤房”，房价仍然像一只脱缰的野马不断创出新高；927二次调控千呼万唤始出来，首

5、套房首付30%以上，停发三套房贷15城市也纷纷效仿北京出台“限购令”，无疑，行政调控措施抑房价的措施已经似乎“山穷水尽”，但成效甚微，市场价格全年水涨船高。武汉市场汉阳市场沌口市场295899949993106109106759897103296013272465947778394/通用格式02040608010012014009!.0109!.0209!.0309!.0409!.0509!.0609!.0709!.0809!.0909!.1009!.1109!.1210!.0110!.0210!.0310!.0410!.0510!.0610!.0710!.0810!.0910!.1010!.

6、1110!.12单位：万方2009-2010年商品住宅成交量走势72011 克而瑞（中国）信息技术有限公司成交结构：2010年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和100-140平方米的三房。分户型面积段来看，2010年一房成交量约占5%，二房约占40%，三房约占39%，四房约占16%，其中别墅约占3%。与去年相比，一房、二房占比上升，而三房、四房占比下降，说明刚性需求放量明显。另外，2010年成交结构有几个特点：首先，两房成交更加集中，主要去化集中在80-100平米；其次，三房成交面积略降，120-140平米户型仍是主力；最后，大面积产品维持稳定成交，别墅产品占比3%。武汉市

7、场汉阳市场沌口市场02040608010012014016050以下50-6060-7070-8050以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150160-18090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200一房二房三房四房单位：万方2010年商品住宅成交结构图82011 克而瑞（中国）信息技术有限公司成交价格 2010年价格远超07、08年之上，且其表现

8、较为稳定。年内武汉商品住宅价格一路平稳上涨，三外环周边价格更是迅速拉高，直到年底出现7408元/平方米的价格高点。主要由于成交量稳定上升，带动成交价格上涨，而与09年不同的是，10年价格上涨极为稳定，没有出现剧烈波动的现象，而是不断地在爬坡。由于目前价格处于一个相对较高的位置，而成交量较大、存量不足以及年末大量地块高价出让、高端项目的蓄势待发，预示2011年成交价格仍有高点待突破。武汉市场汉阳市场沌口市场5174526152725413569658966156654464516488705274084000500060007000800009!.0109!.0209!.0309!.0409!.

9、0509!.0609!.0709!.0809!.0909!.1009!.1109!.1210!.0110!.0210!.0310!.0410!.0510!.0610!.0710!.0810!.0910!.1010!.1110!.122009-2010年商品住宅价格走势（月度）92011 克而瑞（中国）信息技术有限公司成交价格段分析 2010年武汉住宅市场价格结构与2009年对比变化较大。4000以下-6000元/平方米的价格段内成交量降幅明显，尤其是5000-6000元/平米价格段产品成交量下降63%，而6000-9000以上价格段成交量上升明显，最高涨幅达142%，位于9000元/平米以上价

10、格段，两极分化的主要原因是由于主力成交产品价格上涨以及中心城区客群向郊区溢出的原因。武汉市场汉阳市场沌口市场23%20%25%14%8%4%6%19%11%12%18%13%8%19%0%5%10%15%20%25%30%4000以下4000-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000以上2009-2010年分价格段成交比例2009年2010年102011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳区域供应量 汉阳区整体略显供不应求，全年新增供应量主要集中在年中的4、6月份以及年末的9、10月份，2010年，汉阳区总体供应量为48.99万平米，4月份金龙百

11、灵景都、世茂锦绣长江、水墨清华加推，6月份顶琇广场小户型开盘，南国明珠新品加推，9、10月份华润中央公园新品加推、南国明珠大量入市，区域新增供相对充足。汉阳市场武汉市场沌口市场供应量3.211.574.009.412.4812.130.001.095.869.240.000.002010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.120.002.004.006.008.0010.0012.0014.002010年汉阳区供应量月度走势图万方万方112011 克而瑞（中国）信息技术有限公

12、司汉阳区域供求比 2010年汉阳区商品房新增供应量为48.99万方，商品房成交量为50.32万方，成交套数为5165套，供求比为1：1.03。汉阳市场武汉市场沌口市场供应量3.211.574.009.412.4812.130.001.095.869.240.000.00成交量5.670.762.529.183.771.475.463.114.643.936.213.59供求比0.572.061.591.020.668.270.000.351.262.350.000.002010.01 2010.02 2010.03 2010.04 2010.05 2010.06 2010.07 2010.08

13、 2010.09 2010.10 2010.11 2010.120246810120.002.004.006.008.0010.0012.0014.002010年汉阳区住宅供应关系图单位：万方单位：万方122011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳区域成交量 2010年，汉阳区总体成交量为50.32万方，比09年下降32%。10年市场处于调整期，标杆项目中央公园、锦绣长江、南国明珠等楼盘品质与口碑一如既往，新品入市后去化较快，同时区域内的存量楼盘也逐渐消化，由于供应节奏较慢，区域成交量从下半年开始处于平稳状态，波动幅度不大，目前区域处于供求基本平衡阶段。汉阳市场武汉市场沌口市场成交量5.67

14、0.762.529.183.771.475.463.114.643.936.213.592010.01 2010.02 2010.03 2010.04 2010.05 2010.06 2010.07 2010.08 2010.09 2010.10 2010.11 2010.120.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.002010年汉阳区成交量月度走势图万方万方132011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳区域成交价格 2010年汉阳区整体成交均价为8390元/平米，同比2009年上涨36%，12月份区域成交价格达到8805元/平米，成为区域价格历

15、史新高。因10年汉阳区域主力成交楼盘为中央公园、锦绣长江、南国明珠、太子湖一号等标杆项目，销售均价维持在8000-13000元/平米的范围，所以使得区域整体均价维持在较高水平。汉阳市场武汉市场沌口市场均价8649807284958806855885397539808183538485802688052010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.12864980728495880685588539753980818353848580268805700072007400760078

16、008000820084008600880090002010年汉阳区成交价格月度走势图元元/平米平米142011 克而瑞（中国）信息技术有限公司沌口区域供应量 2010年经济开发区总体供应量迅速增涨，全年新增供应量为36.98万方，较去年同期增长15%。新增供应主要表现在新盘万科金域蓝湾、观澜御苑、丝宝叠翠园以及新品加推的太子湖一号、米兰小镇、中恒云天国际花园等项目上。经济开发区受关注度越来越高，明年供应量或将远超今年。沌口市场武汉市场汉阳市场供应量0.000.000.000.000.004.610.000.006.514.571.0520.242010.012010.022010.03201

17、0.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.120.005.0010.0015.0020.0025.002010年沌口经济开发区供应量月度走势图万方万方152011 克而瑞（中国）信息技术有限公司沌口区域成交量 2010年经济开发区整体成交量为23.36万方，同比去年下降20%，处于低位运行状态，但年末反弹较为明显，与供应有直接关系，由于明年和记黄埔观湖园、金地澜菲溪岸、绿地新都会、世茂嘉年华等项目的大量上市，可以预见经济开发区成交量在2011年会有大幅增涨。沌口市场武汉市场汉阳市场成交量4.060.551.412.931

18、.040.711.330.850.941.414.763.382010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.120.000.501.001.502.002.503.003.504.004.505.002010年沌口经济开发区成交量月度走势图万方万方162011 克而瑞（中国）信息技术有限公司沌口区域成交价格 10年经济开发区整体成交均价为5800元/平米，同比09年上涨34%，全年成交均价平稳上涨，没有出现明显大幅度波动。以三环线周边迅速发展的形势来看，随着较多名企的入驻，明年

19、价格有望突破新高。均价4955460550085364551957505660592558186083662365542010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.12495546055008536455195750566059255818608366236554300035004000450050005500600065007000750080002010年沌口经济开发区成交价格月度走势图元元/平米平米沌口市场武汉市场汉阳市场172011 克而瑞（中国）信息技术有限公司201

20、0年武汉房地产市场情况综述n2010年全年供应量达到1011万方，成交量903万方，略显供大于求。均价创新历史高，达到6827元/平米，同比增幅26%。n2010年被称为“调控元年”，调控力度达到有史以来的最高点，央行数次调高准备金率并且多次加息，却并未给市场带来较明显的打击，随着一系列打压房地产市场的措施颁布实施，市场价格却持续小幅拉升，一再突破历史新高，各主力项目价格坚挺，成交量亦未受到较大影响，以知名开发商为首的实力企业不断推出极具特色的新品登陆市场，抢占先机。使得今年的市场热闹非凡。n年末大量出土的出让，催生了一批新地王的诞生，为明年房价的看涨打了一剂强心针。明年初有较多高端项目上市，

21、价格有持续走高迹象，后市保持基本稳定。n2011年市场无论是从需求方还是供应方来看，尚未没有出现回落势头。价格虽然涨势不小，但仍有上升空间，目前整体市场存量并不大，尤其中心城区呈现供应不足的态势，购房者购房热情不减，年末淡季仍出现部分楼盘开盘售罄现象，综上所述，2011年武汉楼市仍然看好，活跃度不减。n最后，2011年市场成交量维持亦或出现小幅下滑。由于09-10年市场需求受到了集中释放，因此2010年成交量持续在较高水平，但随着购房需求的不断释放以及价格的逐渐上升，可能会抑制一部分成交，使得量减。182011 克而瑞（中国）信息技术有限公司2011年武汉房地产市场展望19限购令！2010，调

22、控始起步；2011，调控正进行！政策环境20限贷深圳价格深圳价格限购市场背景：10年调控效果不理想，一线城市四季度开始抬头；二线城市在政策下价格出现下滑，四季度价格在大幅攀升10.1210.1010.0810.0610.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.0210.1210.1010.0810.0610.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.02 深圳上海北京 长沙郑州武汉经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景政策下的一线城市房价走势政策下的二线（华中）城市房价走势限贷限购21政策环境：9.29后，一线及沿海发达城市纷纷出台限

23、购令；在10年4季度价格大幅攀升的环境先，限购令开始在中部城市蔓延成都11.17限外令（境外一人一套）11.22公积金政策调整杭州10.12限购令三亚、海口10.13限外令苏州11.03限购令大连10.19限购令广州05.21国十条广州版10.15限购令大连10.15限购令天津10.13限购令南京10.12限购令宁波10.09限购令福州10.10限外令温州10.11限购令武汉01.14 限购令北京05.02限购令11.29高档住宅公积金停贷兰州11.14限购令上海10.07限购令深圳09.30限购令郑州01.06 限购令经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景22经济环境：与此同时，2010年

24、中央经济工作会议对2011年整体环境进行定调：继2008年“从紧”和2009年、2010年“适度宽松”后，再次回归长期实施的“稳健”经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景2011.01.14上调存款准备金率0.5%2010.11.19上调存款准备金率0.5%2010.11.10上调存款准备金率0.5%2010.05.02上调存款准备金率0.5%2010.02.12上调存款准备金率0.5%2010.01.12上调存款准备金率0.5%年度定调2010定调2011积极稳健审慎灵活2009定调2010更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整2008定调2009保增长扩内需调结构 推动又好又快发展2

25、007定调2008控总量、稳物价、调结构、促平衡2006定调2007国民经济又好又快发展2005定调2006继续搞好宏观调控2004定调2005巩固宏观调控成果2003定调2004保持宏观政策连续性2002定调2003继续实施积极财政和稳健货币政策99.06 02.02 04.10 06.04 06.08 07.03 07.05 07.07 07.08 07.09 07.12 08.09 08.10 08.10 08.11 08.1298.1210.10 10.1293.0796.0595.0795.0196.08 97.10 98.03 98.0793.0591.04中央经济工作会议定调5年

26、以上贷款利率存款准备金连续6次上调23武汉限购令：在房价明显抬头及后期政策趋严的环境下，中部城市开始进入限购潮，武汉1月15日开始执行限购令以家庭为单位只能新购一套商品房【以往购买不算；一次性付款也不能购买】市人民政府关于进一步加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，稳定住房价格的通知（武政规20111号：为进一步加强房地产市场调控，坚决遏制投资投机性购房需求，促进房价保持合理水平，现就贯彻落实我市商品住房限购政策：自2011年1月15日起，暂定本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女,下同）及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市中心城区（江岸、江汉、硚口

27、、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区）新购一套商品住房。不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景政策环境限购限贷利率升高信贷收紧10.125710.109710.089410.069910.049310.0210609.1211009.101054709.087409.068309.049709.02100305946721325928104979875限贷限购武汉成交量价走势24影响分析：从典型城市限购令推行后的情况看

28、，一线城市成交量受到一定影响：主要表现在供应上升而成交下滑，其中深圳价格大幅下滑；二线城市成交随有变化，但表现并不明显，成交依然处于较高的水平经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景月份类型2010年10月2010年11月2010年12月上海均价(元/M)22,45923,28925,080供应(M)75107152成交(M)13295140深圳均价(元/M)21,44018,14818,681供应(M)242465成交(M)462339广州均价(元/M)11,82211,83813,176供应(M)5341126成交(M)1896786杭州均价(元/M)23,38322,62821,371供

29、应(M)883047成交(M)303652南京均价(元/M)11,45011,94811,010供应(M)967072成交(M)906163天津均价(元/M)9,4039,5879,553供应(M)141173220成交(M)11211513420年10月典型限购城市四季度市场表现25影响分析：从限购后不通产品成交情况看，小户型成交比例略有减少，大户型成交比例有上升；主要表现在购房者更加谨慎，尽量一次购房需求一次性到位，更加偏好三房及以上产品130-15050-7070-9090-110110-130400以上0.3%300-400-0.8%250-300-3.6%200-250-6.5%15

30、0-2002.2%0.5%0.9%02.3%1.7%0.5%50以下2.5%占比变化9-10月成交占比10-11月成交占比广州限购后不同产品成交结构变化-0.9%200-2509.0%130-150-0.9%150-200110-13030以下-0.2%30-500.1%-0.4%-0.1%300-350 0250-300-0.1%-3.2%70-9050-70-2.9%90-110-0.4%350以上0.0%南京限购后不同产品成交结构变化经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景26初步判断 后期政策继续趋严，限购令极有可能由之前“临时性政策”变为中长期政策 二线及中部城市后期会逐渐陆续推行限

31、购令 限购令对一线城市及发达沿海城市影响较大，但对二线城市的量、价影响力有限，短期不会在量价上明显体现 限购令对于投资性客户的制约极为明显，外地客户购房比例大幅下滑 由于“一次购房机会”的制约，购房者更加购房时更加希望“一次性置业到位”，中大面积产品更加受市场偏好经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景272011年汉阳区域扩大产业投资，四新片区成建设重点区域动态282011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：未来五年，沌口欲打造四大千亿产业。未来五年，沌口欲打造四大千亿产业。在“十二五”期间，武汉开发区将围绕“武汉的先进制造业基地、中国的汽车之都、中部地区的集约经济和低碳经济示范区、宜业宜

32、居的城市新区”四大战略定位，建设以先进制造业为主导、战略性新兴产业为引擎、现代服务业加速发展和特色产业稳步提升的主体产业群，打造汽车整车、汽车零部件、电子电器、新兴产业(新能源、新材料等)四个千亿元产业板块，力争到2015年，完成工业总产值3500亿元，实现整车产销150万辆规模，使武汉开发区成为国内最重要的汽车产业基地之一。区域动态292011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：武汉三环91公里2010年12月全线画圆“风采迷人”根据武汉市总体规划，三环线为城市快速路，设计时速80公里，路幅宽32米，双向六车道，红线宽50米，全长约91公里。全线有3座大型过江桥梁、27座立交桥、4座高架桥

33、、3座跨湖(河)桥、37座跨线设施(31座天桥和6座地下通道)。主要实施项目有三环线东、南、西、北段，白沙洲长江大桥，天兴洲长江大桥等工程，总投资约206亿元。2009年12月，三环线平安铺立交至青化路立交通车。2010年6月，三环线东北段三金潭立交至平安铺立交、三环线南段关山二路至老武黄立交通车。2010年12月，三环线东段青化路立交至老武黄立交通车。2010年12月30日长9646米的武汉三环线东段举行通车仪式，标志着全长91公里的武汉三环线全线贯通。这是继武汉外环线后建成的又一条快速环线公路。区域动态302011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：武汉国际博览中心，将于2011年6月建

34、成，9月左右开门迎客有60个足球场大的武汉国际博览中心，将于明年6月建成，9月左右开门迎客，这是记者昨日从展馆建设方获悉的。昨日，记者在施工现场看到，展馆主体工程已经完工，由12扇“翅膀”合围而成的展馆主体结构显得气势恢宏，这将是一座“摩登”展馆。项目位于武汉新区四新片区核心区域，西临连通港路，东至长江江滩，北起四新北路、南至四新南路，由展馆、会议中心、洲际酒店、海洋乐园、假日酒店、写字楼等组成。武汉国际博览中心主体工程，就有近4个新武展的规模。就单体面积而言，武汉国际博览中心仅次于北京、上海、广州的三大国际博览展览中心，为全国第四大，也是中部最大会展中心。区域动态312011 克而瑞（中国）

35、信息技术有限公司汉阳：总用地1.45平方公里 武汉四新“方岛”将建创意产业城 “方岛”区域范围：北至环湖北路、芳草北二街、梅子北三街，南至环湖南路、芳草南一街、梅子南一街，西至芳草路，东至江城大道，总用地面积约145.33公顷。据悉，“方岛”是武汉第一座人工岛，是巧借原四新农场低洼地形成四周有“护城河”的特色城。它被道路、港渠自然划分成9块。在“护城河”的镶嵌中，“方岛”内部也保留部分低洼湿地，“手指状”地向各地块延伸，形成生态谷，使土地因水升值。一张滨水、生态的“底图”，为它描绘什么样的明天？国内专家为“四新生态新城方岛区域”确立城市定位最生态、最时尚的城市创意中心。专家指出，全世界制造业正

36、面临一场新的革命：进入联网时代。四新地区作为“城市副中心和生产性服务中心”的城市定位，应成为武汉制造业高端设计的研发区。区域动态322011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：湖北最大光伏项目落户汉阳四新滨江区 目前，我省最大、功能最完善的会展中心“武汉新城国际博览中心展览馆”(以下称：新城展览馆)，建成后将披上“太阳能外衣”，并为新城展览馆提供20%左右的电力。记者昨从湖北省发改委获悉，新城展览馆光伏发电项目已正式获批。省发改委相关人士介绍，该项目为我省最大太阳能光伏项目，总投资达2.87亿元，由武汉新博新能源投资有限公司投资兴建。据悉，新城展览馆位于武汉新区汉阳四新滨江区，南临白沙洲长江

37、大桥，东侧直面长江，阳光资源较丰富，适合光伏发电。相配套光伏项目采用“太阳能光电建筑一体化”的设计方式，利用展览馆的12个金属屋顶建设光伏发电，相当于近70个足球场大小。而电池组件铺设面积达6300平方米，是我省电池铺设面积最大的建筑一体化光伏发电工程。在不占土地同时，实现零碳排放。区域动态332011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：汉阳四新区域再添地产大佬 上海绿地挥师江城 在华润、万科、融科、联发的夹击下，绿地最终突出重围。9月27日，武汉市第十次土地拍卖。14宗土地中，以汉阳梅子路四新地块的争夺，最为激烈。地块位于汉阳区江城大道与四新大道交会处，规模较大，地块形状规整，是城市干道沿

38、线的稀缺优质地块。好地引来众人夺，经过363轮竞价，此处编号为P(2010)096号地块最终被绿地集团揽入怀，成交价12.8亿元，楼面地价2791元/平方米。绿地的高调拿地，对于汉阳经济开发区，意味着除开万科、华润、万达外，又迎来一位地产大佬;对于绿地集团本身，意味着其在全国的战略布局，再添棋子一枚，达到43座城市。区域动态342011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：后官湖生态宜居新城将建8个五星级酒店、2个总部经济区“十二五”期间，将有8个五星级酒店、2个总部经济区在后官湖生态宜居新城建成。蔡甸后官湖生态宜居新城是武汉市“两型社会”建设6个功能区之一，目前已引进和推进20多个产业项目，

39、总投资430亿元的世茂嘉年华项目、总投资50亿元的和记黄埔商贸城项目、总投资48亿元的“中国健康谷”等项目已开工建设。新城区域内已建成新天大道、知音湖大道、天鹅湖大道等基础设施，香港世茂嘉年华、和记黄埔、中国健康谷、长江大学等已经进驻。未来510年，新城居住人口将达30万左右。区域动态352011 克而瑞（中国）信息技术有限公司2010年武汉公寓市场专题362011 克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉市整体SOHO市场分析大汉阳区小户型（90以下）市场分析典型项目分析大汉阳区客户分析372011 克而瑞（中国）信息技术有限公司0.090.951.780.380.090.460.170.511.

40、270.710.601.140.920.270.571.890.920.611.011.422.631.642.994.88020004000600080001000012000012345609!/109!/209!/309!/409!/509!/609!/709!/809!/909!/1009!/1109!/1210!/110!/210!/310!/410!/510!/610!/710!/810!/910!/1010!/1110!/12武汉市武汉市SOHO成交量价走势图成交量价走势图成交面积成交价格供应有限、成交不俗、受新政影响较小武汉市09年至今公寓共成交5061套，均价8797元/，成

41、交量价受新政影响较小公寓价格均线：公寓价格均线：8797元元/382011 克而瑞（中国）信息技术有限公司对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值以江岸江汉硚口为代表的大汉口是公寓产品的集中地，成交价格较高，武昌洪山汉阳等区域紧随其后p 大汉口公寓典型代表：美奇青年汇、E品国际、格格屋、汇金国际、融侨锦城、天下晶立方、菱角湖万达、新华名典.p 大武昌公寓典型代表：奥山星座、领寓、橙屋、快乐时光公寓、南国SOHO、未来城、福星国际城、水岸国际2.073.044.090.044.724.640.500.967.8602000400060008000100001200001234567

42、89沌口光谷汉阳洪山江岸江汉江夏硚口武昌武汉市各个区域武汉市各个区域SOHO产品成交量价走势图产品成交量价走势图成交面积成交价格392011 克而瑞（中国）信息技术有限公司一房量价独占鳌头，50平米以下和50-60平米的成交较集中650070007500800085009000/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式二房三房四房一房武汉市武汉市SOHO产品分房型成交量价走势图产品分房型成交量价走势图02000400060008000100001200014000/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式50以下50-

43、6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上武汉市武汉市SOHO产品分面积段成交量价走势图产品分面积段成交量价走势图402011 克而瑞（中国）信息技术有限公司/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式100-110110-120120-130130-140140-150150-160160万以上20-3020万以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100武汉市武汉市SOHO产品分总价段成交走势图产品分总价段成交走势图30-40万，40-60万是目前武汉市S

44、OHO产品市场总价段的成交高峰412011 克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉市目前在售SOHO项目主要集中在中心板块，临近商圈，整体供应体量较少，大部分是项目点缀产品光谷时代广场紫松枫林尚城保利才盛景苑水岸国际菱角湖万达龙安港江城福星国际城新华名典航天双城航天双城和居名爵经开万达422011 克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉SOHO目前供应量较少，市场空缺，存量较少，去化周期较短，市场压力小区域项目名称环线公寓体量（万方）公寓面积段公寓销售进度价格（元/）去化压力江汉区菱角湖万达一二环间8.340-100尾盘11000公寓产品6.14开盘，约1342套，已售98%，月均去化230套，尾盘江

45、汉区新华名典一二环间0.8340-130在售17000-180009.12开盘，共131套，已售30%，价格太高，目前处于滞销阶段江岸区航天双城一二环间6100-1000在售10000整体去化60%大汉阳区经开万达三环外1530-60在售7300-85001月17日开盘推出672套，当日销售约630套，开盘销售率为94%；大汉阳区和居名爵三环外240-110在售52009.10开盘当天去化33%，目前整体去化60%武昌区福星国际城一环内2.540-80尾盘12000尾盘销售，已去化95%武昌区水岸国际一环内2.540-80尾盘11000-12000尾盘销售，已去化92%武昌区保利才盛景苑一二环

46、间1.690在售900090平米的一房，面积较大，整体销售20%，滞销东湖高新光谷时代广场二三环间4.550-80尾盘9000整体去化95%东湖高新龙安港江城二三环间335-75在售1100011.6开盘，当天推462套，去化40%，目前整体去化80%东湖高新紫崧枫林尚城二三环间1.3337-80尾盘9500 开盘当天销售90%，整体去化98%432011 克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉市SOHO项目未来供应主要集中在汉口中心区域，稀缺至极，粗略估计约21万方，本案占总供应的28%，针对本项目，此类产品区域无未来供应，本案独尊，二期的快速去化不成问题中华城供量：供量：6万方万方产品：产品：

47、40-80金域国际供量：供量：1.2万方万方产品：产品：40-70新华府供量：供量：2万方万方产品：产品：40-80福星城供量：供量：3万方万方产品：产品：40-70华润MO+供量：2.4万方产品：40-70经开万达供量：供量：6万方万方产品：产品：30-60442011 克而瑞（中国）信息技术有限公司公寓市场现状分析小结n供应有限、成交不俗、受新政影响较小武汉市09年至今公寓共成交5061套，均价8797元/，成交量价受新政影响较小n对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值以江岸江汉硚口为代表的大汉口是公寓产品的集中地，成交价格较高，武昌洪山汉阳等区域紧随其后n一房量价独占鳌头

48、，50平米以下和50-60平米的成交较集中，30-40万，40-60万是目前武汉市SOHO产品市场总价段的成交高峰n武汉市目前在售SOHO项目主要集中在中心板块，临近商圈，整体供应体量较少，大部分是项目点缀产品，市场空缺，存量较少，去化周期较短，市场压力小n武汉市SOHO项目未来供应主要集中在汉口中心区域，稀缺至极，粗略估计约稀缺至极，粗略估计约2121万方，本案占总供万方，本案占总供应的应的28%28%，针对本项目，此类产品区域无未来供应，本案独尊，二期的快速去化不成问题，针对本项目，此类产品区域无未来供应，本案独尊，二期的快速去化不成问题452011 克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉市整

49、体SOHO市场分析大汉阳区小户型（90以下）市场分析典型项目分析大汉阳区客户分析462011 克而瑞（中国）信息技术有限公司08年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型供应分别为41.46万方、30.37万方，随着沌口区域的大力发展，中心城区的土地稀少，未来供应主要以沌口为主012345678908!/108!/208!/308!/408!/508!/608!/708!/808!/908!/1008!/1108!/1209!/109!/209!/309!/409!/509!/609!/709!/809!/909!/1009!/1109!/1210!/110!/210!/310!/410!/510

50、!/610!/710!/810!/910!/1010!/1110!/1211!/108年至今汉阳、沌口区域年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型供应走势平米以下小户型供应走势汉阳供应沌口供应472011 克而瑞（中国）信息技术有限公司小户型供应主要以40-60、80-90 的一房、两房为主/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式0500100015002000250030-4040-5050-6060-7070-8080-9008年至今汉阳、沌口区域年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型平米以下小户型各个面积段各个

51、面积段供应供应套数套数走势走势沌口汉阳/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式1房2房3房其他08年至今汉阳、沌口区域年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型各平米以下小户型各房型供应套数房型供应套数走势走势沌口汉阳482011 克而瑞（中国）信息技术有限公司随着沌口区域的大力发展，各个项目大展拳脚，成交不俗，成交价格不断攀升01000200030004000500060007000800090000.00.51.01.52.02.53.03.508!/108!/208!/30

52、8!/408!/508!/608!/708!/808!/908!/1008!/1108!/1209!/109!/209!/309!/409!/509!/609!/709!/809!/909!/1009!/1109!/1210!/110!/210!/310!/410!/510!/610!/710!/810!/910!/1010!/1110!/1208年至今汉阳、沌口区域年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户平米以下小户型成交量价型成交量价走势走势沌口成交面积汉阳成交面积沌口成交均价汉阳成交均价492011 克而瑞（中国）信息技术有限公司随着沌口商圈的不断壮大发展，小面积产品成交不断激张，以投资型5

53、0以下和80-90适舒面积段增长最为明显0100020003000400050006000700080009000/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式50-6050以下60-7070-8080-9008年至今汉阳、沌口区域年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型平米以下小户型分面积段分面积段成交量价走势成交量价走势沌口成交套数汉阳成交套数沌口成交均价汉阳成交均价502011 克而瑞（中国）信息技术有限公司20-30万、30-40万、40-50万总价段区间成交最为集中，预计未来随着单价的提升，总价段也会不断攀升至一个新的高度/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式

54、/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式100-110万20-30万20万以下30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90-100万08年至今汉阳、沌口区域年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型平米以下小户型总价段总价段成交走势成交走势沌口汉阳512011 克而瑞（中国）信息技术有限公司公寓产品分割：面积段多样化成为目前畅销公寓的普遍选择在公寓产品划分上，可参考典型项目有：区域内-湘隆时代商业中心C区，区域外：南国SOHO。湘隆时代商业中心C区（商业改公寓）面积段套数所占百分比20-30288.05%30-40308.62%40-5

55、04312.36%50-606017.24%60-705816.67%70-804613.22%80-907722.13%10061.72%总计348100.00%南国SOHO(办公改公寓）面积段套数所占百分比20-3017913.95%30-4041031.96%40-5013510.52%50-6021016.37%60-701199.28%80-9017113.33%90-100382.96%100211.64%总计1283100.00%522011 克而瑞（中国）信息技术有限公司2011年大汉阳在售项目（90平米以下）分布图532011 克而瑞（中国）信息技术有限公司2011年大汉阳在

56、售项目（90平米以下）分布图542011 克而瑞（中国）信息技术有限公司大汉阳在售项目（90平米以下）2011年上半年未来供应详细列表项目名称 板块 环线 90平米以下供应量（平米）主力面积段 预计价格 经开万达 沌口三外环6000030-507500-8000人信太子湾 沌口三外环1600070-906000-7000官湖郡 沌口三外环1200080-907000-7100湖墅观止 沌口三外环银通丽水天城 沌口三外环3000070-904600-4700西山林语 沌口三外环1000080-904500-4600和居名爵 沌口三外环1300050-905200-5300海滨城 沌口三外环温莎半

57、岛 沌口 三外环 豪生国际酒店 沌口 三外环 2000050-70水墨兰庭 沌口 三外环 1500080-90金地澜菲西岸 沌口 二三环间 丝宝叠翠园 沌口 三外环 2600050-905200-5400中恒云天国际 沌口 三外环 1100050-906900万科金域蓝湾 沌口 三外环 3000070-908600-9000观澜御苑 沌口 三外环 2800070-906800-7500东风阳光城 沌口 三外环绿地新都会 四新 三外环 水墨清华 王家湾一二环间 朗诗绿色街区 王家湾 二三环间 汉府上院 王家湾 一二环间 1000080-907900-8200百灵景都 王家湾 一二环间 10000

58、70-908000-8300锦桦豪庭 王家湾 一二环间 世贸锦绣长江 钟家村 一环内 1500050-9010500-12000塞纳河畔 钟家村 一二环间 500050-9010000-11000兰亭熙园 钟家村 一二环间 华润中央公园 钟家村 一环内 1000080-9012000-13000552011 克而瑞（中国）信息技术有限公司总结n08年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型供应分别为41.46万方、30.37万方，随着沌口区域的大力发展，中心城区的土地稀少，未来供应主要以沌口为主n小户型供应主要以40-60、80-90 的一房、两房为主n随着沌口区域的大力发展，各个项目大展拳脚，成

59、交不俗，成交价格不断攀升以投资型50以下和80-90适舒面积段增长最为明显n20-30万、30-40万、40-50万总价段区间成交最为集中，预计未来随着单价的提升，总价段也会不断攀升至一个新的高度n大汉阳区域90平米以下小户型2011年上半年供应约32万方，沌口区供应约27万方，占总供应的84%562011 克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉市整体SOHO市场分析大汉阳区小户型（90以下）市场分析典型项目分析大汉阳区客户分析572011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉商银座：汉阳钟家村中心商圈唯一一个成为销售传奇的大型商业建筑综合体项目名称汉商银座物业形态商业街、精装江寓、LOFT总建面13

60、.5万方公寓建面1.8万方（简精装）项目总套数640套公寓套数380套项目主力面积段40-60公寓面积段43-59项目目前价格1.3-1.4万元/公寓价格1.1万元/项目销售情况仅剩几套81.23LOFT产品公寓销售情况已售罄公寓成交客户自住的和办公的32-50岁的中青年为主，还有部分投资客公寓公寓LOFT商业商业普通普通住宅住宅公公寓寓外外立立面面02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式09!/11 09!/12 10!/1 10!/2 10!/3 10!/4 10!/5 10!/6 10!/7 10!/

61、8 10!/9汉商银座成交量价走势图汉商银座成交量价走势图582011 克而瑞（中国）信息技术有限公司汉商银座：区别此项目公寓与其他小户型的重要因素之一是通透的采光性能和景观功能D-1户型：60-65 大开间客餐厅 卧室带大飘窗 厨房带阳台，采光通透，更拓展了储存空间D-2户型：45-50 户型方正 卧室带大阳台 明厨明卫带独立洗漱D-3户型：55-60 L型明厨 功能性生活阳台，可设为独立洗衣房D-4户型：50-55 户型方正、双阳台设计 干湿分离、动静分区D-5户型：45-50 户型方正、浪费空间较小 独立生活阳台带储物空间D-6户型：45-50 大卧室带阳光飘窗 厨房附带生活阳台，增加更

62、多储物空间 干湿分离、动静分区本案借鉴点：产品通透的采光性能和景观功能592011 克而瑞（中国）信息技术有限公司南国SOHO520：采用蝶型设计，户户朝南，双层双室双厅双卫设计。楼下客厅、厨房、卫生间等一应俱全，二层空间更加丰富，双卧配合宽大卫生间、衣帽间等，商住两相宜。相比一期乃至之前南国所有开发的小户产品，更为时尚与人性，故当月售罄项目名称南国南国SOHO520总建面3.01万方项目总套数602套项目主力面积段44-50(40年)项目目前价格0.68万元/（平层）0.95万元/（复式）项目销售情况开盘当月售罄1栋16F；2栋18F；1-3楼为商铺，4至顶楼为公寓 总户数 602套，平层1

63、12套，复式490套。2房1厅2卫-4850平米：490套1房1厅1卫-4244 平米：112套602011 克而瑞（中国）信息技术有限公司新华名典：金融街黄金地段，周边同类型产品竞争少，万科、万达该类产品已进入销售尾期，切入契机点佳；但由于价格偏高，导致销售滞留现象严重项目名称新华名典总建面1.5万方项目总套数131套项目主力面积段30-60(40年)50-60(70年)项目价格1.4-1.9万元/（整体市场报价）1.7万元/（40年产权均价）1.8万元/（70年产权均价）项目总价段50-270万（40年）55-180万（70年）项目销售情况目前只售出40套房源，销售滞留公寓成交客户客户主要

64、以投资类为主，协和及金融街高收入人群占相当部分项目详情总建筑面积:15140平方米，为1栋20层高层，其中40年公寓位于10-15层，70年产权住宅位于16-20层；70年产权40年产权612011 克而瑞（中国）信息技术有限公司产品劣势无法规避，四梯11-13户，私密性难以保证70年产权住宅位于16-20层40年公寓位于10-15层年限户型面积段套数目前成交套数存量价格40年1*250-603610261700050以下15105170002*270-808531700080-903031700090-100303170003*2120-13010117000130-140202170001

65、40-15010117000150-1602021700070年1*250-603020101800050以下15105180002*290-100505180003*290-1001001018000622011 克而瑞（中国）信息技术有限公司天下晶立方:5.4米LOFT空间、买一层送一层，用58%的面积赠送创造了30%的溢价空间；项目名称天下晶立方总建面1.5万方项目总套数套项目主力面积段30-60(40年)项目目前价格1.4-1.9万元/项目销售情况天下晶立方现还剩约35套房源在售，均价19000元/公寓成交客户以30-40岁的中青年客户约占80%，自住、投资均有项目详情天下晶立方LOF

66、T总建筑面积1.5万余，为18层单体高层建筑体，由3层底商、15层挑高5.4米的臻品29-54LOFT小户型组合而成，是武汉首个全LOFT结构建筑。12,00012,50013,00013,50014,00014,50015,000/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式09!/1109!/1210!/110!/210!/310!/410!/510!/610!/710!/8天下晶立方成交量价走势图632011 克而瑞（中国）信息技术有限公司天下晶立方:5.4米LOFT空间、买一层送一层，用58%的面积赠送创造了30%的溢价空间；户型推出套数比例30-40LOFT18075%40-50LOFT3012.5%50-60LOFT3012.5%天下晶立方建筑面积套内建面实际使用建面赠送比例面积赠送分析386058%周边价格成交价业主实际享受价溢价比例价格提升分析1000013000823330%642011 克而瑞（中国）信息技术有限公司64紫菘枫尚国际：低价快速销售，小面积，低总价成交快项目概况项目地址：洪山东湖新技术开发区民族大道159号(当代学生公