地产景观成本专项分析报告

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1、景观成本专项分析报告景观成本专项分析报告集团运营及投资发展部集团运营及投资发展部 战略及运营中心战略及运营中心 2009年年10月月一、景观成本分析目的二、影响景观成本的关键问题三、集团内现有项目景观实际成本目录目录四、总结及建议一、目标成本审核结果一、目标成本审核结果部门 文件名一、景观成本分析目的一、景观成本分析目的 为新地区公司、新开工项目景观目标成本制为新地区公司、新开工项目景观目标成本制定、控制提供参考依据定、控制提供参考依据 在保证景观效果的前提下，合理、有效的控在保证景观效果的前提下，合理、有效的控制景观成本制景观成本 提供各地区、各项目间相互学习、借鉴的平提供各地区、各项目间相

2、互学习、借鉴的平台台一、景观成本分析目的一、景观成本分析目的一、目标成本审核结果一、目标成本审核结果部门 文件名二、影响景观成本的关键问题二、影响景观成本的关键问题1.相关景观概念定义2.景观成本范围及费项明细3.景观成本的区域特性1.相关景观概念的定义相关景观概念的定义l 景观投影面积：景观投影面积：用地红线内面积-建筑占地面积-小区内车行路面积+屋顶绿化面积l 硬景比例：硬景比例：硬景（铺装+水体）投影面积占用地红线内景观投影面积比例l 硬景比例规定：硬景比例规定：景观三大纪律十项注意中规定：独栋别墅独栋别墅8-10%；联；联排别墅排别墅10-12%；花园洋房；花园洋房15-17%；高层公

3、寓；高层公寓16-19%(若若有地上停车位可适当放松，若有人车分流，面积应降有地上停车位可适当放松，若有人车分流，面积应降3-5%)2.景观成本范围景观成本范围景观成本范围：景观成本范围：软景硬景周界围墙、大门及入口岗亭导示系统环境水电环境设施及小品室外游泳池运动场地环保降噪工程与原范围的差异与原范围的差异:挡墙结构成本，原纳入景观硬景成本，现调整如下：l跟建筑主体结构相连的结构挡墙其成本纳入建筑及安装工程费/建筑工程/主体结构及粗装修l跟建筑主体结构不相连的、因场地自身高差必须存在挡墙，其结构成本纳入三通一平工程费/场地平整。光彩工程（住宅光彩、商业光彩、商业广告位、灯箱)成本，原在景观成本

4、范围内，现调整纳入入建筑及安装工程费/安装工程/其他安装工程注：运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，故单独列示2.景观成本费项明细景观成本费项明细序号序号成本项目成本项目成本费用说明成本费用说明1软景包括乔木、灌木、地被、草花、草坪、竹类、水生植物、藤蔓植物草等所有苗木、种植土、堆坡造型的材料费、施工费等全部费用。2硬景包括园区地面铺装、水体、挡墙、花池及树池、栏杆及铁艺门、木作、成品花盆花罐的材料费、施工费等全部费用。3周界围墙、大门及入口岗亭包括围墙围墙、大门、入口岗亭材料费、施工费等全部费用。4导示系统包括所有导示系统的材料费、施工费等全部费用。5环境水电包括景观给排水

5、及景观电气的材料费、施工费等全部费用。6环境设施及小品包括儿童游乐设施、健身设施、垃圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小品材料费、施工费等全部费用。7室外游泳池包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等材料费、施工费等全部费用。8运动场地包括蓝球场、羽毛球场、网球场的结构、装饰、设施的材料费、施工费等全部费用。9环保降噪工程包括环保降噪工程，如隔音墙等工程的材料费、施工费等全部费用。3.景观成本区域特性景观成本区域特性(1)序号序号项目名称项目名称 景观成本景观成本(元元/m2)其中软景成本其中软景成本(元元/m2)软景成本占总软景成本占总成本比重成本比重1.重庆-蓝湖郡东岸 26

6、6 174 65%2.重庆-悠山郡一期 287 186 65%3.成都-长桥郡林荫大道及主入口 355 243 68%4.北京-滟澜山 562 372 66%5.北京-香醍漫步 365 195 53%6.重庆-弗莱明戈 361 216 60%7.重庆-紫都城一二期 243 145 60%8.重庆-水晶郦城 251 126 50%9.重庆-观山水 280 146 52%10.重庆-大城小院 325 172 53%11.平均平均 60%注：软景成本占总景观成本平均为60%，软成本的高低对总景观成本的高低影响重大软景成本比重分析软景成本比重分析A A类类重庆、成都、上海、苏南重庆、成都、上海、苏南4

7、个区域公司B B类类北京、西安、沈阳北京、西安、沈阳3个区域公司影响不同区域软景成本的主要因素：l可使用的苗木种类数量l苗木采购成本l苗木运输距离l苗木土球大小（运输成本）l适宜栽种期的长短l栽植成活率l冬季是否需用特殊防护3.景观成本区域特性（景观成本区域特性（2）软景成本的高低对总景观成本的影响重大一、目标成本审核结果一、目标成本审核结果部门 文件名三、集团现有项目景观实际成本三、集团现有项目景观实际成本1.集团内现有项目景观成本2.总结及建议A类地区类地区别墅别墅景观成本景观成本序号序号项目名称项目名称 单方成本单方成本（元（元/m2)成本版本成本版本 主要产品业态主要产品业态说明说明1

8、.重庆-蓝湖郡东岸 269 结算成本别墅2.重庆-悠山郡一期 292 预结成本别墅3.无锡-太科园 343 目标成本 别墅、高层4.重庆-西永一二期 350 目标成本 别墅5.上海-滟澜山 350 目标成本 别墅6.重庆-江与城二期33#地块 352 目标成本 别墅、花园洋房、高层7.成都-长桥郡一期 352 预结成本别墅8.成都-长桥郡二期 356 目标成本 别墅9.重庆-睿城一二期 361 目标成本 别墅、花园洋房、高层10.重庆-江与城三期A组（7-5A联排）390 目标成本 别墅11.上海-郦城 443 目标成本 别墅、高层 平均成本平均成本 351 红线表示现平均成本351元/m2。

9、注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本A类地区类地区花园洋房花园洋房景观成本景观成本序序号号项目名称项目名称 单方成单方成本本（元（元/m2)成本版本成本版本 主要产品业态主要产品业态说明说明1.成都-弗莱明戈一期 310 目标成本 花园洋房、高层2.重庆-大城小院 340 结算成本花园洋房硬景面积23%，且大量结构挡墙装饰3.重庆-悠山郡三期 352 目标成本 花园洋房4.重庆-江与城二期33#地块 352 目标成本 别墅、花园洋房、高层5.重庆-弗莱明戈 360 结算成本花园洋房重庆第一个花园洋房项目，植物

10、种植过密，软景成本可降3040元/m26.重庆-睿城一二期 361 目标成本 别墅、花园洋房、高层7.重庆-江与城20#地块 367 预结成本花园洋房8.重庆-郦江 376 目标成本 花园洋房、高层9.重庆-悠山郡二期 385 目标成本 花园洋房、高层平均成本平均成本 356 红线表示现平均成本356元/m2注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本A类地区类地区高层高层景观成本景观成本序号序号项目名称项目名称 单方成单方成本本（元（元/m2)/m2)成本版本成本版本 主要产品业态主要产品业态说明说明1.重庆-紫都

11、城一二期 279 结算成本 高层2.重庆-水晶郦城 289 结算成本 高层3.重庆-观山水 300 结算成本 高层4.成都-弗莱明戈一期 310 目标成本 花园洋房、高层5.成都-三千里 340 预结成本 高层6.无锡-太科园 343 目标成本 别墅、高层7.重庆-江与城二期33#地块 352 目标成本 别墅、花园洋房、高层 8.重庆-睿城一二期 361 目标成本 别墅、花园洋房、高层 9.成都-三千城 365 目标成本 高层 平均成本平均成本 349 红线表示现平均成本349元/m2。注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中

12、未含此部分成本A类地区类地区高层高层景观成本景观成本序号序号项目名称项目名称 单方成单方成本本（元（元/m2)/m2)成本版本成本版本 主要产品业态主要产品业态说明说明10.重庆-郦江 376 目标成本 花园洋房、高层 11.重庆-悠山郡二期 385 目标成本 花园洋房、高层 12.成都-翠微清波 391 预结成本 高层13.上海-郦城 443 目标成本 别墅、高层14.重庆-MOCO 452 目标成本 高层项目具有一定特殊性（硬景面积比例80%），成本较高，未纳入平均统计15.重庆-春森彼岸二期 465 目标成本 高层项目具有一定特殊性（大量竖向景观处理），成本较高，未纳入平均统计16.重庆

13、-春森彼岸一期 512 目标成本 高层项目具有一定特殊性（大量竖向景观处理），成本较高，未纳入平均统计 平均成本平均成本 349 注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本红线表示现平均成本349元/m2。B类地区类地区别墅别墅景观成本景观成本序序号号项目名称项目名称 单方成本单方成本（元（元/m2)/m2)成本版本成本版本 主要产品业态主要产品业态说明说明1.北京-香醍漫步 365 预结成本别墅、花园洋房2.北京-牛山二期 380 目标成本 别墅、花园洋房3.北京-花盛香醍 419 目标成本 别墅、花园洋房4.西

14、安-曲江盛景 460 预结成本 别墅5.北京-滟澜山 562 预结成本 别墅6.北京-颐和原著 934 目标成本 别墅产品定位差异较大，未纳入平均统计平均成本平均成本 437 红线表示现平均成本437元/m2。注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本B类地区类地区花园洋房花园洋房景观成本景观成本序序号号项目名称项目名称 单方成单方成本本（元（元/m2)成本版本成本版本 主要产品业态主要产品业态说明说明1.西安-半坡项目 360 目标成本 花园洋房、高层 2.北京-香醍漫步 365 预结成本 别墅、花园洋房 3.北

15、京-牛山二期 380 目标成本 别墅、花园洋房 4.北京-花盛香醍 419 目标成本 别墅、花园洋房 平均成本平均成本 381 红线表示现平均成本381元/m2。注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本B类地区类地区高层高层景观成本景观成本序序号号项目名称项目名称 单方成本单方成本（元（元/m2)成本版本成本版本 主要产品业态主要产品业态说说明明1.西安-半坡项目 360 目标成本 花园洋房、高层 2.西安-紫都城 400 目标成本 高层3.北京-唐宁ONE 915 目标成本 高层目标成本差异较大，未纳入平均统计

16、平均成本平均成本 380 红线表示现平均成本380元/m2。注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本一、目标成本审核结果一、目标成本审核结果部门 文件名四、总结及建议四、总结及建议1.总结总结依据景观三大纪律十项注意中对景观效果、软硬景比例的相关规定及集团内现已完成结算项目的景观成本（共7个）、已竣工项目景观预结成本（共6个），确定集团景观成本指导价为下表所示（不含运动场地、室外游泳池、环保降噪工程费用），各地区公司可参照集团指导价制定各项目目标成本分类分类别墅别墅洋房洋房高层高层单方单方 成本成本参照效果参照效

17、果单方单方 成本成本参照效果参照效果单方单方 成本成本参照效果参照效果A类地区公司类地区公司320重庆蓝湖郡、重庆悠山郡一期、成都长桥郡310重庆弗莱明戈、重庆大城小院300重庆水晶郦城、成都三千里B类地区公司类地区公司420北京香醍漫步380北京香醍漫步360上述指导价每年回顾一次。2.建议建议 软景成本占总景观成本的比重较大，针对软景成本管控有如软景成本占总景观成本的比重较大，针对软景成本管控有如下几点建议，供各地区公司参考：下几点建议，供各地区公司参考：l合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费，景观成本人员合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费，景观成本人员可以通过苗木进场的工程量节点管

18、控实际栽植密度与计划栽可以通过苗木进场的工程量节点管控实际栽植密度与计划栽植密度的差异（重庆公司正在使用的软景成本管控办法）预植密度的差异（重庆公司正在使用的软景成本管控办法）预留较充足的植物栽植后达成效果的时间，通常植物栽植留较充足的植物栽植后达成效果的时间，通常植物栽植2个月个月后其枝干、树叶可以得到充足伸展、生长，绿量的性价比较后其枝干、树叶可以得到充足伸展、生长，绿量的性价比较优。尽量避免因时间紧，通过加大栽植密度提高绿量的做法优。尽量避免因时间紧，通过加大栽植密度提高绿量的做法2.建议建议l 合理搭配地被栽植形式，如木本地被色带成本高，建议适量选择合理搭配地被栽植形式，如木本地被色带

19、成本高，建议适量选择l 合理使用大规格苗木，这部苗木成本通常较高，建议合理选择其规格合理使用大规格苗木，这部苗木成本通常较高，建议合理选择其规格l 草坪成本是软景成本中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量草坪成本是软景成本中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量提高草坪用量l 花卉的后期更换、维护成本较高，特别是北方地区，且冬季效果不好，花卉的后期更换、维护成本较高，特别是北方地区，且冬季效果不好，建议适量选择。在阳光充足的地区，尤其北方地区，建议多用色叶乔建议适量选择。在阳光充足的地区，尤其北方地区，建议多用色叶乔灌木或变色乔灌木灌木或变色乔灌木谢谢！谢谢！ThanksThanks