资产管理评估及成本管理知识分析法

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1、第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 市场市场法法第二节第二节 成成本法本法第三节第三节 收益法收益法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择1第一节第一节 市场法市场法2一、市场法的基本原理一、市场法的基本原理（一）理论基础（一）理论基础v均衡价值论均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。则来为被估资产定价。（二）评估思路（二）评估思路nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值3（三

2、）运用的前提条件（三）运用的前提条件1、要有一个活跃的公开市场。、要有一个活跃的公开市场。2、公开市场要有可比的资产及其交易活动。、公开市场要有可比的资产及其交易活动。(功能可比、市场条件可比、交易时间接近）功能可比、市场条件可比、交易时间接近）（四）市场法的适用范围（四）市场法的适用范围v主要适用于单项资产的评估主要适用于单项资产的评估v不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产价值的评估价值的评估.4二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）选择参照物。（一）选择参照物。1、成交价必须真实。、成交

3、价必须真实。2、至少三个交易案例。、至少三个交易案例。3、与被估资产相类似（大可替代，即功能、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。相同）。4、成交价是正常交易的结果。、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。、尽可能选择近期成交的交易案例。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素（三）指标对比、量化差异（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化（四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化的对比指标差异的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果（五）综合分析确定评估结果5三、市场比较法的具体操作方法三、市场比较

4、法的具体操作方法（一）直接比较法（一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。如：成新率、功能等。因素参照物因素被估对象评估值参照物成交价AA6v1.现行市价法（无差异）现行市价法（无差异）v2.市价折扣法（交易条件差异）市价折扣法（交易条件差异）v3.功能价值类比法（功能差异）功能价值类比法（功能差异）v（1）线性关系）线性关系v（2）指数关系）指数关系=1-资产评估价值 参照物成交价格（折扣率）x=/资产评估价值 参照物成交价格（评估对象生产能力 参照物生产能力）74、价格指数法（时间差异）、价格指数法（时间差

5、异）5、成新率价格调整法、成新率价格调整法6.成本市价法（成本差异）成本市价法（成本差异）7.市盈率乘数法（适用于企业价值及长期股权投资评估）市盈率乘数法（适用于企业价值及长期股权投资评估）%)1(%)1%)(1(21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：1系数P参照物的成新率被估资产的成新率调整系数8（二）类比调整法（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例交易案例A的调整值参照物的调整值参照物A的成交价的成交价时间因素系时间因素系数数区域因素系数区域因素系数功能因素系数功能因素系数情况补正系

6、数情况补正系数v目前我国还没有形成充分发育、活跃的资产交易市场，目前我国还没有形成充分发育、活跃的资产交易市场，类比调整法受到较大限制类比调整法受到较大限制9 例例 某商业用房，面积为某商业用房，面积为600600平方米，现因企业联营需要平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为进行评估，评估基准日为20022002年年1010月月3131日。评估人员在房日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：m/2元10 被评估商业用房与参照物商

7、业用房结构相似、新旧程度相近，故无需被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为分为100100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为合评分分别为107107、110110和和108108。当时房产价格月上涨率为。当时房产价格月上涨率为4%4%，故参照物，故参照物A A的时间因素调整系数为：；参照物的时间因素调整系数为：；参照物B B的时间因素调整系数：；参照物的时间

8、因素调整系数：；参照物C C因因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：如下。单位：被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）3 35,4555,455被评估资产总价被评估资产总价5,4555,4556006003,273,0003,273,000元元m/2元11v四、对市场法的简单评价四、对市场法的简单评价v优点优点：v（1）较容易掌握理解）较容易掌握理解v（2）充分考虑现时市场变化因素）充分考虑现时市场变化因素v（3）直观简单，评估结果容易使双

9、方接受。）直观简单，评估结果容易使双方接受。v缺点：缺点：v（1）需要一个公开活跃的市场）需要一个公开活跃的市场v（2）不适用于专用设备等固定资产以及大部）不适用于专用设备等固定资产以及大部v分无形资产。分无形资产。v（3）不适合受地区、环境等因素严格限制的资产）不适合受地区、环境等因素严格限制的资产v的评估。的评估。v（4）比较因素差异难以量化）比较因素差异难以量化12第二节第二节 成本法成本法13（三）注意问题（三）注意问题1、历史资料的真实性、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的、形成资产价值的成本耗费是必要的3、适用于继续使用前提下的资产评估、适用于继续使用前提下的资产评

10、估一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础（一）成本法的理论基础生产费用价值论生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路（二）成本法的评估思路评估值评估值=重置成本重置成本-各项损耗各项损耗实体性实体性功能性功能性经济性经济性14v（四）前提条件（四）前提条件v（1）继续使用（经济意义与实体意义）继续使用（经济意义与实体意义）v（2）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性须与假设的重置全新资产具有可比性v（3）被评估资产可以再生或复制）被评

11、估资产可以再生或复制v（4）被评估资产具有随时间推移贬值的特征）被评估资产具有随时间推移贬值的特征15二、成本法中的基本要素二、成本法中的基本要素（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本 相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资

12、产性能可改进（超额运营成本）。）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。（3）对于不具有重置现实的资产对于不具有重置现实的资产，如古建筑等，应采用复原重，如古建筑等，应采用复原重置成本。置成本。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行重置成本16v（二）实体性贬值（二）实体性贬值v是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性的损耗或下降而引起的资产的价值损失。的损耗或下降而引起的资产的价值损失。v（三）功能性贬值（三）功能性贬值v是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产价

13、值损失。价值损失。v（四）经济性贬值（四）经济性贬值v是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降而造成的资产价值损失。降而造成的资产价值损失。17三、成本法中各项要素的具体评估方法三、成本法中各项要素的具体评估方法基本公式：基本公式：评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经 济性损耗济性损耗 重置成本重置成本成新率功能性损耗经济性损耗成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本评估值重置成本综合成新率综合成新率 18（一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法1、重置核算法、重置核算法 按资产的成本构成，

14、以现行市价为标准按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本直接成本重置成本直接成本+间接成本间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。19v练习：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评练习：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市估。评

15、估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台场价格每台180000元，运杂费元，运杂费5000元，安装成本为元，安装成本为20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工成本元、人工成本13000元、其元、其他费用他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）（元）20v练习：重新购置机器设备一台，价格为练习：重新购置机器设备一台，价格为10万元，运输万元，运输费费2000元，装卸费元，装卸费500元，安装费元，安装费800元，其中原材元，其中原材料费料费3

16、00元，人工成本元，人工成本500元。根据统计分析求得安元。根据统计分析求得安装成本中的间接陈本为每人工成本装成本中的间接陈本为每人工成本0.8元，求该机器元，求该机器的重置全价。的重置全价。直接成本（直接成本（1000002000500+800）103300 元元间接成本间接成本5000.80400 元元重置全价直接成本重置全价直接成本+间接成本间接成本103700 元元 212、价格指数法、价格指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数）定基物价指数（2）环比物价指

17、数）环比物价指数v 注意问题注意问题va.物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。vb.科技进步较快资产使用该方法估价结果偏高科技进步较快资产使用该方法估价结果偏高vc.适用于数量多、价值低的大宗资产评估适用于数量多、价值低的大宗资产评估资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的重置成本被估资产nia）（产的历史成本被估资产重置成本资%122 例例：某待估资产购建于：某待估资产购建于19941994年，账面原值为年，账面原值为50,00050,000元，当时该类资产的价格指数为元，当时该类资产的价格指数为9595，评，评估基准日该类资产的定基价格指数为估基准日该

18、类资产的定基价格指数为160160，则：，则：待估资产的重置成本为多少？待估资产的重置成本为多少？待估资产重置成本待估资产重置成本 50,00050,000(160(1609595)100100 84,21184,211（元）（元）23例例：某机床于：某机床于20042004年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为1616万元。万元。20062006年进行一次改造，改造费用为年进行一次改造，改造费用为4 4万元；万元；20082008年又进年又进行一次改造，改造费用为行一次改造，改造费用为2 2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数20042004年为年为1.051.05，2006200

19、6年为年为1.281.28，20082008年为年为1.351.35，20092009年为年为1.601.60。要求：计算该机床要求：计算该机床20092009年的重置成本年的重置成本 .该机床该机床0909年的重置成本为：年的重置成本为：16161.60/1.05+41.60/1.05+41.60/1.28+21.60/1.28+21.60/1.35=31.71.60/1.35=31.7（万（万元）元）24v练习：练习：v评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值代产品。该设备账面原值10万元，其中买价万元，其中买价

20、8万元，运万元，运输费输费0.4万元，安装费用（包括材料）万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（该设备的重置成本是（）。（保留两位小数）。（保留两位小数）vA12.08万元万元 B10.58万元万元 C12.58万元万元 D9.5万元万元v A253、功能价值类比法、功能价值类比法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与

21、被估资产相类似的处于全新市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。26（1）功能价值法）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：若功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：注意：x的取值范围的取值范围v 该方法计算的一般是更新重置成

22、本。该方法计算的一般是更新重置成本。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物重置成本被估资产的27例例：某种全新的机器设备现时价格：某种全新的机器设备现时价格5 5万元万元/台，年产量为台，年产量为50005000件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为40004000件，计算其重置成本。件，计算其重置成本。被评估资产重置成本被评估资产重置成本50000500004000400050005000 4000040000（元）（元）若该类资产的功能价值指数为若该类资产的功能价值指数为0.70.

23、7，则可以确定其重置，则可以确定其重置成本：成本：被评估资产重置成本被评估资产重置成本5000050000（400040005000 5000）0.7 0.7 427694276928v【练习练习】评估资产为一台年产量为评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产万元，年产量为量为15万件。如果规模经济指数为万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重时，该设备的重置全价为（置全价为（）。）。vA19.2万元万元 B17.35万元万元 C24万元万元 D16.10万元万元答案：答案：D294、统计

24、分析法（点面推算法）、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。采用此方法。计算步骤：计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。成本。（3）计算调整系数）计算调整系数K。（4）据）据K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本K30v评估某企业某类通用设备，经抽样

25、选择具有代表性的评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备通用设备10台，估算其重置成本之和为台，估算其重置成本之和为600万元，而万元，而该该10台具有代表性通用设备历史成本之和为台具有代表性通用设备历史成本之和为400万元，万元，该类通用设备账面历史成本之和为该类通用设备账面历史成本之和为6000万，则：万，则：vK=600/400=1.5v该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本=6000*1.5=900031 练习练习：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备代表性的通用设备5 5台，估算其重置成本之和为台，估算其重置成本

26、之和为3030万元，而该万元，而该5 5台具有代表性的通用设备历史成本之台具有代表性的通用设备历史成本之和为和为2020万元，该类通用设备账面历史成本之和为万元，该类通用设备账面历史成本之和为500500万元。则：重置成为为多少？万元。则：重置成为为多少？K=3020=1.5 该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本=5001.5 =750（万元）（万元）32（二）资产的实体性贬值的估算方法二）资产的实体性贬值的估算方法 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法计量方法:1、观察法、观察法被估资产的有形损耗重置成本被估资产的有形损耗重置成本（

27、1成新率）成新率）2、使用年限法、使用年限法 实际已使用年限实际已使用年限名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率有形损耗率有形损耗率更新成本加权更新成本加权平均已使用年限331180000029.5400000加权平均已使用年限年343、修复费用法、修复费用法v有形损耗率有形损耗率=v实体性贬值实体性贬值=资产的重置成本资产的重置成本有形损耗率有形损耗率资产的修复费用资产的修复费用资产的重置成本资产的重置成本100%35v一台数控机床，重置

28、成本为一台数控机床，重置成本为200万元，已使用万元，已使用2年，其经年，其经济寿命为济寿命为20年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费用为用为20万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为（为（）A.38万元万元B.18万元万元C.20万元万元D.30万元万元 A36v练习：对某企业的一台加工炉进行评估，该加工炉是每练习：对某企业的一台加工炉进行评估，该加工炉是每周周7天，每天天，每天24小时连续运转。经现场观察并与操作人小时连续运转。经现场观察并与操作人员和技术人员交谈，了解到这台设备是员和技术人员交

29、谈，了解到这台设备是8年前安装的，年前安装的，现在需要对炉内的耐火材料、一部分管道及外围设备更现在需要对炉内的耐火材料、一部分管道及外围设备更换。如果更换耐火材料、管道和外围设备，该加工炉就换。如果更换耐火材料、管道和外围设备，该加工炉就能再运转能再运转15年。经与设备维修和技术部门讨论，可知更年。经与设备维修和技术部门讨论，可知更换耐火材料需投资换耐火材料需投资15万元，更换管道及外围设备需投资万元，更换管道及外围设备需投资7万元，共万元，共22万元。采用成本法求得该加工炉的重置成万元。采用成本法求得该加工炉的重置成本为本为160万元。试估测该加工炉的成新率。万元。试估测该加工炉的成新率。3

30、738（三）功能性贬值及其计量（三）功能性贬值及其计量1.功能性贬值的含义功能性贬值的含义是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值贬值。体现在两方面：体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力产出能力2.2.超额运营成本的计算步聚：超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）所得税率）(3)据资产的剩余寿命和

31、收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）所得税率）（P/A,r,n）39功能性贬值的计算功能性贬值的计算v被评估资产功能性贬值：被评估资产功能性贬值：v年超额运营成本年超额运营成本1/（1r）+1/（1+r）2+1/（1+r）n（1-所得税率）所得税率）v1/（1r）+1/（1+r）2+1/（1+r）nv=（1+r）n-1 r（1+r）nv=1-（1+r）-n rv=（P/A，r，n）称为年金现值系数，可以查年金现）称

32、为年金现值系数，可以查年金现值系数表获得值系数表获得40v练习练习:某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置元，被评估控制装置尚可使用尚可使用3年，所得税率为年，所得税率为25%，适用的折现率为，适用的折现率为l0%。v根据上述数

33、据资料，估算被评估控制装置的功能性根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。贬值。41v（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元元)v（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-25%)=13500(元元)v（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:v 13500(P/A，10%，3)v =13500

34、2.4869=33573.15（元）（元）42（四）经济性贬值及其计量（四）经济性贬值及其计量1.1.经济性贬值的含义经济性贬值的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。v产生的原因有：产生的原因有：v（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；v（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；v（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；v（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营）通货膨胀的情况下，国家实

35、行高利率政策，导致企业运营成本加大；成本加大；v（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；v v一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。432.2.表现形式表现形式 资产利用率下降资产利用率下降 资产年收益额减少资产年收益额减少443.3.计算方式计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬经济性贬值率值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量因收益额减少而导致的经

36、济性损耗的计量 经济性贬值额年收益损失额经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）所得税率）（P/A,r,n）v 注意问题注意问题%1001x资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能经济性贬值率45 练习：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产练习：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为能力为1010万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产产7 7万台万台(销售价格及其他条件未变销售价格及其他条件未变)。这种局面在。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生今

37、后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。产线的经济性贬值率。v评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数指数（功能价值指数）（功能价值指数）为为0.6.0.6.46v设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：v经济性贬值率经济性贬值率v=1-（70000/100000）0.6 100%=19%47v练习：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必练习：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元元/台，经测算每年完成台，经测算每年完成10万台

38、的销售量，售价需降万台的销售量，售价需降至至1900元元/台，即每台损失毛利台，即每台损失毛利100元。经估算，该元。经估算，该生产线还可以继续使用生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均年，企业所在行业的平均投资报酬率为投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。，试估算该生产线的经济性贬值。48v计算过程如下：计算过程如下：v经济性贬值经济性贬值v=(100100000)（1-25%）（P/A，10%，3）v=18651750(元元)49v综合案例：某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产综合案例：某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为

39、进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值万，净值为为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计年，已经计提提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。万元。实际累计利用时间为实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在

40、同类标准资产相比，每年多支出量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本营运成本3万元万元(该企业所得税税率为该企业所得税税率为33%，假定折现率为，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。50v答案：答案：v资产的重置成本资产的重置成本=480万；万；v资产的已使用年限资产的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5年年v实体性贬值率实体性贬值率=17.5/(17.5+8)=68.63%；v资产的功能性贬值资产的功能性贬值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8)=10.72万万元元v

41、评估值评估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86万元万元51v练习：评估对象为某企业练习：评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，年购进的一条生产线，账面原值为账面原值为150万元，万元，2001年进行评估。经调查分析确年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，据估计，该资产还可使用该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省可节省3人，每人的月工资为人，每人的月工

42、资为650元。此外，由于市场元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为每年为20万万(该企业所得税税率为该企业所得税税率为33%，假定者现率为，假定者现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行。要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行评估。评估。52v答案：答案：v评估值评估值=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值v重置成本重置成本=150*(1+10%)3=199.65万元万元v实体性损耗率实体性损耗率=3/(3+6)=33.33%v功能性贬值功能性贬值=

43、3*12*650*(1-33%)*(P/A,10%,6)=6.83万元万元v经济性贬值经济性贬值=20*(1-33%)*(P/A,10%,6)=5.84万元万元v评估值评估值=199.65*(1-33.33%)-6.83-5.84=120.44万元万元53四、对重置成本法的评价四、对重置成本法的评价1、运用中一般没有严格的前提条件，适用范围广。、运用中一般没有严格的前提条件，适用范围广。2、具体运用操作难度大。、具体运用操作难度大。3、没有与使用收益联系，容易忽略无形资产、没有与使用收益联系，容易忽略无形资产54第三节第三节 收益法收益法55一、收益法的基本涵义一、收益法的基本涵义（一）收益法

44、的理论基础（一）收益法的理论基础v 效用价值论效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。的收益。（二）收益法的评估思路（二）收益法的评估思路 预期收益折现预期收益折现（三）收益法运用的前提条件（三）收益法运用的前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测、被评估资产的预期收益年限可以预测56v（四）收益法的适用范围（四）收益法的适用范围v（1）企业整体资产产权变动的资产评估）企业整

45、体资产产权变动的资产评估v（2）以房地产业务为目的的资产评估）以房地产业务为目的的资产评估v（3）资源性资产的评估）资源性资产的评估v（4）无形资产以转让为目的的资产评估）无形资产以转让为目的的资产评估57二、收益法应用的基本计算公式二、收益法应用的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化 率）、收益率）、收益的持续时间。的持续时间。（一）未来收益有限期（一）未来收益有限期 1、每期收益不等额、每期收益不等额 2、每期收益等额、每期收益等额niiirRP1)1(),()1(11)1(1)1(11nrAPArrArArAPnniinii58

46、（二）未来收益无限期（二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、稳定化收益法（、稳定化收益法（年金资本化法年金资本化法）v 稳定化收益稳定化收益A的估算方法：的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数（3）注意）注意:方法（方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。）更具客观性，但缺乏预测性。rAP),()1(1nrAPrRAnii59v练习：某企业尚能继续经营练习：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得

47、出抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均年预期收益均为为900万元，折现率为万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。，请估算该企业的评估值。P=（9008%）1-1/（1+8%）6=900（P/A,8%,6）=9004.6229=4160.59（万元）（万元）60v练习：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘练习：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为收益为1200万元，折现率为万元，折现率为4%。请估算该企业的。请估算该企业的价值。价值。v评估值评估值=12004%=30000（万元）（万元

48、）612、分段法、分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。则需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1(162v练习：某收益性资产预计未来五年收益额分别是练习：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万元。假定从万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折万元，确定的折现率和本金化率为现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在。分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。永续经营条件下的评估值。63v首先，确定未来

49、五年收益额的现值。首先，确定未来五年收益额的现值。v计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。vP5=120.9091+150.8264+130.7513v+110.683+140.6209=49.24454325%)101(14%)101(11%)101(13%)101(15%)101(12P64v其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：即：14（10%）=140（万元）（万元）v最后，确定该企业评估值：最后，确定该企业评估值：v企业评估价值企业评估价值=49.244+1400.6209v =136.17（万元

50、）（万元）65三、收益法中各项基本参数的确定三、收益法中各项基本参数的确定（一）预期收益（一）预期收益 1、预期收益的类型、预期收益的类型 (1)(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金税后利润净现金税后利润+折旧追加投资折旧追加投资 （2 2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。（3）收益额是预期收益、客观收益，不是实际收益、历史）收益额是预期收益、客观收益，不是实际收益、历史收益且必须由被评估资产形成。收益且必须由被评估资产形成。1.1 税后利润税后利润2.1净现金流净现金流3

51、.1利润总额利润总额税后净收益，被普遍采用税后净收益，被普遍采用662、预期收益的测算、预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999收益时间图32 使用时间序列法预测某企业的净收益67 表表1 评估前每年收益评估前每年收益年年 份份净收益（万元）净收益（万元）20031 00020041 15020051 210

52、20061 30020071 34068vb=(Nxy-xy)/(Nx2-(x)2)vv a=y(平均)-b*x（平均）vb=(5*12030830-10025*6000)/(5*20100135-10025*10025)=83va=-16521569 表表2 预测年收益预测年收益年年 份份净收益（万元）净收益（万元）20081 44920091 53220101 61520111 69820121 78170（2）因素分析法）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；等）；预测这些因素未来可能的变动情况；预测这些因素未来可能的

53、变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。估算基于因素变动的未来收益水平。71（二）折现率与本金化率（二）折现率与本金化率 1.1.二者无本质区别二者无本质区别 2.2.内涵上略有区别内涵上略有区别:v 折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率v折现率与资本化率在量上是否相等，取决于同一折现率与资本化率在量上是否相等，取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。同。723.3.确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法(1)、加和法、加和法 折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债

54、收益率无风险报酬率的确定：国债收益率v风险报酬率的确定：风险报酬率的确定：a.风险累加法风险累加法报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率73b.系数法系数法 v适用于股权被频繁交易的上市公司的评价适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：ifmiRRR)()(fmfRRRr市场平均风险报酬率市场平均风险报酬率74(2)、资本成本加权法、资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部

55、分息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率长期负债占资产总额的比重折现率长期负债占资产总额的比重长期负债长期负债 利息率利息率（1所得税率）所得税率）+所有者权益所有者权益 占资产总额的比重占资产总额的比重投资报酬率投资报酬率 投资报酬率无风险收益率投资报酬率无风险收益率+风险报酬率风险报酬率(3)、市场比较法、市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。通过参照物的市价和收益来倒求折现率。31nnni）样本资产价格样本资产的收益折现率（75（三）收益期限（三）收益期限资产的价值体现在获取未来的能力上，直接与未来收益期的资产的价值体现在获取未来的能力上，直接与未来收益期的长短相联系。总

56、体而言，应该涵盖委估资产的整个收（受）益长短相联系。总体而言，应该涵盖委估资产的整个收（受）益期限。从整个受益年度出发，可以是有限期与无限期的统一：期限。从整个受益年度出发，可以是有限期与无限期的统一：有期限者根据具体情况的不同，可以选用营业执照的期限、有期限者根据具体情况的不同，可以选用营业执照的期限、经营合同规定的期限、租赁期限、整个经济寿命周期等。例如经营合同规定的期限、租赁期限、整个经济寿命周期等。例如可以采用营业执照的年限或经营合同指定的年限。可以采用营业执照的年限或经营合同指定的年限。根据具体的情况判断为无期限者，主要适用于：在企业经根据具体的情况判断为无期限者，主要适用于：在企业

57、经营比较正常且没有对足以影响企业继续经营的某项资产的使用营比较正常且没有对足以影响企业继续经营的某项资产的使用年限进行规定，或者这种限定是可以解除的，并可以通过延续年限进行规定，或者这种限定是可以解除的，并可以通过延续方式永续使用的，则在测算其收益时，收益期的确定可采用无方式永续使用的，则在测算其收益时，收益期的确定可采用无限期（永续法）。限期（永续法）。76v练习：练习：v被评估企业预计未来五年的预期收益为被评估企业预计未来五年的预期收益为100万、万、120万、万、150万、万、160万和万和200万，假设折现率和资本化率均为万，假设折现率和资本化率均为10%，企业永续经营，试用，企业永续

58、经营，试用年金法年金法估测企业整体价值。估测企业整体价值。另外假定被评企业从未来第另外假定被评企业从未来第6年开始，企业的年收益维年开始，企业的年收益维持在持在200万元水平，试采用万元水平，试采用分段法分段法估测企业整体价值。估测企业整体价值。v答案：答案：v(1)、永续经营下年金法评估值为、永续经营下年金法评估值为1414.82万元；万元；(2)、采用分段法评估的评估值为采用分段法评估的评估值为1778万元。万元。77四、对收益法的评价四、对收益法的评价1、该方法最适宜：、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的

59、资产。成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：、该方法的局限性：预测收益额难度大；预测收益额难度大；含有较大成分的主观性；含有较大成分的主观性；因此该方法的适用范围小。因此该方法的适用范围小。78五、清算问题五、清算问题 v 清算价格属于非正常价格（市场法的延伸）清算价格属于非正常价格（市场法的延伸）清算价格的确定方法清算价格的确定方法:1、市价折扣法、市价折扣法 清算价格公允市价清算价格公允市价折扣率折扣率 2、模拟拍卖法（意向询价法）、模拟拍卖法（意向询价法）清算时间的长短况市场对该资产的需求状折扣率的确定79v练习：某企业有数控加工中心一台，为评估其清算练习：某企业有数控加工中

60、心一台，为评估其清算价格，评估人员对两个设备管理员，两个设备经销价格，评估人员对两个设备管理员，两个设备经销员进行询价，得到的估价分别为员进行询价，得到的估价分别为800800万元、万元、760760万元、万元、820820万元、万元、780780万元。万元。v则平均估价则平均估价=（800+760+820+780800+760+820+780）/4=790/4=790（万元），（万元），评估人员在详细分析了其他影响因素后，确定清算评估人员在详细分析了其他影响因素后，确定清算价格为价格为800800万元。万元。80第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择81一、评估方法之间的关系一、

61、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系（一）资产评估方法之间的联系对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。82v（二）多种方法评估方法得到的评估结果出现较大差（二）多种方法评估方法得到的评估结果出现较大差异的原因异的原因（1）某些方法的应用前提不具备）某些方法的应用前提不具备（2）分析过程有

62、缺陷）分析过程有缺陷（3）结构分析有问题）结构分析有问题（4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真）某些支撑评估结果的信息依据出现失真（5）评估师的职业判断有误）评估师的职业判断有误 83v（三）资产评估方法之间区别（三）资产评估方法之间区别v市场法与成本法的区别：市场法与成本法的区别：（1）从买者和卖者的角度考虑不一样；）从买者和卖者的角度考虑不一样；（2）市场法市价和成本法的价格包含的内涵不）市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；一样；（3）市场法和它的原始成本没有直接关系，而）市场法和它的原始成本没有直接关系，而成本法和它的历史成本是有直接关系的；成本法和它的历史成本是有直接关系的；8

63、4二、资产评估方法的选择二、资产评估方法的选择1、与评估价值类型相适应、与评估价值类型相适应2、与评估对象相适应、与评估对象相适应v 在评估时首先应区别被估资产是：在评估时首先应区别被估资产是：单项单项/整体，有形整体，有形/无形，通用无形，通用/专用，可复制专用，可复制/不可复不可复制制v一般讲：一般讲：成本法适宜评估成本法适宜评估可复制的资产可复制的资产专用资产专用资产单项资产单项资产收益法适宜评估收益法适宜评估资源性资产资源性资产无形资产无形资产整体资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产853、受可搜集到的数据和信息资料的制约、受可搜集到的数据和信息资料的制约4、选择评估方法还要纳入不同途径中统筹考虑（充分考、选择评估方法还要纳入不同途径中统筹考虑（充分考虑评估效率、与评估人员特长结合）虑评估效率、与评估人员特长结合）86