新昌县市场研究报告课件

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1、宏观环境研究宏观环境研究城市概况城市概况n新昌县属绍兴市，位于浙江省东部，东邻奉、甬，南界台、温，西接金、丽，北通绍、杭、沪，是浙东、浙南黄金旅游线的枢纽。上三线高速、104国道贯穿县境。n新昌到上海车程三小时；到杭州车程90分钟；到宁波车程60分钟；到绍兴市区60分钟l交通、行政区划交通、行政区划l城市规划城市规划l发展前景发展前景从属长三角经济圈，杭州湾地区先要位置，接壤浙江省两大经济发从属长三角经济圈，杭州湾地区先要位置，接壤浙江省两大经济发达城市，交通四通八达，区域优势显著。达城市，交通四通八达，区域优势显著。宏观环境研究宏观环境研究城市概况城市概况l交通、行政区划交通、行政区划l城市

2、规划城市规划l发展前景发展前景规划突破：积极研究与周边城市的联动发展，提出了嵊新城市嵊新城市组群组群联动发展的理念。促进嵊州、新昌县城融合发展，成为跨行政区域的大城市，嵊嵊新组团新组团正着步推进，城市聚合力增强。一核两轴六片一核两轴六片 ，绍虞、诸暨、嵊新城镇三大族团，绍虞、诸暨、嵊新城镇三大族团 宏观环境研究宏观环境研究城市概况城市概况l交通、行政区划交通、行政区划l城市规划、发展前景城市规划、发展前景n采用中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住用地重点向西，东和北发展；工业向东、东北方向发展；n项目地块属于新城核心区，未来发展前景尤佳；n新城区乃新开发区，目前各大事业单位、医院、学校、新

3、盘已经入驻新城区，将会是新昌经济、文化教育中心。老城区老城区新城区新城区宏观环境研究宏观环境研究城市概况城市概况l交通、行政区划交通、行政区划新昌主体经济情况新昌主体经济情况n新昌是新昌是“百强县百强县”之一。之一。n整个新昌整个新昌GDPGDP构成中，第二产业占到构成中，第二产业占到57%57%，其中工业占，其中工业占54%54%。n五大基地：医药产业、纺织机械、轴承生产、制冷元器件、骑车零部件生产基地。五大基地：医药产业、纺织机械、轴承生产、制冷元器件、骑车零部件生产基地。n新昌目前已有新昌目前已有6 6家上市公司：浙江医药、新和成、京新药业、三花股份、万丰奥威、浙江日发数码。家上市公司：

4、浙江医药、新和成、京新药业、三花股份、万丰奥威、浙江日发数码。工业为主导产业工业为主导产业 百强县百强县 以医药、纺织等为龙头产业以医药、纺织等为龙头产业 6 6家上家上市公司。市公司。l城市规划、发展前景城市规划、发展前景宏观环境研究宏观环境研究经济发展经济发展20102010年新昌年新昌GDPGDP增幅在增幅在13%13%以上，新昌房地产以上，新昌房地产业正处于高速发展期。业正处于高速发展期。GDP增长与当地房地产业发展的关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展高速发展新昌县近年GDP增长率略有下降，09年增长率下浮最大，但GDP总量逐年高速增长。2010年新

5、昌县GDP达215亿元，同比增长14.97%。新昌2010年全市6县市GDP总量排最后。p新昌县新昌县1010年宏观经济情况分析年宏观经济情况分析新昌县经济走势良好，房地产业正处于高速发展期，有着较新昌县经济走势良好，房地产业正处于高速发展期，有着较大的发展潜力。大的发展潜力。宏观环境研究宏观环境研究经济发展经济发展n摩托车骑车轮产量亚洲第一n维生素E产量全国90%n药用胶囊产量占全国1/3n小型轴承产量占全国20%n拥有国家级、生机高新技术企业30家n现有规模以上企业295家n销售超亿元27家，超10亿6家，超50亿1家，税收超千万以上25家n与绍兴市域内其他市县比较，GDP总量较低，竞争力

6、相对薄弱。n从人均GDP角度看，新昌县人均GDP并非最后，其人均GDP达到7283美元。新昌县以第二产为主导，新昌县以第二产为主导，GDPGDP在各县市内属最低，但人均情况并非处于低位。在各县市内属最低，但人均情况并非处于低位。p新昌县产业结构情况分析新昌县产业结构情况分析宏观环境研究宏观环境研究经济发展经济发展07年人均可支配收入陡然上升，也是应各大上市企业、龙头企业的GDP带动，产业结构的调整，使后几年人均可支配收入处于高位；2010年新昌县区城市居民人均可支配收入为27396元，涨幅为9.6%；在2007年经历了高峰期后，由于08年全球金融危机的影响，人均可支配收入增长幅度明显放缓，这将

7、在一定程度上影响消费支出预期，总体涨幅不是很大。p新昌县人均经济新昌县人均经济新昌县人均可支配收入增长率新昌县人均可支配收入增长率1010年未年未9.6%9.6%，涨幅相对，涨幅相对GDPGDP增长不高增长不高宏观环境研究宏观环境研究房地产投资运行房地产投资运行2010年新昌固定资产投资为78.71亿元，相比去年同期增长了20.15%；新昌县固定资产投资增幅基本呈现上升状态，08年因金融危机影响投资情况有明显下降，随后10年投资增长率达到历史最高水平。2010年新昌房地产处投资额为16.89亿，同比增长43.6%，占10年固定资产投资21.46%。p房地产投资运行情况分析房地产投资运行情况分析

8、新昌县固定资产投资逐年增加，新昌县固定资产投资逐年增加，1010年投资达至高峰，房地产投资额年投资达至高峰，房地产投资额也最高，硬性楼市投资良好。也最高，硬性楼市投资良好。宏观环境研究宏观环境研究小结小结城市规划城市规划经济水平经济水平宏观城市宏观城市从属长三角经济圈，杭州湾地区先要位置，接从属长三角经济圈，杭州湾地区先要位置，接壤浙江省两大经济发达城市，交通四通八达，壤浙江省两大经济发达城市，交通四通八达，区域优势显著。区域优势显著。中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住用地重点向西，东和北发展；工业向东、东北用地重点向西，东和北发展；工业向东、东北

9、方向发展；方向发展；经济走势良好，但整体城市水平不及周边各县，经济走势良好，但整体城市水平不及周边各县，主要以工业为主导，医药、轴承等为支柱产业；主要以工业为主导，医药、轴承等为支柱产业；固定投资固定投资固定资产投资逐年增加，固定资产投资逐年增加，1010年投资达至高峰，年投资达至高峰，房地产投资额也最高，硬性楼市投资良好。房地产投资额也最高，硬性楼市投资良好。房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p1010年土地出让一览表年土地出让一览表批准文号出让时间建设单位名称出让地块名称土地坐落批准面积供地方式容积率建筑密度用途年限成交地价(万元)新土经挂（2010）1号2010.02.

10、01浙江恒杰房地产开发有限公司南明街道104国道、热点路转角104国道与热电路转角3.491挂牌1.0-2.235%商住用地40、7016000新土经拍（2010）2号2010.02.25新昌县彩建房地产开发有限公司原新昌县现代水产发展有限公司馒头山地块七星街道馒头山2.66686拍卖1.0-1.630%居住用地702580新土工挂（2010）1号2010.03.08浙江新和成股份有限公司原塔山片新和成地块A、B七星街道塔山片原新和成内15.461挂牌0.8-1.045%工业用地5090002.9393挂牌1.335%工业用地50（办公用地）新土工挂（2010）2号2010.03.08浙江陀曼

11、精密机械有限公司大市聚镇曹家村5号地块大市聚镇曹家村4.5804挂牌140%-50%工业用地501240新土工挂（2010）3号2010.03.08新昌县康益祺农业发展有限公司大市聚镇曹家村6号地块大市聚镇曹家村3.6667挂牌140%-50%工业用地50935新土工挂（2010）4号2010.03.08新昌县胜安汽车电器有限公司梅渚工业区（枣园）A3澄潭枣园、芝田0.9725挂牌1.0-1.245%工业用地50366新土工挂（2010）5号2010.03.08浙江三花股份有限公司高新园区梅渚工业区A1、A2梅渚镇梅渚村、陈潭镇舒家、茅家、胡衣21.668挂牌0.8-1.050%工业用地506

12、830房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p1010年土地出让一览表年土地出让一览表成交时间建设单位名称宗地编号出让地块名称土地坐落批准面积供地方式容积率建筑密度用途年限出让底价成交地价（万元）2010.12.29新昌县九龙置业有限公司2010年经15号羽林街道青山头村羽林街道青山头村2.6343拍卖1.0-1.335%居住用地70350060502010.12.29新昌县领先置业有限公司2010年经25号七星街道候村和庙前地村七星街道侯村和庙前地村3.3442拍卖1.0-1.8528%商业、居住用地40、709000210002010.12.29新昌县绿野房地产有限公司201

13、0年经27号七星街道江滨南路、孝行路西南侧七星街道江滨南路、孝行路西南侧2.3292拍卖1.0-2.027%商业、居住用地40、707000169002010.12.29新昌县古月房地产开发有限公司2010年经32号江滨南路南侧、下三溪村东江滨南路南侧、下三溪村东4.5621拍卖1.0-1.925%商业、居住用地40、701050023300房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p1111年土地出让一览表年土地出让一览表成交时间建设单位名称宗地 编号出让地块名称土地坐落批准面积供地 方式容积率建筑密度用途年限出让底价成交地价2011.01.10万丰奥特控股集团有限公司2010年经

14、33号新和成路、江滨南路交叉口西侧新和成路、江滨南路交叉口西侧2.0004挂牌1.0-2.340%商业、办公用地40、70313031302011.01.10新昌县盛涨机械有限公司原2009年工21号梅渚镇前三村梅渚镇前三村0.9842挂牌1.0-1.250%工业用地503103102011.01.18浙江恒通机械有限公司2010年工24号大市聚茅坪、西王村大市聚茅坪、西王村12552拍卖1.0-1.140%-50%工业用地5037010202011.01.18新昌县永立房地产开发有限公司2010年经30号张家庄门前畈张家庄门前畈3023.6拍卖1.0-4.2335%居住用地701725390

15、52011.01.18新昌县金博士房地产开发有限公司2010年经31号澄潭镇洞桥坑（澄潭中学边）澄潭镇洞桥坑（澄潭中学边）19144拍卖1.0-1.635%商业、住宅用地40、70160016202011.1.28新昌县立豪机械制造有限公司2010年工25号沙溪镇（剡界岭村）沙溪镇（剡界岭村）8128挂牌1.0-1.340%-45%工业用地502262262011.1.28新昌县昌泰轴承有限公司2010年工26号大市聚坑西村大市聚坑西村1480挂牌0.930.0%工业用地5040902011.1.28浙江新昌三瑞香雪冲业有限公司2010年工27号高新园区铁牛村高新园区铁牛村19188.6挂牌1

16、.0-1.240%-45%工业用地5060510352011.1.28新昌县新财管业有限公司2010年工28号高新园区铁牛村高新园区铁牛村19629.8挂牌1.0-1.240%-45%工业用地5061812282011.2.25新昌绿城置业有限公司2011年经1号七星街道石柱湾、塔山、合新村七星街道石柱湾、塔山、合新村63522.6拍卖1.0-1.0525%居住用地70316031602011.2.25新昌绿城置业有限公司2011年经2号七星街道石柱湾、塔山、合新村七星街道石柱湾、塔山、合新村63403拍卖1.0-1.0525%居住用地70340234622011.2.25新昌绿城置业有限公司

17、2011年经3号七星街道石柱湾、塔山、合新村七星街道石柱湾、塔山、合新村63272拍卖1.0-1.0525%居住用地70339533952011.2.25新昌绿城置业有限公司2011年经4号七星街道石柱湾、塔山、合新村七星街道石柱湾、塔山、合新村63526.7拍卖1.0-1.0525%居住用地7034093409房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p1111年土地出让一览表年土地出让一览表成交时间建设单位名称宗地 编号出让地块名称土地坐落批准面积供地 方式容积率建筑密度用途年限出让底价成交地价2011.05.20浙江十里潜溪旅游开发有限公司2011年经8号高新园区潜溪高新园区潜

18、溪45519拍卖1.0-1.0238居住706700181002011.06.08浙江景悦东方酒店管理有限公司2011年经7号高新园区潜溪高新园区潜溪35454拍卖1.3-1.545%商业金融业（旅馆业）4035502011.06.08何沛2011年经9号七星新区下三溪村留用地东侧、演溪路北侧七星新区下三溪村留用地东侧、演溪路北侧721拍卖1.0-1.636%商业、居住用地40 702502011.06.08新昌县东伟制衣有限公司2011年工1号南明街道横琴山脚南复线边南明街道横琴山脚南复线边13900拍卖1.0-1.540%大于108万元/亩工业用地504902011.6.21新昌县金声铜业

19、有限公司2011年工2号羽林街道三联村羽林街道三联村10253挂牌0.8-1.045%工业用地502902902011.6.21浙江罗坑山休闲旅游开发有限公司2011年经10号小将镇罗坑山小将镇罗坑山67170挂牌0.325%公共服务用地（旅游用地）40121012102011.7.29新昌县兴旺轴承厂2011年工8号新昌工业园区拔茅村排厂头新昌工业园区拔茅村排厂头1170拍卖1.2-1.540%-45%工业用地50422522011.8.2浙江万丰置业有限公司2010年经34号七星新和成路、江滨南路 交叉口东侧七星新和成路、江滨南路 交叉口东侧51022挂牌1.0-2.325%商住、金融业用

20、地居住70年、商业40年20300270002011.8.9新昌县小康物业有限公司2011年工3号高新园区枣园村高新园区枣园村蛟澄线边27750.6挂牌1.0-1.440%-45%工业用地507907902011.8.9浙江恒通机械有限公司2011年工9号新昌工业园区茅坪村茅坪村3300挂牌1.0-1.2540%-45%工业用地5095952011.8.16新昌达利置业有限公司2011年经11号高新园区南岩片五都村高新园区南岩片五都村11239.1挂牌1.3-7.560%商业金融业用地403782378217房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p新昌近几年出让多块工业用地，但因

21、企业与政府合作，所拍得的地块经常新昌近几年出让多块工业用地，但因企业与政府合作，所拍得的地块经常被用作居住用地，土地使用性质发生转变，工业用地楼面价可比较性不强，被用作居住用地，土地使用性质发生转变，工业用地楼面价可比较性不强，在统计居住用地时也较为不便。在统计居住用地时也较为不便。p20102010年土地出让年土地出让1111宗，面积宗，面积68.368.3万方（包括工业、商业用地），万方（包括工业、商业用地），20112011年土年土地地2424宗，出让面积宗，出让面积63.363.3万方（包括工业、商业用地）。万方（包括工业、商业用地）。p近几年土地出让量逐年增加，出让金额也不断上升，近

22、几年土地出让量逐年增加，出让金额也不断上升，1010年到现在既有年到现在既有131.6131.6万方土地面积，容积率基本在万方土地面积，容积率基本在1.02.01.02.0之间，预计将在之间，预计将在2-32-3年内上市，未来几年内上市，未来几年竞争压力加大。年竞争压力加大。p整体楼面价格也有所上升，新昌楼市也随之小幅度上涨。整体楼面价格也有所上升，新昌楼市也随之小幅度上涨。土地坐落土地坐落批次批次批准面积批准面积供地方式供地方式容积率容积率建筑建筑 密度密度用途用途年限年限出让出让 底价底价 成交成交 地价地价建筑面积建筑面积楼面地价楼面地价飞凤村原玻璃厂飞凤村原玻璃厂浙土字浙土字B B（2

23、0072007）047504750.22210.2221拍卖拍卖2.32.345%45%居住居住4040 707010001000138013800.510.512701.48582701.4858七星街道候村和七星街道候村和庙前地村庙前地村七星街道侯村和七星街道侯村和庙前地村庙前地村3.34423.3442拍卖拍卖1.0-1.851.0-1.8528%28%商业、居住用商业、居住用地地4040、70709000900021000210006.196.193394.343394.34七星街道江滨南七星街道江滨南路、孝行路西南路、孝行路西南侧侧七星街道江滨南七星街道江滨南路、孝行路西南路、孝行路

24、西南侧侧2.32922.3292拍卖拍卖1.0-2.01.0-2.027%27%商业、居住用商业、居住用地地4040、70707000700016900169004.664.663627.8553627.855江滨南路南侧、江滨南路南侧、下三溪村东下三溪村东江滨南路南侧、江滨南路南侧、下三溪村东下三溪村东4.56214.5621拍卖拍卖1.0-1.91.0-1.925%25%商业、居住用商业、居住用地地4040、7070105001050023300233008.678.672688.0512688.051张家庄门前畈张家庄门前畈张家庄门前畈张家庄门前畈0.3拍卖拍卖1.0-4.2335%居住

25、用地居住用地7017251725390539051.271.273053.2083053.208高新园区潜溪高新园区潜溪高新园区潜溪高新园区潜溪4.554.55拍卖拍卖1.0-1.021.0-1.023838居住居住70706700670018100181004.64.63898.3943898.394南明街道南明街道104104国道国道、热点路转角、热点路转角104104国道与热电路国道与热电路转角转角3.4913.491挂牌挂牌1.0-2.21.0-2.235%35%商住用地商住用地4040、707016000160007.77.72083.2792083.279合计合计18.8018.8

26、033.633.6房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p本案主要竞争地块本案主要竞争地块所选地块均未开盘，与本案距离较近，基本为毛地，所拍楼面地价也相对较高，所选地块均未开盘，与本案距离较近，基本为毛地，所拍楼面地价也相对较高，未来所推售产品预计也将会与本案同等档次或更高，与本案有着直接的竞争关系。未来所推售产品预计也将会与本案同等档次或更高，与本案有着直接的竞争关系。房地产市场研究房地产市场研究新昌房地产市场现状新昌房地产市场现状p新昌房地产成交情况新昌房地产成交情况p新昌县住宅市场每年供应量保持在25-30万左右；p其需求量也基本在20-25万方之间；p受新昌地域空间及人文

27、消费理念影响，整体房地产市场发展较为缓慢，房价涨幅相对平稳，平均每年住宅溢价率10%-13%之间。新昌县供应量、成交量相对稳定，房地产价格走势呈上升趋势，但新昌县供应量、成交量相对稳定，房地产价格走势呈上升趋势，但增长率也相对缓慢，新昌总体楼市较稳。增长率也相对缓慢，新昌总体楼市较稳。房地产市场研究房地产市场研究p新昌商品房供应、成交量稳中有升。新上市项目的高端项目将不断涌现，新昌商品房供应、成交量稳中有升。新上市项目的高端项目将不断涌现，将带动新昌楼盘品质的提升。将带动新昌楼盘品质的提升。p住宅市场价格走势较平稳，总体呈现上涨趋势。目前在售高档楼盘价格主住宅市场价格走势较平稳，总体呈现上涨趋

28、势。目前在售高档楼盘价格主要在要在7000-8000+7000-8000+，其他区域价格区间，其他区域价格区间4500-70004500-7000不等。不等。p新昌目前主要以刚需为主，投资较少，对户型需求主要集中在三房。新昌目前主要以刚需为主，投资较少，对户型需求主要集中在三房。p目前在售房源不多，销售情况良好，但预计下半年或明年会有多个楼盘上目前在售房源不多，销售情况良好，但预计下半年或明年会有多个楼盘上市，多个楼盘与本案有着直接竞争的关系。市，多个楼盘与本案有着直接竞争的关系。新昌楼市小结：新昌楼市小结：新昌房地产市场现状新昌房地产市场现状新昌新昌新区新区城城东东城城南南在新昌城区的规划中

29、，行政中心西移，在这个过程中，老城区逐渐开始被新城区代替，在新昌城区的规划中，行政中心西移，在这个过程中，老城区逐渐开始被新城区代替，西区的房价也屡屡刷新历史记录。目前新区的小高层价格一般都在西区的房价也屡屡刷新历史记录。目前新区的小高层价格一般都在70007000到到80008000左右，名左右，名茶市场附近在茶市场附近在5500-70005500-7000左右，上石演房价左右，上石演房价60006000以上，上礼泉，下礼泉的房价以上，上礼泉，下礼泉的房价5200-5200-70007000不等。在城东这片，基本新建筑不多，房价在不等。在城东这片，基本新建筑不多，房价在4800-600048

30、00-6000之间，城南房价在之间，城南房价在4500-4500-55005500之间。之间。4 5 0 0-5500元/方6000以上6000左右7000-90004 8 0 0-6000元/方5200-7000房地产市场研究房地产市场研究新昌房地产市场现状新昌房地产市场现状新昌楼市概况：新昌楼市概况：七星新区七星新区待售待售新昌新区（市中心）楼市概况：新昌新区（市中心）楼市概况：老城区逐渐开始被新城区代替，西区的房价也屡屡刷新历史记录。目前新区的小高层价老城区逐渐开始被新城区代替，西区的房价也屡屡刷新历史记录。目前新区的小高层价格一般都在格一般都在70007000到到80008000左右，

31、部分房源超过左右，部分房源超过90009000元元/平米。之前所开发的楼盘均以小盘平米。之前所开发的楼盘均以小盘5 5万方为主，目前以及将来的竞争楼盘多为万方为主，目前以及将来的竞争楼盘多为1010万方以上甚至万方以上甚至3030万方大盘，楼盘品质也相万方大盘，楼盘品质也相对较高；对较高；房地产市场研究房地产市场研究新昌房地产市场现状新昌房地产市场现状绿城玫瑰园绿城玫瑰园房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究所选竞品均为目前新昌较高档次楼盘，价格均在所选竞品均为目前新昌较高档次楼盘，价格均在70007000元元/平米以上；平米以上；l项目地址：新昌县项目地址：新昌县七星新区南岩路南瑞实验小学

32、七星新区南岩路南瑞实验小学以西以西200米米l开发商：浙江盛大房地产开发有限公司开发商：浙江盛大房地产开发有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：4635846358平米平米建筑面积建筑面积:3030万平米万平米l物业管理：金钥匙物业管理公司物业管理：金钥匙物业管理公司l建筑风格：建筑风格：Art decoArt decol外立面材料：外立面材料：下面两层石材，上面真石漆下面两层石材，上面真石漆l物业类型：物业类型：多层，小高层，高层多层，小高层，高层l容积率：容积率：2.22.2l绿化率：绿化率：38%38%l总户数：总户数：20002000户户l交付时间：交付时间：2012201

33、2年年6 6月月3030日日l主力户型：主力户型：90-14390-143平米平米l销售价格：电梯洋房销售价格：电梯洋房80008000元元/平米平米基本资料基本资料翡翠山翡翠山竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况l开发情况：开发情况：20102010年年9 9月开工，月开工，20112011年年1 1月月2828日首期日首期1 1、4 4、6 6幢开盘，电梯洋房，均价幢开盘，电梯洋房，均价80008000元元/平米；平米；4 4月月1616日开日开2 2、3 3、5 5幢，电梯洋房，均价幢，电梯洋房，均价80008000元元/平米平米l9 9月份开月份开1111幢，高层，幢，高层，共共131

34、131套，套，7300-7600 7300-7600 元元/平米，平米，户型户型91-13091-130，主力户型是，主力户型是112-127 112-127 平米，平米，两梯三户两梯三户l销售情况：多层只剩顶楼底楼（销售口径）销售情况：多层只剩顶楼底楼（销售口径）1111年年1 1月月2828开开1 1、4 4、6 6幢幢 均价均价80008000元元/平米平米 1111年年4 4月月1616日开日开2 2、3 3、5 5幢幢 均价均价80008000元元/平米平米 只剩顶楼底楼（销售口径）只剩顶楼底楼（销售口径）竞争楼盘研究项目总结项目总结n项目优势：项目优势：新昌的大盘，周边配套日渐完善

35、；新区中医院附近，中医院将来新昌的大盘，周边配套日渐完善；新区中医院附近，中医院将来会是新昌新区的中心；会是新昌新区的中心；artdeco建筑风格建筑风格n项目劣势：项目劣势：翡翠山销售情况一般，据别的楼盘销售说是电梯洋房公摊面积比翡翠山销售情况一般，据别的楼盘销售说是电梯洋房公摊面积比较大，新昌人普遍接受度不佳较大，新昌人普遍接受度不佳n项目客群：项目客群：基本以自住为主，投资很少，可能是因为新昌的房价比较的稳，基本以自住为主，投资很少，可能是因为新昌的房价比较的稳，大部分是农村人进城买房，少数嵊州人大部分是农村人进城买房，少数嵊州人n案场现状：案场现状：售楼处在大佛寺旁当地比较高档的酒店白

36、云山庄内（今年售楼处在大佛寺旁当地比较高档的酒店白云山庄内（今年9月会月会搬到项目地附近），里面装修比较豪华；有搬到项目地附近），里面装修比较豪华；有3名销售员，穿正装，服装比较统名销售员，穿正装，服装比较统一；销售人员主动接待，对本项目很熟悉，对新昌整个的房市有一定的了解，一；销售人员主动接待，对本项目很熟悉，对新昌整个的房市有一定的了解，对大市也有一定自己的见解；知道是市调后还是有问必答，服务态度很好；其对大市也有一定自己的见解；知道是市调后还是有问必答，服务态度很好；其他空着的销售业没有闲着，在整理资料之类的东西他空着的销售业没有闲着，在整理资料之类的东西竞争楼盘研究l项目地址：新昌县项

37、目地址：新昌县演溪路与南岩路间、孝行路西演溪路与南岩路间、孝行路西侧地块侧地块l开发商：开发商：新昌县金泰房地产开发有限公司新昌县金泰房地产开发有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：6343963439平方米平方米建筑面积建筑面积:180000180000平方米平方米l物业管理：绿城物业物业管理：绿城物业l建筑风格：新古典主义建筑风格：新古典主义l外立面材料：一二楼大理石，上面砌钢砖外立面材料：一二楼大理石，上面砌钢砖l物业类型：多层，小高层，高层物业类型：多层，小高层，高层l容积率：容积率：2.22.2l绿化率：绿化率：31%31%l总户数：总户数：11331133户户l交付时间

38、：交付时间：20132013年年6 6月月3030日日l主力户型：主力户型：9595平米、平米、130130平米平米l销售价格：销售价格：75007500元元/平米平米基本资料基本资料尚品国际尚品国际竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况开发情况：开发情况：20102010年年1010年年4 4月开一期，推月开一期，推1-51-5幢，幢，1 1、5 5高层，高层，2-42-4多层，均价多层，均价64006400元元/平米；平米；20102010年年8 8月开月开1111、1313、1515幢，均价幢，均价65006500元元/平米，平米，目前在售目前在售1212幢、幢、1717幢，幢，1212幢

39、幢90009000元元/平米起。平米起。楼王楼王17171212竞争楼盘研究项目总结项目总结n项目优势：项目优势：绿城的物业，绿城的物业，300米的中轴米的中轴中央景观中央景观n项目客群：项目客群：基本以自住和改善为主，基本以自住和改善为主，投资很少投资很少n案场现状：案场现状：售楼处地处繁华地段，装售楼处地处繁华地段，装修较好，售楼处面积也较大；有销售人修较好，售楼处面积也较大；有销售人员员6人，男的服装统一，女的穿便装；人，男的服装统一，女的穿便装；销售员专业水平较好，对本项目以及周销售员专业水平较好，对本项目以及周边项目都非常了解，里面的气氛也很融边项目都非常了解，里面的气氛也很融洽；但

40、是空闲着的销售员比较随意洽；但是空闲着的销售员比较随意竞争楼盘研究l项目地址：新昌县项目地址：新昌县七星大桥西侧江滨路南侧七星大桥西侧江滨路南侧l开发商：新昌县博大房地产开发有限公司开发商：新昌县博大房地产开发有限公司l项目规模：项目规模：占地面积：平米占地面积：平米建筑面积建筑面积:93168.2893168.28平米平米l物业管理：物业管理：上海斯成宜安物业公司（音译名）上海斯成宜安物业公司（音译名）l建筑风格：建筑风格：欧美欧美l外立面材料：外立面材料：底层石材、面砖底层石材、面砖l物业类型：高层、超高层物业类型：高层、超高层l容积率：容积率：2.3l绿化率：绿化率：38.5%l总户数：

41、总户数：500多户多户l交付时间：交付时间：2011年年底年年底l主力户型：主力户型：111、130平米平米l销售价格：销售价格：7000-9000元元/平米平米基本资料基本资料博大山水博大山水竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况l开发情况：开发情况：20102010年年9 9月，月，6 6幢楼在结顶时全部开放，除了顶层幢楼在结顶时全部开放，除了顶层1818套大户型未开套大户型未开l1 1、2 2、3 3幢幢 ：1818层层 6 6、7 7幢：幢：2020、2323、2525层层l销售情况：去化销售情况：去化6 6成（销售口径）成（销售口径）竞争楼盘研究项目总结项目总结n项目优势项目优势：架空

42、：架空3米大回廊米大回廊，全部作，全部作为活动空间；中央景观为活动空间；中央景观；楼间距大，；楼间距大，6幢楼一次性开，购买者选择的余地比较幢楼一次性开，购买者选择的余地比较大，现房大，现房n项目客群：项目客群：刚需和改善为主，少数的刚需和改善为主，少数的嵊州人，投资很少嵊州人，投资很少n案场现状：案场现状：售楼处空间很大，沙盘比售楼处空间很大，沙盘比例尺较大，装修以简约明快为主；销售例尺较大，装修以简约明快为主；销售人员以女性为主，大概人员以女性为主，大概5个，统一的服个，统一的服装，态度很好，比较专业装，态度很好，比较专业竞争楼盘研究l项目地址：项目地址：新昌县新昌县 七星街道江滨西路南，

43、新中路七星街道江滨西路南，新中路东东l开发商：开发商：浙江金城控股集团有限公司浙江金城控股集团有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：352600352600平米平米建筑面积建筑面积:300000300000平方米平方米l物业管理：物业管理：金城物业金城物业l建筑风格：建筑风格：现代风格现代风格l外立面材料：外立面材料：涂料涂料l物业类型：物业类型：多层，小高层，高层多层，小高层，高层l容积率：容积率：2.72.7l绿化率：绿化率：23%23%l总户数：总户数：户户l交付时间：交付时间：20112011年底年底l主力户型：主力户型：7979平方米，平方米，100100平方米，平方米，

44、143143平方米平方米l销售价格：销售价格：80008000元元/平米平米基本资料基本资料锦绣华庭锦绣华庭竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况l开发情况：一期开了一些高层，二期开发情况：一期开了一些高层，二期0909年年底，年年底，1010年年4 4月开了中间两列多层，价格月开了中间两列多层，价格73007300元元/平米起，均价平米起，均价是是76007600元元/平米平米l销售情况：销售情况很好，去化很快，目前已无房源，三期开盘时间未定，预计近几月，共销售情况：销售情况很好，去化很快，目前已无房源，三期开盘时间未定，预计近几月，共1616幢幢*2424套套=384=384套房源，价格套房

45、源，价格80008000元元/平米起，主力面积是平米起，主力面积是90-15090-150平米（销售口径）平米（销售口径）竞争楼盘研究项目总结项目总结n项目优势：项目优势：金城集团是新昌本地的开金城集团是新昌本地的开发商，在新昌开发了几个楼盘，口碑较发商，在新昌开发了几个楼盘，口碑较好；中央景观；周边教育资源丰富好；中央景观；周边教育资源丰富n项目客群：项目客群：刚需和改善为主，主要是刚需和改善为主，主要是公务员和上市企业的员工（如制药、轴公务员和上市企业的员工（如制药、轴承、配件）承、配件）n案场现状：案场现状：售楼处在金城控股销售厅售楼处在金城控股销售厅内，紫色的涂料，沙盘大气，显得售楼内

46、，紫色的涂料，沙盘大气，显得售楼处较为拥挤，销售人员服装统一，比较处较为拥挤，销售人员服装统一，比较的专业的专业竞争楼盘研究l项目地址：项目地址：新昌县新昌县 七星街道西站斜对面七星街道西站斜对面l开发商：开发商：新昌县诚茂丽都房地产有限公司新昌县诚茂丽都房地产有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：9157.29157.2平方米平方米建筑面积建筑面积:地上：地上：58211.258211.2平方米；地平方米；地下：下：14078.1514078.15平方米平方米l物业管理：物业管理：未知未知l建筑风格：建筑风格：西班牙风情西班牙风情l外立面材料：外立面材料：面砖面砖l物业类型：物业

47、类型：多层、小高层多层、小高层l容积率：容积率：1.91.9l绿化率：绿化率：30%30%l总户数：总户数：400400多户多户l交付时间：交付时间：20122012年年底年年底l主力户型：主力户型：9898、110110、126126、139139平米平米l销售价格：销售价格：边套边套80008000元元/平米，中间套平米，中间套70007000元元/平平米米基本资料基本资料四季花园四季花园竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况l开发情况：除了位置最好、最贵的开发情况：除了位置最好、最贵的8 8幢、幢、1515幢，其他幢，其他2424幢已经全部开放，幢已经全部开放，8 8幢、幢、1515幢边套

48、幢边套80008000元元/平米，中平米，中间套间套70007000元元/平米；多层普遍比高层每平米贵平米；多层普遍比高层每平米贵500-600500-600元元l销售情况：目前就剩销售情况：目前就剩8 8、15#15#幢共幢共2424套房源，推出时间待定，其他推出的房源销售良好，剩底层或顶层套房源，推出时间待定，其他推出的房源销售良好，剩底层或顶层（销售口径）（销售口径）竞争楼盘研究项目总结项目总结n项目优势：项目优势：主轴、次轴中央景观，户户到景，该项目基本为多层，据销主轴、次轴中央景观，户户到景，该项目基本为多层，据销售员介绍，新昌多层较高层更好销售售员介绍，新昌多层较高层更好销售n项目

49、客群项目客群：刚需和改善为主，新昌本地为主，有少些嵊州客户：刚需和改善为主，新昌本地为主，有少些嵊州客户n案场现状：案场现状：售楼处在中国茶市展厅内，里面装修的比较简单，但给人感售楼处在中国茶市展厅内，里面装修的比较简单，但给人感觉很清凉，有销售觉很清凉，有销售3名，年纪有中年也有年轻的，没有统一的服装，但是名，年纪有中年也有年轻的，没有统一的服装，但是给人感觉比较亲切，销售员对本项目很了解，而且有问必答，态度很好，给人感觉比较亲切，销售员对本项目很了解，而且有问必答，态度很好，但从某些专业术语上还是有所欠缺但从某些专业术语上还是有所欠缺竞争楼盘研究l项目地址：项目地址：新昌县新昌县 七星街道

50、江滨南路、康复路交七星街道江滨南路、康复路交叉口东侧叉口东侧l开发商：开发商：新昌县新世界置业有限公司新昌县新世界置业有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：17154.017154.0平方米平方米建筑面积建筑面积：地上：地上34308.034308.0平方米；地下平方米；地下室室10534.1310534.13平方米平方米l物业管理：物业管理：未知未知l建筑风格：建筑风格：未知未知l外立面材料：外立面材料：未知未知l物业类型：物业类型：小高层小高层,高层高层l容积率：容积率：2 2l绿化率：绿化率：30%30%l总户数：总户数：300300户户l交付时间：交付时间：20122012

51、年年9 9月月3030日日l主力户型：主力户型：9090120120平方米平方米l销售价格：销售价格：70007000元元/平米平米基本资料基本资料金水岸金水岸开发销售情况开发销售情况l开发情况：还剩一幢高层约开发情况：还剩一幢高层约7272套房源未开套房源未开l销售情况：目前所剩房源不多，多为底层、顶楼，销售情况很好（销售口径）销售情况：目前所剩房源不多，多为底层、顶楼，销售情况很好（销售口径）竞争楼盘研究项目总结项目总结n项目优势：户型设计独特，有多个空间项目优势：户型设计独特，有多个空间赠送，奇偶数阳台错开，户型实用性强，赠送，奇偶数阳台错开，户型实用性强，新昌比较少见。新昌比较少见。n

52、项目客群：刚需和改善为主，新昌本地项目客群：刚需和改善为主，新昌本地为主，多为三、四口之家。为主，多为三、四口之家。n案场现状：售楼处装修一般，面积也较案场现状：售楼处装修一般，面积也较小，仅小，仅1名销售员在场，态度一般，专业水名销售员在场，态度一般，专业水平欠缺，某些专业术语不懂。平欠缺，某些专业术语不懂。竞争楼盘研究l项目地址：项目地址：新昌县新昌县 新昌县城关镇西北角塔山山顶新昌县城关镇西北角塔山山顶l开发商：开发商：绿城集团绿城集团l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：537416537416平米平米建筑面积建筑面积：150000150000平米平米l物业管理：物业管理：浙江绿城

53、物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司l建筑风格：建筑风格：法式法式l物业类型：物业类型：别墅，平层官邸别墅，平层官邸l总户数：总户数：200200多户多户l交付时间：交付时间：一期住宅于一期住宅于20092009年年6 6月交付，二期住宅月交付，二期住宅于于20092009年年9 9月交付月交付l主力户型：主力户型：平层官邸：平层官邸：250-400250-400平米；法式别墅：平米；法式别墅：500-700500-700平米平米l销售价格：销售价格：法式别墅：法式别墅：500-700500-700平米平米 500-1000500-1000万万一栋一栋 ，所剩，所剩2 2栋栋 平层官邸：平

54、层官邸：250-400250-400平米平米 80008000元元/平米，共计平米，共计122122套平层，销售过半套平层，销售过半基本资料基本资料绿城玫瑰园绿城玫瑰园竞争楼盘研究l滨江一号：今年滨江一号：今年8 8月月2525日刚奠基日刚奠基 总建筑面积总建筑面积4500045000方，方，9 9幢高层、小高层，幢高层、小高层，4949户排屋，共户排屋，共461461户。户。l星海湾：总建筑面积星海湾：总建筑面积5 5万方左右，预计今年万方左右，预计今年1010月份开盘，主力户型是月份开盘，主力户型是9595方、方、135135方。该项目售楼处较为方。该项目售楼处较为 精致，精致，4 4名年

55、轻女销售员，谈吐清晰。名年轻女销售员，谈吐清晰。l珑园一品：总建筑面积是珑园一品：总建筑面积是3030万方，目前在售一期排屋万方，目前在售一期排屋 预计预计20132013年推二期高层住宅年推二期高层住宅 待售项目：待售项目：竞争楼盘研究房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究小结竞争楼盘研究小结项 目 名项 目 名称称建筑形建筑形态态建 筑建 筑面积面积总户总户数数容积容积率率绿化绿化率率主 力 户主 力 户型型在 售在 售均价均价销售情况销售情况推盘计划推盘计划项目亮点项目亮点 翡翠山翡翠山多层、小高层、高层3020002.238%90-1438000多层已推完，剩余房源不多9月推11#1

56、31套，价格7300-7600新昌的大盘，周边配套日渐完善；新区中医院附近，中医院将来会是新昌新区的中心；art deco建筑风格尚品国尚品国际际多层、小高层、高层 1811332.231%90-1507000-9000+目前在售12幢、17幢，12幢9000元/平米起，17幢价格是7000-9000元/平米下期开盘时间未定绿城的物业，300米的中轴中央景观博大山博大山水国际水国际高层、超高层 9.3500多1.538.5%110-1307000-9000+去化六成剩18套大户型未开架空3米大回廊，全部作为活动空间；中央景观；楼间距大锦绣华锦绣华庭庭高层30近20002.723%90-1508

57、000二期已售罄下半年推三期，三期共384套房源，价格8000+中央景观；周边教育资源丰富四季花四季花园园多层、小高层5.8400多户1.930%90-1407000-8000目前剩8、15#共24套房源近期开盘主轴、次轴中央景观，户户到景金水岸金水岸超高层3.43002.030%90-1207000还剩一幢高层约72套房源未开近期开盘户型设计独特，有多个空间赠送，奇偶数阳台错开，户型实用性强平层250-400；别墅：500-700竞品楼盘概况总结竞品楼盘概况总结p外立面选材外立面选材：目前此等档次楼盘外立面基本为架空层干挂、：目前此等档次楼盘外立面基本为架空层干挂、楼身面砖、真石漆；楼身面砖

58、、真石漆；p楼层接受度楼层接受度：据多位销售员介绍，多层相较高层来说更易于：据多位销售员介绍，多层相较高层来说更易于销售，但高层目前也在快速的接受过程中；销售，但高层目前也在快速的接受过程中；p客群方面客群方面：新昌本地居多，农村进城、婚房占据着一定的比：新昌本地居多，农村进城、婚房占据着一定的比例，投资客较少，少数为嵊州客户；投资客中多数在杭州曾有例，投资客较少，少数为嵊州客户；投资客中多数在杭州曾有购房；购房；房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究小结竞争楼盘研究小结本案建议本案建议采用新颖时尚的外立面风格，例如采用新颖时尚的外立面风格，例如art-decoart-deco风格；材料：一

59、二层采用干挂石材，楼身采风格；材料：一二层采用干挂石材，楼身采用真石漆等。用真石漆等。房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究小结竞争楼盘研究小结楼盘名称楼盘名称案场装修案场装修沙盘设置沙盘设置自销自销/代理代理销售员销售员宣传制作宣传制作翡翠山翡翠山临时在白云山庄酒店，九月份将迁徙新售楼处，估计售楼处较为豪华比例适中，入门即为沙盘，PVC板喷漆、绒面墙纸等材料自销3名销售员在场，专业素质在当地最好，口齿清晰，思维敏捷无楼书、有折页，制作工艺良好尚品国际尚品国际一楼设置沙盘、洽谈区、办公室，二楼为办公室，有三张桌椅，一楼面积60-70方，装修一般比例适中，入门即为沙盘，PVC板喷漆、绒面墙纸等

60、材料自销6名销售员在场，服装并不完全统一，专业水平较好，对楼市较为了解，比较随和，有较厚楼书，包含内容丰富，工艺精美博大山水博大山水大门阔气，一楼设置沙盘，装修精致，亮丽，大厅挑高最高比例大，沙盘有近2.5米高度，PVC板喷漆、绒面墙纸等材料自销5名本地女销售员，对市调员不排斥，专业水平良好，但个别术语还是不懂无楼书，有折页，折页工艺良好锦绣华庭锦绣华庭案场一楼较为拥挤，装修一般沙盘较大，沙盘质量一般，无亮点自销3名女销售员，专业水平良好，对竞品以及新地块较为了解无楼书，有折页，工艺一般四季花园四季花园案场设置在中国茶市厅内，装修很一般，面积仅十多平米楼盘较小，沙盘也较小自销3名销售员，服装随

61、便，专业水平不够无楼书、无折页单页等，仅有户型图金水岸金水岸案场面积较小，装修一般沙盘在大厅内门右侧，沙盘较小，材料普通自销1名销售员在场，服务态度不佳，专业水平较差有小楼书，但制作工艺一般绿城玫瑰园绿城玫瑰园案场面积不大，但装修较为华贵，服务态度属新昌最佳沙盘比例适中，PVC板喷漆、绒面墙纸等材料自销2名销售员，因楼盘尾盘，销售员不多，对新昌楼书较为清楚宣传册丰富，工艺也较好星海湾星海湾售楼处刚投入使用，面积不大，但是目前最为精致的装修比例适中，全为木质材料，也属新昌首家自销4名女销售员，谈吐清晰，但对于市调员态度欠缺目前暂无宣传资料竞品楼盘销售情况小结竞品楼盘销售情况小结p销售方面销售方面：调研项目全为自销，基本为本地销售员，个别高：调研项目全为自销，基本为本地销售员，个别高端大盘销售水平较好，整体专业素质有待提高，但待人和善，端大盘销售水平较好，整体专业素质有待提高，但待人和善，讲解本项目思路清晰；售楼中心整体装修档次不高；讲解本项目思路清晰；售楼中心整体装修档次不高；房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究小结竞争楼盘研究小结本案建议本案建议利用我方的专业水平，以更为精准、专业的利用我方的专业水平，以更为精准、专业的品牌策略推广模式，取得突破。品牌策略推广模式，取得突破。