广西河池市汉军龙江帝景项目营销策划提案课件

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1、No.1POWER SPACE Residential Services 2010.3POWER SPACE Residential Services 谨呈：汉军集团谨呈：汉军集团 南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司宝资通地产服务机构宝资通地产服务机构版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司所有，未经南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复印和发布本文中的部分或全部内容。No.2POWER SPACE Residential Services 关于核心问题：关于核心问题：面对

2、有限的市场容量，如何确定本项目定位？面对有限的市场容量，如何确定本项目定位？产品未来需要吸引的目标客户群体是什么人？产品未来需要吸引的目标客户群体是什么人？根据市场定位和客户分析，如何确定项目市场形象？根据市场定位和客户分析，如何确定项目市场形象？项目营销节奏如何安排？项目营销节奏如何安排？项目核心问题界定项目核心问题界定No.3POWER SPACE Residential Services 研究思路研究思路区域环境区域环境调研分析调研分析项目理解项目理解及分析及分析目标目标客户群客户群项目项目市场定位市场定位如何打好如何打好营销之战营销之战宏观市场宏观市场研究分析研究分析住宅竞争项目住宅竞

3、争项目调研分析调研分析住宅市场消费住宅市场消费群体调研分析群体调研分析项目市场支撑项目市场支撑基础位置分析基础位置分析住宅可行性住宅可行性市场支撑分析市场支撑分析项目地块及项目地块及环境调研分析环境调研分析符合目标客户群符合目标客户群的住宅定位的住宅定位市场推广形象市场推广形象No.4POWER SPACE Residential Services 实现总目标实现总目标定位定位利用项目最佳景观优势、最佳地位优势、规划设计优利用项目最佳景观优势、最佳地位优势、规划设计优势、开发商实力优势等，打造河池市首席高品质住宅势、开发商实力优势等，打造河池市首席高品质住宅示范区示范区形象形象代言整个河池的城

4、市名片、河池人民的骄傲与自豪，代言整个河池的城市名片、河池人民的骄傲与自豪，鉴证城市崛起的标志性建筑群鉴证城市崛起的标志性建筑群火爆火爆通过立体式的密集宣传推广，高端公关活动的举行，激通过立体式的密集宣传推广，高端公关活动的举行，激起客户购买欲望，适时火爆开盘，奠定城市第一名盘起客户购买欲望，适时火爆开盘，奠定城市第一名盘形象形象No.5POWER SPACE Residential Services 目目 录录形象推广定位物业发展建议地块SWOT分析整体发展战略项目客户定位项目整体定位市场环境分析整体营销思路推广实施细则No.6POWER SPACE Residential Services

5、 目目 录录河池经济发展及预测河池房地产现状分析河池房地产数据分析形象推广定位物业发展建议地块SWOT分析整体发展战略项目客户定位项目整体定位市场环境分析市场环境分析整体营销思路推广实施细则No.7POWER SPACE Residential Services 近近4 4年河池市国民经济发展年河池市国民经济发展近年来，河池市的整体经济一直保持持续、平稳的发展势态，城市规模、经济规模不断壮大，各近年来，河池市的整体经济一直保持持续、平稳的发展势态，城市规模、经济规模不断壮大，各项国民经济指标保持稳定增长，为河池市房地产业的发展提供了稳定发展的经济基础保障。项国民经济指标保持稳定增长，为河池市房

6、地产业的发展提供了稳定发展的经济基础保障。20062006年年20092009年河池市的国民经济主要指标年河池市的国民经济主要指标 单位单位20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年国内生产总值国内生产总值亿元亿元243.09311.69367.31383.70全社会固定资产投全社会固定资产投资完成额资完成额亿元亿元188.31218.74211.03277.80房地产投资额房地产投资额亿元亿元4.896.598.5214.84社会消费品零售总社会消费品零售总额额亿元亿元68.7880.5597.55115.07城镇居民人均可支城镇居民人均可支配收入配收入

7、元元8619107521204213369No.8POWER SPACE Residential Services 未来五年（未来五年（2010-20152010-2015年）经济发展预测年）经济发展预测“十一五十一五”期间，河池市期间，河池市GDPGDP年均增速将在年均增速将在11%11%以上。随着东盟及北部湾区域经济合作的深入开展以上。随着东盟及北部湾区域经济合作的深入开展、水南高速公路的建成通车、水电基地、有色金属工业基地水南高速公路的建成通车、水电基地、有色金属工业基地等利好项目的开展，河池市等利好项目的开展，河池市GDPGDP年增长年增长率预计将仍会保持年均率预计将仍会保持年均11%

8、11%的高速发展态势，因此我们对河池市未来五年国内生产总值进行了预测的高速发展态势，因此我们对河池市未来五年国内生产总值进行了预测。No.9POWER SPACE Residential Services 河池市房地产现状分析河池市房地产现状分析 （一）（一）河河池池市市房房地地产产发发展展历历程程No.10POWER SPACE Residential Services 河池市房地产现状分析河池市房地产现状分析 （二）（二）消费观念改变，房地产开发品质升级。消费观念改变，房地产开发品质升级。房地产项目开发规模较小，开发商实力和理念有限房地产项目开发规模较小，开发商实力和理念有限 户型中规中矩

9、，三房畅销户型中规中矩，三房畅销 市场容量有限，市场竞争剧烈市场容量有限，市场竞争剧烈 客户群体日趋理性客户群体日趋理性 营销现场包装形象较差营销现场包装形象较差 缺乏主流媒体，依托户外广告缺乏主流媒体，依托户外广告 经过近几年的市场发展，河池市房地产市场目前呈现出以下几个特征：经过近几年的市场发展，河池市房地产市场目前呈现出以下几个特征：No.11POWER SPACE Residential Services 河池市房地产数据分析（一）河池市房地产数据分析（一）河池市河池市2005-09年商品房销售面积（万年商品房销售面积（万）从从0707年开始，销售面积开始上升，达年开始，销售面积开始上

10、升，达26.2126.21万；万；0808年市场观望情绪浓厚，但河池销售面积依然增长年市场观望情绪浓厚，但河池销售面积依然增长了了28.8%28.8%，达到，达到33.7733.77万。万。0909年，销售量达年，销售量达24.6824.68，有所回落。究其原因：，有所回落。究其原因：1 1、作为四线城市，金融危机和房地产政策的波及滞后性较长，、作为四线城市，金融危机和房地产政策的波及滞后性较长，2 2、0808年批复房地产项目较少，开工量有限，导致年批复房地产项目较少，开工量有限，导致0909年的供应有限；年的供应有限；3 3、0909年，由于价格不断的攀升，在一定程度上抑制了购房需求。年，

11、由于价格不断的攀升，在一定程度上抑制了购房需求。No.12POWER SPACE Residential Services 河池市房地产数据分析（二）河池市房地产数据分析（二）最低价最低价均价均价最高价最高价21802180元元/25002500元元/37003700元元/三房是主力，一房小户稀三房是主力，一房小户稀缺缺在整个河池房地产住宅市场中在整个河池房地产住宅市场中，绝大部分楼盘主要物业类型，绝大部分楼盘主要物业类型都是三房或者三房、四房，这都是三房或者三房、四房，这符合小城市居民购买商品房满符合小城市居民购买商品房满足一家人居住或者购房一次性足一家人居住或者购房一次性到位的消费习惯。到

12、位的消费习惯。市场对市场对2500元元/的均价认可度较高，一般项目定价以此价格为基准。的均价认可度较高，一般项目定价以此价格为基准。市中心形象高端的项目价格基本在市中心形象高端的项目价格基本在3000-3300左右。左右。调整幅度调整幅度 层差约在层差约在40-60元元/左右。左右。整个市场价格表现是较为稳定的。整个市场价格表现是较为稳定的。No.13POWER SPACE Residential Services 河池房地产市场小结河池房地产市场小结 与展望与展望 小结：小结：总体而言，河池市的房地产尚处于起步发展阶段河池市的房地产尚处于起步发展阶段，与南宁等城市相比，房地产投资开发力度较小

13、。从城市发展方向来看，城东新区是河池市未来重点发展和扩张的区域从城市发展方向来看，城东新区是河池市未来重点发展和扩张的区域，该区域凭借其自身的地理、自然景观、规划优势，享有着中高端楼盘的开发区位，深得市民的追捧，是河池房地产开发的重点。整个2009年，河池市房地产市场总体呈现回暖增长态势。全年房地产市场开发投资达到全年房地产市场开发投资达到14.84亿元亿元，较，较08年增长了年增长了74.18%，且均价已经飙升至，且均价已经飙升至2500元元/，部分楼盘突破3000元/大关。据有关部门统计显示，2010年年1-2月，河池城区共预售面积月，河池城区共预售面积18.64万，销售率约万，销售率约5

14、0%左右左右。据相关推测，河池城区河池城区2010年商品房预售的面积可望突破年商品房预售的面积可望突破50万万。而随着经济的回暖，需求的不断增加，2010年河池市房地产市场更是值得期待。No.14POWER SPACE Residential Services 项目地块及周边环境地块规划指标示意地块SWOT分析目目 录录形象推广定位物业发展建议地块地块SWOT分析分析整体发展战略项目客户定位项目整体定位市场环境分析整体营销思路推广实施细则No.15POWER SPACE Residential Services 项目地块及规划指标示意项目地块及规划指标示意 本项目位于龙江四桥东本项目位于龙江四

15、桥东北侧，新建东路与江北东北侧，新建东路与江北东路交界处路交界处。地块方正平坦，无拆迁地块方正平坦，无拆迁，形象良好。，形象良好。紧邻龙江、铜鼓广场、紧邻龙江、铜鼓广场、市政公园，群山环抱，拥市政公园，群山环抱，拥有丰富景观资源；周边生有丰富景观资源；周边生活、市政配套较为齐全。活、市政配套较为齐全。项目地块项目地块地块基本指标地块基本指标总占地面积：约总占地面积：约3636亩亩 总建筑面积：约总建筑面积：约2222万万 容积率：容积率：7.43 7.43 建筑密度：建筑密度：20.69%20.69%绿地率：绿地率：30.04%30.04%机动车：机动车：751 751个个其他规划条件：其他规

16、划条件：暂无暂无No.16POWER SPACE Residential Services 地块地块SWOTSWOT分析分析 地处城东新区桥头堡核心位置，具有塑造城市高端建筑的特质地处城东新区桥头堡核心位置，具有塑造城市高端建筑的特质。p SWOT-SSWOT-S代表河池品质住宅区的居住形象代表河池品质住宅区的居住形象p SWOT-WSWOT-Wp SWOT-OSWOT-Op SWOT-TSWOT-T地位优势明显地位优势明显项目规模大项目规模大 景观价值高景观价值高 交通出行便利交通出行便利 教育配套齐全教育配套齐全 项目完善配套项目完善配套 市场容量有限市场容量有限 人口基础少人口基础少价格

17、基础低价格基础低 容积率高容积率高宏观经济背景宏观经济背景市场发展初级市场发展初级区区 域域 潜潜 力力 二套房收紧二套房收紧 未来政策不明朗未来政策不明朗 竞竞 争争 威威 胁胁 No.17POWER SPACE Residential Services 项目项目SWOTSWOT小结（一）小结（一）小结：小结：本项目地处城市主干本项目地处城市主干道、城市公园、龙江河畔道、城市公园、龙江河畔，占据河池城东新区，占据河池城东新区“桥桥头堡头堡”位置，毗邻市行政位置，毗邻市行政中心，周边生活配套设施中心，周边生活配套设施较为齐全，且未来的城市较为齐全，且未来的城市公共设施将会更加完善，公共设施将会

18、更加完善，地块周围在建项目较多，地块周围在建项目较多，属于城市开发热点地段，属于城市开发热点地段，周边暂无直接性竞争对手周边暂无直接性竞争对手，且项目规模大，具有打，且项目规模大，具有打造城市高端住宅的先天条造城市高端住宅的先天条件和优势，亦是本项目独件和优势，亦是本项目独树一帜的良好机会。树一帜的良好机会。鉴于分析，对于本项目来说，需要解决三个问题，才能鉴于分析，对于本项目来说，需要解决三个问题，才能使项目获得巨大的成功。即：使项目获得巨大的成功。即：1 1，面对有限的市场容量，本项目如何定位，形象上如面对有限的市场容量，本项目如何定位，形象上如何表现何表现？2 2，本项目容积率高，相应建筑

19、成本高，怎样的产品定，本项目容积率高，相应建筑成本高，怎样的产品定位才能在激烈的市场竞争中占据有利的位置位才能在激烈的市场竞争中占据有利的位置?3 3，如何塑造和运用开发商的企业品牌，促进项目的开，如何塑造和运用开发商的企业品牌，促进项目的开发与销售发与销售?No.18POWER SPACE Residential Services 项目项目SWOTSWOT小结（二）小结（二）综合分析了项目的资源及河池房地产市场，项目占据河池城东的桥综合分析了项目的资源及河池房地产市场，项目占据河池城东的桥头堡位置，因此本项目定位应立足于整个河池城市，占据市场龙头头堡位置，因此本项目定位应立足于整个河池城市，

20、占据市场龙头位置，将项目打造成为河池房地产市场住宅标榜。在形象定位上，位置，将项目打造成为河池房地产市场住宅标榜。在形象定位上，力求大气，形象拔高到房地产市场乃至城市之首，将城市发展诉求力求大气，形象拔高到房地产市场乃至城市之首，将城市发展诉求及客户诉求有机结合在一起，充分展示楼盘作为河池房地产市场标及客户诉求有机结合在一起，充分展示楼盘作为河池房地产市场标徽楼盘形象。徽楼盘形象。解决后两解决后两个问题个问题，可以通过本项目前期市场定位、产品超前规划、，可以通过本项目前期市场定位、产品超前规划、营销包装以及工程管理，树立为河池房地产市场纯高端生活样板社营销包装以及工程管理，树立为河池房地产市场

21、纯高端生活样板社区，颠覆城市住宅发展格局。区，颠覆城市住宅发展格局。同时运用一系列的中高档公关营销活动和媒体造势，塑造项目和开同时运用一系列的中高档公关营销活动和媒体造势，塑造项目和开发商品牌，为项目长期运作积累口碑效应发商品牌，为项目长期运作积累口碑效应No.19POWER SPACE Residential Services 目目 录录整体发展战略市场机会分析形象推广定位物业发展建议地块SWOT分析整体发展战略整体发展战略项目客户定位项目整体定位市场环境分析整体营销思路推广实施细则No.20POWER SPACE Residential Services 城市市场城市市场河池市内所有向往河

22、池市内所有向往高端生活的群体高端生活的群体城市外围市场城市外围市场南丹、宜州、东、巴、南丹、宜州、东、巴、凤等县市周边客户凤等县市周边客户外延市场外延市场广西区内外投资群体广西区内外投资群体城市新区品质生活项目城市新区品质生活项目城市高端住宅城市高端住宅 城市形象代表城市形象代表可以拓展的区域可以拓展的区域客户面拓宽客户面拓宽置业抗性增加置业抗性增加城市新区，树立现代城市品质人居的标榜；河池市内改善性需求的首选。向往城市生活、居住的周边县份人群；提高生活品质的需求，市内其他客群。对高端生活渴求和期盼的人群；向往居住在城市新区的客群；市场机会分析市场机会分析 关键词：城市新区；品质生活；高端住宅

23、区；形象代表关键词：城市新区；品质生活；高端住宅区；形象代表 No.21POWER SPACE Residential Services 核心问题核心问题如何给项目定位如何给项目定位市场基础市场基础项目自身项目自身地块形象良好、景观价值高地块形象良好、景观价值高位于城市新区桥头堡位置位于城市新区桥头堡位置规模大优势明显规模大优势明显客户预期价值较高客户预期价值较高客户来源构成？客户来源构成？市场进入初期阶段市场进入初期阶段该区域的市场已有不少楼该区域的市场已有不少楼盘小区，但素质有限盘小区，但素质有限整个城市地产项目整个城市地产项目性价比低性价比低地产项目的产品价值，亟地产项目的产品价值，亟待

24、于颠覆待于颠覆投资需求仍在投资需求仍在整个河池市具有一定的投整个河池市具有一定的投资需求（约资需求（约10%）作为城市发展热点作为城市发展热点板块，拥有大量潜板块，拥有大量潜在客户在客户潜在客户对产品品潜在客户对产品品质与购买成本的最质与购买成本的最优化追求需要释放优化追求需要释放投资客户对产品回投资客户对产品回报与购买成本的最报与购买成本的最优化追求需要释放优化追求需要释放 挖掘三大客户圈层的核心需求，寻找我们在三个市场层挖掘三大客户圈层的核心需求，寻找我们在三个市场层级中的未来占位。级中的未来占位。如何实现营销如何实现营销对整体战略的思考对整体战略的思考立足于整个河池市场，做市场的领跑者，

25、高调立势并实现多源客户的支持立足于整个河池市场，做市场的领跑者，高调立势并实现多源客户的支持No.22POWER SPACE Residential Services 立足河池所有城市精英的居住需求，做城市价值立足河池所有城市精英的居住需求，做城市价值的塑造者，贯彻城市价值营销于楼盘开发的塑造者，贯彻城市价值营销于楼盘开发产品发力，性价比驱动，承接整个城市高端品质产品发力，性价比驱动，承接整个城市高端品质生活的需求生活的需求差异化、替代性的居住体验，打造在河池市置业差异化、替代性的居住体验，打造在河池市置业的第一口碑的第一口碑置业立势带动投资，拓宽产品线以达到客户多元置业立势带动投资，拓宽产品

26、线以达到客户多元占位占位驱动驱动口碑口碑多元多元河池首席品质生活示范社区河池首席品质生活示范社区 整体发展战略整体发展战略 No.23POWER SPACE Residential Services 目目 录录发展思路定位推导市场定位项目暂定案名形象推广定位物业发展建议地块SWOT分析整体发展战略项目客户定位项目整体定位项目整体定位市场环境分析整体营销思路推广实施细则No.24POWER SPACE Residential Services 目前河池市的住宅市场供给多以高层为主，且多为目前河池市的住宅市场供给多以高层为主，且多为1-21-2栋单体建筑为主，商住混合，居栋单体建筑为主，商住混合，

27、居住品质一般，缺少社区型住宅；住品质一般，缺少社区型住宅；本项目规模大，临龙江河、铜鼓广场、市政公园，具有打造城市新区标志性小区的先本项目规模大，临龙江河、铜鼓广场、市政公园，具有打造城市新区标志性小区的先天条件；天条件；本项目交通十分便捷，周边配套设施较为齐全，具有开发成熟高端社区的开发条件；本项目交通十分便捷，周边配套设施较为齐全，具有开发成熟高端社区的开发条件；作为河池市大盘项目，定位可延伸方向主要有：项目规模、区位和项目的综合品质；作为河池市大盘项目，定位可延伸方向主要有：项目规模、区位和项目的综合品质；由于该区域为河池城市发展方向，区域内将会涌现较多具有一定规模的楼盘，而且区由于该区

28、域为河池城市发展方向，区域内将会涌现较多具有一定规模的楼盘，而且区位在未来供应的楼盘中也属于共有优势。位在未来供应的楼盘中也属于共有优势。项目定位发展的思路项目定位发展的思路 综上所述，本项目的定位发展思路应以综合品质为项目的最有力机会综上所述，本项目的定位发展思路应以综合品质为项目的最有力机会点点No.25POWER SPACE Residential Services 项目定位推导项目定位推导 定位因素定位因素项目自身项目自身项目建筑规项目建筑规模大，约有模大，约有22万，市万，市场第一大盘，场第一大盘，拥有引领河拥有引领河池市房地产池市房地产发展方向的发展方向的潜质潜质。地块拥有地块拥有

29、江景、山江景、山景、市政景、市政公园景观，公园景观，利于项目利于项目打造河池打造河池高端建筑高端建筑群体群体 高容积率决高容积率决定了均是高定了均是高层建筑，建层建筑，建筑成本高昂，筑成本高昂，销售价格水销售价格水涨船高。涨船高。开发商属于龙开发商属于龙头企业，拥有头企业，拥有丰富的房地产丰富的房地产经验，资金雄经验，资金雄厚，产品、开厚，产品、开发理念先进，发理念先进，具有较高品牌具有较高品牌知名度。知名度。位于河池新区位于河池新区桥头堡位置，桥头堡位置，毗邻行政中心，毗邻行政中心，是未来城市发是未来城市发展的主要方向，展的主要方向，因此该区域的因此该区域的发展潜力巨大发展潜力巨大 宏观经济

30、发展宏观经济发展力度较弱，消力度较弱，消费市场容量有费市场容量有限。年均销售限。年均销售面积约面积约20-30万，其平均万，其平均每项目不到每项目不到2万。万。宏观经济宏观经济市场环境市场环境 项目的地项目的地理位置理位置 建筑规模建筑规模与设计与设计 项目所在项目所在区域环境区域环境 项目开发项目开发建设成本建设成本 开发商实开发商实力及信誉力及信誉 走高端市场路线，开创河池市高品质生活示范样板，占据高端物业开发的前沿市场定位方向市场定位方向No.26POWER SPACE Residential Services 项目总体定位项目总体定位 总体定位：总体定位：河池市首席高品质住宅社区河池市

31、首席高品质住宅社区 最符合城市新区现代都市的高品质生活社区最符合城市新区现代都市的高品质生活社区诉求点：品质生活、现代都市、高端形象诉求点：品质生活、现代都市、高端形象关键词：现代典范、造型大气、品质高尚关键词：现代典范、造型大气、品质高尚结合项目整体发展战略中结合项目整体发展战略中“塑造河池新区品质生活及城市发展桥头堡价值塑造河池新区品质生活及城市发展桥头堡价值”的开发理念：的开发理念：居住理念以居住理念以“现代化都市中心高端生活榜样现代化都市中心高端生活榜样”为立意：为立意：No.27POWER SPACE Residential Services 总体定位的表现总体定位的表现 气质内涵气

32、质内涵代表现代都市生活住区代表现代都市生活住区代表城市新区居住品质代表城市新区居住品质代表河池城市高端形象代表河池城市高端形象产品表现产品表现外延形象外延形象强调品质、风格现代强调品质、风格现代、高端定位、高端定位社区规划：社区规划：高端品质生高端品质生 活配套齐全活配套齐全建筑立面：建筑立面：引领品质潮流，引领品质潮流，凸显规模大气凸显规模大气户型产品：户型产品：引领市场引领市场 前沿前沿No.28POWER SPACE Residential Services 结合开发商的实力和品牌，本项目作为开发商又一鼎力之作，必将又是彰显其实力的代表作，且结合项目周边区位优势和景观优势，案名定为：定为

33、：定为：汉军汉军龙江帝景龙江帝景项目暂定案名项目暂定案名No.29POWER SPACE Residential Services 目目 录录客户心理分析客户特征分析主要目标客户分析形象推广定位物业发展建议地块SWOT分析整体发展战略项目客户定位项目客户定位项目整体定位市场环境分析整体营销思路推广实施细则No.30POWER SPACE Residential Services 客群构成客群构成项目客户特征表现项目客户特征表现特特征征表表现现对河池城市认同感对河池城市认同感浓厚，具有较强的浓厚，具有较强的凝聚力与自豪感凝聚力与自豪感本地人为主，本地人为主，大约在大约在30-55岁岁乡土情结浓厚

34、乡土情结浓厚城市精英城市精英城市新移民城市新移民高端投资客高端投资客进取与自我奋斗价值观，进取与自我奋斗价值观，追求生活品味，追求生活品味，认同文化附加值认同文化附加值 但又十分希望和渴望但又十分希望和渴望河池能更加繁荣河池能更加繁荣希望环境能更加美好希望环境能更加美好同时向往城市繁华、同时向往城市繁华、高品质生活高品质生活 No.31POWER SPACE Residential Services 项目客户特征分析项目客户特征分析年龄：年龄：30-5530-55岁，岁，收入：收入：家庭收入家庭收入3 3万元以上万元以上区域：区域：主要来自河池市、河池周边县市及乡镇主要来自河池市、河池周边县市

35、及乡镇工作特点：工作特点：在河池拥有稳定工作的群体（包括各类企事业职工、政府机在河池拥有稳定工作的群体（包括各类企事业职工、政府机关单位等）、在河池经商的人、私营个体户、周边县市乡镇的事业、机关单位等）、在河池经商的人、私营个体户、周边县市乡镇的事业、机关单位职工等关单位职工等家庭结构：家庭结构：大部分以三口之家为主，少部分为两口之家或单身群体。大部分以三口之家为主，少部分为两口之家或单身群体。生活态度：生活态度：善于持家和理财，对生活充满积极乐观向上的心理。善于持家和理财，对生活充满积极乐观向上的心理。性格需求特征：性格需求特征：有进取与自我奋斗价值观，追求生活品味，认同文化附有进取与自我奋

36、斗价值观，追求生活品味，认同文化附加值。加值。生活品质需求特征：生活品质需求特征：向往城市繁华、高品质生活向往城市繁华、高品质生活，希望出现优越品质，希望出现优越品质和高性价比的生活社区，改善居住条件。和高性价比的生活社区，改善居住条件。客群定位：城市精英、城市移民、高档投资客户客群定位：城市精英、城市移民、高档投资客户 本项目的客户群体采用泛客户的定位形式，以全龄为旨，即本项目的客户群体采用泛客户的定位形式，以全龄为旨，即“全龄的客户定位全龄的客户定位”，仍存在大部分特征相似的主流客户，这是本项目需要着重把握的客户。仍存在大部分特征相似的主流客户，这是本项目需要着重把握的客户。No.32PO

37、WER SPACE Residential Services 主要目标客户特征主要目标客户特征主流是来自于河池市内，少部分周边县份及乡镇主流是来自于河池市内，少部分周边县份及乡镇收入相对稳定，至少有收入相对稳定，至少有3年以上工作经历，有一定的积蓄，以改善居住环境为主年以上工作经历，有一定的积蓄，以改善居住环境为主要购房动机；要购房动机；对河池城市认同感十分强烈，具有深厚的原住情节，渴望自己的城市得到社会的对河池城市认同感十分强烈，具有深厚的原住情节，渴望自己的城市得到社会的认同；认同；首次或多次置业，注重实用性，注重生活舒适度，追求高品质的居住环境与生活首次或多次置业，注重实用性，注重生活舒

38、适度，追求高品质的居住环境与生活环境，追求提高生活素质；环境，追求提高生活素质；对物业要求较高，在房型设计、楼层选择、地段位置、内外配套完善等方面都有对物业要求较高，在房型设计、楼层选择、地段位置、内外配套完善等方面都有较多对比考虑，理性置业；较多对比考虑，理性置业；讲究物业和社区的品质，满足其健康要求和精神层次需求的家居氛围，重视良好讲究物业和社区的品质，满足其健康要求和精神层次需求的家居氛围，重视良好的街区人文氛围，强调邻里关系，注重保持有良好的亲朋好友沟通联系的习惯。的街区人文氛围，强调邻里关系，注重保持有良好的亲朋好友沟通联系的习惯。No.33POWER SPACE Residenti

39、al Services 主要目标客户细分主要目标客户细分河池市政府、事业、机关单位工作人员及领导干部河池市政府、事业、机关单位工作人员及领导干部河池市大中型企业的中层及中层以上职员；河池市大中型企业的中层及中层以上职员；小型私企业主；小型私企业主；河池市中小学教师、各大医院医生；河池市中小学教师、各大医院医生；南丹、宜州等县市及乡镇公务员，形成的城市新移民；南丹、宜州等县市及乡镇公务员，形成的城市新移民；城区待改造拆迁的人群；城区待改造拆迁的人群；自由职业者；自由职业者；少量来自广西区内外（南宁、柳州等，原生活在河池，外出经商或外地工作，见过少量来自广西区内外（南宁、柳州等，原生活在河池，外出

40、经商或外地工作，见过大都市生活）投资者。大都市生活）投资者。No.34POWER SPACE Residential Services 影响其购买的因素影响其购买的因素小区规划设计、户型设计；小区规划设计、户型设计；价格，主要是总价；价格，主要是总价；开发商、承建商的社会信誉、实力；开发商、承建商的社会信誉、实力；能否提供高尚生活的享受，以体现个人对高品质居住的追求；能否提供高尚生活的享受，以体现个人对高品质居住的追求；生活配套设施及物业管理的完善程度。生活配套设施及物业管理的完善程度。No.35POWER SPACE Residential Services 目目 录录形象定位的出发点形象定

41、位描述形象定位推广思路形象推广定位形象推广定位物业发展建议地块SWOT分析整体发展战略项目客户定位项目整体定位市场环境分析整体营销思路推广实施细则No.36POWER SPACE Residential Services 区域价值的坚守者区域价值的坚守者地缘性客户，追求生活品质的颠覆，喜欢浓重的现代都市符号地缘性客户，追求生活品质的颠覆，喜欢浓重的现代都市符号品质居住的追梦者品质居住的追梦者追求现代都市繁华生活、渴望高品质社区的出现追求现代都市繁华生活、渴望高品质社区的出现投资价值的寻求者投资价值的寻求者寻找一个显见的投资理由寻找一个显见的投资理由地段升值、物业升值、回报升值地段升值、物业升值

42、、回报升值 除了提供居所以外，我们要倡导的是一种强势、富有现代感染力和除了提供居所以外，我们要倡导的是一种强势、富有现代感染力和不同以往的生活方式。不同以往的生活方式。形象定位的出发点形象定位的出发点关注目标客户核心诉求关注目标客户核心诉求No.37POWER SPACE Residential Services 项目形象高度项目形象高度项目与城市发展起头并进，代表了城市崛起项目与城市发展起头并进，代表了城市崛起占据城市发展桥头堡占据城市发展桥头堡拥有城市最佳景观资源拥有城市最佳景观资源项目规模项目规模 河池第一河池第一项目自身核心优势项目自身核心优势形象形象城市城市品牌品牌城市标徽城市标徽

43、楼盘形象楼盘形象=城市形象城市形象 代表城市形象的楼盘代表城市形象的楼盘 与城市相关的楼盘与城市相关的楼盘 No.38POWER SPACE Residential Services 形象推广定位语形象推广定位语符合项目定位，符合项目定位，同时体现了项目在河池市的地位同时体现了项目在河池市的地位 展现了河池市民对房地产标志性建筑及高档社区的渴展现了河池市民对房地产标志性建筑及高档社区的渴望与期盼望与期盼气势磅礴，有利于塑造大盘印象气势磅礴，有利于塑造大盘印象语言通俗、易懂易记，有利于项目推广传播语言通俗、易懂易记，有利于项目推广传播主题语（跟项目主题语（跟项目LOGOLOGO）城市核心城市核心

44、 豪宅典范豪宅典范备选：城市核心区备选：城市核心区 居住新典范居住新典范No.39POWER SPACE Residential Services 形象定位推广思路形象定位推广思路No.40POWER SPACE Residential Services 形象推广定位物业发展建议物业发展建议地块SWOT分析整体发展战略项目客户定位项目整体定位市场环境分析整体营销思路推广实施细则目目 录录商业建议会所、大堂、会所布局原则户型建议景观建议规划原则No.41POWER SPACE Residential Services 规划原则规划原则项目的总用地面积项目的总用地面积约约36亩亩，总建筑面积约，总

45、建筑面积约22万万。为了便于合理控制为了便于合理控制开发节奏，减少后期施开发节奏，减少后期施工对前期入住客户的干工对前期入住客户的干扰，满足后期营销需要扰，满足后期营销需要，持续给市场制造新鲜，持续给市场制造新鲜感，刺激客户的关注度感，刺激客户的关注度；建议把小区分成；建议把小区分成2个组个组团，利于分期开发、分团，利于分期开发、分期销售、分期管理。期销售、分期管理。由气势恢宏的主轴由气势恢宏的主轴线联系两边的组团，形线联系两边的组团，形成清晰的小区成清晰的小区组团的组团的二级结构。每个组团的二级结构。每个组团的建筑面积约在建筑面积约在10万左万左右。右。No.42POWER SPACE Re

46、sidential Services 景观建议景观建议1、外景：、外景：项目西南面为龙江，龙江是项目项目西南面为龙江，龙江是项目不可复制的优异自然资源。为了不可复制的优异自然资源。为了充分利用这一资源，打造江景豪充分利用这一资源，打造江景豪宅，项目的园艺需充分结合龙江宅，项目的园艺需充分结合龙江设计。建议在项目的西南面做观设计。建议在项目的西南面做观江林荫步道，并结合中轴做观江江林荫步道，并结合中轴做观江平台；西南面的建筑朝向江面，平台；西南面的建筑朝向江面，并把西南面的建筑底层架空，使并把西南面的建筑底层架空，使小区向江景敞开。小区向江景敞开。2、内景：、内景：除了得天独厚的自然资源，除了得

47、天独厚的自然资源，项目低密度、高绿化的规划特点项目低密度、高绿化的规划特点，利于打造大气恢弘的园景。小，利于打造大气恢弘的园景。小区的入口广场和主轴结合一起，区的入口广场和主轴结合一起，向江景及城市敞开，形成亮丽的向江景及城市敞开，形成亮丽的城市风景，彰现项目高档品质。城市风景，彰现项目高档品质。两个组团形成各自独立的园艺环两个组团形成各自独立的园艺环境，向中轴敞开，形成既独立又境，向中轴敞开，形成既独立又相互渗透的园艺景观。相互渗透的园艺景观。No.43POWER SPACE Residential Services 布局原则布局原则建筑布局原则建筑布局原则景观、朝向景观、朝向有江景的以江景

48、为主，建筑主朝向面向江景有江景的以江景为主，建筑主朝向面向江景；有园景的以园景为主，建筑主朝向面向有园景的以园景为主，建筑主朝向面向园景；园景；无景观的以东南、南北朝向为主无景观的以东南、南北朝向为主。户型布局原则户型布局原则景观、均衡景观、均衡观江的位置布置大观江的位置布置大户型、局部搭配小户型、局部搭配小户型户型园景位置布置中等园景位置布置中等面积户型，局部搭面积户型，局部搭配小户型配小户型户型布局优先考虑户型布局优先考虑景观资源，客厅、景观资源，客厅、观景阳台均应朝向观景阳台均应朝向景观面，主卧朝向景观面，主卧朝向南面南面 No.44POWER SPACE Residential Ser

49、vices 户型建议户型建议户型多样化，以满足不同客户的需求。户型多样化，以满足不同客户的需求。两房两厅一卫两房两厅一卫 7585，局部配置。，局部配置。小三房两厅一卫小三房两厅一卫 90100 ，局部配置。，局部配置。三房两厅两卫三房两厅两卫 110125 ，主力户型。，主力户型。四房两厅两卫四房两厅两卫 130140 ，注意控制面积减小契税条件的影响。，注意控制面积减小契税条件的影响。五房两厅两卫五房两厅两卫 160180 ，局部配置。，局部配置。顶层楼中楼顶层楼中楼 根据平层确定其面积，可考虑客厅吹拔，配置根据平层确定其面积，可考虑客厅吹拔，配置20平米以上的露台花园。平米以上的露台花园

50、。户户 型型 配配 比比 表表户型户型两房两房小三房小三房三房三房四房四房五房五房总计总计单套建筑面积单套建筑面积75-8590-100110-125130-140160-180套数套数159 210 408 120 120 1017 套套套数比例套数比例15.6%20.6%40.1%11.8%11.8%100%面积面积12700 20000 50000 16000 19000 117700 平方平方面积比例面积比例10.8%17.0%42.5%13.6%16.1%100%No.45POWER SPACE Residential Services 户型比例户型比例No.46POWER SPAC

51、E Residential Services 户型参考（一）户型参考（一）No.47POWER SPACE Residential Services 户型参考（二）户型参考（二）No.48POWER SPACE Residential Services 规划要素规划要素会所会所为了能迅速的树立为了能迅速的树立项目的形象，体现项目的形象，体现开发商的实力和楼开发商的实力和楼盘品质，建议在项盘品质，建议在项目的东南角，城市目的东南角，城市主干道主干道龙江四龙江四桥和江北东路的交桥和江北东路的交汇点，用汇点，用F 栋下的裙栋下的裙房做项目的会所。房做项目的会所。豪华大气的会所放豪华大气的会所放在此处

52、可充分展示在此处可充分展示项目的品质和开发项目的品质和开发商的雄厚实力。会商的雄厚实力。会所面积约所面积约1000平米平米，装修大气豪华。，装修大气豪华。No.49POWER SPACE Residential Services 规划要素规划要素架空、大堂架空、大堂南方夏季漫长炎热，架空层是最理想的休憩活动场所，业主使用率相当高，建议注重该部分的装修，给客户长期升值的物业前景。入口大堂是最能体现楼盘品质的细节之一，建议作中档材质精装修设计，透明围合，与架空层、花园相称托。并注意设计无障碍坡道，方便老人轮椅及婴儿车。No.50POWER SPACE Residential Services 商业

53、建议商业建议1、项目的东南角，是城市主干道、项目的东南角，是城市主干道龙江四桥和江东路的交汇点，人流量较大，建龙江四桥和江东路的交汇点，人流量较大，建议在此（组团一下的裙房）做集中型商业议在此（组团一下的裙房）做集中型商业。2、沿江东路做、沿江东路做2层街铺型商业。层街铺型商业。一层商铺层高一层商铺层高6M，客户根据需要，客户根据需要可加夹层，二层后退可加夹层，二层后退3M形成观江形成观江平台，层高平台，层高4.2MNo.51POWER SPACE Residential Services 目目 录录形象推广定位物业发展建议地块SWOT分析整体发展战略项目客户定位项目整体定位市场环境分析整体营

54、销思路整体营销思路推广实施细则首期销售策略首期推广策略首期营销总目标首期整体策略首期营销总思路No.52POWER SPACE Residential Services 具体时间节点如图示：首期开盘营销周期首期开盘营销周期形象蓄势期开盘蓄客期认购开盘持续热销2010.342010.562010.6月底 或 7 月初2010.7认购人数达到充足数量，实现消化货量登记客户达到充足数量假设暂定一期工程假设暂定一期工程2010年年6月可取得预售条件月可取得预售条件4月底临时销售中心进场No.53POWER SPACE Residential Services 共同夯实共同夯实市场基础市场基础 作为大盘

55、项目，要长期赢得市场青睐，需牢牢把握两条主线，深入挖掘各自的支撑卖点，夯实项目在市场的领先地位。首期营销总思路首期营销总思路 总思路总思路 品牌线品牌线产品线产品线前期通过宣传企业品牌，带动项目亮相，然后通过前期通过宣传企业品牌，带动项目亮相，然后通过一系列营销活动和项目火爆开盘，树立市场第一大一系列营销活动和项目火爆开盘，树立市场第一大盘，反哺企业品牌，后期通过汉军餐饮品牌的入驻，盘，反哺企业品牌，后期通过汉军餐饮品牌的入驻，带动商业旺场，进一步促进项目发展，夯实了汉军带动商业旺场，进一步促进项目发展，夯实了汉军集团品牌集团品牌依托丰富的自然景观资源、独一的桥头堡地理位置，依托丰富的自然景观

56、资源、独一的桥头堡地理位置，加上产品不断革新与升级，形成明显的市场差异化，加上产品不断革新与升级，形成明显的市场差异化，打造成为河池第一名盘，通过适当的性价比入市，打造成为河池第一名盘，通过适当的性价比入市，充分赢得市场的口碑，夯实项目市场龙头地位。充分赢得市场的口碑，夯实项目市场龙头地位。市场第一名盘No.54POWER SPACE Residential Services 价格目标：价格目标：一期一期124124套（第一期拿到预售证预计为套（第一期拿到预售证预计为F F栋楼，共栋楼，共124124套）套）20102010年年1212月底之前完成月底之前完成A A、F F栋楼，（约栋楼，（约

57、376376套）套）暂定暂定6 6月月2626日开盘，力争实现日开盘，力争实现F F栋销售栋销售100100套。套。首期营销总目标首期营销总目标销售目标销售目标蓄水期蓄水期6 6月月1212日日66月月2525日两个星期预约发卡。备注：预约金额日两个星期预约发卡。备注：预约金额1 1万元万元开盘期开盘期6 6月月2626日第一期首次盛大开盘。备注：日第一期首次盛大开盘。备注：5.15.1前临时接待点进场。前临时接待点进场。No.55POWER SPACE Residential Services 首期整体战略首期整体战略广告轰炸广告轰炸强迫记忆强迫记忆短时间内多层次多通路密集广告攻势，聚焦全河

58、池公众关注短时间内多层次多通路密集广告攻势，聚焦全河池公众关注事件营销事件营销精准传播精准传播针对目标客层群体的直销行为（小众活动及大客户直销）针对目标客层群体的直销行为（小众活动及大客户直销）人海战术人海战术多点销售多点销售1+N多点销售模式，如重要节日在市中心设点、售楼部销售联多点销售模式，如重要节日在市中心设点、售楼部销售联动等动等No.56POWER SPACE Residential Services 推广策略推广策略2 2、占领河池重要干道及商业中心的户外阵地、占领河池重要干道及商业中心的户外阵地 3 3、创新的硬广发布形式、创新的硬广发布形式 (头版包头头版包头)6 6、“VIP

59、VIP俱乐部俱乐部”全程导入全程导入4 4、系列新闻炒作式的媒体跟踪、系列新闻炒作式的媒体跟踪1 1、高密度、全通路的媒体投放，保证项目曝光率、高密度、全通路的媒体投放，保证项目曝光率5 5、关键节点的事件炒作、关键节点的事件炒作7 7、阶段性主题推广语表现、阶段性主题推广语表现No.57POWER SPACE Residential Services 销售策略销售策略建议：价格平开高走，小步快跑，实现项目最大价值建议：价格平开高走，小步快跑，实现项目最大价值（具体价格策略开盘前提交）（具体价格策略开盘前提交）1、现河池市房地产销售价约2500元/平米，其中售价最高的 楼盘均价在3000元/平

60、米左右。2、本项目的区位、景观、规划、项目价值等条件都高于河 池现有项目。3、本项目为河池首席品质示范社区，一面市就选择高调、高规格的推广，在销售价格上自是水涨船高。4、故本项目首期开盘的面价也应略高于河池其他楼盘。5、但考虑到此次开盘为项目首次亮相，大部分市民对项目 了解程度较浅，且一期房源产品未有较大突破，也没有项 目实景配合。高价格可会降低意向客户的购买信心。6、建议通过加大开盘优惠力度的方式，在保持面价不变的 前提下，让首期购房客户感受到实实在在的超值。No.58POWER SPACE Residential Services 形象推广定位物业发展建议地块SWOT分析整体发展战略项目客

61、户定位项目整体定位市场环境分析整体营销思路推广实施细则推广实施细则目目 录录盛大开盘公关活动媒体亮相销售物料现场包装推广实施细则No.59POWER SPACE Residential Services 1 1、现场包装、现场包装（工地包装、销售中心包装）（工地包装、销售中心包装）3 3、销售物料构成、销售物料构成 （楼书、模型）（楼书、模型）4 4、公关活动、公关活动 6 6、盛大开盘、盛大开盘 5 5、VIPVIP客户会客户会 （小众活动）（小众活动）2 2、媒体亮相宣传、媒体亮相宣传（报广、户外、网络、短信）（报广、户外、网络、短信）推广实施细则纲要推广实施细则纲要No.60POWER

62、SPACE Residential Services 现场包装现场包装 销售中心作为客户体验项目最直接的场所，也是获得项目咨询最全面的场地，是整体营销的关键阵地，因此作好销售中心的现场包装是首要工作。由于本项目临时接待点面积的局限，无法完全的展示本项目的高品质的特性，建议可通过软性服务来提高整体形象，达到明显区别于其他项目售楼部的目的。临时销售中心装修（装修、家具、绿植等）销售中心外场 （外场指引、停车系统、保安指挥等）销售中心内部吊旗、形象展板、企业品牌展板制作现场免费供应咖啡、红茶等饮品服务No.61POWER SPACE Residential Services 销售中心示意（一）销售中

63、心示意（一）销售中心分区是销售中心分区是否合理，是至关否合理，是至关重要的，对于本重要的，对于本项目而言，由于项目而言，由于临时销售中心场临时销售中心场地有限，且结构地有限，且结构较为分散，给布较为分散，给布局带来了一定的局带来了一定的局限性，左图分局限性，左图分区，是比较合乎区，是比较合乎目前现有条件下目前现有条件下的功能分区。左的功能分区。左为接待区，右为为接待区，右为办公区。办公区。No.62POWER SPACE Residential Services 销售中心示意（二）销售中心示意（二）前台形象示意前台形象示意接待桌椅示意接待桌椅示意前台形象是给客前台形象是给客户第一印象，需户第一

64、印象，需设置背景墙，高设置背景墙，高档的大理石接待档的大理石接待台，周边摆放谢台，周边摆放谢些许绿植。些许绿植。接待桌椅的舒适接待桌椅的舒适、高雅、颜色搭、高雅、颜色搭配，也是留住客配，也是留住客户畅谈或欣赏直户畅谈或欣赏直观道具之一。观道具之一。No.63POWER SPACE Residential Services 销售中心示意（三）销售中心示意（三）导视系统示意导视系统示意指示牌示意指示牌示意灯箱示意灯箱示意路旗示意路旗示意保安指引示意保安指引示意No.64POWER SPACE Residential Services 销售中心示意（四）销售中心示意（四）吊旗吊旗形象展示板形象展示板

65、销售中心四面墙、销售中心四面墙、吊顶均是项目品质吊顶均是项目品质形象展示的最佳地形象展示的最佳地点，也是营造销售点，也是营造销售中心卖场氛围、温中心卖场氛围、温馨场面的必要途径馨场面的必要途径。No.65POWER SPACE Residential Services 销售中心示意（五）销售中心示意（五）咖啡、红茶、糖果、点心咖啡、红茶、糖果、点心销售中心提供咖啡、红茶、糖果、点心等，让客户在看房时，感受到开发销售中心提供咖啡、红茶、糖果、点心等，让客户在看房时，感受到开发商无微不至的人文关怀，更是项目所倡导品质生活的良好开端，也是客户商无微不至的人文关怀，更是项目所倡导品质生活的良好开端，也

66、是客户在本项目享受在本项目享受“客户是上帝客户是上帝”的尊贵服务。的尊贵服务。No.66POWER SPACE Residential Services 媒体亮相（一）媒体亮相（一）平面媒体（报纸、杂志、DM等）作为传播项目信息的最主要途径，肩负着抬高项目品质的主要责任。现河池市的主要纸媒为雄基信息报，该报纸不具备新闻文性和可读性，仅拥有纸媒的及时性，适合在主推广期，用作告知性宣传。印刷制作工艺精良以及相对固定的阅读客群的特点，是杂志区别于其他平面媒体的二个优势。先锋杂志是在河池市辐射力较大的直投杂志；适合于在形象蓄势期做一些形象宣传。在即将开盘发售时，适当选择在河池日报或南国早报投放少量硬性广告或软文，给项目在广西区内打开知名度。平面媒体平面媒体No.67POWER SPACE Residential Services 工 地 围 墙：由于项目位于城市主干道江北东路和新建东路交汇处、龙江四 桥的桥头堡位置，因此每天巨大的车流及高质量潜在客户都将 从项目路过。为了更好的利用此得天独厚的资源，建议沿项目 工地围墙架设高度约58米的工地广告牌。户外广告牌：根据现河池市媒体现状分析，户外广告