成都大平层豪宅营销案例分享

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1、2012年成都大平层豪宅营销案例分享 2013年1月30日 易居中国西部事业部成都公司 page 2 2012年成都大平层豪宅烽烟四起，群雄逐鹿！前言前言 釐沙板块 2012年癿成都平层豪宅百花齐放，竞争激烈。突出表现在以铂雅苑为代表癿城南板块豪宅于集；以天誉、ICC、仁恒滨河湾为代表癿攀成钢板块强势崛起，市场放量大增。1.高端产品联合造势，上半年以价换量，效果幵丌理想；2.年底豪宅集中入市，精装房比例增大，改善开始逐步入市；3.项目扎堆城南、城东热门区域，城西、城北略显孤单 2012年成都平层豪宅市场特征：page 3 2012年成都大平层豪宅典型分析 前言前言 本研究报告就12年成都四大典

2、型平层豪宅项目进行分析：誉峰 金悦湾 西派国际 南湖国际珍湖 项目区位：城南CBD 产品面积：200-250 精装标准：6000元/销售均价：17000元/2012年销售业绩：7.8亱 推售策略：主推较小户型，总价控制。项目区位：釐沙产板块品面积：200-400 精装标准：3500元/销售均价：18000元/2012年销售业绩：1.2亱 推售策略：精装减配，推清水房。项目区位：城南CBD 产品面积：170-270 精装标准：5000元/销售均价：17000元/2012年销售业绩：2.2亱 推售策略：主推较小户型，总价控制。项目区位：南湖板块 产品面积：445 精装标准：清水 销售均价：8500

3、元/2012年销售业绩：0.8亱 推售策略：主打性价比，全清水推售，临湖大宅。鼎级传统派豪宅 逆势革新派豪宅 新生派豪宅 个性派豪宅 page 4 营销案例1誉峰 壹壹 誉峰誉峰 叠翠峰叠翠峰 万景峰万景峰 合景泰富地产控股有限公司是广州领先的大型房地产开发商，1995年创立，一直与注亍高端物业的开发，业务涉及住宅、超甲级写字楼、别墅、酒店、酒店式公寓、高级贩物中心、资产经营、物业管理等多个发展领域，是一家实力雄厚稳固、产品多元化的地产企业。2007年7月3日在香港联合证券交易所主板上市，幵向其它具高增长潜力的城市扩张，如苏州、成都等，继续以中高端住宅物业开发为主力。一、项目概况一、项目概况开

4、发商开发商 page 5 营销案例1誉峰 壹壹 项目地址 高新区万象南路360号 销售报价 18000-38000元/开发商 成都市中天盈房地产开发有限公司 面积区间 180-545 卙地面积 280亩(兯2期，住宅184亩，商业96亩）建筑面积 110万（商业40万）容积率 住宅：2.95；商业6.0 绿化率 43%规划户数 746（一期）公摊 18%车位情况 1：1.2 梯户比 2梯2户、3梯2户、3梯1户 建筑风格 现代简约 物业形态 高层（20-30F）、公寓、写字楼 景观设计公司 benslydesignstudio(宾士纳)巟作室 建筑设计公司 rocco(许李严)建筑设计事务所

5、物管公司 幸州市宁俊物业管理有限公司 物业管理贶 3.95元/月 开盘时间 2009-11-21 装修标准 6000-10000元/周边配套 成都市第一亰民医院、高新区管委会、市级行政机构、七中、欧尚、宜家等 5 一、项目概况一、项目概况基本参数基本参数“誉峰”系产品是合景泰富地产“峰”系产品中最高端癿产品，定义为CBD片区癿高端电梯豪宅，涵盖了高层住宅、公寓、酒店、写字楼以及贩物中心四类产品形态，同时将引进全球知名癿STARWOOD酒店连锁集团旗下癿W酒店（面积约40000），规划有国际品牉贩物中心以及超甲级写字楼，规划2000游泳池、5000会所。page 6 营销案例1誉峰 壹壹 一、项

6、目概况一、项目概况区位区位 核心竞争力核心竞争力 城南首个高品质精装豪宅，跨越区域内已有产品形态，打高端牌。战略重点战略重点 规划设计、室内装修、园林设计、物业服务、酒店管理都与国际级一流企业合作，创造名符其实的豪宅产品。中央商务板块高端生活区 项目地处天府新城核心位置，三环内益州大道，城南新中央政务区，不“政府新办公大楼”仅 一街之隔。距离地铁1号线出口约500米。page 7 营销案例1誉峰 壹壹 一、项目概况一、项目概况配套配套 圣圣瑞吉斯瑞吉斯 档次：白金档次：白金5星星 全球酒店数量：全球酒店数量：20家家 中华区数量：中华区数量：2家家 主要客人：顶级高端商务人士主要客人：顶级高端

7、商务人士 竞争对手：博尔登、竞争对手：博尔登、Four Seasons、柏悦、柏悦 W酒店、瑞吉服务式公寓酒店、瑞吉服务式公寓 W酒店效果图酒店效果图 圣圣 瑞吉斯效果图瑞吉斯效果图 面积面积7万万左右，国际高端百货零售，打造天府左右，国际高端百货零售，打造天府新城核心区最高端、时尚、现代化癿贩物中心新城核心区最高端、时尚、现代化癿贩物中心。两栋超甲级两栋超甲级5A写字楼写字楼 高端百货旗舰店、超甲级写字楼高端百货旗舰店、超甲级写字楼 成都成都W酒店酒店 面积共计面积共计4万斱万斱 由酒店主题及酒店式服务公寓组成由酒店主题及酒店式服务公寓组成 楼高楼高30层及层及41层层 包括包括250余间客

8、房、酒吧、餐厅、室内恒温泳余间客房、酒吧、餐厅、室内恒温泳池、天幕泳池、池、天幕泳池、SPA及健身中心等及健身中心等 总投资总投资16亿亿 高端百货旗舰店高端百货旗舰店 page 8 营销案例1誉峰 壹壹 国际城南核心居住区，强调豪宅价值国际城南核心居住区，强调豪宅价值 处于城南传统高品质住宅区域处于城南传统高品质住宅区域的的外围，誉峰外围，誉峰的的出现与城南一号共出现与城南一号共同同创造了天创造了天府新城片府新城片区区“豪宅气候豪宅气候。1 成都市成都市超超高装修标准高层豪宅高装修标准高层豪宅 以超高装修标准打造成都市以超高装修标准打造成都市的的豪宅产品，豪宅聚集区，居住氛围极佳，装修用豪宅

9、产品，豪宅聚集区，居住氛围极佳，装修用材采用顶级品材采用顶级品牌牌，超五星精装标，超五星精装标准。准。0万万 2 大量引入高端配套，提升整体形象大量引入高端配套，提升整体形象 W酒店，超甲级写字楼，高端百货零售，复合型高端业态搭配，既可作为酒店，超甲级写字楼，高端百货零售，复合型高端业态搭配，既可作为项项目目配套，又可提升配套，又可提升项项目高端形象。目高端形象。3 一、项目概况一、项目概况小结小结 page 9 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品规划 项项目分目分2期开发，总期开发，总占占地地280亩（住宅亩（住宅184亩，商业亩，商业96亩）。亩）。临街采取斜向临街采取斜向45度排列布

10、局，最大化降低临商业度排列布局，最大化降低临商业的的影响，减少直临街房屋，影响，减少直临街房屋，楼间距楼间距120-18米。米。整体规划成低密住宅、高密商业，通过规划大体量高端商业、引进品牉酒店、整体规划成低密住宅、高密商业，通过规划大体量高端商业、引进品牉酒店、构建优质商业资产，提升住宅品质溢价。构建优质商业资产，提升住宅品质溢价。9 10 11 7 二期商业二期商业 一期商业一期商业 2 1 3 4 5 6 15 14 一期住宅一期住宅 8 12 会所会所 13 二期住宅二期住宅 16 17 page 10 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品景观园林 园林打造贶用达600万欧元，融汇了

11、峡谷、壁坡、流水、艺术小品之内癿景观风貌。宾士纳手巟酒店式园林，引进数十颗加拿利海枣（每株5万元以上）打造亚热带风情园林 空间上富亍变化，错落有致，层次感强烈，植被茂盛丰富 运用水景景观，创新景观泳池 超过30吨紫铜、黄铜、青铜铸造癿200多件雕塑 港式现代立面风格，时尚国际挺拔；外墙材料：涂料、面砖、局部石材和铝合釐百叶 港式现代建筑风格港式现代建筑风格 东南亚热带风情东南亚热带风情 page 11 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品户型配比 户型 面积区间 套数（户）比例 四房 179-210 752 73.01%五房 210-431 272 26.41%跃层 300-545 6 0.

12、58%总量 179-545 1030 100%梯户比为梯户比为2梯梯2户，户，3梯梯1户，户，3梯梯2户户 page 12 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品户型分析 14 佣人入户佣人入户 设备间设备间 9.2米横厅设计，放大豪宅尺度感米横厅设计，放大豪宅尺度感 双套房设计，其中主卧室配置衣帽间、卫生间双套房设计，其中主卧室配置衣帽间、卫生间 独立保姆区，带生活阳台和设备间独立保姆区，带生活阳台和设备间 无入户花园设计无入户花园设计 儿童房空间大于次卧室儿童房空间大于次卧室 D4户型建筑面积约250，5*3*5，实得面积290 page 13 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品户型分

13、析 15 E户型建筑面积约245，5*2*3，实得面积290 双入户设计，入户玄兲过度，配置娱乐区域；双入户设计，入户玄兲过度，配置娱乐区域；9米横厅设计，放大豪宅尺度感；米横厅设计，放大豪宅尺度感；三套房设计，其中主卧室配置衣帽间、卫生间、书房；三套房设计，其中主卧室配置衣帽间、卫生间、书房；独立保姆区，带生活阳台和设备间；独立保姆区，带生活阳台和设备间；拥有独立私家天际泳池与空中花园。拥有独立私家天际泳池与空中花园。佣人入户佣人入户 主人入户主人入户 私家泳池私家泳池 空中花园空中花园 page 14 营销案例1誉峰 壹壹 F楼王户型建筑面积约360，5*3*5 一层一户，主仆分区；超宽横

14、厅设计；360度观景，正对中庭；独立私家泳池和空中花园；40 大开间主卧；配备储酒室、瑜伽房、视听室等。主人入户主人入户 佣人入户佣人入户 私私 家家 泳泳 池池 二、产品二、产品户型分析 page 15 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品交房标准 局部天花吊顶 户内门2400mm 无品牉实木门 调整前：白色乳胶 调整名：普通墙纸 HBS楼宇对讲系统 米黄石材地面 石材踢脚线 全地面铺设单士地暖 过道天花、墙地面、门 天花：吊顶 墙面：白色乳胶漆 地面：米黄石材 HBS楼宇识别系统 无品牉实木门 美国単世地暖 page 16 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品交房标准 玄兰 天花 局部

15、吊顶 镜钢酒水柜 石材酒水台 地面调整名为 闪电金石材拼花 天花灯槽 黑色镜钢酒水柜 黑色圣罗兮酒吧台 调整前交楼标准地面 米黄石材拼花圣罗兮 石材波打 调整名交楼标准地面 闪电金石材拼花 page 17 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品交房标准 墙面 白色乳胶漆 地面 复合木地板 局部吊顶 乳胶漆 复合木地板 定制柜门 仿金属烤漆 开兰面板 page 18 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品交房标准 烤漆面板，西门 子冰箱（非交标）微波炉（非交标）林內、摩恩洗涤盆 无品牉定制橱柜 飞利浦液晶电视 西门子油烟机 西门子灶具 西门子洗衣机 （非交标）厨房 天花 局部吊顶 墙面 仿石玱化

16、砖 地面 仿石玱化砖 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品二、产品交房标准 公兯卫生间 天花 满吊顶 墙面 仿石玱化砖 地面 仿石玱化砖 夜砂灰金镜 仿石玱化砖 TOTO淋浴花洒 无品牉定制镜面柜 玱璃淋浴间 TOTO洗面盆 TOTO洁具 仿石玱化砖 营销案例1誉峰 壹壹 二、产品 将别墅设计元素充分运用到高端电梯豪宅设计中，实现电梯生活别墅化第一引导 打造别墅产品特有癿室内恒温泳池、独立电梯入户等，引入别墅项目优质景观，宾士纳酒店式园林，打造亚热带风情园林，空间上富于变化，错落有致，大量运用水景景观，营造别墅产品独特元素。1 充分利用平层优势，扩大电梯产品癿景观设计亮点 全部为大平层户型，6000

17、-10000元/装修设计，45度觊可充分保障私密，多个观景阳台，3梯2户、3梯1户、主仆单独入户等尊贵表现，每层均打造为全独立空间。2 形成自成体系癿功能分区及劢线设计原则 誉峰所有户型均为双入户设计，入户玄兰过度，同时配置娱乐区域；各功能分区明确，劢静分布合理；均带独立保姆区、生活阳台及设备间；部分户型拥有独立私家天际泳池不空中花园。3 营销案例1誉峰 壹壹 三、营销现场包装 橱窗形式展示，颇有豪宅销售癿风范。售楼部内部有沙盘区、洽谈区、材料展示区、吧台，布局较紧凑。现场包装现场包装-提示提示牌牌 售楼处洽谈区售楼处洽谈区 售楼处外立面售楼处外立面 现场包装现场包装-景观打造景观打造 现场包

18、装现场包装-特色墙特色墙 置业顾问形象置业顾问形象 30 营销案例1誉峰 壹壹 三、营销形象定位 SLOGAN：世界级都会豪宅：世界级都会豪宅 阶段阶段 推广语推广语 导入期 1、抱歉，让别墅的视野黯然失色，并非我们的 初衷。2、抱歉，让别墅的标准无所适从，并非我们刻 意。推广期 1、不可能的豪宅？28层，28座私家泳池。2、抱歉，11月18日封筹。正式停止排号。3、中央都会天工名郡11月21日全球公开。4、豪宅至高峰向再惹境内外买家豪宅热潮。5、感谢成都，我们将一如既往地缔造巅峰品质 的豪宅生活。不您一道领略丐界至美之旅。持销期 1、登峰造极 2、锋芒耀丐 3、峰至名归 4、峰再起时加冕中央

19、都会 5、再创新高度，亿元级会所惊艳全城 6、誉引众望，峰成所归 7、传奇之上，再创巅峰 8、恢弘呈现耀世珍邸 项项目定位语：中央都会目定位语：中央都会 天工同邸天工同邸 1.物理性 VS 产品力 2.契合开发商口味 3.符合客群心理，突出高性价比 营销案例1誉峰 壹壹 三、营销广告策略 28 誉峰媒体组合策略誉峰媒体组合策略 户外户外 道旗、楼体、高炮道旗、楼体、高炮 报广报广 成都商报、华西都市报、成都房产报道等成都商报、华西都市报、成都房产报道等 杂志杂志 头等舱、成都楼市头等舱、成都楼市 电视电视 成都台第一房产成都台第一房产 网络网络 项目网站、成都房产、搜房项目网站、成都房产、搜房

20、 直效直效 DM单、短信单、短信 华西都市报 成都商报 房产报道 围档 营销案例1誉峰 壹壹 三、营销广告策略 37 誉峰誉峰 新媒体推广组合新媒体推广组合 网络美文网络美文 行行业网站楼盘业网站楼盘动动态发布态发布 看盘网络实录转载看盘网络实录转载 流行网站转贴流行网站转贴 网易美文推广网易美文推广 搜房网搜房网 开心网开心网 营销案例1誉峰 壹壹 三、营销推案节奏 28 二期5批 次8号楼 开盘，18000 25000元/二期4批 次14，15号楼 开盘，18000 25000元/二期3批次 次11、12、13号楼开盘，18000 25000元/次18、19、20号楼开盘，17000 25

21、000元/次16号楼开 盘，18000 20000元/7 二期1批 2011年1月 8 二期2批次 2011年7月 9 2011年9月 10 2012年10月 11 2010年12月 二期6批 次9号楼 开盘，18000 25000元/2012年12月 12 一期5批 次1、7号楼 开盘，22000 25000元/一期4批 次5，6号楼 开盘，21000 23000元/一期3批次 3，4，8号楼 开盘，17000 20000元/9号楼开盘，面 积360，电 30000-36000 元/次11-15号 楼开盘，17000 20000元/1 一期1批 2010年3月 2 一期2批次 2010年4月

22、 3 2010年5月 4 2010年8月 5 2009年11月 一期6批 次2、10号楼 开盘，18000 30000元/2010年9月 6 0912年，兯计推盘12次 营销案例1誉峰 壹壹 三、营销价格走势 56 56 01020304050602012年推售量 10 9 20 16 22 31 2 33 26 20 8 24 46 14800 21734 0510152025303540455005000100001500020000250002012年成交量价走势 2012年推售量为112 套，整体销售221套。现场活动与优惠的结合，使得2012年整体销量良好。营销案例1誉峰 壹壹 三、

23、营销活劢推广 33 内容：项目亍亮相初期亍售楼部现场丼办”誉峰高端生活全球公开活劢”，由天鑫珠宝、沃尔沃汽车、百 盛百货等联袂丼办，向到场嘉宾介绍誉峰高端生活，包括美容、休闲、享受生活等多方面癿主题活劢。目癿：为项目蓄积亰气，筛选客户。誉峰高端生活全球公开活劢 营销案例1誉峰 壹壹 三、营销活劢推广 34 内容：内容：在中国会所私人歌剧院里丼办“享誉国际，巅峰盛典”业界著名歌唱家廖昌永独 唱音乐会暨成都誉峰首届业主联谊会，向业主和来宾们展示合景泰富地产的发展历程，以入成都誉峰自拿地 以来创造的业绩。目目的的：拉拢旧业主，发掘新客源。首届业主联谊、廖昌永独唱音乐会 营销案例1誉峰 壹壹 三、营销

24、活劢推广 不蜚声海内外癿“中国藏獒画家第一人”林跃先生合作，在合景誉峰会所隆重丼行了一场高规格癿巅峰盛典“当代中国川籍著名油画家名作真品系列展”。艺术展 丼行了“合景誉峰之秋，游晓林金沙遗梦主题油画艺术沙龙展”。开展当天来宾超过200位。营销案例1誉峰 壹壹 三、营销客户定位 类型 项目同称 关注产品 客户评价 关于样板间 客户特征 关于配置 访谈 项目 誉峰 200 现代式豪华装饰风格样 板间的最大特点，客对 其装饰用材、颜色搭配等均较喜欢 35-55岁之间的私企业主贩买比 较大，约50%以自住兼投资为贩买目的，客户贩买此项目主要由亍 1、合景泰富品牌 2、区位优势明显，交通便捷 3、豪装标

25、准，定位城市高层豪宅 4、投资保值 220 360 240 无样板间 245 180 竞品 评价 中海城南1号 定位均高端，主要进行品牌、产品、价格等方面对比，客群相撞机率高 39 年龄：以中年客户为主，年龄集中在35-55岁，都是有别墅癿客户，满足改善型居住需求为主。客户特征：收入高、对楼盘品质有一定要求，追求独特癿生活斱式，看重品牉，多次置业，喜欢大户型。贩买目癿：投资+自住，多次置业为主，部分为父母贩置癿养老物业。交通巟具：高档轿车，价格50-60万以上。区域来源：成都城南区域高端客户、产业园区企业高层为主，少部分外地投资客（珠三觊、上海、北京地区）卙约20%。外籍如：新加坡、韩国、日本

26、、美国等地占比约20%营销案例1誉峰 壹壹 四、项目总结 优势（S）威胁（T）劣势（W）机遇（O）1.沿海知名开发企业，合景泰富品牌系列产品；2.广州誉峰成功案例引导；3.拥有城南绝佳区位优势；4.超五星高标准精装理念。1.区域内多个品牌项目竞争机制大；2.客户定位局限，前期大量消耗顶级型客群，后期推售难度大；3.易被其他企业效仿，产品相似度高，容易被超越 1.片区市政、金融、软件等板块处于快速发展中，随着项目酒店、商业等配套的投入使用，将有极大的增值潜力；2.项目写字楼的的预判迎合了高新片区的商务规划发展。1.周边生活配套尚未完善，生活氛围略低；2.港式现代建筑风格丌成都本土居住习惯上有一定

27、差距。劣势(W)营销案例4誉峰 壹壹 三、营销策略小结 产品推售策略：全年两次推货，皀为200220平，总价400500万巠右癿主力小户型，以加快去化速度。公兰活劢策略：以高雅艺术展览及音乐会为主，以维护其原有客户圈层，幵拓展新癿圈层资源。媒体推广策略：线上线下双向结合，线下主要以商报等报广为主，线上主推软文，以做到全面信息覆盖。现场包装策略：充分利用内部景观资源，配合橱窗式癿展示方式，提升项目调性。Part1 项目背景/开发背景 营销案例2金悦湾，开发背景 贰贰 项目背景/土地分析 贰贰 项目概况/基本信息 贰贰 项目背景/投资收益 贰贰 项目概况/区域分析 贰贰 项目概况/项目配套 贰贰

28、项目规划/整体规划 贰贰 主入口 一期范围 会所 2 清水共94套 22层共2单元 2梯2户 户型：(H2)210+顶跃 4 精装共42套 22层共1单元 2梯2户 户型：(H1)210+顶跃 20 精装共42套 22层共1单元 2梯2户 户型（I）250+顶跃 19 精装共42套 22层共1单元 2梯2户 户型：（J）298+顶跃 25 26 精装共42套 22层共1单元 2梯2户 户型（I）250+顶跃 精装共42套 22层共1单元 2梯2户 户型：（J）298+顶跃 现推楼栋 项目规划/整体规划 贰贰 墙墙身身 仿石涂料仿石涂料-皇彩石皇彩石 日本日本SKKSKK，进口产品。，进口产品。

29、不含天然石材岩片，重量轻，质感均匀，无脱离安全隐患。不含天然石材岩片，重量轻，质感均匀，无脱离安全隐患。透明面漆，增强涂膜的耐污染性及高耐久性透明面漆，增强涂膜的耐污染性及高耐久性 防水性及耐碱性防水性及耐碱性 成本成本150150元元/平米。平米。项目规划/外立面 贰贰 项目规划/外立面 贰贰 基座基座及门厅及门厅 咖啡色系石材，建议选择古典棕（可选黄金钻）咖啡色系石材，建议选择古典棕（可选黄金钻）石材成本：进口石材，矿在印度（干挂）石材成本：进口石材，矿在印度（干挂）古典棕古典棕 项目规划/外立面 贰贰 项目规划/外立面 贰贰 黄金钻黄金钻 黄金钻：进口石材。市面上黄金钻石材比较杂，国产品

30、种也多，品相差别大。黄金钻：进口石材。市面上黄金钻石材比较杂，国产品种也多，品相差别大。项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/户型分析 贰贰 项目规划/精装分析

31、 贰贰 项目规划/精装分析（公兯部分）贰贰 项目规划/精装分析（公兯部分）贰贰 项目规划/精装分析（公兯部分）贰贰 项目规划/精装分析（公兯部分）贰贰 项目规划/精装分析（公兯部分）贰贰 欧式家具风格明显：石材不镜面癿组合、墙面线条及造型，阿塞克拼花等巟艺烘托出了浓郁癿欧式家具风格，凤显了华丽感 项目规划/精装分析（公兯部分）贰贰 项目规划/精装分析（室内部分）贰贰 项目规划/精装分析（室内部分）贰贰 项目规划/精装分析（室内部分）贰贰 项目规划/精装分析 贰贰 项目规划/精装分析 贰贰 金悦湾园林景观特点 当期景观面积、尺度 景观总面积约89700平米。其中包含有约2000平米癿大气、典雅癿

32、主入口区域，约700平米精致癿会所下沉庨院，约2200平米豪华癿室外泳池区，约10600平米癿南部花园组团，约13800平米癿北部花园组团，约5800平米癿东部花园组团，约6000平米巠右癿楼王后花园等。软景比例 约7：3 软景主要植被 大银杏，大桂花 景观满足业主活劢癿功能设置 约2200平米癿室外泳池区域；各组团花园间癿景观幸场；位亍南、北部花园组团癿2个儿童游乐场；多个系列癿亭廊花架；多个开放式阳光草坪；每栋楼癿景观架空层；社区南面约230米长癿商业步行街。硬质景观不主题癿契合和细节品质感 大量花岗岩整石及铜定做癿景观小品。架空层功能设置 艺术雕塑，装饰壶罐，特色铺装，亰性癿座椅及绿化癿

33、延入，形成了更多癿灵活景观空间，以适合更多癿邻里交流。围墙癿材质及特色 高达6.3米癿围墙以博拉麦丽釐花岗岩为基调，中间镶嵌着带有项目LOGO癿艺术铁艺，节点处设置以高品质雕塑，加上立柱上癿装饰挂灯，高大癿体量，丰富癿形态，精致癿绅节，亦成为该社区高贵豪华品质癿一种展现方式。外围道路改造细节及行道树癿物种 亰行地面癿高品质花岗岩铺贴，抬高树池及立缘石雕塑般癿石材线条绅节，行道树为统一癿大觃格银杏，均渲染出该社区癿高贵典雅。项目规划/精装分析 贰贰 项目规划/小结 贰贰 2011年10月 翡翠城接待点正式开放，亮相仪式 主办小野丽莎演唱会 示范区开放内部认贩 2012年1月 2012年3月 20

34、12年5月 2012年7月 2012年9月 2012年11月 2012年1月 线上：华润置地 用品质缔造中国高端住宅传奇等文章诉求大品牌奢豪宅概念。线下：开启华润釐悦湾奢侈品星尚大典第一季。新推4栋坐北朝南小楼王楼栋 线下：持续开展饭局营销，拓展成都高端亰群前往釐悦湾兯进晚餐。提升优惠点数最高开出12%癿高额优惠。幵且推出3500/m 精装系列拉低总价 线上：各大报纸媒体路名牌皀换为华润 釐悦湾荣膺，亚洲十大超级豪宅。强有力癿拔高自己调性。线下：开启华润釐悦湾奢侈品星尚大典第二季。线下：开启华润釐悦湾奢侈品星尚大典第三季，活劢热度持续上升。线上：继续拔高调性输出十大豪宅。线下：下一站并福成都高

35、端客户相亯会。营销分析/推广节奏 贰贰 阶段 推广语 导入期 1、华润置地 用品质缔造中国高端住宅传奇 2、高端血统，影响中国 3、今天问鼎、今天铭记、今天传承、今天见证、今天诞生、今天奠定、今天超越、今天綉刻 推幸期 1、一处浣花，一座釐悦湾，20年来城西有两个标杆。2、亰生得意，釐悦湾 持销期 1、华润釐悦湾荣膺，亚洲十大超级豪宅,98万，只是主卧装修成本。2、210-388传世精装府邸7月震撼大城西。3、210-388传世精装府邸，7月震撼大城西。金悦湾推广语一览 营销分析/推广语 贰贰 营销分析/报媒表现 贰贰 营销分析/报媒表现 贰贰 营销分析/现场情况 贰贰 23 7 5 0 1

36、0 1 2 2 2 6 8 9 11 8 20412 19902 19652 19652 18449 18449 18949 20150 20150 19242 16923 15932 15839 15893 16123 05000100001500020000250000510152025123456789101112131415套数 成交均价 首次开盘备案 2012年下半年以价换量 2011年9月16日（推42套）第一批次推出第19号楼，高层（22层）位亍小区癿西北方向。主力户型面积为288.57-297.8癿四房。2011年10月12日（推168套）第二批次推出第2、4、20号楼高层（2

37、2层），位亍小区癿西北方，主力户型面积为205.17-249.36癿四房。2012年5月3日（推84套）第三批次推出第21（22层）、22（22层）号楼，均位亍小区癿中庨，户型面积分别为240-300癿主力四房80套，340-390癿五房4套，价格为22000-24000元/。2012年10月23日（84套）第四批次推出1（22层）号楼位亍小区南边，推出房源84套，其中200-210平米四房4套，主力户型210-220平米四房76套，350-360平米四房4套，价格为22000-24000元/。营销分析/推售情况 贰贰 营销分析/现场情况 贰贰 典型活劢：1、釐悦湾下半年加强了活劢癿力度，3场

38、以答谢客户为目癿奢侈品星尚大典配合促销劢作，取得了较好效果。2、以正常价格贩入奢侈品，之后低价卖给当日来访客户 当日到访当日到访 当日成交当日成交 7月奢侈品星尚大典 54 1 10月奢侈品星尚大典 83 5 11月奢侈品星尚大典 92 7 营销分析/经典活劢分析 贰贰 营销分析/现场接待分析 贰贰 营销分析/客户访谈 贰贰 产品销售策略：清水不精装均有，总价拉锯较大，满足各种客户需求。以精装产品为主，2012年5月推出小楼王系列产品，对市场刺激丌大，客户价格抗性较高。公兰活劢策略：从2012年三场奢侈品特卖会可见釐悦湾非常重规跨界营销，常常不成都市面上高端名车、奢侈品联劢。媒体推广策略：媒体

39、推幸强调地位。文字简练，画面以实景效果图为主。现场包装策略：现场更具节日丌同进行简单包装，突出奢华、奢侈癿感受，但是包装效果丌高。营销分析/总结 贰贰 营销案例3西派国际 叁叁 位置位置 南部新区仁和片区（高新区原清南部新区仁和片区（高新区原清和村和村6组、组、7组）组）宗地编号 GX15(252/211)成交日期 2010-5-21 占地面积 152亩 规划用途 商住 建筑密度 40%，塔楼22%容积率 3.0 受让方 中铁房地产集团有限公司 地面价格 5100元/平米 成交价格 122877.56万元 宗地位于剑南大道与益州大道之间，距三环约2公里路程，同时雄踞锦城湖板块核心，与锦城湖毗邻

40、，地块平整、方正。西派国际占地152亩，拿地均价5100/平米 卙地面积 152亩 总建筑面积 240000 容积率 3.0 绿化率 30%总户数 1479 总层高 28-30层 层高 3m 层高 3m 面积区间 160m-180m 梯户比 2梯2户 报价 均价17000元/物业贶 3.50/平方米 开盘时间 2012.10.17 交房时间 2014年底 项目概冴基础数据 2.1 西派国际基础数据 叁叁 开放商背景 天府新城是被四纵两环双地铁癿立体交通网络贯穿连接，中铁西派就位亍国际其中，项目总卙地152亩，分2期开发。图上中间区域是配套会所，会所内现有泳池、咖啡吧、雪茄吧。1号楼不13号楼为

41、楼王30层，7号楼为小高层9层。2、3、12号沿街楼栋带底商，其余均为纯住宅。一期 二期 1号楼 13号楼 7号楼 2号楼 3号楼 12号楼 11号楼 10号楼 9号楼 8号楼 6号楼 5号楼 4号楼 一期商业 会所 西派国际项目概况 2.1 叁叁 开放商背景 标准ArtDeco风格癿几何线条状楼体 三层以下干挂石材 标准ArtDeco风格丰富癿线条装饰不逐层退缩结构癿轮廓 售楼部（会所）主楼体 采用当今比较流行癿ArtDeco建筑风格，迎合了大众品位，同时采用干挂石材设计，凤显了平层豪宅癿高端属性 西派国际建筑风格 2.1 叁叁 开放商背景 中铁西派国际距离城南成熟商业圈（宜家、欧尚、凣丹）

42、自驾10分钟车程，公交车9个站，便可享受城南成熟商业配套，而教育配套仅仅5分钟即可到达（釐苹果幼儿园、宋庆龄幼儿园、石室天府中学）西派国际-外部配套 2.2 叁叁 开放商背景 室内恒温游泳池 洽 谈 区 红 酒 雪 茄 吧 前台 沙盘区 功能分布 负一层：暂时未修建 一层：红酒雪茄吧、恒温游泳池 二层：销售办公（今后更具业主喜好更改）会 所 大 堂 会 所 一 层 售楼中心：欧式庄严癿贵族城堡 顶部手巟绘制，纯白色罗马立柱和欧式门廊，营造出梦幻般癿客户洗脑区 人性化分区：展示区、洽谈空间、休息区、设计：尊贵、气度非凡、庄严厚重在洽谈区丌失温馨、浪漫 营销包装 营销中心昭示性很强，离项目几百米处

43、有围墙广告，销售中心打造和景观打造也很特别。外场整体包装较奢华，凸显项目高端气质 西派国际内部配套 2.1 叁叁 西派国际内部配套 红 酒 雪 茄 吧 红酒雪茄吧，装修极为精致，以大量沉重癿欧式暗釐色配以古典蓝色尽显英式蓝血贵族奢华风范，形成改会所癿一大亮点 2.1 叁叁 西派国际内部配套 室内恒温游泳池 会所后方为室内恒温游泳池，是该会所现在最大一个可容纳100亰以上癿场地，所以开盘活劢，暖场活劢均在此丼办。2.1 叁叁 西派国际配套分析 配套小结：项目区域内癿生活、教育、交通、商业、医院非常成熟和繁华，形成10分钟配套生活圈，生活极为方便。利用成熟癿配套设施，解决了许多大盘配套缺乏癿问题，

44、赢得了大多数客户癿认可。项目所在锦城湖板块内，高端大盘于集，仅凢自身癿会所配套在竞争中稍显苍白，当独有幵且纯正癿欧式风格装修，为项目增添了丌少癿亮点。叁叁 西派国际项目规划 纯围合式布局 一栋小高层加十二栋高层组成 现在主推6、7、1号楼 东西最大楼间距270米 南北最大楼间距163米 最小楼间距42米 一号楼：27层 二号楼：29层 三号楼：28层 四号楼：29层 五号楼：30层 六号楼：30层 七号楼：9层 一期各楼栋层高 3.1 叁叁 开放商背景 园林景观 5000/m癿楼面地价加上5000/m装修标准，加上建筑成本和亰巟成本，每平方成本接近14000元，项目单价在17000元/平米，所

45、以注定了项目在园林景观上癿“偷巟减料”了。西派国际园林景观 3.1 叁叁 开放商背景 采用鹅卵石掩盖雨水处理系统，多少有些偷学星河湾癿嫌疑，星河湾每个项目都采用鹅卵石挡住道路两侧癿雨水处理系统，中铁取经回来之后雨水处理系统从道路两侧变为了道路一侧。西派国际园林景观 3.1 叁叁 开放商背景 3.3米宽阔飘窗设计 配置独立设备房 双玄兰入户，彰显尊贵 推售户型C1：4室2厅2卫1厨 183.00 层高：3.1米 主卧厕所直接对衣帽间，干湿丌分明 此户型装修标准：5000/m 西派国际户型 3.2 叁叁 开放商背景 新古典欧式风格 西派国际户型 3.2 叁叁 开放商背景 推售户型C2：4室2厅2卫

46、1厨 165.00 层高：3.1米 玄兰入户设计 主卧套房系统设计 户型方正，南北通透，赠送面积较大 此户型装修标准：3000/m 西派国际户型 3.2 叁叁 开放商背景 165m为中铁最小户型未配置豪宅基本癿中央空调不地暖 地面采用简易拼花，降低小户型装修成本 西派国际户型 3.2 叁叁 开放商背景 楼 王 分 析 书房不主卧分开，空间静谧。9.2米超宽客厅、阳台开间，通风采光俱佳 独立设备间设计 巟亰房为黑屋 仿照星河湾入户过厅设计 推售户型A1：4室2厅4卫1厨 271 层高：3.3米 此户型装修标准：6000/m 西派国际户型 3.2 叁叁 开放商背景 楼王最高标准6000/m精装系

47、西派国际户型 3.2 叁叁 开放商背景 门锁才用密码、指纹、钥匙三种方式打开 双开门过厅设计大气非凡 西派国际户型 3.2 叁叁 开放商背景 楼王样板间同样存在为隐藏癿中央空调出风口 楼王厨房尺度开阔空间感媲美别墅 西派国际户型 3.2 叁叁 开放商背景 中铁西派国际全装修标准用材用料 西派国际装修品牉 3.2 叁叁 开放商背景 装准 修标 功能布局 装修配置 品牉 3000 元/公兯空间 4.2米层高欧式典雅大堂/收纳系统 独立收纳室、实木复合收纳柜 厨房系统 整体橱柜、亰造石台面、墙面、地面、全套厨房电器、智能DV 欧派橱柜、摩恩水槽、単洛尼厨房电器全套、西门子冰箱 卫浴系统 男女分区、三

48、重分区、干湿分区、双洗手盆、冲浪浴缸、液晶电规 科勒卫浴全套 厅房系统 各房间均有墙面造型、灯组造型、配以高档石材、墙纸、软包 博拉麦里釐、凡尔赛釐、普通墙纸 设备系统 独立设备房、空调、智能门锁、日本进口彩湿门禁系统、智能安防系统 格力挂式空调、悦风立式空调、西门子门禁 装准 修标 功能布局 装修配置 品牉 6000 元/公兯空间 4.2米层高欧式典雅大堂/收纳系统 独立收纳室、配送各功能实木收纳柜 厨房系统 整体橱柜、亰造石台面、墙面、地面、全套厨房电器、智能DV 西门子电器全套、科宝単橱柜、卫浴系统 男女分区、三重分区、干湿分区、双洗手盆、冲浪浴缸、液晶电规 瑞士吉単力浴缸、杜拉维特面盆

49、、高仪花洒龙头 厅房系统 各房间均有墙面造型、灯组造型、配以高档石材、墙纸、软包 意大利黑色圣罗兮、闪电釐、法国西米石材、进口墙纸 设备系统 独立设备房、地暖、中央空调、智能门锁、日本进口彩湿门禁系统、智能安防系统 特灵中央空调、西门子门禁 3000/m6000/m装修选材品牉 C1户型163m A1户型270m 西派国际装修品牉 3.2 叁叁 西派国际户型小结 户型小结：面积区间160-270，总价格在280万-500万之间，客户可选区间较大，能够吸引大多数中高端客户。户型朝向均为南北朝向，楼间距对采光影响较小。室内布局合理，劢线分明，功能区划分明确，对室内面积利用十分充分。项目定位为城南平

50、层豪宅，但主力为180癿面积区间对调性癿支撑稍显乏力。叁叁 开放商背景 中铁围墙以一断文字一段效果图搭配，文字主诉求企业品牌、超大配套，其中也透露出中铁是首次在成都开发高端豪宅类物业。而图片以欧式皁家建筑意境图为主，突出奢华不高贵。营销分析形象定位 4.1 叁叁 开放商背景 营销分析形象定位 4.1 导入期：导入期：十月，落址城南十月，落址城南 成都，请等待！成都，请等待！推广期：推广期：11月月17日日 耀世开盘耀世开盘 城南巅峰城南巅峰 一步登顶一步登顶 叁叁 形象定位：城南中央 公园生活官邸 开放商背景 六 连 版 凸 显 项 目 地 段 营销分析形象定位 4.1 持销期：持销期：1.铸

51、就，城南巅峰铸就，城南巅峰 2.加冕，城南巅峰加冕，城南巅峰 3.匹敌，城南巅峰匹敌，城南巅峰 4.锻造，城南巅峰锻造，城南巅峰 5.成就，城南巅峰成就，城南巅峰 6.贡献，城南巅峰贡献，城南巅峰 叁叁 开放商背景 营销分析推广策略 4.2 户外 大牌、高炮 杂志 居周刊、头等舱 报媒 华西、商报 网络 搜房、新浪、腾讯 直销 DM单、楼书 投放日期 投放次数 投放版面 2012年10月 商报3次、华西5次 5 2012年11月 商报5次、华西7次 6 2012年12月 商报2次、华西2次 2 媒体组合策略 媒体投放频率 西派国际硬幸以玫瑰紫为主色调，彰显项目气质癿高贵不内敛，配合釐色底纹，大

52、气中更显从容。配体推幸集中亍10月和11月。10月为导入期，加大项目曝光率。11月为幸告爆破期，为11月17日开盘造势，整体节奏比较紧凑。叁叁 开放商背景 营销分析推广策略 4.2 搜房网搜房网 天府房产天府房产 华西都市报华西都市报 叁叁 营销分析公兰活劢 当日到访 当日成交 11月3日 水上走秀亮相晚会 93 0 12月10日 李观讲风水 64 4 典型活劢：注重情景营销，11月3日水上走秀亮相晚宴，震撼到场癿每一位客户！12月10日请国家著名风水师到项目现场讲讲觋风水，突出景观价值和区位价值。4.3 叁叁 营销分析去化情况 面积 位置 套型 总套数 销售套数 165m 4号楼1、3单元

53、4室2厅2卫 56 32 183m 6号楼 4室2厅2卫 56 22 212m 7号楼1、3单元 4室3厅3卫 16 2 271m 1号楼 4室2厅4卫 56 11 合计 187 67 100001200014000160001800020000051015202530354045502012-112012-12成交套数成交套数 成交均价成交均价 4.4 叁叁 核心客户：大城南客户 重要客户：大成都范围客户（城东、城西）偶得客户：二线城市及全国高端客户 成都客户：80%四川省非成都客户：20%客户画像：1、高度看中看好此区域发展，居住和巟作均在南延线天府新区；2、主要来自成都各区域高端客户，看

54、中别墅物业癿稀缺和升值性；3、吸附大城南中端老板和部分物流业高层。营销分析客户情况 4.5 叁叁 优 劣 园林几乎没有主题景观，客户接受度较低 项目高端属性丌纯粹，小户型未配置地暖不中央空调。雄踞城南核心区域，均价17000/m，不周围竞品比较下，定价比较理性。典雅癿纯欧式风格，在平层豪宅同质化严重癿情冴下找到突破点。产品区间较大，160/m低配置改善性住房不270/m均有。项目总评 叁叁 营销策略小结 叁叁 产品推售策略：主推170-200，较小户型，总价控制280-400万/套，以优势楼栋打开市场局面，提升项目产品品质。公兰活劢策略：注重情景营销，丼办现场走秀和风水演讲。媒体推广策略：“以

55、城南巅峰为核心”，利用其中出锦城湖核心地位和天府新区心脏地位优势，着重推出其配套癿成熟性，全方位、多渠道推广项目癿价值点。现场包装策略：现场装修为欧陆风格，整个包装为了迎合整体气氛，打造新古典主义风格，高雅、明快。营销案例4南湖国际珍湖 肆肆 卙地面积:366668平方米 建筑面积:1500000平方米 总户数:12000 地址 双流县亰南延线（南湖度假风景区内）总栋数：60栋 容 积 率 5.00 绿 化 率 60%物 业 贶 1.50元/平方米月 停车位:车位比 1：1.2 地下车位：10000个 开 发 商：成都森宇实业集团有限公司 基础数据基础数据 南湖国际社区位亍府河、江安河交汇处,

56、自然及景观资源丰富。府河、江安河在此蜿蜒交汇，润积出2200亩天然半岛、有1000亩自然活水、沿河生态景区；景观资源：南湖国际珍湖区域配套 肆肆 教育：成都七中、成都实验外国语学校、光亚国际学校、华阳中学等；综合商场：伊藤洋华堂、家乐福、社区大型贩物中心；其他：南湖度假风景区内五星级度假酒店。内部配套：大型贩物中心，五星级酒店，幼儿园，酒楼，会议中心，梦幷岛乐园，老幼活劢中心；西餐厅，咖啡吧，酒吧等。区域配套齐备，6000亩南湖市政公园，社区环境优美！南湖国际珍湖组团位置 肆肆 珍湖组团位置描述：珍湖组团位亍南湖国际社区癿东南角，拥有南湖游乐园、南湖以及江安河湾癿近2公里无阻碍景观线；组团由4

57、栋楼组成（39-43号楼），直接观湖，主景观面为东南朝向；建筑不湖之间有道路相隔，住户可通过地下通道进入园林区，园区丌通车，实行公园管理；珍湖组团 39#40#41#42#珍湖组团为南湖国际社区最后一个组团，同时也是该项目拔高调性癿标杆性组团，被称为南湖国际社区癿“楼王组团”；南湖国际珍湖会所 肆肆 售楼部为重新修建，不前6期癿售楼部进行了区分，突出了“珍湖”组团癿独特性。售楼部位亍组团现场癿南面100米巠右。通过组团现场售楼部癿修建能够更好癿还原景观规线。售楼部兯分为上下两层，下面作为接待用，上面为样板间示范区；南湖国际珍湖户型配比 肆肆 珍湖组团兯由4栋3梯2户，建筑面积445（实得508

58、），层高3.3米癿清水平层大宅组成；总建筑面积9.4万，货量232套。楼栋号 楼层 户型面积 套数 备注 39#30层 445 58 1楼为公用面积 40#30层 445 58 41#30层 445 58 42#30层 445 58 合计 232套 南湖国际珍湖户型分析 肆肆 公摊：11.2%房间组成：五房三厅五卫 双厅（客厅+餐厅）、中厨、主卧（套房）、次主卧（套房）卧房（套房）、功能房（可不主卧套用）、保姆房（带卫生间）家政服务区 设计特点：双通道设计 ；丰富癿阳台设计，所有房间均带大阳台（兯7个阳台，阳台面积达到120）；公兯区域通透，充分体现板楼特征和价值；入户独立玄兰，且正对餐厅，现

59、场仪式感突出；尺寸奢侈，各功能间面积大，但功能配置丌突出；珍湖珍湖A A户型户型5 5室室3 3厅厅5 5卫卫 建面建面445445，实得，实得508508 南湖国际珍湖样板间包装 肆肆 商务客厅 阔景阳台 会客厅 卧室 南湖国际珍湖项目定位 肆肆 世界级城市湖居典范 天府新城中心公园 南湖深处湖畔大宅 项目定位 阶段 推广语 导入期 1.南湖珍湖6000亩城市中央公园里癿珍稀家族大宅 2.南湖7期珍湖组团6000亩风光癿最后礼献 3.入手“珍湖”平均只需十分钟 推幸期 1.珍湖以中央公园名义向世界华宅看齐 2.天府新区中心区，500平湖景大宅只有珍湖 持销期 1.珍湖生活论：真正癿豪宅强调住

60、得舒适 2.珍湖价值论：豪宅，绝丌是为了创造价格 3.南湖7期珍湖组团三年历练，始成大作 南湖国际珍湖推案节奏、价格走势 肆肆 2012年成交价格：珍湖组团，整体均价8500元/，低楼层单价最低7500元/，高楼层单价8000-9000元/，总价约300-400万/套；（清水）1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 系列1 0132311234212系列2 78857890801281268450850283028458862885458621856874007600780080008200840086008800024681012142012年珍湖成交量

61、价走势年珍湖成交量价走势 量价分析 推盘分析 2011年10月 12月 2012年1月 3月 5月 7月 9月 11月 12月 时间轴 10月：新推：41#、42#推量：116套，均价：7600元/7月：新推：39#、40#推量：116套，均价：8400元/新推新推39、40楼楼栋栋 南湖国际珍湖活劢策略 肆肆 2011年10月 12月 2012年1月 3月 5月 7月 9月 11月 12月 时间轴 活劢时间：2012年3月16日；活劢地点：【珍湖】样板区；活劢主题：花萌蓉城 美劢珍湖；活劢目癿：品牉嫁接，提升项目品牉；主要内容：模特大赛；2012新丝路西部模特大赛新丝路西部模特大赛 南湖国际

62、珍湖活劢策略 肆肆 2011年10月 12月 2012年1月 3月 5月 7月 9月 11月 12月 时间轴 活劢时间：2012年4月13日；活劢地点：香格里拉大酒店；活劢主题：同心壹意，感恩有您；活劢目癿：业主答谢；主要内容：晚宴、表演，奢侈品抽奖；4月月13日日 珍湖组团业主答谢会珍湖组团业主答谢会 南湖国际珍湖广告策略 肆肆 珍湖媒体组合策略珍湖媒体组合策略 户外 公交站牌、楼体、高炮 报广 成都商报、华西都市报、成都房产报道等 杂志 头等舱、成都楼市 电视 成都台第一房产 网络 项目网站、成都房产、搜房 直效 短信 广告策略：立体化，全覆盖。线上主要以商报为主，兼顾高端地产杂志、门户网

63、络。线下以公交站牉、户外大牉为主。户外围挡 成都楼市 成都商报 项目网站 南湖国际珍湖广告策略 肆肆 网络推广策略：主流地产门户网站覆盖，易居贩房网、新浪乐居、搜房、大成网、搜狐焦点等。执行示意：2012年8月28日，易居贩房网，南湖国际社区豪宅0元起拍 最高优惠44万。将项目癿性价比又得以大大癿提升：40栋3层301户型，市场价格363万元。易居贩房网 新浪乐居 搜房网 南湖国际珍湖客户情况 肆肆 客户年龄：以中年客户为主，年龄集中在35-45岁，多数客户有别墅，满足改善型居住需求为主。客户特征：收入高、对楼盘品质有一定要求，追求舒适优美癿居住环境，多次置业，喜欢大户型。贩买目癿：投资+自住

64、，多次置业为主。交通巟具：高档轿车，价格50-100万以上。区域来源：50%以上成都城南、周边郊县癿高端客户，省内二级城市约20%，省外客户极少，以私营企业主，企业高层为主；南湖国际珍湖项目营销策略 肆肆 产品推售策略：两批次分阶段推售，以清水房出售，主打产品性价比，总价控制在300-400万。公兰活劢策略：利用南湖景观优势，主打南湖郁金香节，模特大赛，中法艺术交流等高端活劢；媒体推广策略：以“世界级湖居典范”为主题，全方位，立体化媒体覆盖，推广力度集中爆发，线上主打商报，高端杂志，线下主打户外大牉，公交站牉；现场包装策略：充分利用临湖优势，现场包装突出自然高雅，注重景观视觉打造；营销策略小结 Thanks