大邑锦天新城项目定位沟通方案140p

《大邑锦天新城项目定位沟通方案140p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大邑锦天新城项目定位沟通方案140p（140页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、报告结构第一章项目发展环境第二章项目SWOT分析第三章项目定位研判第四章项目相关建议第五章项目投资分析第六章项目服务计划第一章项目发展环境PART-1 项目城市环境分析PART-2 项目区域环境分析PART-3 项目房地产市场分析PART-4 项目商业市场分析PART-5 项目客群分析基础状况大邑县属于成都市区域经济的第三圈层，位于四川省中西部，成都平原西缘。距成都市区48公里，东北与崇州市为界，南接邛崃市东南与新津县毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。属亚热带季风性湿润气候。大邑县历史悠久，文化繁荣。风景秀丽，旅游资源丰富。基础状况第一圈层第二圈层第三圈层大邑县总体城市化水平较低，位于第三

2、圈层，城市化率为33.7%，房地产行业仍有较大的发展空间。PART-1 项目城市环境分析地理位置：大邑县位于成都平原西部，与邛崃山脉接壤。东与崇州市交界，东南与新津县毗邻，西南与邛崃市相邻，西与雅安市芦山县、宝兴县相连，北与阿坝州汶川县接壤。县域总面积1327平方公里。大邑辖3乡、17镇。距成都市区48公里，地跨东经10259至10345，北纬3025至3049。东北与崇州市为界，南接邛崃市东南与新津县毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。自然环境：大邑县地处成都平原向川西北高原过渡的前沿地带，其西部为成都平原与龙门山脉隆起的缝合带。全县整体处于构造活动带上，其地质构造极其复杂。其中，平原占2

3、2.8%，丘陵占16.7%，山地占60.5%。境内西北最高峰苗基岭（大雪塘）海拔5364米，东南最低处的韩场镇杨家祠堂海拔仅475米，相对高差达4889米。亚热带湿润季风气候，境内年平均气温为16.0（平坝区），1月平均气温5.5，7月平均气温26.1，极端最低气温-4.8，极端最高气温35.1。无霜期多年平均为284天。平均年降水量1098.2毫米。随山体海拔高度的变化，常显现“一山有四季，十里不同天”的生物气候垂直变化特点。大邑县拥有植物226科、1527属、8600余种，脊椎动物5个纲36个科。常绿阔叶林（海拔厨房门开间小，且与房门相连，使用不变；主卧房门正对厕所门，显尴尬；客厅4米开间

4、，略显小气，但连接1.9米宽阳台，通过阳台弥补缺陷，视野较为开阔；改善性套三，次卧面积小，舒适感低动线合理，但存在过道面积浪费，导致空间感更差；PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析11095凯蒂凯旋城物业类型高层建筑类别住宅物业地址大邑县温泉大道201号开发商四川凯蒂置业有限公司占地面积（）26660建筑面积（）138584容积率3.9绿化率30%总户数757面积区间（）70-130均价（元/）3600元/优惠情况全款6%按揭4%PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析主力户型凯旋城4号楼主力户型，89-94，两房变三房且同时带有额外空间，赠送面积较大，性价比较高，干湿及动静分

5、区都十分合理。厨房与卫生间在一起，用水够集中；餐厅与客厅之间有较大面积的浪费，且餐厅位置尴尬；客厅4米开间，同时连接1.9米宽阳台，视野较为开阔；改善性套三，次卧面积小，舒适感低赠送面积较多，性价比高动线合理，但存在过道面积浪费，导致空间感更差；PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析9489局 部 分 析小结：小结：城南新区是目前大邑县政府重点打造的高尚住宅区域，也是未来的经济中心，该区域房地产业发展速度非常迅猛，以春天国际、凯旋城为代表的精品楼盘成功的树立了区域住宅的形象标杆，较大的户型赠送面积和独具风格的园林景观深受消费者青睐，该区域商品房总体量（含已售罄）约为300万，当前去化程

6、度近 80%，热销户型为80-100的两房、三房带双卫产品，执行单价在3500元左右。12345678桃源新城 楼盘分布1.润驰国际2.桃源小区3.圣桦城4.星星卡纳河畔5.力扬时代名苑6.河滨森林华府7.外滩8.鑫河国际花园PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析润驰国际广场物业类型高层建筑类别住宅、商业物业地址大邑县晋原镇内蒙古大道2号开发商四川佰宇投资有限公司占地面积（）71262建筑面积（）180000容积率2.5绿化率30%总户数1067面积区间（）78-140均价（元/）3400元/优惠情况全款6%按揭3%项目引入了大邑县第一个家乐福，配套做到了大邑最好，深得当地客户的认可，

7、其住宅产品简单、传统，洋房（6+1）+电梯（18F）。PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析主力户型润驰国际广场11号楼主力户型，105，两房变三房，赠送面积较大，性价比较高，但干湿及动静分区都并不够合理。厨房与卫生间距离较远，用水不够集中；餐厅与客厅之间有较大面积的浪费，且餐厅位置尴尬；客厅4米开间，同时连接2.1米宽阳台，视野较为开阔；改善性套三，次卧面积小，舒适感低赠送面积较多，性价比高动线不够合理，卧室分布两侧，存在过道面积浪费，导致空间感更差；PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析103105圣桦城物业类型高层建筑类别住宅、商业物业地址内蒙古大道666号开发商成都宇峰

8、置业有限公司占地面积（）103333建筑面积（）400000容积率2.5绿化率35%总户数2254面积区间（）65-130均价（元/）3300元/优惠情况全款3%按揭1%首个五星级综合体，国家鲁班奖的获得者建设，配套有正式挂牌五星级酒店“圣索亚酒店”、主题商业街、公寓。PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析主力户型厨卫分离、用水不集中、资源浪费。动静分区合理、带超宽阳台、入户花园，采光采景面较大，舒适感较强。客厅4.5米开间，主卧系统近20品质保证。但两次卧开间小气，舒适感不足。切存在长走廊面积浪费。餐厅位置略显尴尬，尺寸较小。走廊式设计，面积浪费。主卧室开门正对卫生间，开门位置尴尬；

9、项目主力户型，113，改善性套三。品质感较强，超长阳台，具备较强市场竞争力PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析113101局 部 分 析小结：桃源新城与城南新区同属于当地政府目前重点打造的区域，是未来大邑的政治中心，县委、县政府的所在地，房地产业发展速度仅次于城南新区，但潜力巨大，以润驰国际广场、圣桦城为代表的高品质项目打造的相对完善的配套设施，引进了家乐福等大型超市、百货卖场，打造五星级酒店来充分的吸引客群。该区商品房总体量（含售罄）约200万，当前去化程度近70%，热销产品为70-90的两房带可变空间户型，执行均价为3300元/左右。123晋东新区 楼盘分布1.博友诺蔓邸2.圣菲

10、一号3.优品美地PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析优品美地物业类型住宅建筑类别高层物业地址大邑县甲子路与潘家街交汇点开发商成都德鑫置业有限公司占地面积（）14667建筑面积（）70000容积率3.75绿化率45%总户数460面积区间（）70-110均价（元/）3500元/优惠情况全款4%按揭2%PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析主力户型项目主力户型，89-108，改善性套三。性价比高，具备较强市场竞争力厨房与卫生间在一起，用水够集中；餐厅与客厅之间有较大面积的浪费，且餐厅位置尴尬；客厅4米开间，略显小气，但连接1.9米宽阳台，通过阳台弥补缺陷，视野较为开阔；改善性套三，

11、次卧面积小，舒适感低动线合理，但存在过道面积浪费，导致空间感更差；PART-3 项目房地产市场分析局 部 分 析10889局 部 分 析小结：晋东新区地处传统老城区与工业集中区之间，区域居住环境相对较差，由于紧邻老城区，目前配套设施在三个新城区域内最为完善，这也是吸引客群的少数卖点之一，区域商品房总体量（含售罄）约80万，楼盘品质较低，园林景观打造粗造，产品都以70-80一房、两房刚需中小户型为主，销售困难，目前去化率不足50%，以优品美地、圣菲壹号为代表的楼盘销售执行单价在3500左右。小结整体市场高层住宅供应以80100产品为主，占比达到了56.2%，其中又以8090产品最多。供应极少的为

12、面积小于70与大于130 的产品。高层供应情况分析PART-3 项目房地产市场分析高层销售情况分析从销售情况可以看出，小面积产品，由于总价低，销售率都较高，同时110130舒适套三、套四产品销售情况也较好。从供应量、销售量可知，市场对于90100产品的认可度最高，整体供需匹配度一致。小结PART-3 项目房地产市场分析楼盘畅销户型套型实得面积赠送率去化速度春天国际85-1003室2厅1卫105-12525%70套/月凯蒂凯旋城80-902室2厅1卫11025%润驰国际90-1103室2厅1卫105-12015%100套/月圣桦城80-902室2厅1卫100-11022%130套/月优品美地80

13、-902室2厅1卫100-11017%90套/月周边主力楼盘梳理整体市场高层住宅供应以80100产品为主，占比达到了56.2%，其中又以8090产品最多。供应极少的为面积小于70与大于130 的产品。从销售情况可以看出，小面积产品，由于总价低，销售率都较高，同时110130改善性套三产品销售情况也较好。从供应量、销售量可知，市场对于90100产品的认可度最高，整体供需匹配度一致。面积小于100产品，基本售罄，市场接受度最高，在大于120处，销售率出现较大幅度的下降。PART-3 项目房地产市场分析小结楼盘容积率开盘时间春天国际3.92011-2-12凯蒂凯旋城3.92011-09-10润驰国际

14、2.52010-10-1圣桦城2.52013-2-8优品美地3.75待定周边主力楼盘梳理高层物业形态为未来普及趋势，体现城市化进程。PART-3 项目房地产市场分析小结50大邑未来的商圈格局主要由老城区商圈、大邑大道商圈、内蒙古大道商圈、晋东新城商圈四大商圈组成，每个商圈由于自身板块规划发展方向及自身条件的差异将形成各具特色的商业发展特点。商 圈 分 布PART-4 项目商业市场分析 大邑县的商业发展是以政务中心的转移而随之转移，目前已形成老城区与桃源新区双强局面，向周边版块辐射。较为繁华的商业中心分布于老城区、城南新区和桃源新城板块，城南新区商业尚处于建设阶段，多以底商形式出现，集中分布于大

15、邑大道两侧各楼盘临街处，但商铺目前总体空置率较高。桃源新城板块的商业是沿润驰国际广场为中心分布，晋东新区发展相比其他版块较为缓慢，还未形成集中性商业圈。商 圈 分 布PART-4 项目商业市场分析15老城区商圈发展态势受老城区土地资源稀缺的限制，老城区商圈无法大幅提升档次及规模，未来将在保持现状的情况下，局部进行升级，现有商圈的一些功能将被其他新兴的商圈所取代，如大型都市集中商业、度假、商务会议、休闲娱乐等。老城区 商圈居住人口：品质档次：u中偏低端。消费客群：u老城区常住居民。商业业态：u主要以中端服装、餐饮、休闲娱乐等商业业态为主。业态配比：u中档、低档服装将占整个业态的50%左右，其次为

16、餐饮类商业，占总业态的30%左右，其他类商业占20%左右。u约6.8万。商 圈 分 析PART-3 项目商业市场分析16大邑大道商圈发展态势大邑大道为大邑新兴的居住板块，板块内规模大盘林立，商业体量巨大，是大邑主要的房地产开发板块，未来大量居住人口的涌入，将催生大邑大道商圈的成熟及功能的明晰。大邑大道 商圈居住人口：品质档次：u中端、中偏高端。消费客群：u本地中端客群为主。商业业态：u主要为满足房屋装修的装饰建材类商业为主。业态配比：u未来板块商圈的生活配套类业态将占总业态比例的60%，餐饮、娱乐类业态将占总比例的30%，其他类业态将占总比例的10%。u目前居住2万。商 圈 分 析PART-4

17、 项目商业市场分析17晋东新城商圈发展态势依托城市主要交通道路，链接老城区与工业区，未来发挥住区与生产区之间的过渡的相关服务功能。晋东新城商圈居住人口：品质档次：u中低端消费 客群：u区域常住居民，游客，工业区高管及商务人士。商业业态：u餐饮、社区配套、商务酒店等。业态配比：u服务性功能商业为主，占总比例的70%，社区生活配套类商业占10%，酒店会议等业态占20%。u大邑当地、工业区高管或乡镇改善居民商 圈 分 析PART-4 项目商业市场分析18内蒙古大道商圈发展态势本案所在的内蒙古大道板块地处桃源新城核心区域，是未来大邑的行政中心，根据现场市调及规划信息综合来看，未来的内蒙古大道商圈将发展

18、成为大邑城市的新商业核心。内蒙古大道 商圈居住人口：品质档次：u中偏高端。消费客群：u大邑本地中高端客群。商业业态：u服装、超市、餐饮娱乐、装修装饰等为主。业态配比：u服装、大型超市、专业市场、商业街、餐饮娱乐将占据主要市场份额，以满足区域居住配套的商业将占20%左右。其他类商业占10%。u约10万。商 圈 分 析PART-4 项目商业市场分析版块项目名字体量业态老城区-围城北路中段、东段集中经营家居建材、滨河路周边集中餐饮。桃源新城区润驰国际广场（在售）22220（集中商业）60000平米（总体量）大型综合超市，中高档服装，快餐，娱乐性为主。大邑金融中心（待建）/凯蒂.凯旋城（在售）1100

19、0（集中商业）晋东新区紫荆尚品（在售）暂无信息沿街老旧杂货店，零售，建材。优品美地（在售）10000（沿街商铺）城南新区中铁.金山60000平方米家居建材。城市绿洲124603平方米春天国际81550平方米商 圈 分 析 总 结PART-4 项目商业市场分析大邑集中商业现状总结小结n大邑县老城区中心的百货大楼周边商业氛围较好，而可售商铺不多，导致租金高，转让费也高。n新区各房地产项目商业没有进行统一的业态规划，销售后的空置率很高，无法有效形成商业氛围。n目前城区内就成百大楼与家乐福两个大型商场，缺乏中型的商业卖场，专业市场，此类产品在有地段优势的情况下有较大的市场开发前景。n市场内各新开发商住

20、项目商铺供应量不是很大，总体租金水平较高。商 圈 分 析 总 结PART-4 项目商业市场分析58（1）客流群方向未来大邑老城区商圈功能将逐渐分散，居住人口主要向大邑大道、桃源新城两大板块转移，其他新兴商圈将逐步承接老城区城市核心商圈功能，本案所在的大邑大道商圈将成为承接大邑中高端客群的主要方向。（2）商业消费方向老城区商圈由于发展缓慢，档次偏低，核心商圈功能及地位被内蒙古大道商圈取代的可能性很大，大邑中高端消费需求将会转移，内蒙古大道板块、大邑大道板块的快速成熟，未来大邑中高端消费将向以上两个板块转移，大邑大道板块承接大邑本地中端的居住和商业消费需求。内蒙古大道承接大邑本地中高端、都市型、到

21、达性消费需求和本版块内的居家配套消费。大邑未来商圈发展总结商 圈 分 析 总 结PART-4 项目商业市场分析（3）大邑大道板块的空白大邑大道板块还未出现集中式的商业，为市场空白点。在售楼盘客群特征 客户年龄主要以中年人和25-30的年轻人为主，职业以老师，公务员和个体经营户为主30%15%25%30%25-3030-3534-4040-4524%33%23%20%教师个体业主企业白领政府机关事业单位员工PART-4 项目客群分析客 群 分 析 客户以大邑本地居民为主，购房目的多为生理上的居住需要50%40%10%大邑城镇居民周边乡镇周边城市40%10%30%10%10%生理需要安全需要情感需

22、要尊重需要自我实现在售楼盘客群特征PART-4 项目客群分析客 群 分 析 客户承受房间在300035000元/，比较青睐90120区间的三室。在售楼盘客群特征PART-4 项目客群分析客 群 分 析 首次置业的刚需客户与二次置业的改善性客户为市场购房的主要群体。在售楼盘客群特征PART-4 项目客群分析客 群 分 析在售楼盘客群特征PART-4 项目客群分析 从上表看出购房者相对更看重自身实际的既得利益，对楼盘品质的评价标准集中在户型设计（得房率）与位置地段等方面，注重楼盘为其描绘的性价比。64PART-5 项目客群分析客 群 特 征 总 结客群来源由于大邑县地处成温邛高速末端，且西面没有城

23、市接壤，故区域市场85%以上客户为本地客户，辅以少量因工作在大邑和来大邑养老的外地客户。客群档次由于当前只有一条快速通道（成温邛高速路）连接大邑和成都，故大邑房地产发展受限，所以区域目前还没有真正意义的高端产品，故，区域客户档次也多为收入稳定的中端客户。置业目的受地震影响市场观望情绪浓厚，故现阶段客户以刚性需求、首次置业的自住型客户居多，刚需型客户占总客户量的90%以上。PART-1 项目自身条件分析PART-2 项目优势分析PART-3 项目劣势分析PART-4 项目机会分析PART-5 项目威胁分析第二章项目SWOT分析66PART-1 项目自身条件分析项 目 资 源 分 析051011F

24、H=32.418FH=52.711FH=32.4在建住宅在建住宅在建住宅3FH=14.8在建商业11FH=32.411F施工地在建住宅3FH=14.8在建商业N规划总平面图施工地用地红线农技中心气象局“四至”n北至潘家街与邑新大道交接十字路口n南至元通路与邑新大道交汇处n东至邑新大道临晋东新区n西至城市绿洲67PART-1 项目自身条件分析项目地块条件分析051011FH=32.418FH=52.711FH=32.4在建住宅在建住宅在建住宅3FH=14.8在建商业11FH=32.411F施工地在建住宅3FH=14.8在建商业N规划总平面图施工地用地红线农技中心气象局A地块分析n地势平坦n地形方

25、正规整n两面临路，且临路面宽n两面临住区，东面靠城市绿洲项目北面靠润州华府项目68PART-1 项目自身条件分析项目地块条件分析051011FH=32.418FH=52.711FH=32.4在建住宅在建住宅在建住宅3FH=14.8在建商业11FH=32.411F施工地在建住宅3FH=14.8在建商业N规划总平面图施工地用地红线农技中心气象局B地块（8亩）分析n地势平坦n地形方正规整n两面临路，且临路面宽n地块面积较小但进深短B69PART-1 项目自身条件分析项 目 资 源 分 析政务资源：n大邑县国土局n人社局n环监局n防灾减灾中心n监察所n大邑县气象局教育资源：n银都小学n大邑中学医疗资源

26、：n张丙新诊所购物资源：n天惠超市n曙光超市交通资源：n潘家街四段（连接大邑大道）n邑新大道（城市主要道路之一）n元通路（连接大邑大道）饮食资源：n文武苑珍品轩鲜菌火锅公共交通资源：n成蒲铁路70PART-1 项目自身条件分析项 目 资 源 分 析n高端住区内本案地处的城南新区，由于其大邑大道周边楼盘较为集中且品质较高，已然成为大邑城区的高尚住区；n政务服务区内本案所处区域政务单位秘籍，政策吸附力较强；n临城市主干道本案临邑新大道，链接大邑大道在城市中轴道路与主干道之间，交通便利通达性好，5分钟内达到城市核心区；n教育资源丰富本案地块紧邻大邑中学，大邑中学是四川省重点中学，在省内有较高知名度，

27、具有较高升学率。又有银都小学教育资源丰富优质。n不足：缺乏临近的市场超市生活配套与医疗配套。71PART-1 项目自身条件分析项目直接竞争对手分析物业类型小高层 高层建筑类别住宅、商业物业地址大邑县潘家街政务中心对面开发商巴中市集洲房地产开发有限公司占地面积（）23708建筑面积（）59251容积率2.49绿化率35%总户数516主力户型（）85-100均价（元/）3300元/优惠情况全款8%按揭5%润州华府72PART-1 项目自身条件分析项目直接竞争对手分析项目产品以舒居型套二、套三为主，两梯六户，客户主要以大邑本地客户为主，置业目的主要为刚需及首改，同时也有部分投资客户项目整体采用围合式

28、布局，一期两栋11层电梯公寓，两梯六户，户型均为套二、套三的舒居型户型，目前在售的516套房源，整体走势良好，已去化80%，成交均价3350元/，成交客户为大邑本地客户居多，约占70%左右，主要为刚需、自住兼投资需求。一期一期二期二期二期二期 产品主力面积集中在8090，其次为110120，以大户型、套三房源为主项目直接竞争对手分析三室两厅双卫建筑面积：100.26赠送面积：23.6实得面积：123.8两室两厅单卫建筑面积：79.37赠送面积：22.3实得面积：101.6物业类型高层建筑类别住宅物业地址大邑大道567号开发商四川祥荣房地产开发有限公司占地面积（）124603建筑面积（）6130

29、80容积率3.5绿化率40%总户数1100主力户型（）70-90均价（元/）3700元/优惠情况全款5%按揭3%项目直接竞争对手分析PART-1 项目自身条件分析城市绿洲一期二期项目产品以舒居型套二为主，大面积可变空间，两梯五户，地处大邑中高档居住区和新商圈CBD的核心领地。PART-1 项目自身条件分析项目直接竞争对手分析项目地处城南新区腹地，配套完善，2013年4月29日开盘一期六栋18层电梯公寓，一栋33层涵盖SOHO公寓的写字楼，户型主力为套二可变套三的80-90户型，目前在售的1100套住宅房源由于单价过高整体走势不理想，至今仅去30套左右，成交均价3600元/，成交客户为大邑本地客

30、户居多，主要为刚需、自住兼投资需求。PART-1 项目自身条件分析项目直接竞争对手分析一室两厅一卫建筑面积：69赠送面积：25.5实得面积：94.5两室两厅一卫建筑面积：87.5赠送面积：27.2实得面积：114.6277PART-2 项目优势条件分析SWOT S优势本案地处城南新区，为高尚住宅楼盘集中区域，地段位置较好。本案地块临城市主干道，链接城市中轴线，交通方便，生活较为便利。本案地块位于规划城南新区内，目前主城区发展方向重点之一，周边政务配套强大，逐渐成为新城政务核心之一。本案开发商为央企集团子公司，在品牌塑造上操作较为容易。本案区域内有优质教育名校，教育资源优势明显。本案地块形状方正

31、路网完善，有益于项目的发展与打造。78PART-3 项目劣势条件分析SWOT W劣势本案虽处城南高尚住区内，但由于处在开发热点区域，楼盘众多竞争激烈。本案虽地块方正，但周边发展尚不成熟，商气人气不足。本案虽有未来规划支持，但规划实施仍需时间。本案周边生活及医疗配套较弱。本案周边虽政务单位较多，但其员工却基本已经置业，下班后多回老城消费。79PART-4 项目机会条件分析SWOT O机会n区域内楼盘众多，但功能定位雷同，对实际需要的生活配套支撑不足，形成市场空白点。n成蒲铁路大邑站位于大邑大道尽头离本案较近，规划的实施刺激区域经济发展，提升项目所在区域热度。n老城区的改造产生大量购房需求有益于项

32、目的销售。n经过大邑县的成都经济区环线高速公路(成都第三绕城高速)已于2012年年底动工，预计2015年通车80PART-5 项目机会条件分析SWOT T威胁p未来区域内供应体量充足，竞争压力较大。p通胀对整体经济的影响从而造成的对房地产市场的影响。p先期各案均为复合型项目，未来竞争偏向多元化。p国家对房地产市场调控的不确定性。PART-1 项目定位思考PART-2 项目市场定位PART-3 项目功能定位PART-4 项目客群定位PART-5 项目形象定位第三章项目定位研判82PART-1 项目定位思考分析核心问题怎样避开发展现状不成熟的销售缺陷？1结合项目自身条件用什么样的产品填补市场空白点

33、？283PART-1 项目定位思考分析核心问题怎样避开发展现状不成熟的销售缺陷？1挖掘点：目前区域通达性较好交通便利周边在售楼盘集中区域认可度高政务单位集中有固定的消费人群生活配套商业空白项目自身问题：周边未形成开发效应临街商铺基本无经营，租售比低住宅销售在周边区域不成熟的情况下实施，恐陷入价格下行通道解决策略：商业铺路，招商先行84PART-1 项目定位思考分析核心问题挖掘点：项目地块临街面长项目AB地块分离集中在邑新大道与元通路交汇处项目自身问题：项目处在大型集中商业的辐射范围内区域商业租售比低解决策略：结合地块特性集中商业与住区分离。合理利用B地做集中商业，由专业招商体系进行营运。结合项

34、目自身条件用什么样的产品填补市场空白点？285PART-2 项目市场定位市场定位领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业领军者次/非主流市场敏锐的机会主义者非行业领军者，中大规模市场86PART-2 项目市场定位市场定位低端高端生活商务城市绿洲圣桦城春天国际润州华府优品美地凯蒂美城项目定位：超商小型卖场+高品质纯住区本案定位点87PART-3 项目功能定位功能定位A地块住区高品质居住享受主题业态底商配套服务基本产品核心主题 产品附加增值

35、产品B地块小型超商社会零售品配套服务88PART-4 项目客群定位客群定位城区改善性 居 民需求强度：刚需改善投资随机购买乡镇城市化进程客户投 资 客 户刚性需求89PART-4 项目客群定位客群定位核心客户群重要客户群游离客户群偶得客户群城区内刚需客户城区内刚需客户乡镇客户乡镇客户区内改善性客户区内改善性客户非大邑居民非大邑居民投资客等投资客等随性购买客户随性购买客户90PART-4 项目形象定位形象定位发展新区城市主要道路资源价值定位舒适居住价值与便捷生活价值的体现符合项目住宅与商业需求的市场形象91PART-4 项目形象定位形象定位案名：锦天新城集中超商：锦天城市广场Slogan：同步成

36、都生活的体现PART-1 项目规划建议第四章项目相关建议PART-2 项目产品建议PART-3 项目策略建议93PART-1 项目规划建议项 目 规 划 建 议051011FH=32.418FH=52.711FH=32.4在建住宅在建住宅在建住宅3FH=14.8在建商业11FH=32.411F施工地在建住宅3FH=14.8在建商业N规划总平面图施工地用地红线农技中心气象局小区入口景观节点消防通道临街三层独立商业带32层电梯公寓18层小高层94PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议产品类型子项目描述单套面积区间配比体量住宅32F高层紧凑型两室708015%165608.3平米左右舒适型

37、两室809025%18层小高层紧凑型3室9010030%舒适型3室9511030%小型商超4F集中商业18400平米左右临街独立商铺2F项 目 产 品 线 建 议95PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议客厅外7平米左右的双层高露台（全赠送）卧室带步入式凸窗（全赠送）96PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议金域东郡在偷面积的方法上并没有过多的创新，但比较突出的是每个户型每个空间都在贯彻偷面积的精神，积少成多，聚沙成塔。97PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议中间套 2室2厅1卫+可变空间 89

38、独立凹阳台，可变为三房。南面阳台，可在客厅与主卧位置交错选择，形成露台。98PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议B5户型建面97阳台做半赠送，步入式飘窗99PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议个别小房间设计为可拆式假飘窗，客户可自行拆除窗台，从而增大使用面积，增加产品卖点。100PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议户型建议-总结n 总价控制原则根据目前大邑住宅市场调研结果显示，滞销的产品都总价都高于40万，建议开发商在房屋单价合理的情况下控制建筑面积，从而把控房屋总价。n 户型配比原则经过深入

39、调查得知，高层电梯住宅为未来市场的发展趋势，100左右的舒适型三房户型为目前最热销的产品，建议开发商充分把握消费动向。n 高得房率原则在进行产品设计时，建议运用多种偷面积的手段增加物业的实际使用率，弥补为把控总价而控制物业建筑面积带来的弊端，从而给客户提供更多的实惠与更高的性价比。101PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议建 筑 风 格 建 议略带ART DECO风格的，新古典主义建筑风格：整体色调稳重但不暗沉，外立面简洁但充满设计感，体现出产品的品质与高端。参考项目：绿地锦天府102PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议建 筑 风 格 建 议现代简约建筑风格：整体色调明

40、亮轻快，线条简洁，调性略轻，对门窗的选材细节考究参考项目：华置西锦城103PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议景 观 风 格 建 议法式皇家园林式风格：气势磅礴，大面积阳光草坪，也有弯曲小道，乔木较少采用，多采用高大灌木，代表小景为圆顶凉亭，多层喷泉。参考项目：中海城南一号104PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议景 观 风 格 建 议地中海式风格：色彩丰富，陶罐，小型喷泉小景为主，不规则的有有起伏的集中绿地，硬质铺装颜色深沉但不暗淡。参考项目：保利心语105PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议卖点建议屋顶无边界泳池将极大程度地提升项目品质和形成炒作噱头，并

41、有效利用高度视线，将屋顶水景和湖景结合成一片，带来极大的视觉享受和现场震撼。106PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议卖点建议设置室内游泳池设置室内恒温泳池，制造凹地将泳池设置在地下，一方面节省土地，一方面增加卖点。形成采光面107PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议卖点建议双入户大厅 凸显尊贵气质、精致生活108PART-2 项目产品建议项 目 产 品 建 议卖点建议新风系统1、新风交换，送入室外新鲜空气，排出室内污浊空气。2、吸附-机内储有活性炭，能有效清除二氧化硫、一氧化碳、氨、甲醛、二氧化碳等有害气体3、杀菌-负离子杀菌，浓度达到104！106个/立方,可以杀除

42、空气中的病毒、细菌、螨虫等有害生物。4、环保节能-采用高效热交换装置，空气交换过程中，室内的热能和冷能不会排到室外，热交换率达到72%。109PART-3 项目策略建议项 目 策 略 建 议策略启动 品牌营销 产品导向 销售促动三管齐下的项目启动思路110PART-3 项目策略建议项 目 策 略 建 议策略启动消费者的需求是本案营销的根本，以市场未能满足的客户需求为切入点，打造项目的差异性提升项目形象。在区别满足客户需求的基础上，将项目资源整合提升为生活理念，获取目标客群认同，形成鲜明的差异化品牌形象。产品是市场竞争最后的归属，只有优质实用的户型、艺术化的园林、完善的配套才能真正使产品在市场竞

43、争中取胜。111PART-3 项目策略建议项 目 策 略 建 议策略架构项目发展策略品牌策略产品策略开发策略价格策略媒体整合策略节点营销策略入市策略112PART-3 项目策略建议项 目 策 略 建 议品牌策略113PART-3 项目策略建议项 目 策 略 建 议产品策略114PART-3 项目策略建议项 目 策 略 建 议开发策略打有准备的仗！手中有粮心中不慌，尽量先将一切筹划和建设工作做在前面，把握主动权。再根据市场情况有机调整放盘节奏，收放自如。115PART-3 项目策略建议项 目 策 略 建 议价格策略116PART-3 项目策略建议项 目 策 略 建 议媒 体 整 合 策 略117

44、PART-3 项目策略建议项 目 策 略 建 议媒 体 整 合 策 略第五章项目投资分析119占地面积：136.8亩容积率：2.0总建筑面积：23万总开发投资成本：约6.53亿元总产出：9.36亿元税前利润率：30%税后利润率：28%净利润：约2.65亿投 资 分 析投入/产出类别项目面积()单价(元/)总价成本投入土地成本二类住宅用地136.8亩1600000/亩218,880,000设计费2%4,377,600勘察费1%2,188,800监理费1%2,188,800前期总费用前期总费用227,635,200建安费用住宅1600001600256,000,000商业20000140028,0

45、00,000地下500002200110,000,000不可预见费用3%11,820,000工程建设费用工程建设费用405,820,000直接成本直接成本633,455,200管理费用3%19,003,656财务费用7.47%1,419,573营销费用3%42,587间接成本间接成本20,465,816总开发投资成本总开发投资成本653,921,016产值销售金额住宅3300160000528,000,000商业2000020000400,000,000车位500001608,000,000销售收入销售收入936,000,000利润产出税前利润税前利润 282,078,984增值税额1.05增

46、值税50%14,103,949企业所得税25%7,051,975税后利润260,923,060税前利润率 30%税后利润率28%净利润净利润264,528,373第六章项目服务计划PART-1 项目商业服务计划PART-2 项目营销服务计划l可行性分析l前期开发规划l投融资建议l市场研究l商业策划l商业规划l商业策略l招商策划l招商组织l招商代理l招商推广l前期运营l筹备开业l资产委托管理l营运服务管理l物业服务管理PART-1 项目商业服务计划第一阶段：商业策研阶段该阶段的主要工作在于就项目的整体商业规划、市场定位以及业态布局、商户组合等方面进行策划及规划，是项目开发定位的重要阶段和招商执行

47、工作的前续阶段。第二阶段：前期招商阶段该阶段的主要工作内容在于运用九同地产丰富的后期经营管理经验，从项目的商业运营需求和物业管理需求两个角度为项目的开发工作提供招商建议。第三阶段：招商执行阶段从招商队伍架构、管理体系、招商文件的拟定、招商推广工作的开展等多个方面着手，进入全面招商阶段。全程招商服务分期 PART-1 项目商业服务计划商业策研阶段服务内容 市场研究市场研究工作是项目准确定位和策划的依据，在项目的策划工作中具有着重要的参考和依据作用，该阶段的主要内容为：1、大邑地区宏观经济研究；2、城市发展规划研究；3、城市交通与城市发展研究；4、城市商业发展概况研究；5、大邑地区商圈商业发展解析

48、；6、消费者定量调研（300个样本）；7、租户访谈（20个样本）；PART-1 项目商业服务计划商业策划商业策划是根据项目的市场研究工作，重点挖掘和发现项目的优劣势、发展机会及风险，并通过合理评估、有效策划实现项目在整体市场定位、商业布局以及租户组合方面的市场领先性和可实现性，其主要的工作内容包括：1、项目市场定位（包括类型定位、档次定位、目标消费群体定位、商业主题定位、运营方式定位等内容）2、业态布局（包括项目的业态分类及定位，业态组合及布局）3、租户组合（拟定项目的租户组合及布局规划建议）商业策略商业策略是根据项目的市场定位所框定的战略体系进行的项目招商运营战术体系制定工作。其主要工作内容

49、为根据项目的市场定位以及整体规划，提出本项目的主要商业执行及策略。1、租金评估（包括项目的市场价值评估以及租金建议）2、租金收入测算（项目开业十年期租金收入测算）3、招商租金报价体系4、招商政策及策略方案PART-1 项目商业服务计划报告分期及主要内容合同签署并生效日市场调研报告15304560商业策划报告商业策略报告PART-1 项目商业服务计划招商筹备工作招商筹备工作是指在招商工作开展前期就项目的招商管理体系和执行工作所展开的筹备工作，该阶段的主要工作日容为：1、招商队伍构架及组建建议2、招商工作执行计划3、招商工作流程建议4、招商范本文件的拟定（商户意向确认书、租赁协议等有关文件）5、市

50、场推广计划6、主力店招商工作计划7、一般商户招商工作计划8、招商处布置建议9、招商工具设计制作建议招商服务PART-1 项目商业服务计划前期招商工作 前期招商工作是在项目的招商执行过程中就项目的招商工作执行进度、招商品牌控制以及商户落位等提供的方面执行监督服务。该阶段的主要工作内容为：1、招商工作开展进度定期回顾2、项目分期招商策略建议3、分期市场推广工作建议4、核心商户代理洽商5、拟招商品牌评估建议6、商户落位建议PART-1 项目商业服务计划招商流程预招商业态规划及招商政策调整招商启动招商说明会招商执行（客户洽谈、条件谈判、合同细则）客户进驻试业、开业PART-1 项目商业服务计划第一阶段

51、1、租赁合约文件协助审核符合市场操作规范的租户租赁合约书范本及营运管理文件，从营运管理角度提供相应的完善建议。l租户租赁合同文本；l其他相关营运管理文件，包括但不限于：l装修手册、租户手册、交房条件等；主力店补充规定；l临时场地租用协议；l租户情况变更确认书。2、初步运营运算依据过往市场经验结合项目实际的情况，针对初步运营成本协助作出预算，此成本结构将是甲方进行下一阶段深算的基础，该初步营运预算包括但不限于：资本成本以及项目运营管理中所涉及的相应费用的预算。包括但不限于：人工、能耗、行政办公、维护保养、推广宣传等；前期招商服务PART-1 项目商业服务计划3、经营管理体系建立负责指导并协助本项

52、目的经营管理制度及系统的建立，涵盖购物中心日常运作各方面的事务，包括但不限于购物中心硬体管理、保安、清洁、维修保养、保险、机电设施、营运招商、推广的操作等，并协助制定执行程序及手册，主要工作内容包括但不限于如下所述：l营运管理手册的协助制定，包括但不限于：清洁、维护、安全、病虫害防治、景观等。该手册将制定所有日常运营制度、方式、形式、标准、监控与计费系统，包括公用事业，如：电话、供水、供气、供电等；l协助制定日常制度管理，包括但不限于租户邮件收发细则、电话员操作细则、停车场管理细则、向租户交收商铺的细则等等；l协助制定所有设备和防火系统的检修与预防性维护程序，包括：水泵、灭火器、灭火水龙带、洒

53、水装置、高温报警、防火板、控制台等；l协助制定检查程序手册，用于停车场、道路工程、护栏、线路标志、照明、景观、系统、标牌与防雪害设施等。另外还包含相关补救工程系统的说明；l协助制定用于检修屋顶结构、防水膜、其它建筑结构以及补救系统和基本建设工程的程序；l协助制定分包商管理制度；l协助购物中心会员服务制度；l协助制定安全、防火制度、方案及紧急突发事件应急措施等；l协助制定在补救工程期间造成的物业损害以及所有承包商及人员保险控制的标准维修合同和制定；l协助制定全面的物业保险要求，包括但不限于制定租户公共责任险的基准（将包括在租赁协议中）；制定保险策略、制度与规程手册；制定风险手册；制定保险索赔登记

54、薄与制度；制定租赁保险制度与登记薄；协助制定正式交接前物业保险各个方面的范围等。第一阶段前期招商服务PART-1 项目商业服务计划4、人力资源体系建立l协助确定管理本项目的最佳组织结构及管理层；l职能部门划分及职能分工；l协助制定岗位职责说明、员工手册等相关文件；l协助制定并执行招聘计划；l协助制定专业人事管理制度包括招聘、工资发放、考勤、奖惩、福利、培训、调派、升降等制度的制定及工作流程的建立。5、租务管理及租户日常服务制度建立l日常租赁管理制度建立，包括但不限于制定租户手册、租户装修指南、租户资源审查系统、租户主要联系人及营运时间后之联络人；建立所有租户电子档案及租赁文件登记簿；制定租户交

55、房协调系统。及进场后守则；建立临时租赁制度或策略；l租务控制系统的建立的建议，包括但不限于建立用于监控销售业绩和年营业额变化的系统，建立用于店铺营业额分析及经营状况分析系统等；l对建立用于监控人流计数器、客流量及营业额的系统提供建议；l对建立租户服务体系（包含会员卡、机关服务管道等）、投诉通道，同时规范处理投诉模式（包括接受投诉记录制度，分派工作制度及复查制度等）提供建议；l商业经营POS系统的选用及功能配置要求建议；l协助设置客户服务部并制定日常客户服务制度。第一阶段前期招商服务PART-1 项目商业服务计划6、行政管理制度建立l协助建立日常例行行政管理制度，包括但不限于：文件管理、公文处理

56、规定、部门间联络制度、规章制度管理规范要求、保密制度、文秘档案管理制度、印章管理办法等；l协助建立日常操作制度，包括但不限于：设备使用管理规定、员工投诉管理规定、广场值班管理制度、广场内部员工车辆管理制度、邮件邮资与文具需求、收据系统与账单发送、计算机系统与登录控制、钥匙锁定与控理系统等；l协助建立采购程序与开支控制制度；l协助制定办公室管理手册及制度（影印机、打印机、传真机、电脑等）与租赁设备登记薄；l协助制定服务合同、办公设备承包商与应急合同登记薄；廐协助制定合同（协议）管理制度。第一阶段前期招商服务PART-1 项目商业服务计划7、商业计划及市场推广计划制定 市场推广计划及媒体宣传计划，

57、内容将包含但不限于：l明确购物中心发展方向、年度各类主题的宣传活动的安排、针对租户的项目简报、内部刊物、促销预算以及媒体投放计划、会员回馈及发展计划等；l协助制定年度推广宣传费用预算。第一阶段前期招商服务PART-1 项目商业服务计划1、经营管理团队的组建l协助人员招聘标准及方案的确定及落实；l协助经营管理单位主要管理人员的面试及选聘；l对营运管理的专业知识对员工进行培训；l协助指导员工按照手册的程序进行学习演练。2、综合验收与工程交接在工程竣工前后，指导经营管理运作单位配合项目进行综合验收，验收合格后与发展商一起确认项目正式交接。此阶段的顾问工作包括但不限于：l协助制定项目验收交接程序及项目

58、工程档案管理制度；l指导经营管理单位及相关各方一起验收有关建筑、设备系统，制作一份全面的移交清单，清单内容将包括但不限于以下各项：p工程瑕疵，未达交付标准之事项等；p协助制作补救工程计划并监督工程执行；p协助进行测试，包括但不限于：空调设备、水力系统、水泵与污水系统、供水与其它公用事业、自动扶梯；p协助制定运行设备的操作制度。第二阶段招商执行PART-1 项目商业服务计划3、入伙收楼l指导协助收楼前人员组织准备；l协助财务准备；l协助保安准备；l协助收楼现场准备；l协助文件准备；l协助安排业主有序入伙收楼；l协助解答有关收楼问题。4、商铺装修管理l指导如何审核各租户/业主的内装，设计图纸，配合

59、租户的图纸报批工作；l指导如何监督管理并协助配合租户/业主按照“装修手册”的规定进行装修装饰工程；l指导配合、督促租户依规划时间进场装修并按期完成装修工程；l指导如何组织商铺装修竣工验收，及商户迁入的合理安排。第二阶段招商执行PART-1 项目商业服务计划5、开业前其他准备工作l指导安排试运行各类系统，及时处理发现的问题，确保在开业后，水、空调、电力、POS等各系统均能配合有效执行；l指导全面启动项目的实际运营，并根据实际情况作出适当的调整；l实施开业推广宣传计划，并调整进行中存在的不足；l指导组织整体开荒保洁的落实完成情况，确保整体环境；l审核开业活动方案提出专业建议等。第二阶段招商执行PA

60、RT-1 项目商业服务计划u市场调查u项目定位u消费目标确定u开发主题确定l前期市场调查报告l项目定位报告l项目设计任务书l项目可研报告u评审规划设计方案u制定项目营销策略u制定项目推广策略l项目规划方案确定l项目营销总纲l项目营销推广报告u项目销售准备u人员招聘培训u项目包装准备u项目价格准备l项目销售方案l项目价格方案l项目销售准备l项目广告投放u销售执行u阶段市场调查u阶段销售分析u阶段推广分析l项目阶段销售计划方案l项目阶段市场调查方案l项目阶段营销方案l项目阶段推广方案PART-2 项目营销服务计划 1、周边市场调研-2、区域市场分析3、市场切入点分析 4、项目市场定位分析 5、楼盘

61、分析报告-提交细化案 6、项目产品建议 7、规划与设计优化-方案设计完成后3个工作日提出书面建议并长期跟进设计过程，具体时间周期与确定之设计单位共同拟定 8、施工建议-视甲方需要 一、前期（选址立项规划、设计阶段）PART-2 项目营销服务计划 19、总体营销策略-设计完成后20个工作日10、CIS导入策略-设计完成后20个工作日11、广告策略-营销策略甲方审定后15个工作日12、价格策略-开盘前30个工作日完成定价系数13、预热期广告方案14、开盘广告方案-指导并协助甲方确定之广告公司完成，具体时间与广告公司确定15、售楼处方案16、样板房方案17、楼书方案-提出楼书详细要求，指导并协助广告公司完成18、户外广告方案-提出详细要求，指导并协助广告公司完成二、中期（开工施工开盘之前阶段）PART-2 项目营销服务计划 19、现场执行方案及执行（略）销售管理方案（包括价格策略、销售控制、销售提成等）人员培训方案（包括基础知识培训，本案项目认识，房地产政策，法规，案场销售技巧，客户心理分析，行为规范、操作规范、着装规范、识别规范）操作流程（包括公积金、按揭的操作流程）反馈信息的收集方式潜在客户的积累方式销售现场统计工作（访客量、类别、电话接听量、成交比率等）三、后期（开盘竣工清盘阶段）PART-2 项目营销服务计划