信达丹阳项目全拔营销推广报告

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1、丹凤朝阳丹凤朝阳 以信必达以信必达20112011年信达丹阳项目全案营销推广报告年信达丹阳项目全案营销推广报告Part 1 Part 1 黑马在路上黑马在路上Part 2 Part 2 路在何方路在何方Part 4 Part 4 利器在手利器在手Part 5 Part 5 此情投递此情投递Part 6 Part 6 大步向前大步向前项目解析项目解析市场机遇市场机遇价值点挖掘价值点挖掘案名及推广定位案名及推广定位推广策略推广策略contents 目录目录Part 3 Part 3 路的找寻路的找寻项目战略及定位项目战略及定位Part 7 Part 7 前行有我前行有我新景祥团队新景祥团队Part

2、1 Part1 黑马在路上黑马在路上宏观背景宏观背景丹阳隶属镇江市，属苏南经济板块，丹阳隶属镇江市，属苏南经济板块，作为苏南乡镇经济模式的代表城市之一，丹阳具作为苏南乡镇经济模式的代表城市之一，丹阳具备强大的内生产业基础，经济实力较强备强大的内生产业基础，经济实力较强城市视角城市视角南京南京苏锡常苏锡常上海上海丹阳丹阳排名排名城市城市0808年年GDPGDP（亿元）（亿元）0909年年GDPGDP（亿元）（亿元）增长率增长率1江阴1530180417.9%2昆山1500175016.67%3张家港1250142514.5%4常熟1150125614%5吴江735850.215.67%6宜兴60

3、0680.6819%7太仓52860813.4%8丹阳430502.2116.8%9通州391432.3210.56%10溧阳32036514%11金坛263261.414.06%12句容183.7215.1217.1%13扬中172.8213.4823.54%丹阳经济发达，目前，丹阳经济基本竞争力位居全国百强县（市）第18位，综合实力居江苏省十强县（市）第8位。人口结构人口结构哑铃型社会结构，私营业主、乡镇哑铃型社会结构，私营业主、乡镇作坊主构成城市的高端阶层，并且这一阶层数量作坊主构成城市的高端阶层，并且这一阶层数量较大；泛公务员、教师成为数量较少的中间阶层较大；泛公务员、教师成为数量较少

4、的中间阶层城市视角城市视角具有购买力的人群主要集中于私营业主及乡镇作坊主，以及公务员群体（党政机关）；泛公务员群体（事业单位、电力、邮电、电信、银行、医疗）数量较少；丹阳城市三产比例较低，白领缺失，中间群体数量较少；丹阳工业较为发达，比例较高，相关的从业人员较多，相关的产业工人数量庞大，并且购买力有限；中产阶级中产阶级财富阶层财富阶层普通人群普通人群三产比重较低，白领阶层稀少三产比重较低，白领阶层稀少市中市中心心开发开发区区城南城南城西城西区域属性区域属性从未来的总体趋势来看，开发区是从未来的总体趋势来看，开发区是整个丹阳市域的发展重点，规划为行政中心、居整个丹阳市域的发展重点，规划为行政中心

5、、居住、商业区住、商业区城市视角城市视角开发区有最新规划方案出台中，开发区规划范围：开发区、云阳北部部分区域、后巷、新桥；开发区原面积50平方公里，户籍人口约5万人，常住人口约8万人。新规划后开发区面积约168平方公里；新的市政府行政区落户开发区，目前全市约80%的行政功能积聚在开发区；开发区沪宁高速以南规划为居住区，未来在轻轨地铁站点附近将规划大型城市综合体，集办公、酒店、商业于一体，打造开发区的商业配套。项目区位项目区位本项目位于开发区非核心区域，周本项目位于开发区非核心区域，周边城市意向较差，生活配套不足边城市意向较差，生活配套不足项目视角项目视角市政府市政府本项目本项目本项目位于开发区

6、中心区西北侧，距离市政府直线距离1.3KM；项目周边工厂聚集，居住氛围不浓厚，商业配套不足；1.3km大泊镇大泊镇235546723671148123451257634实验中学市第五中学丹阳供电公司丹阳市文联镇江高专丹阳校区丹阳站新市政府、奥体中心、展览中心市政教育市政教育生活配套生活配套1金鼎义乌小商品城兰信超市23上海发联超市超市上海中联超市45快乐购超市中联超市67 仁爱大药房工厂企业工厂企业1云阳药业思路光学23振兴汽修双江公司45今叶包装制品8 大富豪酒店项目属性项目属性项目具有地王背景，是中等规模的项目具有地王背景，是中等规模的高容积率开发项目高容积率开发项目项目视角项目视角占地面

7、积占地面积196.2196.2亩亩成交价成交价6490664906万元万元价格价格330.815330.815万元万元/亩亩容积率容积率3.03.0总建面总建面39.239.2万方万方用地性质用地性质居住用地居住用地楼面地价楼面地价16541654元元/宗地宗地云阳药业云阳药业九纬路九纬路八纬路八纬路滨河路滨河路晓墟河晓墟河196.2196.2亩亩企业背景企业背景信达具有国企背景，开发经验丰富，信达具有国企背景，开发经验丰富，在厦门成功开发多个房地产项目，初次进入长三在厦门成功开发多个房地产项目，初次进入长三角，企业品牌尚未建立角，企业品牌尚未建立企业视角企业视角丹阳市信达房地产开发有限公司是

8、一家国有上市公司控股的合资企业，信达集团在厦门成功开发的项目有信息大厦、美丽华大洒店、信源大厦、信宏大厦、信达大厦小区等；美丽华大洒店美丽华大洒店信宏大厦信宏大厦品牌改变中国品牌改变中国回顾星河湾的品牌故事回顾星河湾的品牌故事星河湾在进军房地产领域之前，是一个木材公司，名叫宏宇。2009年4月上海浦东星河湾开盘销售40亿，从广州、北京、上海再到太原，星河湾成为中国房地产领域最具竞争力品牌之一：“星河湾”，一曲高昂的品牌传奇。星河湾通过一个项目的成功运作，变身全国的品牌大鳄；星河湾通过一个项目的成功运作，变身全国的品牌大鳄；且在品牌的基础上不断获得更高溢价能力；且在品牌的基础上不断获得更高溢价能

9、力；这对于辛勤耕耘数十载的信达人来说，更多是一种激励与启示：这对于辛勤耕耘数十载的信达人来说，更多是一种激励与启示：如何增强品牌竞争力，深化品牌形象，如何增强品牌竞争力，深化品牌形象，是企业发展目前面临的重要课题！是企业发展目前面临的重要课题！而就本项目而言，恰恰可作为信达公司不但在丹阳，更是而就本项目而言，恰恰可作为信达公司不但在丹阳，更是实现长三角战略，迈向全国的里程碑！实现长三角战略，迈向全国的里程碑！最终实现品牌与项目互相成就最终实现品牌与项目互相成就提升项目及开发商品牌形象与影响力！提升项目及开发商品牌形象与影响力！以品质获得市场认可以品质获得市场认可需要长时间累积需要长时间累积以创

10、新获得市场青睐以创新获得市场青睐需要加大研发力度需要加大研发力度以细节获得市场客户以细节获得市场客户需要投入更多成本需要投入更多成本花最少成本花最少成本 以传播品牌为攻击点以传播品牌为攻击点用最短时间用最短时间 以项目运作为切入点以项目运作为切入点策略策略用项目撬动品牌！用项目撬动品牌！项目核心问题项目核心问题企业视角企业视角问题一：问题一：项目位于城市发展方向非核心区域，高地价背景下，如何塑造产品的核心价值点以实现高溢价的同时并降低市场风险，保证去化速度？问题二：问题二：本项目可视为信达集团全面进军房地产征程之中，产品线形成的一个战略转折，如何通过营销推广的战略实施，为信达集团跻身长三角一线

11、品牌奠定基础？Part2 Part2 路在何方路在何方110110 120 120 130 130 140 140 160 160 220 220300300以上以上核核心心竞竞争争圈圈层层项项目目主主力力面面积积范范围围1001009090单位：平方米单位：平方米808060604040金金色色家家园园城城市市绿绿洲洲东东方方嘉嘉园园南南方方名名居居锦锦尚尚明明都都澳澳都都花花城城江江南南人人家家世世纪纪豪豪都都新新香香草草苑苑天天波波城城银银座座金金鼎鼎城城市市花花园园天福天福花园花园佳景佳景天城天城城中城中城南城南城西城西城东开发区城东开发区产品分析产品分析全市主力户型以标准型及舒适型户

12、全市主力户型以标准型及舒适型户型为主型为主市场角度市场角度6060 80 80 90 90 100 100 110 110 130 130 150 150核核心心竞竞争争圈圈层层项项目目主主力力总总价价范范围围40402020单位：万元单位：万元 200以上以上金金色色家家园园城城市市绿绿洲洲东东方方嘉嘉园园南南方方名名居居锦锦尚尚明明都都澳澳都都花花城城江江南南人人家家世世纪纪豪豪都都新新香香草草苑苑天天波波城城银银座座金金鼎鼎城城市市花花园园天福天福花园花园佳景佳景天城天城城中城中城南城南城西城西城东开发区城东开发区总价分析总价分析开发区价格与市中心共同引领整体开发区价格与市中心共同引领整

13、体丹阳市场丹阳市场市场角度市场角度两房两房40-6040-60万万三房三房70-9070-90万万四房四房110-140110-140万万别墅总价别墅总价160160万以上万以上开发区客群以东部乡镇私营业主和老城区泛公务开发区客群以东部乡镇私营业主和老城区泛公务员为主力购房群体，首改和多次改善客户为主，员为主力购房群体，首改和多次改善客户为主，未来将成为全市高端客户聚集地未来将成为全市高端客户聚集地市场角度市场角度区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段标杆成功营销方向标杆成功营销方向陌生区域，认知度陌生区域，认知度低低区域区域“婴儿婴儿”期期区域发展迅速，拥区域发展迅速，拥有一定区域价值有一

14、定区域价值区域高成熟度，区区域高成熟度，区域价值已被充分认域价值已被充分认可可区域区域“少年少年”期期区域区域“成年成年”期期“告诉别人她会长得很美告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值，项目全方利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大位打造外的细节放大客群演变客群演变区域首置区域首置青年白领青年白领首次置业首次置业一次改善一次改善多次改善多次改善区域所处阶段区域所处阶段规划规划建筑单体建筑单体户型户

15、型配套配套服务服务园林园林规划：常规兵营式排布，部分较高档楼盘出现大面积人造景观湖，打造整体规划亮点建筑单体：多数楼盘立面在标志性和仪式感等方面表现力弱无明显建筑风格户型：较好户型特点为南北通透、实用率较高，基本无提升产品附加值户型配套服务：停留在基本社区配套和基础服务水平，缺乏特色和增值措施园林景观：部分较高端楼盘逐渐出现组团景观目前丹阳开发区住宅项目总体品质一般，产品层目前丹阳开发区住宅项目总体品质一般，产品层面及配套服务层面具有巨大提升空间面及配套服务层面具有巨大提升空间开发水平开发水平提交产品制造商品提交服务展示体验市场溢价无差别竞争有差别无关的顾客需求有关的丹阳市场丹阳市场产品水平产

16、品水平关键词：关键词：服务不到位服务不到位展示体验还未出现展示体验还未出现丹阳房地产市场上，产品处于制造商品的初级丹阳房地产市场上，产品处于制造商品的初级阶段，后续有很大提升潜力。阶段，后续有很大提升潜力。南京市场南京市场产品水平产品水平与市场成熟城市相比，丹阳开发区住宅项目还处与市场成熟城市相比，丹阳开发区住宅项目还处于制造商品的初级发展阶段，其后续有很大的提于制造商品的初级发展阶段，其后续有很大的提升潜力升潜力开发水平开发水平20102010年年20112011年年20122012年年城市绿洲城市绿洲 1414万平米万平米 剩余剩余3.263.26万万锦尚明都锦尚明都 2626万平米万平米

17、 剩余剩余6.36.3万未售万未售澳都花城澳都花城 12.712.7万平米万平米 剩余剩余2.72.7万未售万未售江南人家江南人家 3030万平米万平米 剩余剩余6.56.5万未售万未售世纪豪都世纪豪都 12.612.6万平米万平米 剩余剩余1.51.5万未售万未售新香草苑新香草苑 1313万平米万平米 剩余剩余1.51.5万未售万未售天波城天波城 三期三期3030万平米万平米 剩余剩余9.59.5万平米未售万平米未售金鼎城市花园金鼎城市花园 3030万平米万平米 剩余剩余6.66.6万平米未售万平米未售天福花园天福花园 5050万平米万平米 剩余剩余1919万平米未售万平米未售佳景天城佳景天

18、城 1111万平米万平米 剩余剩余7.57.5万平米未售万平米未售华都锦城华都锦城 69.569.5万万 剩余剩余6565万平米未售万平米未售09-1009-10年丹阳全市除开发区潜在供应量约年丹阳全市除开发区潜在供应量约66.666.6方方209.36209.36万方住宅余量万方住宅余量66.666.6万方潜在供应住宅面积万方潜在供应住宅面积未来丹阳开发区将出让土地约为未来丹阳开发区将出让土地约为20002000亩亩存量分析存量分析未来开发区出让土地及在售项目推未来开发区出让土地及在售项目推出体量大，竞争较为激烈出体量大，竞争较为激烈竞争角度竞争角度20002000亩土地潜在供应土地亩土地潜

19、在供应土地恒大名都恒大名都 8080万万 剩余剩余8080万平米未售万平米未售开发区项目分为四大梯队，第一梯队囊括全市顶开发区项目分为四大梯队，第一梯队囊括全市顶级及中高端客户，占位高端可丰富客户层次，创级及中高端客户，占位高端可丰富客户层次，创造更高溢价造更高溢价竞争角度竞争角度天福花园、佳景天成等天福花园、佳景天成等大平层、高端公寓大平层、高端公寓银座、东方盛世等银座、东方盛世等5000-60005000-6000元元/平米平米50005000元元/平米平米60006000元元/平米平米以上以上7000-100007000-10000元元/平米平米第一梯队：国骅、恒大第一梯队：国骅、恒大主

20、要客群：东部乡镇私营业主及老城主要客群：东部乡镇私营业主及老城区公务员，囊括全市顶级及高端客户区公务员，囊括全市顶级及高端客户置业驱动：品质追求置业驱动：品质追求中端公寓中端公寓国骅、恒大国骅、恒大金鼎城市花园金鼎城市花园普通公寓普通公寓普通公寓普通公寓第二梯队：金鼎国际花园等第二梯队：金鼎国际花园等主要客群：开发区及老城区首置首改主要客群：开发区及老城区首置首改置业驱动：区位、价格置业驱动：区位、价格第三梯队：天福花园等第三梯队：天福花园等主要客群：开发区首置首改主要客群：开发区首置首改置业驱动：价格、区域发展置业驱动：价格、区域发展本项目将与恒大、国骅共同占位区域第一梯队，本项目将与恒大、

21、国骅共同占位区域第一梯队，共同吸纳全市中高端客户共同吸纳全市中高端客户我们对于我们对于项目占位项目占位的理解的理解本项目占位基于三点出发：本项目占位基于三点出发：1、开发区是城市主要发展方向，品牌开发商逐步进驻，片区客户更为丰富；2、企业的战略要求项目具备高端形象，实现品牌落地，占位第一梯队;3、开发区产品及服务具有巨大的提升空间，本项目具有市场机会;城市上升空间城市上升空间企业的战略目标企业的战略目标开发水平亟待提升开发水平亟待提升项目占位项目占位核心竞争对手分析核心竞争对手分析天波城天波城恒大名都恒大名都本项目本项目n 开发商：开发商：丹阳市天波房地产开发有限公司n 项目地址：项目地址：丹

22、阳市开发区迎宾大道西侧n项目规模：项目规模：三期总建30万n 物业类型：物业类型：小高层、高层n 主力户型：主力户型：82-99 两房、128-142三房、197四房n 得房率：得房率：83%n 销售价格：销售价格：高层6000-8000元/，大平层10000元/以上（未推）n 物管费：物管费：1.3元/月n 销售情况：销售情况：已推面积销售完成85%n 客户特征：客户特征：本地高端人士，私营业主多，部分温州商人n 主要卖点：主要卖点：高端定位、区位、交通、学区配套、环境等“丹阳消费水平很高，像这次三期卖的差不多了，都是些有钱人入住，开豪华车的多得是。”“天波城在丹阳算是规模很大的了，我们这边

23、的配套绝对是一流的，丹阳实验学校就是我们出资开办的。”天波城售楼处置业顾问天波城是开发区目前的标杆项目，目前已天波城是开发区目前的标杆项目，目前已在丹阳形成高端圈层，在全市树立了良好在丹阳形成高端圈层，在全市树立了良好口碑口碑核心竞争对手核心竞争对手天波城供销情况对比开盘时间主要销售期供应情况85、98两房110、131三房142、195四房合计合计销售率2009年12月、2010年3月、5月、7月、9月、11月2009年底2011年180450270约900套，体量约10万方-销售情况16540022021687%供销比1：0.921：0.881：0.811：0.87-两房受欢迎度低于小三房

24、，其占比较少，总的来说，去化率较高。大三房户型是占比最大的主流户型，小三房去化最快，其去化速度由于85两房。142 四房与130 三房共同引领三期主流户型，其195 四房因其产品力的打造广受市场改善客户欢迎，其去化速度优于85 两房。天波城以天波城以130三房和三房和140为主力户型，为主力户型，110小三房去化速度最快，小三房去化速度最快，195舒适四舒适四房广受市场欢迎，未来将推出房广受市场欢迎，未来将推出400大平层大平层核心竞争对手核心竞争对手客户类型客户特征私企老板经济实力雄厚，购买力强，追求身份及地位的体现，寻求最高品质的住所政府官员经济实力雄厚，往往有多处房产，追求生活品质和人生

25、价值的实现企业高管经济实力强，对居住环境要求高，喜静，善于调节自我，享受生活大工厂主经济实力雄厚，追求豪华的居所，对于小区配套，特别是商业会所，要求较高天波城应该是我见过的目前丹阳最好的房子，平时工作日太忙，周末住到这来，很清闲，很安静，就像度假一样，而且我喜欢钓鱼，这边的水我很喜欢，我想这就是我想要的住所和生活。客户语录客户区域来源客户区域来源开发区本地人开发区本地人周边乡镇的客户周边乡镇的客户丹阳之外的客户，如温州商丹阳之外的客户，如温州商人人客户职业分布客户职业分布私企老板，政府官员，开发私企老板，政府官员，开发区企业高管及大工厂主区企业高管及大工厂主囊括全市高端客户，开发区及周边乡镇的

26、囊括全市高端客户，开发区及周边乡镇的私企老板占大多数，也有部分外地客户和私企老板占大多数，也有部分外地客户和开发区政府官员开发区政府官员核心竞争对手核心竞争对手惊艳的人工景观湖打造是项目亮点，使国惊艳的人工景观湖打造是项目亮点，使国骅成功以天波城项目树立企业品牌骅成功以天波城项目树立企业品牌核心竞争对手核心竞争对手不惜2亿元的资金，打造人工湖景观，在火车沿线旁，种植乔木，不仅强化了景观，更弱化了火车噪音。这种做法规避了项目本身的不利之处（轨道噪音），同时也在整体景观上给业主非同一般的感受。按照三四线城市恒大名都产品线来看，为高按照三四线城市恒大名都产品线来看，为高容积率大盘开发模式，多栋高层围

27、合中心湖容积率大盘开发模式，多栋高层围合中心湖景排布景排布核心竞争对手核心竞争对手n总占地面积：总占地面积：18.5万n 建筑面积：建筑面积：82.9万n 容积率：容积率：4.4n 规划户数规划户数：共约4664套n 物业类型：物业类型：高层约8600平米超大湖面5200平米超五星级尊荣会所国际双语幼儿园上万平米皇家园林n 总占地面积：总占地面积：30万n 建筑面积：建筑面积：90万n 容积率：容积率：2.99n 规划户数规划户数：共约5000套n 物业类型：物业类型：高层长沙恒大名都长沙恒大名都淮安恒大名都淮安恒大名都从恒大名都已开发产品线来看，产品以舒适从恒大名都已开发产品线来看，产品以舒

28、适型三房四房为主型三房四房为主核心竞争对手核心竞争对手户型配比:主打舒适型户型；主打舒适型户型；针对主城及本区域改善型客户打造产品；针对主城及本区域改善型客户打造产品；三房比重较大，四房其次，标准型两房较少。三房比重较大，四房其次，标准型两房较少。户型户型两房两厅三房两厅四室两厅面积区间面积区间90123、125、135155、170套数套数128套359套264套751套比例比例17.0%47.8%35.2%100%n淮安恒大名都一期开盘户型恒大名都产品线特性恒大名都产品线特性精装修交付，选用精装修交付，选用了较多品牌用具了较多品牌用具核心竞争对手核心竞争对手卫生间：科勒卫浴卫生间：科勒卫浴

29、厨房：海尔橱柜厨房：海尔橱柜客厅：萨米特高级抛光砖客厅：萨米特高级抛光砖地砖铺面地砖铺面开关插座：西门子开关插座：西门子书房：大自然复合木地板书房：大自然复合木地板卧室：大自然复合木地板卧室：大自然复合木地板装修标准为装修标准为1500元元/恒大名都开盘前样板示范区的实景展示，增恒大名都开盘前样板示范区的实景展示，增强客户信心，促进快速成交强客户信心，促进快速成交核心竞争对手核心竞争对手项目展示体系：项目展示体系：n展示价值一：5200五星级会所（健康休闲中心，内部包括各种健身、休闲、娱乐设施）n展示价值二：8600意大利水景中心园林全景展示，气势恢宏。n展示价值三：9A精装样板房空间展示（五

30、星级入户大堂、精装电梯厅、精装样板房等）豪华会所豪华会所水景实景水景实景豪华入户大堂豪华入户大堂精装样板房精装样板房u大面积人工湖景，五星级会所，样板示范区打造，给客户充分的景观及示范体验u国企背景，具有丰富的开发经验、完善的产品线以及雄厚的资金实力大牌开发商大牌开发商景观示范区景观示范区u以相对与周边楼盘较低的价格入市，夺取世人眼球，引起关注低价倾销低价倾销u“开盘必特价、特价必升值”，在宣传、包装、营销活动上高调展开，加上开盘特价的冲击，赢得开门红高调营销高调营销u附送“1500元/平”的精装修，地板、卫浴等广泛采用大品牌精装修精装修恒大名都具备全国一线品牌背景作为良好恒大名都具备全国一线

31、品牌背景作为良好支撑，景观示范区和精装修交付是其项目支撑，景观示范区和精装修交付是其项目的两大亮点的两大亮点核心竞争对手核心竞争对手先天条件具有一定差距，关键在于产品特色的先天条件具有一定差距，关键在于产品特色的放大及营销手段的精准放大及营销手段的精准地段地段产品产品本体资源本体资源城市资源城市资源品牌品牌客户渠道客户渠道本项目本项目竞争力概括竞争力概括据开发区中心较近塑造特色东部河景自身配套尚未落地尚未建立国骅项目国骅项目 竞争力概括竞争力概括距主城较远景观河大盘开发自身配套深入人心老带新恒大项目恒大项目竞争力概括竞争力概括距主城更近精装修大盘开发自身配套深入人心高端口碑项目竞争力模型项目竞

32、争力模型地段产品资源渠道品牌形象项目机会分析项目机会分析地段、资源：地块先天条件具有一定差距地段、资源：地块先天条件具有一定差距产品：需做到特色亮点及差异化产品：需做到特色亮点及差异化形象、品牌、渠道：必须进行加强形象、品牌、渠道：必须进行加强信达恒大国骅项目机会点项目机会点Part3 Part3 路的找寻路的找寻领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战

33、者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者 项目战略项目战略开发区挑战者，强调产品的特色和开发区挑战者，强调产品的特色和价值价值战略定位战略定位Action 1 Action 1 占位区域第一梯队占位区域第一梯队占位第一梯队，有利于丰富产品层面，产生更高溢价，并且与恒大等知名品牌开发商实现区域共赢。Action 2 Action 2 产品差异化产品差异化不与恒大做直接竞争，合理确定主力产品与明星产品，紧扣客户基本

34、诉求，建立明确的局部比较优势。Action 3 Action 3 核心产品力打造核心产品力打造产品精细化打造构建项目口碑以及对品质客群的吸引，形成明确的项目特色，为客户提供差异化的选择，保留话语权 Action 4 Action 4 以以“短平快短平快”对对“持久战持久战”大盘开发具有周期长阶段多的特点，本案采用灵活的、步步紧逼的营销、销售策略，实现项目利益最大化项目核心战略项目核心战略 中中 产产 型型 工薪工薪 型型 富富 裕裕 型型 富富 贵贵 型型 富富 豪豪 型型3003001001002020以上万元以上万元/年年 8 82020万元万元/年年 8 8万元以下万元以下 购买力客户类

35、型购买力客户类型家庭结构客户类型家庭结构客户类型客客户户分分类类模模型型恒大目标客群恒大目标客群三代同三代同堂堂儿女立家儿女立家中大学中大学3 3口之家口之家幼小幼小3 3口之口之家家已婚丁客已婚丁客新婚族新婚族单身单身E E族族本案客户本案客户客户类型客户类型差异化的客户定位，细分中高端市差异化的客户定位，细分中高端市场场客户定位客户定位天波城天波城目标客群目标客群主力重要辅助客户主要来源开发区/老城区老城区/周边乡镇周边乡镇主力年龄段25-40岁35-55岁40-55岁家庭结构丁克/小太阳（即新婚无子女/已婚且子女年幼)后小太阳/空巢(即子女已长大或子女已单飞)后小太阳/空巢(即子女已长大

36、或子女已单飞)职业特征公务员/私营业主/泛公务员私营业主/个体户/泛公务员私营业主/个体户置业特点新婚首次购房，较为看重物业品质；工作在开发区，为工作方便；看重品质、地段，对周边生活配套有一定要求改善型购房，考虑开发区是城市新区，环境较好，交通方便，看重小区环境、产品品质周边乡镇进城客户，考虑到子女读书以及改善生活环境，在城区买房，看重性价比及周边配套户型需求90-95 两房；120-125三房130-145三房；160-170四房85-90两房；110-120三房客户细分客户细分以老城区为主，辐射周边乡镇，面向以老城区为主，辐射周边乡镇，面向全城的中高端客户，同时对客户进行细分全城的中高端客

37、户，同时对客户进行细分客户定位客户定位户户 型型标准型标准型2 2房房经济型经济型3 3房房标准型标准型3 3房房标准型标准型4 4房房合计合计面积段面积段85-9085-90110-115110-115125-130125-130170170/套数比套数比20%20%35%35%35%35%10%10%100%100%户型亮点户型亮点高附加值赠送高附加值赠送户型与目标客户契合，以标准户型为主，部分经济户型与目标客户契合，以标准户型为主，部分经济型户型型户型产品定位产品定位商业级别规模（m2）区位客流量核心客户商业形态城市中心区商业30万以上城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区日人流量3

38、0万以上内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者集中商业为主区域型商业3.6-18万居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边日人流量8万以上区域15分钟车程内居民，以及外来消费者商业街集中商业社区型商业 9000-36000居民聚居区，人流集中交通便利日人流量3万以上步行15分钟内的居民商业街为主，个别集中商业邻里型商业1800-9000住宅小区自发形成，配套物业居住人口5000以上小区内部及周边居民小型商业店铺最适合本项目最适合本项目的商业级别的商业级别基于对片区商业价值的判断，前期应控制商业规模，主要服务于本项目社区，考虑到商业要统一销售，为减轻基于对片区商业价值的判

39、断，前期应控制商业规模，主要服务于本项目社区，考虑到商业要统一销售，为减轻销售压力，建议整体体量控制在销售压力，建议整体体量控制在5000平米左右。平米左右。市场现有商业情况：市场现有商业情况：1.指标要求商业设施建筑面积不得超过总建面的5%（即19620），且集中布置；2.开发商角度而言，商业需销售而非持有；3.目前区域不成熟，商业价值较低，商业销售压力较大；4.本项目商业满足社区居民生活配套即可。商业功能定位商业功能定位主要服务于本项目社区，商业主要服务于本项目社区，商业属性为邻里型商业，整体体量属性为邻里型商业，整体体量5000平米左右平米左右商业定位商业定位位置建议位置建议地块南侧排布

40、一层地块南侧排布一层6M挑高沿街商铺，挑高沿街商铺，西南角做集中式商业兼会所西南角做集中式商业兼会所商业定位商业定位开间开间4.24.2进深进深1818单个商铺划铺原则我司进行社区总体综合布局考虑及结合规划排布后，我司进行社区总体综合布局考虑及结合规划排布后，有以下建议：有以下建议：1、如本项目商业全部做在北侧，将使北侧商业体量、如本项目商业全部做在北侧，将使北侧商业体量过大，难以形成合理的规划布局，同时显著降低商过大，难以形成合理的规划布局，同时显著降低商业的价值；业的价值；2、考虑到地块南部未来将形成大规模的住宅社区，、考虑到地块南部未来将形成大规模的住宅社区，建议本项目商业部分布局在社区

41、南侧，与未来南部建议本项目商业部分布局在社区南侧，与未来南部社区商业形成有效对接，更好的服务于区域居民；社区商业形成有效对接，更好的服务于区域居民；3、综上两点所述，建议本项目商业布局在南北两侧，、综上两点所述，建议本项目商业布局在南北两侧，南侧商业主要服务于社区居民，北侧商业服务于社南侧商业主要服务于社区居民，北侧商业服务于社区居民的同时，辐射大泊镇人口；区居民的同时，辐射大泊镇人口；4、地块东侧临近晓墟河，后期经过改造可塑造较好、地块东侧临近晓墟河，后期经过改造可塑造较好形象，宜布局少量高档别墅式商业，形成社区亮点，形象，宜布局少量高档别墅式商业，形成社区亮点，提高社区品质；提高社区品质；

42、Part4 Part4 利器在手利器在手物业发展建议物业发展建议需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案；我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素；我们的报告所解决的问题是从市场到产品的对接；打造并提升核心竞争力打造并提升核心竞争力 本项目物业发展建议的最根本目的本项目物业发展建议的最根本目的物业发展建议的出发点物业发展建议的出发点一切基于一切基于CVACVA Competition Value Added Competition Value Added即竞争价值增加即竞争价值增加产品规划户型风格景观物管配套精装修产品攻击点国骅高层+洋房+别墅标准偏舒适现代简约人工河国骅物业自身商业配套无人工

43、河舒适体验感动客户恒大高层舒适型为主新古典欧式园林、灌木和低矮植物戴德梁行顾问自身商业配套有舒适型产品，但无产品附加值本项目策略差异化产品标准型户型形成显著区别，打造区域内一道亮丽的风景线仪式感景观集中震撼引入知名物业公司会所、自身商业无标准户型，差异化品质产品，快速去化，提升产品附加值竞争，是基于双方势均力敌的基础上，才有竞争。当我们通过树立客户关键价值元素并进行投资后，项目才能形成核心价值优势，并完全超脱竞争。新景祥客户价值重构战略本项目想要在与国骅、恒大的肉搏中脱颖本项目想要在与国骅、恒大的肉搏中脱颖而出，产品在达到均好性的基础上，必须而出，产品在达到均好性的基础上，必须打造自己的极致性

44、，超脱竞争打造自己的极致性，超脱竞争物业发展建议物业发展建议东部景观河道打造东部景观河道打造专属风情会所专属风情会所纵贯地块的景观中轴线纵贯地块的景观中轴线尊贵高墙大院彰显尊贵高墙大院彰显形成气势的组团景观形成气势的组团景观品质大气的主入口设计品质大气的主入口设计合理的人车分流组织系统合理的人车分流组织系统精装奢华三大堂精装奢华三大堂ARTDECOARTDECO建筑风格构建城市风景线建筑风格构建城市风景线123456789主要规划价值点主要规划价值点物业发展建议物业发展建议高附加值产品高附加值产品10尊贵物业服务体系尊贵物业服务体系11规划价值点规划价值点1：大气、充满风情的专属会：大气、充满

45、风情的专属会所，提升项目品质，增加客户尊贵性所，提升项目品质，增加客户尊贵性内部大堂内部大堂转角售楼处转角售楼处精神堡垒精神堡垒彰显身份的会所：会所是体现社区身份的象征，建议结合设计精神堡垒和内部大堂，增加客户尊贵性。会所主要功能：西南角迎街面设立转角售楼处，作为启动区项目展示的主要载体；物业发展建议物业发展建议501818规划价值点规划价值点2：6米高墙大院，提升社区品米高墙大院，提升社区品质质通过高围墙，配合外围密植，营造项目神秘感，体现主人尊贵；6米高度的高墙大院，满足高端客户生活私密性要求。高墙大院高墙大院物业发展建议物业发展建议501818规划价值点规划价值点3：东面景观河道打造，高

46、层观：东面景观河道打造，高层观景视野优美景视野优美东面景观河道打造，有绿地坡道，高层观景视野优美高墙大院高墙大院物业发展建议物业发展建议501818规划价值点规划价值点4：昭示性好、仪式感强的大气：昭示性好、仪式感强的大气主入口主入口入口设置富有现代都市气息的、开敞大气，人工痕迹强，对外形成项目标志性的视觉焦点。入口打造仪式感形成品质社区印象。物业发展建议物业发展建议501818车行入口车行入口人行入口人行入口车行入口车行入口规划价值点规划价值点5：小区实现人车分流、组团布：小区实现人车分流、组团布局局小区实现完全人车分流，地下一层整体开挖，在社区主入口处汽车即完全下地。通过地下大堂直接入户。

47、车库采光天井的打造，提高社区品质。物业发展建议物业发展建议501818车行入口车行入口车行入口车行入口规划价值点规划价值点6：中轴景观：中轴景观营造仪式感，营造仪式感，采用浅水，打造社区亮点采用浅水，打造社区亮点中轴景观：中轴景观：注重仪式感的塑造。采用浅水，控制成本，保证安全。物业发展建议物业发展建议501818规划价值点规划价值点7：组团景观：组团景观栋与栋之间通栋与栋之间通过大面积集中绿化塑造震撼视野过大面积集中绿化塑造震撼视野组团景观：组团景观：通过楼栋间集中绿化的打造塑造震撼视野。保证项目整体景观的均好性，可打造不同的景观主题。与中轴景观共同形成社区景观整体的多样性。物业发展建议物业

48、发展建议规划价值点规划价值点8：ARTDECO建筑风格形成城建筑风格形成城市的一道亮丽风景线市的一道亮丽风景线建议采用：建议采用：ART DECOART DECO建筑风格建筑风格保持欧式古典的精当比例和立面质感，简化繁琐的线角；具有现代气质但不过于前卫，融合创新的细部设计。材质选择石材+真石漆的组合。物业发展建议物业发展建议规划价值点规划价值点9：公共空间提升，三大堂系统：公共空间提升，三大堂系统三大堂系统：三大堂系统：车库大堂包装处理，简洁装修，凸显品质。入口大堂挑高奢华装修，配置会客功能、社区邻里交往空间、设置休息座椅、书报等，供业主交流。入户大堂出电梯口后装修与绿化景观、小品结合处理。物

49、业发展建议物业发展建议 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式步入式景观凸窗景观凸窗步入式步入式阳台阳台p 把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积；p 低台凸窗：在设计中，为了层高不超过2.2米，通常会做一个较低的平台，这是比较早的一种户型创新，发展到现在已有改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高落地飘窗。图片示意图片示意创新亮点创新亮点1凸窗和落地飘窗凸窗

50、和落地飘窗规划价值点规划价值点10：控制总价，提升产品附加值，：控制总价，提升产品附加值，以性价比取胜以性价比取胜物业发展建议物业发展建议创新亮点创新亮点2超大入户花园超大入户花园p 在每户入户玄关处设置花园，在入户门与客厅之间形成过渡，将客厅与外界进行一定的阻隔，使客厅不与外界直接接触，增加了家庭的私密性，同时丰富了室内的空间格局，且入户花园计算一半面积图片示意图片示意规划价值点规划价值点10：控制总价，提升产品附加值，：控制总价，提升产品附加值，以性价比取胜以性价比取胜物业发展建议物业发展建议空中院落空中院落空中院落空中花园p 院落一般联系的是卧室、书房、客厅、餐厅中的三个功能空间。院落设

51、计的出现，让真正的阳台使用起来更加方便，同时空间的延伸感明显加强；p 以院落为中心，联系多个功能空间，唤起对传统居住空间的依恋，改变传统居住以客厅为中心的居住模式，增加居住情趣；创新亮点创新亮点3空中院落，小房变大房，两房变三房空中院落，小房变大房，两房变三房图片示意图片示意规划价值点规划价值点10：控制总价，提升产品附加值，：控制总价，提升产品附加值，以性价比取胜以性价比取胜物业发展建议物业发展建议创新亮点创新亮点4挑高露台（奇偶层大露台）挑高露台（奇偶层大露台）p无顶盖或不完全覆盖的阳台，不计算建筑面积，扩大中小户型的空间使用率图片示意图片示意规划价值点规划价值点10：控制总价，提升产品附

52、加值，：控制总价，提升产品附加值，以性价比取胜以性价比取胜物业发展建议物业发展建议规划价值点规划价值点10：控制总价，提升产品附加值，：控制总价，提升产品附加值，以性价比取胜以性价比取胜物业发展建议物业发展建议设备平台作为N+1户型，交付后可改成独立房间户型参考户型参考N+1户型设计，提升产品附加值户型设计，提升产品附加值规划价值点规划价值点10：控制总面积，控制总价，提：控制总面积，控制总价，提升产品附加值，以性价比取胜升产品附加值，以性价比取胜物业发展建议物业发展建议设备平台作为N+1户型，交付后可改成独立房间户型参考户型参考N+1户型设计，提升产品附加值户型设计，提升产品附加值序号序号1

53、23456789101112有偿服务二十点有偿服务二十点家电整理、清洁家具安装、整修配套送菜服务不定时钟点工服务代租房屋、商铺房屋内照看服务常期外出，汽车照看花园打理室内绿化养护干/湿洗衣物上门收送手机充值卡代售家具安装无偿服务二十点无偿服务二十点提供居室特约安全护卫检查煤气管道漏气情况配备急救箱、急救药品代订牛奶代订国内外报刊、杂志临时代为保管小件物品电话留言服务电话费代缴区内代购代送礼品、鲜花提供报刊阅览组织图书、音像制品交流组织各种主题的社区沙龙规划价值点规划价值点11：用体贴、全面、尊贵的物业：用体贴、全面、尊贵的物业服务体系，成为信达品牌植入丹阳的强力支服务体系，成为信达品牌植入丹阳

54、的强力支撑点撑点物业发展建议物业发展建议Part5 Part5 此情投递此情投递-+本案本案新兴板块陌生区域居住氛围未成居住人气渐长人文氛围渐浓配套路网渐成-新兴板块陌生区域居住氛围未成开发区为新区，建设初期，少人气、少交通开发区为新区，建设初期，少人气、少交通居住氛围差，人流导入慢居住氛围差，人流导入慢商业配套严重不足，仅为规划，未有实现商业配套严重不足，仅为规划，未有实现+随着新区的加大建设，城市基础设施建设逐步完善。随着新区的加大建设，城市基础设施建设逐步完善。新市政府及行政的单位的进驻，为板块输入了人文氛围。新市政府及行政的单位的进驻，为板块输入了人文氛围。板块的日趋成熟，势必带来居住

55、氛围的加强。板块的日趋成熟，势必带来居住氛围的加强。居住人气渐长人文氛围浓郁配套路网渐成 价值重构价值重构重新审视自己重新审视自己与河湾为伴，城市母亲河晓墟河的外部资源奢侈Art-deco建筑外立面风格新城区域，新市政府核心区，未来发展潜力巨大在丹阳，信达品牌认知度还不够！仍需要树立社区商业、内部教育配套齐全我们认为，与内，项目品质上层。与外，我们拥有巨大潜力。内外资源组合，是项目价值的独特卖点。重点说重点说高附加值，打造品质产品，弥补市场空白新城市中心奢雅洋派住区新城市中心奢雅洋派住区【核心定位】开发区新行政中心，点明稀缺性，未来发展趋势，不言而喻。悠享城市CBD、CLD的双重繁华，此为奢。

56、雅，生活格调之雅，由奢入雅，阅尽水岸无数风采，读透人间万千荣华。项目品质跃然眼前。洋派，国际派头，ATEDECO建筑风格，体现项目与众不同气质。核心定位核心定位对于项目案名的再思考对于项目案名的再思考对于本项目而言，相信只要地段不错、价格公道、质量过硬，再加上一家好的代理公司，都能够卖得很好。但是，如果我们有一个可以获取市场竞争优势的名字，有一个可以诠释项目形象的名字，有一个可以体现居住者向往的居住方式的名字，有一个更易于记忆、传播和理解的名字，相信我们的产品可以卖得更好！既然如此，我们是否找到了这样的名字？项目近临城市护城河，是否能体现这一流水般灵动的气质？让我们回归项目本质，适合的才是最好

57、的！让我们回归项目本质，适合的才是最好的！通盘思考，占领高地，树立标杆，形象承载后期溢价居住舒适优雅，案名是否能体现品质生活愉悦活力？案名建议案名建议信达信达君悦湾君悦湾释意：君，意指客群，一语双关，也体现了一种人生阅历和内心境界。悦，体现自我愉悦自我实现，是一种精神高度。湾，代表了项目外部资源，案名以湾落脚，体现的是河水恣意流淌的历史感和现代感。整个案名朗朗上口，质感强烈。新城市中心奢雅洋派住区新城市中心奢雅洋派住区 SLOGAN中心万象中心万象 尽汇一湾尽汇一湾信达信达君悦湾君悦湾新城市中心奢雅洋派住区新城市中心奢雅洋派住区LOGO名片名片信封信封楼书楼书物料物料道旗道旗雨伞雨伞精神堡垒精

58、神堡垒品牌墙品牌墙展示区展示区 案名备选案名备选龙锦华府龙锦华府信信 达达XINDA释意:“龙”，意第一，龙首。龙翔潜底，体现了外部水资源。龙锦，取自百花龙锦（百花龍錦），是古代装裱书画用的一种丝织品。寓意项目的吉祥之地，同时也体现建筑的精工细致。华府，寓意美好，体现项目整体调性，品质感强。新城市中心奢雅洋派住区新城市中心奢雅洋派住区LOGOVIP卡卡礼品盒礼品盒楼书楼书道旗道旗展示背景展示背景示范区示范区Part6 Part6 大步向前大步向前“此前不曾有此前不曾有”让君悦让君悦体验是为了创造客户感动，感动源于对客户心理的把握，感动源于对细节的拿捏，打造信达打造信达君悦湾六大体验感动源点，君

59、悦湾六大体验感动源点，超越过往，震撼丹阳！体验体验 感动感动1信达信达“君悦湾君悦湾”六大体验感动源点六大体验感动源点是公园是公园还是售楼处？还是售楼处？车子怎么干净了？车子怎么干净了？震撼体验震撼体验感动丹阳感动丹阳是展览馆是展览馆还是售楼处？还是售楼处？是游乐园？是游乐园？还是售楼处？还是售楼处？是星巴克？是星巴克？还是售楼处？还是售楼处？是销售员？是销售员？还是导游？还是导游？是公园还是售楼处？是公园还是售楼处？通过销销售中心外景售中心外景观观的体验，让客户产生项项目高目高档档次的次的认认知知项目标示牌木栈道花阵是公园是公园还是售楼处？还是售楼处？车子怎么干净了？车子怎么干净了？震撼体验

60、震撼体验感动丹阳感动丹阳是展览馆是展览馆还是售楼处？还是售楼处？是游乐园？是游乐园？还是售楼处？还是售楼处？是星巴克？是星巴克？还是售楼处？还是售楼处？是销售员？是销售员？还是导游？还是导游？我的车子怎么干净了？刘谦来了？我的车子怎么干净了？刘谦来了？通过无水洗无水洗车车的体验，让客户感到尊崇感、尊崇感、炫耀炫耀感感是公园是公园还是售楼处？还是售楼处？车子怎么干净了？车子怎么干净了？震撼体验震撼体验感动丹阳感动丹阳是展览馆是展览馆还是售楼处？还是售楼处？是游乐园？是游乐园？还是售楼处？还是售楼处？是星巴克？是星巴克？还是售楼处？还是售楼处？是销售员？是销售员？还是导游？还是导游？是展览馆？还是

61、售楼处？是展览馆？还是售楼处？通过接接触项触项目前目前的展览体验，让客户对公司品牌公司品牌和项项目品牌目品牌的认知3D影院品牌展示智能化展示是公园是公园还是售楼处？还是售楼处？车子怎么干净了？车子怎么干净了？震撼体验震撼体验感动丹阳感动丹阳是展览馆是展览馆还是售楼处？还是售楼处？是游乐园？是游乐园？还是售楼处？还是售楼处？是星巴克？是星巴克？还是售楼处？还是售楼处？是销售员？是销售员？还是导游？还是导游？是销售员？还是导游？是销售员？还是导游？通过导导游式游式讲讲解解的体验，与客户减少距离感，增强增强归属归属感感是公园是公园还是售楼处？还是售楼处？车子怎么干净了？车子怎么干净了？震撼体验震撼体

62、验感动丹阳感动丹阳是展览馆是展览馆还是售楼处？还是售楼处？是游乐园？是游乐园？还是售楼处？还是售楼处？是星巴克？是星巴克？还是售楼处？还是售楼处？是销售员？是销售员？还是导游？还是导游？是星巴克？还是售楼处？是星巴克？还是售楼处？通过服服务务升升级级与关关注注细节细节的体验，让客户建立温暖、主人温暖、主人的拥有感无线网络简餐眼镜布纸巾是公园是公园还是售楼处？还是售楼处？车子怎么干净了？车子怎么干净了？震撼体验震撼体验感动丹阳感动丹阳是展览馆是展览馆还是售楼处？还是售楼处？是游乐园？是游乐园？还是售楼处？还是售楼处？是星巴克？是星巴克？还是售楼处？还是售楼处？是销售员？是销售员？还是导游？还是导

63、游？是游乐场？还是售楼处？是游乐场？还是售楼处？通过活活动动的体验，让客户感到时尚、缤纷时尚、缤纷的都市感投篮机毛绒玩具机儿童滑梯是公园是公园还是售楼处？还是售楼处？车子怎么干净了？车子怎么干净了？震撼体验震撼体验感动丹阳感动丹阳是展览馆是展览馆还是售楼处？还是售楼处？是游乐园？是游乐园？还是售楼处？还是售楼处？是星巴克？是星巴克？还是售楼处？还是售楼处？是销售员？是销售员？还是导游？还是导游？购买的前提是客户满意度，客户满意度源于对客户服务标准的建立，客户满意度源于对标准实施的保障，打造信达打造信达“君悦湾君悦湾”三大服务标杆三大服务标杆超越过往，震撼丹阳！服务服务 标准标准2接待流程升级接

64、待流程升级 ：“银行银行VIPVIP客户专享级客户专享级”案场经理：案场经理：根据客户属性安排后场置业顾问接待。客服经理：客服经理：负责询问到访客户需求，并执行下步指令。迎宾：迎宾：负责迎宾及告知控台有客户来访客户到访后，两名主管级人员针对客户需客户到访后，两名主管级人员针对客户需求进行后续服务。求进行后续服务。客户进门车行进入步行进入“无水洗车”门童拉门客服经理询问客户需求通知案场经理安排人员接待通知原置业顾问进行接待第一次到访有预约置业顾问接待全流程，邀请客户就坐客户入座置业顾问请根据茶水单进行点餐，并通知水吧进行制作深度洽谈，与客户保持良好的沟通氛围保持联络客户离开置业顾问送别客户至停车

65、场/销售中心大门吧台人员送茶水半敞开式的预约接待模式，打破常规的“置业顾问排排坐”概念，强调体验式营销理念。接待流程升级接待流程升级人员：人员：“高标准选拨，高强度、高质量培训高标准选拨，高强度、高质量培训”女性：年龄：20-25岁身高：165CM以上美丽动人、气质高雅男性：年龄：20-29岁身高：178CM以上帅气俊朗、风度翩翩军事化的管理模式，严格的培训体系，专业素养全面提升！销售道具：销售道具：丹阳首屈一指丹阳首屈一指常规的激光指示笔：常规的激光指示笔：质量较差光源弱指示不清晰电源来自纽扣电池提升强光镭射笔：强光镭射笔：经久耐用光源强，可直射1-2KM指示相当清晰电源为可充电式锂电池人手

66、配备一台，别于腰间，佩戴耳机。客户进门及时通知，避免现场的大声喧哗。客户点餐后的及时沟通。现场销售逼定的SP配合。销售道具：销售道具：丹阳首屈一指丹阳首屈一指IPAD作为目前市场上最为高端的平板电脑，更加符合项目的整体品质。电子楼书户型单页区域规划区域简介常规常规文件夹户型图纸贷款利率表置业计划书名片客户大卡笔、便签提升置业计划销售道具：销售道具：丹阳首屈一指丹阳首屈一指IPADIPAD在手，万事不求在手，万事不求增设客户专属属性常规登记表常规登记表客户喜欢的饮品；客户是否吸烟；客户所开车系；客户的结婚纪念日；销售道具：销售道具：丹阳首屈一指丹阳首屈一指推货是为了卖掉货，对于信达“君悦湾”，我们需要高销售量同时我们也需要价格提升同时我们也需要价格提升超越过往，震撼丹阳！推货推货 目标目标3l整体推售目标：整体推售目标：整体销售周期划分为4 4个阶段个阶段，每期体量约约1010万方万方，每期销售周期为1111个月个月（其中第一期销售期为：2012年3月至2013年2月）。l推盘策略推盘策略:建议采用低开平走低开平走的价格策略采用四段式的推盘策略1.筑堤“强蓄短爆，组合出击”2.亮剑“强力