某地产_贵阳某地产金域华府品牌及项目整合营销报告_116PPT_XXXX年

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1、ppppLOADINGLOADINGDGIL万科26年A.D2010魅力林城16年思源万科集团思源经纪让建筑赞美生命在房地产领域,我们一直在帮助客户成功金域华府万科劲嘉金域华府品牌及项目整合营销报告品牌及项目整合营销报告（演示稿）（演示稿）公元公元2009年年贵阳房地产业界传出：万科地产与中航集团拟定合作贵阳房地产业界传出：万科地产与中航集团拟定合作随后，传出小河随后，传出小河185厂将在不久以中航万科的名义进行开发厂将在不久以中航万科的名义进行开发据悉，万科正在贵阳四处寻找开发项目，花溪、金阳、龙洞堡等地均有意向据悉，万科正在贵阳四处寻找开发项目，花溪、金阳、龙洞堡等地均有意向年底，得到消息

2、万科将参加金阳十二滩公园土地开发权竞争年底，得到消息万科将参加金阳十二滩公园土地开发权竞争公元公元2010年年万科与深圳劲嘉集团合作开发小河万科与深圳劲嘉集团合作开发小河BC地块地块随后，贵阳万科地产拿下水东路一地块，万科地产正式在贵阳亮相随后，贵阳万科地产拿下水东路一地块，万科地产正式在贵阳亮相四月，贵阳一网络媒体正式报道：万科地产正式进入贵阳四月，贵阳一网络媒体正式报道：万科地产正式进入贵阳五月，万科地产发出邀标书，正式邀请落地贵阳的知名策划代理公司竞标小河项目五月，万科地产发出邀标书，正式邀请落地贵阳的知名策划代理公司竞标小河项目至此，公元至此，公元2010年年，万科万科地产正式入驻地产

3、正式入驻贵阳贵阳万科万科来了来了有什么好有什么好“稀奇稀奇”的？的？万科让贵阳进入了真正地产群雄一统时代万科让贵阳进入了真正地产群雄一统时代20072007年起，新世界进入贵阳，四年来，保利来了，恒大来了，绿地来了，但是他们都没有征服贵阳；年起，新世界进入贵阳，四年来，保利来了，恒大来了，绿地来了，但是他们都没有征服贵阳；万科让贵阳人知道什么才是真正的好房子万科让贵阳人知道什么才是真正的好房子电梯房、花园洋房、别墅，贵阳不缺乏产品的形式，但是，从来没有见到真正的，让老百姓满意的好房子，无数次电梯房、花园洋房、别墅，贵阳不缺乏产品的形式，但是，从来没有见到真正的，让老百姓满意的好房子，无数次的投

4、诉，无数次的等待，最终还是没有看到能够让贵阳人称赞的房子；的投诉，无数次的等待，最终还是没有看到能够让贵阳人称赞的房子；万客会让贵阳人找到了可以依靠，感受到尊重的组织万客会让贵阳人找到了可以依靠，感受到尊重的组织10271027看房团、搜房团、保利会、互动家看房团、搜房团、保利会、互动家太多购房组织充斥着贵阳市场，但是从来没有一个组织让贵阳消费者太多购房组织充斥着贵阳市场，但是从来没有一个组织让贵阳消费者如万客会般让人感受到被尊重，实实际际；如万客会般让人感受到被尊重，实实际际；贵阳期待着万科带来什么？贵阳期待着万科带来什么？万科让贵阳人能够真正享受到真正的物业服务万科让贵阳人能够真正享受到真

5、正的物业服务中天物管、中铁物管，这些都是贵阳人心目中数一数二的物业管理公司，但是他们的业主能够感受到贴心，但中天物管、中铁物管，这些都是贵阳人心目中数一数二的物业管理公司，但是他们的业主能够感受到贴心，但从未被真正感受到被服务，被尊重，心里业主的感觉一直被压抑，无法释放；从未被真正感受到被服务，被尊重，心里业主的感觉一直被压抑，无法释放；万科给贵阳房地产操作带来了规范化样板万科给贵阳房地产操作带来了规范化样板投诉、争吵、堵门、砸售楼处等等房地产商不正规操作引来业主闹事的新闻充斥着贵阳的报纸，贵阳的房开商投诉、争吵、堵门、砸售楼处等等房地产商不正规操作引来业主闹事的新闻充斥着贵阳的报纸，贵阳的房

6、开商也想改变，但是没有身边可以学习的样板，万科进入贵阳正式启动了贵阳规范操作的序曲也想改变，但是没有身边可以学习的样板，万科进入贵阳正式启动了贵阳规范操作的序曲贵阳期待着万科带来什么？贵阳期待着万科带来什么？背负这样的背负这样的期待期待和和使命使命，站在万科的角度站在万科的角度 如何理解万科进贵阳的如何理解万科进贵阳的目标目标和和问题问题？万科在贵阳的目标设定万科在贵阳的目标设定贵阳，贵阳，“我我”来了来了我看见，我征服我看见，我征服全国第一的万科来到贵阳的终极目的只有一个：全国第一的万科来到贵阳的终极目的只有一个：20102010年年底前实现销售回款年年底前实现销售回款万客会成为最知名的购房

7、组织万客会成为最知名的购房组织万科品牌被消费者知晓并接受万科品牌被消费者知晓并接受20112011年市场标杆价格完成年市场标杆价格完成2020万方面积去化万方面积去化项目受到市场追捧，实现项目持续销售项目受到市场追捧，实现项目持续销售万科在贵阳的目标设定万科在贵阳的目标设定万科在贵阳的目标设定万科在贵阳的目标设定让贵阳人以买万科的房子为荣；让贵阳人以买万科的房子为荣；实现销售前置，客户需求先导生产模式实现销售前置，客户需求先导生产模式收编整合，实现贵阳收编整合，实现贵阳市场占有率第一市场占有率第一长期目标长期目标拥有大批忠诚客户，实现长远发展拥有大批忠诚客户，实现长远发展X X年内实现年内实现

8、Y Y利润利润成功操作多个项目，并实现健康的资金流成功操作多个项目，并实现健康的资金流多盘并举，实现超额利润多盘并举，实现超额利润中期目标中期目标成功操作第一个项目成功操作第一个项目万科成功着陆贵阳万科成功着陆贵阳短期目标短期目标Planning is a process of problem Finding Positioning and problem Resolving.万客会如何在贵阳顺利运作？万客会如何在贵阳顺利运作？如何使项目突破小河区低端的形象？如何使项目突破小河区低端的形象？万科劲嘉万科劲嘉金域华府项目如何在金域华府项目如何在20102010年内顺利销售年内顺利销售？万科劲嘉万

9、科劲嘉金域华府项目如何在金域华府项目如何在20112011年底实现年底实现2020万平米的去化？万平米的去化？如何实现项目量与价的双重突破？如何实现项目量与价的双重突破？万科在贵阳的目标是什么？万科在贵阳的目标是什么？贵阳万科在贵阳发展的终极形态是怎样的？贵阳万科在贵阳发展的终极形态是怎样的？新政的影响如何去应对？新政的影响如何去应对？万科品牌在贵阳值多少钱？万科品牌在贵阳值多少钱？等等等等等等等等目录及解决思路目录及解决思路在贵阳的市场环境下实现目标有哪在贵阳的市场环境下实现目标有哪些问题些问题项目实现目标存在哪些问题项目实现目标存在哪些问题问题的梳理、解决思路及整合思路问题的梳理、解决思路

10、及整合思路具体执行支撑具体执行支撑万科在贵阳的目标设定万科在贵阳的目标设定市场政策给万科的目标实现带来哪市场政策给万科的目标实现带来哪些问题些问题发现问题发现问题定位问题定位问题解决问题解决问题7、执行策略Part Seven Implementation of the strategy8、思源优势Part Eight syswin advantage4、贵阳客户分析及万科客群细分定位Part Four Guiyang customer analysis and customer base locating Vanke6、营销关键点及整合营销策略Part Six The key point o

11、f marketing and integrated marketing strategy3、贵阳房地产市场环境及竞争环境分析Part Three Guiyang real estate market and target market analysis2、近期中国房地产市场Part Two Chinas recent real estate market5、项目与产品解读Part Five Interpretation of projects and products1、万科在贵阳的使命和目标Part One Vankes mission and goals in Guiyang目录及解决思

12、路目录及解决思路在贵阳的市场环境下实现目标有哪在贵阳的市场环境下实现目标有哪些问题些问题项目实现目标存在哪些问题项目实现目标存在哪些问题问题的梳理、解决思路及整合思路问题的梳理、解决思路及整合思路具体执行支撑具体执行支撑万科在贵阳的目标设定万科在贵阳的目标设定市场政策给万科的目标实现带来哪市场政策给万科的目标实现带来哪些问题些问题发现问题发现问题定位问题定位问题解决问题解决问题7、执行策略Part Seven Implementation of the strategy8、思源优势Part Eight syswin advantage4、贵阳客户分析及万科客群细分定位Part Four Gui

13、yang customer analysis and customer base locating Vanke6、营销关键点及整合营销策略Part Six The key point of marketing and integrated marketing strategy3、贵阳房地产市场环境及竞争环境分析Part Three Guiyang real estate market and target market analysis2、近期中国房地产市场Part Two Chinas recent real estate market5、项目与产品解读Part Five Interpret

14、ation of projects and products1、万科在贵阳的使命和目标Part One Vankes mission and goals in Guiyang问题分类梳理问题分类梳理在贵阳的市场环境下实现目标有哪在贵阳的市场环境下实现目标有哪些问题些问题项目实现目标存在哪些问题项目实现目标存在哪些问题市场政策给万科的目标实现带来哪市场政策给万科的目标实现带来哪些问题些问题新政出台后，市场观望情绪所导致的项目量与价的矛新政出台后，市场观望情绪所导致的项目量与价的矛盾盾贵阳房地产市场对宏观政策的滞后性与启动时间重合贵阳房地产市场对宏观政策的滞后性与启动时间重合的矛盾的矛盾新政对贵阳

15、的影响与万科企业的快速扩张之间的矛盾新政对贵阳的影响与万科企业的快速扩张之间的矛盾成熟的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对位成熟的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对位的矛盾的矛盾项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间的矛盾的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾区域容量与销售量目标的矛盾区域容量与销售量目标的矛盾区域低端、低价形象与价格标杆形象目标的矛盾区域低端、低价形象与价格标杆形象目标的矛盾户型配比与本地需求习惯的矛盾户型配比与本地需求习惯的矛盾项目硬伤、规划概念形成的货量与市场需求的矛盾项

16、目硬伤、规划概念形成的货量与市场需求的矛盾问题分类梳理问题分类梳理在贵阳的市场环境下实现目标有哪在贵阳的市场环境下实现目标有哪些问题些问题项目实现目标存在哪些问题项目实现目标存在哪些问题市场政策给万科的目标实现带来哪市场政策给万科的目标实现带来哪些问题些问题新政出台后，市场观望情绪所导致的项目量与价的矛新政出台后，市场观望情绪所导致的项目量与价的矛盾盾贵阳房地产市场对宏观政策的滞后性与启动时间重合贵阳房地产市场对宏观政策的滞后性与启动时间重合的矛盾的矛盾新政对贵阳的影响与万科企业的快速扩张之间的矛盾新政对贵阳的影响与万科企业的快速扩张之间的矛盾成熟的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对位成熟

17、的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对位的矛盾的矛盾项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间的矛盾的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾区域容量与销售量目标的矛盾区域容量与销售量目标的矛盾区域低端、低价形象与价格标杆形象目标的矛盾区域低端、低价形象与价格标杆形象目标的矛盾户型配比与本地需求习惯的矛盾户型配比与本地需求习惯的矛盾项目硬伤、规划概念形成的货量与市场需求的矛盾项目硬伤、规划概念形成的货量与市场需求的矛盾问题及解决思路问题及解决思路新政出台后，市场观望情绪所导致的项目量与价的矛新政出台后，市场

18、观望情绪所导致的项目量与价的矛盾盾贵阳房地产市场对宏观政策的滞后性与启动时间重合贵阳房地产市场对宏观政策的滞后性与启动时间重合的矛盾的矛盾新政对贵阳的影响与万科企业的快速扩张之间的矛盾新政对贵阳的影响与万科企业的快速扩张之间的矛盾成熟的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对位成熟的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对位的矛盾的矛盾项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间的矛盾的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾区域容量与销售量目标的矛盾区域容量与销售量目标的矛盾区域低端、低价形象与价格标杆形象目标的

19、矛盾区域低端、低价形象与价格标杆形象目标的矛盾户型配比与本地需求习惯的矛盾户型配比与本地需求习惯的矛盾项目硬伤、规划概念形成的货量与市场需求的矛盾项目硬伤、规划概念形成的货量与市场需求的矛盾利用不同产品抗政策风险能力特性，调整推货顺序及结构应对新政所带来的利用不同产品抗政策风险能力特性，调整推货顺序及结构应对新政所带来的观望情绪观望情绪与品牌策略及万客会结合，制定灵活多变的蓄客策略及入市策略，以应对市与品牌策略及万客会结合，制定灵活多变的蓄客策略及入市策略，以应对市场政策所带来的不确定因素场政策所带来的不确定因素通过万科品牌落地策略，制定长期有效的客户积累策略，为万科快速发展奠通过万科品牌落地

20、策略，制定长期有效的客户积累策略，为万科快速发展奠定坚实的客户基础定坚实的客户基础品牌策略中，实施高度与广度的结合，线上用万科的专业解决信心、品牌高品牌策略中，实施高度与广度的结合，线上用万科的专业解决信心、品牌高度问题，线下用贵阳的方式有效传播万科的亲民品牌，实现量与质的平衡度问题，线下用贵阳的方式有效传播万科的亲民品牌，实现量与质的平衡以万科品牌落地为基础，将万科的发展与小河区的规划结合，与小河区政府以万科品牌落地为基础，将万科的发展与小河区的规划结合，与小河区政府携手共同提升小河区域形象携手共同提升小河区域形象短期内引导客户改变消费习惯较为困难，修改产品户型及配比，以适应本地短期内引导客

21、户改变消费习惯较为困难，修改产品户型及配比，以适应本地需求习惯需求习惯扩大客群基数结合寻找价格支撑策略解决量价目标矛盾扩大客群基数结合寻找价格支撑策略解决量价目标矛盾同问题五同问题五同问题六同问题六化腐朽为神奇，化缺点为特点策略化腐朽为神奇，化缺点为特点策略问题及解决思路问题及解决思路利用不同产品抗政策风险能力特性，调整推货顺序及结构应对新政所带来的利用不同产品抗政策风险能力特性，调整推货顺序及结构应对新政所带来的观望情绪观望情绪与品牌策略及万客会结合，制定灵活多变的蓄客策略及入市策略，以应对市与品牌策略及万客会结合，制定灵活多变的蓄客策略及入市策略，以应对市场政策所带来的不确定因素场政策所带

22、来的不确定因素通过万科品牌落地策略，制定长期有效的客户积累策略，为万科快速发展奠通过万科品牌落地策略，制定长期有效的客户积累策略，为万科快速发展奠定坚实的客户基础定坚实的客户基础品牌策略中，实施高度与广度的结合，线上用万科的专业解决信心、品牌高品牌策略中，实施高度与广度的结合，线上用万科的专业解决信心、品牌高度问题，线下用贵阳的方式有效传播万科的亲民品牌，实现量与质的平衡度问题，线下用贵阳的方式有效传播万科的亲民品牌，实现量与质的平衡以万科品牌落地为基础，将万科的发展与小河区的规划结合，与小河区政府以万科品牌落地为基础，将万科的发展与小河区的规划结合，与小河区政府携手共同提升小河区域形象携手共

23、同提升小河区域形象短期内引导客户改变消费习惯较为困难，修改产品户型及配比，以适应本地短期内引导客户改变消费习惯较为困难，修改产品户型及配比，以适应本地需求习惯需求习惯扩大客群基数结合寻找价格支撑策略解决量价目标矛盾扩大客群基数结合寻找价格支撑策略解决量价目标矛盾同问题五同问题五同问题六同问题六化腐朽为神奇，化缺点为特点策略化腐朽为神奇，化缺点为特点策略新政出台后，市场观望情绪所导致的项目量与价的矛新政出台后，市场观望情绪所导致的项目量与价的矛盾盾贵阳房地产市场对宏观政策的滞后性与启动时间重合贵阳房地产市场对宏观政策的滞后性与启动时间重合的矛盾的矛盾新政对贵阳的影响与万科企业的快速扩张之间的矛盾

24、新政对贵阳的影响与万科企业的快速扩张之间的矛盾成熟的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对位成熟的万科地产与初级阶段的消费群体的沟通不对位的矛盾的矛盾项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间项目所在小河区认可度较低与实现项目量价目标之间的矛盾的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾本地需求与万科以往产品配比之间的矛盾区域容量与销售量目标的矛盾区域容量与销售量目标的矛盾区域低端、低价形象与价格标杆形象目标的矛盾区域低端、低价形象与价格标杆形象目标的矛盾户型配比与本地需求习惯的矛盾户型配比与本地需求习惯的矛盾项目硬伤、规划概念形成的货量与市场需求的矛盾项目硬伤、规划概念形成的货量与市场需求

25、的矛盾问题及解决思路问题及解决思路利用不同产品抗政策风险能力特性，调整推货顺序及结构应对新政所带来的利用不同产品抗政策风险能力特性，调整推货顺序及结构应对新政所带来的观望情绪观望情绪与品牌策略及万客会结合，制定灵活多变的蓄客策略及入市策略，以应对市与品牌策略及万客会结合，制定灵活多变的蓄客策略及入市策略，以应对市场政策所带来的不确定因素场政策所带来的不确定因素通过万科品牌落地策略，制定长期有效的客户积累策略，为万科快速发展奠通过万科品牌落地策略，制定长期有效的客户积累策略，为万科快速发展奠定坚实的客户基础定坚实的客户基础品牌策略中，实施高度与广度的结合，线上用万科的专业解决信心、品牌高品牌策略

26、中，实施高度与广度的结合，线上用万科的专业解决信心、品牌高度问题，线下用贵阳的方式有效传播万科的亲民品牌，实现量与质的平衡度问题，线下用贵阳的方式有效传播万科的亲民品牌，实现量与质的平衡以万科品牌落地为基础，将万科的发展与小河区的规划结合，与小河区政府以万科品牌落地为基础，将万科的发展与小河区的规划结合，与小河区政府携手共同提升小河区域形象携手共同提升小河区域形象短期内引导客户改变消费习惯较为困难，修改产品户型及配比，以适应本地短期内引导客户改变消费习惯较为困难，修改产品户型及配比，以适应本地需求习惯需求习惯扩大客群基数结合寻找价格支撑策略解决量价目标矛盾扩大客群基数结合寻找价格支撑策略解决量

27、价目标矛盾化腐朽为神奇，化缺点为特点策略化腐朽为神奇，化缺点为特点策略1、品牌落地策略：、品牌落地策略：2、项目运作策略：、项目运作策略：与品牌策略及万客会结合，制定灵活多变的蓄客策略及入市策略，以应对市与品牌策略及万客会结合，制定灵活多变的蓄客策略及入市策略，以应对市场政策所带来的不确定因素场政策所带来的不确定因素3、执行如何支撑和保障策略的落实、执行如何支撑和保障策略的落实 道路与梦想 贵阳万科品牌及万科会落地策略问题分项解决策略问题分项解决策略贵阳万科品牌及万科会落地策略贵阳万科品牌及万科会落地策略1993年，万科进军成都，成立成都万科有限公司，2000年，成都万科物业服务有限公司成立2

28、008年，万科进军重庆，成立重庆万科有限公司2010年，万科进军贵阳，成立贵阳万科有限公司由此万科大西南战略正式布局完毕布局大西南布局大西南万科品牌推广动线与策略集团万科亮相对话万科解读产品与服务贵阳万科品牌1、传播万科母体品牌，树立企业形象；2、万科人文与贵阳文化的交融；1、话题事件炒作；2、贵阳名人看万科；3、圈层营销；4、小道营销；1、报媒出击，新闻解读；2、万科媒体行；3、贵阳人体验万科；4、万客会；5、媒体集中推广；1、新闻发布会项目切入；2、产品细节；3、服务细节；4、产品的影响力；5、项目成功；6、子品牌的树立；相识相知相恋相依 打招呼万科，与黔世有约 展实力 万科，与您有约产品

29、/服务/实力/本土文化 出产品万科1号，为您创造 金域华府万科征途 黔世有约Qian Vanke journey around the world26年，万科从深圳北上，挥师沿海，剑指西南，布局全国。千年夜郎古国，世界避暑之都，人间宜居胜地，魅力四射。第第1ST波波爽爽的有人说，一个时代是一片树林，城市则是这树林中的大树。当这片树林在时代风云中哗哗作响时，贵阳，这棵云贵高原上的大树，也正努力地吮吸着时代的养分，在岁月中枝展叶发。因贵阳森林覆盖率在全国省会城市中最高，又得名“林城”和“避暑之都”。国酒之乡 森林海 西南煤海 上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳。八山一水一分田 世界避暑之都 25度

30、贵阳印象关键词黔 城万科印象专业专注、技术领先、行业贡献、人文气息万科品牌的四大支撑，应该是万科落地贵阳的诉求战略点，战术上需要围绕此进行展开万科金色家园万科十七英里万科第五园万科渝园万科朗润园万科棠越万科金御华俯万科，与黔世有约！让建筑赞美生命户外先锋万科金色家园万科十七英里万科第五园万科渝园万科朗润园万科棠越万科金御华俯万科来了，我看见，我征服让建筑赞美生命户外先锋万科金色家园万科十七英里万科第五园万科渝园万科朗润园万科棠越万科金御华俯万科第五园万科渝园不爽而爽万科金色家园万科十七英里万科第五园万科渝园万科朗润园万科棠越万科金御华俯万科第五园万科渝园万科金色家园万科十七英里万科渝园万科朗润

31、园万科棠越万科金御华俯万科渝园不醉而醉不同而同爽爽的贵阳，与山水共生，无需争宠，自成口碑，世界避暑之都，人间宜居天堂！一品贵阳，国酒飘香，山水一体，天然如画，令人不醉而醉。千年夜郎古国，诉说人文万象，精神、文明，与万科人文，不谋而合，不同而同。硬广攻心万科征途 与您有约Qian Vanke journey around the world26年，万科从深圳北上，挥师沿海，剑指西南，布局全国。千年夜郎古国，世界避暑之都，人间宜居胜地，魅力四射。第第2ST波波万科金色家园万科十七英里万科第五园万科渝园万科朗润园万科棠越万科金御华俯万科，与您有约！让建筑赞美生命户外先锋“爽爽的贵阳”为贵阳目前的城市

32、推广语，其影响力与知晓度极高，万科进军贵阳可以巧借目前的城市营销语，与之形成一体，加快贵阳人对万科的知晓度；也可嫁接“三创一办”口号，植入万科品牌。借势营销：爽爽的贵阳，亲亲的万科爽爽的贵阳，亲亲的万科贵阳房地产界业内人士话题营销，利用业界人士进行传播，搜房、贵阳本土网站成立专版，博客发表；圈层营销：万科来了，学习万科好榜样？学习万科什么？万科对贵阳会有什么影响？万科1号会是什么类型？万科的专业领先性万科的技术领先性万科媒体见面会：万科品牌与姿态贵阳万科结识本土媒体，就万科战略、万科品牌与推广做介绍，邀请媒体参加万科体验之旅；万科机密文件泄密门；万科精装颠覆贵阳楼市？凭什么万科说了算？万科挑战

33、中天，做贵阳老大？保利冷眼看万科！网络炒作：制造话题、事件进行炒作名人解读：话语权人解读万科，更有公信力城市规划设计院院长：万科的贡献与对城市的价值城市规划设计院院长：万科的贡献与对城市的价值美术学院院长：万科的艺术之美美术学院院长：万科的艺术之美建筑装饰总经理：精装万科，精装贵阳建筑装饰总经理：精装万科，精装贵阳土木工程院院长：万科影响了林城土木工程院院长：万科影响了林城谁知道万科？怎样的万科？万科，凭什么进军贵阳？万科，了解贵阳吗？万科，比贵阳人更了解贵阳？万科，贵阳1号作品做行业标杆！万科出品，改变贵阳！万科，精装有多精？万科，细节比想象更可怕！万科，服务也能创造价值！软文、帖子解读：万

34、科进军贵阳是是非非软文、帖子解读：万科进军贵阳是是非非参考意向图体验万科：媒体体验+幸运市民体验万科之旅媒体行市民行邀请报纸、电视、杂志、网络媒体记者、搜房博友等体验重庆、成都万科启动万客会招募活动，邀请会员对万科总部、深圳万科、万科物业进行体验，并写出体验感受，可发表及获奖。万科企业品牌万科企业品牌万客会品牌万客会品牌过渡过渡体验万科：千家万户万客会 万客会 家庭日以家庭日系列活动启动万客会入会通过前期的推广、炒作与体验，贵阳市民对万科已有了解，并激发了兴趣，此时导入万客会，通过举办家庭日活动，迅速而广泛的吸客。病毒式植入宣传续硬广后跟进：让更多贵阳人都知道万科病毒一：麻将和扑克背后的广告病

35、毒一：麻将和扑克背后的广告日均传播日均传播1200012000组客户组客户 贵阳市区有近贵阳市区有近300300家中高档餐饮机构，平均每个餐饮机构都设有家中高档餐饮机构，平均每个餐饮机构都设有1010个带麻将个带麻将机的就餐包房（贵阳特色），每天至少有机的就餐包房（贵阳特色），每天至少有1200012000个准客户会光临这些包房。个准客户会光临这些包房。在前两轮品牌宣传攻势下，万科的品牌调性已经奠定，那如果在每套麻将后在前两轮品牌宣传攻势下，万科的品牌调性已经奠定，那如果在每套麻将后面印上面印上“万科，让建筑赞美生命万科，让建筑赞美生命”的字样，并送给这些餐饮机构，并附上万科地的字样，并送给这

36、些餐饮机构，并附上万科地产的企业宣传手册和项目资料，那每天将会有超过产的企业宣传手册和项目资料，那每天将会有超过1200012000目标客户接受到万科地目标客户接受到万科地产和项目的信息。产和项目的信息。而成本仅为而成本仅为150000150000元（一个报纸通版的价格，元（一个报纸通版的价格，5050元元/套套*30003000台麻将机）。台麻将机）。ONE DAYONE DAY=300 300 10 10 4 4=1200012000 组客户组客户病毒式植入宣传续硬广后跟进：让更多贵阳人都知道万科病毒二：购物病毒二：购物 贵阳女性最喜欢的就是逛街，由于贵阳百货零售业比较封闭，贵阳仅有几家贵

37、阳女性最喜欢的就是逛街，由于贵阳百货零售业比较封闭，贵阳仅有几家市场购物广场，因此客户相对集中量大，与商场品牌利益互换，相信能取得很好市场购物广场，因此客户相对集中量大，与商场品牌利益互换，相信能取得很好的积客效果。的积客效果。万科征途 为您创造Qian Vanke journey around the world26年，万科从深圳北上，挥师沿海，剑指西南，布局全国。千年夜郎古国，世界避暑之都，人间宜居胜地，魅力四射。第第3ST波波万科金色家园万科十七英里万科第五园万科渝园万科朗润园万科棠越万科金御华俯万科1号，为您创造！金域华府让建筑赞美生命系列一：万科系列一：万科1 1号为贵阳量身而做？号

38、为贵阳量身而做？系列二：万科系列二：万科1 1号做足贵阳文化号做足贵阳文化系列三：万科系列三：万科1 1号别墅的样子号别墅的样子系列四：万科系列四：万科1 1号洋房的里子号洋房的里子系列五：万科系列五：万科1 1号高层的面子号高层的面子系列六：精装的榜样！系列六：精装的榜样！系列七：万科的物业，细节细节细节！系列七：万科的物业，细节细节细节！产品解读系列：搜房网、报媒同步1号作品新闻发布会：搜房网、报媒同步邀请媒体及准业主、圈内人士参加新闻发布会，由规划设计公司、万科地产等负责人对万科1号作品进行解读发布；系列一：青年创业大赛系列一：青年创业大赛对位公寓、高层首置客户对位公寓、高层首置客户 系

39、列二：系列二：举办家庭运动会举办家庭运动会对位洋房类、高层再改客户对位洋房类、高层再改客户系列三：系列三：“王石王石”，“山高人为峰山高人为峰”，万科高峰论坛，万科高峰论坛对位洋房客户对位洋房客户系列四：贵阳万科老总私人晚宴，授予铂金卡系列四：贵阳万科老总私人晚宴，授予铂金卡对位别墅客户对位别墅客户心理需求对位系列活动展开在贵阳，夜晚去酒吧是一件很平常的事，几乎每个人都或多或少的去过在贵阳，夜晚去酒吧是一件很平常的事，几乎每个人都或多或少的去过 有一家酒吧叫有一家酒吧叫“88”88”去那里消费的贵阳人每月超过去那里消费的贵阳人每月超过1500015000人人 去去“88”88”的贵阳人各种职业

40、、各种身份、各种层面的都有的贵阳人各种职业、各种身份、各种层面的都有 贵阳人喜欢新鲜，一旦有新的超越贵阳人喜欢新鲜，一旦有新的超越“88”88”的酒吧开张，他们会去尝试的酒吧开张，他们会去尝试用贵阳的方式解决贵阳万科的问题用贵阳的方式解决贵阳万科的问题酒吧风格酒吧风格“万客会万客会”长效客户积累设想长效客户积累设想跨界营销跨界营销有一天，贵阳中心城区有了一个更好的酒吧会所叫有一天，贵阳中心城区有了一个更好的酒吧会所叫“万客会万客会”里面的格调让人觉得档次很高挡，品质和服务都很不错里面的格调让人觉得档次很高挡，品质和服务都很不错 这里白天是万科项目的外展场，晚上是万客会会员休闲交流的港湾这里白天

41、是万科项目的外展场，晚上是万客会会员休闲交流的港湾 去那里消费的贵阳人去那里消费的贵阳人每月超过每月超过1500015000人人 去去“万客会万客会”的贵阳人涵盖了公司白领、企业骨干、公务员、私营企业主等的贵阳人涵盖了公司白领、企业骨干、公务员、私营企业主等等等 他们都成为了他们都成为了“万客会万客会”的会员，成为了万科的准客户的会员，成为了万科的准客户 留住了现在和未来的客户留住了现在和未来的客户长效客户积累设想长效客户积累设想跨界营销跨界营销试想一下，如果这样的酒吧真的存在万科地产通过前期的形象落地策略，在贵阳奠定了中国第一地产品牌的形象后，加上这样万科地产通过前期的形象落地策略，在贵阳奠

42、定了中国第一地产品牌的形象后，加上这样新颖的蓄客方式，能够长期品牌有效传播，并为品牌升级提供了载体新颖的蓄客方式，能够长期品牌有效传播，并为品牌升级提供了载体一块中心广告牌两年的费用就可以打造贵阳最好的酒吧会所，并且由于合作盈利不用操心一块中心广告牌两年的费用就可以打造贵阳最好的酒吧会所，并且由于合作盈利不用操心产生更多的费用，换来的是优质底代价的长期有效客户积累产生更多的费用，换来的是优质底代价的长期有效客户积累以这种方式实现客户积累，能够与贵阳的生活习惯对位，实现快速、有效、长期的客群积以这种方式实现客户积累，能够与贵阳的生活习惯对位，实现快速、有效、长期的客群积累，并为实现最终贵阳万科目

43、标提供了平台累，并为实现最终贵阳万科目标提供了平台如果您觉得该想法太过疯狂，敬请谅解，因为只有我们敢想，才能够获得成功如果您觉得该想法太过疯狂，敬请谅解，因为只有我们敢想，才能够获得成功长效客户积累设想长效客户积累设想跨界营销跨界营销贵阳万科 感谢有您Qian Vanke journey around the world26年，万科从深圳北上，挥师沿海，剑指西南，布局全国。千年夜郎古国，世界避暑之都，人间宜居胜地，魅力四射。第第4ST波波万科金色家园万科十七英里万科第五园万科渝园万科朗润园万科棠越万科金御华俯贵阳万科，感谢有您！一路陪伴，为您做到更好让建筑赞美生命系列一：系列一：“我的兄弟姐妹

44、情我的兄弟姐妹情”摄影大赛摄影大赛 系列二：系列二：“金域华府业主亲友搜山寻宝金域华府业主亲友搜山寻宝”活动活动系列三：系列三：“金域华府运动健康杯业主亲友全能王争霸赛金域华府运动健康杯业主亲友全能王争霸赛”活动活动系列四：系列四：“我与万科的真情故事我与万科的真情故事”征文大赛征文大赛系列五：系列五：“小小神童小小神童”少儿才艺业主赛少儿才艺业主赛系列六：系列六：“垂钓乐垂钓乐”中老年钓鱼野炊活动中老年钓鱼野炊活动精准小众营销老带新温情活动活动贯穿全程，线上线下互动2010年7月圈层营销名人解读2010年8月万科媒体见面会2010年8月 万科之旅媒体体验行2010年9月 万科之旅准业主验行

45、千家万户万科会之家庭日2010年10月 万科1号 发布会2010年11月 鱼与熊掌 万科劲嘉金域华府项目运作策略问题分项解决策略问题分项解决策略万科劲嘉万科劲嘉金域华府项目运作策略金域华府项目运作策略根据思源对客户数据的掌握以根据思源对客户数据的掌握以购房目的为依据对贵阳市场客购房目的为依据对贵阳市场客群分类描述群分类描述客户类型客户类型特征特征置业关键因素置业关键因素需求需求面积区间面积区间承受总价承受总价主要居住区域主要居住区域首置类职场新人，能凑齐首付，对价格敏感价格、交通、配套1-2房30-6030万以下两城区或工作区域附近租房单身白领，准备结婚或刚结婚不久，积蓄不多，但家庭月收入较稳

46、定，对户型的功能性需求强价格、交通、配套2-3房60-9030-50万两城区或工作区域附近租房首改类公务员及事业单位员工/创富阶层，工作较为稳定，注重舒适度、安全性及私密性，对价格较为敏感物业形象、配套功能、社区规模3房90-12050-80万两城区单位福利房/低品质老宅再改类机关单位中层干部、外/私企业中高层管理人员，在贵阳工作多年，有一定的积蓄，对价格有一定的敏感配套、区域发展、社区配套3-4房及以上洋房120及以上80-150万两城区/周边县市高端类国家垄断企业高层领导，注重生活的品味和品质，崇尚舒适、自由和自然，讲究身份感和品质感，对价格不太敏感居住环境、物业档次、配套功能4房及以上洋

47、房、别墅150及以上150万以上两城区/省内地市州私企老板，经济实力强，家庭4人以上，对配套要求较高，注重经商的便利程度地段、配套4房及以上洋房、别墅150及以上150万以上两城区/省内地市州机关单位高层干部，灰色收入高，讲究生活品质，崇尚舒适生活，讲究周围邻居身份，对价格不太敏感居住环境、物业档次、社区规模4房及以上洋房、别墅150及以上150万以上两城区/省内地市州贵阳市客群分类及分析贵阳市客群分类及分析贵阳市成交客群分类及分析贵阳市成交客群分类及分析客群来源：以贵阳两城区客客群来源：以贵阳两城区客户为主，小河区及地市州客户为主，小河区及地市州客户为辅户为辅n基于对贵阳房地产市场购房客户分

48、析、随机调基于对贵阳房地产市场购房客户分析、随机调查问卷、查问卷、20092009年房交会到场客户分析、专业高年房交会到场客户分析、专业高端客户访谈、思源客户数据。本项目目标客群端客户访谈、思源客户数据。本项目目标客群包括三个层面：两城区夹心层客户、小河区地包括三个层面：两城区夹心层客户、小河区地缘客户、省内地市及省外客户，其中本地客群缘客户、省内地市及省外客户，其中本地客群居多，另有部分外地投资客；居多，另有部分外地投资客；n通过前面对竞争市场的分析以及贵阳客户调查通过前面对竞争市场的分析以及贵阳客户调查结果表明，本项目主力客群特征表现：结果表明，本项目主力客群特征表现：两城区和小河区事业单

49、位领导及工作人员两城区和小河区事业单位领导及工作人员两城区和小河区公务员及外两城区和小河区公务员及外/私企中高管理层私企中高管理层贵阳高校教师贵阳高校教师贵阳私营企业主贵阳私营企业主贵阳城市白领阶层贵阳城市白领阶层省内地市及省外对万科高度认可的客户省内地市及省外对万科高度认可的客户客客户户群群一类客户：一类客户：主力客户主力客户两城区外溢客户两城区外溢客户小河区地缘性客户小河区地缘性客户其他区域被万科吸引的客户其他区域被万科吸引的客户二类客户：地州客户二类客户：地州客户三类客户：省外投资型客户三类客户：省外投资型客户贵阳市客群分类及分析贵阳市客群分类及分析万科劲嘉万科劲嘉金域华府项目客群定位金

50、域华府项目客群定位万科劲嘉万科劲嘉金域华府项目目标客户定位金域华府项目目标客户定位产品分类产品分类客户分类客户分类公寓公寓高层高层情景洋房情景洋房TOWNHOUSETOWNHOUSE客户特征客户特征自住型自住型投资型投资型自住型自住型投资型投资型自住型自住型自住自住年龄年龄25-3025-30岁为主岁为主30-3530-35岁为主岁为主30-4030-40岁为主岁为主40-4540-45岁为主岁为主45-5545-55岁为主岁为主居住区域居住区域小河区、两城区小河区、两城区小河区、两城区、外地投资客户小河区、两城区、外地投资客户两城区两城区两城区、花溪区两城区、花溪区工作区域工作区域多在两城区

51、多在两城区多在两城区、部分在小河区及周多在两城区、部分在小河区及周边商圈边商圈多在两城区、金阳区多在两城区、金阳区两城区、金阳区两城区、金阳区家庭结构家庭结构多为单身和多为单身和2 2人世界；少部分人世界；少部分3 3口之口之家，小孩一般处于幼儿园阶段家，小孩一般处于幼儿园阶段多为多为3 3口之家，小孩在小学或者初口之家，小孩在小学或者初中阶段中阶段多为多为3 3口之家，小孩在初中或者口之家，小孩在初中或者高中阶段高中阶段多为多为3 3口之家，小孩多在高中或口之家，小孩多在高中或者大学阶段者大学阶段职业职业企业事业一般工作人员企业事业一般工作人员企事业中层管理企事业中层管理者、公务员者、公务员

52、私营业主私营业主企事业中层管理者、公务员中层企事业中层管理者、公务员中层干部干部企事业中高层管理者，公务员中企事业中高层管理者，公务员中高层干部、私企老板高层干部、私企老板经历经历工作时间工作时间2-32-3年年工作时间一般工作时间一般5 5年以上年以上工作时间工作时间8 8年以年以上上工作时间工作时间1010年年左右左右工作时间工作时间1010年以上年以上工作时间工作时间1515年以上年以上置业情况置业情况在贵阳自己没有在贵阳自己没有置业置业在贵阳有一次在贵阳有一次以上置业以上置业在贵阳已经有一在贵阳已经有一次以上置业次以上置业在全国各地有在全国各地有多处置业多处置业在贵阳已有多次置业在贵阳

53、已有多次置业在贵阳已有多次置业，部分在全在贵阳已有多次置业，部分在全国重点城市也有置业国重点城市也有置业购车情况购车情况没车，但已考虑没车，但已考虑买车买车有车有车有车有车有多辆车有多辆车两辆以上两辆以上三辆以上三辆以上行为特征行为特征自住，满足过渡自住，满足过渡居住功能居住功能投资投资主要考虑投资，主要考虑投资，兼有自住兼有自住主要用于投资主要用于投资投资，财富增值保值投资，财富增值保值自住，享受舒适生活自住，享受舒适生活生活形态生活形态位于公司中下层，位于公司中下层，工作繁忙，没有工作繁忙，没有太多时间太多时间自己做生意或自己做生意或是公司主要职是公司主要职务，有一定的务，有一定的社会背景

54、社会背景工作繁忙，难得工作繁忙，难得有空闲时间有空闲时间时间随自己安时间随自己安排排已有一定休闲时间，但休息与应已有一定休闲时间，但休息与应酬融为一体酬融为一体休闲时间较多，多参与社交应酬休闲时间较多，多参与社交应酬产品分类产品分类客户分类客户分类公寓公寓高层高层情景洋房情景洋房TOWNHOUSETOWNHOUSE客户特征自住型自住型投资型投资型自住型自住型投资型投资型自住型自住型自住自住态度特征住宅是融入当地住宅是融入当地生活，增加归属生活，增加归属感的载体感的载体是财富增值的是财富增值的工具工具渴望财富不断渴望财富不断增值增值保值、增值的理保值、增值的理财方式财方式追求舒适的生活追求舒适的

55、生活生活就是要享受生活就是要享受居住偏好喜欢带园林的社喜欢带园林的社区范围区范围看中社区的成看中社区的成长长良好的社区良好的社区升值潜力大升值潜力大1 1、资源稀缺、资源稀缺2 2、产品特点突出、产品特点突出3 3、地段核心，升值潜力大、地段核心，升值潜力大1 1、安静、安静2 2、生态、低密、生态、低密3 3、物业服务好、物业服务好4 4、安全、安全需求面积4040平米以下平米以下4040平米左右平米左右90-12090-120平米平米80-10080-100平米平米120-150120-150平米平米150150平米以上平米以上首付承受能力9 9万左右万左右1515万左右万左右2020万以

56、下万以下2020万左右万左右3030万左右万左右只要合适，价格问题不大只要合适，价格问题不大总价承受能力不超过不超过3030万万3030万万不超过不超过6060万万不超过不超过6060万万不超过不超过100100万万只要合适，价格问题不大只要合适，价格问题不大建筑形式喜欢欧式建筑喜欢欧式建筑对建筑风格无对建筑风格无偏好偏好喜欢欧式建筑喜欢欧式建筑对建筑风格无偏对建筑风格无偏好好喜欢欧式建筑喜欢欧式建筑欧式、中式欧式、中式户型需求喜欢大量的赠送喜欢大量的赠送面积面积喜欢跃式、复喜欢跃式、复式等层次感较式等层次感较强的户型强的户型不太喜欢错层不太喜欢错层阳台，感觉私阳台，感觉私密性较差密性较差户型

57、适用，受大户型适用，受大众喜欢众喜欢1 1、舒适的客厅和主卧、舒适的客厅和主卧2 2、完善的功能空间、完善的功能空间3 3、阳台、卫生间和厨房面积、阳台、卫生间和厨房面积要大要大1 1、超大的主卧和客厅、超大的主卧和客厅2 2、功能分区划分细致，如影、功能分区划分细致，如影像室、休闲娱乐室等像室、休闲娱乐室等3 3、阳台、卫生间和厨房面积、阳台、卫生间和厨房面积要大要大配套要求健身娱乐设施健身娱乐设施商业配套幼儿商业配套幼儿园园生活配套及教生活配套及教育配套育配套教育配套商教育配套商业繁华交通业繁华交通便利便利-环境优美交通便利商业繁环境优美交通便利商业繁华华环境优美休闲娱乐会所健环境优美休闲

58、娱乐会所健身设施身设施置业目的工作区域附近，工作区域附近，过渡性居住过渡性居住投资工具投资工具改善居住条件，改善居住条件，追求品牌追求品牌投资工具投资工具对稀缺资源的占有对稀缺资源的占有进一步提升自己的居住品质进一步提升自己的居住品质万科劲嘉万科劲嘉金域华府项目目标客户定位金域华府项目目标客户定位问题分项解决策略问题分项解决策略产品对位问题及解决策略产品对位问题及解决策略1 1、根据市场需求调查结果，建议高层增加小三房比例；、根据市场需求调查结果，建议高层增加小三房比例；2 2、为保证洋房品质，树立万科与地方开发商对品质追求的差异，建议洋房保留部、为保证洋房品质，树立万科与地方开发商对品质追求

59、的差异，建议洋房保留部 分分4+14+1形态；原形态；原6+16+1形态情景洋房增加电梯设置，以便增加价格支撑；形态情景洋房增加电梯设置，以便增加价格支撑；3 3、洋房损失面积可通过增加高层面积补足；、洋房损失面积可通过增加高层面积补足；4 4、B B地块两山夹角处建议不修建大面积别墅，否则会形成销售难点。地块两山夹角处建议不修建大面积别墅，否则会形成销售难点。备注：由于最终规划设计方案还未确定，我方仅收到强排备注：由于最终规划设计方案还未确定，我方仅收到强排方案，故只能提出我方认为合理的户型比例建议。方案，故只能提出我方认为合理的户型比例建议。户型比例建议：户型比例建议：对项目户型配比做出修

60、改，在对项目户型配比做出修改，在满足客户需求同时避免项目内满足客户需求同时避免项目内部竞争部竞争房型房型一房一房小两房小两房大两房大两房小三房小三房大三房大三房小四房小四房大四房大四房五房以上（跃层）五房以上（跃层）合计合计面积区间（）面积区间（）4040以下以下40-6040-6070-8070-8085-10585-105120-140120-140 110-130110-130 140-160140-160 160-200160-200 200-250200-250 250-300250-300公寓公寓40%40%60%60%100%100%高层（实得面积）高层（实得面积）20%20%6

61、5%65%15%15%100%100%情景洋房情景洋房45%45%35%35%20%20%100%100%TownhouseTownhouse70%70%30%30%100%100%说明：高层（实得面积）说明：高层（实得面积）=建筑面积建筑面积+赠送面积，其他物业类型均为建筑面积赠送面积，其他物业类型均为建筑面积问题分项解决策略问题分项解决策略项目硬伤问题项目硬伤问题 铁路因素是项目最大的硬铁路因素是项目最大的硬伤，为伤，为解决此问题项目以解决此问题项目以“长长城策略城策略”用建筑修建了一条隔用建筑修建了一条隔音屏，音屏，如此一来，加上减震沟、如此一来，加上减震沟、双层玻璃等，实际问题已经解双

62、层玻璃等，实际问题已经解决，剩下的就是心理问题和决，剩下的就是心理问题和“隔音长城隔音长城”带来的带来的20002000多套多套公寓，成为销售难点公寓，成为销售难点项目最大的硬伤在于火车的心项目最大的硬伤在于火车的心理影响及因减少影响而产生长理影响及因减少影响而产生长城公寓的巨大货量，成为销售城公寓的巨大货量，成为销售难点难点项目东侧铁路项目东侧铁路问题分项解决策略问题分项解决策略项目硬伤问题及解决策略项目硬伤问题及解决策略心理因素解决策略：心理因素解决策略：售楼处或售楼处或样板间内设置噪音检测设备，样板间内设置噪音检测设备，并且展示材料中强化材料隔音并且展示材料中强化材料隔音的效果，的效果，

63、让客户以亲身感受消让客户以亲身感受消除心理影响；除心理影响；火车心理因素影响解决策略火车心理因素影响解决策略噪音分贝测试仪噪音分贝测试仪双层中空隔音玻璃双层中空隔音玻璃问题分项解决策略问题分项解决策略项目硬伤问题及解决策略项目硬伤问题及解决策略 1 1、公寓火车文化形态包装，园林、公寓火车文化形态包装，园林、入口、命名以火车站形态展示，入口、命名以火车站形态展示，图表图表示：东京火车站、伦敦火车站、哈利示：东京火车站、伦敦火车站、哈利波特魔幻火车站波特魔幻火车站，迎合公寓群体，迎合公寓群体年轻，时尚，追求新鲜的心理需求；年轻，时尚，追求新鲜的心理需求；2 2、小区内园林景观铺设电动小火车，小区

64、内园林景观铺设电动小火车，除了配合增加园林展示效果外，还可除了配合增加园林展示效果外，还可用于解决小区内交通问题和儿童上学用于解决小区内交通问题和儿童上学问题（终点站设在幼儿园和小学附问题（终点站设在幼儿园和小学附近），增加项目卖点，提升价格支撑；近），增加项目卖点，提升价格支撑；20002000多套长城公寓的销售策略多套长城公寓的销售策略化腐朽为神奇，化劣势为特点化腐朽为神奇，化劣势为特点日本东京火车站日本东京火车站法国巴黎火车站法国巴黎火车站项目内小火车道路线项目内小火车道路线电动小火车电动小火车问题分项解决策略问题分项解决策略项目硬伤问题及解决策略项目硬伤问题及解决策略 3 3、真人秀式

65、体验营销：真人秀式体验营销：当推出长城公寓产品时，项目基础设施已基本完成，提前当推出长城公寓产品时，项目基础设施已基本完成，提前招募长城公寓准业主，以真人秀形式拍摄成为电视专栏节目和招募长城公寓准业主，以真人秀形式拍摄成为电视专栏节目和网上直播，以生活在金御华府的生活状态为背景对项目给业主网上直播，以生活在金御华府的生活状态为背景对项目给业主带来的生活进行拍摄，增加活动对项目美誉度的宣传性。带来的生活进行拍摄，增加活动对项目美誉度的宣传性。设立奖品为赠送长城小面积公寓一套（或接近成本折扣购设立奖品为赠送长城小面积公寓一套（或接近成本折扣购买权），以大奖吸引社会广泛关注。买权），以大奖吸引社会广

66、泛关注。对于活动者，每一阶段设立一个任务，完成任务者继续晋对于活动者，每一阶段设立一个任务，完成任务者继续晋级，未完成者淘汰，同时与电视台合作，在期间与电视台一同级，未完成者淘汰，同时与电视台合作，在期间与电视台一同把活动打造成为电视台收视热点栏目，实现双赢。把活动打造成为电视台收视热点栏目，实现双赢。在长城公寓每个单元入口处，设立青年博客交流公板，以在长城公寓每个单元入口处，设立青年博客交流公板，以此公板为公寓业主组织活动、交流不可直言的情感。此公板为公寓业主组织活动、交流不可直言的情感。20002000多套长城公寓的销售策略多套长城公寓的销售策略化腐朽为神奇，化劣势为特点化腐朽为神奇，化劣势为特点问题分项解决策略问题分项解决策略量价矛盾问题之价格定位量价矛盾问题之价格定位公寓公寓高层高层洋房洋房别墅别墅当地均价当地均价45004500元元/平米平米45004500元元/平米平米55005500元元/平米平米1600016000元元/平米平米装修价值装修价值12001200元元/平米平米12001200元元/平米平米0 0元元/平米平米0 0元元/平米平米万科品牌成功落地后品牌溢价万