房地产评估-市场比较法.ppt

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1、第四章 市场比较法 第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的步骤 第三节案例分析 第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念 别称：市场法 ,交易实例比较法 ,比较法 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修 正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 求出的评估价格称为比准价格。 市场比较法 市价比较法 现行市价法 市场资料比较法 交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法 关 键 选择类似房地产 类似房地产是指与估价对象处于同一供求 圈内，并在 用途、规模、档次、建筑结构 等方面与估价对象相同或相近的房地

2、产。 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、 价格互相影响的适当范围，包括邻近地区 和类似地区。 基本原理 + 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件 估价步骤 运用举例 市场比较法 二、理论依据：替代原理 基本原理 + 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 适用条件 估价步骤 运用举例 市场比较法 替代原理作用于房地产市场，表现 为效用相同、条件相近的房产价格总是 相互牵引，趋于一致。 估价对象价格可比实例价格 交易情况调整系数 交 易日期调整系数 房地产状况调整系数 1.直接比较调整公式 2.间接比较调整公式 基本原理 + 概念 + 理论依据 + 估价公

3、式 + 适用对象 + 适用条件 估价步骤 运用举例 市场比较法 )( 100 100 )( )( 100 可比实例价格估价对象价格 实例状况价格 对象状况价格 成交日期价格 估价时点价格 实际成交价格 正常市场价格可比实例价格 100 )( )( 100 100 )( )( 100 可比实例价格估价对象价格 三、估价公式 标准状况价格 对象状况价格 实例状况价格 标准状况价格 成交日期价格 估价时点价格 实际成交价格 正常市场价格可比实例价格 三、市场比较法适用的对象和条件 市场比较法适用于 房地产市场发育程度较高 ， 近期内 有较多交易实例发生的地区 ，而且有 广 泛交易的房地产类型 。如房

4、地产开发用地、普 通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、 标准工业厂房等。 对于很少发生交易的房地产 ,则难以采用比较 法估价。 如特殊工业厂房、学校、古建筑、 教堂、寺庙、纪念馆等 比较法适用的条件： 充分的交易实例资料：可选取的交易实例应数量 充足，一般要求理想的交易实例有 10个以上，其 中与待估房地产状况最接近的实例要有 3 4个。 资料具有相关性；市场供求基本一致；明确具备 的条件（成交实例与待估房地产差异小）。 资料必须翔实可靠：交易实例资料应完整、准确， 各种因素对价格影响易量化。 第二节 市场比较法的步骤 1.搜集交易实例； 2选取可比实例； 3建立价格可比基础； 4进行交

5、易情况修正； 5进行交易日期修正； 6进行房地产状况修正；（区域和个别因素修正） 7求取比准价格。 一搜集交易实例 1、搜集交易实例的必要性 运用比较法估价， 首先需要拥有大量真实、 可靠的交易实例 。 搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累， 同时，在采用比较法估价时也可以有针对 性地搜集一些交易实例。 2、搜集交易实例的途径 (1)查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资 料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价 资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和 房屋重置价格资料等。 (2)查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信 息等资料。 (3)参加房

6、地产交易展示会，了解房地产价格行情， 搜集有关信息，索取有关资料。 (4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机 构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况 . (5)假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房 地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房 地产价格资料。 (6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以 约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案 例资料。 (7)其他途径。如向当事人、四邻、经纪人、房地 产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 注意 ： 不论是何种渠道所获得的交易实例资 料，都要进行核实，以保证评估结果的可信性 。 3、搜集交易实例的内容 在搜集交易实例时，需

7、要搜集的内容应包 括： (1)交易双方的基本情况和交易目的； (2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、 土地状况、建筑物状况、周围环境、景观 等； (3)成交日期； (4)成交价格； (5)付款方式； 搜集交易实例时应注意所搜集内容的 统一 性 和 规范化 。 需要搜集的内容最好在事先针对不同类型 的房地产，如分为居住、商业、办公、旅 馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，制作成 表格，此表格可命名为“交易实例调查 表” 。 交易实例调查表 房地产估价机构和估价人员，应当建立 房 地产交易实例库 ，这是从事房地产估价的 一项基础性工作。 交易实例库的建立可通过制作成交易实例 卡片，分门别类存放；或将

8、搜集到的交易 实例分门别类存人计算机中，这样有利于 保存和在需要时查找、调用。 二选取可比实例 需要从中选择符合一定条件的交易实例作 为估价中用于参照比较的交易实例。这些 用于参照比较的交易实例，称为 可比实例 。 条件：类似房地产；成交日期与估价时点 相近；是或可修正为正常价格。 可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评 估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的 个数： 3 10个 (含 3个、含 10个 ) 选取的可比实例应符合的要求： 用途相同； 结构类同 区域类似 价格类型相同 时间接近； 正常交易 在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列 8点： 1可比实例所处的地区应与估价对象

9、所处的地区相 同，或是在同一供求范围内的类似地区。 2可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途 也相同则更好。大类用途一般分为： (1)居住； (2)商 业； (3)办公； (4)旅馆； (5)工业； (6)农业等。 3可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相 同。 这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到 小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分 为： (1)钢结构； (2)钢筋混凝土结构； (3)砖混结构； (4)砖木结构； (5)简易结构。 4可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 5可比实例的权利性质应与估价对象的 权利性质 相同

10、，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。 6可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、 租赁、征用等。 为抵押、抵债目的的估价，应选取 一般买卖的交易实例为可比实例 。 7可比实例的成交日期应与估价时点接近。 交易实例的成交日期与估价时点 相隔一年以上的不 宜采用 ，因为难以进行交易日期修正，即使修正也 可能出现较大偏差。 8可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 三、建立价格可比基础 (五统一 ) 建立价格可比基础包括 5个方面： 1、统一付款方式； 2、统一采用单价； 3、统一币种和货币单位； 4、统一面积内涵； 5、统一面积

11、单位。 1、统一付款方式 由于房地产的价值量大，成交价格往往 采用分期付款的方式支付。 估价中为便于比较，价格以一次付清所需 支付的金额为基准。就需要将分期付款的 可比实例的成交价格折算为在其成交日期 时一次付清。 具体方法是货币的时间价值中的折现计算。 p76 例题 ： 某宗房地产的交易总价款为 30万元，其 中首期付款 20，余款于半年后支付。假 设月利率为 0.5，则在其成交日期时一次 付清的价格是多少？ 3.某可比实例的成交价格为 2400元 /平方米， 建筑面积 100平方米，首期付款 12万，其余 半年后支付 8万， 1年后支付 4万，一直年利 率为 10%，则可比实例的实际价格为

12、（） 元 /平方米。 2、统一采用单价 在统一采用单价方面，通常为单位的价格 ,单位 不一定是面积。 土地：单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、使用面积、套内建筑面积 仓库：单位体积 码头： 泊位 停车场：车位 旅馆： 房间或床位 电影院：座位 医院： 床位 保龄球馆：球道 网球馆：网面 注意：有些可比实例适宜先进行某些修正后，再 转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价 格修正更容易、更准确。 3、统一币种和货币单位 在统一币种方面，不同币种的价格之间的 换算，应采用该价格成交日期时的市场汇 价。 但如果先按原币种的价格进行交易日期修 正，则对进行了交易日期修正后的价格， 应采用估价时点时的

13、市场汇价进行换 算。 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人 民币、美元、港币等，通常都采用“元”。 4、统一面积内涵 在现实房地产交易中，有按建筑面积计 价，有按套内建筑面积计价，也有按使用 面积计价的。它们之间的换算如下： 5、统一面积单位 在面积单位方面，中国大陆通常采用 平 方米 (土地的面积单位有时还采用公顷、亩 )， 美国、英国和中国香港地区习惯采用 平方 英尺 ，日本、韩国和中国台湾地区一般采 用 坪 。 它们之间的换算如下： 平方米下的价格 =亩下的价格 666.67 平方米下的价格 =公顷下的价格 10000 平方米下的价格 =平方英尺下的价格 10.764=平 方英尺下的价格

14、 0.09290304 平方米下的价格 =坪下的价格 0.303=坪下的价 格 3.30579 p101 例题： 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易的 房地产的建筑面积 200平方米，成交总额 80万人 民币，分三期付款，首期 16万人民币，第二期于 半年后付 32万元人民币，余款 32万元于一年后付 清。乙交易实例房地产的使用面积是 2500平方英 尺，成交总价 15万美元，于成交时一次付清。如 果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成 交价格做有关修正，调整之前进行“建立可比价 格基础”的处理。（假设当时的人民币年利率为 8 ，人民币与美元的兑换率为 1美元 8.3元人民 币，该类房地产的

15、建筑面积和使用面积的关系为 1： 0.75） 交易 实例 面积 成交 价格 付款方式 甲 建筑面积 200平方米 80万 人民币 三期付款，首期 16万 人民 币，第二期于半年后付 32 万元人民币，余款 32万元 于一年后付清 乙 使用面积 2500 平方英尺 15万 美元 一次付清 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统 一面积内涵 统一面积单位 （ 1）统一付款方式： 成交日期一次性付清为基准 : 甲总价 16 32/(1+8%)0.5+32/(1+8%) =76.422(万元人民币 ) 乙总价 15（万美元） （ 2）统一采用单价 甲单价 764220/200 = 3821

16、.1(元人民币 /平 方米建筑面积 ) 乙单价 150000/2500 = 60(美元 /平方英尺 使用面积 ) （ 3）统一币种和货币单位 甲单价 3821.1(元 /平方米建筑面积 ) 乙单价 60 8.3 498（元 /平方英尺使用面积） （ 4）统一面积内涵 甲单价 3821.1(元人民币 /平方米建筑面积 ) 乙单价 498 0.75 =373.5(元 /平方英尺建筑面积 ) 使用面积下价格 *（使用面积 /建筑面积） =建筑面积下价格 （ 5）统一面积单位 甲单价 =3821.1(元人民币 /平方米建筑面积 ) 乙单价 373.5/0.0929=4020.3(元人民币 /平方米建筑

17、面积 ) 平方米下的价格 =平方英尺下的价格 10.764=平方英尺下的 价格 0.09290304 四、交易情况修正 （一）含义 可比实例的成交价格可能是正常的，也有 可能是不正常的。 由于要求评估的估价对象的价值是客观合 理的，所以，如果可比实例的成交价格是 不正常的，则应该将其 修正为正常情况下 的价格。 （二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素 ： 1、利益关系 2、急于出售或购买 3、一方信息不完全 4、一方有特别的偏好 5、特殊的交易方式 6、交易税费的负担 7、相邻房地产的合并 8、债权债务的关系 （三）修正方法 一般情况下，如果有上述特殊情况出现的 交易实例不应该作为可比实例。

18、 但是若可比实例较少而不得不选的时候， 应该对其交易情况进行修正。 具体方法有两种：百分率法和差额法 1、百分率法的修正公式： 可比实例成交价格 交易情况修正系数 =可比实例正常市场价格 一般地，交易情况修正要以正常市场价格 为基础，这样比较的基准只有一个。 在交易情况修正中应采用可比实例的成交 价格比其正常价格是高还是低多少的说法。 成交价格比其正常价格高 10 ”与“说 正 常价格比成交价格低 10” 是一样的？ 例题：可比实例的成交价格为 1650元 /平方 米，比正常市场价格高 10，试求取可比 实例的正常市场价格。 可比实例正常市场价格 =可比实例成交价格 1/（ 1 10%） =1

19、650/1.1 =1500（元 /平 方米） 如果以可比实例的成交价格为基准，说正常 价格比可比实例的成交价格低 10。 意即 : 可比实例的成交价格 (1-10 )=正常价格 , 假定可比实例的成交价格 =1650元 /平方米 则 : 正常价格 =1650 (1-10 )=1485(元 /平方米 ) 1485元平方米 1500元平方米 所以，“说 可比实例的成交价格比其正常价 格高 10 ”与“说 正常价格比可比实例的成 交价格低 10” 是不等同的。 2、差额法的修正公式： 可比实例的成交价格 交易情况修正额 正常价格 交易情况的具体修正，需要测定交易中的 一些特殊因素使其成交价格偏离正常

20、价格 的程度，但 由于缺乏客观、统一的尺度， 这种测定有时非常困难 。 对于因为交易税费的非正常负担进行修正时，通常 按照以下公式进行修正。 p105 正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实际得 到的价格 正常成交价格 +应由买方缴纳的税费买方实际付出 的价格 应由买方负担的税费正常成交价格 应由买方缴 纳的税费比率 应由卖方负担的税费正常成交价格 应由卖方缴 纳的税费比率 因此，正常成交价格的计算公式： 正常成交价格 卖方实际得到的价格 /(1-应由卖方缴纳的税费比率 ) 买方实际付出的价格 /(1+应由买方缴纳的税费比率 ) 例题：某宗房地产的正常成交价格为 2500 元 /平方米，卖方应该

21、缴纳的税费为正常成 交价格的 7，买方应该缴纳的税费为正常 成交价格的 5。试计算卖方实际得到的价 格和买方实际付出的价格。 解：卖方实际得到的价格 正常成交价格应该由卖方缴纳的税费 2500 2500 7 2325（元 /平方米） 买方实际付出的价格？ 买方实际付出的价格 2500+2500 5 2625(元平方米 ) 例题： 1.某宗房地产交易，买卖双方在合同 中写明，买方付给卖方 2325元平方米， 买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉， 该地区房地产买卖中由卖方缴纳的税费为 正常成交价格的 7，由买方缴纳的税费为 正常成交价格的 5。则该宗房地产交易的 正常成交价格为多少？ 2.某宗房地

22、产交易，买卖双方在合同中写明，买 方付给卖方 2625元平方米，买卖中涉及的税费 均由 卖方 负担。据悉，该地区房地产买卖中应由 卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7，应由买方 缴纳的税费为正常成交价格的 5。则该宗房地产 交易的正常成交价格为多少？ p92 五、交易日期修正 1、含义 估价对象的价格是估价时点时的价格，是 在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 应将可比实例在其成交日期时的价格调整 为在估价时点时的价格，才能将其作为估 价对象的价格。这种调整称为交易日期修 正。 在可比实例的成交日期至估价时点期间， 随着时间的推移，房地产价格可能发生的 变化有 3种情况： (1)平稳； (2)

23、上涨； (3)下 跌。 当房地产价格为平稳发展时，可不进行交 易日期修正。而当房地产价格为上涨或下 跌时，则必须进行交易日期修正，以使其 符合估价时点时的房地产市场状况。 2、修正方法 ：百分率法 公式：可比实例在 估价时点 的价格可比实 例在 成交日期 的价格 交易日期修正系数 交易日期修正系数 以成交日期时的价格为基准 来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比 实例价格涨跌的百分率为 T则 :可比实例在 成交日期时的价格 (1 T%)=在估价时点时的 价格 或者 包括价格指数法和价格变动率法 价格指数法 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 在价格指数编制中，需要选择某个时期作为 基期。

24、如果是以某个固定时期作为基期的， 称为定基价格指数； 如果是以上一时期作为基期的，称为环比价 格指数。 价格指数的编制原理 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格 成交日期的下一时 期的价格指数 再下一时期的价格指数 估 价时点时的价格指数在估价时点时的价格 例题 （交易日期调整的定基价格指数法）： 某宗房地产 2006年 6月的价格是 1800元 /平方米， 现在需要将其调整到 2006年 10月。已知该房地产所 在地区类似房地产 2006年 4月至 10月的价格指数分别 为： 79.6， 74.7， 76.7， 85.0， 89.2， 92.5， 98.1

25、（以 2003年 1月为 100）。试计算该宗房地产 2006年 10月的价格。 解：该宗房地产 2006年 10月的价格计算如下： 1800 98.1/76.7=2302.2(元 /平方米 ) 例题（交易日期调整的环比价格指数法）： 某宗房地产 2006年 6月的价格是 2000元 /平方 米 ,现在需要将其调整到 2006年 10月。已知该 房地产所在地区类似房地产 2006年 4月至 10 月的价格指数分别 为 :99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1( 均以上一个月为 100)。试计算该宗房地产 2006年 10月的价格。 解：该宗房地产 2006

26、年 10月的价格计算如 下： 2000 105.0/100 109.2/100 11 2.5/100 118.1/100 =3046.8(元 /平方米 )p92 价格变动率法 房地产价格变动率，有 逐期递增或递减的 价格变动率 和 期内平均上升或下降的价格 变动率 两种。 采用 逐期递增或递减 的价格变动率进行交 易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格 （ 1 价格变动率） 期数 在估价时点时的价格 例题（交易日期调整的价格变动率法）： 为评估某宗房地产 2006年 9月末的价格，选 取了下列可比实例：成交价格是 3000元 /平 方米，成交日期是 2005年 10月末。另调查 20

27、05年 6月末至 2006年 2月末该房地产的价 格平均每月比上月上涨 1.5， 2006年 2月 末至 2006年 9月末平均比上月上涨 2。试 对该可比实例进行交易日期调整。 解：对可比实例的价格进行交易日期的调 整 ,是将该宗房地产价格调整到 2006年 9月 末，即： 3000 （ 1 1.5） 4 (1+2%)7 =3658 (元 /平方米 ) 采用期内 平均上升或下降 的价格变动率进 行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格 (l 价 格变动率 期数 )=在估价时点时的价格 该种方法在市场比较法中用的比较少。 在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价 格变动率可供

28、选用： (1)一般物价指数或变动率； (2)建筑造价指数或变动率； (3)建筑材料价格指数或变动率； (4)建筑人工费指数或变动率； (5)房地产价格指数或变动率 房地产价格指数或变动率又可细分为： (1)全国房地产价格指数或变动率； (2)某地区房地产价格指数或变动率； (3)全国某类房地产价格指数或变动率； (4)某地区某类房地产价格指数或变动率。 五、房地产状况修正 1、含义 可比实例房地产与估价对象之间有差异， 应进行房地产状况修正，因为房地产的价 格还反映其本身的状况。 进行房地产状况修正，是将可比实例在其 房地产状况下的价格，调整为 在估价对象 房地产状况下的价格 。 2、房地产状

29、况修正的内容 房地产状况修正可分为 区位 状况修正、 权益 状况修正和 实物 状况修正。 在这三个方面的修正中，还可进一步细分 为若干因素的修正。 进行房地产状况修正，是比较法的一个难 点和关键。 (1)区位状况修正的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地 产区位因素的状况。 进行区位状况修正，是将可比实例房地产 在其 区位状况下的价格调整为在估价对象 房地产区位状况下的价格 。 区位状况比较修正的内容主要包括： 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公 共设施完备程度 (属于估价对象以外的部分 ) 等影响房地产价格的因素。 (2)权益状况修正的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地 产权益因

30、素的状况。 进行权益状况修正，是将可比实例房地产 在其权益状况下的价格，调整为在估价对 象房地产权益状况下的价格。 权益状况比较修正的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件 (如容积 率 )等影响房地产价格的因素。 在实际估价中，遇到 最多的 是土地使用年 限修正。 (3)实物状况修正的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地 产实物因素的状况。 进行实物状况修正，是将可比实例房地产 在其实物状况下的价格，调整为在估价对 象房地产实物状况下的价格。 实物状况比较修正的内容 : 对于 土地 来说 ,主要包括：面积大小、形状、 基础设施完备程度 (属于估价对象之内的部 分 )、土地平整程度

31、、地势、地质水文状况 等影响房地产价格的因素； 对于 建筑物 来说 ,主要包括：新旧程度、建 筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布 置、工程质量等影响房地产价格的因素。 3、房地产状况修正的思路和方法 （ 1）房地产状况修正的思路是： 列出对估价对象这类房地产的价格有影 响的房地产状况各方面的因素，包括 区位 方面的、 权益 方面的和 实物 方面的； 判定 估价对象 房地产和可比实例房地产 在这些因素方面的状况； 将可比实例房地产与估价对象房地产在 这些因素方面的状况进行逐项比较，找出 它们之间的差异造成的价格差异程度； 根据价格差异程度对可比实例的价格进 行调整。 （ 2）房地产状况修正的方

32、法 直接比较 修正法和 间接比较 修正法。 直接比较修正法 直接比较修正一般是采用评分的方法，以 估价对象的房地产状况为基准（通常定为 100），可以将可比实例的房地产状况与它 逐项比较打分。然后将所得的分数转化为 修正价格的比率。 房地产状况直接修正表 间接比较修正法 间接比较修正与直接比较修正相似，所不 同的是设想一个 标准的房地产状况 ，以此 标准的房地产状况为基准，将估价对象及 可比实例的房地产状况与它逐项比较打分， 然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 房地产状况间接修正表 上式位于 分母 的括号内应填写的数字，为 可比实例房地产 相对于标准房地产的得分； 位于 分子 的括号内应填

33、写的数字，为 估价对 象 房地产相对于标准房地产的得分。 （ 3）土地使用年限的个别因素单独修正 土地使用年期修正后的地价可比实例 价格 土地使用年限修正系数 房地产每项因素调整的值不得超过 20， 综合的修正比率不得超过 30。 六、求取比准价格 （一）公式 某一 可比实例 的修正价格可比实例的成 交价格 交易情况修正系数 交易日期修 正系数 房地产状况修正系数 数字公式 （二）求取比准价格的方法 3、中位数 1、某地区某类房地产于 2004年 10月末至 2005年 2月末的平均每月比上月 下降 2.5%， 2005年 2月末至 2005年 6月末平均每月比上月下降 0.8%，而 2005

34、年 6月末至 10月末平均每月比上月上涨 1.55,2004年 11月末成交的实 例价格为 4500元平方米。若修正到 2005年 9月末，其价格为多少？ 2、某可比实例价格为 2000元平方米，区域因素直接比较得出的相关 数据如下表，则区域因素修正后的价格应为多少？ 区域因素 因素 1 因素 2 因素 3 权重 0.5 0.3 0.2 估价对象 100 100 100 可比实例 90 100 125 解答 1：修正到 2005年 9月末的价格为 解答 2: 修正后的价格为 2000 100 0.5 90+0.3 100+0.2 125 = 2000 （元 平方米） 答： 450 0 （ 1

35、- 2.5% ） 3 （ 1 - 0.8 % ） 4 （ 1+1 .5% ） 3 =4526 08 （元平方米） 答： 例题： 因素条件说明表 比较因素分值表 比准价格计算表 例题： 交易实例说明表 1、建立价格可比基础 2、求取比准价格 思考 1.某地规定在房地产交易中买卖双方应缴纳 税费分别为 6%和 5%，现有某房地产交易， 买方实际共支付现金 106万元，则卖方的实 际收入为（）万元。 答 1.106万是买方实际付出的价格，先修正为正常 交易价格 =106/（ 1+6%） =100万元 在计算卖方实际得到的价格 =100*（ 1-5%） =95万元 例题评估某商品住宅 2007年 8月 15 号的正常市场价格。 可比实例 A B C 成交价格 3700元 / M2 4200元 / M2 3900元 / M2 成交日期 2007.3.15 2007.6.15 2007.7.15 交易情况 -2% 0 +1% 月份 2 3 4 5 6 7 8 价格 指数 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109 106.8 房地产状况 权重 估价对象 A B C 区位 0.5 100 105 100 80 实物 0.3 100 100 110 120 权益 0.2 100 120 100 100