上海宝山大黄新村商业项目建议报告

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1、大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 宝山大黄新村商业项目建议报告宝山大黄新村商业项目建议报告专业策划专业策划 代理代理 营销营销XR Research2010年6月大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 宏观及竞争市场分析宏观及竞争市场分析 0303商业定位分析商业定位分析 2626产品研究建议产品研究建议 4848目目 录录大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 第一部分第一部分 宏观及竞争市场分析宏观及竞争市场分析区域规划与发展 基地环境调查分析竞争

2、市场研究大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 项目区位：西接顾村镇中心，北靠宝钢，南与共富新村枢纽交接，东连北上海商业中心 距离外环线：1km 距离人民广场：15km 距离虹桥机场：30分钟车程周边交通：南北高架、外环线、轨道交通1号线、7号线 大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 北上海具有较高品位的商业商务中心北上海具有较高品位的商业商务中心宝山新城。宝山新城。未来宝山区重点发展的居住版块未来宝山区重点发展的居住版块杨行镇和顾村镇。杨行镇和顾村镇。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR R

3、esearchXR Research 顾村大型社区商业中心顾村大型社区商业中心顾村新城（规划用地约15平方公里）商业发展建设的基本目标是满足1520万居民日常生活消费，以及餐饮文化、休闲娱乐等综合消费需求，达到生态环境好、居民安居乐业、商业便民利民的成效。据规划，顾村新城商业功能结构由社区商业服务中心、商业特色街、居住区商业中心及居住小区（街坊）商业四个层次组成，其中主要的是：规划中的社区商业服务中心，主要有两个，一是在外环线北侧、宝安公路南侧、沪太路中段，镇域中心位置，建设大型社区商业服务中心，主要规划商业业态有购物中心、亲水休闲广场、餐饮娱乐城等；二是在镇域西北部宝安路北侧、联杨路东侧，规

4、划建设大型社区商业服务中心，业态功能有：购物、休闲、餐饮、娱乐等，此社区商业服务中心主要为镇域西北部分第二轮开发的住宅社区服务。西城区（北上海商业广场）大型社区商业中心西城区（北上海商业广场）大型社区商业中心该大型社区商业中心区域由两部分组成。一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场（建筑面积72510平方米，在建）为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右；二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为5万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。大黄新村大黄新村配套

5、商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 项目周边居住区示意图天馨花园康桥水都大黄村盛宅新村共富新村柏丽华庭顾村大家园檀香湾水产路水产路本本 案案丽景苑杨行新村绿地项目本案周边1.5KM半径范围内中高档新建住宅社区集中，带来大量的消费人群。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 常住人口分析常住人口分析杨行镇水产西路、蕴川路两侧大型居住区常住人口约5-6万人；顾村镇水产西路、泰和路两侧大型居住区常住人口约6-7万人；大量社区商业经营客户，约1-2万人。本案本案大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR

6、 Research 来自苏浙或长三角腹地的大量来沪经商和务工人员，为周边的商铺带来自苏浙或长三角腹地的大量来沪经商和务工人员，为周边的商铺带来消费人气。来消费人气。顾村及杨行大量外来流动人口顾村及杨行大量外来流动人口杨行镇总面积为37.91平方公里，总人口为103,867人，户籍人口36,102人，其余为外来人口，同本地居民比例达到2：1。顾村镇地区有三多，既部、市、区属企业多，外来人口多，建筑工地多。近年来，泰和新城、共富新村两大住宅小区的开发，使顾村镇人口猛增到10万。其中小区人口占三分之二，且大部分是外来人口。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Resea

7、rch 项目周边商业示意图大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 类 型明 细银 行工商银行、农业银行超 市华联超市、快客、伍缘等便利店、华联吉买盛餐 饮地方特色餐饮、小吃店、大酒店其 他面包店、房产、五金、足浴店、烟杂店等水产西路沿线，和居民日常生活息息相关的商业形态比较集中，餐饮休闲店面比重在不断上升。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 水产西路沿线，以满足社区生活需求为主，餐饮休闲业态比重在不断上升。水产西路沿线，以满足社区生活需求为主，餐饮休闲业态比重在不断上升。大黄新村大黄新村配套商业提报

8、配套商业提报XR ResearchXR Research 水产西路沿线，以普通住宅沿街底铺为主顾村镇商业街，老住户自有私房二层街面为主 商铺类型水产西路天馨花园两侧沿街商铺租金在3-4元/天/平米，基本满租，商铺转让要支付可观的转手费。但水产西路在天馨学校以西人气不足，商铺租金仅1.2-1.5元/天/平米。租金水平大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 基地周边基本生活配套设施比较齐全。同时该板块距离北上海商业广场商圈比较接近，且交通便利，生活便利性较为突出。区域内比较缺乏具有一定档次的餐饮、娱乐等设施。特别是缺乏针对周边中高档社区白领阶层特别是缺

9、乏针对周边中高档社区白领阶层 休闲娱乐的集中性场所。休闲娱乐的集中性场所。结结 论论大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 优优 势势本案位于新兴住宅区域杨行镇与顾村镇之间，是宝山区重点发展居住区域之一；南北高架及外环线，交通条件理想，立体交通系统大大增强区域对外辐射能力；传统居住区域，生活氛围浓厚，人气旺盛；现有商业档次较低，周边同类项目不多，区域内部竞争不强；北上海商圈快速成长将对本案产生强有力支撑。劣劣 势势区域内现有住宅小区档次较差，区域购买力不强；临近竞案世华广场和泰富商业广场商业体量较大，形成很大威胁；单边商业设施，对人流、车流的吸引和

10、保持力不强；本案商业为动迁小区居住配套项目，容易对居住生活产生不利影响。项目优劣势分析大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 北上海商业广场是位于宝山西城区的核心区域，毗邻轨道交通一号线延伸段宝安公路站和共富新村站，是目前北上海最大的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大规模、多业态、综合型一站式的Shoppingmall，总共有1700多个商铺，总建筑面积达到7万多平方米。但由于全部分割小产权出售，造成诸多问题，东方商厦及其他商业基本撤走，但易初莲花大卖场和苏宁电器经营依然较好。个案分析个案分析：北上海商业广场北上海商业广场大黄新村大黄新村配套商业提

11、报配套商业提报XR ResearchXR Research A块:甲级国际商务办公标准层、以及四星级的衡山宾馆B块:以沃尔玛百货为主力店、配以餐饮、娱乐等商业项目。该项目预计在6月份推出商铺销售。由于沃尔玛的入驻，将大大提升该项目商铺的经营值。世华国际广场世华国际广场AB世华国际商业广场世华国际商业广场大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 泰富商业广场占地面积8357平方米，建筑面积27598万平方米，项目规划一、二、三层为商铺，四至六层为酒店式公寓共55间，七至十层为办公写字楼42间，地下为5300平方米为停车场。于2008年3月18号开盘，一

12、楼商铺较小，大约在70平左右，均价33000；2、3楼则面积比较大，在300平米左右，均价为20000。目前去化率不到20%，后期商业部分采取招商，但进展缓慢，经营入驻不成功。重点竞案分析重点竞案分析泰富商业广场泰富商业广场大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 商业项目服务区域将辐射杨行镇的新镇老镇范围。处于宝山西城区重点规划水产路商业街中心发展轴范围内。定 位大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research n产品单层商铺，一层单套面积50-100平方米。主力面积：50100平方米面宽：8.4米进深：7.81

13、1米层高：5.5米得房率：92价格区间：均价33000元/平方米泰富商业广场泰富商业广场大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research n业态单层商铺：业态基本锁定为小型餐饮、KTV、服饰、美容美发、便利店等n观点：项目整体定位看，泰富商业广场属于北上海商业中心区内的四个主力项目之一从地块商业规划看，泰富商业广场的商业辐射范围覆盖整个杨行地区从地块商业业态分布看，基本围绕主力店而展开，以小型餐饮购物为主大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 国外社区商业发展概况 社区商业功能 商业业态构成 周边小型商铺分析 大

14、卖场影响力案例分析“大卖场商圈”分析专题大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 传统主力店周边商业特点分布于大型主力店周围100米半径内与主力店人流通道紧密相连，共享主力店客流与主力店形成差异化经营，优势互补与主力店形成稳固的利益共同体主力店能带动周边商铺价值大幅提升大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 北上海易初莲花易初莲花是西城区商业的核心，周边有肯德基、家居建材大卖场、苏宁电器等商业设施。沿蕴川路路向南，和长江西路交汇处通河新村站对面有一个大型的SHOPPINGMALL“易买得”以及共康路家乐福

15、。此外，天馨花园水产路沿街商业也已成型。水产路两侧由于大部分居住区已经成规模，许多休闲餐馆已经开始陆续进驻。周边小型商业业态：食品、酒店、茶馆、旅店、家居装饰店、汽车服务中心等密集。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 大型的卖场会带来大量的人流，周边的商业也会因此而得到发展。大卖场商圈辐射范围内的商业业态为：大型专业卖场、餐饮、品牌专卖店、娱乐。不仅商圈内商业形态彼此互补，同时商圈也能提升周边住宅项目生活舒适性。一个完善的大卖场商圈能给人的需求得到足够的满足，但同时我们也可以关注人们需求的变化情况，引导人产生更高层次的满足。对比北上海商业广场规

16、划以及上海市内现有的成熟的大型大卖场商圈的情况，我们认为，在策略选择上应更倾向于差异化经营。由于北上海商业广场业态十分齐全，况且沃尔玛将对本项目产生的影响非常复杂，本案在后期商业经营上，还需要做更深入的研究。结结 论论大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 第二部分第二部分 商业定位分析商业定位分析商业定位出发点 产品概念定位产品立足点大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 商业环境项目特点市场供给市场需求定定 位位大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 本

17、项目构成大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 区位特征从水产路方向来看，本项目地处北上海商业中心覆盖内，与两个地标性项目（世华国际商业广场、泰富商业广场）位于统一商业发展轴线上；从杨行镇的区划看，本项目属于杨行镇范围内，与杨行镇的行政中心同属同一街坊，与顾村镇中心不到2公里.为两镇中心范畴，居民认可度较高。从区域集中性商业看，周边5公里范围内大卖场数量达6个之多，对于本案而言，再想引进大卖场基本不现实。项目特性大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 规模（规划）从本项目规模体量看，20000余平方米的

18、建筑面积，将其置之北上海商业中心区范围内，则属于小型商业；就水产西路而言，则属于中型集中商业，属于较为稀缺的产品形态。从本项目规划看，建筑面积约20000平方米，分为三个部分：沿街（内、外街）复式铺10000多平方米和集中商业（商场）10000平方米。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 项目属性大黄新村住宅小区的配套商业是本项目最根本的属性大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 商业形态应与水产路商业街现有业态相异，避免同质化竞争 商业规划应避免对住宅部分产生负面影响和不利因素 商业形象应有利于提升

19、项目的整体品质和总体形象 商业功能应充分考虑小区及周边中高层收入阶层居民的日常生活所需 商业定位出发点大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 融入北上海商圈，服务杨行、顾村社区融入北上海商圈，服务杨行、顾村社区 项目商业定位大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 大型餐饮娱乐设施社区性服务设施 创意文化休闲设施专业卖场设施 产品立足点大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 第三部分第三部分 产品研究产品研究项目总体情况介绍 产品概念定位整体规划分析项目产品调

20、整建议大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 区域位置：东临天馨花园社区，天馨学校、南面水产西路，紧邻外环线和顾村公园、西接顾村镇中心商业区、北靠宝安公路 项目总体情况本 案西：规划建设道路与丽景苑小区东：高压走廊绿化道与天馨花园社区南：水产西路主干道与公园绿地大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 大型大型 FEELS 综合体综合体-情感体验中心情感体验中心 F-Food 餐饮E-Entertainment 娱乐E-Creative Recreation 创意休闲L-Professional mark

21、et 专业卖场S-Community-Service 社区服务 产品概念定位大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 功能分区示意主题商业主题商业品牌品牌餐饮餐饮休闲餐饮商业休闲餐饮商业时尚潮流地带时尚潮流地带休闲餐饮商业休闲餐饮商业社区配套社区配套大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 核心区联动分析广场广场大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 水产路商业：品牌餐饮+社区配套商业两侧面商业：文化创意休闲商业核心区商业：电器专卖、家纺专卖、健身中心、量贩式K

22、TV、时尚潮流地带 业态定位分布大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 业态定位依据“时尚潮流地带时尚潮流地带”提升项目的整体规划建筑特点 塑造让渡价值，提高整体项目的软性价值量 作为未来实现区域社区商业中心的重要组成部分 “社区服务性行业社区服务性行业”实现“十全”生活，提高区域的整体生活质量 作为服务周边近150万方住宅小区的配套性服务产品 在一定程度上满足周边小区业主的不同层次要求 大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 步行街、沿街商铺业态细分步行街、沿街商铺业态细分 业态定位业态定位 建议业态

23、细分建议业态细分 时尚潮流地带时尚潮流地带 咖啡咖啡shopshop、特色酒吧，主题店、特色酒吧，主题店，西式餐厅，西式餐厅礼品文具，精品饰物，时尚潮流服饰，家居饰礼品文具，精品饰物，时尚潮流服饰，家居饰物物 社区生活配套社区生活配套 美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、冲冲印印店等店等 大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 推荐的推荐的“社区生活配套社区生活配套”客户客户美容美发：美容美发：蒂凡尼形象设计中心、美丽田园护肤美容中心、王垒形象设计中心、自然美护肤美发中心、思妍丽护肤美容中心药药 店：店：万寿堂药

24、店、锦江大药房、长徽药房、雷允上国药公司、宝之林药店 干干 洗洗 店：店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、阳光干洗冲冲 印印 店：店：柯达、富士、快图美网网 吧：吧：东方网点、易闲网吧工商银行工商银行:自动提款机大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 推荐的推荐的“时尚潮流地带时尚潮流地带”客户客户咖啡咖啡shopshop：上岛、两岸、真锅、Gino cafe特色酒吧：特色酒吧：ARKlive house、Windows two、乐美颂会所、主主 题题 店：店：避风塘、仙踪林、锦园茶坊、东田果味绿茶坊西式餐厅：西式餐厅：季诺休闲餐饮（意大利）、德克

25、士、麦当劳、匹萨店（棒约翰等）礼品文具：礼品文具：大禾、雅家时尚、苏佩琦精品饰物：精品饰物：黑眼睛、流行饰品、丝蒂奇饰品、亚妮工艺品时尚服饰：时尚服饰：lee、PLAYBOY、堡狮龙、佐丹奴、生活几何家居饰物：家居饰物：世家屋、郎德家饰、樱花卫厨、汤美思家居大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 建筑面积：2000层数：1-2层（共2层）平层面积：1000为完善区域配套，1-2层大面积平层以设置大型集中餐饮、娱乐为主，形成对人流的强劲吸引力。可独立亦可混合，形式丰富多样。大型餐饮娱乐大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR

26、 Research 建筑面积：4000层数：2层户型面积：120-200底层5m，二层3.9m。预留的空间使商铺分割更加灵活，充分提升产品附加价值。小型商铺大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 咖啡shop客户一般要求建筑面积在100-200；装修标准较高。特色酒吧一般要求建筑面积在100-300。西式餐厅客户一般要求建筑面积在300-500，不小于300；需要煤气容量较大，一般在40m3以上；电容量要求较大，电容量不低于250kv；水管直径需大于两寸。美容、美发客户一般要求建筑面积在200左右。干洗店客户一般要求建筑面积在150左右；要求店铺靠

27、近居民区，人流量要求较高。药店客户一般要求建筑面积在100200左右。冲印店客户一般要求建筑面积在100左右。步行街、沿街商铺客户的特殊要求步行街、沿街商铺客户的特殊要求大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 产品调整建议根据项目的市场定位，结合周边业态分布与发展，我司认为本案现有建筑立面形态与商业区的动线组织需要进一步调整，以适应新的商业业态规划与发展。本案将以区域性邻里商业中心的形象展现，吸引消费客户群体的关注，具体建议在几个方面：1、项目商业中心的精神堡垒建立2、中心广场将大型独栋商业与社区配套商业动线串联3、外立面形象调整大黄新村大黄新村配

28、套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 商业精神堡垒主题形象参考主题形象参考通过建立项目的精神堡垒，使商业在消费者心中有一个具体的形象，也增加商业项目的可视度。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 建筑面积：6000层数：2层平层面积：3000位于核心区域中心，通过塑造特色创意商业吸引人群。高度提升至三层，顶楼光彩多变的霓虹灯加强视觉效果，提高知名度。核心特色商业大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 开阔的中庭空间，丰富的景观效果，提供给人们流连、休闲的场所，也带来了额外

29、的购买力的聚集。中心广场空间大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 内街复式小商铺内街由于二层的外廊，造成内街狭窄压抑，通过玻璃外墙的运用，景观绿化小品摆放，给客户舒适的消费环境。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 沿街复式商铺增强沿街商铺外观的现代时尚感，预留充足的广告位，给人清新舒适的消费感官，为周边的新建小区白领阶层提供时尚的消费场所。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 独栋集中商铺在外立面采用大理石和钢结构雨篷，增强项目的现代和时尚气质，同时

30、利用小品景观，点缀绿化，给客户轻松休闲的消费体验。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 其他方面建议商业街外立面色彩搭配商业街外立面色彩搭配内外街商铺广告位预留内外街商铺广告位预留商业中心停车场景观小品商业中心停车场景观小品大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 第四部分第四部分 投资回报估算投资回报估算销售价格估算产品调整预算项目投资回报率测算租售模式建议大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 商铺销售价格商业地产的市场货值计算方法一般有两种，一种是市场

31、比较法，一种是租金返算法。由于缺乏与本案可比的出售型商业，部分项目的底商部分虽然出售，但因与本案属于不同的商业地产类型，故直接比较的意义不大，所以我们采用租金返算法租金返算法推算本案的市场价值。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 商铺销售价格根据前文对项目周边市场的分析，通过对本案产品力的提升，结合目前上海市商铺投资一般以每年6%的投资回报率，需要15年收回初始投资。这里采用简易国际简易国际评估法评估法来测算本项目各商业楼层目前市场静态的真实价值。具体结果如下表：商业楼层商业楼层 租金（元租金（元/天）天）收回投资年收回投资年限限年回报率年回报

32、率真实价格（元真实价格（元/）一层3.0156%27000 二层1.2156%10800由于商铺一层的实际商业价值远大于二层，因此我司建议本案商铺改造后价格为：独立小商铺：一层独立小商铺：一层2500025000元元/，二层，二层1050010500元元/复式商铺：均价复式商铺：均价2050020500元元/大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 商铺改建估算根据前文对项目商铺业态定位和产品力打造建议综合考虑，本案商铺要实现成功销售，必须在产品力改造方面提升项目的整体品质和形象。我司初步估算每平方米需投入300-500元的改造费用。总投资改造费用约

33、：600万1000万大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 项目投资回报率根据市场调研情况，目前大黄新村门口沿街商铺的空置率较高，部分出租商铺租金在1.2-1.5元/天，商铺立面缺乏时代感，商铺具备一定规模，缺乏统一招商经营的包装，无法吸引经营商家的关注，商业价值无法得以体现。通过产品力的改造和专业的商业市场策划包装，充分挖掘项目社区商业中心的作用，能够形成一个区域较有影响力的社区商业中心。目前周边大量新建社区，导入了大量中高收入的白领阶层，采取差异化的业态定位，满足区域内中高收入阶层的消费需求，打造个性化的商业形象，必能实现项目的成功销售和商业运

34、营。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 项目投资回报率n项目商铺改造前可实现的销售价格研判：按租金1.2-1.5元/天测算商铺可能的售价为：10800-13500元/。整盘销售额最多实现3个亿。n项目商铺改造后可实现的销售额预估：（取均价20500元/）20000*20500元/=5000050000万元（即万元（即5 5个亿）个亿）n项目改造投入费用：约1000万；项目营销投入费用：5000万*2.5%=1250万；项目招商销售周期：小面积商铺出售约10-18个月n因此，本案商铺改造后，扣除各项必要成本费用，商铺总销售额至少能够提升40%以上

35、。项目的投资回报率大大提高。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 模式一模式一：分割小面积，统一销售，售后返租开发商风险小，市场接受度高开发商风险小，市场接受度高 egeg.北上海商业广场北上海商业广场：招商先行，主攻大品牌大型商家招商先行，主攻大品牌大型商家（易初莲花、苏宁电器）模式二模式二：招商先行，统一长期租赁回收慢，经营权统一易于控制业态，体现开发商信心回收慢，经营权统一易于控制业态，体现开发商信心 egeg.罗店北欧风情街罗店北欧风情街：前期市场培育长达前期市场培育长达2 2年！年！或可将模式一二结合：部分分割小面积销售，部分长期租赁或

36、售后返租或可将模式一二结合：部分分割小面积销售，部分长期租赁或售后返租项目租售模式建议大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 带租约销售或售后返租的模式可以对物业进行统一经营，对入驻的商家进行筛选，保证项目商业的整体定位按照我司设计的路线进行，从而使整个商业在前期就达到较好的经营水平。投资客对“生铺到熟铺”的养铺过程缺乏耐性，对租金回报要求很高，开发商势必在早期要将部分销售收入补贴承诺给小业主的租金。带租约销售难以平衡不同商铺业主对租金的要求，商业经营方难以通过弹性租金政策对主力店、品牌店进行招商。因此大型品牌商户更为适合。产权属于小业主，租约结束

37、后必然又出现分散经营的状况。售后返租可行性考察大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 将模式一与二相结合，即部分分割小面积销售，部分长期租赁或售后返租，产生以下特点：资金回收速度较完全长期租赁快；对整体商业经营的掌控程度较完全长期租赁差；如将价值最高的底层出售，收益最高，但将严重限制二三层商业的发展，限制租赁的灵活性。模式结合的可行性考察模式结合的可行性考察大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 商业操作模式总结商业操作模式总结统一经营，招商先行统一经营，招商先行根据开发商对项目的预期可选择任意一种模式

38、，或两种模式的结合。成功的关键在于：先于项目租售前半年至一年时间内对大面积品牌客户进行招商，出售时可根据其租赁情况设定返租条件，如统一租赁也可为客户筛选提供足够长的客户积累期；第二步，对于小面积商铺可直接售后返租，通过大型品牌客户的招商提高投资者对商铺租金的预期，从而提高售价。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 向荣代理商务条件向荣代理商务条件n 本项目地处杨行镇与顾村镇结合区域，目前周边聚集大量新建社区，具有大量中高层次的消费人群，对于休闲娱乐商业及社区配套商业需求较强。本案未来发展有一定的上升空间，但需要对商业建筑形态和布局作出调整，以适应

39、市场的需求。现有商业大面积商铺比重大，对于市场销售存在较大的压力，未来在市场推广方面投入较大，同时销售周期也会拉长。n 但当前国家对于房地产出台严厉的宏观调控措施，对于本案未来的去化产生一些不确定因素。特别是大面积独幢商铺去化影响较大。因此，综上因素我司提出以下销售代理商务条件作为参考：项目销售代理佣金按照1%结算；项目市场推广费用，预算约2%；溢价部分双方按照8：2分成，即开发商80%，代理公司20%。销售周期预计：小面积商铺12个月完成销售，大面积存在较大不确定性。大黄新村大黄新村配套商业提报配套商业提报XR ResearchXR Research 向荣专业策划向荣专业策划 代理代理 营销营销The End,ThanksThe End,Thanks!真诚期望携手共进！