资产评估基础知识

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1、资产评估基础知识一、资产评估的含义（二）资产评估基本要素评估主体、评估对象、 评估目的、评估假设、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估 方法评估基准日和评估结论。（三）资产评估分类评估、评估复核、评估咨询完整性资产评估、 限制性资产评估单项资产评估、整体资产评估法定评估、非法定评 估二、资产评估的特点（一）市场性资产评估是市场经济要求的中 介服务活动资产评估是在模拟市场条件下进行的资产评估结果 要经得起市场检验（二）公正性资产评估必须按照统的评估准则及 规程进行，这是公正性的技术基础资产评估专业人员必须独立于 资产业务及其当事人，这是公正性的组织基础（三）专业性评估机 构由评估专业人员组成评

2、估专业人员具有专业化分工评估专业 人员具备专业知识和评估经验（四）咨询性评估结论是专业化的估 价意见评估结论本身没有强制执行的效力评估专业人员不对资 产业务定价决策负责一、资产评估的产生发展进程（一）原始评估阶 段（二）经验评估阶段（三）规范评估阶段二、中国资产评估的发展进 程（一）产生阶段（19881992年）1988年，大连市率先开展了国有资 产评估活动。1989 年，原国家国有资产管理局颁发了关于国有资产产权变 化时必须进行资产评估的若干暂行规定。1990年7 月，国家国有资产管理局资产评估中心宣告成立。1991 年 11 月，国务院发布国有资产评估管理办法，标志着 我国国有资产评估制度

3、基本形成。（二）出具规模阶段（19931995年）1993年12月，中国资产评估 协会成立 1995 年 3 月，中国资产评估协会代表中国加入国际评估标 准委员会。1995年5 月，建立了注册资产评估师制度。1996 年起国家组织了全国统一的注册资产评估师考试。（三）规范化阶段（1996 年今）2016年 7月，全国人大常委会第二 十一次会议通过了中华人民共和国资产评估法。12017 年9 月起，财政部、中评协对原资产评估准则进行了全面 修订，形成了包括资产评估基本准则、执业准则、指南、指导意见 共 27 个准则在内的新的资产评估准则体系。二、评估机构（一）评估机构种类资产评估机构（财政部）房

4、地产估 价机构（住建部）土地估价机构（自然资源部）矿产资源评估机构（自然 资源部）二手机动车评估机构（商务部）保险公估机构（银保监会）（二） 评估机构的组织形式合伙制评估机构（2 名以上评估师，无限责任） 公司制评估机构（8 名以上评估师，有限责任）三、评估专业人员（二） 评估专业人员的权利要求委托人提供评估资料及协助依法向有关部 门查阅文件、证明和资料拒绝对评估行为和评估结果的非法干预依 法签署评估报告法律、行政法规规定的其他权利（三）评估专业人员 的义务诚实守信，独立、客观、公正遵守准则，履行职责，独立分 析，勤勉谨慎完成继续教育，提高专业能力对评估资料进行核查和 验证对国家秘密、商业秘密

5、和个人隐私予以保密回避与当事人及评 估对象有利害关系的业务接受行业协会的自律管理，履行协会章程 规定法律、行政法规规定的其他义务四、（1）资产评估对象-资产- 三点缺一不可（2）资产评估对象分类：有形资产和无形资产流动资 产和非流动资产単項资产和整体资产可确指资产和不可确指资产一、 如何理解价值和价格（一）经济学中的价值和价格价值是指凝结在商 品中的一般的、无差别的人类劳动。价格是价值的货币表现，是交换价值在流通过程中所取得的转化 形式。（二）资产评估中的价值和价格价值是评估专业人员根据特定的 价值定义在特定时间内对商品、服务价值的一种估计值。价格是特定交易行为中特定买方和卖方对商品服务实际支

6、付或收 到的货币数额。资产评估价值是一种估计值资产评估价值属于交换价值范畴资产 评估价值具有多样性二、资产评估价值构成理论劳动价值论效用价 值论供求价值论三、资产评估价值的影响因素资产自身因素市场因 素经济因素行政因素其他因素一、什么是资产评估目的资产评估目 的通常的表述:评估XX资产的XX价值，为XX经济行为提供价值参 考依据。二、资产评估的主要目的资产转让财产保险股权变动财产纳税企 业清算法律诉讼融资担保财务报告评估目的可分为鉴证业务和咨询 业务两大类评估目的有的发生产权变动、有的不发生产权变动三、 资产评估目的的作用评估目的是界定评估对象和评估范围的基础评 估目的对于价值类型选择具有约束

7、作用评估目的是选择评估方法的 重要依据二、资产评估的主要假设（一）交易假设交易假设是以评估 对象已经处在交易过程中作为资产评估的假定前提。交易假设是资产评估中最常用的假设。（二）公开市场假设公开市场假设是以评估对象在公开市场条件下 进行交易作为资产评估的假定前提。（三）持续使用假设持续使用假设是以评估对象正处于使用状态， 并且还将继续使用下去作为资产评估的假定前提。在用续用转用续用移地续用（四）清算假设清算假设是以评估对象 在非公开市场条件下快速变现作为资产评估的假定前提。二、资产评估的主要假设（一）交易假设（二）公开市场价值（三）持 续使用假设（四）清算假设资产评估中通常可以选择多个假设三、

8、资 产评估假设的作用评估假设是资产评估工作顺利进行的基础条件评 估假设是资产评估价值类型的重要影响因素评估假设是资产评估结 果客观合理的重要前提一、什么是资产评估价值类型价值类型是指 依据资产评估结果的价值属性，对资产评估价值划分的类别。价值属性是指资产评估价值本身所固有的性质和内涵。二、资产评估主要价值类型：市场价值，市场价值以外的价值三、 资产评估主要价值形式价值形式是指评估对象在特定评估条件下的 具体价值，包括价值名称、定义及其内涵。四、资产评估价值类型的选择资产评估目的评估对象自身状况一 资产评估工作原则（一）独立性原则独立性原则是指评估机构和评估 专业人员独立的开展评估工作，不受委托

9、人及外界的意图及压力的 影响。（二）客观性原则客观性原则是指评估机构和评估人员以客观事实 为基础，实事求是地开展资产评估工作。（三）公正性原则公正性原则是指评估机构和评估专业人员公平正 直、不能有任何偏向地开展资产评估工作。（四）科学性原則科学性原则是指评估机构和坪估专业人员遵循科 学的评估规范，以科学的态度制定评估方案,并采用科学的评估方法 迸行资产评估。二、资产评估经济技术原则（一）预期收益原则预期收益原则是指 评估某一资产的价值，可根据该资产未来可预测收益的现值进行分 析判断。（二）供求原则供求原则是指评估某一资产的价值，可依据该类资 产市场的供求关系状况进行分析判断。（三）贡献原则贡献

10、原则是指评估某一资产的价值，可根据构成该 资产的各个要素的价值大小，以及各要素对资产整体的贡献程度进 行分析判断。（四）替代原则替代原则是指评估某一资产的价值，可通过对市场 上相同或相类似资产交易价格的比较和修正进行分析判断。（五）评估时点原则评估时点原则是指评估某一资产的价值，应 以某一具体的日期作为评估结果对应的时间点进行分析判断。资产评估结果对应的日期称为评估基准日。一、什么是市场价格比较法市场价格比较法是以参照物的市场价 格为基础，考虑参照物与评估对象在交易情况、交易日期、区域或 交易地点因素、资产状况因素等方面的差异，通过对比分析和量化 调整差异，估算评估对象价值的评估方法。二、如何选取参照物（一）交易实例的可比性实体特征可比性权属 特征可比性市场特征可比性交易特征可比性