精品文案海口南渡江470亩项目整体定位和物业发展建议177PPT

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1、海口南渡江海口南渡江470470亩项目整亩项目整体定位和物业发展建议体定位和物业发展建议整体规划及分期构思整体规划及分期构思物业发展建议物业发展建议项目属性界定项目属性界定市场价值研判市场价值研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略核心问题界定核心问题界定项目属性界定项目属性界定海口传统上是以热带滨海资源为卖点的、呈现海口传统上是以热带滨海资源为卖点的、呈现不同于三亚的典型的二元制结构不同于三亚的典型的二元制结构海南岛为海南岛为全国热带海岛全国热带海岛度假胜地度假胜地，度假客户主要，度假客户主要集中在海口与三亚两个城集中在海口与三亚两个城市。市。省会省会海口海口，城市功能齐，城市功

2、能齐全，生活配套完善，为全，生活配套完善，为海海南游客的中转站南游客的中转站，房产主，房产主要以海资源为主要卖点，要以海资源为主要卖点，客户由岛内客户与岛外客客户由岛内客户与岛外客户组成，户组成，呈典型的二元制呈典型的二元制结构结构。三亚旅游资源较海口优，三亚旅游资源较海口优，城市配套稍差，房产需求城市配套稍差，房产需求房产需求表现出明显的以房产需求表现出明显的以岛外度假投资为主的单一岛外度假投资为主的单一客户结构。客户结构。海口海口三亚三亚2 2小时车程小时车程Cancun夏威夷巴拉德罗海南岛海南岛区位、规划区位、规划交通，配套项目属性项目属性区域属性区域属性项目远离海岸，偏离城市中心，政府

3、规划没有项目远离海岸，偏离城市中心，政府规划没有明确定义，区域认知度低，是三差代言区明确定义，区域认知度低，是三差代言区位于海口市东南角，府城位于海口市东南角，府城老城区边缘，距城市中心约老城区边缘，距城市中心约13km13km，远离海岸，偏离城远离海岸，偏离城市中心市中心。政府对该区域政府对该区域规划均未有规划均未有明确定义明确定义。该区域由前琼山县划归海该区域由前琼山县划归海口市，口市，是原海岛居民居住是原海岛居民居住地，地，区域认知度低区域认知度低。非府城。非府城楼盘的销售代表楼盘的销售代表90%90%不知道不知道项目所在位置。项目所在位置。西海岸西海岸东海岸东海岸美兰机场美兰机场椰海大

4、道椰海大道滨江西路滨江西路府城府城20分钟分钟琼山区琼山区13km中心区中心区区位、规划区位、规划交通，配套项目属性项目属性区域属性区域属性“该地区偏远，原住民不该地区偏远，原住民不易相处，市政设施陈旧杂乱，易相处，市政设施陈旧杂乱，治安差、环境差，较少关注，治安差、环境差，较少关注，买房不会到这里。买房不会到这里。”海口新移民海口新移民配套依托配套依托府城老城区。府城老城区。项目周边范围内可预期的项目周边范围内可预期的住宅开发量少住宅开发量少，只有天上人，只有天上人间三期与政府规划中的拆迁间三期与政府规划中的拆迁安置区。安置区。目前项目地块需绕道进入，目前项目地块需绕道进入，通达性差，通达性

5、差，20082008年底滨江西年底滨江西路与椰海大道建成通车路与椰海大道建成通车后，后，将改善该区域通达性。将改善该区域通达性。府城老城区府城老城区滨滨江江西西路路椰海大道椰海大道天上天上人间人间绿色绿色佳园佳园海瑞大桥海瑞大桥迎宾路迎宾路椰海大道椰海大道安置安置小区小区本项目本项目区位、规划交通，配套交通，配套项目属性项目属性区域属性区域属性区域通达性和昭示形象性较差，生活配套依托区域通达性和昭示形象性较差，生活配套依托府城老城区，规划路建成后通达性会改善府城老城区，规划路建成后通达性会改善区域内有监区域内有监狱和戒毒所狱和戒毒所天上人间等低端项目天上人间等低端项目代言区域代言区域大规模项目

6、，紧邻南渡江，地块东侧、南侧均大规模项目，紧邻南渡江，地块东侧、南侧均有支流环绕，天然水系可以利用有支流环绕，天然水系可以利用区位、配套相邻关系外部资源外部资源项目属性项目属性区域属性区域属性内部情况地块基本指标地块基本指标占地规模：占地规模：470470亩（其亩（其中可建设用地约中可建设用地约340340亩）亩）容积率：容积率：1.52.01.52.0楼面地价：约楼面地价：约500500元元/平平方米方米项目地块与南渡江一路项目地块与南渡江一路之隔；环绕的响水河在地之隔；环绕的响水河在地块东侧，河道宽约块东侧，河道宽约2020米；米；响水河响水河南渡江南渡江滨江西路临街面较短、昭示性不强，周

7、边相邻滨江西路临街面较短、昭示性不强，周边相邻村落和农田村落和农田区位、配套相邻关系相邻关系外部资源项目属性项目属性区域属性区域属性内部情况北面村落北面村落占据规划路和占据规划路和滨江西路的临街面，昭示滨江西路的临街面，昭示性较好，其中占据滨江西性较好，其中占据滨江西路临街面路临街面120m120m；项目地；项目地块临滨江西路只有约块临滨江西路只有约80m80m临街面，昭示性不临街面，昭示性不强。强。地块西面有政府规划中地块西面有政府规划中的安置小区，其他面为农的安置小区，其他面为农田和村落。田和村落。地块南面与新大洲路留地块南面与新大洲路留有接口。有接口。安置小区安置小区响水河响水河新大洲大

8、道新大洲大道北面北面村落村落滨江西路滨江西路滨江西路（在建）滨江西路（在建）北面的村落北面的村落周边农田周边农田2 21 14 4地势平整，地形不规则且低于江堤，内部两条地势平整，地形不规则且低于江堤，内部两条高压线可以埋地，有两条规划道路穿过高压线可以埋地，有两条规划道路穿过地块内主要为农田，地块内主要为农田，地势平整但地块平面地势平整但地块平面轮廓不规则且轮廓不规则且比江堤比江堤低低35m35m。有两条规划道路穿有两条规划道路穿过地块，过地块，靠北一条规靠北一条规划路可进行改造以使划路可进行改造以使其更加社区化。其更加社区化。有两条高压线分别有两条高压线分别为为 35kv35kv和和110

9、kv110kv，均可埋地。均可埋地。高高压压线线规划路规划路4 45 55 56 66 62 27 77 7110kv35kv区位、配套相邻关系外部资源项目属性项目属性区域属性区域属性内部情况内部情况旅游资源型外销城市，背离传统资源，非固有旅游资源型外销城市，背离传统资源，非固有认知区域，具有良好资源体系的大规模项目认知区域，具有良好资源体系的大规模项目p区域属性：区域属性：资源型城市资源型城市二元制外销市场二元制外销市场p项目属性：项目属性：滨江西路与椰海大道的修通将大大改善区域内交通一线江景，被天然河流环绕有自身资源体系有自身资源体系二线省会城市海洋旅游资源为卖点，岛外客户比重大于比岛内客

10、户远离资源，区域认知度低远离资源，区域认知度低项目位于海口府城老城区边缘，偏离城市中心，客户认知度较低，无海景海口房产开发一般都为小盘，本项目470亩，相对来说为大规模项目大规模大规模 交通通达性将得到改善交通通达性将得到改善项目属性界定项目属性界定整体规划及分期构思整体规划及分期构思物业发展建议物业发展建议市场价值研判市场价值研判项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略核心问题界定核心问题界定项目属性界定项目属性界定开发商目标以及世联对目标的理解开发商目标以及世联对目标的理解联华国际的开发目标联华国际的开发目标470470亩，开发期亩，开发期5 5年，年，3 3年年开发完成开发完成3

11、0%30%一期均价一期均价38003800元元保证消化速度与现金回笼保证消化速度与现金回笼项目限制条件项目限制条件容积率：容积率：.52.0.52.090/7090/70政策限制政策限制p按照容积率按照容积率2.02.0计算，总建面为计算，总建面为4545万平方米。万平方米。p按按5 5年的开发周期计算，平均每年年的开发周期计算，平均每年消化消化9 9万平方米。万平方米。p海口市场各盘年均消化量在海口市场各盘年均消化量在5656万建面，个别楼盘达到年消化万建面，个别楼盘达到年消化8 8万万建面的水平。建面的水平。世联对开发周期的理解世联对开发周期的理解p天上人间三期刚突破天上人间三期刚突破30

12、003000元元/，开发商要求一期均价开发商要求一期均价38003800元元/，体现其对利润的追求，但价格只是体现其对利润的追求，但价格只是结果不是目标。结果不是目标。世联对价格和利润的理解世联对价格和利润的理解p5 5年的开发周期意味年的开发周期意味着本项目需要有较快着本项目需要有较快的现金流回现速度；的现金流回现速度；p对价格和利润的追对价格和利润的追求是要建立的安全快求是要建立的安全快速回现的基础上的。速回现的基础上的。从企业战略层面思考本项目应承载的使命从企业战略层面思考本项目应承载的使命联华国际是有品质追求的企业，并联华国际是有品质追求的企业，并且擅长品质溢价，但目前在海口并且擅长品

13、质溢价，但目前在海口并未形成强势的品牌价值和口碑。未形成强势的品牌价值和口碑。三亚阳光海岸三亚阳光海岸三亚擎天半岛三亚擎天半岛海口南渡江海口南渡江470470亩项目亩项目海口西海岸海口西海岸16001600亩项目亩项目在联华国际海南在联华国际海南的大背景下的大背景下海口西海岸海口西海岸1600亩项目是企业在海南扩张的里程碑式项目，是使亩项目是企业在海南扩张的里程碑式项目，是使企业占位第一梯队、树立高端一线品牌形象。企业占位第一梯队、树立高端一线品牌形象。品牌导入，品牌奠基之作、口碑传播；品牌导入，品牌奠基之作、口碑传播；同时在企业扩张的背景下，面临着扩张的开发支撑压力同时在企业扩张的背景下，面

14、临着扩张的开发支撑压力（队伍成长、品牌积淀、资金支持），势必对本项目的财务（队伍成长、品牌积淀、资金支持），势必对本项目的财务和现金流速度方面有较高的要求；和现金流速度方面有较高的要求；开发商目标解析开发商目标解析Goal1:现金流层面现金流层面Goal2:价格利润层面价格利润层面Goal3:企业层面企业层面提供安全、稳健、快速的现金流；价格只是实现的结果，利润是在现金流保障的前提来追求最大化，二者要平衡；奠定企业品牌基础，实现良好的口碑，锻炼队伍，在财务上支撑滚动开发以及其他项目开发；整体规划及分期构思整体规划及分期构思物业发展建议物业发展建议项目属性界定项目属性界定项目核心问题界定项目核心

15、问题界定项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略二元制下的市场研判二元制下的市场研判市场大势研究市场大势研究全国房地产市场研判全国房地产市场研判海口房地产市场现状海口房地产市场现状资本流动性过剩带来资产升值，民间资本流动性过剩带来资产升值，民间“投资潮投资潮”显现显现1010万亿万亿1414万亿万亿1717万亿万亿0303年年0404年年0505年年0606年年0707年年0303年到年到0505年年居民储蓄余额加速增加居民储蓄余额加速增加人均储蓄率全球第一人均储蓄率全球第一0505年到年到0707年年居民储蓄余额增速减缓居民储蓄余额增速减缓“储蓄搬家储蓄搬家”逐渐显现逐渐显现0707

16、年年5 5月起月起居民储蓄余额出现滑坡居民储蓄余额出现滑坡最高缩水幅度最高缩水幅度2.5%2.5%市场现象市场现象1 1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象市场现象2 2：资产价格全面升值：资产价格全面升值虚拟资产证券：虚拟资产证券：上证指数由上证指数由0505年初的年初的12001200点上涨到点上涨到0707年年8 8月的月的50005000点以上；点以上；0707年第二季度证券市场新年第二季度证券市场新开户数量高达开户数量高达0606年全年的年全年的3 3倍以上。倍以上。固定资产房地产：固定资产房地产：国家发改委统计：国家发改委统计：0707年

17、上半年全国商品房价年上半年全国商品房价格涨幅为格涨幅为14.22%14.22%；全国全国3636个大中城市连续个大中城市连续4 4个月环比上涨超过个月环比上涨超过1.5%1.5%，二线城市全面上涨。二线城市全面上涨。资本流动性过剩的三大推手：全球性流动性过剩；长期贸易顺差；人民币升值压力；资本流动性过剩带来市场心态的变化，房地产从居住资料逐渐成为投资产品；流动性过剩的本质就是：市场上的钱太多，找不到足够的投资渠道；由于经济提速，实际利率水平长时间处于较低状态，民间“投资潮”逐渐显现；证券市场和房地产市场成为民间最重要的投资市场。全国房地产大势全国房地产大势一线城市土地饱和，地价房价高企，价格梯

18、度一线城市土地饱和，地价房价高企，价格梯度带来挤出效应，将资金传导向二线城市带来挤出效应，将资金传导向二线城市一线城市地价高涨，房地产市场向完全资本竞争靠拢一线城市地价高涨，房地产市场向完全资本竞争靠拢市场现象市场现象1 1：04年深圳香蜜湖9万3地块（城市核心占有强势资源的绝版地块）拍卖，楼面地价7400元/平方米，07年福田保税区5000平方米住宅地块（地处工业、物流园区），楼面地价1.06万元；市场现象市场现象2 2：07年，上海江湾新城地块拍卖，楼面地价12509元。0707年上半年部分一线、二线城市主要区域平均房价（元年上半年部分一线、二线城市主要区域平均房价（元/平方米）平方米）（

19、深圳关内均价20000元/平方米以上）（北京四环内均价14000元/平方米以上）（上海内环均价17000元/平方米以上）一线城市房地产开发进入完全资本时代，发展商的异地扩张成为主题：一线城市地价、房价上升迅速，开发商普遍对后市预期高；土地紧缺和资本积累使一线城市开发商加快了扩张的步伐。一线城市和二线城市的价格差拉大，“价格洼地”受到资本青睐：经历过05年起由深圳房价走高开始，一线城市的房价暴涨后，低首付，价格增长空间大的二线城市受到更多的关注；准入门槛低、价格上升空间大，使得众多大开发商在二线城市加速扩张。在未来的三到五年，中国房地产市场的价格上涨压力和调控政策在未来的三到五年，中国房地产市场

20、的价格上涨压力和调控政策压力将全面从一线城市转移到二线城市压力将全面从一线城市转移到二线城市全国房地产大势全国房地产大势二线城市地价、房价全面加速，市场步入快速二线城市地价、房价全面加速，市场步入快速上升阶段上升阶段做价高手进入，地价迅速上涨做价高手进入，地价迅速上涨成都大量供地难以抑制地价上涨：成都大量供地难以抑制地价上涨：成都主城区07年上半年供地2055亩，比去年同期增加53%；但同时地价上涨迅速，主城区平均地价为812万元/亩；长沙地王频出：长沙地王频出：07年上半年建发拍得土地68亩，总价5.33亿，折合784万/亩；新河三角洲地块总价92亿，折合781万/亩，被称为中国总价地王；本

21、次二线城市的地价暴涨主要的成因是大发展商看好二线城市房价空间，给出更高的价格预期高价拿地导致，和以前个别城市土地供应量紧张导致的上涨有区别。部分二线城市房价上涨阶段性特征部分二线城市房价上涨阶段性特征大开发商进驻土地市场竞争激烈地价大幅上涨楼盘品质提升营销手段全面颠覆房价上升消费者心态变化重复置业成为趋势房价加速上涨土地价格商品房价格品牌开发商瓜分土地：一线开发商资本充裕，实力雄厚，普遍在二线城市储备土地；实力比较雄厚的二线开发商（如龙湖、建发等地方领跑者）也在二线城市加快扩张的速度；品质、营销、价格全面颠覆：二线城市的市场在前一阶段普遍是成本敏感房价，发展商的生存之道是以成本控制为主题；而目

22、前一线开发商的到来和竞争的激烈将市场引入品质、营销提升溢价的阶段。全国房地产大势全国房地产大势市场快速上升带来消费者心态的变化，房地产市场快速上升带来消费者心态的变化，房地产作为财富工具而存在作为财富工具而存在消费者针对房地产的心态发生变化消费者针对房地产的心态发生变化市场现象市场现象1 1：房地产作为高端客户的财富工具而存在；：房地产作为高端客户的财富工具而存在；由于目前市场存在的资本流动性过剩，作为固定资产的商品房成为高端消费者的投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力；对于目前有经济实力又善于理财的社会中坚力量，商品房对于他们不在仅仅是居住资料，而是财富工具；市场现象市场现象2

23、2：低端消费者放弃等待，提前为居住资料买单；：低端消费者放弃等待，提前为居住资料买单；对于目前购买力偏弱的低端消费者，居住资料是生活必需品，在房价快速上升的过程中，低端消费者比以往更加容易放弃过多的要求购置房产。重庆现象：房价上涨带来市场成交量巨大变化，目前二线城市的极端体现重庆现象：房价上涨带来市场成交量巨大变化，目前二线城市的极端体现重庆重庆20072007年年7 7月和月和去年同期量价对比去年同期量价对比二线城市房价快速通道中的量价连锁反应：对于高端消费者来说，房价快速上升刺激了重复置业的需求；对于低端消费者来说，房价快速上涨会加速他们的购房决策过程；所以目前二线城市步入上升通道以后，量

24、价同向变动，价格越涨，需求越大。富人重复置业，是推动城市房价上升的根本力量：中国的房地产问题是土地资源的再分配；富人的重复置业在二线城市（包括海口）刚刚拉开帷幕。全国房地产大势全国房地产大势全国市场正经历巨大的改变，市场参与者的心全国市场正经历巨大的改变，市场参与者的心态和行为正在改变态和行为正在改变资本流动性过剩是本轮房地产大势的根源资本流动性过剩是本轮房地产大势的根源在短期内难以得到根本改观在短期内难以得到根本改观房地产不再仅仅是居住资料，而作为财富工具而存在房地产不再仅仅是居住资料，而作为财富工具而存在二线城市将面临房价暴涨压力二线城市将面临房价暴涨压力作为作为“二元制现象二元制现象”长

25、期存在的外销市场，由于市场大环境的长期存在的外销市场，由于市场大环境的改变，海口正在经历一个前所未有的时代；改变，海口正在经历一个前所未有的时代；海口受到全国市场巨大的影响体现在什么方面？我们将回到海口市场研究目前二线城市普遍的阶段性现象现象在海口是否发生？有什么特性？南渡江项目在这样的市场环境下，具有哪些机会，受到哪些威胁，在市场中应当如何占位？“二元制二元制”的一极的一极全国市场正经历巨大的改变全国市场正经历巨大的改变全国房地产大势全国房地产大势市场大势研究市场大势研究全国房地产市场研判全国房地产市场研判海口房地产市场现状海口房地产市场现状0707年海口房地产市场价格压力得到释放、市年海口

26、房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升场量价齐升07年6月，海口住宅均价首次突破4000元/平方米07年1-5月，海口住宅销售量比去年同期增长79%06年烂尾楼改造进入尾声，住宅竣工面积下降海口商品住宅销售均价和成海口商品住宅销售均价和成交量（交量（0707年为上半年数据）年为上半年数据）海口商品住宅销售、竣工和空置量海口商品住宅销售、竣工和空置量（万平方米）（万平方米）商品住宅市场量价齐升：07年6月住宅均价达到4057元/平方米，是93年后第一次回升到4000元以上；价格上涨的同时，成交量迅速扩大，相比去年同期呈倍数级增长；供应质量提升，价格压力释放：为期6年的烂尾楼改造进入尾声，“国家

27、补贴、负利润卖楼”的时代结束；低端供应的减少导致整体质量的提升和价格压力的释放。海口房地产市场海口房地产市场高端市场领涨明显，价格层级拉开高端市场领涨明显，价格层级拉开二线楼盘二线楼盘临海、高品质楼盘临海、高品质楼盘三线楼盘三线楼盘内陆区域、大盘内陆区域、大盘一线楼盘一线楼盘海景、豪宅海景、豪宅比华利山庄，别墅06年底 11000元/平方米07年初 14000元/平方米08年初预计20000元/平方米荣域，多层住宅07年初 4700元/平方米07年中 5700元/平方米08年初预计8000元/平方米新世界花园，多层住宅06年初 3600元/平方米06年底 4000元/平方米07年中 4700元

28、/平方米长信海岸水城，多层住宅06年初 4300元/平方米06年底 5000元/平方米07年中 6500元/平方米四季华庭，多层、小高层06年初 2900元/平方米06年中 3300元/平方米07年初 3500元/平方米天上人间，小高层06年初 2300元/平方米06年底 2600元/平方米07年三期预计突破3000元/平方米p不同价格层级的楼盘涨幅具有明显区别 06年以后感觉市场上涨的速度明显加快，特别是岛外客户购买得多的海景楼盘。今年外销市场淡季不淡，荣域一期开盘到现在9个月销售了6万平方米，以前在海口是不敢想象的。访谈 荣域销售人员 本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、本轮海口房价上

29、升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。它项目带来了生存空间。海口房地产市场海口房地产市场本地需求被激发，部分楼盘出现了少有的抢购本地需求被激发，部分楼盘出现了少有的抢购现象现象市场已经认识到，岛内客户购买力从市场已经认识到，岛内客户购买力从0606年底被激发年底被激发一线海景楼盘中岛内客户数量增多：一线海景楼盘中岛内客户数量增多：在长信海岸水城的客户构成中，岛内客户的购买

30、比例从05年的不足20%上升到06年的40%左右；荣域（06年10月开盘）的客户构成中岛内客户的置业比例达到40%；针对内销的低端市场价格上升、成交量扩大：针对内销的低端市场价格上升、成交量扩大：价格上涨的同时，所有内销楼盘的成交量扩张迅速；部分楼盘出现了抢购的现象。p铭盛檀香洲的开盘热销，背后隐藏了什么什么市场现象？铭盛檀香洲的开盘热销，背后隐藏了什么什么市场现象？位置海秀大道西（汽车西站旁）规模占地24亩，总建面7.4万平方米，总户数674户物业类型多层、高层户型40平方米一房，80平方米两房，120平方米三房销售状况07年8月9日开盘当日销售308套，实现均价3065元一个基坑打了一个基

31、坑打了9 9年的烂尾楼改造工程，规划、户型无亮点、无实景展示，年的烂尾楼改造工程，规划、户型无亮点、无实景展示，在开盘当日销售近半，创下海口单日销售金额记录；在开盘当日销售近半，创下海口单日销售金额记录；海口市场一直以海口市场一直以“外销为主，不温不火外销为主，不温不火”而著称，本地人曾经被市场认而著称，本地人曾经被市场认为为“没有购买力没有购买力”，而檀香洲开盘当日，而檀香洲开盘当日70%70%的本地客户说明了什么现象？的本地客户说明了什么现象？岛内客户需求被激岛内客户需求被激发是二元制的客户结构发是二元制的客户结构体系下的一种必然，这体系下的一种必然，这种趋势随着全国房地产种趋势随着全国房

32、地产大势的发展还有不断放大势的发展还有不断放大的势头。大的势头。海口房地产市场海口房地产市场度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透制市场正在渗透和反渗透位置府城凤翔路规模占地420亩，总建面28万平方米物业类型联排别墅、多层、小高层（以小高层为主）户型80220平方米的平层或复式销售状况均价从06年的2300提升到07年的2700元/平方米每年5万平方米左右绿色佳园的二期天上人间，位于传统认知中的低价内销楼盘，距离海案绿色佳园的二期天上人间，位于传统认知中的低价内销楼盘，距离海案线远，没有景观支撑、产品力低，初期客户中岛外客户不足

33、线远，没有景观支撑、产品力低，初期客户中岛外客户不足10%10%从从0606开始，在没有做岛外推广的情况下，外销量迅速增加，开始，在没有做岛外推广的情况下，外销量迅速增加，0707年达到年达到30%30%左右。左右。p天上人间，传统的内销楼盘，岛外客户的比例正在迅速增加天上人间，传统的内销楼盘，岛外客户的比例正在迅速增加非海景、内陆楼盘岛外客户比例扩大非海景、内陆楼盘岛外客户比例扩大岛外客户购房不再是岛外客户购房不再是“非海不可非海不可”：内陆的南海大道板块和其他区域楼盘中，岛外客户比例增加迅速；岛外客户置业的驱动因素更加多元，度假、投资、养老占主流；价格层级的拉开和价格层级的拉开和“中产度假

34、中产度假”的兴起是主因：的兴起是主因：中产度假的兴起为海口楼盘带来了巨大的上门量；由于一线楼盘和高品质楼盘的价格高企将需求挤压到价格相对低的区域。全国大势带来的需全国大势带来的需求增加，价格层级带来求增加，价格层级带来的比价效应，拥有海景的比价效应，拥有海景不再是外销楼盘的唯一不再是外销楼盘的唯一标准，外销市场需求正标准，外销市场需求正在多元。在多元。海口房地产市场海口房地产市场受资源限制，城市被迫拉大框架，未来城市和受资源限制，城市被迫拉大框架，未来城市和海难以兼得海难以兼得临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多：临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多：传统认知中的城市海景资源（填海区、

35、海甸岛和西海岸东等区域）土地资源已经被众多开发商控制；总体来说一线海景未开发的土地存量正在下降，土地价格上涨迅速。政府主导城市框架向外扩张：政府主导城市框架向外扩张：由于城市发展对海资源的依赖和整体房地产市场呈现的二元结构，政府主导向土地较容易收储的西海岸和长流组团扩张；规划中城市外扩的方向还有南部和东海岸，但推进的时间还不确定。城市附近的海资源城市附近的海资源已经非常稀缺，价格高已经非常稀缺，价格高企，城市和海已经越来企，城市和海已经越来越越不可兼得。越越不可兼得。这个趋势必将导致这个趋势必将导致未来客户需求多元的趋未来客户需求多元的趋势加剧。势加剧。海口土地市场海口土地市场在实际供应量充足

36、的条件下，海口土地价格剧在实际供应量充足的条件下，海口土地价格剧烈提升烈提升05年海甸岛美丽沙一线海景06年西海岸一线海景07年南海大道保税区内陆非城市核心07年西海岸07年西海岸07年海口湾填海区05-0705-07部分市场公开出让土地价格部分市场公开出让土地价格海口土地市场的特征：海口土地市场的特征：大量小规模地块大量小规模地块“体外流通体外流通”：93年房地产泡沫给海口留下了大量集中在开发商手中的存量土地，政府难以统一规划和收储；烂尾楼处置烂尾楼处置“压力巨大压力巨大”：2000年开始的烂尾楼盘活实际上是政府补贴开发，大量土地和停缓建工程低于成本价出售；外地开发商较少介入：外地开发商较少

37、介入：长期的成本型房价，市场对海口市保持谨慎。本轮海口的地价本轮海口的地价上涨，并不是土地紧上涨，并不是土地紧缩带来的地价上涨，缩带来的地价上涨，而是房地产市场复苏而是房地产市场复苏过程中，开发商对未过程中，开发商对未来的预期增强导致的。来的预期增强导致的。海口土地市场海口土地市场大开发商进驻并寻求扩张，市场预期将被进一大开发商进驻并寻求扩张，市场预期将被进一步拉升步拉升p大量一线开发商进入海口并打算进行二级开发鲁能：长期的区域运营商储备东海岸土地6000亩，盈滨半岛整体开发；已开发东海岸海蓝椰风一期。首创：和政府合作开发长流起步区，并打算染指二级开发首创垫资和海口市政府合作开发西海岸长流起步

38、区（至少4000多亩）；并有在长流开发住宅项目的意向。华侨城：拟订在海口南火山口开发旅游地产项目新世界：在海口大量储地扩张新世界是进入海口市场比较早的开发商，在美丽沙有3700亩的土地储备，准备建设大规模高端住宅项目；新世界目前仍然在海口寻找扩张的空间。万科：收购富春，被动进入海口 一线开发商的到一线开发商的到来，可以预见未来海来，可以预见未来海口市场的产品力和营口市场的产品力和营销水平都将大幅度提销水平都将大幅度提升。升。海口房地产市场海口房地产市场将进入大盘时代、品将进入大盘时代、品牌时代和品质溢价时牌时代和品质溢价时代。代。土地市场的变化将在两三年后的市场内集中得到体现，对于土地市场的变

39、化将在两三年后的市场内集中得到体现，对于南渡江项目来说，不仅带来巨大的时代红利，同时带来激烈的竞南渡江项目来说，不仅带来巨大的时代红利，同时带来激烈的竞争和不确定性。争和不确定性。海口土地市场海口土地市场我们发现，针对海口市场的种种传统论断正在我们发现，针对海口市场的种种传统论断正在被颠覆被颠覆“不温不火的市场不温不火的市场”正在加速：正在加速：需求不旺、客户难以把握的海口市场价格开始迅速提升；占有强势资源的、品质高的高端楼盘在市场中处于领涨地位。“本地客户低迷的需求本地客户低迷的需求”正在被激发：正在被激发：高端楼盘中的本地客户比例增加、本地客户购房量持续增加；在访谈中我们也发现大量存在改善

40、居住条件和寻求居住资料的本地客户，未来本地客户购房量将持续上升。“没有海景难以外销没有海景难以外销”的格局被打破：的格局被打破：二线海景和无海景楼盘获得品质溢价；内陆楼盘中大量外地客户出现；在价格层级和需求多元化共同作用下，外销的准入门槛正在降低。“发展商对二级开发存在观望发展商对二级开发存在观望”即将改观：即将改观：市场向好，开发商的进入意愿和市场预期正在增加；大量一线开发商进入，市场即将进入品牌时代和大盘时代。市场大势的持续市场大势的持续向好和市场竞争的激向好和市场竞争的激烈化是未来海口的主烈化是未来海口的主题，对于南渡江项目题，对于南渡江项目来说，找到在如此大来说，找到在如此大势下最有利

41、的市场占势下最有利的市场占位是成功的前提。位是成功的前提。我们将站在城市我们将站在城市未来的角度观察海口未来的角度观察海口市场各大区域的价值，市场各大区域的价值，结合项目现实条件评结合项目现实条件评判本项目生存的环境。判本项目生存的环境。区域价值分析区域价值分析在城市空间呈东西带状发展的格局下，西海岸在城市空间呈东西带状发展的格局下，西海岸和海口湾为政府建设重点和海口湾为政府建设重点p市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；西海岸已成为海口重点发展重点发展的新区的新区；p规划重点打造的美源、万绿园、世纪公园、歌剧院、渔人码头、美丽沙等重点滨海项目；高端配套云集将显著提升海口知名度，并使得海口湾城

42、市核心地位城市核心地位得到进一步巩固；p海口湾规划将填海区与海甸岛填海区与海甸岛纳入其中；海口湾规划海口湾规划顺应城市发展需要，但受制于政府对土地的控顺应城市发展需要，但受制于政府对土地的控制有限，城市整体框架将会向西、向南扩张制有限，城市整体框架将会向西、向南扩张长流长流组团组团西海岸西海岸南海大道南海大道国贸填海国贸填海海甸岛海甸岛东海岸东海岸海口房地产板块格局海口房地产板块格局p长流组团政府手中存有大量土地供应，但是门槛较高；p西海岸政府无地，大量未开发用地存留在开发商手中；p南海大道未来有4050万平方米建面的土地出让；p海甸岛土地所剩无几，新埠岛已整体出让；p东海岸土地，政府存在历史

43、遗留问题；p国贸填海区仅存200300亩土地出让；p未来政府三大供地片区：未来政府三大供地片区：长流组团长流组团城市向西发展、城市向西发展、巩固西海岸地位；巩固西海岸地位；火山口火山口向内陆沿深、伴向内陆沿深、伴随华侨城主题公园的进驻；随华侨城主题公园的进驻；滨江西滨江西撬动滨江沿线土撬动滨江沿线土地、由西岸带动东岸开发；地、由西岸带动东岸开发；p政府目前正在收储的土地主要集中在火山口和滨江西，这也是下一步政府土地出让的重点区域。访谈海口土地局火山口火山口滨江西滨江西异地品牌开发商对海口的预期集中在沿海各板异地品牌开发商对海口的预期集中在沿海各板块，内陆地区较少涉足块，内陆地区较少涉足首创首创

44、 4000多亩多亩联华联华1600亩亩万科万科 浪琴湾浪琴湾长信长信泰达比华泰达比华利山庄利山庄新世界新世界美丽沙美丽沙宝安宝安 江南城江南城万隆万隆 新埠岛新埠岛鲁能海鲁能海蓝椰风蓝椰风联华联华470亩亩以岛外客户为主的西海岸西海岸片区聚集了大量一线一线品牌开发商的大规模项目。华侨城、碧桂园等大型地产商纷纷到海口考察，有意大规模拿地。以岛外客户为主的东海岸东海岸片区仅有鲁能独挑大梁。异地二线二线品牌开发商主要集中在海甸岛海甸岛片区。新建桥新建桥荣域荣域异地品牌开发商的进驻，显示了对海口市场预期信心的增强，将异地品牌开发商的进驻，显示了对海口市场预期信心的增强，将会显著提升海口房地产市场成熟度

45、与品质，拓宽市场空间；会显著提升海口房地产市场成熟度与品质，拓宽市场空间；西海岸价格层级将会被进一步提升，作为海口最顶级的富人区；西海岸价格层级将会被进一步提升，作为海口最顶级的富人区；海甸岛的区域价值将会进一步提升；海甸岛的区域价值将会进一步提升；价格层级的拉开将会赋予内陆地区更大的生存空间；价格层级的拉开将会赋予内陆地区更大的生存空间；西海岸客户印象：强势海景、富人区西海岸客户印象：强势海景、富人区区域价值：承载了外销市场的未来区域价值：承载了外销市场的未来泰达比华利山庄泰达比华利山庄长信海岸水城长信海岸水城价格体系价格体系一线海景低密度1.52万元/平方米，无海景多层65008000元/

46、平方米价格层级全市最高价格层级全市最高代表楼盘代表楼盘长信海岸水城、泰达比华利山庄、西海岸高尔夫开发热点片区开发热点片区未来供应未来供应万科浪琴湾、联华西海岸1600亩项目、首创项目（4000多亩）等品牌大盘蓄势待发品牌大盘蓄势待发物业类型物业类型低密度为主，多层和小高层为多元化产品低密度聚集区低密度聚集区客户构成客户构成70%岛外的，30%岛内的（岛内客户比例增加）主流外销市场主流外销市场p万科接手浪琴湾后，现在属于封盘阶段，整体规划会调整，预计一线海景低密度别墅售价会突破3万元/平米，因为以后一线海景不会再批低密度了，稀缺性决定了其价格可以往上冲。访谈浪琴湾销售主管p西海岸控规出台；p长流

47、组团行政中心搬迁；p西海岸休闲配套完善；政府主导政府主导规划利好规划利好区域全面启动区域全面启动东海岸客户印象：强势海景、被边缘化东海岸客户印象：强势海景、被边缘化区域价值：外销市场中的弱势群体区域价值：外销市场中的弱势群体鲁能海蓝椰风鲁能海蓝椰风鲁能海蓝椰风鲁能海蓝椰风鲁能海蓝椰风鲁能海蓝椰风价格体系价格体系独栋在15000-16000元/M2，联排在7000-8000元/M2 代表楼盘代表楼盘鲁能海蓝椰风未形成规模效应未形成规模效应客户构成客户构成岛外客户占约95%（来自环境恶劣地区的客户居多），岛内客户为5%客户偏好客户偏好对稀缺资源的占有区域印象较差，为典型的郊区形象；交通通达性及昭示

48、性不佳；p规划规划：背离城市发展方向，非政府规划的重点区域，基础建设和配套设施严重不足。p土地土地：存在政府历史遗留问题，中短期内不会有大量土地供应，因此不会成为开发的热点片区。区域发展缓慢区域发展缓慢虽然也是外销市场，虽然也是外销市场，但未形成规模效应但未形成规模效应国贸填海客户印象：城市核心区国贸填海客户印象：城市核心区区域价值：内销市场主力军，区域功能将转换区域价值：内销市场主力军，区域功能将转换美源海口湾美源海口湾新世界新世界美丽沙美丽沙美源海口湾美源海口湾万绿园万绿园万绿园万绿园价格体系价格体系小高层/高层价格在40006000元/M2代表楼盘代表楼盘美源日月城、海岸1号、紫荆花园客

49、户构成客户构成填海区项目为：岛内客户占60%，岛外客户占40%内销一居市场为主内销一居市场为主客户偏好客户偏好拥有滨海资源，同时拥有高城市价值土地供应土地供应仅存200300亩住宅土住宅土地供应进入尾声地供应进入尾声土地价格土地价格270280万/亩土地价土地价格为全市最高格为全市最高国贸填海区是住宅功能消失中的板块；未来区国贸填海区是住宅功能消失中的板块；未来区域功能将转换为集居住、商务休闲为一体域功能将转换为集居住、商务休闲为一体p规划：规划：海口湾规划为未来海口的国际湾区；p内销市场为主、地价最高决定了其作为城市城市核心区的形象核心区的形象；p土地：土地：决定了住宅开发接近尾声；海甸岛客

50、户印象：资源不强势、配套不完善海甸岛客户印象：资源不强势、配套不完善区域价值：填海区的翻版、城市功能的延伸区域价值：填海区的翻版、城市功能的延伸万恒城市家园万恒城市家园荣域荣域宝安江南城宝安江南城海海甸甸岛岛房房地地产产开开发发历历程程旧城片区旧城片区以小规模、烂尾楼改造项目为主；小户型为主，低总价优势，单价20003000元/M2；客户以岛外中产度假岛外中产度假为主；北海甸片区北海甸片区大规模、高品质楼盘，以江南城、荣域为代表；40006000元/M2；岛内岛内客户占40%50%；填海区住宅功能的消亡，以填海区住宅功能的消亡，以及北海甸高品质项目的出现、及北海甸高品质项目的出现、区域价值提升

51、，岛内客户开区域价值提升，岛内客户开始抢占原先的外销市场始抢占原先的外销市场新世界美丽沙新世界美丽沙未来随着美丽沙项目的推出，未来随着美丽沙项目的推出，海甸岛将会成为下一个填海海甸岛将会成为下一个填海区区城市高尚住宅区城市高尚住宅区受到价格挤压的岛外中产度受到价格挤压的岛外中产度假置业将会选择何处？假置业将会选择何处？南海大道客户印象：工业区、价格驱动南海大道客户印象：工业区、价格驱动区域价值：中心城区边缘、岛外中产度假登陆区域价值：中心城区边缘、岛外中产度假登陆四季华庭四季华庭分期开发03年第一期，04年7月第二期开盘，05.3-4月第三期开盘价格一期开盘1800元/M2，二期均价2800元

52、/M2，三期开盘2800元/M2物业类型多层、高层客户以岛内自住客户为主，海航、南航、马自达、电信、移动、深发展等大企业员工；三叶铭豪广场三叶铭豪广场p今年整个工业大道附近的楼盘销售状况都比较好，连以前的烂尾楼都很火，我们这个项目以前都是岛内的人来买，现在有20%多的岛外人。三叶销售人员访谈访谈p之前是烂尾楼改造项目，现在价格已经到25003000元/平方米了，销售状况不错，没有了淡忘季之分；周边居民买的多，岛外客户比例从年初开始提升。戎居公寓销售员访谈麦当劳汽车店麦当劳汽车店戎居公寓戎居公寓p随着城市发展的骨架拉开，商业配套逐渐完善。绿谷康都绿谷康都由于主城区架构扩大，该板由于主城区架构扩大

53、，该板块从城市近郊成为中心城区块从城市近郊成为中心城区边缘；边缘；价格势能使该内陆板块承接价格势能使该内陆板块承接了中产度假置业的需求；了中产度假置业的需求；在城市扩张和二元制背景下，海口地产板块形在城市扩张和二元制背景下，海口地产板块形成了成了“一带两中心一带两中心”的格局的格局西海岸西海岸海甸岛海甸岛东海岸东海岸国贸填海国贸填海南海大道南海大道西海岸、西海岸、东海岸东海岸外销高端市场的主战场国贸填海区国贸填海区内销市场的主战场，但住宅功能正在消亡海甸岛海甸岛内外销市场的碰撞带，内销市场正在渗透南海大道南海大道内销市场的主战场，正在受到外销市场的侵蚀本项目本项目p海口主城区在扩张、城市框架向

54、西、向南拉大；海口主城区在扩张、城市框架向西、向南拉大；p岛内客户和岛内客户原先的置业半径迅速扩大，二者还在各别板块出现了岛内客户和岛内客户原先的置业半径迅速扩大，二者还在各别板块出现了渗透与反渗透；渗透与反渗透；p各地产板块功能更加细分，区域价值层级日益明显，带来的是价格层级的各地产板块功能更加细分，区域价值层级日益明显，带来的是价格层级的拉开；拉开；在城市扩张背景下，本项目所在区域的占位是什么？在城市扩张背景下，本项目所在区域的占位是什么？本区域房地产开发处于起步阶段，区域价值较本区域房地产开发处于起步阶段，区域价值较低，板块已具雏形低，板块已具雏形绿色佳园绿色佳园天上人间天上人间多层多层

55、+小高层小高层联排联排+小高层小高层区域内客户占区域内客户占85%90%85%90%，以原住民，以原住民和海航、南航为主。和海航、南航为主。区域外客户逐渐增多，区域外客户逐渐增多，占占30%30%，其中岛外中，其中岛外中产度假客户开始出现。产度假客户开始出现。绿色佳园绿色佳园天上人间天上人间p区域市场与海口各板块是相对独区域市场与海口各板块是相对独立的市场，依靠区域内客户消化，立的市场，依靠区域内客户消化，市场相对封闭，辐射范围较小。市场相对封闭，辐射范围较小。p逐渐融入海口市场，从客户变化逐渐融入海口市场，从客户变化情况来看，岛外中产度假置业的出情况来看，岛外中产度假置业的出现，是受到价格挤

56、压的结果。现，是受到价格挤压的结果。绿色佳园成功因素总结：绿色佳园成功因素总结：第一个区域内较高品质、大规第一个区域内较高品质、大规模项目模项目低价入市，改变区域内客户的低价入市，改变区域内客户的居住方式居住方式高性价比树立口碑高性价比树立口碑目前区域价值较低，目前已有的绿色佳园和天上人间是靠品质和价格取胜。访谈海语印象销售经理 城市扩张背景下的规划利好，促使区域开始郊城市扩张背景下的规划利好，促使区域开始郊区城市化，成为中心城扩展区的边缘区城市化，成为中心城扩展区的边缘p本区域并非政府主导发展方向，政府对整个区域本区域并非政府主导发展方向，政府对整个区域也没有明确定义，但存在也没有明确定义，

57、但存在规划利好规划利好：滨江风光带的规划在制定过程中；滨江风光带的规划在制定过程中；司马坡岛规划为司马坡岛规划为“高尔夫娱乐度假综合体高尔夫娱乐度假综合体”；p项目西侧的政府安置小区计划于项目西侧的政府安置小区计划于 访谈海口城投访谈海口城投p从安置小区的建设可以看出政府对发展滨江西岸从安置小区的建设可以看出政府对发展滨江西岸的决心；的决心；p滨江西路和椰海大道通车时间滨江西路和椰海大道通车时间访谈海口城投访谈海口城投p滨江西路和椰海大道对区域价值的影响：滨江西路和椰海大道对区域价值的影响：将区域纳入到海口中心城区的交通体系中将区域纳入到海口中心城区的交通体系中；区域依托的配套体系升级区域依托

58、的配套体系升级，由原有的府城高登，由原有的府城高登街逐渐转换为国贸老城区；街逐渐转换为国贸老城区；两条路的修通是本区域开始郊区城市两条路的修通是本区域开始郊区城市化进程的里程碑，区域属性从郊区改化进程的里程碑，区域属性从郊区改变为中心城区边缘变为中心城区边缘滨江西岸将成为政府供地热点片区，沿江资源滨江西岸将成为政府供地热点片区，沿江资源型土地的稀缺势必受到市场追捧型土地的稀缺势必受到市场追捧滨江西岸滨江西岸火山口火山口基础配套设施建设进度基础配套设施建设进度较快较慢距离中心区距离距离中心区距离较近较远片区开发情况片区开发情况形成板块雏形尚未开发供地前提供地前提安置小区入住、滨江西路开通华侨城进

59、驻供应土地开发时机供应土地开发时机滨江西路开通华侨城主题公园动工p政府在其他板块土地存量较少；政府在其他板块土地存量较少；p政府目前在海口收储土地的两个重政府目前在海口收储土地的两个重点是：滨江西与火山口；点是：滨江西与火山口；p火山口存在很多不确定性因素，并火山口存在很多不确定性因素，并且其土地出让或开发所依托的条件，且其土地出让或开发所依托的条件，明显慢于滨江西。明显慢于滨江西。p海口为传统海资源型的外销市场，海口为传统海资源型的外销市场，因此开发商在取地时总是意向滨海地因此开发商在取地时总是意向滨海地块或者临海地块。块或者临海地块。p梳理海口各板块土地资源情况，海梳理海口各板块土地资源情

60、况，海资源地块可大量在土地二级市场流通资源地块可大量在土地二级市场流通的只有在西海岸板块。的只有在西海岸板块。p海口驶入快车道，西海岸出让土地海口驶入快车道，西海岸出让土地的地价势必爆涨，且竞争激烈。的地价势必爆涨，且竞争激烈。对于其他想进入海对于其他想进入海口的开发商，滨江口的开发商，滨江地块也存在资源的地块也存在资源的稀缺性，势必受到稀缺性，势必受到追捧。追捧。对于政府未明确定义的区域，开发商的集体运对于政府未明确定义的区域，开发商的集体运作将决定未来的区域价值作将决定未来的区域价值司马坡岛司马坡岛p司马坡岛与滨江西司马坡岛与滨江西400亩住宅用地亩住宅用地捆绑出让，将于捆绑出让，将于07

61、年下半年出让；年下半年出让；p该地块出让受到众多开发商关注该地块出让受到众多开发商关注访谈土地局领导访谈土地局领导天上人间下期沿江低密度物业开发天上人间下期沿江低密度物业开发p随着外地客户的购房人数增多，天上人间下一期将继续提升随着外地客户的购房人数增多，天上人间下一期将继续提升产品品质，主力推出沿江低密度物业，依托绿色佳园和天上人产品品质，主力推出沿江低密度物业，依托绿色佳园和天上人间已有的口碑效应，将价格进一步拉升，但幅度不会太大，毕间已有的口碑效应，将价格进一步拉升，但幅度不会太大，毕竟区域本身还没有完全得到外地客户的认可。竟区域本身还没有完全得到外地客户的认可。访谈天上人间销售主管访谈

62、天上人间销售主管 李燕李燕滨江低密度物业开发，挖掘区域内中高端客户需求；滨江低密度物业开发，挖掘区域内中高端客户需求；承接部分受到价格压力的岛外中产度假置业需求；承接部分受到价格压力的岛外中产度假置业需求；司马坡岛成功出让会司马坡岛成功出让会开启沿江地块热潮；开启沿江地块热潮；城市扩张背景下的区域价值评判城市扩张背景下的区域价值评判沿海发展和内陆发展，城市发展功能正在细分沿海发展和内陆发展，城市发展功能正在细分本区域可能成为内陆房地产开发的主流本区域可能成为内陆房地产开发的主流受限市场格局，客户的需求将转移受限市场格局，客户的需求将转移城市大跃进式的扩张、主城区骨架扩大、滨江西路与椰海大道的修

63、通对区域城市大跃进式的扩张、主城区骨架扩大、滨江西路与椰海大道的修通对区域价值的提升；价值的提升；区域为内陆政府土地出让的热点，滨江资源型地块是在海资源地块不可控的区域为内陆政府土地出让的热点，滨江资源型地块是在海资源地块不可控的情况下、又想进入海口的开发商的首选，区域地块较其他内陆地区纯净且土情况下、又想进入海口的开发商的首选，区域地块较其他内陆地区纯净且土地存量较大；地存量较大；在海口进入加速通道时，区域内中高端客户需求未被挖掘，同时由于价格层在海口进入加速通道时，区域内中高端客户需求未被挖掘，同时由于价格层级拉开后，价格敏感型的岛外中产度假置业将可能成为本项目的机会级拉开后，价格敏感型的

64、岛外中产度假置业将可能成为本项目的机会市场机会挖掘市场机会挖掘府城片区楼盘价格低消化慢，府城的购买力在府城片区楼盘价格低消化慢，府城的购买力在哪里？哪里？府城是海口房地产最不活跃的片区。市场普遍认为，绿色佳园府城是海口房地产最不活跃的片区。市场普遍认为，绿色佳园及其二期天上人间消化掉了府城市场仅有的购买力。及其二期天上人间消化掉了府城市场仅有的购买力。绿色佳园（和天上人间）把周边的客户都消化掉了，其中包括大部分海航和南航的员工，府城本地人都不买房子。访谈 蔚蓝海语印象 滕涛绿色佳园绿色佳园+天上人间，府城天上人间，府城唯一的唯一的“高端楼盘高端楼盘”30003000多户，多户，0202年开始销

65、售年开始销售府城：海口市人口最密集的老城区府城：海口市人口最密集的老城区面积面积8 8平方公里常住人口平方公里常住人口3030万人万人 市场为什么认为市场为什么认为30003000多户的楼盘（顾客中还包括包括大多户的楼盘（顾客中还包括包括大量海口市区客户和外销客户）可以消化量海口市区客户和外销客户）可以消化3030万人的购房能力？万人的购房能力？府城的购买力在哪里？府城的购买力在哪里？区域市场区域市场府城片区是海口房地产市场的盲点，价格和成府城片区是海口房地产市场的盲点，价格和成交量全市最低，居民住宅以私宅和福利房为主交量全市最低，居民住宅以私宅和福利房为主府城人口和面积增长不快，商品房供应量

66、全市最小：府城是原琼山县行政中心，发展缓慢，10年以来城区面积基本没有扩大；商品房住宅量供应全海口最小，平均价格全市最低（目前最高档的商品住宅为天上人间，平均价格不到3000元/平方米）。府城住宅供应长期以私宅和福利房为主，但目前供应接近尾声：长期和海口其它区域相对封闭，府城住宅供应长期处于封闭体系，私宅和各单位福利房是府城供应的主流；随着城区土地的紧缺，宅基地和福利房供应目前已经基本枯竭。烂尾楼改造项目和低品质的小楼盘，府烂尾楼改造项目和低品质的小楼盘，府城房地产市场长期处于市场盲点城房地产市场长期处于市场盲点私宅、福利房是府城私宅、福利房是府城居民主要的居住资料居民主要的居住资料 府城片区在靠近龙昆南方向的楼盘销售比较好（目前普遍均价3000左右），客户主要是从海口过来的市民和少量在府城工作的年轻人，少量岛外客户（不到10%）。访谈 鹏盛家园 销售人员 府城片区住宅产府城片区住宅产品从品质、价格到影响品从品质、价格到影响力都是海口市最低的。力都是海口市最低的。区域市场区域市场随着房价上升，府城客户的行为正在被改变随着房价上升，府城客户的行为正在被改变p龙城，品质提升府城客户增多？龙