房地产策划案例舜华园战略规划研究

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1、济南山大路高科技中心区战略规划研究报告济南山大路高科技中心区战略规划研究报告舜华园建设开展 济南山大路高科技中心区战略规划研究报告引 言第一局部 建设山大路高科技中心区的背景分析 一、建设山大路中心区的必要性 二、建设山大路中心区的可行性 三、山大路中心区与高新区的互动性第二局部 建设山大路高科技中心区的实施方案 一、中心区开发的运作方式 二、中心区开发的实施内容 三、中心区开发的操作步骤 四、中心区开发的政策支持目 录济南山大路高科技中心区战略规划研究报告引言1济南市在去年年底确定了“以国内外市场为导向，以高新技术产业为先导，以用高新技术改造传统产业为重点，实施科技创新，抢占制高点，实现产业

2、结构优化升级，提高经济整体素质的开展战略。2随后，济南市政府又确定了电子信息、生物制药、新材料三大重点开展产业，同时将主要精力投入到开展电子信息产业上，“十金十库信息化重点工程快速推进，高新技术产业开发区实施的“521工程也进展顺利，工程引进、财政税收、融资渠道、根底建设都取得了较大的成绩。3然而济南电子信息产业作为龙头产业的位置仍然不够突出。因此，山大路的开展被提上议事日程，“山大路高科技中心区规划联合小组为此专门聘请规划、设计、咨询等领域著名专家共同讨论制订了?中心区规划方案?，本报告将对山大路的战略规划与开展进展详细论述。0.1山大路规划的起因济南山大路高科技中心区战略规划研究报告0.2

3、规划联合小组工作情况阶阶段段时时间间工工作作目目标标阶阶段段成成果果专专家家团团第第一一阶阶段段1999 年 12 月地产目标研究数码港的开发战略无第第二二阶阶段段2000 年 3 月产业目标研究山大路的产业结构山大教授调研第第三三阶阶段段2000 年 6 月区域目标研究济南市高科技发展清 华 专 家，中关 村 园 区 设 计专家第第四四阶阶段段2000 年 8 月综合目标研究电子信息产业、山东经济、济南城市布局和山大路发展方向北 京 专 业 咨 询公司第第五五阶阶段段2000 年 10 月规划目标研究山大路高科技中心区具体规划多方专家合作济南山大路高科技中心区战略规划研究报告引 言第一局部

4、建设山大路高科技中心区的背景分析 一、建设山大路中心区的必要性 二、建设山大路中心区的可行性 三、山大路中心区与高新区的互动性第二局部 建设山大路高科技中心区的实施方案 一、中心区开发的运作方式 二、中心区开发的实施内容 三、中心区开发的操作步骤 四、中心区开发的政策支持目 录济南山大路高科技中心区战略规划研究报告一、建设山大路中心区的必要性 山东经济高速开展并正处于十分重要的转折点，必须靠二次创业的改革开放抑制市场危机、分工危机、人才危机、决策危机和金融危机。通过确立济南市电子信息产业龙头城市的地位，抓住消费市场升级、人才本钱较低和商流物流集聚三大机遇，吸纳跨国公司、国内外信息企业和省内各类

5、企业三大主体聚合泉城，并加速信息化、市场化和产业化的多层面融合，在信息化升级的根底上，推动山东企业完成五大提升。二、建设山大路中心区的可行性 我国电子信息产业增长加速并已形成区域性的布局结构，济南市应以印度班加罗尔为开展模式，将山东经济开展的三大机遇转化为本市电子信息产业开展的三大动力，靠建设高质量、低本钱的信息生态环境提升城市地位，通过省内外、国内外企业的聚合效应，把济南建成电子信息产业综合开展的中国式的班加罗尔。三、山大路中心区与高新区的互动性 济南高新技术产业开发区波浪式增长并自发产生出跳跃式开展的山大路电子信息产业中心区，市委、市政府应高度重视“山大路现象，靠区域化、产业化和金融化的聚

6、焦联动，全面开发山大路周边的信息生态环境，通过三大主体的聚合，推动高新区三大板块的协同互动和高速开展，创造出自觉开展的“山大路模式，建成中国式的班加罗尔。第一局部 建设山大路高科技中心区的背景分析摘要：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1 119901990 19911991 19921992 19931993 19941994 19951995 19961996 19971997 19981998 19991999山东全国山东经济增长速度与全国比较山东经济增长速度与全国比较山山东东（亿亿元元）1511181021962779387250025960665071627662全全国国（亿亿元

7、元）18598216632665234560466705749566851731437696780730一、建设山大路中心区的必要性80730亿元7662亿元数据来源：2000年中国统计年鉴亿元1.1 山东经济高速开展济南山大路高科技中心区战略规划研究报告面对传统产业的激烈竞争，并没有新的区内协作因素出现，山东企业市场危机逐步加剧区内消费的增长和深圳、广州发展高级技术的冲动都带动区内企业的技术升级和产品升级，并以区内市场为基础向全国和全球发展浦东开发形成跨国公司的集聚，正在推动这一地区的企业快速升级，寻求新的经济技术合作 第二阶段山东企业大都独立发展，靠成本优势和推销能力跨地区扩张港台资本早期

8、进入，带动了整个区域外向型的快速发展上海国有企业对江浙地区乡镇企业的辐射，形成密切的区内经济技术联系 第一阶段 山东及环渤海区山东及环渤海区珠江三角洲珠江三角洲长江三角洲长江三角洲 地区阶段1.2 山东经济处于十分重要的转折点，在五大压力面前呈现出五大危机危机一：面对价格竞争压力，区域封闭引发市场危机济南山大路高科技中心区战略规划研究报告国际分工国际分工区域分工区域分工省内分工省内分工弱弱中中强强珠江三角洲长江三角洲山东及环渤海区危机二：面对全球一体化压力，信息不通引发分工危机济南山大路高科技中心区战略规划研究报告020406080100120140116.6 60.840.228.422.6

9、19.817.612.310.610.49.16.56.45.24.8广东江苏福建上海山东北京天津浙江辽宁河北湖北湖南广西河南海南19991999年实际利用外资亿美元年实际利用外资亿美元数据来源：2000年中国统计年鉴亿美元济南山大路高科技中心区战略规划研究报告45.715.810.59.56.75.55.02.605101520253035404550北京北京上海上海江苏江苏辽宁辽宁四川四川山东山东广东广东湖北湖北数据来源：国家软科学方案工程?中国高新技术产业与园区?主要省市科技实力综合比较主要省市科技实力综合比较注：采用因子分析法对以下18个指标进展综合评价-科研机构数、科技专家人数、经费

10、收入、出口创汇、科技性收入、固定资产产值、科研课题数、技术合同个数、科技论文、科技著作、国家级成果、部省级成果、成果奖励、机构进入产业、科研实体数量、科研实体收入、专利授权总数、专利授权创造。积分危机三：面对创新升级压力，收入水平低引发人才危机济南山大路高科技中心区战略规划研究报告主要省市科技实力细项比较主要省市科技实力细项比较数据来源：国家软科学方案工程?中国高新技术产业与园区?科技性收入（亿元）31.92010.910.910.46科 技专 家（万 人）6.62.81.71.221.3出口创汇（百万美元）23.311.11.21.90.30.9北京上海江苏广东辽宁山东济南山大路高科技中心区

11、战略规划研究报告山东省限额以上企业所有制分类山东省限额以上企业所有制分类国有25%股份合作4%联营1%某某公司3%股份4%私营企业7%港澳台投资5%外商投资9%其他0%集体 42%数据来源：2000年山东统计年鉴危机四：面对市场变化压力，政府主导引发决策危机济南山大路高科技中心区战略规划研究报告024681012141618山东广东上海进入信息产业数量产业转移总数量 山东省上市公司的产业转移力度与广东、某某比较山东省上市公司的产业转移力度与广东、某某比较-98-98年年1 1月至月至9999年年9 9月月危机五：面对产业整合压力，金融意识差引发资源危机单位：个济南山大路高科技中心区战略规划研究

12、报告山东经济的五大危机，其根源均产生于企业封闭化开展：区域市场封闭导致市场危机；信息封闭导致分工危机；人才使用的封闭导致人才危机；产权关系的封闭导致决策危机；资本运营的封闭导致金融危机。因此，山东经济正面临第二次创业的重要转折点，其根本出路在于推动新一轮改革开放，并把企业全面开放的信息化升级提到首要位置，吸引国内外大公司进入山东，推动省内企业走出山东，并通过内外企业的信息交流促进多层面的对外开放与内外融合。小结：小结：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1.3 面对五大压力产生的五大危机，山东经济存在消费市场升级、人才本钱较低和商流物流集聚的三大机遇。山东省应该扶持电子信息产业的龙头城市，抓

13、住三大机遇，吸纳跨国公司、国内外信息企业和省内各类企业三大主体，在不同主体的全面融合过程中完本钱省企业的信息化升级，推动本省企业的新一轮改革开放和第二次创业。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1抓住消费市场的升级机遇，吸引国内外大型公司进入电子信息产业龙头城市，辐射山东市场，并投资建立外乡化生产基地，形成北方区域的集散中心,推动山东本省经济与华北、华东交界区域的市场化融合。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2抓住科技人才本钱机遇，吸引国内外电子信息产业大公司进入电子信息产业龙头城市，建立软件开发，根底研究和加工生产基地，聚集国内国际分工的特定人才，推动山东省电子信息产业的跳跃式开展。济

14、南山大路高科技中心区战略规划研究报告案例1、海天软件-Internet应用软件提供商和网络平安效劳商1996年在济南成立97、98年快速开展业务内容超前，地域制约严重影响业务开展，99年走下坡路总部迁往海外注册，、济南和广州拥有多家分支机构，并在济南维系较强的软件开发生产能力济南山大路高科技中心区战略规划研究报告案例2、金益康公司-国内首家和最大的人力资源管理软件开发商 同时经营办公自动化系统OA软件等 总部的销售网络与济南的研发能力严密结合，推动业务的开展在济南设立山东分公司作为研发基地，拥有员工近80人金益康新技术拥有员工300人，管理总部设在，拥有数十家分支机构和百家代理商及合作伙伴济南

15、山大路高科技中心区战略规划研究报告3抓住商流物流聚集机遇，吸引山东省企业和周边省区企业进入电子信息产业龙头城市，采购信息产品、寻找投资时机，形成信息产品贸易南下与产品生产北上的产业格局。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告33839247259976493310831220132814520200400600800100012001400160019901990 19911991 19921992 19931993 19941994 19951995 19961996 19971997 19981998 19991999山东批零贸易业总额历年增长山东批零贸易业总额历年增长数据来源：2000年

16、山东统计年鉴亿元济南山大路高科技中心区战略规划研究报告一旦抓住三大机遇，并在电子信息产业龙头城市聚合起三类主体，将会推动山东企业的第二次改革开放潮，加大企业对外信息交流、对内信息升级的力度，实现五大危机向五大提升的转换。区域经济技术联系的加强，将会促进区域内市场辐射力的提高和物流能力的提高，从而将企业市场危机转换为市场能力的提升；跨国公司的进入将会促进国际化市场信息的交流和国内外企业的分工协作，从而将信息危机转化为国际化能力的提升；大型电子信息产业公司的进入和三大基地的建设，将会止住人才外流，并加快吸引外部人才和加速培训内部人才，从而将人才危机转换为创新能力的提升；内外企业与资源的聚合将为活泼

17、山东金融市场创造大量机遇，伴随金融人才的聚合，山东可以把资源危机转化为资本能力的提升；股份制企业的开展和全国股民的介入，将会改变政府多方面支配企业的状况，从而将决策危机转换为决策能力的提升。小结：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告020040060080010001200青岛青岛济南济南烟台烟台潍坊潍坊淄博淄博济宁济宁临忻临忻威海威海泰安泰安东营东营德州德州枣庄枣庄日照日照莱芜莱芜02468101214161999年国内生产总值（亿元）比上年增长（%）优势一、济南拥有雄厚的经济根底数据来源：2000年山东统计年鉴亿元1.4 从经济开展水平看，山东已形成青岛领先于济南，烟台、潍坊、淄博、济宁

18、、威海等大城市赶超济南的局面。然而，综合评价济南的各种条件，其最具有成为全省信息化龙头城市的优势。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1.481.48-1.30-1.30-1.48-1.48-0.50-0.50-0.06-0.06-2.0-2.0-1.5-1.5-1.0-1.0-0.5-0.50.00.00.50.51.01.01.51.52.02.0济南济南威海威海淄博淄博潍坊潍坊青岛青岛评分指标：资源区位 -接近机场 -接近高速公路 -接近市场 -风险资本 -城市规模技术区位 -大学研究机构支持环境区位数据来源：国家软科学方案工程?中国高新技术产业与园区?优势二、济南具备开展高科技产业独

19、特的区位优势分值：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告优势三、济南具有良好的电子信息产业环境 总量、企业、人才、政策数字化城市济南电子信息产业在全省所占份额济南电子信息产业在全省所占份额其他其他67%67%济南济南33%33%济南山大路高科技中心区战略规划研究报告山东经济高速开展并正处于十分重要的转折点，必须靠二次创业的改革开放抑制市场危机、分工危机、人才危机、决策危机和金融危机。通过确立济南市电子信息产业龙头城市的地位，抓住消费市场升级、人才本钱较低和商流物流集聚三大机遇，吸纳跨国公司、国内外信息企业和省内各类企业三大主体聚合泉城，并加速信息化、市场化和产业化的多层面融合，在信息化升级的根

20、底上，推动山东企业完成五大提升。1.5 结论济南山大路高科技中心区战略规划研究报告资源优势技术优势信息根底 济南济南大型跨国公司国内外电子信息产业公司省内大企业济南山大路高科技中心区战略规划研究报告19901990199119911992199219931993199419941995199519961996199719971998199819991999200020002.1 我国电子信息产业已进入高速增长期 创业期创业期高速增长期高速增长期二、建设山大路中心区的可行性亿元济南山大路高科技中心区战略规划研究报告全国全国5353家高科技园区产值分布概况家高科技园区产值分布概况数据来源：科技部火

21、炬办公室以上海为中心的长江三角洲21%以深圳为中心的珠江三角洲12%山东半岛10%北京及周边地区20%其他地区37%2.2 我国电子信息产业布局呈现出三大区域的特征 济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1:以中关村为核心的资源密集型m中关村地区是我国智力资源最密集的地区m众多国际知名大公司的进入为中关村带来丰富的国际资源m作为首都和各大机关部委所在地，独特的政府资源对国内各大企业具有巨大的凝聚力济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2某某：以张江高科技区为代表的吸引跨国公司与风险投资鼓励创业型m浦东已成为外商投资的热点和各大跨国公司聚集的区域m鼓励创业，广纳贤才m引入风险投资机制，积极参与资

22、本运作济南山大路高科技中心区战略规划研究报告3某某：以“高交会为特色的科技成果迅速产业化型m高科技产业化水平居全国之首m斥巨资举办“高交会，进一步推动高技术产业化m毗邻港澳，靠近国际金融中心，在参与国际分工和海外融资方面具有较其它地区更为优越的地理位置 济南山大路高科技中心区战略规划研究报告区域：资源密集型长江三角：吸引跨国公司与风险投资鼓励创业型珠三角：科研成果迅速产业化型小结：ITIT山东：？山东电子信息产业没有特色因而缺乏竞争力，只有充分发挥自身的优势，才能形成产业特色，进而一举确立在全国电子信息产业分工中应有的位置。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告m“班加罗尔 于1991年建立了

23、印度第一个软件科技园区,很快开展成为全球第五大电子信息科技中心m“班加罗尔电子信息产业的开展已经形成了一种特有的模式m在“班加罗尔的带动下，印度电子信息产业飞速开展“班加罗尔的崛起带动印度电子信息产业高速增长2.3 济南电子信息产业的模式定位(1)印度“班加罗尔的启示济南山大路高科技中心区战略规划研究报告“班加罗尔开展的四个阶段工程承包阶段三：利用本国在应用软件方面的专门技能承包海外大型开发工程人才输出阶段一：向海外输出廉价劳动力吸引投资阶段二：在 国 内 为 外国 公 司 从 事软 件 生 产，并 通 过 园 区建 设 和 优 惠政 策 吸 引 跨国公司进入主导市场阶段四：向 海 外 出 口

24、印 度 品 牌 的软件产品济南山大路高科技中心区战略规划研究报告环境建设教育先行人才本钱国际分工班加罗尔成功的五种要素政府战略济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2济南不仅具备班加罗尔成功的五大要素，同时还具有超越班加罗尔的另外五个因素。济南可以将山东经济的三大机遇转换为本市电子信息产业开展的三大动力，建设成为电子信息产业综合开展的“中国式班加罗尔。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告济南市可以将山东经济的三大机遇转换为本市电子信息产业开展的三大动力m面对消费市场升级机遇，济南可以靠省会城市和资源条件的位势，吸引国外跨国公司首先进入济南，以济南辐射省内市场，并辐射周边省区；m面对科技人才本

25、钱机遇，济南可以靠人才聚集和信息产业的根底，吸引国内外电子信息产业大公司聚集济南，建设三大基地；m面对商流物流聚集机遇，济南可以靠交通地理和物流条件的优势，吸引省内外企业在济南建立电子信息产品的贸易集散地，推动商流南下和产地北上的产业化进程。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告济南开展电子信息产业的十种要素环境建设教育先行人才本钱国际分工政府战略0 020002000400040006000600080008000100001000012000120001400014000160001600018000180002000020000深圳深圳 广州广州 上海上海 北京北京 杭州杭州 南京南京

26、天津天津 青岛青岛 济南济南19981998年全国职工平均工资元年全国职工平均工资元济南已经具备班加罗尔成功的五大要素：资料来源：1999年中国统计年鉴济南山大路高科技中心区战略规划研究报告国内市场物流中心0 0100100200200300300400400500500600600700700800800900900山东山东辽宁辽宁江苏江苏广东广东河北河北浙江浙江河南河南上海上海北京北京19981998年批发零售贸易商品总额亿元年批发零售贸易商品总额亿元济南具有超越班加罗尔的另外五个因素：资料来源：1999年中国统计年鉴济南山大路高科技中心区战略规划研究报告硬件市场配套能力电子信息27%光机

27、电一体化7%生物工程11%新材料12%其它43%19981998年济南高新区工业产值构成年济南高新区工业产值构成资料来源：济南高新技术产业开发区网站2000年10月16日济南山大路高科技中心区战略规划研究报告京沪两地的资源互补05001000150020002500北京北京上海上海广东广东山东山东19971997年房地产开发建设房屋造价年房地产开发建设房屋造价 元元/平方米平方米资料来源：1998年中国房地产统计年鉴济南山大路高科技中心区战略规划研究报告山东市场的内需刺激0 0500500100010001500150020002000250025003000300035003500广东广东江

28、苏江苏山东山东浙江浙江辽宁辽宁河南河南湖北湖北上海上海河北河北四川四川北京北京19981998年社会消费品零售总额亿元年社会消费品零售总额亿元资料来源：1999年中国统计年鉴济南山大路高科技中心区战略规划研究报告本市信息企业的主体支持0 0100100200200300300销售收入销售收入235.2235.2269.1269.1营业利润营业利润23.923.933.0633.061998199819991999资料来源：济南统计分析第21期 2000年8月11日济南山大路高科技中心区战略规划研究报告结论一：我国电子信息产业增长加速并已形成区域性的布局结构，济南市应以印度班加罗尔为开展模式，将

29、山东经济开展的三大机遇转化为本市电子信息产业开展的三大动力，靠建设高质量、低本钱的信息生态环境提升城市地位，通过省内外、国内外企业的聚合效应，把济南建成电子信息产业综合开展的中国式的班加罗尔。结论二：一旦“班加罗尔模式在济南形成，我国电子信息产业将形成各具特色的四大区域分工；即的资源密集型、某某的吸引跨国公司与风险投资鼓励创业型、某某的科研成果迅速产业化型和济南的生产基地型。结论三：济南电子信息产业的特色在国际分工中较其他三个区域具有更强的比较优势和竞争能力，必将成为中国电子信息产业走向世界，参与国际分工的突破口。2.4 结论济南山大路高科技中心区战略规划研究报告3.1 济南高新技术产业开发区

30、近年来波浪式增长三、山大路高科技中心区与高新区的互动性050100150200250300350400020040060080010001200工业增加值（亿元）54173268341148158利税（亿元）27732202027479创汇（亿美元）464334收入（亿元）2524987451109725834199419951996199719981999资料来源：济南高新技术产业开发区网站1999年10月16日济南山大路高科技中心区战略规划研究报告3.2 济南高新区自发产生跳跃式开展的山大路电子信息产业中心区 山大路区域经过多年自发开展，已经积聚了浪潮、中创等大企业；产生了大量分布于软件等

31、行业的充满活力的小企业；形成了以济南科技市场为代表的电子信息产品集散市场，表现出市场机制条件下电子信息产业的纵横产业链结构，成为初步具备吸纳多方主体能力的高科技创新环境，形成了济南电子信息产业开展的特殊现象“山大路现象。*以浪潮为代表的硬件企业*以济南科技市场为代表的贸易市场*以中创为代表的软件公司*众多中小企业构成的创业群体1“山大路现象济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2山大路的快速开展与其综合性的园区优势密切相关，它靠八大优势聚合各种主体，并形成综合性电子信息产业基地。贸易优势位置优势市场优势企业优势教育优势科技优势配套贸易基地科研创新基地企业交流、互动和升级基地巨大的物流、商流巨大

32、的人流、技术流巨大的协作流、信息流成本优势环境优势生产加工基地巨大的资金流、企业流辐射华东、华北、华中电子信息产品集散山大、山师等众多高校省科学院、重点实验室较高素质的在校学生优美的居住、生活环境产、销衔接快捷高效结构合理的企业群体济南山大路高科技中心区战略规划研究报告3.3 山大路高科技中心区的建设意义是吸纳三大主体,支撑区内产业。一旦各方主体踊跃进入,将形成中心区与其他区域的土地差价，这时，软件和硬件的生产性投资将向两极分流，推动整个园区的高速开展，进而创造出独具特色的“山大路模式，最终把济南建成中国的“班加罗尔。山大路中心区硬件生产软件研开和生产人才政府资源各种企业资金风险投资环境改善整

33、体带动辐射全市、全省地价上升产业分流企业分流济南山大路高科技中心区战略规划研究报告3.4 山大路的信息环境建设将带动高新区电子信息产业的高速开展，并为区内房地产建设、效劳业开展和电子信息产业投资创造巨大的投资机遇，形成区域开发、产业开展与金融运作的有机系统。金融运作区域开发产业开展济南山大路高科技中心区战略规划研究报告原“1156格局新“11155格局中心商业区中央商务区五个商业中心六个专业市场酒水批发市场汽配批发市场百货批发市场服装城家具装饰城科技市场中心商业区中央商务区五个商业中心高科技中心区酒水批发市场汽配批发市场百货批发市场服装城五个专业市场3.5 济南市委、市政府应高度重视“山大路现

34、象，把山大路周边地区定位于高科技中心区，可以将济南城市布局从原来的“1156格局开展为“11155格局。家具装饰城济南山大路高科技中心区战略规划研究报告3.6 山大路高科技中心区的根本功能是建设高质量、低本钱的信息化生态环境，与路沿线的中心商业区、中央商务区遥相照应，形成“一线连三珠的城市功能结构。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告济南高新技术产业开发区波浪式增长并自发产生出跳跃式开展的山大路电子信息产业中心区，市委、市政府应高度重视“山大路现象，靠区域化、产业化和金融化的聚焦联动，全面开发山大路周边的信息生态环境，通过三大主体的聚合，推动高新区三大板块的协同互动和高速开展，创造出自觉开展

35、的“山大路模式，建成中国的班加罗尔。结论：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告引 言第一局部 建设山大路高科技中心区的背景分析 一、建设山大路中心区的必要性 二、建设山大路中心区的可行性 三、山大路中心区与高新区的互动性第二局部 建设山大路高科技中心区的实施方案 一、中心区开发的运作方式 二、中心区开发的实施内容 三、中心区开发的操作步骤 四、中心区开发的政策支持目 录济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1.1 实施主体的职能定位1国际经验教训的启示 一、中心区开发的运作方式硅硅谷谷筑筑波波位置美国加利福尼亚州东京东北约60 公里面积1500平方公里2700多公顷人口250万人，40%为亚

36、裔16.5万人人才40 多个诺贝尔奖获得者，博士 6000多人，研究人员33万名博士3000多人，研究人员1 万多名技术公司上万家，60%以信息为主国家级研究与教育院所 48 个，私人企业250多家风险投资3575个，风险投资37 亿美元缺乏风险投资机制总产值GDP总产值2400 亿美元主要靠农业产出，总产值约为 65 亿美元政府研究机构以民间研究机构为主集中了 30%的国家研究机构和 40%的人员及预算的50%济南山大路高科技中心区战略规划研究报告失败的日本“筑波成功的美国“硅谷组织机构自由组织、相互影响垂直领导、相互独立思想观念市场主导，市场检验政府主导、行政干预形成机制创业创新的国际性场

37、所政府指令、方案限制个人鼓励时机平等、鼓励奋斗硅谷与筑波成败因素之比较：官僚主义、缺乏积极性风险投资民间为主，有活力政府支持、没有风险意识科研机制以快新精尖为生存开展前提根底科研为主，开发缓慢人才培养竞争和宽松环境吸引和培养封闭式培养，缺乏竞争意识济南山大路高科技中心区战略规划研究报告小结：根据以上开展电子信息产业的国际经验，结合中国的国情和山大路的土地产权分散等现状，山大路高科技中心区的实施主体应采用“一办一司联动的市场模式，按照“小政府、大社会的原如此设置机构，由市政府和两个区政府以及主要政府职能部门共同组成中心区领导小组，下设办公室简称“一办；由包括政府、企业等多元主体发起设立“山大路中

38、心区高科技股份简称“一司，“一办一司共同规划开发。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2实施主体的职能构成中心区规划领导小组土地、财税、投融资等政策的制定；“中心区的整体规划和调控；“中心区开发建设的宏观指导；政府各职能部门的协调。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告领导小组下设的办公室落实“中心区的开展规划；协调政府各职能部门、企业及社会各界的关系；负责土地征用和招商引资；设立“政府联合办公效劳组，实施“一站式、窗口式办公。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告山大路中心区高科技股份参与园区规划；根底设施投资建设；独家负责“中心区土地的一级开发；“中心区信息化平台建设；重大工程的投资建设

39、；电子信息产业的开展投资；科技风险投资与教育产业投资等。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1.2 开发运作方式的选择1中关村开发运作模式的借鉴1980-1994 自由开展期主要是电子产品市场的发育。1980年，中科院研究员陈春先在中关村率先创办了第一个民办机构-等离子体学会先进开展技术效劳部。至1986年底，中关村各类开发性公司近100家，在全国电子信息产业开展中的龙头地位逐步确立。中关村的开展经历了三个阶段：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1995-1998 政府推动期1995年5月，市委、市政府决定建立包括海淀实验区、丰台园区、昌平园区在内的一区多园格局的市新技术产业开发实验区，

40、并建立相应市级管理机构“市实验区管委会，把开展高新技术产业放在突出地位，中关村进入第二个快速开展期。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1998-至今 综合开发期“中关村科技开展股份的重组上市，推动政府成立“科技园建设股份，形成多元化投资主体，进展大规模融资，为中关村科技园区的综合规划运营奠定了坚实的金融根底。随后，中关村进入产业全面提升的快速开展期。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告金融运作对中关村园区开发的影响：“中关村科技开展股份推动中关村科技园区根底设施的建设。为中关村科技园区内的高科技工程设立“风险投资基金，提供资金支持。“科技园建设股份募集20亿元为中关村科技园区的综合规划开

41、展提供有力的资金支持。通过对各大园区电子信息产业的统一规划、全面开展，带动整个首都经济向电子信息产业转型，实现产业结构的升级。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告“中关村重组“琼民源的过程：1998年10月16日，住总请求市政府协调，审计局开始审计琼的资产质量，同时住总聘请会计师事务所、资产评估机构审核琼的资产质量。1998年11月20日，市政府批准将占38.92%的国有法人股无偿划拨给住总，标志住总正式介入琼。1999年1月5日，琼召开临时股东大会，产生新一届董事会。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1999年3月，证监会与市同意由市住总发起设立新公司，定向向琼的流通股股东11换股，再

42、以11配股。1999年6月8日，六家有实力的高科技企业加盟。1999年6月19-28日，中关村与琼的流通股1 1置换。1999年7月12日，中关村置换局部挂牌深交所，二级市场的火爆为中关村的上市建立了良好的外部条件。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告优 点缺 陷中关村园区开发有两个建设主体：中关村科技开展股份公司和科技园建设股份公司。前者为上市公司，后者为非上市公司，两者业务定位类似，管理交叉，造成资源的浪费。由国资局，市政府出面协调将壳划拨给高科技园区，实现高科技资产借壳上市给予高科技园区各种优惠政策山大路建设应借鉴中关村资本运作模式，在政府推动下，借壳上市筹集资金，以推动园区快速开展。

43、同时，应将中关村两大建设主体合二为一，以防止资源浪费。小结：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2山大路“一司资本运营方案分析 以市场化运作的企业为主体，在政府推动下发起设立“一司以市场化运作的企业为主体，在政府推动下发起设立山大路高科技股份公司以市场化运作的企业为主体，在政府推动下发起设立山大路高科技股份公司定向募集的对象为非国有企业、山大路中心区内企业、上市公司定向募集的对象为非国有企业、山大路中心区内企业、上市公司济南市政府以土地、财政资金入股，中心区内企业以土地入股济南市政府以土地、财政资金入股，中心区内企业以土地入股在发起设立各方中，应表现非国有企业的控股地位，保证山大路高科在发起

44、设立各方中，应表现非国有企业的控股地位，保证山大路高科技股份公司在建立之初即按市场化机制运作。技股份公司在建立之初即按市场化机制运作。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告借壳上市总体思路：以某上市公司相关资产向国资局回购国有股，并注销以某上市公司相关资产向国资局回购国有股，并注销“壳划拨给壳划拨给“山大路高科技股份公司山大路高科技股份公司“山大路高科技股份公司发起设立新公司山大路高科技股份公司发起设立新公司“山大路高科技股份公司向原上市公司流通股股东山大路高科技股份公司向原上市公司流通股股东1 1：1 1换股换股高科技信息工程资产注入高科技信息工程资产注入“壳内，概念转换壳内，概念转换大比例

45、扩股、配股，实施融资开展战略大比例扩股、配股，实施融资开展战略济南山大路高科技中心区战略规划研究报告具体步骤：高科技股份公司出资K购置国有股股权国资局相关资产山大路高科技股份公司某上市公司该上市公司国有股归高科技股份公司国资局出资K购置某上市公司的相关资产相关资产剥离该上市公司出资K购置高科技资产“一司高科技资产注入壳内整个方案中三方帐面整个方案中三方帐面均无资金流动均无资金流动国资局拥有相关资产济南山大路高科技中心区战略规划研究报告国资局某上市公司国资局将国有股权转让费支付给该上市公司该上市公司将相关资产剥离给国资局这一运作方案中，国资局仅支付国有股权转让费给某上市公司以置换其相关资产，其中

46、不仅包括国有股对应的净资产，还包括局部流通股、法人股股权对应的净资产，表现出了国有资产的保值增值。实际上等同于该上市公司用全部相关资产回购了国家股，每股国家股均得到了增值，同时由“一司注入等量资产,法人股、流通股股东也没有损失。国有资产保值增值：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告三期融资组成2亿多的盘子济南市政府定向私募融资融资6-10亿元企业上市后增发扩股融资融资，融资50亿元上市公司进一步直接、间接一期二期三期借壳上市融资开展总体思路：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告山大路高科技股份公司某上市公司 “一司代替政府成为壳的控股股东山大路高科技资产注入，带动二级市场良好反响一期融资：

47、由济南市政府发起设立，定向私募组成2亿多元的盘子。二期融资：借壳上市以后，增发股份3000万股，增发股价可定为20元/股以上，可筹集6-10亿元资金。三期融资：开展资金可通过扩股、配股的直接融资方式和信贷等间接融资方式筹集50亿元。另外，通过吸纳浪潮、轻骑、小鸭等本市上市公司参股，推动各上市公司股市联动，股价上扬。一旦这种格局形成，济南市的上市公司将形成A、B、H股二级市场上的“山大路板块。具体步骤：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告“中中关关村村”山山大大路路高高科科技技股股份份公公司司主营业务高新技术产品开发、投资，建设项目、能源、市政等信息技术产品开发、投资，建设项目、房地产开发等炒

48、作概念中 关 村 园 区 开 发、高 新 技术、产品的高科技概念山大 路中 心区 开发、信 息技术的高科技概念主体构成北京住总、国资公司、四通、联想、实创等六家民营 企业、国 资公 司、浪潮、轻骑、中创等股价变动发行价 18 元，开盘价 37.57元，最高价 38 元，收盘价31.94 元增发新股筹资 10.64 亿元股价 将大 幅上 升，大比 例扩股后，预计筹资 6-10 亿元3融资运作 “中关村与“山大路比较：济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1中关村历史开展过程的参考 -技工贸总收入年增长率：43.9%-利税年增长率：59.0%-就业人数年增长率：42.5%5.05.07.37.31

49、2.312.312.812.820.220.223.923.933.233.244.644.670.070.077.377.31.61.60.50.52.92.91.51.512.512.525825845245286486437937920020014314310010011001100181814142525373760600 01010202030304040505060607070808090901988198919901991199219931994 1995199619971998199920000 02002004004006006008008001000100012001200

50、利税（亿元）就业人数（万人）技工贸总收入（亿元）注：99年增长的局部原因是扩园20212021年年60006000亿元亿元2.1 中心区规划目标二、中心区开发的实施内容济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2中心区规划目标的设定6081109.4147.6191.9249.5324.3405.4506.8633.5791.8989.81317.623.73241.654.170.387.8109.8137.2171.6214.42.43.24.45.97.7101316.220.325.331.739.60.81.11.522.63.34.35.46.88.410.613.2020040060

51、080010001200199920002001200220032004200520062007200820092010051015202530技工贸总收入（亿元）国内生产总值（亿元）上缴税费（亿元）出口创汇（亿美元）技工贸总收入：2000至2021年的平均增长率约为30%其中：2000-2002年增长率=35%2003-2005年增长率=30%2006-2021年增长率=25%亿元亿美元济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2.2 山大路高科技中心区的功能定位信息生态环境大区域高科技商务中心大区域高科技贸易中心形成两个中心研发基地孵化基地教育培训基地构筑三个基地突出一个龙头营造一个环境电子信

52、息产业济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1营造一个环境信息生态环境根底设施建设工程信息网络建设工程科教创新区高科技贸易区高科技商务区济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2突出一个龙头电子信息产业 以电子信息产业为龙头，带动其它高新技术产业整体腾飞。开展电子信息产业时，应在原有“以硬养软的原如此根底上，重点开展软件业。在软件方面，抓住全国软件产业格局中尚未形成一个集中生产基地的难得机遇，借鉴印度班加罗尔的成功经验和运作模式，将中心区建成全国最大的软件生产基地。在硬件方面，将大企业的市场优势转化为中心区硬件产业的整体优势，建设特色鲜明、竞争力强的硬件产业基地。济南山大路高科技中心区战略规划研

53、究报告 大区域高科技商务中心 使山大路高科技中心区成为以商务办公、会议展示为主要功能，集人才交流、信息效劳、技术展示、产权交易、咨询效劳于一体的、辐射山东及周边省市的大区域高科技商务中心。大区域高科技贸易中心使山大路高科技中心区成为我市高科技产业开拓国内外市场的桥头堡，外地市场信息、技术进出我市的中转站，成为辐射山东及周边省市的大区域高科技贸易中心。3形成两个中心济南山大路高科技中心区战略规划研究报告研发基地 依托山东大学等高校、各研究院所和驻区高科技企业的科研优势，建设以电子信息产业为主的高科技技术和产品的研究、开发基地。孵化基地 通过国内外技术、资本与创业者三大要素的有机结合，孵化基地将承

54、担技术成果转化和培育中小企业成长的职能。教育培训基地 依托山东大学等院校，吸引民间投资办学，建成以信息技术为主的高科技人才教育和培训基地，尤其是注重培养面向软件生产基地的多层次人才。4构筑三个基地济南山大路高科技中心区战略规划研究报告政策落实主体吸纳产业运营园区互动辐射全国规划完成，成立一办一司，落实政策，筹集资金道路拓宽，三大工程上马，吸纳市场主体，形成旺盛人气成立信息学院，完善配套设施，中心区产业布局合理化与高新区及内部各子园形成互动，全面开展电子信息产业济南产业全面升级，辐射山东，直至全国和东北亚地区现 在2001年6月2001年2002年2002年2003年2003年2005年2006

55、年2021年三、中心区开发的操作步骤济南山大路高科技中心区战略规划研究报告转变观念。统一思想，形成省市政府及各大企业对高科技中心区的高度认同，认真做好规划方案，尽快设立一司一办。落实政策。对“一司的土地、金融、财政、税收等各项政策落实，划出上市公司的壳给“一司。获得资源。一司成立时筹集到第一期资金，再借壳上市筹集到二期资金，开始投入中心区建设。3.1 政策落实期：2001年6月济南山大路高科技中心区战略规划研究报告环境建设。汽车配件市场拆迁，实施道路畅通和信息畅通两大工程，推进数码港、新世纪科技大厦、数码社区等工程上马，营造信息环境。吸纳主体。通过根底设施等硬环境和政策等软环境的改善，吸纳省内

56、外、国内外各方主体进驻山大路，旺盛的人气开始出现。实现产出。高科技产业产出增大，山大路的高科技中心区地位开始表现。3.2 主体吸纳期：2001年2002年济南山大路高科技中心区战略规划研究报告信息生态环境建设到位。高科技商务区、数码居住示范区等七大子功能区初步建成，初步营造出山大路作为高科技中心区的信息生态环境。三大基地作用发挥到位。科研开发、教育培训和创业孵化三大基地开始正常运营，济南作为信息化龙头城市的作用得到表现。园区产业布局结构到位。根底设施和信息网络两大工程完工，配套设施趋于完善，各方主体进驻后，“中心区产业布局合理化。3.3 产业运营期：2002年2003年济南山大路高科技中心区战

57、略规划研究报告推动整体产值大幅增长。通过新主体的不断参加，以及区内企业的快速开展，整个中心区产值大幅度增长。带动一区多园快速开展。形成与高新区软件和硬件的研发、生产功能互补，通过生产过程转移促进齐鲁软件园开展，发挥中心区窗口和杠杆作用。促进济南传统产业转型。通过与高新区的协调开展，促进济南市主导产业向电子信息产业和其它高新技术产业方向转变。3.4 园区互动期：2003年2005年济南山大路高科技中心区战略规划研究报告辐射全省。依据济南市在山东的中心地位，首先通过电子信息产品贸易，之后通过技术、企业等的扩散，辐射山东全省。辐射全国。以济南为中心的山东电子信息产业飞速开展后，形成与、某某、某某分工

58、协作的电子信息产品加工基地。四大基地的格局将自然形成山东高新技术产业对全国的辐射。辐射全球。发挥山东在本钱、智力上的比较优势，以“高智力、低本钱为核心竞争优势，辐射日本、韩国为中心的东北亚乃至全球。3.5 辐射全国期：20062021年济南山大路高科技中心区战略规划研究报告1政策观念。缺乏创新意识、市场意识和系统规划，政策竞争力不够。2效劳意识。效劳意识淡薄，政令不畅通，严重地挫伤了投资者的积极性。3创业环境。缺少税收优惠等政策支持，对企业没有足够的吸引力；投融资制度不够完善，高新技术产业无法高速扩张。4资源利用。资源分散利用，导致龙头产业的地位不突出；土地资源分散经营，政府控制力度弱，统一规

59、划较少，没有形成合力。5人才吸引。分配上没有充分表现人才的价值，人才政策体系不够完善，还没有形成吸引人才、留住人才的环境。4.1 济南市开展高新技术产业政策存在的问题四、中心区开发的政策支持济南山大路高科技中心区战略规划研究报告4.2 制定中心区政策的原如此切实落实各项政策，加大执行力度1借鉴观念2创新观念借鉴、某某、某某等地的经验用创新的观念解决各类问题3效劳观念树立“小政府、大社会的效劳观念4系统观念逐步完善政策体系，改善政策环境5法治观念济南山大路高科技中心区战略规划研究报告4.3 中心区政策体系八大政策1重点行业指导和中小企业扶持政策2投融资政策3财政税收政策4根底设施建设与土地政策5

60、人才鼓励政策6工商政策7知识产权政策8建立和完善中介效劳支撑体系政策济南山大路高科技中心区战略规划研究报告对属于优先开展行业的企业，给予重点扶持;在电子信息、生物制药、新材料根底上制定重点开展工程和技术目录；制定重点高新行业及高新技术产业企业认定方法；制定相应的倾斜政策；设立中小企业扶持基金，建立注册资金担保制度；为中小企业制定鼓励开展目录，引导其朝政府倡导的产业方向开展；孵化企业鼓励开展政策。1重点行业指导和扶持中小企业开展政策济南山大路高科技中心区战略规划研究报告放宽贷款担保条件，设立担保基金；对鼓励开展企业提供低息或贴息贷款；制定吸引国内外风险投资的政策；成立专门的高科技信贷银行；鼓励高

61、新技术企业发行债券；完善银企推介制度；推动高新技术企业二板上市；设立创新基金，加大对自主创新企业扶持；设立研究开展基金和科技成果转化基金；外商投资鼓励政策。2投融资政策济南山大路高科技中心区战略规划研究报告对高新技术企业和重点开展企业实行税收优惠；对用于再投资的利润实行所得税减免；鼓励企业出口，提高出口退税，对高技术产品实行零税率；对软件等产品减征营业税；加大对高科技工程的财政补贴力度;制定税收在市政府、历城区政府、历下区政府间分配方法。3财政税收政策济南山大路高科技中心区战略规划研究报告对用于高新技术工程建设的企业减免土地出让金及其它费用 或税收；大规模用地时土地出让金分期付清；标准土地使用

62、的审批手续，缩短审批时间；实行土地统一管理制度，统一调配、科学规划。4根底设施建设与土地政策济南山大路高科技中心区战略规划研究报告制定外地人才在济南落户政策；外地人才子女入学等配套支持政策；鼓励学校、研究机构人才流动；制定吸引归国留学人员的政策；鼓励企业采用期权、员工持股、分红等分配方法。5人才鼓励政策济南山大路高科技中心区战略规划研究报告简化企业注册手续，缩短注册等待时间；逐步建立企业登记备案律师代理制度；建立个体知识企业注册制度，注册资金无限制，承担无限责任；降低注册资金门槛，允许注册资金分批缴纳；无办公场所注册等鼓励科技人员创业的政策。6工商政策济南山大路高科技中心区战略规划研究报告知识

63、产权认定、专利权申请制度；强化对知识产权、专利技术的管理；鼓励教授、研究生、科研人员创业，将技术成果转化为生产力；提高知识产权等无形资产在注册资金中所占比例。7知识产权政策济南山大路高科技中心区战略规划研究报告将中介效劳机构认定为高新技术企业，享受优惠政策；设立投资效劳中心，为投资者代办手续；建立科委、工商、地税、保险等联合办公制度；加强对中介效劳机构的组织和标准；杜绝行政权力强制提供效劳等现象；标准政府管理行为，防止多头管理或无人管理；建立信用评估制度，建立评估机构；政府检查、罚款、效劳收费等标准化。8建立和完善中介效劳支撑体系政策济南山大路高科技中心区战略规划研究报告4.4 对“一司的政策

64、支持“一司建设中心区的前期，以根底设施建设和土地一级开发为主，其中主要是道路拓宽等非赢利工程。由于现阶段区内的土地产权分散，地价居高不下，开发本钱过高，如果没有政策支持和政府资源的导入，“一司将无法赢利。而较高的赢利能力是上市扩股融资和私募融资最根本的保障。因此在山大路中心区建设中，政府应在土地、税收、财政、金融等方面为“一司提供政策支持，以奠定后续资本运作的赢利根底，保证其配发新股的资格，从而保障园区建设的顺利进展。1政策支持的重要性济南山大路高科技中心区战略规划研究报告2对“一司政策支持的内容土地政策 将中心区土地独家一级开发权赋予“一司；土地出让金、城市配套费返还给“一司，用于根底设施和信息平台建设；确定中心区规划内土地最高限价。金融政策 由政府协调一家上市公司，“一司对其进展资产置换，实现借壳上市。财政政策 财政应以多种形式投资于“一司，优先将根底设施建设资金和高科技投资基金投入到中心区。税收政策 将“一司认定为高新技术企业，享受中心区税收优惠。济南山大路高科技中心区战略规划研究报告 完 济南山大路高科技中心区战略规划研究报告演讲完毕，谢谢观看！