房地产楼盘精选

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1、 Copyrights by By Maosong Mao,2008All rights reserved HuaQiao University土木学院土木学院 毛茂松毛茂松第四章第四章 楼盘精选楼盘精选12/12/2022主要内容主要内容1 购房的根本程序购房的根本程序 2 挑选楼盘挑选楼盘 3 签订购房合同签订购房合同 4 楼宇按揭楼宇按揭 5 入住验收入住验收 6 选购二手房选购二手房12/12/20221 购房的根本程序购房的根本程序 1.1 选房选房1.5 办理产权证办理产权证1.4 办理入住手续办理入住手续1.3 办理签约手续办理签约手续1.2 办理预订手续办理预订手续12/12/

2、20221.2 办理预订手续办理预订手续 买卖双方在正式签约之前先行签订买卖双方在正式签约之前先行签订?认购书认购书?并不是购房进程中并不是购房进程中的一个必办手续。但在开展商首次推出楼盘或举办大型商品房展销的一个必办手续。但在开展商首次推出楼盘或举办大型商品房展销会期间是一个颇为流行的做法。会期间是一个颇为流行的做法。1.2.1?认购书认购书?的主要内容的主要内容 1.2.2 签订签订?认购书认购书?应注意的事项应注意的事项 12/12/20221.2.1?认购书认购书?的主要内容的主要内容 一般来说，购房者与卖方签订的商品房?认购书?包含以下一些主要内容；(1)买卖双方的名称与 ；(2)所

3、订住宅的根本情况(名称、面积、单元号等)；(3)所订住宅的售价；(4)所订住宅的付款方式；(5)购置任宅需交纳的综合税费；(6)买卖双方的违约责任；(7)买卖双方签章。?某楼盘的认购书某楼盘的认购书?认购书样本认购书样本?12/12/20221.2.2 签订签订?认购书认购书?应注意的事项应注意的事项 (1)“定改定改“订订 (2)绝地还击绝地还击 12/12/2022 所谓“定金，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。?民

4、法通如此?、?合同法?和?担保法?等均有专门规定。从法律规定的定金罚如此来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的一样之处。“订金与“定金的债务性质完全不同，“订金属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购置，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购置，认购金就作为对卖方保存房号期间损失的

5、赔偿，不退给买方，因此，“订金有时也被称为认购金、诚意金。12/12/2022?商品房销售管理方法?第二十二条：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。?最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法假设干问题的解释?第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。12/12/20221.5

6、办理产权证办理产权证1.5.1 根本程序 1.5.2 要缴纳的税费 12/12/20221.5.1 根本程序根本程序 (1)契约登记 开展商应在?房地产预售契约?签订后 30 天内办理有关的合约登记手续。内销楼，按规定在签约后30天内，将有关资料送该楼盘所在地的房地产交易所登记备案，合约生效；不按上述规定办理的?房地产预售契约?。不受法律保护。有关部门将不予办理产权证。(2)确认产权 开展商应在商品房竣工验收后30天内，凭住宅报批及验收文件，到楼盘所在地的房地产登记所申请确定整幢物业的产权，核发该楼的?房地产权属证明书?12/12/2022 (3)交易监证 开展商持?房地产权属证明书?及该住宅

7、各单元的?房地产预售契约?到楼盘所在地的房地产交易所办理交易监证手续。经交易监证后按每单元核发?房地产交易监证证明书?(4)转移过户 开展商会同您(委托代办需出具经公证的委托书)携带?房地产权属证明书?、?房地产交易监证证明书?等证件。到楼盘所在地的房地产登记所办理过户手续，由原经办人立案收件办理。(5)缮证发证 经审批同意发证的商品房，由楼盘所在地的房地产登记所缮写?房地产证?经校对无误后，由发证人员通知产权人前来领取(委托代办，由开发商统一领取，再分发给住户)。12/12/20221.5.2 要缴纳的税费要缴纳的税费 要缴纳的税费有八种。(1)房屋买契税：交纳售价的3%。(2)契约印花税：

8、交纳售价的0.03%。(3)交易印花税：交纳售价的0.05%，在办理交易过户时缴纳。(4)权证综合费：约售价的0.2%，含产权和土地使用登记费、产权勘丈费及文件费等。(5)交易监证费：交纳售价的0.3%，在办理交易过户时缴纳。(6)契约公证费：一次性或分期付款的购房者交售价的0.15%，采用银行按揭付款的交售价的0.3%。前种付款方式可自愿公证。(7)抵押登记费：采用银行按揭付款的交售价的0.07%。(8)按揭手续费：采用银行按揭付款的依按揭确定。由银行负责向客户收取。12/12/20222 挑选楼盘挑选楼盘 2.3 考察住宅的细节2.2 看楼重点2.1 现房与期房12/12/20222.1

9、现房与期房现房与期房商品房按交房时间来分，分为现房和期房 2.1.1 期房的选择期房的选择 (1)优点 (2)缺点 (1)优点 (2)缺点 2.1.2 现房的选择现房的选择 12/12/2022 先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。价格都能给予较大的优惠，一般为左右，或者更多。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢送态度。付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首次付款时间为开工时，付定金和首期房款，一般仅付万元的定

10、金和总房款的2左右；第二次时间是工程进展一半时，约付款额为总房款的；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投放使用时，购房者付完全款，同时房地产商将房屋交给购房者。工程质量可以看到，随时监视，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。房型设计上的优势，相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点。升值的优势。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中品味到升值的乐趣

11、。12/12/2022 根据图纸买房，看不到实物。看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个物业的效果图，而非实物。有关面积、户型、装修标准难以判断。虽然房地产商为描绘了一幅美丽的图画，但是具体怎样还是不要看最后拿到的实物。开发商情况难把握。假设开发商在物业建设过程中因实力缺乏、缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。市场行情与价格涨跌难以预测。看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距的。期房的缺点12/12/2022 房子就在眼前，直观。随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。入住便利。房屋价格根本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。

12、既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。家庭方案便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作关系等等，都要以到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。现房的优点12/12/2022 选择余地较少。楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走。价格较高，难以优惠。隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。现房的缺点12/12/20222.2 看楼重点看楼重点 看位置 看配套 看绿化 看布局 看开发团队 看价格 看朝向 看通风 看户型 看设备 看节能 看隔音 看私密性 看年限 看面积 看分摊 看物业管理12/12/2022 房地产作为不动产

13、，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看开展。12/12/2022 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。住宅配套的公共设施主要包括：学校：幼托、小学、中学。商业配套：菜市场、粮油店、日杂店、理发店、超市、银行、邮局、医院、公用电房、垃圾站等。管理机构：街道办事处、居委会、派出所等。其他；文化娱乐设施、会所等。12/12/2022 居住环境有一个重要的硬性指标绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率与“绿化履盖率是两个不同的概念，绿

14、地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会成心混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关标准规定：新建居住区绿地率不应低于。12/12/2022建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样。容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。容积率的上下，只是一个简单的指标，有些工程虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。12/12/2022

15、 看价格的比较时，首先要弄清每个工程报的价格到底是什么价，有的是“开盘价，即最底价；有的是“均价；有的是“最高限价；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格最主要的是应弄清或换算所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大。房屋出售时是“毛坯房、“初装修还是“精装修，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。12/12/2022 如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前楼市中还有“塔联板和更严密结合的“塔混板出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞

16、的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光临。12/12/2022 看设备看设备 住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点，盲目使用不成熟的高科技产品，最终有可能造成用户的使用不便或是高额支出。看节能看节能 住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措

17、住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，地处寒冷施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。12/12/2022 看隔音 噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。?住宅设计标准?规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于分贝，夜间应小于或等于分贝。购房者虽然大多无法

18、准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有符合标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。看私密性看私密性 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离米内能区分对方，干扰。一般情况下，人与人之间的距离米内能区分对方，米内能看清对方容貌。为防止视线干扰，多层住宅居室与居室之间米内能看清对方容貌。为防止视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于米为宜，高层住宅的

19、侧向间距宜大于米。的距离以不小于米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于米。此外，假设设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成此外，假设设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通通视现象，选择住宅时应予以注意。视现象，选择住宅时应予以注意。12/12/202212/12/2022 看分摊看分摊 商品房的销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积；商品房的销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积；套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。套套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积如此可能会有出入。分摊的内建筑面积比较直观，分摊的公共面积如此可能会

20、有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比方楼

21、道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。比方楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。12/12/2022 看物业管理看物业管理 买房时，购房者一定要问问，物业公司是否进入了工程，何时进入工程。买房时，购房者一定要问问，物业公司是否进入了工程，何时进入工程。一般来说，物业公司介入工程越早，买房者受益越大。一般来说，物业公司介入工程越早，买房者受益越大。在商品房预售阶段，由于房屋末竣工交付使用。对物业管理情况无法在商品房预售阶段，由于房屋末竣工交付使用。对物业管理情况无法了解，这时只能通过其他方面来了解该商品房的物业管理状况。了解，这时只能通过其他方面来了解该商品房的物业管理状况。询问日后管理的物业

22、管理公司名称、情况。询问日后管理的物业管理公司名称、情况。询问与物业管理有关的硬件设施是否到位。比方可以询问是否配备询问与物业管理有关的硬件设施是否到位。比方可以询问是否配备有物业管理用房，面积有多大，住宅小区是实行全封闭式管理还是半封有物业管理用房，面积有多大，住宅小区是实行全封闭式管理还是半封闭式管理，是否配备有监视器等。闭式管理，是否配备有监视器等。收费水平。与其他同类小区相比照。物业管理收费的工程和金额高收费水平。与其他同类小区相比照。物业管理收费的工程和金额高不高。不高。一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为

23、物业收费与开发商根本没有什么太大关系。工程开发、销售完毕，开发商就拔费与开发商根本没有什么太大关系。工程开发、销售完毕，开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。有利润，物业公司也不肯干。12/12/2022选择住宅的朝向选择住宅的朝向 客厅的朝向：客厅是一套住房中使用频率最高、使用人数最多的房间。故它的空间质量尤为重要。挑选住宅商品房的客厅，以朝南最优。

24、其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。卧室的朝向：一套房内，消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标淮。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多。有一间尚可，因北向卧室冬天寒风吼叫，但是。夏天北向的房间却是十分凉快。厨房要防止由于朝向不好、外面风压太大。引起油烟的“倒贯或风将油烟引人其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是连续的和短时间的，但最好还是防止选择西向的卫生间。另附“八种朝向的房间按其优劣排序 12/12/2022排序朝向优缺点分值1南朝向带阳台，要风得风，要雨得雨。

25、房间中的极品1002南朝向，冷热适度，众望所归903东朝向带阳台，温暖而惬意，容易让人接受704西朝向带阳台，同上655北朝向带阳台，凉爽有余，热量不足456东朝向，阳光充足，仅此而已307北朝向，凉爽的夏日与阴冷的冬季108西朝向，夏日午后的暴晒成为人们的噩梦 12/12/2022住宅设计是否合理住宅设计是否合理 合理的住宅设计包括平面功能分区的合理性、房间面积分配的合理性、通风透气性能、采光性能、厨房洁具布置合理性、管线配合合理性、储藏空间合理性和超前性等。从整栋来看 从房间内部看 12/12/2022 (1)分摊面积少，实用率高。业内人士认为，多层住宅得房率在8387之间比较适当，小高层

26、在7782之间较适当，高层在7276之间较适当；(2)水电表及煤气表集中在室外，方便日后管理维修；(3)电梯足够用。每部电梯效劳60-90户，如一层八户如此配三部电梯；(4)电梯间通风采光。这里是交通中心。人流多，使用频繁，因此应有一个较适宜的候梯空间，应有直接对外采光和通风的窗户，这也有利于消防排烟；(5)车位充足。一般住宅5户配一车位。豪宅 2-3户配一车位。从整栋来看从整栋来看12/12/2022主要是户型的选择，评价户型时，可考虑以下几个方面：活动区与休息区明确分开，休息区相对集中；尽量减少在活动区内墙上开门，使完整墙面更多；相互联系方便；房屋位置合理，进门有小门厅过渡；厅最好朝南向或

27、景观向；厅平面防止不可利用的锐角室向；大厅与分户门之内室设半过渡性空间；在厅内墙上忌多处开门阻碍厅的使用，忌门与门相对开；厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房；居室、主卧室远离电梯间或楼梯；厨房间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的缺乏；食寝别离、居寝别离；从房间内部看从房间内部看12/12/2022 入口处最好有玄关；餐厅与客厅分开，客厅是家庭的团聚，待客的空间。是温馨家庭的象征，它应该宽敞、通风，有较好的朝向和视野；餐厅与起居室空间上相互贯穿，形成自然通风；卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅；洗手间与厨房不同门；阳台平安可靠，透视性强，最好做落地玻璃门；对

28、于装修的设计，家具、电器的摆设考虑周全，一步到位，电线布线合理，插座够用；用电容量要留有一定的余地。为家庭电气化、自动化、信息化创造条件。应留有空调器、热水器的安装位置。共用电视天线，插座等都应该考虑周到。户型评鉴户型评鉴12/12/20222.3 考察住宅的细节考察住宅的细节1地面地面 2墙体和墙面墙体和墙面 3门和窗门和窗(4)设备设备 5顶棚顶棚 6 装修装修 7电气电气 8 水、卫、消防设施水、卫、消防设施 9配套设施配套设施 12/12/20221考察地面考察地面 末装修地面。以地面光整、起伏小为宜。可在室内地面上末装修地面。以地面光整、起伏小为宜。可在室内地面上薄铺一层水。以水不向

29、任何一方聚集为好，假设水向一面聚集，说薄铺一层水。以水不向任何一方聚集为好，假设水向一面聚集，说明地面有倾斜。明地面有倾斜。对于已经装修的地面，如由地面砖可看灰缝大小是否均匀。对于已经装修的地面，如由地面砖可看灰缝大小是否均匀。可看地面砖拼接线的曲、直程度。还要看地面砖的水平程度，也可可看地面砖拼接线的曲、直程度。还要看地面砖的水平程度，也可用水试试。另外，要看每块地面砖是否粘牢。具体方法是用一木棒用水试试。另外，要看每块地面砖是否粘牢。具体方法是用一木棒轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够。够。对于厨房、卫生间

30、的地面，要检查其防漏性能。可向屋内注对于厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能。可向屋内注水，看下层是否漏水，看下层是否漏 水。水。12/12/20222墙体和墙面墙体和墙面 墙在建筑中承担承重、隔声、隔热、保温的功能。可将房门关闭，墙在建筑中承担承重、隔声、隔热、保温的功能。可将房门关闭，在一间房内制造较大噪声。看相邻房间的噪声，嗓声越小越好。在一间房内制造较大噪声。看相邻房间的噪声，嗓声越小越好。可检查墙角，墙体转角线以直为好。可用三角尺测重墙角直角的准可检查墙角，墙体转角线以直为好。可用三角尺测重墙角直角的准确度及均匀度。以均匀度高的为优。确度及均匀度。以均匀度高的为优。墙面与地面的交接处

31、应有踢脚，踢脚的材料可用磨石、瓷砖。但硬墙面与地面的交接处应有踢脚，踢脚的材料可用磨石、瓷砖。但硬度应高于墙面，外表应光整。便于清洗。踢脚的高度以度应高于墙面，外表应光整。便于清洗。踢脚的高度以12-15厘米为宜。厘米为宜。色彩最好与地面同。可看踢脚是否平整。是否在一个平面上。色彩最好与地面同。可看踢脚是否平整。是否在一个平面上。不同等级的建筑，其墙面处理也不同不同等级的建筑，其墙面处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、喷。墙面处理方式有：抹灰、喷塑、贴墙纸、贴墙布等，。对于抹灰，从侧面看墙上的印迹是否均匀。塑、贴墙纸、贴墙布等，。对于抹灰，从侧面看墙上的印迹是否均匀。假设墙面上留有较大、较粗的颗

32、粒或印迹大。说明粉刷质量低。对于喷假设墙面上留有较大、较粗的颗粒或印迹大。说明粉刷质量低。对于喷塑，要看墙面的整体性，色点大小均匀塑，要看墙面的整体性，色点大小均匀 的为好。墙纸、墙布上要不留气的为好。墙纸、墙布上要不留气泡。纸与纸、布与布的交接处以平整为好。泡。纸与纸、布与布的交接处以平整为好。外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点；点；外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。12/12/20223门和窗门和窗 门开启是否自如门开启是否自如，门是否由于下陷而与地面摩擦，或由于膨，门是否由于

33、下陷而与地面摩擦，或由于膨胀而关闭不严。胀而关闭不严。门锁应活动自如。门锁应活动自如。窗扇开启应灵活，玻璃与窗框的附着应结实，可用手摇动窗框。窗扇开启应灵活，玻璃与窗框的附着应结实，可用手摇动窗框。以玻璃不发生震荡为好。以玻璃不发生震荡为好。12/12/2022 (4)设备设备 一般住宅楼的设备有给排水管道、燃气管道、电灯头、插座等。一般住宅楼的设备有给排水管道、燃气管道、电灯头、插座等。可检测给水管、排水管是否通畅。管道是否已有锈迹。可检测给水管、排水管是否通畅。管道是否已有锈迹。燃气管是否接通，灯头、插座是否有电。燃气管是否接通，灯头、插座是否有电。对于空调，可先设置温度然后到建筑内各局部

34、实测温度，检验对于空调，可先设置温度然后到建筑内各局部实测温度，检验其吻合程度。其吻合程度。对于各设备的性能。应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。对于各设备的性能。应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。5顶棚顶棚 住宅的顶棚构造一般较简单，可检查吊棚是否结实，上下取物住宅的顶棚构造一般较简单，可检查吊棚是否结实，上下取物是否方便。顶棚上的灯具是否完好。各送风口是否均有风。是否方便。顶棚上的灯具是否完好。各送风口是否均有风。12/12/20226装修装修 钢、木门窗应安装平正结实，无翘曲变形，开关灵活，零配件钢、木门窗应安装平正结实，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严

35、密，木门窗缝隙适宜。装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适宜。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装结实，底层外窗、楼进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装结实，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏。层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏。木装修工程应外表光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽。与木装修工程应外表光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽。与基层必须钉牢。基层必须钉牢。门窗玻璃应外表平整，油灰饱满，粘贴结实。门窗玻璃应外表平整，油灰饱满，粘贴结实。抹灰应外表平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。抹灰应外表平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应外表洁净，粘贴结实，阴阳角与线脚

36、顺直，无缺棱掉饰面砖应外表洁净，粘贴结实，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。角。油漆、刷浆应色泽一致，外表不应有脱皮、漏刷现象。油漆、刷浆应色泽一致，外表不应有脱皮、漏刷现象。12/12/20227电气电气 电气线路安装应平整、结实、顺直。过墙应有导管。导管连接必须严密，电气线路安装应平整、结实、顺直。过墙应有导管。导管连接必须严密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须严密、可靠，使铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须严密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地。管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地。应按套应按套(单元单元)安装电表或预留表位。

37、并有接地装置。安装电表或预留表位。并有接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须结实，部件齐全，接触良好，位置正确。照明器具等低压电器安装支架必须结实，部件齐全，接触良好，位置正确。各种避雷装置的所有连接点必须结实可靠。各种避雷装置的所有连接点必须结实可靠。电梯应能准确启动运行。选层、平层、停层，嗓声和震动声不得超过规定电梯应能准确启动运行。选层、平层、停层，嗓声和震动声不得超过规定值。制动器、限递器、报警器及其他平安设备应动作灵敏可靠。值。制动器、限递器、报警器及其他平安设备应动作灵敏可靠。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或被高层建筑遮挡使及射波对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱

38、或被高层建筑遮挡使及射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否平安可靠。警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否平安可靠。配置有配置有 的住宅，应检查电活线路是否如期开通，接听效果是否和谐，的住宅，应检查电活线路是否如期开通，接听效果是否和谐，费费用是否已经清缴完毕。用是否已经清缴完毕。12/12/20228水、卫、消防设施水、卫、消防设施 进出水管道

39、应安装结实，控制部件启闭灵活、无滴漏。进出水管道应安装结实，控制部件启闭灵活、无滴漏。应按套应按套(单元单元)安装水表或预留表位。安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米。并不米。并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。道排水必须流畅。卫生器具应质量良好，接口不得渗漏。安装应平正、结实、部件卫生器具应质量良好，接口不得渗漏。安装应平正、结

40、实、部件齐全、制动灵活。齐全、制动灵活。顶水泵安装应平稳，运行时无较大震动。顶水泵安装应平稳，运行时无较大震动。消防设施必须齐全，并且有消防部门检验合格签证。消防设施必须齐全，并且有消防部门检验合格签证。12/12/20229配套设施配套设施 户外阴沟、阳沟不得有断裂、积水现象。户外阴沟、阳沟不得有断裂、积水现象。房屋入口处必须修室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、房屋入口处必须修室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。空鼓和断裂现象。房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合邮电部门的有房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合邮电部门的有关规定。关规定。挂物钩、晒衣

41、架应安装结实。挂物钩、晒衣架应安装结实。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。单体住宅工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房单体住宅工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房撤除清理完毕。撤除清理完毕。室外地面平整，室内外高差合理。室外地面平整，室内外高差合理。12/12/20223 签订购房合同签订购房合同 3.2 建设部和国家工商局商品房购销合同范本3.1 签约前应做的事204条购房补充条款条购房补充条款12/12/20223.1 签约前应做的事签约前应做的事 为提高消费者购房的平安性，即使签订了?订购书?，也不要急于签约付款。而应在?订购

42、书?的有效期内抓紧时间通过以下步骤了解开展商及其出售的商品房，然后再诀定是否应该签约。(1)从建委、国土房管局等政府有关主管部门的咨询机构或消费看委员会等渠道了解开展商的信誉；(2)根据开展商提供的各种资料(如售楼书、图纸等)现场实地查勘；(3)向开展商索看房地产主管机关核发的?预售商品房许可证?并到房地产交易所或国土房管局市场处核对文号及其相应事实；(4)查询是否抵押(5)查询是否一 房多卖 12/12/20224 楼宇按揭楼宇按揭 4.7 贷款的期限、利率和额度4.6 购房抵押贷款合同的根本内容4.5 申请按揭贷款的程序4.4 申请按揭贷款应提供的资料4.3 按揭贷款应具备的条件4.2 个

43、人住房抵押贷款的种类4.1 定义12/12/2022 楼宇按揭贷款是抵押贷款的一种，是指借款人在向房地产开发公司购置房产时，自己先交楼价款的一局部(作为定金)，其余局部由银行贷款垫付，在银行贷款垫付期间，房产的权益属于银行所有，当借款人还清全部贷款本息时，该房产的权益才移至借款人。4.1 定义定义在我国，称为个人住房抵押贷款。当事人有房屋购置者、房屋出卖者和银行三方，存在着房屋购置者与房屋出卖者之间的房屋买卖关系。房屋购置者与银行之间的借贷关系以及房屋出卖者与银行之间的协作关系。12/12/2022开发商开发商银行银行购房者、贷款人购房者、贷款人 合作协议合作协议 购房合同购房合同 贷款协议贷

44、款协议 房款房款 交房交房 还款还款12/12/20224.2 个人住房抵押贷款的种类个人住房抵押贷款的种类 个人住房贷款可分为自营性住房贷款(亦称商业性住房贷款)和委托住房贷款(亦称政策性住房贷款、公积金贷款)。另外，还有个人住房组合贷款。所谓个人住房组合贷款，是委托住房贷款和银行自营性住房贷款的结合，即当借款人申请的房改资金管理机构委托银行提供的委托住房贷款缺乏以购置住房时，银行用自筹资金发放自营性住房贷款，以解决借款人购置住房所需的资金。12/12/20224.3 按揭贷款应具备的条件按揭贷款应具备的条件 申请按揭贷款的对象一般是年满18周岁具有完全民事行为能力的当地居住的自然人，且同时

45、具备如下条件：(1)具有城镇常住户口或有效居留身份；(2)具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；(3)具有购置住房的合同或协议(购置外销住房的合同或协议须办理公证)；(4)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30作为住房的首期付款，享受购房补贴的以个人承担局部的30作为购房的首期付款；(5)有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人：(6)贷款人规定的其他条件。12/12/20224.4 申请按揭贷款应提供的资料申请按揭贷款应提供的资料申请按揭贷款应提供如下资料：1.?贷款申请表?(可向指定银行信贷部索取)；2.与开发商签订的购房合同；

46、3.已支付订金或首朝购房款的收据；4.申请人有效某某明文件，如某某、户口簿或居留证等；5.申请人的职业证明。如工作证等；6.申请人个人收入和家庭收入状况的有关证明，如已缴交个人所得税或家庭财产税的税单、最近六个月银行往来对账单、存折和定期存款单以及有关投资收益的证明文件等；7.申请人最近住址或通讯地址的证明，如私人 费单、电费单等；8.申请人的其他物业及财产证明，如私人汽车所有权证等。以上材料，除?贷款申请表?外，均需提交原件及复印件各一份。12/12/20224.5 申请按揭贷款的程序申请按揭贷款的程序4.5.1 贷款申请与受理4.5.4 贷款使用与归还4.5.3 贷款的发放4.5.2 贷款

47、调查与审批12/12/2022(1)自营性住房贷款的申请与受理。申请银行自营性住房贷款，借款人应直接向银行的房地产信贷业务部门提出借款申请；房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起，在二周内向借款人作出正式答复。(2)委托住房贷款的申请与受理。委托住房贷款由借款人向房改资金管理机构提出贷款申请，房改资金管理机构对贷款进展初审。初审合格后，房改资金管理机构将贷款资料移送受托银行调查。受托银行对购置行为的合法性、担保条件、归还能力等方而提出调查意见，交房改资金管理机构复审，房改资金管理机构根据受托银行的意见审批贷款，并与受托银行签订委托合同，签发委托贷款合同。受托银行与借款人办理有关

48、手续。4.5.1 贷款申请与受理贷款申请与受理12/12/2022 贷款银行受理后，应及时安排力量对借款申请进展凋查和初审，重点内容如下：(1)借款人的身份和资格；(2)借款人提供资料的真实性及合法性等；(3)贷款用途；(4)借款人的归还能力；(5)借款人的担保和保险情况。贷前调查和初审，要对借款申请及其有关资料的真实性和正确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进展复审，提出贷款审批意见。4.5.2 贷款调查与审批贷款调查与审批12/12/2022(1)个人住房贷款批准后，房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签订借款合同，办理用款、抵押、法律公证和登记、保险等手续

49、，缴付各有关费用。(2)在办理贷款手续时，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验以及今后的贷款催收等。4.5.3 贷款的发放贷款的发放12/12/2022 借款申请获得批推后，贷款人应通知借款人在指定的时间到贷款银行办理有关个人住房贷款用款手续，并在贷款银行开立存款账户。还款方式和还本付息方案应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内(含1年)的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。归还贷款本息的

50、方式可选择等额本息月均还款法、等额本金还款法等 4.5.4 贷款使用与归还贷款使用与归还111月利率）（月利率）月利率（贷款本金等额本息月均还款额贷款月数贷款月数月利率本金）（贷款本金累计已还贷款月数贷款本金等额本金月还款额比较比较12/12/2022 借款人应出具授权书，授权贷款银行可于约定的还款日主动在借款人在该行开立的存款账户中扣收。如采取单位代扣还款，可以签订委托代扣协议。提前还款。借款人在抵押贷款合同生效一年后，假设有足够的资金来源可以提前局部或全部还款，但必须在还款前向贷款人提交书面申请。逾期贷款的处理。对借款逾期的，贷款人应根据实际逾期金额和实际逾期天数按照人民银行规定的逾期贷款

51、利率收取利息。如借款人连续3个月或累计6期未能按期如数还款的，贷款人应向担保人追偿或处分抵押物，清偿全部贷款本息。12/12/20224.6 购房抵押贷款合同的根本内容购房抵押贷款合同的根本内容一份完整的购房抵押借款合同通常有以下几局部组成：总如此：概述签约三方(抵押人、抵押权人与售房单位)的根本情况；贷款：明确规定贷款币种、金额、期限与月利率；还款：对供款方式、还款方式以及提前还款等问题作具体规定；房产抵押与保险：详细说明了购房抵押登记手续的办理程序以及对所购房产进展保险的有关事项；违约处分：对抵押人的违约情形和抵押物(房产)的处分方式作了详细规定；抵押人之责任：详述了在按揭办理和供款过程中

52、，购房者应履行的根本责任；担保：详述了在按揭办理和供款过程中，开发商应履行的根本责任；其他：对按揭费用的处理以及合同公证等事项作进一步的规定。12/12/202212/12/20225 入住验收入住验收 5.1 入住时间5.5 验收结果的处理5.4 验收的具体工程和相应要求5.3 验收房屋程序5.2 入住的根本程序12/12/2022 如果是现房，一般在签约后一个月内可办理入任手续；如果是期房，入任时间如此由工程进度等各方面因素来诀定，一般为3一5年。具体的人住时间。以开展商发出的?房屋交付使用通知书?上注明的时间为准。必须在通知单上注明的时间内(一般为 50天)到楼盘现场办理入住手续。按常规

53、。开展商向移交房屋钥匙的当天被视为实际交房日，如在约定时间内没有办理相关手续，如此视为开展商已实际将该房屋交付使用，须自该日起承担所购房屋的风险责任及税费。5.1 入住时间入住时间12/12/2022 入住的根本程序如下：(1)开展商向寄发的?房屋交付使用通知书?或开展商通知到约定地点领取该通知书；(2)在约定时间持?房屋交付使用通知书?到现场售楼都或物业管理处联系入住事宜；(3)有关工作人员带着到所购房屋进展现场查勘，对各项设施设备进展检验，并将检测结果一一记录在?楼房验收交接表?上；(4)假设验收合格。须在?楼房验收交接表?上签字认可，并当场填写?住户登记表?，领取房屋钥匙和?住户手册?等

54、资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。假设验收不合格，也应将缺乏事项明确记录在?楼房验收交接表?上，可暂不办理人任手续，再次收楼时间由双方另行约定，但一般不应超过30天。5.2 入住的根本程序入住的根本程序12/12/2022 (1)试验收，在正式收楼之前，有权向开发商索取查阅“三书一证一表(?建设工程质量认定证书?、?住宅使用说明书?、?住宅质量保证书?、?房地产开发建设工程竣工综合验收合格证?、?竣工验收备案表?)以及到现场查勘验收。验收完毕后，可将关于房屋质量的初步检查意见告之开发商，要求开发商尽快协调解决。(2)开展商向寄发?房屋交付使用通知书?，在约定时间持房屋交付使用通知书

55、?到现场售楼部或物业管理处联系收楼事宜。(3)有关工作人员带着到所购房屋进展现场查勘对各项设施设备进展检验，并将检测结果一一记录在?验收交接表?上。假设验收合格，须在?验收交接表?上签字认可，并当场填写?住户登记表?领取房屋钥匙和?住户手册?等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。(4)假设验收不合格，也应将缺乏事项明确记录在?验收交接表?上，可暂不办理收房入住手续，再次收房时间由双方约定。但一般不应超过30天。5.3 验收房屋程序验收房屋程序12/12/2022 在住宅商品房的买卖过程中，房价款的多少与所购房屋的面积密切相关。2000年2月22日公布的?房产测量标准?，于2000年8

56、月1日实施，是目前较权威的面积计算法规。购房者如能掌握计算商品房销售面积的根本方法，对保护自己的合法权益不受侵害，具有重要意义。5.4 验收的具体工程和相应要求验收的具体工程和相应要求5.4.1 购房面积购房面积?房产测量标准房产测量标准?节选节选 5.4.2 其余验收内容其余验收内容 商品房建筑面积分摊商品房建筑面积分摊详见 2 2.7 及?验楼清单?验楼应准备的小工具验楼应准备的小工具 12/12/2022?房产测量标准房产测量标准?节选节选 8 房产面积测算8.1.1 房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面

57、积、产权面积、使用面积等测算。8.1.2 房屋的建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构结实，层高220M以上含220M的永久性建筑。8.1.3 房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使有的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。8.1.4 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。12/12/20228.1.5 房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。8.1.6 面积测算的要求各

58、类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量具应使用经检定合格的卷尺或其他能到达相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01。8.2 房屋建筑面积测算的有关规定8.2.1 计算全部建筑面积的范围 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊局部，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。12/12/2022 楼梯间、电梯观光梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自

59、然层计算面积。房屋在天面上，属永久性建筑，层高在220M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙不包括采光井、防潮层及保护墙外围水平投影面积计算 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外

60、围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。12/12/2022 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。有伸缩缝的房屋，假设其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。8.2.2 计算一半建筑面积的范围 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面

61、积的一半计算。12/12/20228.2.3 不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围 层高小于层高小于 2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地的地下室和半地下室。下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的建筑物内的操作平台、

62、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的局部。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的局部。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。12/12/202212/12/2022套内使用面积套内结构面积套内建筑面积公共使用面积公共结构面积公共建筑面积商品房销售面积S公共公共=S总总-S套内套

63、内 公共建筑面积分摊系数公共建筑面积分摊系数f =S公共公共/S套内套内 某套商品房的销售面积某套商品房的销售面积=S套内套内1+f 12/12/2022 乒乓球乒乓球人字铝梯人字铝梯 化装镜化装镜插页式文件夹插页式文件夹 备忘贴纸备忘贴纸 小锤子小锤子 手电手电 电笔电笔 矿泉水瓶矿泉水瓶 带有日期显示功能的相机带有日期显示功能的相机 扁型三插头小电器一个如电吹风、电须刨等扁型三插头小电器一个如电吹风、电须刨等 直角尺、卷尺直角尺、卷尺 透明胶管透明胶管20米米 卷纸、报纸卷纸、报纸 12/12/2022 正式验收后，如房屋质重没有什么问题，可当场办理收楼入住手续。如发现房屋质量有问题，应尽

64、快提出投诉，要求解决。最好的方法是以书面形式向临时托管单位或物业管理部门提出，内容越详细越好，用词也要恰当。防止矛盾激化。其要求越早提出越好，即使投诉书已经提交，如再有发现问题，也可随时补充投诉，不必迟疑。住宅的物业管理部门，一般就购房者(业主)的投诉，与施工单位或设计单位等部门交涉。凡施工单位未按国家有关标准、标准和设计要求施工造成的质量缺陷。由施工单位负责返修并承担经济责任。由于设计原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任。施工单位的维修费用按有关规定通过建设单位向设计单位索赔，缺乏局部由建设单位负责。因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购或其验收同意，施工单

65、位承担经挤责任，属于建设单位采购的，由建设革位率担经济责任。5.5 验收结果的处理验收结果的处理12/12/2022 因使用不当造成的质量缺陷，由使用单位自行负责。因地震、洪水、台风等不可抗力造成的质量问题，施工单位、设计单位不承担经挤责任。因建设工程质量缺陷造成人身及以外的其他财产损害的，侵害人应按有关规定给予受害人赔偿。对于上述质量问题的鉴别与认定，根据?房地产综合开发管理实施方法?的有关规定，属竣工1年以内(含1年)的，由建委质监站鉴定；属1年以上的，由房地产管理属下的房屋鉴定所负责鉴定。施工单位自接到保修通知书之日起，必须在两周内到达现场与建设单位共同明确责任方，商议返修内容，属于施工

66、单位责任的，如施工单位未能按期到达现场，建设单位应再次通知施工单位；施工单位自接到通知书起一周内仍不能到达时，建设单位有权再自行返修，所发生的费用由施工单位承担。不属于施工单位责任的，建设单位应与施工单位联系，商议维修的具体期限。如果协商仍不能解决的，购房者可向住宅所在地的仲裁委员会要求仲裁，或到法院上诉。12/12/20226 选购二手房选购二手房6.1 查询二手房产权状况的步骤6.3 接收二手房时易疏漏的问题6.2 购置二手房八项注意12/12/20226.1 查询二手房产权状况的步骤查询二手房产权状况的步骤6.1.1 要求卖方提供合法的证件6.1.3 查验房屋有无债务负担6.1.2 向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源12/12/2022包括产权证书、某某件、书、结婚证以及其他证件。产权证书是指“房屋所有权证和“土地使用权证。某某件是指某某、工作证和户口簿。件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购置权的协议