竞拍地块投资概算分析

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1、上海合美房地产专业顾问机构上海合美房地产专业顾问机构-厦门分公司厦门分公司元兴集团泉州市中心地块拍卖简要说明元兴集团泉州市中心地块拍卖简要说明2006-042006-04地块地块地块位置：市区温陵路中段西侧和东侧地块出让面积：东地块（5299.1）西地块（2904.6)土地用途：东地块（商业、办公、住宅）西地块（住宅）建筑密度：东地块（不大于50%）西地块（不大于35%）容积率：东地块(3以下）西地块（1.6以下）建筑高度：东地块（控制在12层，36米以下）西地块（控制在7层，20米以下）出让方式：拍卖起拍价：5980万元2006-102006-10地块地块地块位置：市区丰泽街与美食街交叉口东

2、南角出让面积：3605.7土地用途：商业、办公、住宅（商业面积不得超过总建 筑面积的10%）建筑密度：不大于40%容积率：2.5以下建筑高度：40米以下出让方式：拍卖起拍价：2630万元重要说明重要说明1、以上两个地块商品房总建筑面积中，套型建 筑面积90以下住房面积所占比例，必须达 到开发项目建设面积的70%以上。2、2006-10地块，现有房改房20户，总建筑面积 1308.7，由竞得人按省五建二分公司美 食街储备用地内房改房拆迁补偿安置方案 和泉州市城市房屋拆迁补偿安置相关规定进 行就地安置。3、“泉州尊园”项目距离上述两地块约1km。元兴集团将参与拍卖的泉州地块基本情况说明元兴集团将参

3、与拍卖的泉州地块基本情况说明地块编号地块编号地块位置地块位置 出让面积出让面积土地用途土地用途容积率容积率受让人受让人楼面价格楼面价格2005-032005-03市中心刺桐路中段东侧，津淮街东段北侧，淮云小区内18822.7住宅、商业3泉州商林房地产开发有限公司2541.9元/2005-152005-15东涂街以北，15米之路以西和以东以西（8833）以东（23355）住宅、商业以西（小于2.83）以东（小于4.15）柯文贵2500元/2005-162005-16刺桐东路东侧8717商业住宅混合（总建筑面积约30100平方米，其中商业建筑面积约3300平方米）小于3.45杨景辉2700元/20

4、052005年市中心地块拍卖情况一览年市中心地块拍卖情况一览说明：说明：2005年，泉州拍卖的市中心地块楼面价都在2500元/左右，到2005年底，市中心土地拍卖的基本楼面价业已到达3000元/。2006年上半年度没有土地挂牌竞拍。2005-032005-152005-1620052005年市中心主要拍卖地块区位图年市中心主要拍卖地块区位图说明：说明：目前2005-03地块正在建设富林华城项目（其当前预估销售均价在6500元/平米）；而2005-15地块目前正在建设金典名门项目（其当前预估销售均价在6500元/平米）。本案本案费用项目费用项目单位成本（元单位成本（元/平方米）平方米）单位成本（

5、元单位成本（元/平方米）平方米）住宅均价（预设）住宅均价（预设）7000（该地段住宅产品现最高售价）6000（该地段同类产品现最低售价）建安费用建安费用800（按多层普算）800（按多层普算）楼面基准价楼面基准价2900元/平米（按土地拍卖起价核算，竞拍总额为5980万元）财务费用财务费用投资运营成本：370元/平米（按投资总额的10%估算）管理费用管理费用营业税及附加营业税及附加所得税所得税营销推广费营销推广费不可预见费用不可预见费用当前可得毛利润估算当前可得毛利润估算2930元/平米（毛利润为42%）1930元/平米（毛利润为32%）正常利润率估算正常利润率估算按企业正常投资利润收益25%

6、核算，利润为1017元/平米(按投资成本测算）竞拍上浮空间竞拍上浮空间（毛利（毛利润与正常利润差额）润与正常利润差额）在保证25%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有1883元/平米的竞拍上浮空间（即：预测毛利润减去25%正常投资利润收益）。在保证25%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有913元/平米的竞拍上浮空间（即：预测毛利润减去25%正常投资利润收益）。元兴集团元兴集团即将即将竞拍的竞拍的2006-042006-04号（西侧地块）的竞拍空间推导号（西侧地块）的竞拍空间推导说明：说明：2006-042006-04号号西侧地块建筑面积为464

7、6，西侧地块最高竞拍上浮空间1883元/平米。费用项目费用项目30%30%商业商业/办公办公单位成本（元单位成本（元/平方米）平方米）70%70%小高层住宅小高层住宅单位成本（元单位成本（元/平方米）平方米）商业商业/住宅住宅均价预设均价预设20000（该地段商业产品现平均售价）7000（该地段住宅产品现最高售价）建安费用建安费用1200（按商业/办公普算）1500（按小高层普算）楼面基准价楼面基准价2900元/平米（按土地拍卖起价核算，竞拍总额为5980万元）财务费用财务费用30%商业/办公部分投资运营成本：410元/平米（按投资总额的10%估算）70%小高层住宅部分投资运营成本：440元/

8、平米（按投资总额的10%估算）管理费用管理费用营业税及附加营业税及附加所得税所得税营销推广费营销推广费不可预见费用不可预见费用当前可得毛利润估算当前可得毛利润估算15490元/平米（毛利润为77.45%）2160元/平米（毛利润为31%）正常利润率估算正常利润率估算按企业正常投资利润收益50%核算，商业利润为2255元/平米（按投资成本测算）按企业正常投资利润收益25%核算，住宅利润为1210元/平米（按投资成本测算）竞拍上浮空间竞拍上浮空间（毛利（毛利润与正常利润差额）润与正常利润差额）在保证50%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有13235元/平米的竞拍上浮空间（

9、即：毛利润减去50%正常投资利润收益）。在保证25%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有950元/平米的竞拍上浮空间（即：预测毛利润减去25%正常投资利润收益）。元兴集团元兴集团即将即将竞拍的竞拍的2006-042006-04号（东侧地块）的竞拍空间推导号（东侧地块）的竞拍空间推导说明：说明：2006-042006-04号号地块总建筑面积为15897，按商业30%、住宅70%核算，商业/办公部分建筑面积为4769，住宅部分建筑面积为11128。元兴集团打算竞拍的元兴集团打算竞拍的2006-042006-04号地块的竞拍空间推导号地块的竞拍空间推导1、西侧地块竞拍上浮总额

10、上限：1883元/平米*4646平米=8，748，418元2、东侧地块竞拍上浮总额上限：13235元/平米*4769平米=63，117，715元（30%商业/办公部分）950元/平米*11128平米=10，571，600元（70%小高层住宅部分）3、本地块每平米拥有的单价上浮竞拍空间为：4 4012012元元/平米平米4、本地块每平米最高可承受的竞拍单价为：4012元/平米+2900元/平米的竞拍起价=69126912元元/平米平米5 5、以上推导前提：结合当前泉州市场同类开发项目市场售价值和企业正常投资利润率（、以上推导前提：结合当前泉州市场同类开发项目市场售价值和企业正常投资利润率（25%

11、25%）进行测算）进行测算最低竞拍单价最低竞拍单价29002900元元/平米平米最高可承受竞拍单价最高可承受竞拍单价69126912元元/平米平米最低竞拍总额最低竞拍总额56805680万元万元最高可承受竞拍总额最高可承受竞拍总额1.421.42亿元亿元元兴集团即将竞拍的元兴集团即将竞拍的2006-2006-1010号号地块的竞拍空间推导地块的竞拍空间推导说明：说明：该地块总建筑面积9012，其中10%商业面积为901，90%小高层住宅面积为8111。费用项目费用项目1 10%0%商业商业/办公办公单位成本（元单位成本（元/平方米）平方米）9 90%0%小高层住宅小高层住宅单位成本（元单位成本

12、（元/平方米）平方米）商业商业/住宅住宅均价预设均价预设20000（该地段商业产品现平均售价）7000（该地段住宅产品现最高售价）建安费用建安费用1200（按商业/办公普算）1500（按小高层普算）楼面基准价楼面基准价2900元/平米（按土地拍卖起价核算，竞拍总额为5980万元）财务费用财务费用10%商业/办公部分投资运营成本：410元/平米（按投资总额的10%估算）90%小高层住宅部分投资运营成本：440元/平米（按投资总额的10%估算）管理费用管理费用营业税及附加营业税及附加所得税所得税营销推广费营销推广费不可预见费用不可预见费用当前可得毛利润估算当前可得毛利润估算15490元/平米（毛利

13、润为77.45%）2160元/平米（毛利润为31%）正常利润率估算正常利润率估算按企业正常投资利润收益50%核算，商业利润为2255元/平米按企业正常投资利润收益25%核算，住宅利润为1210元/平米竞拍上浮空间竞拍上浮空间（毛利（毛利润与正常利润差额）润与正常利润差额）在保证50%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有13235元/平米的竞拍上浮空间（即：毛利润减去50%正常投资利润收益）。在保证25%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有950元/平米的竞拍上浮空间（即：毛利润减去25%正常投资利润收益）。元兴集团打算竞拍的元兴集团打算竞拍的20

14、06-2006-1010号地块的竞拍空间推导号地块的竞拍空间推导1、商业/办公部分竞拍上浮总额上限：13235元/平米*901平米=11,924,735元(10%商业/办公部分）2、小高层住宅部分竞拍上浮总额上限：950元/平米*8111平米=7,705,450元（90%小高层住宅部分）3、本地块每平米拥有的单价上浮竞拍空间为：2 2178178元元/平米平米4、本地块每平米最高可承受的竞拍单价为：2178元/平米+2900元/平米的竞拍起价=50785078元元/平米平米5 5、以上推导前提：结合当前泉州市场同类开发项目市场售价值和企业正常投资利润率（、以上推导前提：结合当前泉州市场同类开发项目市场售价值和企业正常投资利润率（25%25%）进行测算）进行测算最低竞拍单价最低竞拍单价29002900元元/平米平米最高可承受竞拍单价最高可承受竞拍单价69126912元元/平米平米最低竞拍总额最低竞拍总额26302630万元万元最高竞拍总额最高竞拍总额45764576万元万元