红星路项目产品建议书

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1、红星路项目产品建议书成都万科营销策划部 目录一、土地属性分析一、土地属性分析二、市场分析二、市场分析三、客户定位三、客户定位四、产品建议四、产品建议五、推盘节奏及营销节点五、推盘节奏及营销节点第一部分：土地属性分析区位情况区位情况南部新城南部新城本案2004年高新区，总部经济区落户2005年成都经济主轴线天府大道年全线通车2005年近1000亩成都新会展中心兴建2006年地铁1号线动工，城南路网体系全面铺开2007年会展中心成都五大班子政务中心竣工，300亩驻外领事馆区建设启动2008年市委市政府开始南迁2009年地铁1号线试运行2013年地铁1号线全线贯通1、新城南区域，从、新城南区域，从2

2、004年以来来，一直被多种利好包围。年以来来，一直被多种利好包围。区位情况区位情况n世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场、天府软件园、高新技术孵化园的建成，18家业已落户城南的世界500强企业，美、法、韩、泰等五国领事馆入驻 n创新研发中心也已经积聚了IBM、诺基亚、长虹、金山等国内外的知名软件企业。n成都市政中心南迁，市级的办公楼群、高新国际广场建成、成都海关大楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察院等也正在建设。n新希望、通威、中信、正大集团等大投资商已经或即将开始兴建高端的写字楼n50万人口的南部新城，1500万的潜在市场需求2、新城南实质性投入，显示了该区域是城市化进程

3、最快、最明显的区域。、新城南实质性投入，显示了该区域是城市化进程最快、最明显的区域。3、大型品牌开发商持续进入，不断调高区域预期、大型品牌开发商持续进入，不断调高区域预期 和黄、中海、华润、新世界、嘉里等一线品牌开发商，分别重资持有城南土地，嘉里建设，厦门建发在10月外环外地块的楼面地价超过5000元。地址地址成交时间成交时间楼面价楼面价元元/m2/m2竞得人竞得人用途用途容积率容积率净地面净地面积积合：亩合：亩高新区铜牌村三组、铜牌村十一组、双河村三组GX-2007-01-162007-10-125000 厦门建发二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）住3.4245

4、736 69 高新区双河村三组、灯塔村八组、花荫村九组、铜牌村十一组GX-2007-01-082007-10-125083 嘉里置业二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）住3.656916 85 高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组 2007-6-153000 嘉里置业二类住宅兼商业20%不限，住宅4.246131 69 高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组2007-6-153036 嘉里置业二类住宅兼商业20%不限，住宅4.238618 58 区位情况区位情况区位情况区位情况城市项目圈城市项目圈G2、G3、类、类G3（T1）郊区高端项目圈郊区高端项目圈TOP

5、2、高端、高端C4、南延线周边快速形成多项目，、南延线周边快速形成多项目，多品类，共同发展的发展局面。多品类，共同发展的发展局面。本案区位情况区位情况红星路延线人南延线本案绕城路极地海洋公园红星路沿线的建设，极地海洋公红星路沿线的建设，极地海洋公园为区域注入新的题材。园为区域注入新的题材。地块情况地块情况 尽管城南整体发展优势明显，但将被众多项目摊薄和稀释尽管城南整体发展优势明显，但将被众多项目摊薄和稀释 项目周边不成熟，道路、周边发展的不确定性将制约本项目开发项目周边不成熟，道路、周边发展的不确定性将制约本项目开发 地块现状地块现状1、本项目交通通达性有所改进，商业配套成熟等待时间存在一定周

6、期、本项目交通通达性有所改进，商业配套成熟等待时间存在一定周期红星路延线人南延线本案绕城路本项目具有与其他项目的本项目地块距人南延线约1000米，距修建地铁1号线约1000米。当前有正在修建的海昌北路连通。项目西侧为计划建设的海昌极地海洋公园。周边生活配套尚不完善，距离世纪城配套商业、大源组团规划的生活配套及市政府周围规划配套的距离尚有5-8公里大源组团世纪城市政府配套华阳老城区极地海洋公园地块现状地块现状用地被红星路穿越，用地被红星路穿越，分为分为3块。组团相互独立。块。组团相互独立。项目当前没有直接资源优势。项目当前没有直接资源优势。与海洋公园的相邻关系，是与海洋公园的相邻关系，是最大利好

7、。最大利好。暂定规划条件：暂定规划条件：净用地面积：亩净用地面积：亩用地性质：居住用地性质：居住可兼容性质：商业可兼容性质：商业兼容比例：不大于兼容比例：不大于20%容积率：容积率：5，建筑密度：建筑密度：25%，绿地率：绿地率：25%2、项目资源及规划条件基本决定了本项目的定位、项目资源及规划条件基本决定了本项目的定位从地块资源以及目前规划条件判断，本项目是典型从地块资源以及目前规划条件判断，本项目是典型T1类产品类产品第二部分：区域市场分析区域内供销区域内供销城南区域内供销情况：整体供销旺盛，均价振荡走高城南区域内供销情况：整体供销旺盛，均价振荡走高2007年城南区域整体供销比为，均价高于

8、整体市场均价。是成都新政后基本保持供销平衡方位。均价振荡走高，第四季度均价在6400元。数据来源：成都市房管局区域内供销区域内供销城南城南3环外，成交量起伏大环外，成交量起伏大时间成交量环比6月19.9%7月17.0%8月158.8%9月71.8%10月-71.5%11月-38.3%12月-32.8%07年三环外整体供销比为，从近期价格走势看，该区域8月以来的价格跳升，基本站稳6000元均价，是三环外各方位最高的区域。但同时该区域全市新政后，环比降幅最大的区域，表明该区域受投资预期影响明显。数据来源：成都市房管局区域内供销区域内供销时间三环外城南平均面积城南平均面积全市平均面积1月138.52

9、 120.13 106.36 2月136.64 110.74 103.52 3月140.13 124.66 105.79 4月167.72 145.26 111.12 5月138.90 118.67 100.96 6月143.71 110.85 97.43 7月163.68 116.83 100.49 8月126.03 119.59 101.78 9月128.90 125.58 102.33 10月131.13 123.76 96.24 11月143.01 126.71 97.28 12月126.55 115.31 98.76 全年138.86 122.84 101.43 3环外城南，07年平

10、均成交面积为平方米，远高于全市平方米平均面积，在最高环域均价的情况下，也高于同环域的城西、城东方位，在利好预期支撑下城南主城区项目，基本以G2 产品为主，主力客户是改善性客户。时间三环城南平均面积三环外城西三环外城东1月138.52 111.39 116.20 2月136.64 119.43 123.44 3月140.13 120.15 111.30 4月167.72 109.92 114.92 5月138.90 108.03 114.75 6月143.71 110.89 89.78 7月163.68 105.86 94.19 8月126.03 108.46 99.09 9月128.90 10

11、8.84 96.55 10月131.13 112.62 88.25 11月143.01 100.54 88.75 12月126.55 105.62 86.45 全年138.86 120.02 102.98 数据来源：成都市房管局区域内供销区域内供销 从07年9月的供不应求到12月的供大于求，表明双流市场在07年4季度成交萎缩较大，月均成交从万/月，下降到万/月，降幅在30%。数据来源：成都市房管局区域内供销区域内供销 从成交平均面积看，双流07年平均成交面积在135平方米。从均价看，4季度双流成交均价迅速提高5749元，年度成交均价达到4410元。主要原因是近期双流别墅、类别墅产品成交比例放量

12、所致。从实际推盘看，雅居乐、麓山等别墅项目推盘顺利。数据来源：易居成都区域内供销区域内供销 从市场表现看，房贷新政前，外环外的新城南区域（主城区及双流南延线周边）项目在配套尚不成熟情况下，在成交量持续攀升，成交价逼近市中区，而新政后，成交大幅下降，表明改善和投资类客户是区域主力客户。双流别墅、类别墅项目成交仍然较为活跃，一方面表明房贷政策并未能打消高端人士的资产升值的预期。另外也表明改善兼投资类需求仍看好城南，项目区位优势仍会发挥重要影响。仅从区域市场主流趋势分析，当前新城南区域比较适合对成熟度敏感性不强，对投资预期感受明显的改善类和投资类的C、或T2类客户。然而房贷新政对整个区域造成改善、投

13、资类客户形成了严厉打压。成交下降的主要原因。尽管区域G3、T1 类产品同样也受到严峻挑战，但总体政策对该客群存在利好。项目若在合理的资源配置，性价比优势上的优势，仍能够保持良好成交。城南的快速发展速度，也为青年成为在城南置业主力提供了可能。推盘单位时间推出套数面积销售套数均价（7栋）11月11380-12035套580012月11320套58002栋12月15090-12520套6200类G3（T1）大城际四川腾盛实业有限公司32F、18F高层电梯公寓40亩10万（总户数825）11月10号开盘酒店入户大堂、家居智能化、无蚊社区，准现房销售，在较高单价面前，成交量较为低靡，主要成交在80平方米

14、数据来源：世家机构区域竞品表现区域竞品表现户型面积户型面积套数套数占比占比42-592213%73-8621730%107-11321250%时间推出套数面积销售套数均价9-10月451471200套560011月4514715套560012月4514715套52002007年6月鸿阁1号推出600套单位，在4300元单价快速去化，进入11月后，成交迅速下滑，仅不足10套成交T1 鸿阁1号四川晋元实业有限公司高层（1栋、24层）70亩6万（总户数1158）一期2007-6底 二期2007年10。27月数据来源：世家机构区域竞品表现区域竞品表现T1水印城四川远光实业有限公司16-32F高层电梯2

15、7亩14万总993户12月中旬户型户型户型面积户型面积套数套数占比占比套二70-7924725%套二81-9834435%套三104-12040240%12月15日，4700元低价入市，当月去化500套。目前仅余100套。低单价、临河优势，赠送空间，是水印城逆势飘红的重要原因。数据来源：世家机构区域竞品表现区域竞品表现区域竞品表现区域竞品表现G3、英郡高新置业18-32F高层电梯150亩50万2724户12月中旬时间成交套数成绩面积成交均价2007年12月537266.4751622007年11月13518710.5452002007年10月27937166.7251432007年9月6538

16、5471.9651522007年8月729724.165119位于会展旁的ICON英郡在8月下旬首期推出的1200套住宅，以低单价优势完成迅速去化。数据来源：易居成都竞品表现竞品表现区域项目名称占地面积容积率品类总面积已推盘面积主力面积开盘价格当前均价月去化量双流南延线区域宏信南樾1002.8T1T220290-110540052006000双华麓港1553.5T136380-108530053000河畔新世界15003.1C、TOP2300080-130预计6000棕榈南岸404.9T110585-1155000550010000远大都市风景3期404.3T28890-14551005300

17、10000育才竹岛1003.9T1T220570-1454600560013000新鸿基悦城2453.5T261090-160预计5800宏信南樾远大都市风景3期育才竹岛周边竞品周边竞品106平方米的平方米的3室室2厅单卫厅单卫宏信南樾：宏信南樾：100亩，距离亩，距离500米以内，容米以内，容积率，主力户型积率，主力户型93-135。T1与与T2 类产品类产品混合、户型强调舒适感受。混合、户型强调舒适感受。93平方米的平方米的2室室2厅单位厅单位周边竞品周边竞品100平方米的平方米的3室室2厅双卫厅双卫89平方米的平方米的3室室2厅单卫厅单卫双华麓港双华麓港：155亩，与本项规模相当，亩，与

18、本项规模相当，容积率更低。面积段容积率更低。面积段73-144 平方米。平方米。小面积单位户型强化了对小面积单位户型强化了对T1的功能性的功能性解读。解读。北临拟建北临拟建20万平方米商业综合体。万平方米商业综合体。周边竞品周边竞品新鸿基悦城新鸿基悦城245亩，距离亩，距离300米以内，容积率，米以内，容积率，面积范围：面积范围：90-245主力户型主力户型95-155。T2 类产品类产品周边竞品周边竞品1500亩，亩，300万平方米规模的河畔新世界。万平方米规模的河畔新世界。容积率容积率3。高层主力户型。高层主力户型122-175。双梯。双梯3户为主。户为主。首期预计首期预计08年年3月面市

19、月面市从市场看定位从市场看定位1、随着周边项目开发，周边商业配套会日渐成熟。T2类向C 类转化的速度会继续加快。2、双流主要干道项目仍然保持从TI向G3、T2、C 向G2 转化的趋势。尽管2007年，这一趋势已被消化一部分，但从在项目开发周期内，只要不出现重大的经济形势恶化，仍然存在资产升值空间。3、从周边竞品看，本区域增对改善性客户的供应量，仍然是绝对的主力供应。这些以改善类为主力的竞品项目，具备容积率较低和自然资源优势相对明朗的特点。4、本项目若针对改善客户则有远期可视景观在项目以西，有容积率较高的相对不利条件，因此，建议以T1产品作为产品主力。（区域价格在5000，已基本站稳）。5、在项

20、目内部有自然河沟穿越，可安排少量洋房类产品。市场小结：市场小结：第三部分：客户定位T1T1客户需求客户需求交通距离(T)周边配套(S)价格(P)小区环境(E)楼型户型(B)便利交通近距离便利生活学校医院繁华商务娱乐运动潜力稀缺生活配套园林规划健身娱乐儿童设施高档社区低密社区规划邻里T交通距离S周边配套E小区环境B楼型户型好外立面高档配置建筑配置舒适结构高附加值B楼型户型T1T1客户需求客户需求名称名称购房动机购房动机土地属性需求土地属性需求小区属性需求小区属性需求房屋属性需求房屋属性需求类1G2想拥有更大的房子目前的房屋条件差或周边环境差目前的房屋条件差或周边环境差想在成都发展，想在成都扎下根

21、想买个房子自己和家人享受生活想买个房子自己和家人享受生活交通顺畅，公交、驾车方便交通顺畅，公交、驾车方便靠近人工景观，自然环境好靠近人工景观，自然环境好靠近大超市等生活设施靠近健身、休闲、娱乐场所高品质社区高品质社区有品牌的物业管理有品牌的物业管理小区有园林风格，环境优美小区有园林风格，环境优美有足够的车位，人车分流健身服务、室外健身设施通风好、采光好结构舒适，功能完善结构舒适，功能完善外立面档次高外立面档次高每层户数少类2G3想在成都发展，想在那扎下根来想在成都发展，想在那扎下根来给家人更好的环境给家人更好的环境保值、增值、投资买个房子自己享受交通顺畅，公交、驾车方便交通顺畅，公交、驾车方便

22、靠近人工景观，自然环境好离工作的地方近离工作的地方近离目前居住、熟悉的区域近离目前居住、熟悉的区域近高水平的物业管理高品质社区高品质社区楼房间距大视野较开阔照明舒适，有居家感 通风好，采光好结构舒适房屋隔音效果好类3C想拥有更大的房子想拥有更大的房子目前的房屋条件差或周边环境差目前的房屋条件差或周边环境差自己和家人更好的享受生活离工作单位近交通顺畅，公交、驾车方便交通顺畅，公交、驾车方便房屋密度低，空气质量好靠近较好的医院、学校、幼儿园靠近较好的医院、学校、幼儿园有发展潜力高水平的物业管理高水平的物业管理楼间距大视野开阔，私密性楼间距大视野开阔，私密性好好小区有园林风格，环境优美小区有园林风格

23、，环境优美良好的邻里氛围老幼活动场所多老幼活动场所多采光好、采光好、通风好高附加值，面积赠送多结构舒适，功能完善结构舒适，功能完善房屋朝向南面，景观好房屋朝向南面，景观好类4T1想拥有更大的房子想拥有更大的房子没有自己的房子没有自己的房子可以增值，保值与父母住得近或同住，照顾父母与父母住得近或同住，照顾父母交通顺畅，公交、驾车方便交通顺畅，公交、驾车方便距离目前工作区域比较近距离目前工作区域比较近靠近健身、休闲、娱乐场所靠近大超市等生活设施高水平的物业管理楼房间距大视野较开阔高品质社区小区内照明舒适，有居家感小区内照明舒适，有居家感房屋通风好、采光好户型方正，好用房屋朝向景观房屋朝向景观新城南

24、客户需求新城南客户需求名称名称购房动机购房动机土地属性需求土地属性需求小区属性需求小区属性需求房屋属性需求房屋属性需求类1中心区没有自己的房子没有自己的房子买个离工作单位更近房子想买个房子自己享受交通好，公交、驾车方便距离目前工作区域比较近距离目前工作区域比较近有发展潜力高品质社区高水平的物业管理楼房间距大，视野比较开阔足够的车位，人车分流足够的车位，人车分流房屋通风好房屋采光好户型方正，好用类2双金光想在成都发展，在那扎根想在成都发展，在那扎根结婚，独立结婚，独立目前房屋条件差或环境差自己和家人享受生活交通好，公交、驾车方便靠近公园等人工景观生活便利，靠近生活设施高品质社区高品质社区高水平的

25、物业管理楼房间距大，视野比较开阔房屋通风好房屋采光好户型方正，好用建筑外立面档次高建筑外立面档次高类3新城西想有更大的房子想在成都发展，在那扎根投资，增值，保值投资，增值，保值交通好，公交、驾车方便靠近公园等人工景观离熟悉区域比较近小区里面树木多，有园林风小区里面树木多，有园林风格格高品质社区高水平的物业管理通风好、采光好户型方正，好用隔音效果好类4新城南目前房屋条件差或环境差目前房屋条件差或环境差想买个房子自己享受投资，增值 交通好，公交、驾车方便靠近公园等人工景观，环境好靠近娱乐休闲，健身场所靠近娱乐休闲，健身场所靠近比较好的学校和医靠近比较好的学校和医 院院高品质社区高品质社区小区有园林

26、风格，环境优美小区有园林风格，环境优美有足够的车位，人车分流有足够的车位，人车分流健身服务、室外健身设施健身服务、室外健身设施采光好、通风好采光好、通风好舒适结构，功能完善舒适结构，功能完善每户层数少每户层数少公共部位舒适、档次高公共部位舒适、档次高目标客户特征目标客户特征nT1中青年之家、青年持家、老年三代比例较高（32%，19%，11%）。这类客户的教育程度不是很高（高中以下38%），而且来自打工移民的比例较高（30）。n70%首次置业，58%从事中等职业从事中等职业，2007年家庭平均年收入为万。（平均递增率为16%/年）。nT1客户选择的房屋面积相对较小，单价、总价也较低。在置业动机方

27、面，考虑经济因素较多。在土地属性需求方面，有便利交通和靠近娱乐健身场所的需求。小区属性方面强调健身娱乐、生活配套。以上信息来源：成都万科2007年品类报告目标客户目标客户 针对T1类客户需求，项目区域现实优势尚不明朗，主要表现为预期优势1、紧邻在与极地海洋公园，周边配套层级将更为丰富，西向景观视野较好，景观延长面长。2、未来红星路沿线开通，公交站点近，降低通勤成本。3、共享地铁、城南发展带来的区域升值因素。在城南区域、红星路沿线、工作生活的青年之家、以及双流本地青年持在城南区域、红星路沿线、工作生活的青年之家、以及双流本地青年持家客群，应是主要客户来源。家客群，应是主要客户来源。新进入城市年轻

28、工作族新进入城市年轻工作族第四部分：产品建议差异化竞争定位差异化竞争定位 2、希望展现的项目价值特征：轻松置业、快乐生活、便利居家、品质保障2）提前展示未来设施A、展示性强的公交站台（准备1期开发大巴运营）B、引入品牌健身会所提前展示并运营。C、提前引入社区超市、休闲类商业街区 1）本项目最大利好就是城南整体国际化定位下的未来，需要充分做好提前展现未来前景，根据现有规划条件，本项目为超过50万平方米，5000户高密度大社区，但同时是快速开发项目，因此不能坐等升值。2）利用预期景观资源，景观设施能与海洋公园休闲配套形成直接联系和呼应 1、关键环节建议1）需要低总价、高性价比、快乐生活元素、高品质

29、多重组合优势，才能在前期开发中，抵消配套较长时间缺失的不足，并以此展现未来升值空间整体定位：国际城南，青年专属社区产品布局建议产品布局建议洋房区永久会所展示区坡地高层除沿路底商外，除沿路底商外，建议在组图交接建议在组图交接区域设置区域设置1-2万万平方米独立商业平方米独立商业街区，分散在街区，分散在3个最团，个最团，降低降低郊区高密度住宅郊区高密度住宅区抗性区抗性考虑商业街区错落天际线的城市走廊西侧高层点式布局，保证西向景观渗透大空间中庭、与西向可视景观相联系大空间中庭、与西向可视景观相联系产品配比建议产品配比建议 一、T2类客户敏感性排序 对总价敏感 中小面积为主 功能适用 功能分区细化、电

30、器部品耐用性 增值潜力（潜在换房预期）高性价比赠送空间 高品质生活向往 高人气下的简约、清新 公共居住空间 二、产品形态配比建议：T1高层：T2 洋房 95：5 三、T1住宅产品面积配比建议套型经济二房舒适2房经济三房舒适3室面积72（85）84（99）99（125）115（135）面积占比35%35%20%10%T2洋房面积：洋房面积：125-144 产品户型建议产品户型建议参考项目参考项目 时代时代 玫瑰园玫瑰园T1 产品户型建议关键词：关键词：共享、小公摊、共享、小公摊、附加值附加值产品户型建议产品户型建议住宅产品解决建议住宅产品解决建议大型水景、泳池是核心景观元素，需要大型水景、泳池是核心景观元素，需要一见而知的品质表达，同时休闲生活氛一见而知的品质表达，同时休闲生活氛围。围。园林景观：用清新、简洁手法，表达对园林景观：用清新、简洁手法，表达对 未来生活的理解。未来生活的理解。景观参考项目：景观参考项目：金地梅龙镇金地梅龙镇二、T1 产品建议-景观住宅产品解决建议住宅产品解决建议二、T1 产品建议-智能化部品中端智能化配置：满足年轻人对现代资讯、娱乐有关的家居数字化生活的要求住宅产品解决建议住宅产品解决建议商业街区，跳跃颜色，加入动感时尚商业街区，跳跃颜色，加入动感时尚设计元素。设计元素。二、T1 产品建议-商业配套第五部分：销售排期（略）