策划部铁西市场调研2

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1、千缘地产-千缘爱城项目市场调研报告千缘策划部前 言市场调研作为房地产营销策划中的重要部分，直接关系到一个项目的整体运作;是营销策划的基础，也是项目运作的基石。策划部刚刚介入项目启动期,为了能够更好的促进本项目顺利运作,在项目前期策划部利用闲暇时间对铁西区房产市场作了一次简单的市场调研,工作重点主要放在了以项目为中心向四周2公里内辐射（以建设大路为基点向两端延伸）。其基本框架如下:l 铁西区房地产市场的整体分析l 本项目周边房地产市场近况分析l 本项目小户型市场周边主要竞品分析l 本项目住宅市场周边主要竞品分析l 本项目区域市场细分l 本项目目标客户群描述l 总结一、 铁西区房地产市场的整体分析

2、1、新区房地产发展状况铁西是沈阳的老工业基地，在东北振兴的东风下，铁西新区也在进行大刀阔斧的改造。有人说隔一段时间不去铁西，就会感觉变化很大。以前市区内的购房者很少选择铁西,一是觉得铁西比较偏;二是没有好房子。但现在不同了，随着大批的工业企业迁出，住宅楼和商业项目拔地而起，铁西已经成为开发商和消费者的新选择。铁西的房子便宜是很多人的共识,当然铁西的房价也一直在涨.2003年2月，铁西的商品房均价为2784元，虽然比几年前大幅增长但是在全市范围来看并不算高。乐购等商业项目方便了铁西人民生活的同时也凝聚了人气.房子刚盖完就已经销售大半，这对铁西来说已经不是新鲜事了。很多人购买铁西新区的房子是为了投

3、资,但大多数人还是因为能买的起.（1）道路、桥梁改造，新区房地产的助跑器。今年,铁西新区在目前的交通格局下将重点对区内小街小巷进行整修.建设大路和兴华大街已成为集自然、人文景观为一体的交通中枢干道，发挥工业带整体形象外辐射的作用。（)棚户拆迁、退路进厅，新区房地产的发展基础.在铁西新区着力改造光明、艳粉、牛心屯、启工、卫工、霁虹等27块尚存在的棚户区中，其中5块改造成绿地、22块进行房地产开发，规划建筑面积75万平方米。大量拆迁促进了区域房产市场的发展速度，中低档消费群体增多使商品房(价格适中面积6100）颇受市场青睐。（3)绿化、水建、景观建设，扮靓新区房地产.通过加大绿化力度，铁西新区绿化

4、覆盖率达7。2,绿地率达到7.，特别是通过建设劳动公司、于洪苗圃、卫工湖、工业文化长廊等块大型绿地,给铁西新区营造出了一个满目葱绿的景象。改变了铁西区原有在人们心中脏、乱、差的印象,通过综合分析目前铁西成为沈城适合人居的重要区域。()打造工业产业带,让新区房地新重振“鲁尔”雄风.铁西新区在“全面开放、资本运营、打造环境、产业升级、完善功能、强化管理”4字方针的指导下,运筹帷幄，产业结构调整已初见成效。在工业发展的同时也从侧面带动了房产市场的发展。(5）打造中央商务区，新区商业地产方兴未艾。今年，还将崛起10大标志性建筑,规划建设100个汽车零部件项目、100个装备制造业项目，推进汽车零部件、工

5、程机械、机床和装备制造等“四大集群”产业发展，在这个基础上扩大人员在就业，使整个区域的经济也得到复苏,经济增长房产开发才有市场。l 10大标志性建筑今年崛起为全面提升铁西新区第三产业档次，铁西新区结合沈阳中央都市走廊-金廊的建 设,在兴工街以西、兴华街以东、建设大路以北、北二路以南规划了C中央商务区.l 沈阳第条步行街即将启动伴随着铁西区兴顺商业街已搁置年的原工贸大厦、尤金大厦、七彩城等三大“半截子”工程相继建成和续建，冷淡多年的兴顺商业街平添了几分鼎盛和人气。l 8大超市将安置待业人员万余人随着跨国公司入驻铁西，德国欧倍德、麦德龙，法国家乐福、台湾乐购、上海联华、天津家世界、大连友嘉、东方家

6、园等世界重量级和国内知名品牌等将安置待业人员万余人。l 1大汽车产业项目明年入驻今年还将继续建设为汽车配套服务的轮胎市场、汽车仓储、汽车商务大厦、机动车交易市场等10大汽车产业项目。(6）价格优势突显，住宅市场大放异彩。2003年以来，铁西新区迎来了许多发展契机。当我们不经意地将目光移到此间的时候，除了惊讶于她日新月异的变化，更会感慨这里如雨后春笋般涌现的楼盘。l 土地优势让开发进行到底土地市场是房地产市场的龙头，铁西新区对产业布局进行合理调整,土地无论从价格上、需求上还是存量上都有良好的发展势头.另外，霁虹这样的地方也展现出其巨大的发展空间。l 二级市场空间巨大203年以来，整个沈阳城区进行

7、大规模改造、大量拆迁棚户区，同时启动金廊工程,对拆迁户进行货币补偿,这就推动原来大量的潜在消费群体涌入到二级市场中来。l 中小户型大放异彩在研究沈阳市住宅消费群体的收入时,不容回避的两点：一是收入的总体水平不高，二是发展不平衡；目前中等收入家庭是房产消费主体，620平方米的住房(包括二手房)是目前住房供应体系的主流。（7)“南下西进”拓疆平方公里,新区房地产倍受瞩目.铁西新区从于洪区交割来52平方公里土地全部完成交接后,铁西新区拥有的土地由原来的4平方公里,扩至了126平方公里.新增的部分东起三环南段，西至翟家镇界，北起沈辽路、浑抚灌胡孤家子段至开发区11号路西段延伸线,南至浑河。小结：通过上

8、述分析我们可以得出政府在铁西区建设上所投入的财力人力都是前所未有的,短短的一年时间铁西就产生了翻天覆地的变化从产业结构到市容市貌等等都是“老铁西所不能及的.GP指数的增长见证着铁西的发展、改造结果；在房产市场日益火爆的今天，铁西以建设大陆为主要区域的房产市场已经打破原有的区域购买形式大量吸引非本区域的消费者前来置业，同时投资成为现今的热门话题。在政府的大力支持下铁西区房产市场正向着成熟稳健的方向推进。2、区域发展未来规划（1)新区规划发展六大功能金融服务中心功能经营管理中心功能现代物流中心功能会展旅游中心功能国际贸易中心功能制造业之都功能（）新区规划三大功能区域一是打造现代商贸生活区二是打造现

9、代工业文化区三是在开发区打造“装备制造业之都”（3）新区概念规划七大产业带会展旅游中心文化和体育产业带现代汽车贸易产业带科技教育产业带、CD区域商业金融服务带现代生活服务带科技教育产业带（4)新区四大重点建设项目铁西工人新村：面积约1平方公里的工人村地区，在保留原来有特色建筑的基础上实施整体动迁，重新建设工人新村以回报为铁西乃至沈阳发展作出贡献的工人阶级.森林生态公园：利用原来于洪苗圃的有利条件规划建设160万平方米的森林公园,里面植入大型现代化娱乐设备,建设沈阳的迪斯尼乐园，使其成为人们娱乐休闲及进行森林有氧呼吸的大型游乐场所。工业文化长廊：在北三路、北四路到卫工街东侧建成0万平方米的人文绿

10、地景观和人工湖泊;从兴工街北三路至卫工街,形成10米宽的集绿化、景观、休闲、娱乐和文化为一体的现代大型商贸工业文化长廊。仙女湖及卫工河水系：仙女湖地区规划用地总面积14公顷，仙女湖规划占地面积9.0公顷，其中水面36公顷，绿化30公顷，道路及广场面积4公顷,船餐厅建筑面积00平方米铁西区的未来的发展奠定着区域房产市场的成熟相信在短时间之内铁西会打造成为沈阳市又一成熟的居住区。二、本项目周边房地产市场近况分析、项目自身状况分析本项目位于沈阳市铁西区建设大路0号。东与雪花啤酒厂相邻，南部为铁西区主干道建设大路，西与东环国际花园相对,北与云峰花园接壤。（)基本技术指标1. 地理位置:本项目位于沈阳市

11、铁西区建设大路东路70号，沈阳华润雪花啤酒厂西侧2. 占地面积：23万平方米3. 建筑面积:109万平方米4. 物业形态:住宅、商住、底商5. 总栋数:住宅楼栋，商务楼栋6. 总套数：885套7. 面积区间：7-38平方米8. 建筑结构：一号楼框架结构；2、3、4、5、6框减结构（)目前周边项目项目周边以西侧的东环国际花园位主要竞争对手,东环项目几乎是与本项目同步开发，并且也是高层。（)配套设施交通情况20、239、216、237等多条线路的公交车途经此地0分钟便可到在太原街分钟便可到达铁百商圈生活配套设施购物中心:太原街、铁百商圈、铜锣湾广场学校：12中学分校、兴工四校、应昌小学、北四小学、

12、沈阳工业大学医院:省中医院、中国医大一院、市第五医院(4)户型配比户型配比（住宅部分)户型面 积数量所占比例一室4、7500.3%二室9、100、1210542%三室21、13807。%合计485100%户型配比(精装公寓)户型面 积数量所占比例精装公寓47305%761025合计4010（5)、本项目SWOT分析优势：1. 地理位置较好,虽属于铁西区，但毗邻和平与皇姑区，是比较理想的生活居住区域。2. 周边无论是生活还是教育配套都比较健全.3. 交通便利，周围有多条通向各区的公交路线。4. 开发商具备了良好的口碑以及知名度与美誉度,由于在大东成功开发了圆缘雅居项目，因此这为本项目的开发做了良

13、好的铺垫.劣势：1. 高层住宅在区域内的抗性较大。由于区域性的原因，铁西区的居民对高层住宅的认可程度远远不如多层.2. 入市时机不太适合。本区域内楼盘供应量较大，多数项目的销售率在50%以上，而本项目入住时间为2005年12月份，无形中已经损失了一部分客户，本项目入市时间晚是较大的劣势。3. 该项目临街，噪音较大。本项目紧临建设大路,过往车辆噪音会给居民生活带来一些影响。4. 户型面积偏大。本项目的户型面积偏大,造成总价款偏高。5. 有些户型设计不合理。本项目中有些户型面积过大并且位置不太适宜.机会：1. 区域发展潜力优势。政府将项目所在区规划为现代商贸生活区，随着周边生活配套设施的不断完善，

14、更多的沈河、和平、皇姑区的客户愿意选择性价比较高的住宅。2. 占领高层市场份额。周边缺少高层住宅，因此，其可以抢占铁西区高层住宅的市场份额。3. “金廊工程”动工，对本区域内房地产的需求量将会增大。随着“金廊计划的进行，越来越多的居民面临动迁后需要重新购房的问题,而和平、沈河的房价较高，因此会到邻近和平区的铁西东部购房,给本项目带来一定的客户资源。4. 政府提出了“振兴东北,沈阳先行”的口号，中央对振兴东北也极为重视，为发展东北经济，政府在政策上也会给与较大的支持。5. 领导铁西区高层住宅的潮流。由于铁西区的高档的高层住宅相对较少，本项目可以借此机会打造高档的高层住宅，领导铁西区高档高层住宅的

15、潮流。威胁：1. 现有竞争对手实力较强。竞争对手的产品较受市场欢迎，因此对本项目形成较大的威胁。2. 潜在竞争对手是最大威胁。2005年政府规划出大量的“未知用地,对本项目形成了潜在的威胁.3. 来至东环国际的直接威胁。东环国际与本项目同为高层建筑,在推广时机上也会有一定的碰撞，而“东环国际”具有较强的品牌优势，在日后的销售过程中会对本项目产生较大的威胁.2、项目周边市场分析从大体上看，本项目周边整体开发局势较好，已呈现出热销态势。该项目周边从北到南，从东到西，凡是这种开发较好的商品房都会受到老百姓的青睐,一是区域位置较好,与和平区仅一桥之隔；二是由于周边配套设施好;三是交通方便，利于出行。周

16、边竞争对手较多，竞争现象严重.近半年来，铁西区又增添了许多新项目,如力天江南春城、高校书香门第、万丰花苑等众多项目，并且经我们调查可得知每个项目都有较好的销售率，已经得到了铁西区乃至沈阳市居民的认可，因此，由于本项目是刚面向大众不久的项目，因此,其周边竞争对手较多,竞争相对严重。建筑形式以多层为主，小高层或高层为辅。从建筑形式上来看,项目周边多数为多层住宅楼，而小高层及高层相对较少，从目前看,有方迪家园、示范和平家园、雍添金园等，而纯高层建筑其周边现在只有东环国际花园和博润国际大厦,其中博润国际大厦是酒店式公寓.从产品档次上分，其周边的中档商品房居多，中小户型逐渐增多，同时其周边楼盘价格适中。

17、铁西该项目周边现大部分商品房都属于中档商品房,只有东环国际花园、力天江南春城、富云花都相对高档一些。半年前铁西还是以中等偏大户型为主，但从该区目前开发的几个项目来说,其中小户型比例逐渐增多，比如力天江南春城中小户型即占主流,富云花都中小户型也不少。由此可见，铁西区居民对中小户型还是比较认同的。外区人买房将占主流。在过去的几年中,皇姑、和平、沈河、大东等区大量的楼盘投入市场，各区有购房意向和能力的消费者已经掀起了一轮消费热朝,现在正逐步趋于平稳。而铁西因为房地产开发的相对滞后，这轮消费热朝方兴未艾,并且正在进入高峰期。首先，因为地域观念的影响以及工作生活条件的限制,大部分铁西百姓想在铁西买新房,

18、大量的市场需求使楼市重心向铁西偏移.其次，铁西环境的改变,崭新的风貌和相对较低的价位也吸引了大量外区的百姓来铁西购房。巨大的升值空间和发展潜力也吸引了不少投资者，根据结果显示，铁西楼盘的销售对象有7%是铁西居民，换句话说，在售出的100套商品房中,有3套是外区居民购买的。三、本项目小户型市场周边主要竞品分析1、酒店式公寓小户型）皇城酒店式公寓地理位置：和平区十一纬路51号占地面积：60平建筑面积：37平供应量：39套开盘时间：4-17竣工时间：0-8其它情况：项目名称价格范围均价建筑户型对应面积户数比例销售率物业费总销售率皇城酒店公寓7780元/500元/11*136240%90%1.8元/月

19、/90%26-78080总结：皇城酒店公寓的销售情况平稳，仍然以包租的特价房为销售主体，包租的特价房以0平左右的大户型为主,销售情况良好。目前,皇城的销售政策就是以降价促销为主,复式以及包租都是变相的降价，优惠的价格以及包租的数额都直接从房款中扣除。皇城酒店开出的条件极为优惠，值得多加关注.另其客房数量为356套，可供出售的为300套。价位为 户型： 71 34万、 B户型 ： 49 40万 （上述为内部认购价格）.但是目前市场对皇城酒店的反应不一，销售情况不明,没有我们认为的轰动效应，可见在沈阳的消费者心目中,酒店式公寓这一全新概念还有待于进一步的认知。)万丽城晶座地理位置：和平区南五马路1

20、21号占地面积:30平建筑面积:199平供应量：0套开盘时间:47竣工时间:4其它情况：项目名称价格范围均价建筑户型对应面积户数比例销售率物业费用总销售率万丽城晶座490000元/550元/11140570%201.5元/月1150-01515%1*1*8030%1*110351总结:万丽城于月22日开始在纸媒上刊登广告,短短二周内其宣传效果非常好,平均来电量达到了35组以上，但其客户来访量效果不佳，上访数量少。目前销售速度较缓慢.（本项目具体状况有待近期了解）3）地王国际白金公寓地理位置：沈河区文艺路19号.占地面积:0000平建筑面积:0000平供应量：960套开盘时间：09-0竣工时间：

21、05-12其它情况：名称价格范围均 价建筑户型对应面积户数比例销售率物业费用总销售率地王国际白金公寓平层4680600元复式7500-0元/平层54元/复式20元2*14565830%.8元/月4总结：地王开发商银基发展以其特有的本土品牌优势走的是政府高端途径，开发有招商银行大楼、银基大厦、东方威尼斯、艾特国际公寓等项目受到了沈城消费者的一至认可，在老百姓的口碑相传中形成了一定的美誉度。现地王配套档次已经与最初顶级酒店公寓不同,铺设了煤气管线,向高档次酒店公寓转型。其复式公寓已经售罄.）博润国际公寓地理位置:铁西区北二东路号占地面积：12120平建筑面积：9832平供应量:3套开盘时间：031

22、-1竣工时间:04-11其它情况:名称价格均价建筑户型对应面积户数比例物业费用总销售率博润国际大厦4500-6950元/ 5300元/1146%2元/月约0%1116320%*120%2*1（越层）963%总结：自从推出产权式酒店公寓形式以来，博润在沈阳市酒店式公寓市场形成了较大的影响，特别是推出6%的固定反点政策以后对投资者的影响较大。目前博润的客户上访量有所增加,但销售情况没有详细想象中的理想,截止到今年上半年,博润的销售已经突破了0%，销售比较顺利.博润的工程进展情况非常顺利,现已完工，同时一楼的汽车城部分已营业,为北部的汽车产业带增添了新的生机。博润的销售中心也搬入主楼的一楼大堂.在媒

23、体推广方面博润在沈阳台房产专栏作了系列电视广告，电视广告的煽动性比较强烈，效果比较好。2、住宅市场小户型青年居易地理位置:铁西区北三东路与爱工街交汇处占地面积:40000平建筑面积：6000平供应量:1100套开盘时间:04竣工时间：08其它情况：名 称价 格均价建筑户型对应面积户数比例销售率物业费总销售率青年居易按套销售3700元/11*12*1*232640各面积段销售比较均匀1元/月855325%20%15总结:青年居易是沈城首家主打小户型住宅的房地产产品，找准市场切入点及入，在短时间内达到双赢。园区内1000多套住宅全部为小户型（2377平），并且提供精装修，视觉效果较好,总价款低、首

24、付款较少（提供2贷款）的灵活定价方式迎合了现代年轻人的心理需求与入住喜好。 齐全的周边配套、方便的交通条件同时也吸引了不少的投资客。四、 本项目住宅市场(项目含高层)周边主要竞品分析1） 东环国际花园(主要竞品）地理位置: 铁西区建设大路（本公司项目西侧）占地面积:30000平建筑面积：11000平 供应量： 377套开盘时间:未竣工时间：未其它情况:东环国际花园户型配比:东环国际花园户型配比12#34#56#合计（套）配比95以下2.5（16套)。5(16套)308%63105（两居）100。9（6套)00。（6套)6：(两居）6.（15套）9.1(4套)9。5(15套)1130105133

25、(三居）9.1（16套)119。1（1套）149(18套)1062（套）125。3（1套）29（18套）102(9套）125。3（1套)18（1套）1.（30套)131(5套）1844140-11（四居）140（7套)150（7套）151(17套)513%总户数48套48套5套45套8套93套37总结：东环国际花园位于铁西区建设大路,紧临千缘项目，是其最直接的竞争对手.其园区共6栋楼，377户,户型从一居室到四居室俱全,面积从151平较齐全。但至今该项目售价未定。其开发商东环置业有过在铁西成功开发东环时代家园的成功经验，并且也为其现项目东环国际花园积累了大量的潜在客户，因此在产品的提前入市及目

26、标客户群的积累上略高我公司项目一畴.2） 力天江南春城地理位置:铁西区兴工北街与北三路交汇处占地面积：50000平建筑面积： 30平供应量： 901套开盘时间：07竣工时间：056其它情况：楼盘名称占地容积率开工竣工物业费力天江南春城5万262003.620。10 开发商沈阳力天投资置业有限公司投资商建筑类别多层、高层总层数65总栋数18栋面积范围4813平总户数01户型配比面积范围所占比例销售比例一居4、4919%3%二居60900%40三居1612002其它140171主力户型二居室起价30元/均价3元/最高价3500元/热销户型二居室滞销户型三居室销售占比%底商规划铜锣湾广场均 价600

27、0元/销售占比未知项目立面肉色贴砖物业配套地下停车场、业主会所(健身、棋牌室、美容厅、篮球场等)装修标准清水推广主题江南主题园林生活社区成功点形象定位与户型设计总结:l 本项目为开发商力天投资集团在沈的第一个项目，急需打出自已的品牌，因此在工程质量上格个仔细.l 力天江南春城位于铁西区兴工街上,与兴龙苑仅一街之隔，地理位置好。l 本项目的价位在300-300元/,均价为3300元。l 本项目共有8栋楼,其中有3栋为层的点式小高层，其面积均在4050平，举架为。1米，可以自行分隔为复式住宅,较受青年人的欢迎,其余为6层多层住宅.l 楼盘总户数为00户,开卖至今已销售60，由于其二居室的户型无论是

28、从户型面积还是户型设计上来看，均符合客户需求.10-173平较大面积住宅销售率相对滞后。l 力天江南春城的主要购买者为和平区与铁西区的客户，一部分为和平区部分动迁户，还有一部分二次置业者,另一部分为铁西区的两口或三口之家。l 力天江南春城商业街招商的铜锣湾百货同为其楼盘提高了商业价值，同时也俱集了大量的人气。l 本项目的物业管理第一太平洋戴维斯属国际知名物业公司,免去了业主入住之后的后顾之忧，为业主提供了优秀的国际化物业管理。备注:其酒店式公寓部分的推出为其销售方面带来一定帮助，临街铜锣湾广场上层公寓部分80%为50左右的复式住宅(清水房推出，价格偏高）3） 方迪家园地理位置： 铁西区兴工北街

29、，雪花啤酒厂东侧占地面积：100平建筑面积：50平供应量:32套开盘时间:07竣工时间：031其它情况：楼盘名称占地容积率开工竣工物业费方迪家园1.9万2。8.12203。111元开发商沈阳方迪房地产发展有限公司投资商建筑类别多层、点式高层总层数718层总栋数8栋面积范围10225总户数32户型配比面积范围所占比例销售比例一居二居11135545%三居1012835%全跃5422510%5主力户型二室起价680元/均价500元最高价4080元/热销户型二室滞销户型三室销售占比7底商规划汽车或小型私企均 价6400元/销售占比7项目立面肉色、白色涂料物业配套地下停车场、业主会所(咖啡厅、棋室、乒

30、乓球室）装修标准清水推广主题城市中的地标成功点宣传推广较好失败点高层户型面积偏大总结:l 方迪家园位于铁西区兴工北街，雪花啤酒厂东侧,地理位置较好,无论是从生活配套还是在商业配套方面都比较齐全,其距离太原街仅两站地,距离铁百商圈只有三站地，因此其地理位置还是不错。l 由于价位在3000350元/，相对合理，位置又好，所以现已销售过半。l 方迪家园总共2户，其中高层户数为192户。目前，其多层已售罄，其余三栋点式高层仅售40。在多层中，其户型主要以二居室、三居室为主，面积从120-25平方米的都有，22平为全跃户型。此盘开卖一年多来，3栋高层住宅由于为点式楼,其户型又偏大,因此销售较为困难，至今

31、仍在销售之中。l 方迪家园的购买群体以中、年青人居多,主要以和平区的购房者为主，其次为铁西区的购买者.l 因其园区较小，住户较少，在物业管理上还有服务不周到之处,这也是影响消费者购买问题的一个因素.l 方迪家园南侧世纪联华大型超市的建成也将大大的提升了本项目的人气及升值潜力，为此地块注入了新的商业活力。综上所述：建设大路两侧沿线工地上的一批衰退落后、污染严重、单位土地面积产出低的企业已经开始被淘汰.过去闲置的土地上将新建一批娱乐中心、酒店及商住区，成为现代化装备制造业基地,在铁西开发中、小面积户型比较符合市场需求,而且，从市场调查的情况看,它也是其它潜在竞品未大规模涉足的市场空白点.大量的外来

32、流动人口为沈阳市经济发展做出贡献的同时，也为住宅市场带来了商机。从地理位置上讲铁西区不属于城市中心区，因此房屋售价及租金都相对低于其他区域,同时将同状况和居住环境都在不断完善中.因此，铁西区是比较受年轻消费群体青睐的居住区。而他们对住宅的需求都是以中小面积户型为主的。据政府部门预测,在铁西区建设大路以北区域将会成为未来一个阶段内铁西房产市场发展的重点,会将其打造成为未来大规模的融合商业、居住、文化的中心发展区域。本案位置处于此区域之内，未来发展潜力较大今后在宣传推广中可适当以引导方式进行铺垫吸引部分投资群体前来置业.五、 本项目区域市场细分随着铁西新区建设的不断深入，铁西商品住宅市场越来越得到

33、市场的认可和开发商的关注，建设大路北部在24年初呈现一片开发旺势,其中距霁虹现代生活区最近的爱工街一带最为明显,目前已售住宅全部为中档项目. 高档住宅市场：单价4000-00元/因其开发顶级产品受地段资源等种种因素限制,因此要求开发商必须具有雄厚的资金实力做为依托,并且在物业服务等相关附加值的体现上也是要求比较高的，社区商业及配套服务机构的整合能力及创新的规划能力都要求非常强。根据市场的供求关系和初步的调研结果,发现高档产品的年消化量十分有限,市场竞争十分激烈，经营风险极大，因此客观综合本项目相关全部要素建议本项目不进入此细分市场之列。市场案例：克莱斯特、盛华苑、地王国际花园、泰辰湖畔佳园、府

34、苑名都、华丽山庄、格林豪森等。 中高档住宅市场：单价300400元/由于房地产的区域性依旧较强,在此基础上通过对本项目周边市场的全面考察及对周边高层竞品(力天江南春城、东环国际花园、方迪家园)的综合分析得出如下结论:1、 铁西中高档商品住宅主要分布在以兴工街、建设大路为轴线的两侧呈散点式分布。2、 建筑形式以多层为市场主导,仅有少部分小高层和高层。对于层住宅在此区域还是市场空白。3、 二室二厅一卫和三室二厅一卫（70130）的户型供应套数最多,同时销售状况较好（根据户型、价位而定)，成为各项目户型配比中供需关系最好的区间。4、 铁西中高档高品住宅项目均价集中在10033元/之间.5、 整体的交

35、屋标准与配套设施标准不高。大部分项目交屋标准为清水房交屋,室内做基本的装修前标准。园区内配套设施主要以会所为主,但规模不大,一般在00左右。智能化配套主要体现在单元可视对讲门、宽带网接口入户、园区红外线监控、背景音乐系统等.六、 本项目目标客户群描述通过对市场的熟悉和判断得出本案在进入铁西市场后基本上要以中小面积为主打面积,那么根据我们的面积段定位来找我们的目标消费群体对其进行描述大体是这样的：年龄阶段目标群体年龄主要集中在239岁,其中购买以上户型的目标群体年龄段主要集中在2430岁之间，此部分人群对人、对事有客观的判断与见解，有思想、有主见。他们大多单身,或自已一人独居，有着自已的追求与理

36、想,并为之努力奋斗着的年青一代.对60以上户型需求的客户，年龄段主要集中在304岁和539岁两个年龄段。他们大多是自营者或企事业单位的公务人员,家庭结构属刚刚结婚的二人世界或孩子不大的三口之家。职业特征从目标群体所从事职业来看，主要为经商群体和公司职员，其中购买6以下户型多为自营经商者或都市白领一族、外来置业者。购买60以上户型多为公司职员、政府公务员,一部分是正在为事业而奋斗的人，一部分是事业已经有所成就的人,此户型段的购买人群中主要是正为事业而奋斗的人。分布区域 目标群体主要集中在铁西、和平两大区域，其中铁西区居多，和平区次之,并且有部分沈河区域的持币观望者.大量的外来人口也购成此区域的购

37、房主力。包括前两年毕业后留沈发展的置业者与长期驻沈或来沈谋生的创业者等.目标群体重点考虑因素目标群体重点考虑的因素前三项为价格、地理位置、工程质量。综上,目标客户人群应是有相对稳定经济收入，有个性、有判断力、鉴赏力的城市中产阶级人群。他们欣赏传统却不守旧；讲求品质,却不奢华；有较高的人生追求及较强的生活责任感.生活节奏快，懂得珍惜时光，健康、乐观、积极、向上是他们性格的主要体现。随笔:策划作为营销中不可缺少的环节在房地产开发过程中扮演着十分重要的角色。同样策划人也想通过自己和团队协作的努力去见证实力，在缩短项目的销售周期达到资金快速回笼的同时又将企业乃至项目的品牌推向市场，达到品牌和资金双赢的

38、最终目的。结合本次市场调研来讲,我们的最终目的有这样几点：l 在短时间内完成对项目乃至区域市场的了解，做到知己知彼。在了解市场之后才有依据支持我们去发表看法；l 通过前期细致周密的市场调研与系统分析结合项目目前状况拟定相关策划方案，为项目前期上市打好基础;l 对项目未来整体运作定向提出从策划角度的一些切实可行的观点（消费群体界定、价格制定等等）；l 目标消费群体特征描述，通过市场调研和分析针对项目未来的目标群体进行描述达到定位的目的。以上诸点正在随着时间而有条不紊的进行，本次市场调研仅作为辅助参考依据。相信通过对市场的充分了解在公司各部门的共同协作及策划公司的配合下最终将千缘爱城顺利地推向市场。因时间原因上述报告中有部分内容不够全面，将会在今后工作中弥补完整策划部呈报004。1。15文中如有不足，请您指教！19 / 19